思源顧問北京五棵松文化體育中心項目辦公物業(yè)定位PPT學習教案

1、會計學1思源顧問北京五棵松文化體育中心項目思源顧問北京五棵松文化體育中心項目辦公物業(yè)定位辦公物業(yè)定位CBD中關村中關村金融街金融街CBD中關村中關村金融街金融街第2頁/共102頁040000800001200001600002003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度2003-20042003-2004年北京市辦公銷售面積年北京市辦公銷售面積單位：平方米單位：平方米數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)第3頁/共102頁2004年2季度辦公物業(yè)客戶購買力0200004000060000本市城鎮(zhèn)居民購買外省市個人購買華僑、港澳臺同胞購買國

2、內行政、事業(yè)單位購買外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織購買2004年3季度辦公物業(yè)客戶購買力010000200003000040000本市城鎮(zhèn)居民購買外省市個人購買華僑、港澳臺同胞購買國內行政、事業(yè)單位購買外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織購買數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)單位：平方米單位：平方米第4頁/共102頁2003-20042003-2004年北京市辦公銷售價格年北京市辦公銷售價格單位：元單位：元/ /平方米平方米數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)第5頁/共102頁第6頁/共102頁區(qū)域分布多樣化區(qū)域分布多樣化商務建筑環(huán)境景觀化商務建筑環(huán)境景觀化商務形式多元化商務形式多元化商務職能協(xié)調化商務職能協(xié)調化 商務功能設

3、計人性化商務功能設計人性化第7頁/共102頁整個北京市寫字樓市場供應量大，競爭激烈，未來幾年內不容樂觀；對于本項目而言，如果以大眾化的辦公產(chǎn)品出現(xiàn)在市場，競爭力則會顯得非常薄弱；整個北京市寫字樓市場供應量大，競爭激烈，未來幾年內不容樂觀；對于本項目而言，如果以大眾化的辦公產(chǎn)品出現(xiàn)在市場，競爭力則會顯得非常薄弱；2 23 31 1國內行政事業(yè)單位、國內企業(yè)單位是北京市辦公物業(yè)購買的主力客戶；在2003年底的銷售高峰后，寫字樓銷售市場一直處于平穩(wěn)銷售期；目前形成的三大商圈的商務地位在很長一段時間內不會得到改變；4 4東部發(fā)展帶的新規(guī)劃及其商務中心向東繼續(xù)擴張格局對西部的未來商務發(fā)展構成了新的挑戰(zhàn)；

4、第8頁/共102頁第9頁/共102頁第10頁/共102頁西貿中心第11頁/共102頁數(shù)據(jù)來源：實地調研第12頁/共102頁項目名稱項目名稱項目地址項目地址租售價格租售價格長安長安. .西點西點長安街永定路口940 USD /平方米西貿中心西貿中心海淀復興路51號1850 USD /平方米翠微大廈翠微大廈長安街萬壽路11.5 USD /平方米.月道樂蒙恩商務街道樂蒙恩商務街 萬壽路路口向南1200米1500 USD /平方米天行建商務大廈天行建商務大廈翠微路1500 USD /平方米太平路寫字樓太平路寫字樓五棵松以南太平路8.2 USD /平方米.月 電科大廈電科大廈魯谷路11.5 USD /平

5、方米.月p目前，項目周邊寫字樓租金與售價較低；p區(qū)域內新增供應量中西貿中心以高價位出現(xiàn)在五棵松集聚區(qū)的辦公物業(yè)市場，銷售并不理想，一定程度上反映了區(qū)域對高價位寫字樓并不非常認可；第13頁/共102頁第14頁/共102頁第15頁/共102頁1 1u區(qū)域內缺乏甲級寫字樓，乙級寫字樓也不密集，商務氛圍很不濃厚；2 2u區(qū)域內缺乏好的辦公產(chǎn)品，不能滿足部分國企及其其他大型公司的需求，造成客戶流失；3 3u奧運經(jīng)濟對于整個區(qū)域經(jīng)濟的拉動產(chǎn)品積極的影響；第16頁/共102頁產(chǎn)品定位第四部分項目開發(fā)策略及運營方案第17頁/共102頁4、目標市場及其目標客群定位第18頁/共102頁物業(yè)名稱物業(yè)名稱寫字樓面積寫

6、字樓面積（萬平方米）（萬平方米）租金租金（USD/月月平方米）平方米）售價售價（ USD /平方米）平方米）租售率租售率國貿中心國貿中心17.635-96%嘉里中心嘉里中心8.435-95%財富中心寫字樓財富中心寫字樓A座座930275080%招商局大廈招商局大廈2825245080%建外建外SOHO9.820225080%漢威大廈漢威大廈13.120-95%第19頁/共102頁國貿IT通訊貿易顧問咨詢傳統(tǒng)制造業(yè)金融保險投資第20頁/共102頁第21頁/共102頁第22頁/共102頁第23頁/共102頁第24頁/共102頁第25頁/共102頁第26頁/共102頁物業(yè)名稱物業(yè)名稱寫字樓面積寫字樓

7、面積（萬平方米）（萬平方米）租金租金（USD/USD/月月平方米）平方米）入駐率入駐率華潤大廈華潤大廈42495光華長安大廈光華長安大廈51975中糧廣場中糧廣場62170東方廣場東方廣場302475國際大廈國際大廈62085第27頁/共102頁第28頁/共102頁p電子類電子類知名客戶知名客戶p消費品業(yè)消費品業(yè)p保險業(yè)保險業(yè)p世界四大會計師行世界四大會計師行p化工醫(yī)藥類化工醫(yī)藥類p媒體廣告業(yè)媒體廣告業(yè)p汽車業(yè)汽車業(yè)p高科技行業(yè)高科技行業(yè)思科、朗訊；投資、證券業(yè)的香港交易所、摩根史丹利安永華明、畢馬威、德勤華永信誠人壽，匯豐保險TOM集團、新聞集團及精信廣告勞斯萊斯可口可樂、NIKE、安利松下

8、電工、NEC陶氏化學第29頁/共102頁第30頁/共102頁中資占65.3%，外資（含合資）占34.7%金融機構占有14.3%信息產(chǎn)業(yè)占28.9%咨詢服務機構17.3%金融街核心區(qū)主導產(chǎn)業(yè)構金融街核心區(qū)主導產(chǎn)業(yè)構成成 p除行業(yè)管理機構及行業(yè)巨頭以外，金融街核心區(qū)內的企業(yè)主要以法律、咨詢、評估等下游的配套服務機構為主，如中國證券登記結算有限責任公司、中央國債登記結算有限公司等； 第31頁/共102頁所屬區(qū)域所屬區(qū)域寫字樓個數(shù)寫字樓個數(shù)總建筑面積（萬總建筑面積（萬M2M2） 平均租金（平均租金（USD/USD/平米平米. .月）月）評級評級金融街22173.81 25 頂級宣武門645.95 15

9、.6 中高級西直門1643.41 14.7中級西單1138.37 20.3 高級阜外1035.60 16 中高級復外624.74 20.2 高級月壇624.33 18.7 中高級第32頁/共102頁p金融街區(qū)域項目租金分布呈現(xiàn)出明顯的層次性，金融街區(qū)域項目租金分布呈現(xiàn)出明顯的層次性，以遠洋大廈、國際金融大廈這兩個位置優(yōu)越，硬件設施一流的現(xiàn)代化寫字樓構成了最高一級，租金達到了7.5元/天.平方米；而其他項目以5.86.9元/天.平方米之間居多；p復外、西單區(qū)域項目租金幾乎在5.8元/天.平方米以上；而金融街集聚區(qū)內只有百盛和投資廣場的檔次較低，其他項目的租金水平都在6元/天.平方米以上；月壇、阜

10、外、西直門、宣武門集聚區(qū)的樣本項目租金水平較低；月壇、阜外、西直門、宣武門集聚區(qū)的樣本項目租金水平較低；第33頁/共102頁遠洋大廈客戶行業(yè)比例圖遠洋大廈客戶行業(yè)比例圖第34頁/共102頁通泰大廈客戶行業(yè)比例圖通泰大廈客戶行業(yè)比例圖第35頁/共102頁入駐客戶大多對商務氛圍的要求很高;商圈內租金與辦公銷售價格為全北京市同類物業(yè)最高;到目前為止,西部基本沒有好的辦公產(chǎn)品與之抗衡;東部入駐企業(yè)性質以綜合為主，金融街入駐企業(yè)主要以金融為主;東部及金融街長安街沿線商務辦公環(huán)境濃厚，非商務辦公環(huán)境發(fā)展空間很小，在商圈內得不到滿足；濃厚的商務氛圍,對企業(yè)的吸納能力很強;第36頁/共102頁總結總結濃厚的商

11、務氛圍,對企業(yè)的吸納能力很強;入駐客戶大多對商務氛圍的要求很高;商圈內租金與辦公銷售價格為全北京市同類物業(yè)最高;到目前為止,西部基本沒有好的辦公產(chǎn)品與之抗衡;東部入駐企業(yè)性質以綜合為主，金融街入駐企業(yè)主要以金融為主;東部及金融街長安街沿線商務辦公環(huán)境濃厚，非商務辦公環(huán)境發(fā)展空間很小，在商圈內得不到滿足；第37頁/共102頁p為避免與東部的產(chǎn)品同質化競爭，我們尋找出西部新的寫字樓市場第38頁/共102頁北京西部的界定標準：海淀區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)部分、石景山區(qū)第39頁/共102頁p隸屬于各部委機關以及大型國資企業(yè)的二級國資背景企業(yè)主要分布在二環(huán)路和三環(huán)路沿線，其中西二環(huán)和西三環(huán)之間的地區(qū)集

12、中了大批的該類企業(yè);二級國資背景企業(yè)大型國資企業(yè)第40頁/共102頁第41頁/共102頁中國船舶工業(yè)集團公司中國船舶工業(yè)集團公司西城區(qū)月壇北街5號中國船舶重工集團公司中國船舶重工集團公司西城區(qū)月壇北街5號北京有色金屬研究總院北京有色金屬研究總院西城區(qū)新街口外大街2號北京礦冶研究總院北京礦冶研究總院西城區(qū)西直門外文興街一號中國儲備糧管理總公司中國儲備糧管理總公司西城區(qū)西直門外大街甲143號凱旋大廈A座 中國儲備糧管理總公司中國儲備糧管理總公司西城區(qū)西直門外大街甲143號凱旋大廈A座 中國華孚貿易發(fā)展集團公司中國華孚貿易發(fā)展集團公司西城區(qū)西直門外大街110號中糖大廈十層 中國醫(yī)療衛(wèi)生器材進出口公司

13、中國醫(yī)療衛(wèi)生器材進出口公司西城區(qū)西直門南大街2號成銘大廈中國華電集團公司中國華電集團公司西城區(qū)西直門內大街273號華潤（集團）有限公司（北京華潤置地）華潤（集團）有限公司（北京華潤置地）西城區(qū)西直門內大街118號冠華大廈第42頁/共102頁中國材料工業(yè)科工集團公司中國材料工業(yè)科工集團公司西城區(qū)西直門內北順城街11號 中國農(nóng)墾（集團）總公司中國農(nóng)墾（集團）總公司西城區(qū)西四磚塔胡同56號 中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團總公司中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團總公司西城區(qū)西單民豐胡同31號 中國聯(lián)合通信有限公司中國聯(lián)合通信有限公司西城區(qū)西單北大街甲133號 中國中鋼集團公司中國中鋼集團公司西城區(qū)西長安街乙17號中國水電工程顧問集團

14、公司中國水電工程顧問集團公司西城區(qū)西長安街86號國家電網(wǎng)公司國家電網(wǎng)公司西城區(qū)西長安街86號 中國核工業(yè)集團公司中國核工業(yè)集團公司西城區(qū)三里河南三巷1號中國機械裝備（集團）公司中國機械裝備（集團）公司西城區(qū)三里河路南五巷5號 中國建筑工程總公司中國建筑工程總公司西城區(qū)三里河路15號中建大廈第43頁/共102頁中商企業(yè)集團公司中商企業(yè)集團公司西城區(qū)三里河東路5號17樓中國化學工程總公司中國化學工程總公司西城區(qū)六鋪炕中街一號中國石油天然氣集團公司總部中國石油天然氣集團公司總部西城區(qū)六鋪炕街6號中國儲備棉管理總公司中國儲備棉管理總公司西城區(qū)金融街33號通泰大廈B座12層中國大唐集團公司中國大唐集團公

15、司西城區(qū)金融大街乙16號華實大廈 中國電信集團公司中國電信集團公司西城區(qū)金融大街31號中國遠洋運輸（集團）總公司中國遠洋運輸（集團）總公司西城區(qū)復興門內大街158號遠洋大廈 中國郵電器材集團公司中國郵電器材集團公司西城區(qū)復興門內大街156號國際金融大廈D座4-6層中國網(wǎng)絡通信集團公司中國網(wǎng)絡通信集團公司西城區(qū)復興門內大街156號國際金融大廈C座中國工藝美術（集團）公司中國工藝美術（集團）公司西城區(qū)復興門內大街101號第44頁/共102頁中國生物技術集團公司中國生物技術集團公司西城區(qū)阜成門大街甲28號京潤大廈國家開發(fā)投資公司國家開發(fā)投資公司西城區(qū)阜成門北大街6號6中國國電集團公司中國國電集團公司

16、西城區(qū)阜成門北大街68號 中國輕工業(yè)對外經(jīng)濟技術合作公司中國輕工業(yè)對外經(jīng)濟技術合作公司西城區(qū)德外大街甲10號中國農(nóng)業(yè)機械化科學研究院中國農(nóng)業(yè)機械化科學研究院西城區(qū)德外北沙灘1號中國中化集團公司中國中化集團公司西城區(qū)復興門外大街A2號中化大廈中國誠通控股公司中國誠通控股公司西城區(qū)車公莊大街甲4號物華大廈2層 中國建筑設計研究院中國建筑設計研究院西城區(qū)車公莊大街19號 中煤國際工程設計研究總院中煤國際工程設計研究總院西城區(qū)安德路67號 中國電力工程顧問集團公司中國電力工程顧問集團公司西城區(qū)安德路65號第45頁/共102頁中國建筑材料集團公司中國建筑材料集團公司海淀區(qū)紫竹院南路2號中國國際企業(yè)合作公

17、司中國國際企業(yè)合作公司海淀區(qū)知春路標20號中國醫(yī)藥集團總公司中國醫(yī)藥集團總公司海淀區(qū)知春路20號 中國醫(yī)藥大廈9-10層 中國紡織工業(yè)設計院中國紡織工業(yè)設計院海淀區(qū)增光路21號 中國南方機車車輛工業(yè)集團公司中國南方機車車輛工業(yè)集團公司海淀區(qū)羊坊店路11號 中國北方機車車輛工業(yè)集團公司中國北方機車車輛工業(yè)集團公司海淀區(qū)羊坊店路11號 鋼鐵研究總院鋼鐵研究總院海淀區(qū)學院南路76號 中國長城計算機集團公司中國長城計算機集團公司海淀區(qū)學院路甲38號中國衛(wèi)星通信集團公司中國衛(wèi)星通信集團公司海淀區(qū)學院路42號電信科學技術研究院電信科學技術研究院海淀區(qū)學院路40號中國對外貿易運輸（集團）總公司中國對外貿易運

18、輸（集團）總公司海淀區(qū)西直門北大街甲43號金運大廈A座中國地質工程集團公司中國地質工程集團公司海淀區(qū)西五道口45號乙中谷糧油集團公司中谷糧油集團公司海淀區(qū)西三環(huán)中路5號第46頁/共102頁中國新興（集團）總公司中國新興（集團）總公司海淀區(qū)西三環(huán)中路17號 中國核工業(yè)建設集團公司總部中國核工業(yè)建設集團公司總部海淀區(qū)西三環(huán)北路甲105號科原大廈B座中國經(jīng)濟技術投資擔保有限公司中國經(jīng)濟技術投資擔保有限公司海淀區(qū)西三環(huán)北路100號 金玉大廈九層中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團公司中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團公司海淀區(qū)萬壽路27號 中國電子科技集團公司中國電子科技集團公司海淀區(qū)萬壽路27號中國電子工程設計院中國電子工程設計

19、院海淀區(qū)萬壽路27號機械科學研究院機械科學研究院海淀區(qū)首體南路2號中國五礦集團公司中國五礦集團公司海淀區(qū)三里河路5號 中國節(jié)能投資公司中國節(jié)能投資公司海淀區(qū)清華東路甲35號中國航空油料集團公司中國航空油料集團公司海淀區(qū)馬甸中航油大廈 中國新時代控股（集團）公司中國新時代控股（集團）公司海淀區(qū)花園路7號 中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司海淀區(qū)翠微南里8號樓第47頁/共102頁中國鋁業(yè)公司中國鋁業(yè)公司海淀區(qū)復興路乙12號中國華能集團公司中國華能集團公司海淀區(qū)復興路甲23號 中國鐵道建筑總公司中國鐵道建筑總公司海淀區(qū)復興路40號 中國有色工程設計研究總院中國有色工程設計研究總院海淀區(qū)復興

20、路12號中國航天科工集團公司中國航天科工集團公司海淀區(qū)阜成路甲8號中國海洋航空集團公司中國海洋航空集團公司海淀區(qū)翠微路36號中國國際工程咨詢公司中國國際工程咨詢公司海淀區(qū)車公莊西路32號中咨大廈 中國兵器裝備集團公司中國兵器裝備集團公司海淀區(qū)車道溝10號中國化工集團公司中國化工集團公司海淀區(qū)北四環(huán)西路62號 中國民航信息集團公司中國民航信息集團公司海淀區(qū) 科學院南路2號融科資訊中心C 座 南樓 18-20層 第48頁/共102頁中國鐵路通信信號集團公司中國鐵路通信信號集團公司豐臺區(qū)西四環(huán)南路乙49號 冶金自動化研究設計院冶金自動化研究設計院豐臺區(qū)西四環(huán)南路72號 中國通用技術（集團）控股有限責

21、任公司中國通用技術（集團）控股有限責任公司豐臺區(qū)西三環(huán)中路90號通用技術大廈23-28層中國汽車工業(yè)總公司中國汽車工業(yè)總公司豐臺區(qū)西三環(huán)麗澤橋東1000米路北中國鐵路工程總公司中國鐵路工程總公司豐臺區(qū)西客站南廣場中鐵工程大廈中國有色礦業(yè)建設集團有限公司中國有色礦業(yè)建設集團有限公司豐臺區(qū)西客站南廣場中色建設大廈中國鹽業(yè)總公司中國鹽業(yè)總公司豐臺區(qū)廣外蓮花池中鹽飯店 中國煤炭地質總局中國煤炭地質總局豐臺區(qū)靛廠299號第49頁/共102頁中國普天信息產(chǎn)業(yè)集團公司中國普天信息產(chǎn)業(yè)集團公司宣武區(qū)宣武門西大街28號大成廣場東座中國鐵路物資總公司中國鐵路物資總公司宣武區(qū)南濱河路乙25號 中國鐵通集團有限公司（

22、北京）中國鐵通集團有限公司（北京）宣武區(qū)廣外大街248號機械大廈4層中國高新投資集團公司中國高新投資集團公司宣武區(qū)廣安門外南濱河路1號高新大廈1920層香港中旅（集團）有限公司（北京）香港中旅（集團）有限公司（北京）宣武區(qū)廣安門內大街338號港中旅大廈15層 中國印刷集團公司中國印刷集團公司宣武區(qū)馬連道16號中國印刷物資公司中國電力投資集團公司中國電力投資集團公司宣武區(qū)廣安門內大街338號 中國水利水電建設集團公司中國水利水電建設集團公司宣武區(qū)白廣路二條一號中國水利投資公司中國水利投資公司宣武區(qū)白廣路二條十二號第50頁/共102頁公司總部公司分部第51頁/共102頁第52頁/共102頁“中中”

23、字頭企業(yè)字頭企業(yè)補充型客戶補充型客戶北京西部北京西部非商務辦公非商務辦公目標市場目標市場主力客主力客戶戶p全國國資委下屬企業(yè)共全國國資委下屬企業(yè)共179家，家，134家位于北家位于北京，其中京，其中50左右都分布在北京的西部；左右都分布在北京的西部；第53頁/共102頁北京市公共交通總公司北京住總集團有限責任公司北京市市政工程設計研究總院北京京煤集團有限責任公司北京市地鐵運營有限公司北京市市政工程總公司北京市勘察設計研究院北京京儀控股有限責任公司北京建工集團有限責任公司北京建筑材料經(jīng)貿集團總公司中關村科技發(fā)展（控股）股份有限公司北京化學工業(yè)集團有限責任公司北京市燃氣集團有限責任公司北京北辰實業(yè)

24、集團公司北京市經(jīng)中實業(yè)開發(fā)總公司北京市物資總公司北京市熱力集團有限責任公司北京北奧有限責任公司北京祥龍資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司中國電子進出口北京公司北京市自來水集團有限責任公司 北京市首都公路發(fā)展有限責任公司北京科技園建設股份有限公司中國北京同仁堂（集團）有限責任公司 北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司北京市公聯(lián)公路聯(lián)絡線有限責任公司北京國際電力開發(fā)投資公司北京工美集團有限責任公司北京市基礎設施投資有限公司北京國際建設集團公司首鋼總公司北京技術交流培訓中心北京城建集團有限責任公司北京天鴻集團公司北京電子控股有限責任公司 北京市工業(yè)設計研究院北京市軌道交通建設管理有限公司北京市大成房地產(chǎn)開發(fā)總公司北京汽車工業(yè)

25、控股有限責任公司 北京市經(jīng)濟管理干部學院北京金隅集團有限責任公司北京市城市改建綜合開發(fā)總公司北京京城機電控股有限責任公司 北京技術交流培訓中心北京市四清環(huán)衛(wèi)工程集團有限責任公司北京城市開發(fā)集團有限責任公司北京醫(yī)藥集團有限責任公司北京市機械設備成套局北京市國資委下屬的企業(yè)共有131家，可以作為本項目主力客群有力的補充；（部分北京市國資委下屬企業(yè)）第54頁/共102頁第55頁/共102頁第56頁/共102頁n各項體育賽事的組織機構；n全球影視、娛樂公司，如迪斯尼娛樂公司、華納影視公司、環(huán)球嘉年華等;第57頁/共102頁占地面積：占地面積：平方米項目建筑面積：項目建筑面積：平方米容積率約：容積率約：

26、停車位：停車位：個物業(yè)管理費：物業(yè)管理費：元平方米月類別：類別：住宅立項的寫字樓 裝修標準：裝修標準：毛坯價格：價格：均價2300美元/平方米 入住時間：入住時間：2004-12 開開 發(fā)發(fā) 商：商： 華潤置地（北京）股份有限公司第58頁/共102頁第59頁/共102頁第60頁/共102頁第61頁/共102頁總部基地客戶統(tǒng)計總部基地客戶統(tǒng)計外地進京企業(yè)10%外資企業(yè)30%中央/地方企業(yè)40%北京本地企業(yè)10%中關村高科技企業(yè)10%第62頁/共102頁第63頁/共102頁n第四部分項目開發(fā)策略及運營方案第64頁/共102頁第65頁/共102頁總建筑面積總建筑面積35萬平方米非策劃范圍面積非策劃范

27、圍面積籃球館6.3萬平方米策劃范圍面積策劃范圍面積商業(yè)12.7萬平方米寫字樓6.2萬平方米酒店4.1萬平方米文體設施5.7萬平方米面積小計28.7萬平方米第66頁/共102頁S S 優(yōu)勢優(yōu)勢W W 劣勢劣勢l位于四環(huán)與長安街沿線交界處，標識性較好；l屬于奧運建筑綜合體的一部分，奧運的宣傳力度帶動寫字樓的知名度；l交通便利；l雖然標識性較好 ，但是項目離長安街主干道的步行距離較遠；l商務氛圍不夠濃厚；O O 機遇機遇T T 威脅威脅 l政府的大力支持；l奧運經(jīng)濟帶來標識經(jīng)濟的利好影響；l北京市非商務辦公即生態(tài)化辦公的市場空缺；l北京市寫字樓市場競爭激烈；l西部寫字樓租售價除金融街外持續(xù)低迷；l中

28、關村持續(xù)低迷的銷售價格與本項目的激烈競爭；l高檔寫字樓開發(fā)風險較大（西貿中心的失敗經(jīng)驗教訓）;第67頁/共102頁p項目所在區(qū)域商務氛圍不濃，作為純寫字樓來講，與東部競爭力弱；p面對目前的商務環(huán)境，開發(fā)商務寫字樓的風險較大，不利于后期銷售；p必須進行差異化市場定位，尋找出特定的市場需求；北京西部非商務辦公消費市場第68頁/共102頁寫字樓地塊寫字樓地塊第69頁/共102頁綜合辦公樓一層二層以上二層企業(yè)獨棟企業(yè)獨棟企業(yè)獨棟企業(yè)獨棟企業(yè)獨棟綜合辦公樓第70頁/共102頁紫金長安未建，干道規(guī)劃中西四環(huán)輔路四環(huán)主路出口四環(huán)主路入口五棵松文化體育中心交通分析示意圖五棵松文化體育中心中路五棵松文化體育中心

29、北路玉淵潭南路萬壽路西街復興路西四環(huán)主路西翠路運動場文體設施寫字樓寫字樓第71頁/共102頁商業(yè)酒店地下二層寫字樓停車場寫字樓、酒店、商業(yè)部分地下二層為開放式停車場，各地塊停車時間可利用時間差，以滿足各停車時段的車位要求；第72頁/共102頁寫字樓寫字樓寫字樓地下一層寫字樓地下一層為停車場為停車場第73頁/共102頁寫字樓地上層與寫字樓地上層與其他建筑物獨立其他建筑物獨立寫字樓寫字樓商業(yè)酒店一層商業(yè)第74頁/共102頁酒店地塊文體設施地塊寫字樓地塊寫字樓地塊商業(yè)地塊奧運籃球館第75頁/共102頁第76頁/共102頁生態(tài)化獨棟辦公第77頁/共102頁第78頁/共102頁第79頁/共102頁多功能

30、廳考慮大型企業(yè)集團等目標客群需求，設計特色化產(chǎn)品：考慮大型企業(yè)集團等目標客群需求，設計特色化產(chǎn)品：會議廳會議廳第80頁/共102頁第81頁/共102頁評價外部因素評價內部因素收集定價信息確定單價確定總價客戶需求市場動態(tài)競爭成本商品力銷售能力利潤目標地段遠近產(chǎn)品品質綜合反映掌握客源市場定位確定付款方式選擇最優(yōu)方案成本導向型市場導向型競爭導向型發(fā)展商、客戶、競爭對手利益平衡相關資料整合第82頁/共102頁第83頁/共102頁單位：USDUSD/平方米第84頁/共102頁第85頁/共102頁第86頁/共102頁低價低價 高價高價在此價格上沒有可能的利潤成本競爭者價格客戶對獨特產(chǎn)品屬性的評價在此價格上

31、沒有可能的需求市場比較定價法市場比較定價法第87頁/共102頁項目名稱項目名稱項目地址項目地址租售價格租售價格長安長安. .西點西點長安街永定路口940 USD /平方米西貿中心西貿中心海淀復興路51號1850 USD /平方米翠微大廈翠微大廈長安街萬壽路11.5 USD /平方米.月道樂蒙恩商務街道樂蒙恩商務街 萬壽路路口向南1200米1500 USD /平方米天行建商務大廈天行建商務大廈翠微路1500 USD /平方米太平路寫字樓太平路寫字樓五棵松以南太平路8.2 USD /平方米.月 電科大廈電科大廈魯谷路11.5 USD /平方米.月第88頁/共102頁名稱名稱報價（報價（USD/US

32、D/平方米）平方米）國際企業(yè)大廈2650京門大廈1667翠微大廈1667首都時代廣場2800遠洋大廈2650國際金融大廈2650通泰大廈2200投資廣場2100建威大廈3000金玉大廈2300航華科貿中心2100盛嘉大廈2025第89頁/共102頁修正因素修正因素地段因素地段因素規(guī)劃因素規(guī)劃因素品質因素品質因素報價報價USD/M2USD/M2權重80%10%10%翠微大廈1111667本項目本項目0.80.81.51.51.41.4p則本項目辦公物業(yè)的比較價格 I 為166716670.80.880%80%166716671.51.510%10%166716671.41.410%10%1550.31 USD/M21550.31 USD/M2 第90頁/共102頁修正因素修正因素地段因素地段因素規(guī)劃因素規(guī)劃因素品質因素品質因素報價報價USD/M2USD/M2權重80%10%10%天行建商務大廈天行建商務大廈1111500本項目本項目0.90.91.61.61.51.5第91頁/共102頁修正因素修正因素地段因素地段因素規(guī)劃因素規(guī)劃因素品質因素品質因素報價報價USD/M2USD/M2權重80%10%10%置地星座置地星座1112300本項目本項目0.60.60.90.90.80.8第92頁/共102頁第93頁/共102頁方案第94頁/共102頁奧運會之后