地下車(chē)庫(kù)建安成本分析

1、地下車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)中的成本問(wèn)題地下車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)中的成本問(wèn)題 中海宏洋規(guī)劃設(shè)計(jì)部中海宏洋規(guī)劃設(shè)計(jì)部2012年年6月月15日日第 2 頁(yè)第 2 頁(yè)（控制單車(chē)位成本）（控制單車(chē)位成本）地下車(chē)庫(kù)有效設(shè)計(jì)因素地下車(chē)庫(kù)有效設(shè)計(jì)因素本本PPPP重點(diǎn)介紹常見(jiàn)問(wèn)題！重點(diǎn)介紹常見(jiàn)問(wèn)題！第 3 頁(yè)第 3 頁(yè)一、地下車(chē)庫(kù)停車(chē)數(shù)量一、地下車(chē)庫(kù)停車(chē)數(shù)量2011年統(tǒng)計(jì)情況：部分項(xiàng)目地面車(chē)位沒(méi)有取到政府允許的極限，客觀上增加了地庫(kù)的面積，增加了成本投入。嚴(yán)格控制地下室停車(chē)數(shù)量：滿足政府要求底限！嚴(yán)格控制地下室停車(chē)數(shù)量：滿足政府要求底限！第 4 頁(yè)第 4 頁(yè)二、車(chē)庫(kù)范圍、層數(shù)和埋深二、車(chē)庫(kù)范圍、層數(shù)和埋深車(chē)庫(kù)范圍：車(chē)庫(kù)范圍：獨(dú)立

2、地庫(kù)與大底盤(pán)地庫(kù)各有利弊，須結(jié)合地質(zhì)條件及總圖布局進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性研究，確定最優(yōu)的地庫(kù)布局，將地庫(kù)成本控制在最初階段；獨(dú)立獨(dú)立地庫(kù)地庫(kù)大底盤(pán)大底盤(pán)地庫(kù)地庫(kù)車(chē)庫(kù)層數(shù)：車(chē)庫(kù)層數(shù)：盡量不做兩層地庫(kù)或減少地下二層地庫(kù)面積車(chē)庫(kù)埋深：結(jié)合場(chǎng)地、管線布局；車(chē)庫(kù)埋深：結(jié)合場(chǎng)地、管線布局；有條件盡量架空、半地下停車(chē)第 5 頁(yè)第 5 頁(yè)三、人防地下室問(wèn)題三、人防地下室問(wèn)題盡量降低人防等級(jí)，盡量降低人防等級(jí)，爭(zhēng)取不做5級(jí)人房明確人防等級(jí)后再開(kāi)始設(shè)計(jì)明確人防等級(jí)后再開(kāi)始設(shè)計(jì)如果是乙級(jí)人防（常5級(jí)或常6級(jí)），無(wú)需每個(gè)防護(hù)單元均設(shè)置通往室外露天的樓梯，可以借用相連的防護(hù)單位；這樣可以騰出大量車(chē)位；人防口部設(shè)置應(yīng)布置在不影響停車(chē)

3、的地方，尤其不宜布置在車(chē)道旁第 6 頁(yè)第 6 頁(yè)三、人防地下室問(wèn)題三、人防地下室問(wèn)題盡量利用汽車(chē)坡道做人防主要出入口盡量利用汽車(chē)坡道做人防主要出入口人防主要出入口需露出地面，并做防雨設(shè)施或做鋼筋砼防倒塌棚架，既浪費(fèi)又影響景觀，應(yīng)盡量減少；相鄰防護(hù)單元的主要出入口應(yīng)合并設(shè)置相鄰防護(hù)單元的主要出入口應(yīng)合并設(shè)置第 7 頁(yè)第 7 頁(yè)四、停車(chē)效率的提升四、停車(chē)效率的提升再次澄清關(guān)于再次澄清關(guān)于“單車(chē)位面積單車(chē)位面積”的統(tǒng)計(jì)口徑的統(tǒng)計(jì)口徑地下車(chē)庫(kù)總面積地下車(chē)庫(kù)總面積單車(chē)位面積單車(chē)位面積= =地下車(chē)位數(shù)量地下車(chē)位數(shù)量地下車(chē)庫(kù)總面積地下車(chē)庫(kù)總面積 = 地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù) + + 全部設(shè)備用房全部設(shè)備用房 + +

4、 主樓地下室主樓地下室只有當(dāng)存在垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、物管用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時(shí)，可允許進(jìn)行特別說(shuō)明及復(fù)核。第 8 頁(yè)第 8 頁(yè)四、停車(chē)效率的提升四、停車(chē)效率的提升集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)诬?chē)位面積集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)诬?chē)位面積3535 控制標(biāo)準(zhǔn)并不是最優(yōu)值，不能應(yīng)已經(jīng)達(dá)到而停止優(yōu)化！l無(wú)人防地下室通?？梢宰龅?2平米/輛l大型停車(chē)庫(kù)效率較高，很多可以做到30平米/輛以下l當(dāng)?shù)貛?kù)與建筑塔樓徹底脫開(kāi)，同時(shí)又沒(méi)有人防時(shí)，停車(chē)率值能輕松做到25平米/輛以下l目前，各項(xiàng)目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本優(yōu)化空間仍然是很大普通地下一層車(chē)庫(kù)建安成本約普通地下一層

5、車(chē)庫(kù)建安成本約1600元元/平米，人防地下室約平米，人防地下室約2300元元以停放500輛的車(chē)庫(kù)，單車(chē)位面積每減少1平米，至少降低造價(jià)80萬(wàn)，平攤可售成本降低14.4元第 9 頁(yè)第 9 頁(yè)四、停車(chē)效率的提升四、停車(chē)效率的提升柱網(wǎng)布置柱網(wǎng)布置集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：7800X78007800X7800有項(xiàng)目反映難以按此操作？有項(xiàng)目反映難以按此操作？7.8X7.8=60.847.8X7.8=60.848.1x8.1=65.618.1x8.1=65.6165.6160.8465.6160.8465.6165.61= 7.8%= 7.8%7.87.8米柱網(wǎng)：米柱網(wǎng)：8.18.1米柱網(wǎng)：米柱網(wǎng)：8.

6、18.1米柱網(wǎng)增加車(chē)庫(kù)面積米柱網(wǎng)增加車(chē)庫(kù)面積7.8%7.8%第 10 頁(yè)第 10 頁(yè)四、停車(chē)效率的提升四、停車(chē)效率的提升柱網(wǎng)布置柱網(wǎng)布置澄清：汽車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定小車(chē)位1800X4800，車(chē)側(cè)600，車(chē)尾500，兩車(chē)共用，普通車(chē)位可以按照2400X5050后側(cè)有墻，車(chē)位應(yīng)按照后側(cè)有墻，車(chē)位應(yīng)按照2400X53002400X530078007800柱網(wǎng)可以滿足普柱網(wǎng)可以滿足普通停車(chē)位要求（除非通停車(chē)位要求（除非政府對(duì)停車(chē)有其他明政府對(duì)停車(chē)有其他明確意見(jiàn)）確意見(jiàn)）第 11 頁(yè)第 11 頁(yè)四、停車(chē)效率的提升四、停車(chē)效率的提升地下室輪廓線：地下室輪廓線：要求平直方正，無(wú)用的面積一定要剔除無(wú)實(shí)際用途，應(yīng)修

7、改無(wú)實(shí)際用途，應(yīng)修改地庫(kù)輪廓地庫(kù)輪廓無(wú)實(shí)際用途，修改地?zé)o實(shí)際用途，修改地庫(kù)輪廓或改作他用庫(kù)輪廓或改作他用第 12 頁(yè)第 12 頁(yè)四、停車(chē)效率的提升四、停車(chē)效率的提升布置方式布置方式靠邊墻布置平行車(chē)位靠邊墻布置平行車(chē)位，停車(chē)效率低，停車(chē)效率低柱距不符合模數(shù)柱距不符合模數(shù)車(chē)道太寬，浪費(fèi)面積車(chē)道太寬，浪費(fèi)面積第 13 頁(yè)布置方式布置方式外墻傾斜、車(chē)道出現(xiàn)外墻傾斜、車(chē)道出現(xiàn)無(wú)效面積無(wú)效面積車(chē)道不得靠外墻布置，車(chē)道不得靠外墻布置，形成單邊車(chē)道形成單邊車(chē)道四、停車(chē)效率的提升四、停車(chē)效率的提升第 14 頁(yè)布置方式布置方式四、停車(chē)效率的提升四、停車(chē)效率的提升不必設(shè)置不必設(shè)置“無(wú)效無(wú)效”便利便利車(chē)道車(chē)道類(lèi)似圖示

8、兩邊無(wú)車(chē)位的類(lèi)似圖示兩邊無(wú)車(chē)位的車(chē)道基本均可取消車(chē)道基本均可取消第 15 頁(yè)設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制四、停車(chē)效率的提升四、停車(chē)效率的提升經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：10萬(wàn)平米萬(wàn)平米規(guī)模的住宅小區(qū)，規(guī)模的住宅小區(qū)，設(shè)備房面積約設(shè)備房面積約700800平米平米左右（未含車(chē)庫(kù)排風(fēng)、消防控制）左右（未含車(chē)庫(kù)排風(fēng)、消防控制）其中：變配電房：其中：變配電房： 約約150平米平米公變房：公變房： 約約50平米平米柴油發(fā)電機(jī)房：約柴油發(fā)電機(jī)房：約100平米平米水泵房：水泵房： 約約120平米平米生活水池：約生活水池：約100平米平米消防水池：約消防水池：約150平米平米其他：其他： 約約50平

9、米平米小區(qū)規(guī)模每增加小區(qū)規(guī)模每增加10萬(wàn)平米萬(wàn)平米，設(shè)備房增大，設(shè)備房增大30%左右左右;第 16 頁(yè)設(shè)備用房位置需要仔細(xì)斟酌設(shè)備用房位置需要仔細(xì)斟酌四、停車(chē)效率的提升四、停車(chē)效率的提升設(shè)備用房設(shè)備用房不得占用不得占用車(chē)位空間車(chē)位空間車(chē)道兩邊是車(chē)位布置的黃金寶地，設(shè)備房（以及非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)）不應(yīng)擠占停車(chē)位置；此處位置規(guī)整且此處位置規(guī)整且靠近車(chē)道，不宜靠近車(chē)道，不宜布置設(shè)備用房布置設(shè)備用房設(shè)備房設(shè)置在塔樓下方，應(yīng)注意水泵房及變壓器的低頻噪音對(duì)首層住戶有影響，上部有水房間對(duì)下部電房有影響可盡量利用塔樓下方、邊角空間等不方便停車(chē)的位置布置設(shè)備房第 17 頁(yè)嚴(yán)格控制地下室層高：嚴(yán)格控制地下室層高：層高每增

10、加100MM，地下室綜合成本增加18元/平米五、層高五、層高l片面的認(rèn)為車(chē)庫(kù)凈高2.2米，是指最不利空間的凈高。其實(shí)在設(shè)計(jì)中，主要能保證“車(chē)道處、以及大部分的停車(chē)位處”的凈高為2.2米即可。l設(shè)備高度計(jì)算不精確，當(dāng)車(chē)庫(kù)設(shè)有“噴淋、通風(fēng)及電橋架等設(shè)備管線”時(shí)，管線高度計(jì)算時(shí)不夠精確；或者“風(fēng)道、噴淋”等設(shè)備布置沒(méi)有盡量避開(kāi)主車(chē)道；或者設(shè)備管線交叉點(diǎn)也未避讓主車(chē)道，導(dǎo)致車(chē)庫(kù)高度人為增高，造成不必要的浪費(fèi)。l對(duì)常用設(shè)備配置要求不清楚（噴淋？風(fēng)道？）l當(dāng)車(chē)庫(kù)與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計(jì)時(shí)，未采取設(shè)備用房處局部降板，而是一同按照設(shè)備房的高度來(lái)設(shè)置同層層高。常見(jiàn)認(rèn)識(shí)誤區(qū)：常見(jiàn)認(rèn)識(shí)誤區(qū)：第 18 頁(yè)五

11、、層高五、層高車(chē)庫(kù)凈高：車(chē)庫(kù)凈高：22002200總建筑面積總建筑面積20002000地下車(chē)庫(kù)必設(shè)機(jī)械排煙地下車(chē)庫(kù)必設(shè)機(jī)械排煙1010輛地下車(chē)庫(kù)輛地下車(chē)庫(kù)或或5050輛地上車(chē)庫(kù)（含架空層車(chē)庫(kù)）必設(shè)噴淋輛地上車(chē)庫(kù)（含架空層車(chē)庫(kù)）必設(shè)噴淋寬度寬度12001200的風(fēng)道下面需設(shè)噴淋的風(fēng)道下面需設(shè)噴淋地下車(chē)庫(kù)一個(gè)防火分區(qū)地下車(chē)庫(kù)一個(gè)防火分區(qū)20002000設(shè)噴淋設(shè)噴淋40004000凈凈 高高機(jī)械排煙機(jī)械排煙噴噴 淋淋防火分區(qū)防火分區(qū)嚴(yán)格控制地下室層高：影響地下室層高的因素嚴(yán)格控制地下室層高：影響地下室層高的因素研究成果：研究成果：800MM800MM高更節(jié)?。ǖ叵率衣裆畈淮髸r(shí)）高更節(jié)?。ǖ叵率衣裆畈?/p>

12、大時(shí)）設(shè)備常用計(jì)算高度設(shè)備常用計(jì)算高度梁梁 高高設(shè)設(shè) 備備噴淋?chē)娏?00噴淋需要高度為150，預(yù)留50找坡高度通風(fēng)道通風(fēng)道300350其中含50的按裝支架高度電橋架電橋架100第 19 頁(yè)車(chē)庫(kù)層高 = 車(chē)庫(kù)底板構(gòu)造面厚度+停車(chē)庫(kù)凈高2.2米+通風(fēng)+（噴淋高度）+（電橋架）+頂板梁高嚴(yán)格控制地下室層高：嚴(yán)格控制地下室層高：風(fēng)道下風(fēng)道下無(wú)無(wú)噴淋，層高可以控制在噴淋，層高可以控制在3.40米米（100+2200+300+800）l 應(yīng)盡量使“主風(fēng)道” 靠近車(chē)道邊側(cè)設(shè)置l 風(fēng)道寬度盡量控制在1.2米以內(nèi)，使風(fēng)道下面不設(shè)噴淋l 電橋架、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置、不設(shè)在風(fēng)道下方l 各類(lèi)管線交叉點(diǎn)不要設(shè)在

13、主車(chē)道處 風(fēng)道下有噴淋，層高可以控制在風(fēng)道下有噴淋，層高可以控制在3.60米米（100+2200+200+300+800）五、層高五、層高集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)普通地庫(kù)普通地庫(kù)3.6m3.6m人防車(chē)庫(kù)人防車(chē)庫(kù)3.8m3.8m第 20 頁(yè)嚴(yán)格控制地下室層高：嚴(yán)格控制地下室層高：五、層高五、層高當(dāng)車(chē)庫(kù)與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)采取“設(shè)備用房局部降板”，而車(chē)庫(kù)層高按常規(guī)設(shè)計(jì)頂板采用結(jié)構(gòu)找坡，可省去頂板建筑找坡層（細(xì)石砼頂板采用結(jié)構(gòu)找坡，可省去頂板建筑找坡層（細(xì)石砼配鋼筋網(wǎng)片）配鋼筋網(wǎng)片）頂板及底板采用同方向、同坡度的結(jié)構(gòu)找坡頂板及底板采用同方向、同坡度的結(jié)構(gòu)找坡第 21 頁(yè)六、覆土六

14、、覆土覆土厚度（摘自成本管理專(zhuān)題報(bào)告）覆土厚度（摘自成本管理專(zhuān)題報(bào)告）l 地庫(kù)頂板覆土厚度決定著頂板的荷載，也決定著地庫(kù)的梁柱高度、截面尺寸、配筋數(shù)量等，也間接決定著地庫(kù)的結(jié)構(gòu)成本l 覆土厚度由管網(wǎng)布局、種植要求、綠地率要求管網(wǎng)布局、種植要求、綠地率要求等要素決定l 因此，優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布局至關(guān)重要（案例：銀川公司項(xiàng)目）優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布局至關(guān)重要（案例：銀川公司項(xiàng)目）頂板平均覆土厚度： 1、應(yīng)結(jié)合景觀方案精細(xì)化設(shè)計(jì)，不同種植區(qū)域覆土厚度應(yīng)不同；或采用樹(shù)池、堆土形式來(lái)種植；平均覆土厚度1.0米1.2米。 2、如采用覆土種植，建議覆土厚度如下：種植大樹(shù)處覆土局部1500；普通喬木處1000；草坪3

15、00 400； 3、方案階段，給排水專(zhuān)應(yīng)給出排水方案，根據(jù)水管布置長(zhǎng)度及上方有無(wú)行車(chē)情況確定所需覆土厚度，進(jìn)行局部調(diào)整。第 22 頁(yè)七、總結(jié)一下七、總結(jié)一下控制條件控制條件注意要點(diǎn)注意要點(diǎn)地下室停車(chē)數(shù)l結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件，用足政策，多做地面停車(chē)；地下室范圍、層數(shù)、埋深l盡量一層，不做或減少二層地下室l結(jié)合場(chǎng)地、優(yōu)化管線布置，控制好埋深；有條件可以做半地下室l確定范圍，上部建筑盡量分布在地下室周邊l地下室邊線盡量與上部建筑平行且方正簡(jiǎn)潔人防地下室l盡量不做或少做五級(jí)人防地下室l按照當(dāng)?shù)厝朔擂k規(guī)定底限設(shè)置l人防口部盡量合并、借用，并不得占用車(chē)位停車(chē)效率l按照集團(tuán)要求覆土厚度l優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布局至關(guān)重要l應(yīng)結(jié)合景觀方案精細(xì)化設(shè)計(jì)l平均覆土厚度1200規(guī)劃階段控制要點(diǎn)：規(guī)劃階段控制要點(diǎn)：第 23 頁(yè)七、總結(jié)一下七、總結(jié)一下控制條件控制條件注意要點(diǎn)注意要點(diǎn)地庫(kù)輪廓線l輪廓線應(yīng)簡(jiǎn)潔，避免出現(xiàn)多折線，造成外墻增多；l避免出現(xiàn)多余無(wú)效空間；柱網(wǎng)