南山后海中心區(qū)規(guī)劃分析報(bào)告報(bào)告材料

1、南山后海中央?yún)^(qū)規(guī)劃分析報(bào)告1:南山區(qū)規(guī)劃分析2:后海片區(qū)規(guī)劃分析1：南山區(qū)規(guī)劃分析1.1、 南山區(qū)“十三五規(guī)劃南山區(qū)依托四大功能定位重點(diǎn)布局六大片2021年4月12日,深圳市發(fā)布?深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要?,綱要指出,至IJ2021年,深圳GD由量將到達(dá)2.6萬億元,比照2021年的1.75萬億元,接近1萬億的增量.年均增速需達(dá)8.2%,這意味著未來5年內(nèi)深圳的年均經(jīng)濟(jì)增速要保持8.2%左右的中高速水平.明確提出將重點(diǎn)打造前海、南山和寶安中央?yún)^(qū)域?yàn)樾碌氖屑壷醒?其中前海中央包括了南山建成區(qū)的核心區(qū)域.從羅湖到福田,再從福田到南山、前海,過去三十多年,深圳城市中央漂移的路徑漸

2、趨明顯,重點(diǎn)布局六大片區(qū)一一前海、蛇口、深圳灣、后海、留仙洞、高新北,四個(gè)中央的功能定位一一成為深圳的經(jīng)濟(jì)中央、科技創(chuàng)新中央、文化中央和國際交往中央,也將是南山“中央城區(qū)的內(nèi)涵與主體.深圳市城市總體規(guī)劃(20212021)T1HFDDmPRTHFNSIVFPIANOFSHFNZKhlCITY2021?O2O11.2、 四個(gè)中央的功能定位科技創(chuàng)新中央南山優(yōu)勢十分突出,國家級高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)占全市的1/3,高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占全市的1/4,戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占全市的1/3,區(qū)域創(chuàng)新孵化水平被省社科院評為全國第一,未來需要不斷穩(wěn)固創(chuàng)新強(qiáng)區(qū)地位,追趕國內(nèi)甚至國際科技創(chuàng)新強(qiáng)區(qū).文化中央南山已有深圳灣體育

3、中央、保利劇院、南山文體中央等一批文體場所,有世界之窗、歡樂谷等著名5A級景區(qū),且南山文化產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚,占全市的1/3,這些都為打造文化中央奠定了扎實(shí)的根底.下一步,深圳市歌劇院等市級重點(diǎn)文化設(shè)施也將布局深圳灣,為南山文化中央的功能注入更具活力的支撐.國際交往中央南山的國際化條件也比較好,坐擁深圳灣、前海灣,地處粵港澳大灣區(qū)黃金入?？?轄區(qū)居住了深圳40犯上的外籍人士,全市9所國際學(xué)校有8所在南山,蛇口等三大港集裝箱吞吐量占到了深圳的一半以上,有133條國際集裝箱班輪航線,根本覆蓋了“一帶一路沿線國家和地區(qū),也具備了打造國際交往中央的條件.1.3、 南山區(qū)未來開發(fā)建筑體量目前的南山區(qū),是全市最

4、大的一個(gè)工地,有前海、蛇口、后海、深圳灣、留仙洞、高新區(qū)北區(qū)六個(gè)重點(diǎn)開展片區(qū)都在加快建設(shè)；經(jīng)過初步核算,南山區(qū)經(jīng)過二十幾年的開展,一共建成了9000多萬平方米的建筑；目前正在建設(shè)的這六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)和加上方案開展的城市更新工程,未來南山還要再建設(shè)7500萬平方米的建筑體量.預(yù)計(jì)會(huì)在15年時(shí)間完成建設(shè),幾乎是再造了一個(gè)新南山.1.4、 南山區(qū)大沙河創(chuàng)新走廊深圳全力打造深圳灣超級總部經(jīng)濟(jì),如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)？大沙河創(chuàng)新走廊正成為重要支撐.由于,在大沙河創(chuàng)新走廊這片深圳灣區(qū)106平方公里的土地上,高端創(chuàng)新資源會(huì)聚：深圳三分之二的高端人才、三分之一的高新技術(shù)企業(yè)、60%勺重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和工程技術(shù)中央.11月

5、17日高交會(huì)期間,南山與市投資推廣署一起,舉行大沙河創(chuàng)新走廊重點(diǎn)項(xiàng)目投資推介會(huì),深圳灣科技生態(tài)園、萬科云城、留仙洞總部基地等19個(gè)工程亮相,一批新興產(chǎn)業(yè)園授牌,力爭吸引更多戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)落戶.目前,大沙河創(chuàng)新走廊規(guī)劃編制已初步完成,實(shí)行五個(gè)三工程優(yōu)化創(chuàng)新開展模式,新興產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)進(jìn)展順利,已建成56個(gè)新興產(chǎn)業(yè)園.其中,新增29個(gè)新興產(chǎn)業(yè)園,總面積超過150萬平方米；未來的深圳灣,從東往南再往西,從后海灣,到蛇口漁港、太子灣,再到赤灣、媽灣、前海灣,長達(dá)55.8公里的海岸線,不僅是一條美麗的濱海風(fēng)光帶,也是一條靚麗的產(chǎn)業(yè)風(fēng)景線,更是深圳落實(shí)“一帶一路國家戰(zhàn)略、開展灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡和主戰(zhàn)

6、場.1.5、 南山區(qū)新增長極一一大沙河創(chuàng)新走廊一帶一路目前,南山擁有國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、廣東自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、粵港澳大灣區(qū),“三區(qū)疊加的優(yōu)勢.借助大沙河創(chuàng)新走廊,打造“南山一前海城市中央,在這一創(chuàng)新要素聚集的區(qū)域,大沙河創(chuàng)新走廊有望崛起成為國際創(chuàng)新中央,成為深圳創(chuàng)新開展新的增長極.從產(chǎn)業(yè)分布上看,大沙河下游的深圳灣高新園區(qū),高新技術(shù)企業(yè)和研發(fā)中央林立,形成技術(shù)創(chuàng)新高地；大沙河上游的大學(xué)城,高校和科研機(jī)構(gòu)云集,形成知識創(chuàng)新高地；大沙河中游,正在加快開發(fā)的留仙洞園區(qū)和正在更新改造的一批舊工業(yè)區(qū),即將形成產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地.隨著深圳“十三五規(guī)劃藍(lán)圖的展開,大沙河創(chuàng)新走廊將要爭取建成國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū),

7、前海蛇口自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的支撐區(qū)、粵港澳大灣區(qū)先行區(qū).1：后海片區(qū)規(guī)劃分析后海金融總部經(jīng)濟(jì)中央總體規(guī)劃1、地理位置后海灣填海區(qū)位于南山蛇口東部,深圳灣與珠江出?？诮粎R處,由后海濱路以東、濱海大道以南和深圳灣圍合而成,全部填海造陸而成,地形平坦,比較方正,大致呈東西長、南北短的長方形狀,總面積537.06公頃.2、區(qū)域交通后海灣填海區(qū)擁有興旺的交通網(wǎng)絡(luò),主要干道“四縱三橫形成閉路循環(huán).四縱：后海濱路、沙河西路、科苑大道、中央路規(guī)劃中南北貫穿整個(gè)區(qū)域,三橫：濱海大道、東濱路、望海路東西貫穿整個(gè)區(qū)域.另外,創(chuàng)業(yè)路、登良路、工業(yè)八路、工業(yè)七路、招商路等也向東延伸進(jìn)區(qū)域內(nèi).另一個(gè)交通亮點(diǎn)是地鐵線,地鐵2號

8、線沿后海濱路從區(qū)域西面經(jīng)過,區(qū)域內(nèi)設(shè)有四個(gè)地鐵站,從北至南依次為后海站、登良站、海月站、灣廈站,使得片區(qū)內(nèi)的物業(yè)幾乎都成為地鐵物業(yè).3、周邊情況后海灣填海區(qū)狹長的地形使得其與周邊多個(gè)組團(tuán)連接,首先區(qū)域本身屬于深圳灣15公里濱海休閑帶的中部,擁有稀缺的海灣資源和生態(tài)景觀,南段毗鄰后海生活區(qū)、蛇口生活區(qū)、蛇口商務(wù)區(qū)、海上世界,北段毗鄰南山商業(yè)文化中央、南油購物公園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū).可見,后海灣填海區(qū)與多個(gè)居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)相連,處于各功能組團(tuán)的轉(zhuǎn)換區(qū),起著承上啟下的連接作用,客觀上要求該區(qū)域要承當(dāng)多種城市功能,以繼承和深化各組團(tuán)的功能,使各組團(tuán)形成連續(xù)的、一體化的布局,互補(bǔ)共生、協(xié)調(diào)開展.4

9、、景觀規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的景觀以“一湖三帶為主,“一湖即內(nèi)灣湖,占地70萬平方米,水域面積36萬平方米的內(nèi)灣湖像鑲在區(qū)域內(nèi)的一塊藍(lán)寶石,目前已經(jīng)開發(fā)成F1摩托艇世界錦標(biāo)賽賽場,是區(qū)域的代表性景觀亮點(diǎn)之一；“三帶即三條綠化帶,東面沿岸為15公里濱海休閑帶的中部,由北至南以此規(guī)劃有小沙山、追風(fēng)滑輪公園、流花山、彎月山谷、日出露天廣場、婚慶廣場、觀橋公園、海風(fēng)體育公園等休閑景點(diǎn),西面沿中央路是一條南北貫穿整個(gè)后海灣填海區(qū)的寬90米的帶狀公園,中部沿科苑大道深圳口岸段是一個(gè)寬70米的城墻公園.5、功能分區(qū)由于南北段所連接的組團(tuán)不同,為了充分發(fā)揮各自的地段優(yōu)勢,規(guī)劃上以東濱路為界將后海灣填海區(qū)分成南北兩個(gè)區(qū),南

10、區(qū)命名蛇口東填海區(qū),規(guī)劃為居住和口岸用地,北區(qū)命名后海中央?yún)^(qū),規(guī)劃為商服旅游休閑用地.5.1 -南區(qū)蛇口東填海區(qū)5.1.1、地理位置濱海生活區(qū)瓢生活事蛇口東填海區(qū)由于其位于深圳市南山區(qū)蛇口鎮(zhèn)以東、深圳灣與珠江出?？谙嘟唤拥木植慷妹?區(qū)域范圍為后海濱路以東、東濱路以南和深圳灣圍合的區(qū)域,規(guī)劃總用地面積310.89公頃.其中,南區(qū)又以西部通道口岸紅線大致沿科苑路為界分為東西兩個(gè)區(qū),東區(qū)規(guī)劃用地面積177.35公頃,西區(qū)規(guī)劃面積133.54公頃.5.1.2、 規(guī)劃定位蛇口東填海區(qū)位于深圳中部濱海休閑帶的中部地帶,北部及其以東局部為深圳未來的沿海RBDt展中央,南部及西部為蛇口濱海生活區(qū),因此,蛇口

11、東填海區(qū)需要承當(dāng)多種功能,為深圳市沿海旅游開展帶與居住生活組團(tuán)的轉(zhuǎn)換區(qū),既承當(dāng)重要的濱海休閑區(qū)的功能,又承當(dāng)為RBCM西部通道口岸進(jìn)行生活配套的功能.根據(jù)所承當(dāng)?shù)某鞘泄δ懿煌?東西兩個(gè)區(qū)的規(guī)劃定位不同：東區(qū)定位為深圳市重要的交通樞紐、口岸商業(yè)及濱海休閑帶；西區(qū)定位為延續(xù)蛇口獨(dú)特風(fēng)情的、代表深圳門戶形象的濱海生活區(qū).規(guī)劃居住人口約5萬人,全部集中在西區(qū).5.1.3、 用地規(guī)劃蛇口東填海區(qū)規(guī)劃總用地面積310.89公頃,其中城市建設(shè)用地309.36公頃,占總用地99.5%,非城市建設(shè)用地包括特殊用地、開展備用地1.53公頃,占總面積的0.5%.在西區(qū)的133.54公頃用地中,居住用地72.67公頃

12、,住宅用地67.46公頃,分別占西區(qū)城市建設(shè)用地的54.54%、50.6%;東區(qū)177.35公頃用地中,軍事及備用地1.53公頃,占0.86%,城市建設(shè)用地175.82公頃,占99.14%0片區(qū)用地性質(zhì)面積公頃比例外|西區(qū)居住用地二類居住用地72.6735.105L1126.28三類居住用地32.3624.23配套設(shè)施用地政府何體/社區(qū)用地行政辦公用地7,500.3S5.680.27文化娛樂用地0.800.60教育科研設(shè)計(jì)用地5.974.47社會(huì)福利+醫(yī)療衛(wèi)生用地0.4S0.34道路廠場用地道路用地2B.2227.8121.1420,83廣場用地0.410,31綠地公共題25.0625.06L

13、S.77IS-77133.54100.00東區(qū)政府,團(tuán)年/社區(qū)用地口岸施用地110.60110.6052.3762.37道路廣場用地道路用地21,9119.9512.0111.19社會(huì)作土厚用地1.46.,82市政公用沒施用她交通設(shè)腦用地1.181.190.576S7綠地公共綠地42.732&1424.0915.87生聲防護(hù)綠地14,59區(qū)22恃殊用地軍事用地0.730,730.410.41水域和其它用地開展備用地Q.SQ.聞0*45Q.45177.35LOOlQO5.1.4、 建筑面積規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃,蛇口東填海區(qū)規(guī)劃區(qū)總建筑面積181.5萬平方米,總毛容積率0.58.其中,西區(qū)總建筑面積174

14、.7萬平方米,毛容積率1.3.規(guī)劃居住面積為157.23萬平方米,全部集中在西區(qū)；辦公面積為5.76萬平方米,主要為東區(qū)的深圳灣口岸；商業(yè)面積為9.76萬平方米,大局部集中在西區(qū),公共配套設(shè)施面積為8.57萬平方米,主要集中西區(qū).各美建筑面積一覽表工程總面積平方米西區(qū)面積平方米東區(qū)面積平方米居住面積167227015722700辦公面積57600230055300商業(yè)面積S757O375701000G公共配套設(shè)施面而85635845051180其它面積218002ISO宣計(jì)19153051746045686005.1.5、 配套設(shè)施規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃,本區(qū)規(guī)劃有教育、醫(yī)療、文娛體育、行政治理、公安消

15、防、郵電、商業(yè)等各種配套設(shè)施,具體規(guī)劃如下：孰咀日致堂4的也用計(jì)育動(dòng)站02-01105F配DQL12-Q2小早203-02k13P3初中1tmi寓中1CM2醫(yī)療兒生也便加餐舞中央S01-01MfhOfe-OZi.1J-C2-.ld-C2口as13迎降,文代中Lt=H1第10T-C1文叱活3苗4OX八10-U去1M2息隼人帖os-ci,qsf卜o-oiii-0is泳池107-01U在fit1口瓦呻d03-Ci.13-jI.1E-OihJLM3靛斯同2.上Ui、131行致m居艮&員31O4U1.時(shí)P3,ll&t.】JF%14F3公安徜防阪詡1O7-C2國處站111-C3窿電1Ci0-Cl郵對師20

16、2-0113-03商業(yè)一革而加9力如力九ce-oi.19-oa飛巴乃用加不辭2懺M1302陪交通上r蠅百節(jié)片.J1U-CE社占M其牛咋場年3l4(6.IB-02-30-M評衛(wèi)亡其也穌803-0L001h01Ml10-01、13-CkIB-01.Ift-OS埴毀一種03-018319-015.1.6、 開發(fā)現(xiàn)狀蛇口東填海區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)的高潮,口岸和西部通道已建成,各種配套設(shè)施正在有序的建設(shè)中,居住區(qū)全面開發(fā),十個(gè)新盤拔地而起,預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)將會(huì)全部開發(fā)完畢,屆時(shí)在深圳灣之濱將屹立一片現(xiàn)代化的高尚濱海住宅區(qū).東區(qū)的深圳灣口岸、西部通道已經(jīng)建成并投入實(shí)用,城墻公園正在建設(shè)中.西區(qū)的住宅區(qū)已經(jīng)陸續(xù)

17、開發(fā),已開發(fā)或正在開發(fā)的工程有卓越維港、皇庭港灣、曦灣、寶能太古城、新大灣畔、三湘海尚、頤岸閱海、百麗灣、紫藤苑、鴻威海怡灣畔等十個(gè)工程.帶狀公園的西區(qū)段目前正在建設(shè)中.5.2 、北區(qū)一一后海中央?yún)^(qū)5.2.2、 地理位置后海中央?yún)^(qū)位于深圳灣濱海休閑帶西側(cè),深圳灣口岸北側(cè),南山商業(yè)文化中央東側(cè),高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南側(cè)；并由濱海大道、沙河西路、東濱路以及后海濱路形成邊界,規(guī)劃總用地面積226.17公頃.5.2.3、 規(guī)劃定位后海中央?yún)^(qū)的開展定位：未來深圳城市的濱水生活中央、辦公、商業(yè)、文化、體育、娛樂高度聚集,以濱海環(huán)境特征為主,有完善公共效勞系統(tǒng)的特征鮮明的海傍新城.表達(dá)深圳城市建設(shè)和城市空間及城

18、市生活的新標(biāo)準(zhǔn)、新價(jià)值.其城市功能將是城市中央功能、核心綠地、體育功能三位一體.根據(jù)所承當(dāng)?shù)某鞘泄δ懿煌蠛Ｖ醒雲(yún)^(qū)同樣可以分為東西兩個(gè)區(qū),東區(qū)承當(dāng)?shù)墓δ苤饕形幕Ⅲw育、娛樂、休閑等,西區(qū)承當(dāng)?shù)墓δ苤饕修k公、商業(yè)等.5.2.4、 規(guī)劃用地后海中央?yún)^(qū)總規(guī)劃面積226.17公頃,全部規(guī)劃為商服、市政、綠地、水域、文體設(shè)施等非居住用地,具體如下表所示.5.2.5、 開發(fā)現(xiàn)狀后海中央?yún)^(qū)東區(qū)的體育板塊已經(jīng)開始建設(shè),其中,F1世界摩托艇國際錦標(biāo)賽賽場已經(jīng)建成并投入使用,深圳灣體育中央已月2021年9月開工建設(shè)；西區(qū)的金融區(qū)還處于待開發(fā)狀態(tài).用地性質(zhì)用地比例(%)商業(yè)效勞業(yè)設(shè)施用地527023.30市政公

19、用設(shè)施用地277712.28用地代碼用地面枳(ho)j商業(yè)效勞業(yè)設(shè)施用口市政公用設(shè)施用/Jr1:i匚文化設(shè)施用地力3胃七二jKb公共綠地fh公共綠地止特殊用地/KG公共綠地GIC2GIC3DES1文化設(shè)施用地體育設(shè)施用地特殊用地案事用地3CX914.90307763013.672.1713.600J3水域道路用地合計(jì)35.9515.90I114,4Z8718.95226.17100.00內(nèi)灣湖：占地70萬平方米,其中,水域面積36萬平方米,環(huán)湖綠地34萬平方米,已經(jīng)建成F1世界摩托艇國際錦標(biāo)賽賽場.深圳灣體育中央：深圳灣體育中央為2021年第26屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)的主要分會(huì)場,工程采用“春

20、繭方案,已于2021年9月開工,將在2021年底竣工.深圳灣體育中央坐落在深圳灣15公里濱海休閑帶中段、南山后海中央?yún)^(qū)東北角,占地面積30.74公頃,總建筑面積達(dá)25.6萬平方米,主要建設(shè)內(nèi)容有體育場、體育館、游泳館、運(yùn)發(fā)動(dòng)接待效勞中央、體育主題公園及商業(yè)運(yùn)營設(shè)施,屆時(shí)將承當(dāng)足球預(yù)賽、乒乓球決賽、游泳等比賽和練習(xí)功能.深圳歌劇院：工程主要內(nèi)容為一個(gè)2000座左右的歌劇場、一個(gè)800座左右的中型歌舞劇場、一個(gè)350座左右的實(shí)驗(yàn)劇場和配套假設(shè)干個(gè)排練廳.占地50000平方米,總建筑面積62150平方米.方案投資14.5億元.深圳現(xiàn)代藝術(shù)館：現(xiàn)代藝術(shù)作品的展示、收藏、研究、教育、交流,含展廳、庫房、

21、辦公等,占地29800平方米,總建筑面積4.9萬平方米.方案投資4.5億元.金融區(qū)：目前沒有任何工程開工,整個(gè)地塊仍然為荒地.初步預(yù)計(jì)建成后其辦公面積到達(dá)142萬平方米,商業(yè)效勞面積為68萬平方米,公寓面積為50萬平方米的建筑規(guī)模.后海中央?yún)^(qū)已經(jīng)確定入駐的總部企業(yè)到達(dá)22家,在22家企業(yè)總部中,涉及金融業(yè)有陽光保險(xiǎn)、安邦證券、五礦期貨、工商銀行等,包括,聯(lián)想、華潤、華潤萬霎、恒大、航天國際中央、新百麗鞋業(yè)、天虹商場、中海油、阿里巴巴、海王星辰、中建鋼構(gòu)、中鐵南方等.后海中央?yún)^(qū),也稱后海金融商務(wù)區(qū),位于深圳灣填海區(qū).深圳灣填海區(qū)由后海濱路以東、濱海大道以南和深圳灣圍合而成,規(guī)劃總占地面積2.26

22、平方公里.規(guī)劃總建筑面積不含深圳灣體育中央建筑面積603萬平方米.為什么后海拿地？后?？偛炕爻闪⒁詠韺?shí)行一系列優(yōu)惠的金融政策,如對落戶的企業(yè)總部實(shí)行最高給予5000萬元的獎(jiǎng)金、總部自用辦公用房補(bǔ)貼、便利直通車效勞、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對進(jìn)駐企業(yè)的信貸投放等,這些利好政策吸引了華潤集團(tuán)總部、中航航大國際中央、阿里巴巴國際運(yùn)營總部、百度國際總部等紛紛進(jìn)駐.6、片區(qū)SWO分析6.1、 優(yōu)勢位置優(yōu)勢：地塊東面臨海,擁有豐富的海資源；同時(shí)地塊位于濱海休閑帶的中部,擁有良好的生態(tài)環(huán)境和多樣的休閑娛樂設(shè)施；片區(qū)與周邊各功能組團(tuán)聯(lián)系密切,更是西部通道進(jìn)出深港的門戶,擁有地緣優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢.規(guī)劃優(yōu)勢：由于地塊為新

23、生填海造地,方正平坦,有利于進(jìn)行現(xiàn)代化規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā),因此政府高度重視后海填海區(qū)的規(guī)劃,根據(jù)地塊的地緣情況規(guī)劃有口岸區(qū)、住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)、綠化區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)等功能區(qū),多元合理的城市功能形成一個(gè)相互配合、相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)開展的城市功能系統(tǒng),另外,政府還將深圳灣體育中央、深圳歌劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)館等多項(xiàng)重要市政設(shè)施布置在區(qū)域內(nèi),使得片區(qū)的價(jià)值得到進(jìn)一步提升.交通優(yōu)勢：區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)非常興旺,以三縱四橫的主干道、地鐵2號線、西部通道等交通動(dòng)脈為主,區(qū)域內(nèi)的各規(guī)劃路為輔的交通網(wǎng)絡(luò),使得無論是區(qū)域內(nèi)部聯(lián)系還是外部聯(lián)系都暢通無阻.配套優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)無論是大配套還是小配套都比較完善,大配套方面,深圳灣體育中

24、央、深圳歌劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)館、F1摩托艇賽場等重量級配套均屬市級設(shè)施,對片區(qū)具有很好的宣傳效應(yīng),有利于提升片區(qū)的知名度；小配套方面,片區(qū)內(nèi)規(guī)劃有各級學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、商業(yè)等充分滿足了日常生活的需求,有利于營造良好的居家氣氛.環(huán)境優(yōu)勢：以“一湖三帶一一內(nèi)灣湖、濱海休閑帶、帶狀公園、城墻公園為主,各景觀大道為輔,形成片區(qū)獨(dú)特的、自然與人工結(jié)合的濱海生態(tài)環(huán)境,綠色生活、綠色辦公成為片區(qū)的亮點(diǎn)之一.6.2、 劣勢深圳灣口岸的車流量大,會(huì)帶來一定的廢氣污染.由于后海灣填海區(qū)是一塊新生的土地,片區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)需要一定的時(shí)日才能完善,因此住宅區(qū)的生活便利度短期內(nèi)將相對較低.6.3、 時(shí)機(jī)后海灣填海

25、區(qū)可以充分發(fā)揮自身各方面優(yōu)勢,開展成為各種具有代表性的功能區(qū),主要有以下幾種：高尚濱海居住區(qū)：利用自身擁有的自然稟賦,打造新型的濱海居住區(qū),形成濱海生活、濱海豪宅示范區(qū).金融區(qū)：利用政府的政策支持和口岸經(jīng)濟(jì)的支持,開展市級金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),與羅湖蔡屋圍金融區(qū)和福田中央?yún)^(qū)金融區(qū)共同承當(dāng)深圳金融業(yè)的開展.新型商圈：片區(qū)內(nèi)擁有較多的商業(yè)聚集點(diǎn),如口岸商圈、地鐵商圈、金融區(qū)商圈,通過政策引導(dǎo),優(yōu)劣互補(bǔ),有時(shí)機(jī)開展成為繼東門、人民南、華強(qiáng)北等商圈之后的新型商圈.文體中央：深圳灣體育中央、F1摩托艇賽場、深圳歌劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)館等大型文體設(shè)施,有利于片區(qū)開展成為深圳新的文體中央.旅游休閑區(qū)：片區(qū)內(nèi)擁有眾多

26、景觀區(qū)域和各種大型文體設(shè)施,特別是濱海休閑帶,片區(qū)內(nèi)的濱海休閑帶由北至南規(guī)劃有小沙山、追風(fēng)滑輪公園、流花山、彎月山谷、日出露天廣場、焙慶廣場、觀橋公園、海風(fēng)體育公園等景點(diǎn),有利用片區(qū)開展成為深圳新的旅游休閑區(qū).6.4、 威脅片區(qū)的威脅主要來自周邊組團(tuán)的競爭,表現(xiàn)在：高尚濱海居住區(qū)的競爭對手主要為蛇口,蛇口為傳統(tǒng)的濱海生活區(qū),而且富有異國風(fēng)情,因此高尚濱海居住區(qū)的建設(shè)需要獨(dú)樹一幟,有自己的風(fēng)格,有自己的亮點(diǎn)才有可能成為示范區(qū).金融區(qū)的競爭對手為羅湖蔡屋圍金融區(qū)和福田中央?yún)^(qū)金融區(qū),蔡屋圍是傳統(tǒng)的金融區(qū),擁有眾多的金融機(jī)構(gòu)駐扎,福田中央?yún)^(qū)是新興的金融區(qū),在區(qū)域優(yōu)勢和政策扶持的影響下日益壯大,前兩大金

27、融區(qū)可謂占盡了天時(shí)、地利、人和,而后海金融區(qū)仍在規(guī)劃中,想要和前兩大金融區(qū)分庭抗禮,需要充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢,需要整合區(qū)域內(nèi)口岸、商圈、旅游、文體等各種資源,整體經(jīng)營,綜合開展,以綜合功能勝單一功能.商圈和文體中央競爭對手主要為南山商業(yè)文化中央,商業(yè)方面,南山商業(yè)文化中央目前已經(jīng)初具規(guī)模,天利中央商務(wù)廣場、海岸城購物中央等重要商業(yè)載體已建成并投入使用,天虹百貨、海雅百貨、家樂福、吉之島等品牌百貨已經(jīng)進(jìn)駐,對填海區(qū)的商圈形成較大的壓力；文化方面,深圳書城、保利文化廣場等文化設(shè)施也給填海區(qū)的文體業(yè)帶來較大的競爭.旅游休閑業(yè)的競爭主要來自蛇口海上世界、紅樹林公園、華僑城,這些旅游休閑區(qū)都各具特色,蛇口海

28、上世界有濃厚的異國風(fēng)味,紅樹林公園有原始的自然生態(tài)景觀,華僑城更深圳旅游的名信片,這些都給后海灣填海區(qū)的旅游休閑業(yè)帶來巨大的挑戰(zhàn).二、深圳后海片區(qū)規(guī)劃升級三灣核心構(gòu)筑人居高地地產(chǎn)領(lǐng)袖視野一一國際中環(huán)舞動(dòng)深圳都市升級的魔法棒國際化標(biāo)準(zhǔn)打造的公園配套讓人們擁有在同一片藍(lán)天下享受空氣、陽光、青草地的時(shí)機(jī).“都市代表了先進(jìn)的生產(chǎn)力、文化、科技水準(zhǔn)、生活方式,意味著一定高的人口密度,意味著文化載體和傳播體,意味著經(jīng)濟(jì)、政治、文化、效勞的論規(guī)劃,后海憑借“一核兩翼概念,成為深圳影響全球經(jīng)濟(jì)的橋頭堡；談經(jīng)濟(jì),后海憑借中泰南山主角、深圳灣一號、華潤深圳灣綜合開展工程等超一流寫字樓、五星級酒店薈萃,阿里巴巴、中

29、鐵南山等世界500強(qiáng)總部進(jìn)駐,鋪墊總部經(jīng)濟(jì)最正確平臺；議區(qū)位,后海一肩挑兩頭,成為連接福田CBDffi前海灣、深圳灣金融區(qū)的關(guān)鍵地帶；話商業(yè),南山后海憑借海岸城、保利文化廣場小區(qū)網(wǎng)論壇、寶能太古城等商業(yè)巨頭,打造出集中商業(yè)的繁華配套；言交通,后海憑借跨海大橋、蛇口碼頭,地鐵二號線,南聯(lián)香港、北接珠三角,成功塑造大珠三角國際都市圈的核心樞紐地位；說文化,后海憑借深圳歌劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)館等頂級文化設(shè)施,錘煉深圳人文濃度制高點(diǎn)；講宜居,后海憑借世界級別最高的休閑場地亞太地區(qū)首個(gè)F1摩托艇永久賽場、15公里濱海長廊帶、6大主題公園、城墻公園、中央路景觀綠化帶,樹立深圳宜居區(qū)域新典范.只有這樣的全方位

30、規(guī)劃和立體化開展,才能成為深圳影響世界、撬動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)的魔法棒.三、后海代表性工程后海雅園工程地址：南山區(qū)后海大道與招商東路交匯處主力戶型：89平方米3+1房、181平方米5+2房“中環(huán)配套：后海雅園位于前海灣、蛇口灣、深圳灣三灣軸心地帶,承襲深圳純粹高端豪宅區(qū)地脈,在深圳一流的市政、文化、商業(yè)、商務(wù)資源根底上,鍛造后海唯一的公園約2萬平方米招商東路休閑公園+地鐵2號線+名校育才三中、四小物業(yè),居住及投資價(jià)值全城領(lǐng)跑.看點(diǎn)：營銷中央已經(jīng)開放,樣板間即將開放業(yè)內(nèi)點(diǎn)評：三灣一遇,價(jià)值獨(dú)有的稀缺藏品.深圳灣1號工程地址：南山區(qū)科苑大道與東濱路交匯處后海內(nèi)灣湖公園西岸主力戶型：約430平方米平層單位“中環(huán)配套：工程總建筑面積約47萬平方米,主塔樓建筑結(jié)構(gòu)高度約338米,是融合頂級公寓、高端商業(yè)、國際奢華酒店以及總部型商務(wù)辦公等復(fù)合業(yè)態(tài)為一體的深圳灣新地標(biāo)綜合體.工程在城市中央灣區(qū)擁有難得的一線海景資源和70萬平方米內(nèi)灣湖公園.看點(diǎn)：首批推出430平方米精裝大平層單位正熱銷業(yè)內(nèi)點(diǎn)評：套用美國KPF著名建筑師Paul的感慨：