律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同

1、律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引目  錄總 則第一編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務(wù)    第一節(jié)  商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查    第二節(jié)  商品房銷售廣告要約與要約邀請    第三節(jié)  商品房買賣合同的認(rèn)購書與定金第二章 商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案    第一節(jié)  合同對商品房基本情況的約定  &

2、#160; 第二節(jié)  合同對商品房面積和價(jià)格的約定    第三節(jié)  合同對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定    第四節(jié)  合同對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與維修的約定    第五節(jié)  合同對精裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房的約定    第六節(jié)  合同對付款方式與付款期限的約定    第七節(jié)  合同對設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定    第八節(jié)  合同對商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的

3、約定    第九節(jié)  合同對違約責(zé)任的約定    第十節(jié)合同對爭議解決的約定第十一節(jié)  商品房買賣合同的成立、生效、登記與備案第三章 商品房買賣合同無效情形第四章 商品房買賣合同的履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止    第一節(jié)  商品房買賣合同的履行    第二節(jié)  商品房買賣合同的變更    第三節(jié)  商品房買賣合同的轉(zhuǎn)讓    第四節(jié)  商品房買賣合同的解除

4、    第五節(jié)  商品房買賣合同的終止第五章 律師提供法律服務(wù)時(shí)不同類型商品房的區(qū)分及要點(diǎn)第六章 商品房買賣合同中的按揭第七章 商品房交付時(shí)間、交接(交付程序)與初始登記(大產(chǎn)權(quán)證)、買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得    第一節(jié)  商品房交付時(shí)間    第二節(jié)  商品房交接(交付程序)    第三節(jié)  初始登記的辦理    第四節(jié)  買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得 

5、;   第五節(jié) 物權(quán)取得風(fēng)險(xiǎn)(商鋪、住宅與建設(shè)工程優(yōu)先受償)第八章 訴訟、仲裁前的調(diào)解第九章 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范及相關(guān)內(nèi)容    第一節(jié)  律師與委托方簽訂、履行委托協(xié)議及相關(guān)內(nèi)容    第二節(jié)  律師為委托方提供法律服務(wù)時(shí)的操作程序    第三節(jié)律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的基本模式及內(nèi)容    第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示第二編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 訴訟與仲裁的一般規(guī)定 

6、   第一節(jié)訴訟    第二節(jié)仲裁第二章 商品房買賣合同糾紛的類型    第一節(jié)  商品房買賣合同訂立階段糾紛及其處理    第二節(jié)  商品房買賣合同簽訂與成立時(shí)的糾紛及其處理    第三節(jié)  商品房買賣合同效力的糾紛及其處理    第四節(jié) 商品房買賣合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止中的糾紛及其處理    第五節(jié)  商品房交付與買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)

7、取得的糾紛及其處理    第六節(jié)  不同類型商品房的糾紛及其處理    第七節(jié)  商品房買賣合同中按揭糾紛及其處理第三章 律師提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示及相關(guān)內(nèi)容    第一節(jié) 訴訟委托合同的簽訂    第二節(jié) 律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示附 則總    則第1條 制定目的    為更好地維護(hù)商品房買賣合同法律服務(wù)委托人的合法權(quán)益，提高律師辦理商品房買賣合同法律服務(wù)的質(zhì)量和水平，指導(dǎo)全國律

8、師辦理有關(guān)商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，中華全國律師協(xié)會民事業(yè)務(wù)委員會在總結(jié)律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定本操作指引。第2條 適用范圍    本操作指引適用于律師在中華人民共和國境內(nèi)從事商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)。    本操作指引所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人、買受人支付價(jià)款的合同。商品房在我國具有獨(dú)特的含義，專指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取商業(yè)利潤而進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、向不特定的社會公眾銷售的房屋，不包括公房改制出售給個(gè)人的房屋(即

9、房改房)和經(jīng)濟(jì)適用房(包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房)。    本操作指引不涉及已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，并可在房屋二級市場交易的各類房屋(包括自建私有房、已購公有房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、單位自有房和已購商品房)的再轉(zhuǎn)讓。對此類房屋的交易行為，另行制定專項(xiàng)的操作指引。    本操作指引適用于律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)。第3條 法律依據(jù)    本操作指引涉及的主要法律依據(jù)為：    法律類：中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合同法、中華人民共

10、和國物權(quán)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法等；    行政法規(guī)類：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例等；    部門規(guī)章類：建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法、房屋登記辦法等；    司法解釋類：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋等。律師提供商品房買賣合同法律服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，各級地方政府部門對本地區(qū)的商品房交易制定了不同的政策和法規(guī)，政府對商品房交易的調(diào)整和控制具有明顯的地域特征，并且其調(diào)整和控

11、制會在不同時(shí)期出現(xiàn)變化。律師在提供商品房買賣合同法律服務(wù)時(shí)，必須詳細(xì)了解當(dāng)?shù)嘏c商品房交易相關(guān)政府部門(包括土地、規(guī)劃、城建、房地產(chǎn)、稅務(wù)、水電氣供應(yīng)等管理機(jī)關(guān))的現(xiàn)行政策和法規(guī)。第4條 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)的基本原則  律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)應(yīng)遵循如下原則：  41忠誠守信原則。律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護(hù)委托人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過程中不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉。  42專業(yè)精湛原則。律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)熟悉和精通法律知識，掌握與商品房買賣相關(guān)的專業(yè)知識，提高操

12、作能力和水平，以扎實(shí)的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。  43勤勉盡責(zé)原則，律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對相關(guān)法律事實(shí)作盡職調(diào)查，向委托人提示各種法律風(fēng)險(xiǎn)，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)具體的法律服務(wù)。第5條 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)的基本要求    51  律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，提示法律風(fēng)險(xiǎn)，分析法律后果。    52律師接受當(dāng)事人的委托，應(yīng)當(dāng)與委任人簽訂規(guī)范

13、的委托合同，根據(jù)委托合同所約定的具體服務(wù)內(nèi)容和要求，在委托權(quán)限內(nèi)履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。    53律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)嚴(yán)格遵守國家發(fā)展和改革委員會、司法部律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法和司法部律師事務(wù)所收費(fèi)程序規(guī)則的規(guī)定，向委托人收取合理的律師服務(wù)費(fèi)、代理費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用。    54律師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行中華全國律師協(xié)會頒發(fā)的律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范(試行)、律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律規(guī)范，注意防止出現(xiàn)利益沖突的情形，保守當(dāng)事人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私(根據(jù)有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報(bào)案情及已失密或已解密的事項(xiàng)除外)。

14、0;   55律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)委托人以合法方式維護(hù)自身的合法權(quán)益，在委托人權(quán)益與第三方利益發(fā)生嚴(yán)重沖突時(shí)，律師應(yīng)以構(gòu)建和諧社會為宗旨，盡力防止沖突惡化，促進(jìn)矛盾化解，引導(dǎo)各方當(dāng)事人通過合法途徑解決沖突。第6條 特別聲明    本操作指引僅供律師在提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)過程中參考。本操作指引所述的內(nèi)容不是強(qiáng)制性的，也不保證涵蓋商品房買賣合同法律服務(wù)的全部內(nèi)容。在提供商品房買賣合同法律服務(wù)的具體操作過程中，律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合律師事務(wù)所的實(shí)際情況，自行判斷運(yùn)用本操作指引的內(nèi)容。律師根

15、據(jù)本操作指引為委托人提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，所產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)由該律師以及該律師所屬的律師事務(wù)所自行承擔(dān)，本操作指引對此類風(fēng)險(xiǎn)不構(gòu)成任何明示或默示的擔(dān)保。    本操作指引主體內(nèi)容的完成時(shí)間是2008年10月份。2009年5月最高人民法院相繼出臺了最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)(以下簡稱合同法司法解釋二)、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(以下簡稱建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋)、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(以下簡稱物業(yè)服務(wù)的司法解釋)，對操作指

16、引的內(nèi)容有一定影響，由于對司法解釋的理解尚需進(jìn)一步深化研究，且在司法實(shí)踐中又會有很多新的疑難、復(fù)雜的問題出現(xiàn)，律師在參考本操作指引提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)按上述三個(gè)司法解釋的最新規(guī)定執(zhí)行，謹(jǐn)慎處理，并且密切關(guān)注司法實(shí)踐的最新動態(tài)。    第一編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章  商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務(wù)第一節(jié) 商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查第7條 一般規(guī)定    商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查是指律師接受一方當(dāng)事人的委托，對合同相對方的主體資格、履約能力、資信情況等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審核和調(diào)查

17、。對買受人的審核與調(diào)查內(nèi)容主要包括但不限于買受人的基本情況、買受人的履約能力、買受人資信情況等。審核與調(diào)查可以作為律師在提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)中的一項(xiàng)單獨(dú)內(nèi)容進(jìn)行。第8條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)對買受人的審核與調(diào)查  81對買受人基本情況的審查  811買受人為中國公民時(shí)的審核  (1)本市居民：居民身份證(無居民身份證的提交戶口簿)。  (2)外省市居民：居民身份證(無居民身份證的提交戶口簿)和暫住證(需要辦理暫住證的城市)。    (3)軍人：軍官證或文職干部證或士兵證或?qū)W生證或軍官退休證或文職干部退休或離

18、休干部榮譽(yù)證。    812買受人為中國法人及其他經(jīng)濟(jì)組織時(shí)的審核    (1)企業(yè)法人：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、上級單位批準(zhǔn)證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明、董事會購房決議。    (2)其他經(jīng)濟(jì)組織：營業(yè)執(zhí)照、有關(guān)的批準(zhǔn)文件和具備其他經(jīng)濟(jì)組織條件的證明。    (3)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位：單位成立的批準(zhǔn)文件、上級主管部門批準(zhǔn)購房的文件。    (4)中央機(jī)關(guān)、所屬企事業(yè)單位：國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)購房文件，單位成立的批準(zhǔn)文件。  &

19、#160; (5)銀行、保險(xiǎn)企業(yè)等分支機(jī)構(gòu)：營業(yè)執(zhí)照、上級企業(yè)法人出具的授權(quán)委托書和承擔(dān)法律責(zé)任保證書。    813買受人為中國港、澳、臺同胞時(shí)的審核    (1)港澳同胞：中華人民共和國香港(澳門)特別行政區(qū)護(hù)照或居民身份證或往來內(nèi)地通行證。    (2)臺灣同胞：臺胞證或旅行證或經(jīng)確認(rèn)的身份證明。    814買受人為外國公民、法人時(shí)的審核    (1)外國人：護(hù)照和外國人居留證(無外國人居留證的，提交中國公證機(jī)構(gòu)公證的護(hù)照中文譯本)。&#

20、160;   (2)境外法人(含港、澳、臺法人)、其他組織(含港、澳、臺組織)：經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記或注冊書或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件；外國法人或其他組織的公司注冊文件在注冊地公證后需中國駐該國使、領(lǐng)館認(rèn)證。  815對買受人委托代理人的審核  (1)委托代理人購房的，提交授權(quán)委托書(原件)(如授權(quán)委托書不是當(dāng)面簽署的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證)、受托人身份證明。    (2)無(限制)民事行為能力人購房的，由其監(jiān)護(hù)人代理購買，提交監(jiān)護(hù)人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿(監(jiān)護(hù)人由法院

21、指定的，提交法院出具的證明文件)。    (3)港、澳、臺法人、其他組織、個(gè)人的委托書應(yīng)公證。根據(jù)2002年司法部69號令中國委托公證人(香港)管理辦法第3條、第5條規(guī)定，香港出具的公證書應(yīng)由中國法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞，方為有效。根據(jù)2008年最高人民法院、澳門特別行政區(qū)關(guān)于內(nèi)地與澳門特別行政區(qū)相互認(rèn)可和執(zhí)行仲裁裁決的安排第12條規(guī)定：“由一方有權(quán)限公共機(jī)構(gòu)(包括公證員)做成的文書正本或者經(jīng)公證的文書副本及譯本，在適用本安排時(shí)，可以免除認(rèn)證手續(xù)在對方使用”?？梢?，澳門有權(quán)限的公證機(jī)構(gòu)出具的公證書在內(nèi)地可以直接認(rèn)可使用。根據(jù)1993年司法部發(fā)布的海峽兩岸公

22、證書使用查證協(xié)議實(shí)施辦法第2條規(guī)定，臺灣出具的公證書應(yīng)由中國公證員協(xié)會或者省、自治區(qū)、直轄市公證員協(xié)會確認(rèn)。    (4)外國法人、其他組織、個(gè)人的委托書應(yīng)公證，公證文件在外國公證的需中國駐該國使、領(lǐng)館認(rèn)證。    另外，對于境外機(jī)構(gòu)和人士在中國境內(nèi)購買商品房，律師還應(yīng)依據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局于2006年7月11日頒布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)人和管理的意見(建住房2006171號)的規(guī)定，以及結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w政策，應(yīng)對以下兩個(gè)方面的問題予以關(guān)注：  

23、;  境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過1年的境外個(gè)人，可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間1年以下的境外個(gè)人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。    符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制。并持有效證明(境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我國政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明，境外個(gè)人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我國批準(zhǔn)的證明，下同)到土地和房地產(chǎn)部門

24、辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記，對不符合條件的不予登記。    82對買受人履約能力、資信的審核    821  買受人為公民時(shí)的審核    買受人的職業(yè)背景，個(gè)人收入和家庭收入狀況的有關(guān)證明，如已繳個(gè)人所得稅或家庭財(cái)產(chǎn)稅的稅單。買受人其他物業(yè)及財(cái)產(chǎn)證明，如私人汽車所有權(quán)證等。    買受人的信用審核，如征信中心的信用記錄(買受人須辦理按揭貸款時(shí)，具體調(diào)查和審核詳見本操作指引本編第六章

25、內(nèi)容)。  822買受人為法人或其他組織時(shí)的審核  注冊資金、營業(yè)額、銀行信用、資產(chǎn)負(fù)債表等財(cái)務(wù)報(bào)表、稅收情況等。  83  中華人民共和國法律、法規(guī)、政策及當(dāng)?shù)卣畬ν馐∈芯用瘛⒎ㄈ思捌渌?jīng)濟(jì)組織，對港、澳、臺同胞、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織，外國人、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。    本節(jié)中對組織或者個(gè)人的身份證明如營業(yè)執(zhí)照、身份證、護(hù)照等都需要在有效期內(nèi)。    律師主要是審核為主，如發(fā)現(xiàn)證件有虛假偽造嫌疑的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行及時(shí)調(diào)查。第9條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 

26、   91對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、對當(dāng)事人主體資格開展適格性調(diào)查。在簽訂合同時(shí)發(fā)現(xiàn)證明文件有虛假偽造嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查。    92對購房人的資信審查。應(yīng)審查購房人是否符合法律規(guī)定的主體資格，其經(jīng)濟(jì)收入來源是否足夠和穩(wěn)定，是否自用購房，是否存在“炒樓”意圖或協(xié)同房地產(chǎn)商虛假按揭騙取銀行貸款等情況(如果可能或者確實(shí)存在虛假按揭的情況，律師必須防范自身的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn))。    93  協(xié)助開發(fā)商審查購買項(xiàng)目商品房客戶的購房資格證明文件及有關(guān)購房手續(xù)文件的合法性。第10條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 

27、;   101  買受人提供虛假信息、資料、證件騙購商品房的風(fēng)險(xiǎn)。    102買受人資信有瑕疵，開發(fā)商未能預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)。    103買受人償還貸款的能力有風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致履約過程中無力還貸，引發(fā)開發(fā)商擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。    104買受人的誠信度存在瑕疵，可能存在違反合同的風(fēng)險(xiǎn)。    105  因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的原因?qū)е沦I受人不履行合同的風(fēng)險(xiǎn)。    106買受人代理人不具備合法授權(quán)，導(dǎo)致買賣合同效力瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。

28、有以上情況出現(xiàn)時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)出具法律意見書，提示法律風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié) 商品房銷售廣告要約與要約邀請第11條 一般規(guī)定    111要約邀請與要約的區(qū)分    要約邀請是當(dāng)事人希望受邀請人向自己發(fā)出訂立合同的一種意思表示。    商品房買賣中的要約邀請一般指開發(fā)商發(fā)布的、面向不特定對象的銷售廣告和宣傳資料等。    要約是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。發(fā)出要約的一方為要約人，受領(lǐng)要約的一方為受要約人。    商品房買賣中的要

29、約一般指開發(fā)商或潛在買受人直接向?qū)Ψ揭笥喠⑸唐贩抠I賣合同的意思表示。    要約邀請和要約的主要區(qū)別在于：要約邀請面向不特定對象，不以直接締結(jié)合同為目的；而要約面向特定對象，以直接締結(jié)合同為目的。    在商品房買賣中，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般應(yīng)當(dāng)視為要約邀請。但最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡稱司法解釋)第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)

30、視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。    因此，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。    112法律法規(guī)及規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定    我國商品房銷售管理辦法對商品房銷售的廣告作了原則性的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國廣告法(以下簡稱廣告法)、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等規(guī)定，廣告內(nèi)容必須

31、真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。為了規(guī)范房地產(chǎn)廣告，國家工商行政管理局于1996年頒布了房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定，并于1998年進(jìn)行了修訂。    城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第26條、第27條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號，在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。城市商品房預(yù)售管理辦法第9條也規(guī)定售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。第12條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容    121廣告審查    商品房銷售廣告的發(fā)布是開發(fā)商銷

32、售商品房的重要手段和措施。購房者往往通過商品房銷售廣告來決定是否有意向購買。發(fā)布預(yù)購廣告和銷售廣告的條件、內(nèi)容等要求都是不同的。根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第6條的規(guī)定，律師應(yīng)提示開發(fā)商認(rèn)真審查銷售廣告是否具備以下必須載明的事項(xiàng)：  (1)開發(fā)商名稱；  (2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；  (3)預(yù)售或者銷售許可證書號；  (4)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。  如果以上事項(xiàng)欠缺，律師則應(yīng)提示開發(fā)商補(bǔ)齊資料。規(guī)范的商品房銷售廣告，一般還會標(biāo)注忠告性用語，如“本廣告僅作參考”、“廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購房合

33、同附件”等，但律師應(yīng)提示開發(fā)商，此類內(nèi)容不能作為免責(zé)理由。    122禁止發(fā)布商品房銷售廣告的情形    根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第4條的規(guī)定，律師應(yīng)提示開發(fā)商下列情形是禁止發(fā)布銷售廣告的：    (1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；    (2)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；    (3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；  (4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；

34、  (5)權(quán)屬有爭議的；  (6)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；  (7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；  (8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。  123  商品房銷售廣告內(nèi)容應(yīng)注意以下幾種情形：  根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第7條、第10條、第13條、第14條、第16條、第18條的規(guī)定，律師應(yīng)提醒開發(fā)商對銷售廣告尤其應(yīng)注意以下事項(xiàng)：    (1)不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚；    (2)表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)

35、以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離，廣告中項(xiàng)目的位置示意圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)；    (3)涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；    (4)不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；    (5)不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；    (6)不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。   

36、 124審查廣告要約邀請與要約的界限    審查廣告，律師應(yīng)提示開發(fā)商特別注意要約邀請與要約的區(qū)別，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第13條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容    131  提示開發(fā)商發(fā)布廣告應(yīng)備齊的資料和證明文件。

37、0;   132參與廣告的文案創(chuàng)意，避免廣告文案中出現(xiàn)法律禁止的內(nèi)容；避免開發(fā)商做出在商品房買賣合同中沒有涉及的屬于要約性質(zhì)的廣告內(nèi)容；避免開發(fā)商做出違反現(xiàn)行法律而不能履行的承諾內(nèi)容。    133審核制作完成的廣告，避免出現(xiàn)不符合相關(guān)法律、法規(guī)的內(nèi)容以及遺漏相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)出現(xiàn)在廣告中的內(nèi)容。    134提示開發(fā)商應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎宣傳。由于在商品房交付中，客戶如果不滿意，從廣告中找理由是常見做法。所以律師應(yīng)提示開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，應(yīng)重視廣告行為。    135充分調(diào)查了解廣告發(fā)

38、布具體媒體的內(nèi)部審核標(biāo)準(zhǔn)和需要提供的證明資料。    136提醒開發(fā)商在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：    (1)在商品房小區(qū)規(guī)劃尚未通過政府批準(zhǔn)前，不應(yīng)在廣告中將自己設(shè)想中的小區(qū)狀況詳細(xì)描述，以免誤導(dǎo)廣告受眾；    (2)廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)，特別是對那些內(nèi)容確定且可能影響定價(jià)或買受人決策的部分，應(yīng)實(shí)事求是，切合實(shí)際；    (3)涉及商品房小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)等可能發(fā)生變更的情況，應(yīng)向買受人說明，并在簽訂合同中詳細(xì)注明；    (4)對委托銷售代

39、理機(jī)構(gòu)對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應(yīng)從前述幾點(diǎn)對廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴(yán)格審查。第14條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示    141  因不了解相關(guān)媒體內(nèi)部廣告審核規(guī)定而導(dǎo)致廣告不能播出的風(fēng)險(xiǎn)。由于廣告發(fā)布媒體的不同，各個(gè)媒體的相關(guān)廣告發(fā)布審核標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，而且一些具體的廣告內(nèi)容也需要提供相應(yīng)的證明資料。如果不能及時(shí)了解相關(guān)規(guī)定，很可能造成商品房銷售廣告不能及時(shí)審核通過并發(fā)布，進(jìn)而影響到商品房銷售。    142開發(fā)商提供虛假資料和證明文件的風(fēng)險(xiǎn)。由于相關(guān)法律法規(guī)和各個(gè)媒體的相關(guān)廣告發(fā)布審核內(nèi)部規(guī)定，商品房銷售廣告的內(nèi)容

40、不同需要提供的資料也不同。開發(fā)商為了廣告能夠及時(shí)在媒體發(fā)布，可能會提供虛假甚至偽造的證明資料以圖通過審核，一旦被媒體和工商局查出，廣告就可能被撤銷發(fā)布。    143如果商品房銷售廣告中的某些具體內(nèi)容符合要約的條件，即使商品房買賣合同中并沒有相關(guān)內(nèi)容條款，開發(fā)商仍然存在承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。    144商品房銷售合同中有些內(nèi)容是禁止提到的，有些內(nèi)容是不能實(shí)際實(shí)現(xiàn)的違法性內(nèi)容(比如返本銷售、售后包租、預(yù)租回報(bào)、投資零風(fēng)險(xiǎn)、買頂層送花園等承諾)。此類廣告不能順利通過媒體的廣告審查，即使通過，最后也不能實(shí)現(xiàn)，買受人可以撤銷合同，要求開發(fā)商承

41、擔(dān)締約過失責(zé)任。    145  委托銷售代理機(jī)構(gòu)對外發(fā)布的廣告發(fā)生不符合法律規(guī)定、做出商品房買賣合同中沒有的承諾、承諾內(nèi)容開發(fā)商不能實(shí)際履行等情況，發(fā)生的后果將由開發(fā)商承擔(dān)。第三節(jié) 商品房買賣合同的認(rèn)購書與定金第15條 一般規(guī)定    認(rèn)購書(預(yù)訂協(xié)議)一般是商品房買賣合同雙方由于訂立正式商品房買賣合同的條件、條款尚不明確而有待協(xié)商情況下，從誠實(shí)守信的原則出發(fā)，對將來訂立商品房買賣合同的預(yù)先約定。    定金是指為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人一方依據(jù)合同的約定向?qū)Ψ浇o付的一定數(shù)量的金錢。債務(wù)人履行

42、債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這就是我國合同法中關(guān)于定金罰則的規(guī)定。定金罰則是一種懲罰性的規(guī)定，目的在于督促當(dāng)事人正確、積極地行使權(quán)利。定金按其作用來分，主要有訂約定金、成約定金、解約定金、違約定金、證約定金五種，實(shí)際中常見的有解約定金(是指當(dāng)事人在合同中約定的以承受定金罰則作為保留合同解除權(quán)的代價(jià)的定金)和違約定金(違約定金實(shí)際就是履約定金，即以擔(dān)保合同的履行而支付的一定數(shù)額的金錢)。在認(rèn)購書中約定的定金，性質(zhì)較為復(fù)雜，在審判實(shí)踐中也有不同的判例。因此，在最高人民法院發(fā)布相關(guān)司法解釋前，

43、律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理。    特別說明：合同法司法解釋二已經(jīng)實(shí)施，對合同成立是一個(gè)突破，商品房買賣合同又是一個(gè)特殊的合同，是適用司法解釋還是合同法司法解釋二，在實(shí)踐中會有爭議，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理，密切關(guān)注司法實(shí)踐的動向。第16條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容    161  參與開發(fā)商的銷售工作會議，草擬并協(xié)助開發(fā)商確定認(rèn)購書，并對開發(fā)商簽訂認(rèn)購書中出現(xiàn)的法律問題，提供口頭或書面的法律意見和建議。    162協(xié)助開發(fā)商擬定與銷售有關(guān)的管理制度文件。    起草開發(fā)商致未

44、正式簽約客戶以及已簽約客戶的通知函、通告函、催款函、終止函等法律文書。第17條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容  171簽訂認(rèn)購(預(yù)訂)書的前提條件  協(xié)商簽訂商品房買賣合同一般都有個(gè)較長的過程，開發(fā)商為了穩(wěn)住買受人，最好要求買受人在簽訂正式的合同前先簽訂認(rèn)購協(xié)議(認(rèn)購書、預(yù)訂書等)并要求買受人交付一定的定金。    由于商品房開發(fā)的特點(diǎn)，開發(fā)商既可能在預(yù)售許可證后簽訂認(rèn)購協(xié)議，也可能在未取得預(yù)售許可證的情況下簽訂認(rèn)購協(xié)議。如開發(fā)商與買受人就尚未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目簽訂認(rèn)購協(xié)議的，屬于類似意向書的法律文件，律師應(yīng)提醒開發(fā)商在此類認(rèn)購書中加

45、上類似于“買受人知道開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，一旦取得預(yù)售許可證，開發(fā)商立即通知買受人，雙方應(yīng)當(dāng)立即簽訂正式的商品房買賣合同”的內(nèi)容。    172認(rèn)購書(預(yù)訂書)的基本內(nèi)容    簽署認(rèn)購書，要注意認(rèn)購書應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。如果尚未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)在認(rèn)購書中說明。如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備符合商品房買賣合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。   

46、; 在商品房買賣合同中，律師應(yīng)謹(jǐn)慎適用司法解釋和合同法司法解釋二。    173定金的處理    定金是認(rèn)購協(xié)議中一個(gè)很重要的內(nèi)容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭議的重點(diǎn)問題。出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定沒收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。    但是根據(jù)司法解釋第5條的規(guī)定，“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管

47、理辦法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。    因合同法司法解釋二已經(jīng)實(shí)施，對商品房買賣而言，是適用司法解釋還是合同法司法解釋二，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理。    認(rèn)購協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認(rèn)購書上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，對于這種訂金、押金的法律性質(zhì)認(rèn)定就存在爭議。在司法實(shí)踐中，法院或仲裁機(jī)構(gòu)有認(rèn)定這是一種違約責(zé)任的約定，也有認(rèn)定為定金的。因此，在最高人民法

48、院發(fā)布相關(guān)司法解釋前，律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理。    律師為開發(fā)商提供商品房買賣法律服務(wù)時(shí)的工作：律師應(yīng)當(dāng)提示開發(fā)商，如在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)，買受人沒有前來與開發(fā)商協(xié)商正式合同的或者雙方經(jīng)協(xié)商但無法就商品房買賣合同的內(nèi)容達(dá)成一致的，或其他認(rèn)購書中約定的解約理由出現(xiàn)時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將解除認(rèn)購書的通知發(fā)送至對方并留下記錄(必要時(shí)，可通過合法公證郵寄的方式送達(dá))，避免被買受人以重復(fù)出售房屋為由追究責(zé)任。    174開發(fā)商銷售商品房與買房人簽訂認(rèn)購書，買房人需要提供相應(yīng)的資料：    (1)公民認(rèn)購商品

49、房需要提交的證件：參照811。    (2)法人單位認(rèn)購商品房需要提交的證件：參照812。    (3)委托代理人登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的證明文件：參照815。第18條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示    181  當(dāng)開發(fā)商經(jīng)協(xié)商與具體買受人簽訂的認(rèn)購書具備了商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，且開發(fā)商已經(jīng)按照約定接受了房款，買受人支付部分或全部價(jià)款時(shí)，預(yù)約即轉(zhuǎn)化為本約，如果開發(fā)商改變決定不賣此房則必須承擔(dān)違約責(zé)任。182認(rèn)購書中錯(cuò)把定金寫成“押金”或“訂金”的風(fēng)險(xiǎn)。押金和訂金都不是法律意義上的定金，如

50、果認(rèn)購書中沒有特別說明，且如果由于對方原因?qū)е潞灱s不能，則開發(fā)商不能按法律規(guī)定要求買受人雙倍返還此款。第二章 商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié)合同對商品房基本情況的約定第19條 一般規(guī)定    商品房的基本情況包括但不限于項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房的銷售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽臺是否封閉、建筑面積(套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e，商品房面積在第二節(jié)介紹)、房屋平面圖。  191項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)  項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)內(nèi)容應(yīng)約定國有建設(shè)用地使用權(quán)(在物權(quán)法施行前稱國有土地使用權(quán))基本情況、建設(shè)工程規(guī)劃許可

51、證編號、施工許可證編號等內(nèi)容。    1911  國有建設(shè)用地使用權(quán)    (1)取得方式。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(以下簡稱城市房地產(chǎn)管理法)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但普通商品房建設(shè)用地必須以出讓方式取得。    國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。    (2)規(guī)劃用途及使用年限。建設(shè)用地規(guī)劃用途及出讓的最高年限分別為：居住用地70年；工業(yè)用地

52、50年；教育、科技文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。  1912建設(shè)工程規(guī)劃許可證  在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。  建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般包括下列內(nèi)容：許可證編號，發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期，建設(shè)單位，建設(shè)項(xiàng)目名稱、位置、宗地號以及子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型，計(jì)容積率面積及各分類面積，附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。

53、0; 1913建筑工程施工許可證  從事各類房屋及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與之配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)向工程所在地縣級以上建設(shè)主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。    建筑工程施工許可證一般包括以下內(nèi)容：建設(shè)單位、工程名稱、建設(shè)地址、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、開竣工日期。  192商品房的銷售依據(jù)  根據(jù)商品房銷售管理辦法第3條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。    (1)商品房現(xiàn)售，是指開發(fā)商將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買

54、受人，并由買受人支付商品房價(jià)款的行為。    (2)商品房預(yù)售，是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者商品房價(jià)款的行為。    除了上述規(guī)定，部分地方政府為了加強(qiáng)對商品房預(yù)售的管理，為商品房預(yù)售增設(shè)了一些條件。    房地產(chǎn)管理部門在審查了開發(fā)商提供的營業(yè)執(zhí)照、建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件、證件和工程施工進(jìn)度計(jì)劃、投入開發(fā)建設(shè)的資金證明等材料后，對符合條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。    商品房預(yù)售許可證是商品房可以預(yù)售的唯一

55、合法性文件，其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號、售房單位名稱、項(xiàng)目名稱、預(yù)售總建筑面積、房屋坐落、房屋用途、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。    193房屋的坐落是指該商品房在所開發(fā)小區(qū)中的確切位置，包括商品房所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號。    194商品房用途是指行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃、土地用途核準(zhǔn)的房屋應(yīng)用范圍，如住宅、寫字樓、營業(yè)用房等。不同用途的商品房的價(jià)格、土地使用年限、物業(yè)管理費(fèi)用、稅負(fù)等都有區(qū)別。    195房屋建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別，根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的

56、房產(chǎn)測量規(guī)范(GBT 17986-2000)的規(guī)定，房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為六大類：    (1)鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)；    (2)鋼、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混泥土建造的；    (3)鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土建造的，包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的建筑物；    (4)混合結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土和磚木建造的，如一幢房屋的梁是用鋼筋混泥土制成，以磚墻為承重墻，或

57、者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混泥土建造；    (5)磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。    (6)其他結(jié)構(gòu)：如竹結(jié)構(gòu)、窯洞等。    196層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定，計(jì)人建筑面積的房屋層高應(yīng)在220米以上(含220米)。    層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度。    197房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)

58、地坪±00以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在220米以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。    假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。    所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層，地下層次以負(fù)數(shù)表示。    198商品房的陽臺是否封閉與房屋面積的確定有直接關(guān)系，根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定，封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算，非封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。第2

59、0條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容   201  參加開發(fā)商組織的合同評審會，審查前期審批資料并與工程等相關(guān)部門核實(shí)商品房的基本情況。  202審查開發(fā)商起草的合同草稿并提出審查意見。  203  協(xié)助開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定向工商行政主管部門及或房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門解釋格式合同文本內(nèi)容，使開發(fā)商起草的格式文本通過上述部門的備案。  204參加開發(fā)商與買受人的簽約談判，向買受人解釋合同內(nèi)容。第21條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容  211  核對開發(fā)商提供的有關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的相關(guān)合同以及

60、其他相關(guān)資料(如招標(biāo)文件、補(bǔ)充協(xié)議等)，以確認(rèn)商品房買賣合同約定的有關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)基本情況與出讓文件規(guī)定內(nèi)容是否一致。  212核對建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，以確認(rèn)商品房買賣合同約定的有關(guān)商品房結(jié)構(gòu)、層數(shù)等內(nèi)容是否與建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容一致。  213  核對商品房買賣合同約定的房屋幢號為施工編號還是地名編號，如果是施工編號，則應(yīng)向買受人告知房屋交付使用后的地名編號，以免引起不必要的糾紛。  214核對所附房屋平面圖，該平面圖應(yīng)明確標(biāo)注門、窗、墻體以及柱子，如廚房、衛(wèi)生間管線集中或者除廚房、衛(wèi)生間外的其他功能空間有管線通行，則應(yīng)向買受人告知并在平面

61、圖上標(biāo)注管線位置。  215核對商品房室內(nèi)層高，如果室內(nèi)層高不一致的，應(yīng)分別標(biāo)注。  216核實(shí)商品房層數(shù)是否按自然幢號、層數(shù)編號，如未按自然幢號、層數(shù)編號而是根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)俗“跳號”編制(如跳13、14層)的，應(yīng)告知買受人。第22條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示    221  商品房買賣合同約定的建設(shè)用地規(guī)劃用途、出讓年限、商品房結(jié)構(gòu)、用途、層高、房屋平面圖等商品房基本情況，與實(shí)際交付的商品房情況不符的，買受人有權(quán)要求解除商品房買賣合同，也可以要求開發(fā)商賠償其相應(yīng)損失。    222除合同約定的內(nèi)

62、容外，如開發(fā)商發(fā)布的廣告樓書對商品房基本情況所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同的組成部分，對開發(fā)商具有約束力。    223在起訴前，開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。224不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用；違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處收取預(yù)付款1以下的罰款。第二節(jié) 合同對商品房面積和價(jià)格的約定第23條 一般規(guī)定    商品房

63、的建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。    231套內(nèi)建筑面積    套內(nèi)建筑面積是指套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺面積之和。    (1)套內(nèi)使用面積是指客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生問等商品房各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和，是能夠讓買受人直接使用的面積。    (2)套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或其他承重支撐體所占的面積，有共用墻和套內(nèi)自有墻體兩部分。商品房各套(單元)之間的分割墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻(山墻

64、)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。    (3)套內(nèi)陽臺建筑面積。陽臺建筑面積按房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定計(jì)算面積。    232共有建筑面積    共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的在功能上為整幢建筑服務(wù)的公共部位和公用房屋。共有建筑面積的產(chǎn)權(quán)由整幢建筑的產(chǎn)權(quán)人共同擁有，開發(fā)商無權(quán)隨意處置，不得出售、出租、贈送等。    2321  共有建筑面積的組成。根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定，共有建筑面積由以

65、下兩部分組成：一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。    獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢建筑服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室，都不計(jì)人共有建筑面積。    2322共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?。共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是，整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同所有的共有建筑面積，由整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)?，非整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的共有建筑面積應(yīng)由共同

66、使用的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偂?#160;   (1)住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?。住宅樓以幢為單位，須先?jì)算出整幢建筑的共有建筑分?jǐn)傁禂?shù)(K值)，它的計(jì)算方式為：    共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和    商品房分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)    (2)商住混合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā?yīng)根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢建筑物的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫?/p>

67、的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得到的分?jǐn)偯娣e再各自分?jǐn)偂?#160;   住宅部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照(1)中的方法和公式，按各自的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。    商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。  &#

68、160; 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ò凑崭髯缘墓δ?，參照商住混合樓的分?jǐn)傆?jì)算方法分?jǐn)偂?#160;   233根據(jù)商品房銷售管理辦法第18條的規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。  234面積差異的處理方式  2341按建筑面積計(jì)價(jià)或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，面積差異的處理方式  (1)一般原則：根據(jù)司法解釋第14條的規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受