主題公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總 論1.1 項(xiàng)目背景1 項(xiàng)目名稱主題公園項(xiàng)目2 策劃管理單位概況單位名稱：香港百花投資控股有限公司單位性質(zhì)：股份公司注冊資金： 港幣 10 億單位住所：香港九龍旺角道 33 號(hào)凱途發(fā)展大廈 7 樓 04室業(yè)務(wù)范圍：項(xiàng)目投資及融資、風(fēng)險(xiǎn)投資、投資管理、融資上市、私募融資等法定代表人：單位簡介： 香港百花投資控股有限公司是一家集房地產(chǎn)投資開發(fā)、 旅游綜合開發(fā)、文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、礦產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)業(yè)和林業(yè)投資、生物科技項(xiàng)目投資及酒店餐飲、 互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目投資等于一體的大型綜合性國際化企業(yè)集團(tuán)。公司自成立以來，在中國大陸、香港等地區(qū)先后成功策劃、開發(fā)、運(yùn)營數(shù)個(gè)大型項(xiàng)目， 實(shí)現(xiàn)運(yùn)營資金總額達(dá)幾十億元人民

2、幣， 積累了豐富的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、養(yǎng)殖種植業(yè)綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。公司成立以來， 不斷創(chuàng)新發(fā)展， 呈現(xiàn)出高位發(fā)展的良好態(tài)勢。 目前公司正在著手策劃、 投資、 開發(fā)運(yùn)營多個(gè)大型、 超大型乃至世界級投資項(xiàng)目，如中華烏骨羊養(yǎng)殖基地建設(shè)與加工項(xiàng)目、 世界民居博覽園項(xiàng)目、 錦繡世界旅游開發(fā)項(xiàng)目、 金鉛礦項(xiàng)目、 富硒生態(tài)養(yǎng)殖種植產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目等， 引起了投融界的高度關(guān)注。公司立足香港， 輻射大陸， 連接世界， 矢志成為一家擁有一流管理團(tuán)隊(duì)、 雄厚資本實(shí)力以及卓越業(yè)內(nèi)聲望， 具有敏銳的洞察力、 嫻熟的資本運(yùn)作能力、 廣闊的國際化視野的高科技產(chǎn)業(yè)投資與整合的引領(lǐng)者， 打造一個(gè)在創(chuàng)投行業(yè)國內(nèi)一流、國際知名的投融資服務(wù)旗艦。百

3、花投資依照國際規(guī)范進(jìn)行市場運(yùn)作， 為國內(nèi)企業(yè)及各界人士提供風(fēng)險(xiǎn)投資、資金融通、基金管理、資產(chǎn)管理、項(xiàng)目評估、財(cái)務(wù)顧問、上市籌劃等專業(yè)服務(wù)。 公司投資服務(wù)方向主要為國內(nèi)外旅游地產(chǎn)、 基礎(chǔ)建設(shè)、 環(huán)保產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、新能源、新材料、農(nóng)產(chǎn)品加工等領(lǐng)域的高新技術(shù)項(xiàng)目。公司與國內(nèi)外各大銀行、 投資公司長期合作， 并建立了牢固的合作關(guān)系， 雙方通過不斷的業(yè)務(wù)往來， 形成了良好的信譽(yù)基礎(chǔ)。 為投資者提供項(xiàng)目的策劃、包裝、融資方案設(shè)計(jì)、融資服務(wù)。3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； 國家計(jì)委計(jì)辦投資2002 15 號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） ； 國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)

4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版） ； 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 ； 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 ； 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見 。4 編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對錦繡世界項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。5 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展主題公園在旅游發(fā)展中的作用是多方面的。 主題公園的產(chǎn)生， 使旅游業(yè)形成了新的資源， 開拓了新的手段， 創(chuàng)造了新的途徑， 提高了旅游產(chǎn)品的附加值，促進(jìn)了旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)

5、展旅游業(yè)的意見提出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。中國旅游業(yè)經(jīng)過30 年的長足發(fā)展，已經(jīng)開始走上轉(zhuǎn)型增效的成熟道路，逐漸融入到世界休閑產(chǎn)業(yè)革命發(fā)展趨勢中。 眾多新啟的項(xiàng)目詮釋著國家對旅游業(yè)的政策支持和旅游休閑時(shí)代的來臨，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展平臺(tái)。2009 年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把擴(kuò)大居民消費(fèi)、增強(qiáng)居民消費(fèi)能力和加快居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級提到了前所未有的戰(zhàn)略高度， 擺在了經(jīng)濟(jì)工作的突出位置。 目前我國居民的生存型消費(fèi)占消費(fèi)總支出的比重逐漸下降，服務(wù)和享受型消費(fèi)比重不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級持續(xù)時(shí)間相對縮短，轉(zhuǎn)換速度加快。 由此可見， 我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)已從生

6、存型消費(fèi)升級到發(fā)展型消費(fèi)階段。 居民日益增長的消費(fèi)能力和國家支持消費(fèi)的政策為旅游業(yè)的發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和給予了適當(dāng)?shù)恼咭龑?dǎo)。為應(yīng)對國際金融危機(jī)的沖擊， 2008 年年末國務(wù)院出臺(tái) 4 萬億元投資計(jì)劃來拉動(dòng)內(nèi)需。 根據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)， 在我國 4 萬億元投資計(jì)劃中， 1.5 萬億元用于鐵路、公路、機(jī)場、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市電網(wǎng)改造。 另據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 城鎮(zhèn)居民家庭平均每百戶的汽車持有量為5.92 臺(tái)， 在某些大城市家庭平均汽車持有量更是在猛增。 專家預(yù)言， 未來在中國某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市 5 年之內(nèi)將會(huì)進(jìn)入5 個(gè)人一輛車的時(shí)代。 我國基礎(chǔ)設(shè)施的改善， 特別是公路網(wǎng)絡(luò)的完善，

7、致使富裕階層住宅郊區(qū)化的趨勢已經(jīng)非常明顯，這為旅游業(yè)的開發(fā)鋪平了道路。今后一段時(shí)期， 旅游發(fā)展對全面建設(shè)小康社會(huì)的貢獻(xiàn)將更為明顯。到 2015 年， 全國旅游業(yè)增加值可達(dá)2 萬億元左右， 約占 GDP 的 4.8% ，約占服務(wù)業(yè)增加值的 11% ， 旅游業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率可達(dá)1 個(gè)百分點(diǎn)，對服務(wù)業(yè)增長的貢獻(xiàn)率可達(dá)2 個(gè)百分點(diǎn)，旅游業(yè)可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮積極作用；到 2015 年，旅游就業(yè)總量將達(dá)1 億人左右，旅游業(yè)對社會(huì)就業(yè)增長的貢獻(xiàn)率可達(dá)2 個(gè)百分點(diǎn)，旅游業(yè)可以為社會(huì)就業(yè)發(fā)揮積極作用； 到 2015 年， 我國中西部地區(qū)的旅游收入將占全國旅游總收入的 50%左右， 農(nóng)村地區(qū)的旅游收入將

8、占全國旅游總收入的三分之一，旅游業(yè)可以為新農(nóng)村建設(shè)和區(qū)域發(fā)展發(fā)揮積極作用。錦繡世界主題公園旅游開發(fā)項(xiàng)目是以世界各地名勝建筑為靈魂， 用世界各地名勝建筑文化風(fēng)情來包裝的項(xiàng)目， 形成了其獨(dú)特的盈利點(diǎn)， 不同于其他的主題公園， 獨(dú)具特色和風(fēng)采， 傾力體現(xiàn)鮮明的宗旨和文化內(nèi)涵。 將世界各地的名勝建筑的實(shí)景一一通過錦繡世界這個(gè)項(xiàng)目展現(xiàn)在人們眼前，使人們足不出戶就可以親身領(lǐng)略到世界各地名勝、 建筑、 人文、 地理的風(fēng)采和神韻。項(xiàng)目建成并開業(yè)后將形成一條新的融合了商業(yè)服務(wù)內(nèi)容的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈， 有直接服務(wù)于游客的大型表演， 營造新奇旅游氛圍的創(chuàng)意， 主題商品的設(shè)計(jì)宣傳， 同時(shí)該主題公園也將成為國際文化藝術(shù)交

9、流、 展示和營銷的平臺(tái)。本項(xiàng)目符合國家有關(guān)大力發(fā)展旅游業(yè)的政策，無論從擴(kuò)大居民消費(fèi)、增強(qiáng)居民消費(fèi)能力和加快居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、 改善居民的生活環(huán)境、 陶冶居民的藝術(shù)情操等方面看， 建設(shè)本項(xiàng)目的前景都是十分看好的， 對建設(shè)環(huán)境友好型、經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略型、旅游休閑型社會(huì)具有較大的意義。 項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用擬建項(xiàng)目嚴(yán)格按照國務(wù)院批準(zhǔn)的 商洛市城市總體規(guī)劃 和 商洛市實(shí)施城市化戰(zhàn)略的決定 明確的城市定位， 依據(jù)商洛市城市發(fā)展 “十一五”規(guī)劃綱要為指導(dǎo)， 在商洛市城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃框架下， 精心完成區(qū)域規(guī)劃，規(guī)劃力求體現(xiàn)“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”的主題，設(shè)計(jì)中考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性，達(dá)到借用周圍環(huán)境烘托主

10、題的目的。在國際金融危機(jī)和國內(nèi)“調(diào)結(jié)構(gòu)” 、 “擴(kuò)內(nèi)需”的背景下，旅游業(yè)的重要作用愈發(fā)凸顯出來。早在2007 年的時(shí)候，國家旅游局就發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展的意見， 以推動(dòng)中國旅游業(yè)從粗放型經(jīng)營向集約化經(jīng)營、 由滿足人們旅游的基本需求向提供高質(zhì)量的旅游服務(wù)轉(zhuǎn)變，而 “十二五”規(guī)劃更是將其定位為國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。該項(xiàng)目是柞水重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目， 符合區(qū)域發(fā)展的要求， 符合有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體規(guī)劃、 專項(xiàng)規(guī)劃、 區(qū)域規(guī)劃的要求， 而且項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)與各項(xiàng)規(guī)劃的內(nèi)容一致、 協(xié)調(diào)， 將對柞水的城市建設(shè)起到很好的促進(jìn)作用。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期， 部分

11、行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免， 廣開就業(yè)渠道， 解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長， 以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此， 旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)投資的增加對于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用， 而本項(xiàng)目作為柞水重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程之一， 將為增加柞水當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。1.2 項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目地介紹項(xiàng)目選址在西安一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，距西安國際化大都市50 公里的商洛市柞水縣營盤鎮(zhèn)，此地交通十分便利、環(huán)境優(yōu)美、文化底蘊(yùn)深厚。柞水地處西安以南，商州以西，東經(jīng) 108° 50

12、' -109 36'北緯83 25' -36 56'之間，東西長72.7公里，南北寬55.2公里，莽莽秦嶺之南坡。 總面積 2366.67 平方公里。 秦嶺橫貫北境， 林海濤濤的原始森林是國家生物基因庫。地形以西北高，主峰牛背梁海拔2802.1 米；東南低，社川河谷最低海拔541 米。從西北向東南，山脈延伸尤如五指，唐代詩人賈島筆下“一山末了一山迎，百里都無半里平”真實(shí)的描繪了柞水“九山半水半分田”的自然土石山區(qū)地貌。 中部是海拔800 1500米的中低山川，以乾佑河、社川河兩大水系為主，有川道平地及青秀山巒，有地殼運(yùn)動(dòng)， 海底臺(tái)升的喀斯特地貌及海底海螺化石沉積

13、。 有金山糧倉著稱的魚米之鄉(xiāng)，亦有商賈云集的鳳凰古鎮(zhèn)。縣境內(nèi)可供開發(fā)的旅游景點(diǎn)有80 多處，其中北部乾佑河源頭的山、水、 林生態(tài)旅游資源， 特別是牛背梁國家級自然保護(hù)區(qū)外圍的西溝峽、 大甘溝、鐵索溝等，極富觀賞性和避暑消夏休閑功能；南部的柞水溶洞，被譽(yù)為 " 北國奇觀 " ， 有大小溶洞上百個(gè)， 是全國十大名洞和陜西省十大名勝風(fēng)景旅游區(qū)之一。 秦嶺鐵路公路特長隧道、 乾佑河四十公里綠色長廊、 園林式旅游山城等景觀也極具開發(fā)價(jià)值。 柞水縣城榮獲“ 2012 魅力陜西 . 旅 游目的地年度旅游風(fēng)尚縣城”稱號(hào)。2. 主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模錦繡世界占地10000 畝。它將當(dāng)今世界奇觀、

14、歷史遺跡、古今名勝、自然風(fēng)光、民居、雕塑、繪畫以及民俗風(fēng)情、民間歌舞表演、吃喝游玩匯集于一園。 （公司在項(xiàng)目地有51000畝林地， 已辦林權(quán)證， 市值 51 億元 ） 。錦繡世界主題公園主要由核心公園區(qū)、高檔住宅區(qū)、五星級酒店區(qū)、產(chǎn)權(quán)式度假住宅區(qū)、療養(yǎng)區(qū)以及后勤服務(wù)區(qū)六大功能區(qū)組成。其中核心公園區(qū)分為五個(gè)不同特色的主題公園區(qū)： “世界名勝古跡博覽園” ：充分結(jié)合項(xiàng)目地獨(dú)特優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境,精心建造和諧人居環(huán)境以及世界各地著名建筑 （實(shí)景與微縮景觀相結(jié)合） ，用當(dāng)?shù)匚幕c世界名勝古跡點(diǎn)綴整個(gè)園區(qū)， 林木、 綠地覆蓋率達(dá)70%以上，規(guī)劃在園區(qū)內(nèi)建設(shè)中國、亞洲、歐洲、美洲、非洲、大洋洲六個(gè)特色區(qū)，并強(qiáng)

15、調(diào)每座建筑的人文和科技含量，處處體現(xiàn)世界各地文化與名勝奇觀，打造和諧完美的生態(tài)、科技、學(xué)習(xí)、娛樂于一體的時(shí)尚園區(qū)。 “世界遺產(chǎn)博覽園” ： 采用兩種展示形式， 一種是以博覽館的形式展示出全球700 多個(gè)世界文化與自然遺產(chǎn)（大沙盤或大盆景） ，另一種是選擇一些便于施工建設(shè)的自然與文化遺產(chǎn)項(xiàng)目， 點(diǎn)綴整個(gè)園區(qū)， 使錦繡世界主題公園內(nèi)處處都是世界文化與自然奇觀， 形成和諧的生態(tài)環(huán)境和完美的都市景象。 使旅客能夠得到最廣闊的視覺享受， 既豐富了知識(shí)， 又增強(qiáng)了對世界自然遺產(chǎn)的保護(hù)意識(shí)。 “世界藝術(shù)博覽園” ：匯集世界多民族多特點(diǎn)的藝術(shù)品手工作坊、世界民族服飾博覽館、 世界藝術(shù)表演中心、 文化展覽中心、

16、 世界民間工藝品交易市場和民間美食街等項(xiàng)目，使游客能欣賞最多彩的世界特色藝術(shù)，購買最稱心的工藝品和品嘗最豐盛的民間美食。 “江南水鄉(xiāng)景觀園” ：或筆直開拓，或依山蜿蜒，充分利用項(xiàng)目所在地水庫的蓄水存量和山體自然降水， 拓寬水庫面積， 做成大面積水域的湖面和上下貫通、 東西循環(huán)的立體水系， 既有煙波浩淼的情致， 又有小橋流水的古韻，讓游客感受到真實(shí)古樸的江南魚米之鄉(xiāng)。 “夢幻游樂園”：用當(dāng)代最先進(jìn)的影視技術(shù)，匯集多種以影視為主題的項(xiàng)目。另外，游樂園內(nèi)還設(shè)有水上樂園、海洋世界、冰雪世界和體育競技園等。 各個(gè)主題園區(qū)各具特色， 參與性強(qiáng)， 使游客能體驗(yàn)最激情的歡樂之旅。 附屬項(xiàng)目有太空酒店、 水晶宮

17、酒店、 科幻酒店等數(shù)十個(gè)主題飯店，以及文化中心、購物商店、夜總會(huì)、俱樂部、停車場等，整體構(gòu)建功能齊全的全新園區(qū)。高檔住宅區(qū)建筑設(shè)計(jì)為歐式風(fēng)格， 以歐式民居為參考模型， 著力打造具有歐式特色風(fēng)情的高檔住宅區(qū)。住宅區(qū)內(nèi)建設(shè)包括英國、法國、德國、意大利、 希臘等具有歐洲明顯特色國家的傳統(tǒng)民居， 形成與核心公園區(qū)遙相呼應(yīng)的效果，達(dá)到使居住在這里的人們感受到仿佛自己置身于歐洲一般， 同時(shí)也使來此游玩的人們親身領(lǐng)略到傳統(tǒng)歐式建筑的獨(dú)特風(fēng)采和優(yōu)美的異域風(fēng)情。五星級酒店區(qū)建筑設(shè)計(jì)為古城堡風(fēng)格，以俄羅斯傳統(tǒng)建筑為參考原型， 傾力打造具有童話般夢幻色彩的五星級酒店。 酒店一層為大廳區(qū)、 二層為豪華包間區(qū)、三層及以

18、上為住宿區(qū)，設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、雙人間、套間、豪華套間等、地下建設(shè)成停車場方便客人停車。酒店還配有KTV歌舞廳、 洗浴中心、 多功能會(huì)議廳等配套設(shè)施， 另外酒店配備專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和頂級的廚師為到此住宿或餐飲的人員提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)一流的酒店服務(wù)。所謂產(chǎn)權(quán)住宅是消費(fèi)者在購得住宅擁有產(chǎn)權(quán)后， 還將定期得到分紅回報(bào)，使消費(fèi)同時(shí)具有投資性質(zhì)。購房者既可以入住，又可以經(jīng)營住宅，或委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營， 之后根據(jù)簽署的合同獲得回報(bào)。 產(chǎn)權(quán)式住宅區(qū)的建設(shè)統(tǒng)一采用美國現(xiàn)代民居建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)， 加之周邊完善的綠化和秀麗的自然風(fēng)光， 使在此居住的人們感受到美國鄉(xiāng)間的傳統(tǒng)氣息。 既然是作為產(chǎn)權(quán)式住宅，購買者還將定期得到

19、分紅的報(bào)酬，使得居住投資兩不誤。療養(yǎng)區(qū)內(nèi)建設(shè)高檔療養(yǎng)院， 依托項(xiàng)目地優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境， 引進(jìn)國內(nèi)外成熟的老人療養(yǎng)服務(wù)體系， 以完善的配套服務(wù)建設(shè)一個(gè)高端性綜合療養(yǎng)中心。 院內(nèi)規(guī)劃建有曲徑亭池、 紫藤長廓、 花園假山、 健身器材等配套設(shè)施。后勤服務(wù)區(qū)由專業(yè)的后勤管理團(tuán)隊(duì)組成， 建立科學(xué)的組織架構(gòu)， 合理配置人力、物力，以達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。1.3 項(xiàng) 目的定位及目標(biāo)客戶1 .項(xiàng)目定位發(fā)展定位： 西安南邊主要的休閑旅游度假基地， 以世界文化與自然奇觀為主要特點(diǎn)的高品質(zhì)中高級、 以休閑娛樂文化樂園與生態(tài)住宅共融、 旅游度假為主的高品質(zhì)生活新城。發(fā)展目標(biāo)： 將柞水營盤鎮(zhèn)發(fā)展成為西安南邊

20、具有世界特色、 地方特色和世界文化內(nèi)涵的休閑娛樂度假區(qū)。 集可持續(xù)發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)、 完善的基礎(chǔ)設(shè)施、 高效能的社會(huì)服務(wù)、 獨(dú)特的城市風(fēng)貌、 高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境和高水平的物業(yè)管理于一體，真正成為西安第二生活區(qū)和國際化的旅游小鎮(zhèn)。 將營盤鎮(zhèn)打造成國際級的商務(wù)、休閑、娛樂、居住的度假勝地； 企業(yè)主休閑度假、退休養(yǎng)老居住的首選園區(qū)；世界城鎮(zhèn)化示范小鎮(zhèn)以旅游帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的示范鎮(zhèn)?？傊\繡世界項(xiàng)目的定位是以世界文化與自然奇觀為主要特點(diǎn)的高 品質(zhì)的會(huì)議、休閑、旅游、度假基地，為中高檔游客提供休閑放松的休閑 娛樂環(huán)境和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，高品質(zhì)的旅游項(xiàng)目策劃、高標(biāo)準(zhǔn)的旅游項(xiàng)目建設(shè)、 高層次的配套設(shè)施建設(shè)水平，必將營

21、盤鎮(zhèn)打造成為世界頂級的現(xiàn)代化休閑 旅游城鎮(zhèn)。1 .目標(biāo)客戶錦繡世界的消費(fèi)者就是全國以及海內(nèi)外收入水平中高層的群體，園區(qū)將成為游客周末、節(jié)假日休閑、度假的首選場所。各級政府、機(jī)關(guān)單位、 公司團(tuán)體都是我們的潛在消費(fèi)者，也是我們開發(fā)的重點(diǎn)，將成為客源構(gòu)成 的絕對主力。1.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)在舁 廳P項(xiàng)目單位金額備注1總投資額億元30.002總?cè)谫Y額億元25.003項(xiàng)目總收入億元277計(jì)算期內(nèi)（不含建設(shè)期）4項(xiàng)目凈禾潤491.435計(jì)算期內(nèi)（不含建設(shè)期）5項(xiàng)目總稅收億元29.7393建設(shè)期內(nèi)5營業(yè)凈利率%33.0計(jì)算期內(nèi)6靜態(tài)投資回收期年6.78計(jì)算期內(nèi)（含建設(shè)期）7動(dòng)態(tài)投資回收期年7.36計(jì)算期內(nèi)（含建

22、設(shè)期）8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值億元132.834計(jì)算期內(nèi)9財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%58.65計(jì)算期內(nèi)第二章 項(xiàng)目宏觀形勢分析在對當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、 旅游業(yè)發(fā)展趨勢和政策背景進(jìn)行簡介的基礎(chǔ)之上，主要對城鎮(zhèn)旅游背景、旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進(jìn)行重點(diǎn)分析。2.1 城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展是我國小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。 旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)增長, 同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設(shè)新農(nóng)村提供了可行途徑。近年來在我國興起了一批旅游城鎮(zhèn), 如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊 , 有獨(dú)特魅力和濃郁民族風(fēng)情的云南麗江古城, 以及分別以歷史文化、民族風(fēng)情、丹霞地貌、 美食文化

23、、 生態(tài)旅游、 休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、 龍勝、 陽朔等縣 , 利用主題特色， 形成了旅游競爭優(yōu)勢使其脫穎而出 ,成為我國旅游業(yè)的新星。在旅游產(chǎn)業(yè)不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強(qiáng)的今天， 文化旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展也向一定的主題化發(fā)展， 綜觀中外的知名小城鎮(zhèn)， 都具有一定的主題特色。 上海市重點(diǎn)發(fā)展的 “一城九鎮(zhèn)” 是借鑒國外特色風(fēng)貌城市建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)， 把每個(gè)鎮(zhèn)的風(fēng)貌都以歐美發(fā)展國家風(fēng)貌為特色主題來打造。 如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、 安亭將建成具有德國為特色主題的新城。 而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運(yùn)動(dòng)為主題的旅游小鎮(zhèn)、 法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、 大型原生

24、態(tài)森林和濃郁的藝術(shù)氣息構(gòu)成了一個(gè)浪漫、詩意的主題小鎮(zhèn)以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音樂、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)等為主題的城鎮(zhèn)。隨著旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型的過渡， 生態(tài)觀光、 文化體驗(yàn)等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結(jié)合， 使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力， 這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。該項(xiàng)目選擇在柞水營盤鎮(zhèn)域內(nèi)， 主要是依托該鎮(zhèn)獨(dú)具特色的旅游及生態(tài)環(huán)境和得天獨(dú)厚的交通條件， 結(jié)合城鎮(zhèn)化改造， 形成以旅游產(chǎn)業(yè)鏈與城鎮(zhèn)化進(jìn)程結(jié)合， 為此項(xiàng)目的后期經(jīng)營， 創(chuàng)造了良好的業(yè)態(tài)環(huán)境， 奠定了文化、 旅游、 休閑度假、 居住一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈， 有力的保證了項(xiàng)目經(jīng)營效果。2.2 區(qū)域旅游發(fā)展背景柞水縣以 牛背梁國家4

25、A 級自然 風(fēng)景區(qū)為骨干的旅游資源豐富、 特色鮮明， 但由于產(chǎn)品開發(fā)滯后、 旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺， 資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢。 為了進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)性強(qiáng)、 市場需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快特點(diǎn)和優(yōu)勢，進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化、 促進(jìn)對外開放， 加快柞水縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)、環(huán)境文化的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展， 將全力推進(jìn)世界文化融入旅游概念中來， 將打造出一個(gè)主題鮮明的世界文化旅游基地。旅游是文化的載體， 文化是旅游的延伸。 沒有精品的旅游景點(diǎn)很難招來游客，而沒有文化積淀的旅游缺少回味。因此，文化和旅游相輔相成、缺一不可。兩者只有互相融合，才能發(fā)揮出巨大的能量

26、，反之亦然。從更深的層次來講， 自然景觀給人以感性認(rèn)識(shí)。 只有把文化結(jié)合進(jìn)來， 才能上升到理性認(rèn)識(shí)， 這是一種質(zhì)的飛躍， 打造獨(dú)具世界異域風(fēng)情休閑娛樂度假品牌錦繡世界。42第三章 市場可行性分析柞水縣作為文化旅游小鎮(zhèn)的外部環(huán)境， 其良好的交通區(qū)位條件、 地方 政策環(huán)境和自然工程條件等，為項(xiàng)目的順利實(shí)施營造了良好的環(huán)境條件。3.1 交通區(qū)位條件分析本項(xiàng)目地坐落在陜西省商洛市柞水縣營盤鎮(zhèn)，柞水縣地處秦嶺南麓，西安近鄰，商洛西部，總面積2332 平方公里，轄 13 鎮(zhèn) 120 個(gè)村 2 個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總?cè)丝?16.5 萬人，是一個(gè) “九山半水半分田 ”的土石山區(qū)縣。柞水山水相間、四野凝翠。森林覆蓋率

27、78%，超過全省乃至全國平均覆蓋率，系陜西省重點(diǎn)林業(yè)縣。年平均氣溫在15.9 ，空氣質(zhì)量符合國家二級空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， “空氣維生素”負(fù)氧離子含量高出西安 4 倍， 被譽(yù)為“天然氧吧”。 柞水縱貫秦嶺，人文薈萃，旅游資源獨(dú)樹一幟，可供開發(fā)的自然、人文景觀達(dá)80 余處。主要旅游資源有：溶洞景區(qū)、鳳凰古鎮(zhèn)、縣城三道井公園、牛背梁國家級森林公園、秦楚古道、錦苑盤谷山莊等等。西柞高速公路開通后， 柞水融入了西安一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈， 成為投資興業(yè)的熱土，休閑度假的樂園。柞水縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，商州通訊、供電、賓館、購物、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，金融服務(wù)快捷，交通、物流、人流等優(yōu)勢非常明顯。 未來五年， 柞水縣旅游產(chǎn)

28、業(yè)開發(fā)的總體思路是： 圍繞建設(shè)具有世界特色的中國最佳休閑度假旅游地， 著力打造集自然觀光、 休閑 居住、養(yǎng)生度假、國際會(huì)議為一體的休閑度假基地。3.2 政策環(huán)境條件分析本項(xiàng)目的旅游建設(shè)實(shí)施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件：從外部政策環(huán)境看，首先是為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑和刺激內(nèi)需增長， 國家及 旅游主管部門出臺(tái)了一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加快旅游建設(shè)發(fā)展的利好政 策；其次，中央提出大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，有利于其文化旅游開發(fā)建設(shè)的政 策支持；第三，商洛作為多元化文化城市，國家系列戰(zhàn)略措施的實(shí)施為文 化旅游小鎮(zhèn)旅開發(fā)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)小城鎮(zhèn)發(fā)展為該項(xiàng)目提供了 相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)鏈及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有力支持； 第四，商洛文化

29、產(chǎn)業(yè)的大發(fā) 展將為本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了資金投入和政策支持。3.3 自然環(huán)境條件分析項(xiàng)目區(qū)屬于暖溫帶半濕潤季風(fēng)山地氣候， 四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。氣候情況見下表:所屬氣候區(qū)域暖溫帶半濕潤 季風(fēng)山地氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、 光照充裕降雨集中月份7、8、9 月年均降水量725.5毫米最冷月均氣溫0.3 C最熱月均氣溫24.8 C極端最低氣溫-14.8 C極端最高氣溫39.9 C年平均氣溫12.8 C平均相對濕度66%無霜期天數(shù)186天年日照時(shí)數(shù)2123.8小時(shí)年平均風(fēng)速3.5米/秒年最多風(fēng)向南、西南風(fēng)空氣質(zhì)量優(yōu)綜合而言，本項(xiàng)目適宜借助世界文化作為增長極， 以成熟配套

30、為啟動(dòng) 點(diǎn)，以旅游產(chǎn)業(yè)為爆發(fā)點(diǎn)。依托便利的交通優(yōu)勢、開放的政策條件和優(yōu)美 的自然環(huán)境大力開發(fā)具有世界各地名勝建筑及其自然風(fēng)光一錦繡世界項(xiàng) 目，將為柞水地方經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起到巨大推動(dòng)作用。第四章 建筑方案4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180-93（2002年版）民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-2005GB50045-95GB50067-97城市規(guī)劃編制辦法4.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念主題公園與一般的休閑公園不同之處在于它的主題魅力。 完美的主題能夠給予游客難以忘懷的體驗(yàn)。 西方許多主題公園是多板塊、 復(fù)合式主題。這些公園一般采用連續(xù)不斷的視覺提示使總主題體現(xiàn)在公園每一個(gè)板塊、部分

31、之中。例如，美國的迪斯尼就是成功的典范。公園以米老鼠、唐老鴨等卡通人物作為總主題線索貫穿公園的各個(gè)景點(diǎn)，使游客置身于公園之中，每時(shí)每刻都能感受到主題的存在，從而能留下深刻的印象。錦繡世界主題公園旅游開發(fā)項(xiàng)目是以世界各地名勝建筑為靈魂， 用世界各地名勝建筑文化風(fēng)情來包裝的項(xiàng)目， 形成了其獨(dú)特的盈利點(diǎn)， 不同于其他的主題公園， 獨(dú)具特色和風(fēng)采， 傾力體現(xiàn)鮮明的宗旨和文化內(nèi)涵。 將世界各地的名勝建筑的實(shí)景一一通過錦繡世界這個(gè)項(xiàng)目展現(xiàn)在人們眼前，使人們足不出戶就可以親身領(lǐng)略到世界各地名勝、 建筑、 人文、 地理的風(fēng)采和神韻。同時(shí)項(xiàng)目集會(huì)議、餐飲、娛樂、旅游、休閑、度假于一體，能接待上萬人學(xué)習(xí)、休閑、娛

32、樂與會(huì)議，是一個(gè)功能齊備、配套完善的大型休閑游樂場所。項(xiàng)目建成并開業(yè)后將形成一條新的融合了商業(yè)服務(wù)內(nèi)容的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈， 有直接服務(wù)于游客的大型表演， 營造新奇旅游氛圍的創(chuàng)意， 主題商品的設(shè)計(jì)宣傳， 同時(shí)該主題公園也將成為國際文化藝術(shù)交流、 展示和營銷的平臺(tái)。項(xiàng)目的開發(fā)理念是由中國到世界， 整體勾畫出 錦繡世界 的多文化、多民族的社會(huì)形態(tài)， 形成極強(qiáng)的感召力和吸引力。 讓游客既能觀賞、 休閑、娛樂和度假，又能參與教育、學(xué)習(xí)、展覽和科技交流等活動(dòng)。滿足旅游者求新、求知、求奇、求美和求趣等個(gè)性化的需求，努力打造高檔次、有吸引力的大型旅游主題公園， 引導(dǎo)大型主題公園發(fā)展與未來城市建設(shè)的新潮流。4.3

33、 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案4.3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市運(yùn)營的商業(yè)視角規(guī)劃園區(qū)； 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對園區(qū)的穿越破壞。（ 5 ）世界文明與現(xiàn)代科技完美結(jié)合，打造即體現(xiàn)世界文明又有現(xiàn)代科技的建筑，經(jīng)濟(jì)適用。4.3.2 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局休閑 +旅游地產(chǎn)，即：休閑游玩、觀光旅游+商務(wù)、度假、人居環(huán)境。依托柞水營盤鎮(zhèn)秦嶺風(fēng)景區(qū)生態(tài)資源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境， 打造以世界文化旅游度假為基點(diǎn)， 以休閑娛樂為賣點(diǎn)， 以世界各地建筑為載體， 以高品質(zhì) 生活為主題的

34、文化旅游項(xiàng)目。4.4 建筑設(shè)計(jì)1 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 地下工程防水技術(shù)規(guī)范 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范 建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范2建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)GB50009-2001GB50007-2002GB50010-2002GB50011-2001JGJ94-94GB50108-2001GB50007-2002JGJ3-2002JGJ6-99JGJ79-2002GB50038-94依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，

35、將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。在建筑立面上用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、 動(dòng)感、 多變的視覺效果；再用文化磚加以裝點(diǎn)， 讓建筑具有古樸和深沉的特色， 又盡顯尊貴、 典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)。建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格， 采用大尺度的陽光露臺(tái)， 經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。著名建筑采用復(fù)制的辦法照搬原建筑。4.5 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1 指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容： 使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。 具備必要的抗震承載力， 良好的變形能力和消耗地震能量的能力。 對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等

36、級二級，設(shè)計(jì)使用年限70 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級丙級，地下室防水等級二級。3結(jié)構(gòu)選型6 層以上的多層建筑采用框架結(jié)構(gòu)， 4-6 層的多層建筑根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫（或地下室） ，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均需用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4 地下室設(shè)計(jì)地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)， 地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)， 以減少樓板的跨度和厚度； 梁采用反梁形式， 以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。5 使用工具及軟件中國建科院 PKPM 系列結(jié)構(gòu)軟件 2005年新規(guī)范版。4.6 給排水設(shè)計(jì)1 設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2003（0

37、3年版）GB50140-2005GB50084-2001（ 05 年版）GB50016-2006GB50013-2006GB50014-2006國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等2 給水設(shè)計(jì)園區(qū)給水由香港百花投資控股有限公司全資子公司 xxx 自來水公司自來水系統(tǒng)提供水源， 給水、 污水和雨水就近與園區(qū)路上的城市管道連接，建議給水管分別從兩條道路上引入，以實(shí)現(xiàn)雙路供水。三層及其以下為低區(qū)供水， 有專用管網(wǎng)保證其水量和水壓。 三層以上又成一區(qū)，由一組變頻機(jī)組供水。3 污水和雨水排放地段內(nèi)污雨水分流。 本設(shè)計(jì)中排出的污水主要是生活污水， 室外設(shè)化糞池，待處理后，排入污水管道，雨水有組織外排，

38、裙房屋頂雨水有組織內(nèi)排水，在室外集中后排入雨水管。第五章 節(jié)能節(jié)水措施根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定 （國發(fā) 2006 28 號(hào)） 、以及國家發(fā)改委、 科技部、 財(cái)政部、 建設(shè)部、 國家質(zhì)檢總局、 國家環(huán)?？偩帧芫?、中央管理局關(guān)于印發(fā) “十一五”十大重點(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見的通知 （發(fā)改環(huán)資 2006 1457 號(hào)）的有關(guān)精神，該項(xiàng)目主要從以下幾方面考慮分析：5.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范5.1.1 相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范和產(chǎn)業(yè)政策本項(xiàng)目的建設(shè)在用能、節(jié)能方面嚴(yán)格按照國家的相關(guān)法規(guī)和政策執(zhí)行，所依據(jù)的法律法規(guī)和政策包括：中華人民共和國節(jié)約能源法；中華人民共和國可再生能源法 ；中華人民共和國環(huán)境保護(hù)

39、法；中華人民共和國建筑法 ；中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法 ；中華人民共和國水污染防治法 ；能源標(biāo)準(zhǔn)管理辦法；節(jié)約用電管理辦法；節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃 。產(chǎn)業(yè)政策：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2011 年本） ；國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定（國發(fā)2006 28 號(hào)） ；中國節(jié)能技術(shù)政策大綱（計(jì)交能 1996 905 號(hào)） ；關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知 （國發(fā) 2007 15 號(hào)） ；中國節(jié)能技術(shù)政策大綱 （國家發(fā)改委-科技部 2006年 12 月） ；國家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù) （國發(fā) 200565 號(hào)） ；國家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審；“十二五”

40、節(jié)能減排綜合性工作方案。GB50352-2005DBJ14-037-2006JGJ144-2004GB50034-2004GB/T50033-20015.1.2 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則給水排水電氣建筑5.2 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析有關(guān)專家進(jìn)行建筑對環(huán)境的影響研究之后， 其撰寫的 可持續(xù)性建筑一書中提到：建筑消耗50%的能源、消耗40%原材料、消耗50%的破壞臭氧層的化學(xué)原料、消耗50%的水資源、對80%的農(nóng)業(yè)用地的損失負(fù)責(zé)。大力發(fā)展節(jié)能型住宅， 住宅建設(shè)和使用過程中能源和資源的投入量最小并得

41、到有效利用，使之達(dá)到資源有效利用、環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展。建筑節(jié)能涉及多方面，是一個(gè)系統(tǒng)工程，彼此之間具有相互聯(lián)系的聯(lián) 動(dòng)效應(yīng)。就建筑物本身而言，可以提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能、供能和用能系 統(tǒng)和設(shè)備的能效比等評價(jià)建筑的節(jié)能性。該工程項(xiàng)目結(jié)合以上節(jié)能措施， 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，可以有效的節(jié)約能源。該項(xiàng)目消耗種類為建材；主要消耗 鋼材、水泥、多孔磚。項(xiàng)目建成后主要耗用能源為水、 電、太陽能、沼氣、 地?zé)帷?.2.1 建筑能耗內(nèi)容和構(gòu)成建筑能耗一般是指建筑物使用過程中的能耗電量，主要包括建筑采 暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、電氣、炊事等方面的能耗，電氣主要包括照明、電 梯等。我國建筑能耗主要是采暖和空調(diào)制冷，約占三分之二。表

42、5-1我國建筑能耗構(gòu)成比例建筑能耗構(gòu)成采暖空調(diào)熱水供應(yīng)電氣炊事各部分所占比例（0%65151465.2.2項(xiàng)目能耗指標(biāo)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱指數(shù)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱指數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)，按照民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB50176-93項(xiàng)目圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)取值參照下表：表5-2國內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中國圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值比較單位：W/（m. C）國家和地區(qū)屋頂外墻外窗中 國北京居住建筑0.45 （四層及以下）0.60 （五層及以上）0.45 （四層及以下）0.60 （五層及以上）2.80夏熱冬冷地區(qū) （長江中下游建筑）0.8-1.01.0-1.52.5-4.7英國0.160.352.0德國0.200.20-

43、0.302.0美國（相當(dāng)于北京采暖度日數(shù)）0.190.32 （內(nèi)保濕）0.45 （外保濕）2.04瑞典(南部)0.120.172.005.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項(xiàng)目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱 工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源 (太陽 能與地?zé)崮?，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建 筑對能源的需求和對空氣的污染，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。5.3.1 建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如

44、下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280-300kg/m3,屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)。外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外 飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=0.77W/(m2.k)。門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB710除2級，空氣滲透性 能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710障3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710臊4級，外墻窗均 為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系 數(shù)為 k=1.70W/(m2.k)。樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20 厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=1.

45、67W/(m2.k)。5.3.2 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施園區(qū)供熱將采用高熱效率的地源熱泵(熱效率為80%高密度聚乙烯 保溫管(熱效率達(dá)90%自力式流量控制器等措施，達(dá)到供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。 園區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)， 可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。 園區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中， 采 用高密度聚乙烯直埋保溫管，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。 系統(tǒng)布置簡單， 水路通暢， 安裝檢修方便。 最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況， 并為將來安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。 每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。

46、 該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度， 克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。 采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置， 各熱力出口均安裝差壓控制器。 可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難， 并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。5.3.3 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用地基處理采用CFG®復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防 水技術(shù)；排水管采用UPVCT件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫 技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃； 單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎?PGM2.51磁卡燃?xì)?/p>

47、表；電表為 DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC鬲墻板、硅美輕質(zhì) 隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。5.4 節(jié)水措施根據(jù)現(xiàn)行建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2009， 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50013-2006選取給水用水定額。通過調(diào)查收集和掌握準(zhǔn)確的水壓、 水量及供水可靠性的資料， 為合理 設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、利用供水壓力提供依據(jù)。各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間， 入戶管 （或配水橫管） 上采取適當(dāng)?shù)臏p壓措施。設(shè)置地下水箱， 回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水， 室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲。回收優(yōu)質(zhì)雜排水， 經(jīng)中水處理后回用于沖廁及綠化、 景觀用水等。

48、 項(xiàng)目建設(shè)范圍全部敷設(shè)中水管道。5.5 節(jié)電措施1 電氣線路的選材電氣線路的選材、 配線應(yīng)與建筑物的用電負(fù)荷相適應(yīng)， 并應(yīng)符合安全和防火要求。 配電設(shè)計(jì)應(yīng)節(jié)約有色金屬， 本項(xiàng)目合理地選用銅鋁材質(zhì)的導(dǎo)體。2變壓器選型變壓器臺(tái)數(shù)的確定除根據(jù)負(fù)荷特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行選擇外， 還應(yīng)滿足節(jié)電條件，如隨季節(jié)變化較大的負(fù)荷、集中負(fù)荷較多，或具有大量的一級、二級負(fù)荷， 應(yīng)考慮選用二臺(tái)或二臺(tái)以上的變壓器， 本項(xiàng)目采用節(jié)能 S11 系列變壓器。3照明實(shí)施綠色照明，對節(jié)約電能，消除污染，創(chuàng)造良好的光環(huán)境，使人們在舒適的環(huán)境中從事他們的工作與生活， 對消除疲勞， 提高工作效率與生活質(zhì)量起很大作用。該項(xiàng)目在物業(yè)管理運(yùn)行中，采

49、用節(jié)能型高效LED燈具及其電器附件和配線器材， 確定科學(xué)的照明控制模式， 根據(jù)照明場所的特點(diǎn)，選用定時(shí)節(jié)能開光、調(diào)光器、光電自動(dòng)控制器、限電器、電子控制裝置等節(jié)能措施。屋內(nèi)住宅選用 T8 高頻熒光燈管。綜上，該項(xiàng)目按居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) DB（J） 63-2007 、 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50189-2005所進(jìn)行的節(jié)能措施，達(dá)到在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境舒適參數(shù)條件下，與八十年代初設(shè)計(jì)建成的公共建筑相比，全年采暖和照明的總能耗住宅減少65%，商業(yè)減少50%。第六章 環(huán)境影響評價(jià)6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)、目標(biāo)及原則6.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB3095-1996中華人民共和國城

50、市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096-93中華人民共和國大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297-1996中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-966.1.2 環(huán)境保護(hù)目標(biāo)將園區(qū)建設(shè)成為具有全球風(fēng)情、空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色園區(qū)。實(shí)行環(huán)保與經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步持續(xù)發(fā)展。1 空氣質(zhì)量環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國家 GB3095-1996一類地區(qū)中的二級標(biāo)準(zhǔn)。2 地面水質(zhì)量地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)。3 環(huán)境噪音環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達(dá)到國家GB3096-93標(biāo)準(zhǔn)中二類地 區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜4045dB,夜間3540dB）。4 固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%，

51、 主要有害廢棄物無害化處理率達(dá)到100%。5 生態(tài)保護(hù)覆蓋率100%。6.1.3 環(huán)境保護(hù)原則1 與自然和諧共存原則園區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合， 保持盡可能多的生態(tài)功能。 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。2 生態(tài)效率原則在基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造過程中，按照“三同時(shí)”原則，應(yīng)全面實(shí)施清潔建設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵(lì)利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。3 區(qū)域發(fā)展原則盡可能將園區(qū)與地方特色經(jīng)濟(jì)相結(jié)合， 將景區(qū)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。4 高科技、高效益原

52、則大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)， 采納國際上先進(jìn)的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)， 要求 經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)最佳平衡，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的“雙贏”局面。5 軟硬件并重原則硬件指具體工程項(xiàng)目的建設(shè)， 軟件包括園區(qū)環(huán)境管理體系的建立、 信 息支持系統(tǒng)的建設(shè)等， 在進(jìn)行硬件建設(shè)同時(shí)必須建立和完善軟件建設(shè)， 使 公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。建設(shè)“智慧”城鎮(zhèn)。6.2 環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析1 .2.1 環(huán)境現(xiàn)狀1 水環(huán)境質(zhì)量項(xiàng)目地水質(zhì)純凈無污染。2 空氣環(huán)境質(zhì)量項(xiàng)目區(qū)域主要空氣污染源來自于當(dāng)?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質(zhì)量良好。3 固體廢棄物生活固體廢棄物包括生活

53、垃圾和畜禽糞便， 目前均為有效處理 （全部 用于生產(chǎn)生態(tài)有機(jī)肥）。4聲環(huán)境質(zhì)量當(dāng)?shù)卦肼晛碇饕獮榈缆方煌愒肼暎旧蠜]有形成噪聲公害。2 .2.2 環(huán)境影響因素分析3 項(xiàng)目施工期項(xiàng)目建設(shè)過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、 設(shè)備裝配等施工行為， 在一定時(shí)段內(nèi)都將會(huì)對周圍環(huán)境造成一定影響。 材料及土石方運(yùn)輸車輛噪聲； 現(xiàn)場施工噪聲； 運(yùn)輸車輛的汽車尾氣及燃油機(jī)械排放的燃油廢氣； 施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運(yùn)輸產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵； 施工作業(yè)產(chǎn)生的生活污水； 挖掘土方等產(chǎn)生的固體廢棄物； 施工現(xiàn)場周圍的景觀影響。由上面分析可以看出， 施工期對周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚(yáng)塵

54、污染，污染因子為TSR這種污染影響是暫時(shí)的，可逆的，工程一結(jié)束， 污染影響也就隨之而停止。 清理土地、 挖掘地基、 挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物， 會(huì)在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。 粉塵排放量隨施工作業(yè)的活動(dòng)水平、 特定操作和主導(dǎo)天氣的不同每天變化很大， 而且很 大一部分是由于在施工現(xiàn)場臨時(shí)修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。4 項(xiàng)目建成后污染分析 廢氣園區(qū)建成后廢氣主要有飯店、 廚間煙氣和車輛尾氣， 廢氣污染物主要有煙塵、SOW口油煙等。 廢水污水中的主要的污染物有：COD BOD?有機(jī)物。 廢渣園區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物有畜禽糞便和生活垃圾。6.3 環(huán)境保護(hù)防治規(guī)劃6.3.1 施工期間污染處理措施施工期間比較明顯的環(huán)境問題主要有三點(diǎn)： 一是施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲； 二是施工中平整場地、 混凝土運(yùn)