國信開發(fā)區(qū)人才公寓項目可行性研究報告

1、第一章工程單位及工程簡況 11.1 工程申報單位 11.2 工程名稱 11.3 工程申報單位簡況 11.4 工程提出地背景 21.5 工程簡況 51.6 公用工程 11第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 202.1 發(fā)展規(guī)劃 202.2 產(chǎn)業(yè)政策 252.3 行業(yè)準入條件 26第三章資源開發(fā)與綜合利用分析 273.1 資源利用方案 273.2 資源節(jié)約方案 27第四章節(jié)能方案 304.1 工程簡況 304.2 節(jié)能概論 304.3 工程所在地能源供應情況 304.4 合理用能標準和節(jié)能設計規(guī)范 314.5 能源消耗地種類、數(shù)量及使用情況 324.6 建筑專業(yè)節(jié)能措施 334.7 給水排水專

2、業(yè)節(jié)能措施 354.8 電氣系統(tǒng)節(jié)能 374.9 暖通空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能 384.10 能耗指標及節(jié)能效果分析 384.11 節(jié)能效果分析 39第五章建設用地、拆遷及移民安置分析 405.1 工程選址及用地方案 405.2 土地利用合理性分析 405.3 移民安置 41第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 426.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 426.2 環(huán)境評價標準 426.3 建設期環(huán)境影響分析 426.4 運營期環(huán)境影響分析 446.5 建設期環(huán)境保護措施 456.6 運營期環(huán)境保護措施 466.7 生態(tài)影響 476.8 地質(zhì)災害影響分析 476.9 特殊環(huán)境影響 486.10 環(huán)境保護結論 48第七章經(jīng)濟影響分析

3、 497.1 工程財務分析 497.2 行業(yè)影響分析 517.3 區(qū)域經(jīng)濟影響分析 527.4 宏觀經(jīng)濟影響分析 52第八章社會影響分析 588.1 社會影響效果分析 588.2 社會適應性分析 608.3 社會風險及對策分析 618.4 社會影響評價結論 63附件：附件一：工程單位營業(yè)執(zhí)照（副本）附件二：工程單位組織機構代碼證附件三：國有建設用地使用權出讓合同附件四：建設用地規(guī)劃審查函復意見書（青規(guī)開函業(yè)字20137號）附件五：青島市人民政府征地（使用、劃撥）批件（青政地字201442 號）附件六：工程地理位置示意圖附件七：工程總平面圖附件八：戶型圖第一章 工程單位及工程簡況1.1 工程申報

4、單位青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司1.2 工程名稱國信開發(fā)區(qū)人才公寓工程1.3 工程申報單位簡況青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司為法人獨資有限責任公司，注冊地在青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)九龍江路63 號 203 室，法人代表為趙國利，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，公司為青島國信置業(yè)有限公司地全資子公司.青島國信置業(yè)有限公司（以下簡稱：國信置業(yè)公司）成立于2010年 4 月 2 日，注冊資本2 億元，系隸屬于青島國信發(fā)展（集團）有限責任公司（簡稱：國信集團）地全資子公司，是整合國信集團內(nèi)部原青島海灣大橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島東方世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四家房地產(chǎn)公司地基礎上組建形成. 主要承擔著城市重大基礎設施建設和房

5、地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營地功能，經(jīng)營領域為一級土地市場開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售及租賃、城市基礎設施、市政工程建設及代建、物業(yè)管理等，是國信集團打造置業(yè)板塊地核心載體. 自組建以來，國信置業(yè)公司始終堅持以市場為導向，以經(jīng)濟效益為中心，以“誠信、穩(wěn)健、精致、創(chuàng)新”地企業(yè)文化為支撐，一手抓工程管理，一手抓公司建設，全力提升房產(chǎn)開發(fā)建設和經(jīng)營管理水平，為城市發(fā)展和品質(zhì)生活提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和優(yōu)良服務.國信置業(yè)依托國信集團已形成地膠州灣海底隧道、青島大劇院、青島國信體育中心等品牌及工程資源優(yōu)勢，已承擔起地鐵沿線土地開發(fā)、團島端岸線整理工程、薛家島隧道管理中心配套工程等青島市重點工程地開發(fā)、建設及運營任務，目前公司開

6、發(fā)量達百萬平M 以上，在市區(qū)及周邊地區(qū)均設有分支機構，工程儲備已遍布青島七區(qū)五市，以優(yōu)良地質(zhì)量和至誠地信譽，多次得到上級領導地認可和肯定，在青島市基礎設施建設中發(fā)揮了重要地作用. 同時，積極參與“兩改”及房地產(chǎn)開發(fā)工程，強力推進市北區(qū)伊春路紫云臺、即墨雍翠灣、藍色硅谷舊村改造等自營房地產(chǎn)工程，積極引進國內(nèi)外知名設計機構、參建單位和供應商等合作伙伴，全力打造國內(nèi)一流水平地住宅區(qū)，建設城市人居典范，全面提升青島市地區(qū)域品位和生活質(zhì)量.1.4 工程提出地背景住房是居民地基本生活需求. 自“十一五”以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅速，呈現(xiàn)了過熱地趨勢. 在國家對房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強地前提下，全國商品住房價

7、格漲幅雖然總體趨緩，但部分大城市房屋價格上漲仍然過快，群眾對于穩(wěn)定房價地呼聲日益強烈.隨著當前我國建設和諧社會這一發(fā)展理念地提出，青島市市委、市政府對中低收入家庭地住房問題更為重視，進一步加大投入，努力改善困難群眾地生活環(huán)境，提升人民群眾地生活水平，努力讓低收入家庭享受到城市發(fā)展和社會進步地成果.2007 年以來，青島市認真堅持“政府有所作為、重點保障低收入家庭、城市土地出讓收益回饋民生”三個基本理念，持續(xù)將住房保障工作納入市政府為民辦好地實事之首，低收入家庭地住房條件得到了明顯改善. 經(jīng)過幾年地努力，規(guī)劃地各工程標任務全面完成，多層次住房保障體系基本確立，廉租住房保障家庭實現(xiàn)應保盡保. 截至

8、 2012 年末，青島市已累計通過各類保障性安居工程解決和改善了32.2 萬戶家庭地住房困難問題，中低收入群體地住房困難問題明顯緩解，其中通過保障性住房解決和改善了約18.4 萬戶，通過舊城區(qū)和城中村改造解決了13.8 萬戶，全市住房保障覆蓋率達到15.4%.大規(guī)模地保障性安居工程建設，充分發(fā)揮了抑制房價上漲、平穩(wěn)房地產(chǎn)市場地作用.2013 年 9月份，青島市又出臺了青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2011-2013 年），提出以配租公共租賃住房方式解決9000 戶（面向符合廉租住房保障條件地家庭配租3000 戶，面向其他低收入住房困難家庭配租6000 戶）；以配售經(jīng)濟適用住房方式解決 15000 戶

9、 .青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱“青島開發(fā)區(qū)”）是1984 年 10 月經(jīng)國務院批準成立地國家級開發(fā)區(qū)，建區(qū)二十多年來，在中央、省、市地正確領導和關心支持下，經(jīng)過廣大建設者地艱苦創(chuàng)業(yè)和不懈努力，開發(fā)區(qū)已由昔日地荒野漁村，成長為投資環(huán)境良好、開放型經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展、社會事業(yè)日益繁榮、最適宜生活居住地現(xiàn)代化新城區(qū).伴隨青島開發(fā)區(qū)建設經(jīng)濟社會建設向更高層次邁進，經(jīng)濟總量逐年增加，城市規(guī)模日益擴大，也吸引了越來越多地不同層次地人才參與到開發(fā)區(qū)地建設中. 但是，隨著城市規(guī)模地擴大和現(xiàn)代化程度地提高，青島開發(fā)區(qū)地房價也出現(xiàn)了相當程度地上漲，并且呈現(xiàn)持續(xù)上漲地態(tài)勢，給低收入家庭帶來了很大地生活壓力. 同時，

10、在青島開發(fā)區(qū)經(jīng)濟形勢日益向好地背景下，要持續(xù)推動青島開發(fā)區(qū)地科技進步，加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級步伐地加快，對高素質(zhì)人才地需求更加迫切. 因此，實施規(guī)劃 建設人才公寓，是吸引人才、留住人才，提高區(qū)域核心競爭力地一項 重要措施 .為充分體現(xiàn)社會公平，讓全社會都能充分享受改革成果，近年來，青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)逐步建立了包括限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房、村莊改造安置房、農(nóng)民安置房、公共租賃住房（人才公寓） 6 個層次地住房保障體系，并取得了明顯成效，本區(qū)居民和外來人才地住房問題得到逐步解決，創(chuàng)造了良好地社會效益.2014 年，青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)工委、管委繼續(xù)把保障性住房建設放在工作地重要位置，提出了一批

11、新地保障性住房建設計劃.作為山東省綜合實力最強地房地產(chǎn)企業(yè)之一，青島國信置業(yè)有限公司在房地產(chǎn)開發(fā)建設方面具有豐富地經(jīng)驗.2014 年 2 月 21 日，青島國信置業(yè)有限公司在黃島區(qū)濱海公路東南側(cè)地塊舉牌拍賣中獲得該宗土地地使用權，本宗地總面積為 23185平方M,其中以拍賣方式出讓獲得地 18548 平方 M 擬建設國信紫玉臺工程，以直接劃撥方式取得地4637平方M建設建筑面積不少于12056.2平方M地租賃型人才公寓.目前，青島國信置業(yè)有限公司已經(jīng)按照成交確認書地約定與青島市國土資源和房屋管理局簽訂了國有建設用地使用權出讓合同并在黃島區(qū)注冊成立全資子公司青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司，作為工程實

12、施主體. 青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)已與青島市國土資源和房屋管理局簽署國有建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議，開始國信紫玉臺工程地開發(fā)建設，并依法繳納土地出讓金，完成土地開發(fā)地法定手續(xù).目前本工程地土地、規(guī)劃、環(huán)境影響評價等前期手續(xù)已辦理完畢，資金來源已落實，工程建設條件已基本具備. 根據(jù)現(xiàn)行投資管理程序和保障房管理制度，特編制本工程申請報告.1.5工程簡況1.5.1 工程建設地點本工程建設地點位于青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海大道南輔路以南， 環(huán)島路以東，南臨城市規(guī)劃路，東臨規(guī)劃預留地，用地面積4637平方M.1.5.2 工程建設內(nèi)容及規(guī)模1、建設內(nèi)容工程擬建設人才公寓樓1棟以及相應地配套附屬設施.工程建設內(nèi)容

13、包括土石方開挖、主體工程、建筑裝飾工程、給水 排水工程、電氣工程、空調(diào)工程、配套設施及室外配套工程.2、建設規(guī)模本工程擬建建筑面積12006.3平方M租賃型人才公寓、配套物業(yè) 管理用房66.3平方M地下車庫與地塊內(nèi)商品房部分合建，分攤建筑 面積1729.8平方M.國信紫玉臺工程（整體）主要規(guī)劃指標詳見表1-1表1-1國信紫玉臺工程（整體）主要規(guī)劃指標表廳P指標單位指標一規(guī)劃用地面積平方M23185二總建筑面積平方M74875.21地上總建筑面積平方M60107.21.1住宅建筑面積平方M45530.31.2人才公寓建筑面積平方M12006.31.3人才公寓配套建筑面積平方M66.31.4商業(yè)建

14、筑面積平方M2010.01.5其他配套公建建筑面積平方M494.32地下建筑面積平方M14768.0廳P指標單位指標三基底回枳平方M4034.6四總戶數(shù)戶6751商品房戶數(shù)戶5202人才公寓戶數(shù)戶155五停車位輛5921.1地上輛2821.2地下輛310六容積率2.6七建筑密度17.4%八綠地率35.1%1.5.3 工程建設方案1、總平面設計工程建設用地西、南兩面臨城市規(guī)劃路，北臨濱海大道南輔路， 東面為規(guī)劃預留空地，呈斜 L”形.工程共設置7座住宅樓，建筑高度18層到26層，建筑物沿用地 邊緣布置，人才公寓樓1座位于工程地東北部.建筑物周邊有城市道路 和小區(qū)內(nèi)部環(huán)形道路環(huán)繞，便于行人進出，又

15、可以與周邊地居民區(qū)之 間形成良好地隔離帶，避免了相互干擾，保證了居住地私密性要求.在整個地塊下面設有地下停車場，既滿足了工程停車地要求，又充分利 用了地下空間，節(jié)約了土地資源.建筑物之間均保持30M以上地樓距， 以保證中間具有足夠?qū)挸ǖ鼐G地，又可以避免住宅樓之間地遮擋，既 保證了住宅地日照和采光需要，又極好地維護了私密性地需要.在工程內(nèi)，圍繞住宅樓設環(huán)形道路，寬度為6.0M,以滿足內(nèi)部通行和消防規(guī)范地要求.每個樓座前設聯(lián)系道路，與環(huán)形道路相通，中央部位設置一處消防登高面.在用地內(nèi)部、樓座之間，設集中地綠地和居 民活動場所，并配置部分簡易地活動設施、亭閣等，滿足居民健身、 活動需要，另外結合建筑

16、物布局，分別設置相應地樓前屋后綠化.工程共設兩個主出入口，分別開向西、南兩面地城市規(guī)劃路，其中，西側(cè)為人行主出入口，南側(cè)為車行主出入口 .變電站和換熱站布置在2#樓地下.2、建筑設計（1）住宅本工程擬建地人才公寓建筑層數(shù)為 26層，2個單元，可容納居民 155戶，按戶均3.1人計算，居住總?cè)藬?shù)為481人.建筑物采用歐陸建筑風格，外立面以黃褐色暖色調(diào)為主，均采用 平屋面.住宅戶內(nèi)采用常規(guī)布局，主臥室、起居室位于南側(cè)，所有房間 均設有直接對外地窗戶.按照青島市人才公寓建設和使用管理規(guī)定（試行）（ 青政發(fā) 201317號）要求，按照不同層次享受相應地住房面積標準 .本工程 面對地人才為集團自有人才，

17、人才類別主要為副高職稱人員、博士、博士后、本科畢業(yè)生等人才.因此，本工程人才公寓套型面積分為65平方M 75平方M 90平方M三個檔次，戶型分別為二居室、三居室.人才公寓戶型比例分配情況詳見下表:廳P戶型套數(shù)合計建筑面積 （平方M）比例165平方M51336728.0%275平方M52416534.7%390平方M52447437.3%合00%配套物業(yè)管理用房位于樓層地地層，建筑面積為66.3平方M.（2）地下停車場為滿足住戶停車需求，擬充分利用本工程地地下空間修建地下停車場，在東南端和西端各設 1個出入口，每棟樓地居民均可乘電梯直 達地下停車場，方便住戶便捷出行.3

18、、裝飾設計本工程室內(nèi)外裝飾標準、要求按照下表執(zhí)行，詳細做法待下步設計時再行確定.廳P范圍分項名稱配置標準單體樓1樓內(nèi)公用部分一層大堂（入戶門廳）精裝修墻地面鑲貼瓷磚頂棚白色乳膠漆樓內(nèi)公共地面電梯前室及走廊地面鋪貼地磚消防疏散樓梯問地面及踢腳鑲貼地磚樓內(nèi)公共墻向電梯前室墻聞曰色乳膠漆走廊墻聞曰色乳膠漆消防疏散樓梯問白色乳膠漆（立邦或同檔次， 下同）電梯門一層不銹鋼門套樓內(nèi)公共頂棚電梯前室及走廊白色乳膠漆消防疏散樓梯問白色乳膠漆其他單元門普通鋁合金門，配IC卡可視 對講系統(tǒng)報箱不銹鋼疏散樓梯間扶手木制扶手、鋼制欄桿電梯載重800kg,速度1m/s防火門中檔鋼制公共照明系統(tǒng)聲光控消防系統(tǒng)按設計廳p范

19、圍分項名稱配置標準2外立面外墻網(wǎng)點真實漆其他EPS板防火保溫材料保溫、彈 性涂料其他外窗普通檔塑鋼窗帶紗扇中空玻璃 窗陽臺門留洞屋間保溫、防水擠塑板保溫，SBS防水陽臺欄桿不銹鋼3樓內(nèi)分 戶（按普 通裝修 交房標 準）室內(nèi)地面臥室、起居室、 餐廳、走道、陽 臺鋪貼地板磚衛(wèi)生問、廚房面層鋪貼瓷磚室內(nèi)墻向臥室、起居室、 餐廳、走道、陽 臺中級抹灰、刮膩子、白色乳膠 漆衛(wèi)生問、廚房面層鋪貼瓷磚室內(nèi)踢腳實木復合踢腳線室內(nèi)頂棚混凝土打磨平，不抹灰、刮膩 子4室內(nèi)門 窗防盜門中檔鋼制防火防盜門室內(nèi)內(nèi)門普通實木復合內(nèi)門5衛(wèi)生可給水管水表前為襯塑鋼管（由自來水 公司負責）；水表后戶內(nèi)為 PPRt下水管U-PV

20、Ct 材排風管設變壓式排風道衛(wèi)生潔具陶瓷制品6廚房燃氣燃氣管道、的表、報警器安 裝到位，安裝燃氣灶和油煙機給水管水表前為襯塑鋼管（由自來水 公司負責）；水表后戶內(nèi)為 PPRt下水管U-PVCt 材廳p范圍分項名稱配置標準排風道設變壓式排風道，預留抽油煙 機孔7照明按設計，公共部位為節(jié)能燈8開關插 座按設計9弱電配 置書房電視、電話、寬帶接入起居室電視、電話、彩色可視對講、 寬帶接入臥室電視、電話、寬帶接入10供暖巾政集中供暖散熱方式鋼鋅復合式散熱器制冷預留空調(diào)洞口、空調(diào)板、電插座單體空調(diào)11窗臺欄 桿安全防護欄桿不銹鋼12自動噴淋管道、消火栓管 道內(nèi)外熱浸鍍鋅鋼管二地下車 庫入口上設雨棚照明照

21、明為節(jié)能燈、標志燈為 LED 燈地面地面為加金剛砂細石般，涂刷 耐磨漆，劃車位線防撞條及倒車桿設置三場區(qū)小區(qū)大門中檔照明照明燈綠化大樹+灌木+草坪院墻鐵藝（中檔）小區(qū)內(nèi)道路主行車道瀝青般人行道向傳四智能化周界防范f通電子巡更監(jiān)控系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)4、結構設計人才公寓樓均采用鋼筋混凝土框架剪力墻結構體系，以增強結構剛度，便于室內(nèi)空間地靈活布置. 基礎采用柱下筏板基礎，墻體采用蒸壓粉煤灰磚砌筑.地下停車庫采用鋼筋混凝土筏板基礎，墻體與頂蓋均采用鋼筋混凝土結構，頂蓋地面抹鐵屑砂漿.1.5.4 公用工程1、給水工程（ 1）水量計算工程用水主要為居民用水，另有部分物業(yè)管理人員、保潔人員等用水，該部分用水相

22、對較少，包含在未預計用水中.居民用水指標按照200升/人？日計算，日總用水量=481 >200/1000 =96.1立方 M/日.考慮到公建、保潔等方面用水地需要，未預計用水按照居民用水地20%計取. 工程日總用水量為115.3 立方M 年用水量=115.3刈65/10000 = 4.2萬立方M.（ 2）給水系統(tǒng)住宅樓在豎向上采取分區(qū)供水方式，共分為兩個區(qū)，其中，六層及以下部分，由市政壓力直接供水. 七層及以上采用加壓供水方式，由設在用地南面地區(qū)域加壓供水泵房供水.室外低壓供水管分別由西、北兩側(cè)道路下地市政給水管各接來一路進水管，管徑為DN100沿小區(qū)主干道下布置成環(huán)狀管網(wǎng)，就近接入各單

23、體建筑. 高壓供水管由加壓泵房接來一路進水管，呈枝狀布置，就近接入各單體建筑.室內(nèi)給水主干管采用 PPR給水塑料管，戶一表” 計量方式 .給水加壓泵房設在地下，內(nèi)部設兩套微機變頻無負壓加壓設備.2、排水工程工程排水系統(tǒng)實行雨污分流制.（ 1）污水系統(tǒng)工程污水量按照給水量地 85%h算，為98.0立方M/日.工程污水豎管在墻角處安裝，水平管道在樓板下敷設，就近經(jīng)排出橫管排放至室外污水管. 室外污水管道在工程區(qū)域內(nèi)地道路下敷設，排放至小區(qū)外圍地市政污水管網(wǎng). 各單體建筑最下方2 層地污水單獨排放.地下設集水井，由潛污泵提升排放至室外雨水管道.（ 2）雨水系統(tǒng)工程降雨量按照青島市暴雨強度公式計算，重

24、現(xiàn)期取三年，總降雨量為 645.2 升 /秒 .工程設獨立地雨水系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)地面采用組織排放，在地面集中收集后排入雨水管道，建筑物采用外排水方式，屋面降雨經(jīng)雨落管排放至室外散水.雨水干管在道路下敷設，就近直接排放至市政管道. 在道路兩側(cè)、廣場、停車場等部位設雨水口，收集地面徑流，排放至雨水管網(wǎng).3、電氣工程（ 1）用電負荷本工程總建筑面積13802.4平方M,用電負荷按照60瓦/平方M計取，總裝機負荷為828.1 千瓦 . 用電需用系數(shù)取0.6，計算負荷為496.9 千瓦 .工程年用電時間為365 天，日平均用電時間按照5 小時計取，年總耗電量=496.9刈65X5/10000 = 90.7萬

25、千瓦時.（ 2）電氣系統(tǒng)本工程用電由臨近地不同區(qū)域中心變電站或高壓電網(wǎng)接來2 路 10千伏電源，接入小區(qū)變電站，電纜埋地敷設接入. 工程設一座中央變電站，設置在用地中部地地下一層，內(nèi)設 2臺SCB-10干式變壓器，容量分別為 2000 千伏安、1500千伏安，輸出電壓為380/220 伏 .變電站對外采用放射式與樹干式相結合地配電系統(tǒng)，電纜埋地穿塑料管沿小區(qū)地道路、綠地邊緣敷設. 單體建筑內(nèi)采用樹干式配電，電線穿金屬線管敷設，線管埋設在建筑主體結構中. 室內(nèi)照明、插座、空調(diào)各自設置獨立回路，所有插座回路均設漏電保護開關.4、空調(diào)系統(tǒng)工程在每戶地臥室、起居室靠近外墻處預留空調(diào)插座.5、采暖工程工

26、程地上面積12072.6平方M冬季熱負荷按照50瓦/平方M計取，總熱負荷為603.6 千瓦 . 冬季采暖時間為140天，日采暖時間為24小時，考慮到天氣變化因素，采暖負荷系數(shù)0.6,工程采暖年耗熱=603.6 x 140X 24X 0.6 X 3600/1000000= 4380.9 吉焦.采暖系統(tǒng)熱媒為熱水，由設在用地南面地區(qū)域集中換熱站供應，室外管網(wǎng)采用塑料護套發(fā)泡保溫鋼管，沿道路、綠地敷設. 室內(nèi)采暖系統(tǒng)豎向進行分區(qū)，其中，六層及以下為低區(qū)，七層及以上為高區(qū)，采暖系統(tǒng)采用機械強制內(nèi)循環(huán).本工程所有采暖房間均采用散熱器采暖，管線穿越非采暖房間時設管道保溫.6、通風工程廚房、無外窗地衛(wèi)生間設

27、排油煙道、排氣道，直通屋頂，設防倒 流系統(tǒng) . 地下車庫、設備用房設專用排風系統(tǒng)，出風口設在室外地綠地 中.7、燃氣工程（ 1）氣源本工程擬采用天然氣作為燃氣，氣源為城市中壓管道供應地天然氣，由設在用地西部地燃氣調(diào)壓箱進行調(diào)壓. 室外低壓燃氣管網(wǎng)采用鋼管，沿道路、綠地敷設，分配至各單體建筑.（ 2）燃氣消耗量燃氣消耗量按照城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范（ GB50028-2006地要求 計算，天然氣熱值取 36220千焦/立方M,人均年消耗熱值取2300兆 焦，工程年天然氣總消耗量= 481X2300X1000/36220/10000 =3.1萬立 方 M.（ 3）燃氣系統(tǒng)室內(nèi)燃氣立管在廚房地墻角敷設，管材

28、選用焊接鋼管，每戶設計量表和安全閥.8、弱電工程工程弱電工程包括有線電視系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、電話系統(tǒng).（ 1）有線電視系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)主干電纜由小區(qū)有線電視電纜接來，信號經(jīng)放大后通過分支器、分配器向各末端輸送.具體系統(tǒng)方案按照青島市新建、改建和擴建公共建筑及住宅有線廣播電視暫行設計規(guī)定及國家有關規(guī)定進行設計.2）計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)本區(qū)域地計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)主線路由沿小區(qū)地光纖網(wǎng)絡接來主線路，直接引至各層配線箱，線管在主體結構內(nèi)敷設.（ 3）電話系統(tǒng)本區(qū)域地電話系統(tǒng)主線路由沿小區(qū)地通信管廊接來主線路，直接引至各層配線箱，由配線箱跳線配給各終端插座.（ 4）可視對講系統(tǒng)每座住宅樓設對講電控門，該系統(tǒng)電源

29、取自本單元公用電表，各戶設對講門鈴.（ 5）安保系統(tǒng)小區(qū)地出入口、廣場、道路拐角、地下車庫、電梯間、建筑物入口均設監(jiān)控探頭，監(jiān)控主機設硬盤攝像機，存儲監(jiān)控影像.1.5.5 消防室外給水管網(wǎng)設2 個地上式消火栓，分別位于南北兩端地綠地中.消火栓管道由設在地下二層地區(qū)域消防泵房接來二路DN100管線，在區(qū)域內(nèi)呈枝狀布局，分別接入各單體建筑內(nèi).工程設消火栓系統(tǒng)，豎向不分區(qū)，室內(nèi)采用環(huán)狀管網(wǎng). 消防水泵采用臨時高壓，出口壓力按照高區(qū)最不利點設計，低區(qū)采用減壓閥減壓，位置較低地消火栓口設孔板減壓，屋頂設實驗消火栓. 地下室在車庫內(nèi)設自動噴水滅火系統(tǒng)，由室外給水管道直接供水，采用兩路供水方式，系統(tǒng)方式為濕

30、式系統(tǒng)，報警閥安裝在值班室外.各樓層地走道各設2 個消火栓箱，電梯間設1 個消火栓箱. 走道、電梯間設火災自動報警系統(tǒng)和消防廣播，墻壁安裝報警按鈕，報警主機設在區(qū)域地消防值班室.電梯間、樓梯間均采用乙級防火門，全部設外窗，采用自然排煙 地下室采用機械排煙，排煙口設在室外地綠地中.地上建筑每單元設疏散樓梯，直達室外，地下室設單獨地疏散出 口.地下室按照規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，分區(qū)間、出入口采用可分級下 降地甲級防火卷簾.1.5.6 停車位人才公寓按照每戶0.3個車位配置，共設47個停車位，均位于地 下.1.5.7 建設周期本工程總進度計劃為3年，自2014年4月起開始工程前期準備工 作，2016年

31、12月底完成全部工程建設.1.5.8 投資估算1、建設總投資本工程總投資估算為4782.1萬元，詳見表1-2.表1-2工程總投資估算表廳P工程投資額（萬元）占總投資比例一工程建設投資3921.782.01%二其他費用632.613.23%小計4554.495.24%三基本預備費227.74.76%工程建設總投資4782.1100.00%2、工程建設投資工程建設投資估算為3921.7萬元，詳見表1-3.其中，人才公寓及其配套建筑按照一般基礎裝修考慮，并適當考慮了其在門窗、配電等 方面地需要，地下車庫按照功能裝修考慮.表1-3工程建設投資估算表廳P工程單位數(shù)量單位造價 （元）總造價 （萬元）一人才

32、公寓26101主體工程平方M12006.313001560.82裝飾工程平方M12006.3800960.53給排水工程平方M12006.36072.04強弱電工程平方M12006.3270324.25暖通工程平方M12006.3120144.16消防工程平方M12006.36072.0小計3133.6二人才公寓配套建筑26101主體工程平方M66.313008.62裝飾工程平方M66.38005.33給排水工程平方M66.3600.44強弱電工程平方M66.32701.85暖通工程平方M66.31200.86消防工程平方M66.3600.4小計17.3三地卜車庫30101主體工程平方M172

33、9.752500432.42裝飾工程平方M1729.7520034.63給排水工程平方M1729.75508.64強弱電工程平方M1729.7510017.35通風工程平方M1729.75406.96消防工程平方M1729.7512020.8小計520.7四電梯部230000060.0廳P工程單位數(shù)量單位造價 （元）總造價 （萬元）五室外配套工程平方M4637410190.1工程建設投資3921.73、其他費用其他費用估算為632.6萬元，詳見表1-4.本工程內(nèi)建設人防地下 室，不需繳納人防異地建設費.表1-4其他費用估算表廳P工程單位數(shù)量單位費用 （元）總費用（萬 元）備注1勘察費10.0暫

34、列2工程設抽3.35%105.13建設監(jiān)理費1.31%41.14規(guī)劃技術服務費平方M12006.32.12.35防雷設施費平方M12006.344.36燃氣配套費平方M12006.395102.77供熱配套費平方M12006.31819.58有線電視配套費平方M12006.366.59供電配套費平方M12006.38591.812房屋測繪費平方M12006.31.361.513消防測試審查費平方M13802.41.41.714燃氣工程費戶155115017.815社會保障金2.6%102.016圖紙審查費6.0%6.317造價咨詢費21.618招標代理費13.619招標交易服務費1.820工程

35、咨詢費6.5廳P工程單位數(shù)量單位費用（元）總費用（萬 元）備注21環(huán)境評價費4.922環(huán)評評審費1.223基坑監(jiān)測費5.0暫列24結構抽檢費5.0暫列25建設單位管理費60.626其他未預匠用1.0%39.2合計632.64、基本預備費基本預備費按照前兩項費用之和地 5%+取，為227.7萬元.1.5.9 資金籌措本工程總投資為4782.1萬元，資金來源擬全部采用工程單位自有 資金.第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1 發(fā)展規(guī)劃2.1.1 國家相關規(guī)劃分析經(jīng)濟社會地升級轉(zhuǎn)型，離不開人才地支持，未來地科技競爭，歸 根到底是人才地競爭.積極探索出一套切實有效地留人辦法，建立人才 安居工程，

36、營造出良好地就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，為青島開發(fā)區(qū)未來地發(fā)展和 提升儲備人才力量，夯實創(chuàng)新根基，是加快推進青島開發(fā)區(qū)地科技創(chuàng) 新步伐，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級地重要保障措施 .其中，為各類人 才提供可靠地住房保障，集中建設公共租賃住房（人才公寓），可有 效實現(xiàn)公共設施等資源地整合，減少各種浪費，有利于促進人才間地 相互交流學習，便于培訓提升，從而提高區(qū)域綜合競爭力，提升自主 創(chuàng)新能力，加快推進產(chǎn)業(yè)地轉(zhuǎn)型升級.目前，在國家、地方多項發(fā)展規(guī)劃中，均對保障性住房地建設和 發(fā)展提出了目標和方向.工程符合中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五 年規(guī)劃綱要«中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)

37、劃綱要 指出，十二五”期間，要 堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結合，加快完善 符合國情地住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構 基本合理、房價與消費能力基本適應地住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾 住有所居;綱要還提出，要 要加大保障性住房供給.強化各級政 府責任，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足地問題本工程建設內(nèi)容為保障性住房建設，工程建成后將增加青島市地 保障性住房供應量，優(yōu)化住房供需格局.本工程地建設，符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃地要求，是其精神 和發(fā)展原則地具體貫徹和落實.工程符合關于做好住房保障規(guī)劃編制地通知提出地要求 住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源

38、部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局聯(lián)合發(fā)出關于做好住房保障規(guī)劃編制地通知，通 知中明確提出，2013-2015年各地要結合實際，穩(wěn)步擴大制度覆蓋面， 適當提高保障標準，力爭到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積13平方M以下低收入住房困難家庭基本得到保障.各級政府要加大政策支持力度， 加快發(fā)展公共租賃住房（人才公寓），解決城市中等偏下收入包括符 合條件地新就業(yè)職工、進城務工人員地住房問題.商品住房價格過高、 上漲過快地城市，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價 商品住房地供應.本工程地建設，可擴大青島開發(fā)區(qū)地保障性住房供應量，滿足更 多地低收入家庭地住房需要，對于滿足人民群眾地基本生活需求，保 障基本生活條

39、件具有積極地意義.工程地建設符合通知地要求.2.1.2 青島市相關規(guī)劃分析工程符合青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱 要青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要指出，十二五”期間，青島市要立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，重點發(fā)展嶗山、黃 島、城陽.以實現(xiàn)全域城鎮(zhèn)化為目標，加快高新技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、臨空經(jīng)濟發(fā)展，帶動農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程. 統(tǒng)籌建成區(qū)與農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃建設，協(xié)調(diào)推進舊城舊村改造和新城區(qū)建設，完善配套設施，優(yōu)化城市空間形態(tài)，建設生態(tài)、宜居地現(xiàn)代化新城區(qū).規(guī)劃還提出，要“把科技進步和創(chuàng)新作為重要支撐，深入實施自主創(chuàng)新和人才強市戰(zhàn)略， .逐步改善和解決新就業(yè)職工、引進人 才和在

40、我市有穩(wěn)定職業(yè)并居住一定年限地外來務工人員等群體地住房 .”綱要還指出，加大保障性住房建設力度. 增加財政資金對保障性住房建設和管理投入. 通過新建、改建、購置等方式多渠道籌集保障性住房，優(yōu)先保證保障性住房用地供應.本工程位于青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，建成后將向世人展現(xiàn)出一片具有鮮明時代特色地新城區(qū)，極大地改善區(qū)域地城市環(huán)境，提升城市形象 . 同時，工程地建設將促進該地區(qū)地城市基礎設施配套更加完善，為經(jīng)濟社會地健康發(fā)展奠定堅實地物質(zhì)基礎. 工程總體定位為面向符合條件地各類人才和低收入家庭，對于構建和諧社會，促進經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定都具有重要作用. 工程地建設符合規(guī)劃要求. 工程符合青島市“十二五 ”住

41、房建設發(fā)展規(guī)劃青島市“十二五 ”住房建設發(fā)展規(guī)劃提出，“十二五 ”期間，以保障和改善民生為目地，深入貫徹落實市委市政府“率先科學發(fā)展，實現(xiàn)藍色跨越，建設宜居幸福地現(xiàn)代化國際城市”目標，加快調(diào)整住房保障建設和供應體系，逐步減少經(jīng)濟適用住房和限價商品住房建設規(guī)模，重點加大公共租賃住房建設，著力推動集中籌建工作.規(guī)劃還指出，城市中心區(qū)規(guī)劃建設各類保障性住房680 萬平 方M住房保障覆蓋率達到20%Z上.開發(fā)區(qū)重點發(fā)展形成5個居住片區(qū)：黃島生活綜合片區(qū)、臨港生活服務區(qū)、昆侖山路居住片區(qū)、薛家島居住片區(qū)、下莊居住片區(qū).本工程建設地點位于規(guī)劃確定地主要布局區(qū)域內(nèi)，符合青島市產(chǎn)業(yè)布局要求，工程建設性質(zhì)為保障

42、性住房，符合規(guī)劃要求，是規(guī)劃地具體體現(xiàn) . 工程地建設，符合規(guī)劃地要求. 工程符合青島市“十二五 ”服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃青島市“十二五 ”服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃指出，“十二五 ”期間，青島市加快發(fā)展房地產(chǎn)等四大主導產(chǎn)業(yè)，支持房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展. 以建設生態(tài)宜居城市為目標，以改善居民居住條件為著力點，落實國家宏觀調(diào)控政策，加大保障性住房建設， 在規(guī)劃目標方面，規(guī)劃提出，“十二五 ”期間，青島市房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長10%左右，到2015 年占全市生產(chǎn)總值地比重由2010年地4.2%提高到4.3%.本工程開發(fā)地保障性住房，主要面向城市中低收入者，其著力點在于解決低收入住房困難家庭住房問題和改善中低收入住房困難家庭

43、地住房條件. 工程建成后，能夠解決部分引進人才和低收入家庭住房難題，為其提供一個舒適地居住和生活環(huán)境，同時帶動大量人口進入到工程所在區(qū)域，從而為該地區(qū)創(chuàng)造出新地消費和服務需求，有效地促進青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)地發(fā)展步伐，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構. 為區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展注入了發(fā)展?jié)摿? 工程地建設符合規(guī)劃地要求.2.1.3 區(qū)域性規(guī)劃分析 工程符合青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（青島市黃島區(qū)）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要綱要提出，將加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，積極引導開發(fā)企業(yè)建造面向中低收入家庭地中小套型、中低價位地住房. 科學有效地調(diào)控住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展.規(guī)劃同時提出，“十二五 ”期間，人才發(fā)展地

44、總體目標是：堅持 “服務發(fā)展、創(chuàng)新機制、高端引領、整體開發(fā)”地方針，以區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展需求為導向，以人才管理體制機制創(chuàng)新為動力，以人才結構戰(zhàn)略性調(diào)整為核心，引進和培育并舉. 到 2015 年，全區(qū)人才總量達到30 萬，人才競爭比較優(yōu)勢明顯增強. 加大基礎性、公益性服務資金投入力度，提高服務層次、拓展服務工程，規(guī)范服務流程，在住房、醫(yī)療服務、社會保障、子女教育等方面，加大對各行業(yè)各領域優(yōu)秀人才干事創(chuàng)業(yè)地服務保障力度，不斷優(yōu)化新區(qū)人才發(fā)展環(huán)境.本工程地建設，通過科學規(guī)劃、合理開發(fā)，增加保障性住房供應，為城市中、低收入住房困難家提供了新地房源，將有助于解決青島市中、低收入家庭地住房問題，在一定程度上

45、完善保障住房制度，維護社會穩(wěn)定，有助于提高青島市地住房品質(zhì)和居住質(zhì)量. 同時，工程地建設有助于優(yōu)化人才發(fā)展環(huán)境，為引進人才、培養(yǎng)人才、留住人才提供了良好地基礎保障條件，促進人才發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展更加協(xié)調(diào)、更加契合，為經(jīng)濟社會地可持續(xù)發(fā)展奠定堅實地人才資源基礎. 工程地建設符合規(guī)劃地要求.2.1.4 工程與相關發(fā)展規(guī)劃地關系綜合上述規(guī)劃目標、要求，本工程符合國家、青島市及地方區(qū)域性規(guī)劃，符合國民經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃. 工程建成后，將加快青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)一體化進程，推進由郊區(qū)型向城區(qū)型地城市功能轉(zhuǎn)型，適應膠州灣“橋隧 ”貫通后青島城市格局調(diào)整，加快青島市生態(tài)宜居地西海岸現(xiàn)代化新城區(qū)地建設步伐，推

46、動青島市整體發(fā)展. 工程地建設是各級規(guī)劃目標地具體體現(xiàn)，符合規(guī)劃精神2.2 產(chǎn)業(yè)政策 工程符合國家有關土地政策地要求根據(jù)中華人民共和國土地管理法、國務院關于深化改革嚴格土地管理地決定、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法、經(jīng)濟適用住房管理辦法等法律、法規(guī)地要求，經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方式供應. 青島市人民政府頒布地關于加快公共租賃住房建設地意見（青政發(fā) 2012 43 號）明確指出，“公共租賃住房用地以劃撥方式供應” .本工程建設用地使用權由國土管理部門以“劃撥 ”方式供應給工程申報單位 . 工程地建設符合國家有關土地政策地要求. 工程

47、符合房地產(chǎn)市場調(diào)控政策2013 年 2 月 20 日，國務院常務會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條 ”，并在 3 月 1 日發(fā)布國五條細則（關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知 國辦發(fā)2013 17號 ） . 會議指出，加快保障性安居工程規(guī)劃建設. 全面落實2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470 萬套、新開工630 萬套地任務. 配套設施要與保障性安居工程工程同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用. 完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配.2013 年底前，地級以上城市要把符合條件地外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?本工程選址位置位于青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，符合青島市總體規(guī)

48、劃布局 . 工程為保障性住房建設工程，公共租賃住房（人才公寓）可以有效地對外來人才提供住房保障. 工程地建設符合房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及國家產(chǎn)業(yè)政策地要求. 工程符合產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄（2013 年）根據(jù)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄（2011 本 2013 年修正）地要求，本工程屬于保障性住房建設工程，符合鼓勵類工程要求.2.3 行業(yè)準入條件根據(jù)青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) , 應當依法向工商行政管理部門申請登記；設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當符合法律、法規(guī)規(guī)定地企業(yè)設立條件. 其中，注冊資本不得低于一千萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)，應當依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書；房地產(chǎn)開

49、發(fā)企業(yè)應當根據(jù)資質(zhì)等級，承擔相應地房地產(chǎn)開發(fā)工程.青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司注冊資本為一千萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，符合青島市對房地產(chǎn)企業(yè)市場準入地各項規(guī)定與要求. 目前，公司已具備營業(yè)資格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì).從上述內(nèi)容可以看出，青島國信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司達到了行業(yè)準入條件 .第三章 資源開發(fā)與綜合利用分析本工程屬于非資源開發(fā)類工程，工程在建設和運營過程中不直接開發(fā)、消耗和占用重要地國家礦產(chǎn)資源. 工程所消耗地自然資源主要為水資源 .3.1 資源利用方案3.1.1 給水分別由用地西、北兩側(cè)地城市規(guī)劃路各接來一路進水管，管徑均為DN150室外給水管線在小區(qū)內(nèi)呈環(huán)狀布置.六層及六層以下由市政

50、壓力直接供水，六層以上采用微機變頻無負壓設備供水，設備間設在地下室內(nèi) .3.1.2 中水在用地內(nèi)地管線綜合規(guī)劃中，預留中水管道接線位置，待條件成熟時，接入中水.3.1.3 排水本工程采用雨、污分流制. 污水經(jīng)室內(nèi)污水系統(tǒng)收集后，匯流至小區(qū)室外污水管網(wǎng)，在指定位置排入市政污水管網(wǎng). 雨水經(jīng)建筑物雨水系統(tǒng)、地面降雨收集設施收集后，匯流至小區(qū)室外雨水管網(wǎng)，在指定位置排入市政雨水管網(wǎng).3.2 資源節(jié)約方案3.2.1 水資源現(xiàn)狀青島市是我國北方地區(qū)嚴重缺水地城市之一，全市多年平均降雨量688.2毫M本地水資源總量22.1億立方M,本地水資源可利用量14.88億立方M.全市人均占有量僅 313立方M,畝均耕地占有量僅 306 立方M,分別為全國平均值地12%口 15%遠低于世界公認地人均 500立方 M 地絕對缺水界限. 另外，青島市地水資源還存在年際、年內(nèi)變化大，豐枯交替，旱澇不均以及地域分布不平衡，調(diào)節(jié)利用困難等特點.2013年，青島總用水量為9.41億立方M壞含非常規(guī)水源），同比減少 0.45 億立方 M.3.2.2 水資源節(jié)約措施1、嚴格按照民用建筑節(jié)水設計標準（GB50555-201。、室外給水設計規(guī)范（GB50013-2006地要求，選取合理地用水定額.2、通過調(diào)查，收集和掌握準確地市政水量、水壓、供水可靠性資料，為合理進行給水