五星級大酒店建設工程項目可行性研究報告

1、XXXX凌鳳大酒店（五星級）建設工程項目 可行性研究報告（下載原文可修改背景顏色查看遮擋內容）第一章 總 論 一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱：*凌鳳大酒店（五星級）建設工程項目2、項目承辦單位：*市外經委項目負責人：二、可行性研究報告編制依據國家計委委托編寫出版的投資項目可行性研究指南（試用版）；*市2010年國民經濟和社會事業(yè)發(fā)展規(guī)劃；旅游賓館星級劃分及評定國家標準。三、項目概況1、項目擬建地點*市雙塔區(qū)鳳凰組團（凌河公園沿岸）。2、項目建設規(guī)模（1）占地面積該項目以五星級酒店建設為主，以會展中心建設為輔，總占地面積56667（合85畝）。其中：酒店用地面積12467，會展中心用地面積1

2、3333（含室外展場5000，周邊停車場2083），配套工程用地面積2500，其它用地28367（包括綠地及道路等）（2）建筑面積項目總建筑面積48588，其中：酒店：按五星級標準設計，總建筑面積為33588（其中：地上建筑面積30390，建筑高度6278米，16層。地下建筑3198），總體布局情況如下：酒店建筑面積分區(qū)指標表區(qū) 域功 能建筑面積客 房 區(qū)客房及客房走廊,客房電梯廳（）21833占總面積（%）65公共功能區(qū)大堂/餐飲娛樂/會議內部交通 （）6718占總面積（%）20內部管理區(qū)設備用房內部人員用房/廚房后場用房 （）3358占總面積（%）10(包括地下車庫)其 它出租寫字樓（）1

3、679 占總面積（%）5會展中心：總建筑面積為12500，高25米，二層鋼架結構，總體布局如下：中心大堂1500平方米；占總面積的12%。大小展廳4500平方米；占總面積的36%。會議區(qū)2000平方米。占總面積的16%。其它（服務中心、商務中心、貴賓室等）4500平方米。占總面積的36%。其它配套工程：總建筑面積為2500。（3）主要建設內容酒店客房區(qū)：客房345間，其中套間標準客房235間，雙套間標準客房100間，三套間客房10間；酒店公共功能區(qū)： A-設500大堂一個，B-設大型宴會廳1個，就餐人數600人，并設小型宴會廳和西餐廳、酒吧、咖啡廳等；C-設大型多功能會議中心1個，可

4、容納800人，并設100座小型會議室5個；D-設游泳池、保齡球館、健身房、洗浴中心等康樂娛樂設施。E-設多功能廳一個酒店內部管理區(qū)：設備用房、內部管理人員用房、廚房后場用房、地下車庫等。會展中心：中心大堂、大小展廳、會議區(qū)。其它（服務中心、商務中心、貴賓室等）。室外展場5000平方米（瀝青混凝土地面），周邊設停車場2083平方米（瀝青混凝土地面）。其他配套工程：鍋爐房、配電室、加壓泵房等。設備配置384臺（套）。4、經營內容（1）會議服務。為國際、國內不同規(guī)模的會議提供全方位、全過程服務。產品設計上考慮大、中、小會議中心。會議類型具體包括：商務會議技術交流與推廣會議學術會議政務會議新聞發(fā)布會（

5、2）客房服務為短期國際、國內游客服務（標準客房）為短期國際、國內商務客人服務（標準客房）為短期國際、國內政務人員服務（標準客房）為短期國際、國內事務人員服務（標準客房）為短期國際、國內政要服務（高級套房）（3）餐飲服務為住店客戶提供一體化餐飲服務為過往客戶提供特色性餐飲服務經營主業(yè)：中餐、西餐、咖啡廳、大堂吧特色經營：風味廳、食街等；（4）康體娛樂經營為住店客戶提供一體化娛樂服務為過往客戶提供大眾化娛樂服務經營主業(yè)：游泳、垂釣、網球、壁球、臺球、健身、棋牌、卡拉0K、電子游戲等根據市場變化開展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娛樂與健身服務。如：近期流行的沙壺球；（5）其他服務美容、美法服務保健

6、服務（桑那、按摩等）商務中心金融服務交通服務旅游代理（6）會展服務現場服務展覽工程服務會議服務廣告服務展商及其他服務5、經濟效益（1）年實現營業(yè)收入6691.6萬元；（2）年實現利潤3530.4萬元（稅前）；（3）年上繳稅金372萬元。六、項目總投資項目總投資20157.4萬元。其中:工程費用16519.4萬元(含設備投資8231.5萬元,土建工程投資7673.9萬元,安裝工程費用614萬元),工程建設其它費用2678萬元,預備費960萬元。七、主要經濟技術指標主要經濟技術指標一覽表序號名 稱單位數量備 注1總占地面積56667合85畝2建筑面積485883購置設備臺套3844勞動定員人500

7、5建設年限年16總投資萬元20157.47營業(yè)收入萬元6691.68利潤萬元3530.49稅金萬元37210財務凈現值萬元6737.3711財務內部收益率%18.412投資利潤率%17.513投資利稅率%19.914投資回收期年6包括建設期1年第二章 項目建設的必要性一、是國民經濟發(fā)展的需要近幾年來，*市國民經濟和社會事業(yè)得以迅速發(fā)展。2005年全市完成地區(qū)生產總值215.5億元，同比增長17.5%，冶金、化工、建材、機械、電子、醫(yī)藥、紡織、輕工等行業(yè)形成了*市的工業(yè)體系，汽車、鋼材、輪胎、柴油機、陶瓷、農用車、裝載機、建材機械等，遠銷歐亞美等60多個國家和地區(qū)。對外開放水平進一步提高，浪馬輪

8、胎、金達鉬業(yè)、飛馬鑄造、喀左利洲鵝業(yè)、凌鋼等產品出口勢頭強勁，出口額完成1.9億美元，增長43.9%，新批外資企業(yè)15戶，增資企業(yè)2戶，實際利用外資3400萬美元，增長39.7%。招商引資工作成效顯著，全市招商引資額十幾億元以上，新建了一批大中小型企業(yè)，使*市的經濟實力進一步增強。經濟發(fā)展和對外開放，使得與*經貿往來人員迅速增加，我市現有賓館接待能力，特別是高水平接待能力已明顯不足，接待與服務功能有待增強，特別是入住賓館（酒店）的檔次、標準及環(huán)境要求需進一步改善，迫切需要建立1處高等級賓館。二、是旅游事業(yè)迅速發(fā)展的需要*市具有比較豐富的旅游資源，主要旅游景點有鳳凰山、桃花山莊、清風嶺、大黑山、

9、佑順寺、北塔、喀左蒙古王陵、古生物化石博物館、槐樹洞、牛河梁文化遺址、關帝廟、努魯兒虎山自然保護區(qū)、鴿子洞、紅石谷、天成觀、萬祥寺、白石水庫、大凌河人工湖、燕山湖、凌源熱水湯溫泉等；主要民間藝術有皮影戲、*秧歌、*剪紙、*古箏、*絨繡等。近幾年來，隨著旅游事業(yè)的發(fā)展，相繼成立了*五洲旅行社、金龍旅行社、新時代旅行社、大地旅行社等十幾個旅行社，為旅游者提供方便、快捷的服務。*市委、市政府把旅游業(yè)作為一個重要的新興產業(yè)，2006年，*市政府開始提出創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市，決心花大力氣建設國家級優(yōu)秀旅游城市。為此必須大力發(fā)展酒店業(yè)、旅游業(yè)，完善服務設施，提高服務質量和水平，吸引外地客人前來休閑、娛樂、

10、觀光、購物。擬建項目地處凌河公園沿岸，是*市旅游度假區(qū)的重點建設地段，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，能很好地帶動度假區(qū)的開發(fā)建設。因此，項目建設是開發(fā)*市旅游資源，滿足旅客餐飲、住宿、娛樂、購物的需要。 必將推動旅游事業(yè)的迅速發(fā)展，隨著來*旅游人數的增多，迫切需要建設高等級的賓館。三、是中心城市擴容提質的需求“十一五”期間，*市區(qū)按照“沿河發(fā)展、組團開發(fā)、擴容提質、完善功能”的思路，啟動建設鳳凰組團基礎設施，高標準完成凌鳳大街改造；按照“擴容路先行”的要求，啟動“內環(huán)”公路建設；推進供排水、供電設施配套建設，為凌鋼新區(qū)、燕山湖發(fā)電廠、中建無繩電話、豪德物流中心建設提供強有力的支持保障。建設體育館、文化大

11、廈和古生物化石地質公園標志性建筑，完成大凌河城區(qū)段三段改造和黃河路大橋等重點工程，*市區(qū)要按照“東進、西拓、南移、適時北上”的發(fā)展方針，以擴容為中心，以提質為重點，2010年中心城市總面積達到50平方公里，人口達到50萬人，中心城市提質擴容對高等級賓館建設提出了更迫切的要求。從目前市區(qū)較高檔次賓館現狀看，還不適應市區(qū)長遠發(fā)展要求。*市現有接待能力的賓館（酒店）近200多家，其中星級賓館只有九家，即四星級一家（燕都國際）、三星級一家（圣都賓館）、二星級六家（陽光、千禧、大廈、電業(yè)、航空、鳳凰）， 一星級一家（交通），其中部分賓館硬件（設施、設備）已老化，鳳凰賓館已停業(yè)，航空賓館也將轉型，接待能力

12、及競爭力已不強，非星級賓館更是先天不足，只能接待部分特殊人群。第三章 項目選址與建設條件一、項目選址項目選址在*市雙塔區(qū)鳳凰組團，根據鳳凰組團總體規(guī)劃，*市規(guī)劃部門提出3個場址選擇方案，各方案位置如下：方案I：位于鳳凰組團南端，凌鳳大街以西，緊鄰大凌河水上公園，第一道橡膠壩以南1000米；方案II：位于鳳凰組團中部，凌鳳廣場和新華路以南，凌鳳街以東；方案III：位于鳳凰組團南部，凌鳳大街以東。以上三個方案經比較論證后，推薦方案I，該方案的優(yōu)點如下：1、交通方便。東有凌鳳大街相通，北有水上公園壩上路相連，向東可直達鳳凰山南出入口；2、可利用面積較大。該區(qū)域有100多畝土面積可供利用；3、緊鄰大凌

13、河水上公園和鳳凰山風景區(qū)，可以形成生態(tài)賓館的氛圍；4、*市政府規(guī)劃的商業(yè)、文化、辦公用地。二、項目區(qū)自然條件和經濟發(fā)展狀況1、自然條件（1）*概況*市位于*西部，區(qū)域范圍為東經118°55-121°16，北緯40°23度-42°28，地理概貌為“七山一水二分田”，屬低山丘陵區(qū)，東西跨度約165公里，南北跨度約216公里，邊界周長約980公里，北與內蒙古自治區(qū)赤峰市及哲里盟接壤，南與*葫蘆島市及河北省秦皇島市毗鄰，東與*阜新市、錦州市為鄰，西與河北省承德市、秦皇島市交界。轄*、建平、喀左三縣，北票、凌源二市，雙塔、龍城二區(qū)。全市總面積1.97萬平方公里，其

14、中耕地面積600萬畝；總人口334.3萬，其中農村人口249萬；市中心城區(qū)面積36萬平方公里，人口35萬。境內有漢、蒙、滿、回、朝鮮、錫伯族等27個民族。*市是居于北溫帶大陸性季風氣候區(qū)，盡管東南部受海洋暖濕氣候影響，但由于北部蒙古高原的干燥冷空氣經常侵入，形成了半干燥半濕潤易干燥地區(qū)，主要氣候特點為四季分明，雨熱同季，日照充足，日溫差較大，降水偏少，全年平均氣溫約在5.4度至8.7度之間，年均日照時數為28502950小時，年降水量450580mm，無霜期122-155天，春秋兩季多風、易旱，風力一般為23級，冬季盛行西北風，風力較強。*市境內有大凌河、小凌河、青龍河、六股河、老哈河5大水系

15、，主要的大、小河流48條以及宮山嘴水庫、馬道子水庫大中型水庫7座，5大水系流經*市總長度2278公里。*市公路里程長達4000多公里，接京沈公路的朝錦高速公路于2002年開通，使*市融入全國高速公路網，大大縮短了與中心城市的時空距離。京四高速公路、阜朝高速公路目前正在建設中，計劃2008年開通，使*市成為高速公路密度最大的地級市之一。乘車4小時即可抵達北京、2小時到沈陽、3小時到大連、40分鐘到錦州筆架山港；境內有六條鐵路通過，鐵路客貨運輸十分方便；*市機場可以起降中型客機，并開辟有直達北京、沈陽、大連、青島、哈爾濱等城市的航線。四通八達的立體交通網，大大縮小了*市與海內外交往的時空差。（2）

16、*市旅游資源旅游人文資源“*市中華遠古文明的搖籃”，在這片神奇的土地上打印著古代歷史文化的痕跡：牛河梁紅山文化遺址揭開了中華民族5500年文明史的面紗；鴿子洞古人類遺址，留有人類祖先15萬年前繁衍生息的足跡；早在2000多年以前的西漢時期，這里就設置了郡縣，前燕、后燕和北燕三朝曾在此設都近百年，是當時東北亞地區(qū)政治、經濟和文化中心*市的歷史發(fā)展過程，就是中華文明發(fā)展的縮影，不僅如此，這里還有遼西名山鳳凰山，眾多的遺址、寺廟、佛塔、古道，以及獨特的凌源皮影、*秧歌等。其中國家級文物保護單位4處，省級文物保護單位33處，41處高級文物保護單位，所以，*市的人文資源豐富深厚，品位高雅，這是祖先賦予*

17、人的寶貴資源。旅游自然資源*市素有“世界古生物化石寶庫”之稱，是世界上第一只鳥起飛、第一朵花綻開的地方，鳥、魚、植物化石等自然遺跡數量種屬之多、年代之久為國內外所罕見，其中孔子鳥和中華龍鳥化石的出土，改寫了鳥類進化史，引起世界矚目。同時，境內還有鳳凰山和大黑山兩處國家森林公園，已通過國家林業(yè)局評審晉升為國家自然保護區(qū)的劈山溝自然保護區(qū)，四處省級森林公園和兩處省級動物保護區(qū)。古生物文化特點突出，自然環(huán)境較好，是開展生態(tài)旅游的基礎。（3）*市自然資源*市自然資源比較豐富，一是地域廣闊，全市土地總面積2955萬畝，為全省第一位，人均占有土地9.8畝；耕地面積715萬畝，農村人均耕地2.4畝，為全省第

18、二位。二是礦藏品種多，儲量豐富，分布面廣?，F已發(fā)現各種有益礦藏近80種，產地820余處，有40多種正在開發(fā)利用，優(yōu)勢礦種17種。其中，黃金產量居全省之首，是全國十個黃金主要產地之一；鐵礦探明儲量為遼西之最；鉬礦產量居全省第二位；錳礦擁有儲量占全省的99%，居東北第一位；膨潤土、珍珠巖、砩石、硅灰石、紫砂、玄武石規(guī)模及遠景儲量均占全省首位，在全國也占有一定位置。三是光熱資源豐富。平均年太陽總輻射量為141.04千卡/ 每平方厘米，居全省首位。四是生物資源品種繁多。*自然條件獨特，適合多種農林作物和野生植物生長。全市各種農副產品資源達200多種，中成藥材600多種。盛產小麥、棉花、玉米、油料、棉花

19、產量占全省第一位，素有“銀色*”之稱；小麥播種面積超過100萬畝，總產和單產在全省名列前茅。*還是省內著名的水果之鄉(xiāng)，除盛產蘋果、梨、山楂、葡萄、大棗、等水果外，還是全國四大苦杏仁和為數不多的沙棘重點產區(qū)之一。*是全省重要畜產品基地，牛、羊、兔、蜂蜜等貿易額在省內均占有較大比重，其中家兔生產被列為全國12大基地之一，凍兔肉的出口占全省40%。全市有林面積1075萬畝，森林覆蓋率32.6%。（4）*市內道路網*市區(qū)呈不規(guī)則長方形，南北長，東西短。南北約7.5公里，東西長約4公里。大凌河在西南通過，形成護城河。錦承鐵路從市區(qū)穿過，將市區(qū)分為東西兩部分。市區(qū)路網結構合理，主次分明，呈方格式布局，東西

20、方向主干道有珠江路、文化路、新華路、長江路、黃河路，南北方向主干道在鐵路西是中山大街，鐵路東有友誼大街、*大街。主干道間距為1.01.5公里。主干道之間輔以次干道和支路。2、國民經濟發(fā)展狀況近幾年來，*市國民經濟發(fā)展迅速，每年以超過15%的速度增長。2005年，全市完成地區(qū)生產總值215.5億元，同比增長17.5%，其中，第一產業(yè)增加值完成53.5億元，第二產業(yè)增加值完成87億元，第三產業(yè)增加值完成75億元。全市固定資產投資完成84億元，增長30%。全市社會消費品零售額完成64.1億元，增長14.1%。全市地方財政一般預算收入完成10.9億元，增長37.5%。城鎮(zhèn)居民可支配收入完成6600元，

21、增長16.1%，農民人均純收入完成3002元，增長24.3%。三、優(yōu)惠政策“五星級酒店”項目對于加強旅游基礎設施建設、促進我市旅游業(yè)的對外開放、加快*旅游業(yè)發(fā)展步伐、提升*城市形象具有重要的拉動作用，因此，該項目屬于“對我市經濟發(fā)展具有較大牽動作用”的重點項目，應按照*市人民政府關于招商引資工作的若干規(guī)定第一條第二款，被列為市政府重點支持的項目。該項目可在下列幾個方面享受優(yōu)惠政策：1、土地優(yōu)惠政策根據*市人民政府關于招商引資工作的若干規(guī)定第二條第三款“為域外投資者提供優(yōu)惠的用地條件”的相關規(guī)定，對該項目應按最低限額收取土地出讓金；或采取一事一議方式，給予域外投資者更優(yōu)惠的待遇。也可以考慮通過土

22、地使用權持有者對土地作價出租或者入股的方式，使投資者取得土地使用權。2、行政事業(yè)性收費優(yōu)惠政策“五星級酒店”項目應當比照*市鼓勵域外投資若干規(guī)定第二章第六條所規(guī)定的“基礎設施建設項目”享受收費優(yōu)惠政策：在注冊登記和建設過程中，按下限收取有關工本費、勞務費、行政事業(yè)性收費，除上繳國家和省的部分外，市本級留成部分和市以下行政事業(yè)性收費免收。3、財稅優(yōu)惠政策（1）雖然該項目不屬于生產加工類的新上項目，但考慮到該項目對于拉動我市旅游業(yè)發(fā)展、增加就業(yè)等重要意義，建議比照生產加工新上項目，享受*市鼓勵域外投資若干規(guī)定第二章第五條的資金扶持政策“自投產之日起三年內，由受益財政按其新增財政收入地方所得的50%

23、給予科技開發(fā)基金扶持?！保?）根據東北老工業(yè)基地資產折舊及攤銷政策，可允許其按照財稅2004153號文件規(guī)定按不高于40%比例縮短固定資產折舊年限和攤銷企業(yè)的無形資產。除上述優(yōu)惠政策外，我市也可以在本級政府的權限內給予該項目相應的扶持和政策傾斜，如保障部分客源。目前來朝游客數量達到240萬人次/年，旅游總收入超過15億元，其中，外籍游客（含：港、澳、臺）數量超過1500人次，旅游外匯收入近80萬美元。可由市旅游主管部門協(xié)調安排部分旅游客源。另外，由政府采購負擔的接待、會議、活動等支出超過500萬元/年，可由市政府接待辦協(xié)調安排一部分給新上賓館。第四章 項目總體建設方案一、建設指導思想本項目設計

24、主旨是為國內外度假旅游的具有高消費能力的高檔游客、國內外考古專家、會議團隊及其它社會高層機構和知名人士提供一個高檔園林式的休閑度假酒店及商務住宿環(huán)境。同時建設會展中心，為國內外客商、*市企事業(yè)單位提供一個中等檔次的會展場所。本項目賓館設計方案為一“凸”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，主樓高16層，裙樓用于酒店公共配套。整個建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了國家級森林公園的風格，以當今最流行的設計理念，融合*本土所具有歷史悠久、人文薈萃、自然風光秀麗的文化特色。規(guī)?；趾氪髿猓谱骶峦昝?。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，高檔的泳池，疊錯式的噴泉，精巧別致的燈飾，加上數十種的奇花異草、植物、果樹，使得

25、整個園林式的酒店風情萬種，美不勝收。別具一格的開敞式酒店大堂，夏季風情的豪華觀景（人工湖）客房，融合出優(yōu)美的具有南北風格的園林式高級賓館。本項目建設順應現代化的建筑風格，采用具有完整的智能化系統(tǒng)設計方案，以提高酒店的品位和檔次，提供賓客一個舒適、安全、便利、休閑的生活和商務環(huán)境。會展中心以展覽會議為主，兼顧與會議展覽有關的展示、演示、表演、集會等功能，是一座具有國際標準的中型展覽建筑。二、建設原則本項目以五星級酒店建設為主，以會展中心建設為輔，充分考慮其建設方案的整體性和互補性。1、五星級酒店的建設原則（1）建設位置的周圍環(huán)境和交通條件適宜。（2）地質條件應符合建設要求，基礎配套設施齊全。（3

26、）新建賓館為現代化園林式高級賓館，應符合五星級酒店等級要求。（4）應具備現代化配套設施，同時應合理利用能源，保護生態(tài)環(huán)境。2、會展中心建設原則（1）會展中心應和五星級酒店作為一個整體的空間來考慮，在功能、景觀等方面均應保持整體性，繼承中國傳統(tǒng)文化和反映*城市特色，貫徹生態(tài)信息的主題。（2）會展中心應是集展覽、商貿、會議、科技、信息、旅游為一體的多功能活動中心；要求會展中心功能齊全、設施完備、結構合理，具有承辦中型博覽會、全國性貿易洽談會的能力。（3）設計應“以人為本”，處理好人流、車流的交通組織，依據功能要求，注重在空間上的引導，處理好地上、地下空間及與鄰近空間的聯絡和分區(qū)。 （4）與周邊自然

27、環(huán)境相協(xié)調，具備文化內涵； （5）確保軟硬件的一流水準，具備舉辦大型會展、休閑度假的功能，要求功能齊全、便利、舒適。三、建設標準1、飯店布局和功能劃分合理，設施設備使用方便、安全。 內外裝修采用高檔材料，工藝精致，具有突出風格。 指示用標志清晰、實用、美觀，公共信息圖形符號符合GBT 10001.1和GBT 10001.2的規(guī)定。 有中央空調，各區(qū)域通風良好。 有與本星級相適應的計算機管理系統(tǒng)。 有公共音響轉播系統(tǒng)。背景音樂曲目、音量適宜，音質良好。 設施設備養(yǎng)護良好，無噪音，達到完備、整潔和有效。各項管理制度健全，與飯店規(guī)模和星級相

28、一致。 各種指示用和服務用文字至少用規(guī)范的中英文同時表示。 能用普通話和英語提供服務，必要時能夠用第二種外國語提供服務。2、前廳、客房、餐廳及吧室、廚房、會議康樂設施等建設符合國家標準 GB/T14308-2003旅游飯店星級的劃分評定的規(guī)定。 詳細內容見附件（旅游飯店星級的劃分及評定）。 3、會展中心參照以上標準執(zhí)行。四、經營內容1、會議服務。為國際、國內不同規(guī)模的會議提供全方位、全過程服務。產品設計上考慮大、中、小會議中心。會議類型具體包括：（1）商務會議（2）技術交流與推廣會議（3）學術會議（4）政務會議（5）新聞發(fā)布會；2、客房服務（1）為短期國際、國內游客服務（標

29、準客房）（2）為短期國際、國內商務客人服務（標準客房）（3）為短期國際、國內政務人員服務（標準客房）（4）為短期國際、國內事務人員服務（標準客房）（5）為短期國際、國內政要服務（高級套房）3、餐飲服務（1）為住店客戶提供一體化餐飲服務（2）為過往客戶提供特色性餐飲服務（3）經營主業(yè)：中餐、西餐、咖啡廳、大堂吧（4）特色經營：風味廳、食街等；4、康體娛樂經營（1）為住店客戶提供一體化娛樂服務（2）為過往客戶提供大眾化娛樂服務（3）經營主業(yè)：游泳、垂釣、網球、壁球、臺球、健身、棋牌、卡拉0K、電子游戲等（4）根據市場變化開展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娛樂與健身服務。如：近期流行的沙壺球；5、

30、其他服務（1）美容、美法服務（2）保健服務（桑那、按摩等）（3）商務中心（4）金融服務（5）交通服務（6）旅游代理；6、會展服務（1）現場服務（2）展覽工程服務（3）會議服務（4）廣告服務（5）展商及其他服務五、建設規(guī)模本項目總占地面積56667（合85畝），其中酒店占地面積12467（18.7畝），建筑面積33588；會展中心占地面積13333（合20畝），建筑面積12500；其他配套工程建筑面積2500，總建筑面積48588。其他用地面積28367(包括綠化及道路等)。1、酒店按五星級酒店標準設計，建設規(guī)模如下。（1）客房接待規(guī)模套間標準客房235間,可接待470人；雙套間標準客房100間

31、,可接待100200人；三套間客房10間,可接待1080人(含夫人及隨行人員)。（2）就餐接待規(guī)模大型宴會廳（中餐，含室內美食街）1個，就餐人數1500人；小型宴會廳（中餐）5個；小型西餐廳、酒吧、咖啡廳及伊斯蘭餐廳各1個；操作間，除中餐可設備餐及加工、儲藏外，其余單獨設置。（3）會議接待規(guī)模大型多功能會議中心1座，可容納800人，內含化妝室、休息室；100座小型會議室5個。設多功能廳一個（4）康體娛樂設施建室內小型游泳池1座（15×25米），泳池考慮設置淋浴、更衣、消毒、水循環(huán)及水處理等；保齡球館、小型吧臺、服務臺等公共設施；健身房、臺球、乒乓球、棋牌室等；洗浴中心、美容美發(fā)室等；

32、小型歌舞廳1座、卡拉OK包房8間，設置音像監(jiān)控室、小型吧臺等設施；網球場1個。（5）其它配套設施商務中心及賓館管理用房；小型商場及醫(yī)務室；消防及警務安全監(jiān)控中心；變配電、燃油鍋爐、水泵機組、空調機房及值班室；四季花房、洗衣房及垃圾處理站各一座。2、會展中心會展中心按中型規(guī)模設計，建設規(guī)模如下。總建筑面積12500平方米，為二層鋼架結構一體建筑。其中：（1）中心大堂：建筑面積1500。（2）大小展廳：4個，建筑面積4500，展覽廳總容量具備500個國際標準展位。（3）會議區(qū)：建筑面積2000，容納人數為600個座席，主要用于慶典、學術會議、商務洽談等需要。（4）其他（服務中心、商務中心、貴賓室等

33、）4500平方米。設室外展場1處，占地5000，用于展出室外重型機械設備和舉辦大型慶典活動。中心周邊設有2083的停車場及集裝箱場地。六、總平面布置1、布置原則按照各功能區(qū)之間的相互關系進行平面布置，根據運營、使用、管理等方面的要求，對建筑平面、道路、綠化和環(huán)境等進行綜合設計，并應符合下列要求。（1）功能分區(qū)合理。（2）布局緊湊、管理方便。（3）合理利用場地條件。（4）綜合考慮建筑物位置和朝向，使建筑物最大限度有利娛樂、生活的需要。該項目以五星級賓館為主體建筑，為有利于觀景的位置，最大限度地減少對公共區(qū)域和客房視野的影響，充分利用原有的地形，通過對園林的設計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間

34、的對視。2、布置方案（1）總平面布局本項目位于鳳凰組團南端，凌鳳大街以西，緊鄰大凌河水上公園，第一道橡膠壩以南1000米。設計將其會議中心、餐飲中心、娛樂中心及大堂等內容作為裙房，處理成“矩形”平面，與裙房互相穿插，使紅線內的建筑外部空間分隔成兩個部分，一部分是賓館的入口廣場，不但解決了賓館的停車交通，而且其寬闊的界面，大片的綠化更展示了五星級賓館恢寵的氣勢，一部分是賓館的休閑場所，分布著運動區(qū)、晨練區(qū)、垂釣等多項內容。賓館的入口廣場面向凌鳳大街，東側有大堂的主入口，西側有餐飲、娛樂及會議的獨立門廳，地下機動車庫出入口設于廣場東側，賓館的內部入口設于地塊西側的規(guī)劃道路。廚房主入口及雜物院均設于

35、地塊西北側，地塊中部和東側則較清靜，成為休閑的庭園。建筑四周有道路環(huán)繞，可作消防環(huán)道，其中靠凌河公園一側可作為晨跑路段。會展中心位于場址東側，南北向布置。會展中心與凌鳳大街相連處設置停車場，除五星級酒店和會展中心主體所占面積外，設停車場、園林、綠地及會展中心室外展場，使整個區(qū)域形成為一個有機的整體。（2）豎向設計本工程場地地勢平坦、低洼，場地四周定位坐標以及高程系統(tǒng)尚無確切資料，本次設計土方填、挖方量及室外地坪均以凌鳳大街為參照點。主樓室內外高差為0.8 m。場地地表排水采用有組織暗管。雨水口匯總排入市政雨水管網。（3）平面設計一層平面包括兩個部分，上空的大堂以及賓館的配套部分和娛樂部分，兩者

36、均有獨立出入口，并以走廊相連接，可分可合。賓館大堂的兩側是通高的玻璃墻，正對著優(yōu)雅的庭園，明朗的陽光透過精致的鋁合金百葉灑落，使大堂充滿生機，挺拔的主樓從大跨度的大堂中拔地而起，富有力度，表達了內外一致的流動空間。商務中心，購物中心等內務用房設于電梯廳附近，方便賓客使用，消防中心靠近大堂，有獨立對外出口。內庭一側設落地玻璃，與庭園的蜿蜒水池視覺相連，并通過環(huán)境的處理，使之成為庭園的一部分。歌舞廳和酒吧強調多能化，既可作演藝吧，也可舉辦舞會。桑拿與大堂吧位于大樓中部，與游泳池相近，既靠近大堂，又比較清靜。地下室平面：大樓東側有地下室機動車庫出入口，地下室東側停放機動車，西側是設備用房，主樓下部是

37、洗衣房、庫房，以及客房服務員更衣休息部分，有單獨樓梯連接客房內部出入口。二層平面：東側是賓館大堂上空和健身房、臺球室以及網吧，西側是餐飲部分，三層平面：東側是賓館大堂上空和棋牌室，西側是會議中心和賓館內部辦公部分，會議中心設800座的大會議廳一個，配有同聲翻譯功能，400m²多功能廳一個，100座小會議廳5個，會議廳之間以休息廳和休息廊相連，會議中心與主樓客房相連，并設有貴賓接待廳、領導休息室等配套用房，前者可兼陳列廳。四層十四層為標準層平面，設標準間、單人間以及套間，70客房的面積(不含衛(wèi)生間和門廊)不小于20，十五十六層為商務層。屋頂設空中花園，可設露天茶座，可以俯瞰凌河公園及鳳

38、凰山美景。（4）交通停車設計本項目主體工程東西兩側有足夠的臨時車位停車場，可供客房部分與娛樂、餐飲、會議部分使用。賓館客房部分的內部入口設于主樓后部，廚房入口設于裙房西北側。大樓的地下車庫出入口設于東西側。會展中心周邊設有大型停車場、集裝箱場地各兩處，滿足展高的貨運儲放需要。（5）結構造型 主樓采用現澆鋼筋砼框剪結構。地下一層至四層樓面剪力墻為350mm厚，四層以上剪力墻為300mm厚。柱斷面在高度方向作四次收縮。一層、四層(設備層)屋面樓板加厚作為抗側力加強層。兩端外斜構架在每層樓面處用梁拉結。大堂部分采用鋼筋砼柱，屋面采用輕鋼桁架。內隔墻采用多孔磚或輕質內墻材料隔斷。裙房部分采用框架結構。

39、其中宴會廳、多功能廳部分堂跨度達18m左右。在層高限制下，擬考慮采用寬扁梁或勁砼梁。主樓、大堂與裙房之間設置沉降縫。七、工程設計1、工程設計概要隨著酒店業(yè)的迅猛發(fā)展，越來越多的賓館酒店正朝著數字化、網絡化、智能化、信息化方向邁進。這其中，視頻點播、高速寬帶互聯網接入、建筑自動化集成管理以及酒店綜合信息服務是酒店增加服務特色、提升服務水平、提高檔次和形象、吸引客源、提高入住率的最有效措施；這些增值服務項目的開展還同時能夠為酒店帶來直接的經濟效益。（1）總體設計建議本項目集客房、會議、多功能廳、餐飲、健身、娛樂、辦公、服務、于一體。定位為五星級酒店。按照國家智能建筑設計標準以及國內外有關標準和規(guī)范

40、的要求，本項目建議按以下21個子系統(tǒng)來設計。網絡與通訊（CAS）：綜合（數據及電話）布線系統(tǒng)計算機網絡系統(tǒng)（含無線局域網關、支持VOD點播）程控交換機（IP-PB*）系統(tǒng)有線電視（CATV）及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)VSAT衛(wèi)星數據通信系統(tǒng)（高級商務、政務用）手機信號覆蓋系統(tǒng)及內部無盲區(qū)無線通訊系統(tǒng)酒店智能化管理：酒店管理系統(tǒng)（含管理系統(tǒng)硬件、軟件、接口）智能客房中心管理系統(tǒng)VOD視頻點播系統(tǒng)信息發(fā)布系統(tǒng)（LED大屏幕顯示、液晶電視廣播、多媒體查詢）多功能會議系統(tǒng)（電子會議、同聲傳譯、視頻投影、燈光音響）建筑智能設備監(jiān)控：樓宇自控系統(tǒng)（BAS）視頻監(jiān)控和防盜報警系統(tǒng)（CCTV /SAS）門禁系統(tǒng)（含消

41、費、巡更、考勤、停車“一卡通”）（CAS）停車場管理系統(tǒng)（含圖象對比、車位引導）（PCS）智能燈光控制系統(tǒng)消防自動報警及聯動系統(tǒng)（FAS）背景音樂及公共（消防）廣播系統(tǒng)（PAS）中心機房工程（裝修、電源、UPS、防雷接地、防靜電、照明、恒溫恒濕）建筑自動化集成管理系統(tǒng)（BMS） 2、智能化系統(tǒng)設計與其它專業(yè)的配合建筑智能化系統(tǒng)設計與建筑、結構、裝修、給排水、暖通、電氣設備、強電等各專業(yè)的配合貫穿于設計的全過程，即在建筑工程項目方案設計、初步設計和施工圖設計階段均有專業(yè)配合的問題。（1）與建筑專業(yè)的配合弱電機房一般工程主要弱電機房有2個，一個是消控、監(jiān)控、廣播、BAS、BMS監(jiān)控中心，面積要求大

42、約80平方米左右，置于底層；一個是計算機網絡中心機房、電話總機房，面積要求大約100平方米左右，最好設置于二、三層。計算機網絡中心、監(jiān)控中心要考慮UPS及電池組用房和滅火鋼瓶間。衛(wèi)星電視機房（屋頂機房層）面積15平方米左右。停車場收費管理間，面積6平方米左右弱電豎井及吊頂與強電豎井分開設置，弱電豎井位置要能保證至平面任一計算機信息點線纜長度不超過90m。每個樓層配線間應靠在弱電豎井附近，要安裝網絡設備，面積大約10平方米左右。根據吊頂情況，提供弱電橋架安裝位置及標高。主要通道需管線剖面圖。（2）與結構專業(yè)的配合各弱電機房的荷載情況，特別是UPS及電池組用房。衛(wèi)星天線、微波天線等基礎要求。橋架路

43、徑預留樓板、剪力墻孔洞。沿墻暗敷的線管直徑不超過40mm，沿樓板暗敷線管直徑不超過25mm。嵌墻安裝的弱電設備箱體預留暗裝墻洞。（3）與電氣（強電）專業(yè)的配合向提供電氣專業(yè)各弱電機房的用電設備計算負荷，要求電氣專業(yè)提供供電電源，重要機房要求雙回路供電。要求電氣專業(yè)設計弱電設備（如計算機信息點、電視終端、電視前端放大器、分配器箱等）所需的電源箱及插座。要求電氣專業(yè)對電源作防雷設計，要求電氣專業(yè)提供變配電系統(tǒng)與BA系統(tǒng)聯網的通信接口，通信協(xié)議開放。要求電氣專業(yè)提供公共照明、泛光照明配電箱的受控接點，供BA系統(tǒng)控制。要求電氣專業(yè)提供機電設備電控箱的受控接點，和BA控制接口。（4）與暖通專業(yè)的配合要求

44、暖通專業(yè)提供冷源設備、熱源設備、通風設備等的配置情況及受控接點，。要求冷水機組、鍋爐設備等生產廠家提供與BA系統(tǒng)聯網的通信接口，協(xié)議開放。向暖通專業(yè)提供弱電機房對空調、通風的要求。（5）與給排水專業(yè)的配合要求給排水專業(yè)提供生活給水設備、空調冷卻水系統(tǒng)設備、排水設備、熱水系統(tǒng)設備等的配置情況，并給排水專業(yè)提供上述有關設備的控制要求。第五章 酒店工程技術方案一、 室內設計方案比選分析酒店的室內設計時，應該做成一個什么樣的規(guī)模？世界著名學者瓦爾特A·魯茨曾提出下列觀點：1、200間左右的客房是酒店規(guī)模的一個基點。2、少于200間客房的酒店，經營管理要個性化些，員工的工作效率相對高一些，故人

45、數可減省些，盡管沒有大酒店在市場營銷和預訂的優(yōu)勢，但這個規(guī)模可以獲得利潤。3、客房為200間時，員工工作效率達到最高，經營管理費用最合理。 4、客房數為500600間，管理上效率不會很高，其特點是面積大、服務人員多、廚房設備多，但因此容易占據市場，獲得貸款。 5、中等規(guī)模的酒店，一定要努力降低成本以彌補較低的效率。 6、規(guī)模較大和較小的酒店在較高的收益下，可在設計裝修上多下功夫。本項目根據國內以完成設計的幾個五星級酒店的規(guī)模進行了對比分析，供設計時參考。下面是國內某公司在2002年中設計的7家五星級酒店的規(guī)模分析比較，見表1。五星級酒店的規(guī)模分析比較 表1 名稱指標要素張家港華芳金陵國際酒店南

46、通有斐大酒店義烏錦都大酒店東莞御龍山莊無錫太湖國際會議中心（一期）無錫太湖國際會議中心（二期）深圳丹楓白露公寓式酒店面積（萬）62.72.61.50.723.8客房數（間）364套23524913828019300套類型綜合假日假日假日商務商務假日地點市中心市中心市中心市中心市郊市郊市區(qū)1、酒店功能區(qū)域面積指標分析：酒店內部空間的使用一般分成三個主要功能區(qū)域：見功能分區(qū)值關系示意圖及表2。 功能分區(qū)值關系示意圖各五星級酒店分區(qū)指標分析比較表2區(qū)域功能華芳金陵南通有斐義烏錦都御龍山莊太湖國際丹楓白露公共功能區(qū)大堂/餐飲娛樂/會議內部交通 （）160005000513072418000（不含原有會

47、議中心）1700占總面積（%）26.661819.84829.624.5客房區(qū)客房及客房走廊,客房電梯廳（）2900017400167606200（不含待建的客房樓）1500025000占總面積（%）48.336264.44155.5565.8內部管理區(qū)設備用房內部人員用房/廚房后場用房 （）1005056004110165040004000占總面積（%）16.7520（含地下車庫）15.81114.8110.52其它出租寫字樓（）5000    7300占總面積（%）8.33     19.212、公共功能區(qū)域分

48、析無論是酒店業(yè)主、酒店經營者，還是設計師對酒店公共功能區(qū)的重視已到了無以復加的程度。酒店公共功能區(qū)直接展現出酒店的級別和豪華檔次。公共功能區(qū)包括有大堂、服務、餐飲中心、娛樂中心、會議中心、交通面積等等，而大堂和共享空間則歷來被視為重中之重。歐洲酒店和美國酒店對酒店大堂常有不同的詮釋。在20世紀70年代前，歐洲的酒店大堂比較小，入口也較為封閉，其環(huán)境氣氛比較講究貴族氣，大部分酒店大堂的面積為客房數×0.60.9。但美國的酒店大堂比較大，約為客房數×11.4，比較講究氣派和大眾化。特別是著名建筑師波特曼首創(chuàng)“共享空間”的概念后，美國大型酒店經常把酒吧、咖啡廳甚至餐廳與大堂連在一

49、起，可能使大堂看起來更大，卻又不必增加面積，目前在國內做五星級酒店大堂設計多沿用美國酒店的設計思路，往往規(guī)劃得比較寬敞，其面積指標一般是床位數×11.5左右。但到具體某個酒店的設計中，往往要根據建筑平面提供的條件來規(guī)劃，往往指標都偏大。由于大堂是大人流區(qū)，所以其設計主要要解決交通問題，使賓客去前廳、電梯、餐飲、宴會、娛樂、商務等其他空間的路線非常明確，不至于在大堂中迷失方向，找不到通道。公共功能區(qū)有眾多的功能，其面積指標的規(guī)劃要由市場分析、投資規(guī)模、經營方式和客房數量來綜合確定。 下面是幾個酒店的比較分析表： 見表3 公共區(qū)域主要功能面積比較 表3序號面積指標功 能華芳金陵南通有斐義

50、烏錦都太湖國際（一期）太湖國際（二期）御龍山莊丹楓白露1大堂（） 500609500700260320247.52前臺（m）1513.512124169.53首層電梯廳（）54608063-304電梯數量（臺）6463-25咖啡廳（）-260-6大堂吧（）640262200234-120-7零點餐廳（）248306-32472800-8中餐包房數量（間）2312449-29中餐包房面積（）9206602400375-5810宴會廳（）740550594700250-11會議室數量（間）983-3-12會議面積（）1080800520-250-13商務中心（）643064180-14精品店（）3

51、80-900346-15西餐廳（）27687-170-54045316風味餐廳（）-277-200-17康體中心（）1965-1040（含網球場）800-18美容美發(fā)廳（）40-20030-19娛樂中心（）2431-300928-5400-20多功能廳（）800-600-120-21露天茶座（）-400-22室內茶廳（）-77-23酒吧 （）300-24游泳池（）1480-25旋轉餐廳（）550-公共功能區(qū)的功能設置一般都在裙房或低層，這樣便于酒店內外的賓客使用，亦便于大量的人流、物流的調度安排和公眾性與私密性空間的處理。當然，也有的大酒店將頂層設置為餐廳，這主要是經營者想制造出一個更優(yōu)美的用

52、餐環(huán)境來吸引客人，而且垂直交通已得到很好的解決時才可以采用這種處理方式。 張家港華芳金陵國際酒店的公共功能的設置及指標表4 序號樓層公共功能設置及指標1負一層（）棋牌室341迪斯科餐廳8402首層（）大堂500總服務臺15m前臺辦公室70行李房8保險間8商務中心64大堂吧及VIP房640西餐廳及VIP房270西餅屋21花店20書屋50公共衛(wèi)生間120電梯間54內線電話4精品店3803二層（）零點餐廳305封閉酒吧340中餐包房850宴會廳720  4三層（）桑拿1737壁球室64乒乓球室64健身房100夜總會1250游泳池1480美容美發(fā)40  5四層（）多功能廳740貴賓休息室14