佛山市某物業(yè)代理有限公司居間合同糾紛一案

1、佛山市某物業(yè)代理居間合同糾紛一案廣東省佛山市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)2021佛中法民五終字第 208 號(hào)上訴人原審被告：張志芳，女， 1973 年 11 月 25 日出生，住所：佛山市禪城區(qū)佛 山大道南交警樓 202 房。委托代理人：吳曉軍，男， 1976年12月 20日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)佛山 大道南交警樓 202 房。被上訴人原審原告：佛山市無(wú)極物業(yè)代理，住所：佛山市禪城區(qū)綠景路21 號(hào) 109 鋪。法定代表人：婁壬之。委托代理人：陳宇、陳傳炳，廣東信孚律師事務(wù)所律師。上訴人張志芳因居間合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院2021佛禪法民一初字第 2316 號(hào)民事判決，向本

2、院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了 本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。原審判決認(rèn)定： 2021 年 5 月 14 日，原、被告及案外人李卓冠三方簽訂?認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)? 一份，主要內(nèi)容為：約定被告向李卓冠購(gòu)置座落于佛山大道南交警樓 202 房；在被告與 李卓冠簽訂?廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?的同時(shí)，被告支付首期房款 11 萬(wàn)元給李卓冠，同 時(shí)被告應(yīng)向原告支付代理費(fèi) 4500 元，李卓冠那么支付代理費(fèi) 2000 元；約定原告代辦該房地 產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。該協(xié)議書(shū)簽訂后，被告與李卓冠于2021年 5月20日簽訂一份?廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?，被告于同日向李卓冠支付首期房款11 萬(wàn)元。之后，李卓冠向原告支付了代理費(fèi)

3、；被告那么在 2021年 6月24 日向原告支付了代理費(fèi) 1500元，該收款收據(jù)上 注明“剩余局部中介費(fèi) 3000 元等辦好房產(chǎn)證時(shí)支付。現(xiàn)被告向李卓冠購(gòu)置的座落于 佛山大道南交警樓 202 房已經(jīng)過(guò)戶登記在被告張志芳名下，房產(chǎn)證由被告持有，辦理房屋 過(guò)戶手續(xù)需要的費(fèi)用房地產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、土地證書(shū)費(fèi)、房屋買(mǎi)賣(mài)契稅的單據(jù)亦由被告 持有。原告認(rèn)為被告尚有代理費(fèi) 3000 元未支付，故提起訴訟。原審判決認(rèn)為：原、被告及案外人李卓冠之間簽訂的?認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)?符合?中華人民 共和國(guó)合同法?關(guān)于居間合同的規(guī)定，該協(xié)議書(shū)性質(zhì)為居間合同，即由原告向被告提供訂 立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)機(jī)或媒介效勞，被告支付報(bào)酬的合同。在

4、該合同中，原告處于居間人 地位，被告那么處于委托人地位。該合同不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)、行政法規(guī)的規(guī)定，為有效 合同，應(yīng)受法律保護(hù)。根據(jù)?認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)?的約定，原告的義務(wù)有兩項(xiàng)：一是促成被告與案外人李卓冠簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同；二是提供代辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)的媒介效勞。從?認(rèn)購(gòu)協(xié)議 書(shū)?第二條第 4款關(guān)于被告支付 4500 元代理費(fèi)的約定來(lái)看，該 4500元代理費(fèi)是原告向被 告提供訂立合同的時(shí)機(jī)時(shí)的應(yīng)得報(bào)酬；對(duì)原告提供代辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)的媒介效勞，協(xié)議書(shū) 無(wú)約定相應(yīng)的報(bào)酬，但也無(wú)約定相應(yīng)的違約責(zé)任。被告辯白“原告無(wú)履行代辦房地產(chǎn)的義 務(wù)，無(wú)權(quán)取得代理費(fèi)的意見(jiàn)，即使成立，那么原告也只是無(wú)權(quán)取得代辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)的 代

5、理費(fèi)，對(duì)于原告已經(jīng)履行了的促成雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)的報(bào)酬，被告應(yīng)該依約 支付。被告認(rèn)為該費(fèi)用屬于原告代辦房產(chǎn)證的辯白意見(jiàn)理由缺乏，不予采納。原、被告及 案外人李卓冠在?認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)?中約定：被告及案外人李卓冠簽定?廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合 同?的同時(shí)，被告應(yīng)向原告支付代理費(fèi)4500 元。因此，被告在與李卓冠簽訂了正式的?廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同?并支付了首期款 11 萬(wàn)元給李卓冠的當(dāng)日，就應(yīng)支付 4500 元代 理費(fèi)該原告。但原告在 2021年 6月24 日收取被告的局部代理費(fèi) 1500元時(shí)，又在收款收 據(jù)上注明“剩余局部中介費(fèi) 3000 元等辦好房產(chǎn)證時(shí)支付，那么應(yīng)視為原、被告對(duì) ?認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)?中

6、支付代理費(fèi)的時(shí)間約定進(jìn)行了變更，雙方應(yīng)按該變更后的支付時(shí)間履行。 現(xiàn)被告所購(gòu)置的房屋的房產(chǎn)證已辦好不管該房產(chǎn)證是原告代辦、還是被告親自去辦理 的，那么按照變更后的付款時(shí)間，被告應(yīng)向原告支付因原告促成其與案外人李卓冠簽訂房 屋買(mǎi)賣(mài)合同而應(yīng)得的剩余局部報(bào)酬 3000 元。被告無(wú)履行該付款義務(wù)，其行為構(gòu)成違約， 應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。依照?中華人民共和國(guó)合同法?第一百零七條、第一百零九條、 第四百二十六條的規(guī)定，判決：被告張志芳應(yīng)于判決生效之日起 5 日內(nèi)向原告佛山市無(wú)極 物業(yè)代理支付居間報(bào)酬 3000 元。案件受理費(fèi) 130元，由被告張志芳負(fù)擔(dān)。宣判后，原審被告張志芳不服，向本院提起上訴稱(chēng)：一審法

7、院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法 律不當(dāng)，錯(cuò)誤之處在于： 1、合同約定被上訴人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)牧x務(wù)只有一項(xiàng)，即提供代辦房 地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，一審法院卻多認(rèn)定一項(xiàng)，即提供簽約時(shí)機(jī)。其實(shí)，在本交易中，是被上訴 人代原房產(chǎn)權(quán)利人李卓冠在其營(yíng)業(yè)場(chǎng)所發(fā)出招買(mǎi)公告，尋找購(gòu)置的客戶。被上訴人是出讓 人李卓冠的代理人，而不是上訴人的代理人。2、在合同中，雙方僅約定支付代理費(fèi)，而沒(méi)有具體約定是哪些代理事項(xiàng)的代理費(fèi)，更未單獨(dú)約定須支付“提供簽約時(shí)機(jī)的效勞費(fèi) 代理費(fèi)。既然一審法院在認(rèn)定被上訴人的義務(wù)有兩項(xiàng)的情況下，卻又以偏概全的認(rèn)定， 合同約定的代理費(fèi)僅僅是“提供簽約時(shí)機(jī)的效勞費(fèi)，而不是“提供代辦房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù) 的效勞費(fèi)。 3、合同明

8、確約定的代理事項(xiàng)僅僅只有“提供代辦房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)一項(xiàng)，然 而，被上訴人沒(méi)有履行該代理義務(wù)。 4、房地產(chǎn)過(guò)戶完成的結(jié)果既是被上訴人取得代理費(fèi) 的成就條件；同時(shí)，履行代理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)，也是被上訴人取得代理費(fèi)的前提條 件。沒(méi)有履行自己的義務(wù)，又何談權(quán)利？ 5、2021年 6月 24日，被上訴人在收取上訴人支 付 1500 元代理費(fèi)收據(jù)中，明確約定“剩余中介費(fèi) 3000 元等辦好房產(chǎn)證時(shí)支付，該 承諾既是對(duì)取得代理費(fèi)的時(shí)間條件約定，也是對(duì)取得代理費(fèi)的前提條件的約定。6、如果被上訴人沒(méi)有明確承諾代理辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，上訴人至少也不會(huì)承諾支付比出讓人李 卓冠更多的代理中介費(fèi)信息費(fèi)。綜上，被上訴人

9、未完成合同約定的義務(wù)，無(wú)權(quán)取得相 應(yīng)的報(bào)酬，而且，已經(jīng)取得的預(yù)付款1500 元，也應(yīng)當(dāng)返還給上訴人。據(jù)此請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。被上訴人佛山市無(wú)極物業(yè)代理辯論稱(chēng)：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正 確；被上訴人已經(jīng)完全履行合同義務(wù)，并不存在上訴人陳述的情形，請(qǐng)求二審法院駁回上 訴，維持原判。經(jīng)審查，本院對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。本院認(rèn)為：上訴人、被上訴人及案外人李卓冠之間簽訂的?認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)?的性質(zhì)為居 間合同，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定履行各自的權(quán)利、義務(wù)。?認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)? 約定了被上訴人的義務(wù)有兩項(xiàng)：一是促成上訴人與案外人李卓冠簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同；二是 提供代辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)的媒介效勞。同時(shí)，?認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)?又約定上訴人應(yīng)向被上訴人支 付代理費(fèi) 4500 元，其中，對(duì)被上訴人提供代辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)的媒介效勞，協(xié)議書(shū)無(wú)約定 相應(yīng)的報(bào)酬，也無(wú)約定相應(yīng)的違約責(zé)任。被上訴人已經(jīng)促成上訴人與案外人李卓冠簽訂房 屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方當(dāng)事人對(duì)此事實(shí)沒(méi)有爭(zhēng)議?，F(xiàn)上訴人提出被上訴人無(wú)履行代辦房地產(chǎn)過(guò) 戶手續(xù)的義務(wù)、無(wú)權(quán)取得代理費(fèi)的上訴請(qǐng)求，但未提供其要求被上訴人代辦房地產(chǎn)過(guò)戶手