招商方案和計劃

1、 招商方案一、項目概況二、招商準備工作 團隊組織架構 團隊組建及計劃 物料準備 工作流程 審批流程三、租賃策略 租金策略 租期策略 談判策略 租賃方案 方案分析四、品牌策略 洽談構想 品牌規(guī)劃五、招商推廣 推廣計劃 推廣預算六、收益測算 收入預算 改造預算 支出預算七、工作安排 招商時間 工作計劃項目概況項目概況 項目位于北京大興區(qū)黃村，北靠康莊路，南向棗園路，西鄰大興黃村南北主干道興華大街，東至興豐大街。距地鐵四號線棗園站僅354米，距京開高速500米，是黃村地區(qū)的交通樞紐地帶。項目概況項目概況承租單位：吉星德億商業(yè)中心建筑面積：11890樓層：地上四層 停車位：地上370個，地下370個主

2、營：一層沿街為餐飲，主入口部分區(qū)域及二層為大中電器 三、四層為服裝、運動工廠店、電玩城以及兒童娛樂等。(4)目前暫定作為整個項目的協(xié)調管理，對資源進行整合調動，對項目的狀況進行監(jiān)督。共計26人組織籌備商業(yè)管理有限公司 2012年10月8日-2012年11月30日制定商管公司成立預算，上報OA流程進行審批商管公司組織架構、薪酬標準的確定 商管公司注冊申請 商管公司企業(yè)名稱核準 商管公司注冊資金申請及撥款 商管公司完成注冊后備案 辦理物業(yè)管理資質證件 商業(yè)管理有限公司人員到崗 2012年11月1日-2013年2月28日項目總經理入職各部門經理入職各部門員工入職商業(yè)管理有限公司各部門員工開業(yè)前培訓

3、2013年4月15日-2013年5月15日招商折頁（海報） 2012年12月底到位面積測算表及圖紙 2012年11月底到位招商說辭 2012年11月底到位招商培訓 2012年12月底到位租賃意向書、租賃合同 2012年11月中旬到位物業(yè)及客戶管理手冊 2012年11月中旬到位招商中心 2012年12月底投付使用招商工作流程圖招商籌備招商實施協(xié)議&簽約團隊組建商業(yè)方案策劃招商物料準備商戶搜集商務洽談綜合評審初步審核意向書審核&簽訂合同審核&簽訂轉入運營意向溝 通u 租金構成：純租金和租金或營業(yè)額抽成 兩者取其高兩種租金收取方式；u租金形式：純租金（ 80% ）， 租金、抽

4、成兩者取高（20%）；u報價策略：130%-150% 保守租金價格；u租金遞增策略：較優(yōu)惠的租金吸引商家，通過租金遞增調整達到租金目標免租策略；維持整體的租金報價體系，對于特殊商戶通過免租期調整進行實際租金的調控 。租期策略 u大型餐飲店：5-10年u 電玩、培訓：5-8年 u 快餐及特色餐飲店：3-8年u 兒童、服裝服飾：2-5年u 其它：1-3年裝修期u大型餐飲店：4-6個月u電玩、培訓：4個月u快餐及特色餐飲店： 2-4個月u兒童、服裝服飾： 2-3個月u其它：1-2個月免租期u大型餐飲店：2個月u電玩、培訓：1個月u快餐及特色餐飲店： 1個月u兒童、服裝服飾： 3個月u其它：1-2個月

5、續(xù)約策略： 對知名品牌，提供靈活的續(xù)約政策，保證遠期租金目標實現(xiàn)。p 對高成長性品牌，提供優(yōu)先續(xù)約策略，保證品質、租金的高速增長。(11)對具備影響力品牌進行預先接觸和訪談，測試定位安排與客戶會面，激發(fā)客戶對項目的興趣安排客戶對項目的實地考察處理客戶的提問資訊，與客戶進行商務洽談、租賃條款談判確定合作，收取押金并簽署意向書及租賃合同。結合招商推廣活動，不斷改變客戶對項目認知1、整體租賃 項目可出租建筑面積為11890平米，由一家商戶整體承租后再進行項目的規(guī)劃以及調整，我司只負責收取相應的租金，項目運營過程中所產生的水、電、氣、人員成本、維修等費用，由承租方自行承擔。 由于項目物業(yè)原因，超市業(yè)態(tài)

6、不予考慮，故業(yè)態(tài)定位為電器行業(yè)、大型折扣店或整合商業(yè)的企業(yè)。2、分租-根據目前商戶實際情況的商業(yè)定位根據目前項目情況，保留部分商戶延續(xù)租約，剩余面積重新調整后，我司組建團隊自行運營。A方案：方案：298m2呷哺呷哺33m2化妝品禮品428m2比格pizza24m2么么茶61m2鐘表眼鏡37m2化妝品飾品50m2化妝品禮品52m2化妝品禮品24m2鐘表15m2比格pizza24.4m2東方時尚駕校91m2蛋糕烘培店256m2個性護理店244m2興宏小額貸款39m2化妝品禮品31m2化妝品禮品1F2F144m2特色餐飲93m2特色美食94m2特色餐飲129m2休閑服飾213m2皮具鞋品247m2休

7、閑服飾104m2休閑服飾35m2170m2皮具鞋品114m2皮具鞋品42m2珠寶首飾54m2甜品店14m2水吧229m2特色餐飲A方案方案3F425m2特色餐飲102m2休閑服飾118m2休閑服飾10m2水吧35m2家居禮品224m2休閑服飾31m2家居禮品45m2家居禮品418m2手機數(shù)碼479m2教育培訓114m2休閑服飾102m2休閑服飾16m2家居禮品36m2家居禮品A方案方案4F1000m2酷動電玩254m2文具用品圖書用品246m2一多寶貝545m2麗家寶貝59m2甜品店80m2協(xié)和美容院150m2巴布豆60m2琴學社68m2家居禮品85m2力士玩具奧迪玩具2、分租-根據目前商戶實

8、際情況的商業(yè)定位根據目前項目情況，保留部分商戶延續(xù)租約，剩余面積重新調整后，我司組建團隊自行運營。B方案：方案：298m2呷哺呷哺33m2化妝品禮品428m2比格pizza24m2么么茶61m2鐘表眼鏡37m2化妝品飾品50m2化妝品禮品52m2化妝品禮品24m2鐘表15m2比格pizza24.4m2東方時尚駕校91m2蛋糕烘培店256m2個性護理店244m2興宏小額貸款39m2化妝品禮品31m2化妝品禮品1F2F457m2特色餐飲404m2特色餐飲213m2餐飲2278m2餐飲1491m2114m2休閑服飾特色餐飲170m2休閑服飾B方案方案29m2家居禮品99m2休閑服飾2F457m2特色

9、餐飲404m2特色餐飲213m2餐飲2278m2餐飲1491m2114m2休閑服飾特色餐飲170m2休閑服飾B方案方案29m2家居禮品99m2休閑服飾3F1071m2特色餐飲121m2精品女裝163m2精品女裝255m2精品女裝644m2翻斗樂/淘氣堡420m2特色餐飲B方案方案4F1000m2酷動電玩254m2文具用品圖書用品246m2一多寶貝545m2麗家寶貝59m2甜品店80m2兒童用品150m2巴布豆60m2琴學社68m2家居禮品85m2力士玩具奧迪玩具3、分租整體商業(yè)全部調整后的商業(yè)定位目前租賃商戶全部進行清場處理后，我司自行組建團隊對該項目重新定位、招商、運營。金融個性護理店蛋糕烘

10、焙店鐘表眼鏡1F2F3F4F主題餐廳特色餐飲電玩娛樂水吧兒童服飾攝影美容美發(fā)教育培訓飾品休閑服飾手機數(shù)碼特色餐飲538.5m2西式快餐688.5m2Pizza牛排館112m2蛋糕烘焙252m2個人護理店244m2興宏小額貸款22m2飾品52m2手表化妝品52m2手表化妝品9m2飾品51m2眼鏡71m2手表化妝品1F538.5m2西式快餐34m2 飾品184m2休閑服飾104m2休閑服飾67m2飾品688.5m2Pizza牛排館308m2休閑服飾462m2手機數(shù)碼13m2飾品2F904m2電玩娛樂282m2美容美發(fā)104m2兒童攝影184m2兒童服飾31m2水吧10m2水吧784m2教育培訓86

11、m2兒童服飾兒童玩具153m2嬰兒培訓3F3890m2主題餐飲4F整租方案： 劣勢：1、租賃年限較長，持續(xù)增長較為緩慢，且商業(yè)整體定位不能把控。 2、由于項目進深較窄、層高較低故商戶業(yè)態(tài)選擇上限制較多，所以符合商家較少,招商 洽談時間相對較長。 3、需將現(xiàn)有租賃商戶全部清退后，方可實施該方案，故清退時間較長。 優(yōu)勢：收益相對穩(wěn)定，且不需我司投入改造及運營費用。分租方案（一）：根據目前商戶實際情況調整 劣勢：1、需前期投入部分費用進行項目改造以及宣傳推廣事宜，并增加人員成本的支出以及設 施設備的維護費用 。 2、接收部分商家會造成商業(yè)整體定位布局的局限，調整周期較長，不利于公司整體商業(yè) 形象的提

12、升。 優(yōu)勢：1、雙方協(xié)商達成一致的可能性較大，故清退時間會相應縮短。 2、保留部分商家可減少招商商戶洽談量。 3、我司可利用該項目自行組建團隊，成立自己的運營隊伍，為今后商業(yè)發(fā)展奠定基礎。分租方案（二）：整體商業(yè)全部調整 劣勢：1、需前期投入部分費用進行項目改造以及宣傳推廣事宜，并增加人員成本的支出、公 共區(qū)域能源費以及設施設備的維護費用 。 2、需將現(xiàn)有租賃商戶全部清退后，方可實施該方案，故清退時間較長。 優(yōu)勢：1、經營收益調整空間大且靈活，可隨市場的趨勢進行調整，持續(xù)遞增較快，日后收益 較高； 2、商業(yè)整體定位利于把控，招商品質可隨市場變化而適時調整，有利于提升公司整體 形象； 3、根據項

13、目物業(yè)情況盡量整合商戶進行大面積租賃，可節(jié)省部分人員支出成本以及公 共區(qū)域水、電、氣等費用。 4、我司可利用該項目自行組建團隊，成立自己的運營隊伍，為今后商業(yè)發(fā)展奠定基礎。 優(yōu)先考慮因素 p 對項目具有標桿意義的品牌 p 提高品牌聚集和凝聚度的品牌 p 大面積的租戶 進度安排 p 大型主力店、特色店p 各業(yè)態(tài)領銜品牌 p 一般品牌個人護理用品 萬寧、屈臣氏 彩妝/護膚 美寶蓮、ZA、歐萊雅、OLAY、佰草集家居/家飾/禮品/玩具(小型店） LOCK LOCK、譚木匠、特百惠、老銀匠、天福茗茶、同仁堂、福奈特洗衣房、雪茄、煙斗屋數(shù)碼/眼鏡/手表COODOO、宏圖三胞、亮視點、寶島、CASIO、時

14、間廊、SWACTH休閑服飾 HOT WIND、VERO MODA 、ONLY、JACK JONES、SELECTED、ETAM、Nike、Adidas、李寧、彪馬、匡威兒童服飾麗家寶貝、巴布豆、小鬼當家、博士蛙、派克蘭帝皮具鞋品TATA、KISS CAT、 BELLE、 千百度烘培店好利來、味多美特色餐飲 KFC、MC DONALDS、MR.PIZZA、必勝客、呷哺呷哺、比格PIZZA味千拉面、土大力、吉野家甜品店/飲品么么茶、DQ、可可茜里冰激凌、快樂檸檬美容美發(fā)審美造型、木本造型、協(xié)和美容院教育培訓紅黃藍、天才寶貝、一多寶貝、京翰1對1、學大教育(36)階段推廣任務招商階段時間安排第一階段

15、招商籌備招商準備工作2012年10月2012年12月第二階段公開招商公開對外招商2012年12月2013年04月第三階段招商末期完成項目80招商2013年04月2013年06月(37)推廣目的：前期市場籌備入市 通過前期招商籌備，在業(yè)內開始接觸掌握一定的資源。市場策略：業(yè)內關注 將項目前期招商工作順利開展，籌備各種宣傳資料，并在市場業(yè)內形成一定的聲音，吸引市場關注度。推廣執(zhí)行： u接洽確定廣告公司：著手準備未來的廣告平面展示、推廣宣傳物料等；u招商現(xiàn)場：進行現(xiàn)場周邊包裝，完善導視系統(tǒng)；u招商折頁：強調項目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈、主力商戶重新招商、品牌升級等，充分展示項目的優(yōu)勢和亮

16、點。(38)推廣目的：增強商戶對項目的信心！通過對項目商業(yè)優(yōu)勢的告知性宣傳，全面展示項目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈等優(yōu)勢，主力商戶重新招商、品牌升級等信息，引起商戶興趣，并增強進駐項目的信心。市場策略：項目優(yōu)勢展示，針對性宣傳 通過媒介組合，選擇受眾集中的媒介渠道，有針對性的宣傳。廣告主題：首邑上城，火爆招商中 看得到的消費 享得到的商機推廣執(zhí)行：u活動：項目公開對外招商推介會，邀請主、次要商戶代表、媒體、合作團隊參加；u紙媒、短信：定期對項目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈等優(yōu)勢進行分析，發(fā)布招商信息；維持每2周1篇軟文、短信發(fā)放；針對性選擇商業(yè)雜志進行項目招商信息宣傳，包括項

17、目優(yōu)勢及主力商戶重新招商、品牌升級等信息；u道旗：臨近主要路道旗宣傳，項目分主題、招商信息宣傳；u項目現(xiàn)場：對現(xiàn)場包裝重新更換畫面，宣傳商業(yè)主題（時尚生活、娛樂天地、大眾配套等），配合形象示意圖，賦予項目生動的消費場景；對簽約主力商戶、一般商戶信息進行宣傳；推廣目的：增強商戶對項目的信心 結合項目優(yōu)勢和招商情況宣傳，造勢項目品牌升級成功，即將重新開業(yè)，吸引市場關注度，為成功試運營做好宣傳準備。市場策略：制造項目人氣度 進行項目優(yōu)勢及招商情況的宣傳，通過慶祝項目成功招商，制造項目熱點，提升項目人氣度，為項目試營業(yè)營造熱烈氛圍。本階段選擇多媒介組合，采用集中投放，在短期內引起市場轟動效益。廣告主題

18、：恭賀首邑上城成功升級，即將重新開業(yè)。首邑上城開業(yè)在即，引爆商機無限。推廣執(zhí)行：u活動：商戶答謝暨開業(yè)推介會，邀請主、次要商戶代表、媒體、合作團隊參加；u紙媒、短信：對項目招商后的情況、商戶進駐進行宣傳報道。著重開業(yè)消息的宣傳，輿論造勢。維持每兩周1篇軟文。短信密集投放；u道旗：臨近主要路道旗宣傳，項目成功升級及重新開業(yè)消息；u項目現(xiàn)場：營造熱烈、隆重的開業(yè)氛圍。對外墻、現(xiàn)場包裝重新裝飾，成功升級、即將開業(yè)宣傳；u派報：對社區(qū)、商業(yè)區(qū)進行派報，告知開業(yè)信息；(40)單位：萬元推廣類型 內容 形式 招商籌備期 正式招商期 招商末期 開業(yè)慶典答謝會預計費用 時間2012.09-2012.12 20

19、13.01-2013.03 2013.04-2013.05 2013年6月單項 小計 招商道具 招商折頁 5521224海報、展板 2215手提袋及其他 3317現(xiàn)場包裝 條幅 2138內場包裝 2215媒體 商業(yè)短信 廣告/軟文 10102020活動 常規(guī)活動 客戶活動 527137主題活動 推介/開業(yè)會 605560130戶外媒體 道旗 臨近主要路段 15 1515廣告公司 支付平面設計費 6221010不可預計費用 22266總計 805327602202201、整體租賃按照正常估計，整租15年總租金收益大約為1.15億元。按照樂觀估計，整租15年總租金收益大約為1.53億元。資產升值另

20、計 第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年合計正常6944204 6944204 6944204 7291414 7291414 7291414 7655985 7655985 7655985 8038784 8038784 8038784 8440723 8440723 8440723 115113329 樂觀8680255 8680255 8680255 9374675 9374675 9374675 10124649 10124649 10124649 10934621 10934621 10934621 11809391 1

21、1809391 11809391 152770773 租金單價 （平米/天）面積標準年租金 （元）正常1.60 11890.766944203.84樂觀2.00 8680254.80第一年年租金正常正常樂觀樂觀5%8%租金每三年遞增建議 單位：元第一年正常年租金2、分租-根據目前商戶實際情況商業(yè)定位的租金預算單位：分樓層 樓層面積業(yè)態(tài)品類套內面積 租金單價 （平米/天）物業(yè)費 （平米/天）費用總計標準年租金 標準年物業(yè)費 合計一層1707.4餐飲特色餐飲7414.0 01081860.00 0.00 1081860.00 面包房914.2 1138395.83 33215.00 171610.

22、83 水吧244.2 036500.00 0.00 36500.00 配套個人護理2565.3 1498346.67 93440.00 591786.67 飾品/化妝品2425.5 1485815.00 88330.00 574145.00 銀行2444.20374052.00 0.00 374052.00 鐘表眼鏡855.7 1175808.33 31025.00 206833.33 其他24.47.0 062342.00 0.00 62342.00 二層 1682服裝休閑服飾4804.7 1817600.00 175200.00 992800.00 餐飲特色餐飲4673.8 1653410

23、.83 170455.00 823865.83 特色美食933.7 1124465.00 33945.00 158410.00 水吧143.7 118736.67 5110.00 23846.67 甜品店543.7 172270.00 19710.00 91980.00 配套皮具鞋品4974.8 1876790.83 181405.00 1058195.83 飾品/化妝品775.3 1149893.33 28105.00 177998.33 三層 2205餐飲特色餐飲4253.7 1568791.67 155125.00 723916.67 水吧103.5 112775.00 3650.00

24、16425.00 服裝休閑服飾6604.3 01043900.00 0.00 1043900.00 兒童教育培訓4793.2 1553644.17 174835.00 728479.17 配套手機數(shù)碼4564.5 1748980.00 166440.00 915420.00 家居禮品1754.3 1276791.67 63875.00 340666.67 四層2547餐飲甜品店593.3 171783.33 21535.00 93318.33 兒童兒童集合店5452.8 0556990.00 0.00 556990.00 兒童服飾玩具2353.3 0285916.67 0.00 285916.

25、67 教育培訓3063.0 0335070.00 0.00 335070.00 配套電玩娛樂10002.8 01022000.00 0.00 1022000.00 美容美發(fā)803.3 097333.33 0.00 97333.33 圖書音像2543.0 1278130.00 92710.00 370840.00 家居禮品684.0 199280.00 24820.00 124100.00 合計 8141.48141.43.75 0.49 11140262.33 1445400.00 12585662.33 第一年樂觀年租金2、分租-根據目前商戶實際情況商業(yè)定位的租金預算單位：分樓層 樓層面積業(yè)

26、態(tài)品類套內面積 租金單價 （平米/天）物業(yè)費 （平米/天）費用總計標準年租金 標準年物業(yè)費 合計一層1707.4餐飲特色餐飲7414.0 01081860.00 0.00 1081860.00 面包房914.3 1143931.67 33215.00 177146.67 水吧244.5 039420.00 0.00 39420.00 配套個人護理2565.7 1529493.33 93440.00 622933.33 飾品/化妝品2426.0 1529980.00 88330.00 618310.00 銀行2444.2 0374052.00 0.00 374052.00 鐘表眼鏡856.0 1

27、186150.00 31025.00 217175.00 其他24.47.0 062342.00 0.00 62342.00 二層 1682服裝休閑服飾4805.8 11022000.00 175200.00 1197200.00 餐飲特色餐飲4673.8 1653410.83 170455.00 823865.83 特色美食934.0 1135780.00 33945.00 169725.00 水吧144.0 120440.00 5110.00 25550.00 甜品店544.0 178840.00 19710.00 98550.00 配套皮具鞋品4975.5 1997727.50 1814

28、05.00 1179132.50 飾品/化妝品775.8 1163945.83 28105.00 192050.83 三層 2205餐飲特色餐飲4253.7 1568791.67 155125.00 723916.67 水吧103.8 113991.67 3650.00 17641.67 服裝休閑服飾6605.7 01365100.00 0.00 1365100.00 兒童教育培訓4793.5 1611922.50 174835.00 786757.50 配套手機數(shù)碼4566.0 1998640.00 166440.00 1165080.00 家居禮品1755.3 1340666.67 638

29、75.00 404541.67 四層2547餐飲甜品店593.8 182550.83 21535.00 104085.83 兒童兒童集合店5452.8 0556990.00 0.00 556990.00 兒童服飾玩具2353.3 0285916.67 0.00 285916.67 教育培訓3063.0 0335070.00 0.00 335070.00 配套電玩娛樂10002.8 01022000.00 0.00 1022000.00 美容美發(fā)803.3 097333.33 0.00 97333.33 圖書音像2544.0 1370840.00 92710.00 463550.00 家居禮品6

30、85.0 1124100.00 24820.00 148920.00 合計 8141.48141.44.31 0.49 12793286.50 1445400.00 12624413.17 按照正常估計，整租15年總租金收益大約為1.98億元。按照樂觀估計，整租15年總租金收益大約為2.44億元。資產升值另計分租租金每兩年遞增建議第第1 1年年80%第第2 2年年85%第第3-53-5年年95%第第6 6年年100%出租率正常正常樂觀樂觀6%8%第第1 1年年面積日租金基價365天出租率80%第第2 2年年面積日租金基價365天出租率85%第第3-53-5年年面積日租金基價365天出租率95%

31、第第6 6年年面積日租金基價365天出租率100%租金計算方式2、分租-根據目前商戶實際情況商業(yè)定位的租金預算單位：元租金第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年 第十二年 第十三年 第十四年 第十五年合計正常8912210 10026236 11808678 11808678 12517199 12517199 13268231 13268231 14064325 14064325 14908184 14908184 15802675 15802675 16750836 200427864 樂觀10234629 11513958 13816749 13816749

32、 14922089 14922089 16115857 16115857 17405125 17405125 18797535 18797535 20301338 20301338 21925445 246391418 A方案：方案：分租第一年正常年租金3、分租整體商業(yè)全部調整后商業(yè)定位的租金預算樓層 樓層面積業(yè)態(tài)品類套內面積 租金單價 （平米/天）物業(yè)費 （平米/天）費用總計標準年租金 標準年物業(yè)費 合計一層1649餐飲快餐746611633740.00 272290.00 1906030.00 面包房11261245280.00 40880.00 286160.00 配套個人護理25261

33、551880.00 91980.00 643860.00 眼鏡/手表/化妝品22671577430.00 82490.00 659920.00 銀行2444.20374052.00 0.00 374052.00 飾品317179205.00 11315.00 90520.00 其他386.5190155.00 13870.00 104025.00 二層 1653服裝服裝596511087700.00 217540.00 1305240.00 餐飲快餐48151877825.00 175565.00 1053390.00 配套手機數(shù)碼46251843150.00 168630.00 101178

34、0.00 飾品11461249660.00 41610.00 291270.00 三層 2538餐飲水吧416189790.00 14965.00 104755.00 兒童教育培訓937311026015.00 342005.00 1368020.00 兒童攝影10431113880.00 37960.00 151840.00 兒童服飾/玩具27041394200.00 98550.00 492750.00 配套電玩娛樂90431989880.00 329960.00 1319840.00 美容美發(fā)28231308790.00 102930.00 411720.00 四層3890餐飲正餐389

35、010.33 1419850.00 473283.33 1893133.33 合計 973097303.08 0.71 10952482.00 2515823.33 13468305.33 單位：分分租第一年樂觀年租金3、分租整體商業(yè)全部調整后商業(yè)定位的租金預算樓層 樓層面積業(yè)態(tài)品類套內面積 租金單價 （平米/天）物業(yè)費 （平米/天）費用總計標準年租金 標準年物業(yè)費 合計一層1649餐飲快餐746611633740.00 272290.00 1906030.00 面包房11261245280.00 40880.00 286160.00 配套個人護理2526.51597870.00 91980.

36、00 689850.00 眼鏡/手表/化妝品22681659920.00 82490.00 742410.00 銀行2444.20374052.00 0.00 374052.00 飾品318190520.00 11315.00 101835.00 其他387197090.00 13870.00 110960.00 二層 1653服裝服裝596611305240.00 217540.00 1522780.00 餐飲快餐4815.51965607.50 175565.00 1141172.50 配套手機數(shù)碼462611011780.00 168630.00 1180410.00 飾品1147129

37、1270.00 41610.00 332880.00 三層 2538餐飲水吧416189790.00 14965.00 104755.00 兒童教育培訓937411368020.00 342005.00 1710025.00 兒童攝影10441151840.00 37960.00 189800.00 兒童服飾/玩具2704.51443475.00 98550.00 542025.00 配套電玩娛樂9043.511154860.00 329960.00 1484820.00 美容美發(fā)28241411720.00 102930.00 514650.00 四層3890餐飲正餐38901.50.33

38、2129775.00 473283.33 2603058.33 合計 973097303.67 0.71 13021849.50 2515823.33 15537672.83 單位：分按照正常估計，整租15年總租金收益大約為1.95億元。按照樂觀估計，整租15年總租金收益大約為2.48億元。資產升值另計租金第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年 第十二年 第十三年 第十四年 第十五年合計正常8761986 9857234 11609631 11609631 12306209 12306209 13044581 13044581 13827256 13827256

39、14656892 14656892 15536305 15536305 16468483 197049450 樂觀10417480 11719665 14063597 14063597 15188685 15188685 16403780 16403780 17716082 17716082 19133369 19133369 20664039 20664039 22317162 250793412 分租租金每兩年遞增建議出租率正常正常樂觀樂觀6%8%租金計算方式3、分租整體商業(yè)全部調整后商業(yè)定位的租金預算單位：元第第1年年80%第第2年年90%第第3年以后年以后100%第第1年年面積日租金基

40、價365天出租率80%第第2年年面積日租金基價365天出租率90%第第3年以后年以后面積日租金基價365天出租率100%序號改造項目 工程數(shù)量 單位 單價（元） 費用預算（元） 備注1拆除及垃圾外運費用 11,890 元/平方米 15.00 178,350.00 包含：剔槽，打洞，堵洞等粗裝2電路改造 11,890 元/平方米 30.00 356,700.00 利用原有部分電氣設備3煤氣改造 1,000 元/米 150.00 150,000.00 數(shù)量暫估4給排水改造 11,890 元/平方米 25.00 297,250.00 衛(wèi)生潔具利舊5餐飲排風排煙 11,890 元/平方米 50.00

41、594,500.00 風機、風管、風口閥部件等改造及安裝6空調改造 11,890 元/平方米 80.00 951,200.00 設備利舊，空調水系統(tǒng)保留7消防改造 11,890 元/平方米 25.00 297,250.00 噴淋頭，消防水電，消火栓利舊8監(jiān)控系統(tǒng) 11,890 元/平方米 15.00 178,350.00 增加管線及監(jiān)控設備9吊頂改造 2,378 元/平方米 150.00 356,700.00 輕鋼龍骨，石膏板，數(shù)量暫估10商鋪隔墻 1,500 元/平方米 260.00 390,000.00 輕鋼龍骨，雙面石膏板加巖棉，數(shù)量暫估11地面修復 1,189 元/平方米 150.00

42、 178,350.00 數(shù)量暫估12墻面和吊頂粉刷 5,378 元/平方米 30.00 161,340.00 數(shù)量暫估13內部裝飾 11,890 元/平方米 39.00 463,710.00 14外墻廣告 1 項 700,000.00 700,000.00 15外立面 1 項 200,000.00 200,000.00 合計 11,890 元/平方米 458.68 5,453,700.00 不可預見費10% 545,370.00 估算總價 11,890 元/平方米 504.55 5,999,070.00 此估算總價下浮15%可作為設計招標及施工招標的限額指標分租方案需前期投入600萬左右的改造

43、費用單位：元支出項目包括：前期投入的改造費用（分攤到10年）、宣傳推廣費用（逐年遞減）、人員成本以及設施設備維保費用等-該費用未包含各項稅費及附加。單位：萬元項目第一年 第二年 第三年 第四年第五年 第六年 第七年第八年 第九年 第十年 第十一年 第十二年 第十三年第十四年 第十五年合計人員成本表120 130 140 151 163 176 190 206 222 240 259 280 302 326 352 3258 外包保潔人員費用24 25 26 28 29 31 32 34 35 37 39 41 43 45 48 518 物業(yè)費用29 29 29 29 29 29 29 29 2

44、9 29 29 29 29 29 29 428 水電、供熱費用170 170 170 170 170 180 180 180 180 180 190 190 190 190 190 2700 宣傳推廣100 100 100 80 80 70 70 60 60 50 50 50 50 50 50 1020 維保費用（電梯、空調）7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 98 改造費用60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 0 0 0 0 0 600 合計509 520 531 524 537 552 568 574 593 602 573 596 620 647 675 8621 (50)日期 （時間節(jié)點）11月21日12月30日1月