房地產知識培訓——戶型

1、p去不去，看位置p行不行，看戶型行不行，看戶型p定不定，看價格 （一）（一） 向發(fā)展商、建筑設計院提出住宅戶型的向發(fā)展商、建筑設計院提出住宅戶型的建筑平面推介建筑平面推介 （二）（二） 評審戶型平面時，用專業(yè)的視角，對戶評審戶型平面時，用專業(yè)的視角，對戶型方案提出型方案提出評價意見評價意見或或修改建議修改建議評價 = 設計，設計或修改設計主要是建筑設計院的工作p理想的戶型是能把住宅本身的功能性、舒適性以及審美性完美融合在一起，使以人為本的居住理念得到最好詮釋p沒有絕對的好戶型，只有最滿足居住者需求的戶型自己好才是真的好！p絕大多數(shù)人沒有豐富的住房經驗，很多人也搞不清自己真正的戶型需求，因此需要

2、專業(yè)、客觀的戶型指導。（1 1） 建筑平面概論建筑平面概論（2 2） 經典平面賞析經典平面賞析（3 3） 創(chuàng)新平面賞析創(chuàng)新平面賞析p北回歸線以北：向北房終年無陽光，北回歸線以北：向北房終年無陽光，選選擇南向房是購房前提擇南向房是購房前提p北回歸線以南：向南房冬日有陽光，夏北回歸線以南：向南房冬日有陽光，夏日無陽光向北房冬日無陽光，夏日有陽日無陽光向北房冬日無陽光，夏日有陽光，光，選擇南向房可以選擇南向房可以冬暖夏涼。冬暖夏涼。p南方沿海地區(qū)：寸土寸金、空調調溫、南方沿海地區(qū)：寸土寸金、空調調溫、港島景觀，港島景觀，不講究朝向不講究朝向純就朝向而言，選擇建議：純就朝向而言，選擇建議：p東南向東南

3、向 南向南向 西南向西南向 東向東向 東北向東北向 北向北向 西向西向 西北向西北向目前市場情況：目前市場情況：p自然景觀自然景觀 朝向朝向 小區(qū)景觀小區(qū)景觀 海景、湖景、山景、高爾夫景海景、湖景、山景、高爾夫景 中心花園、組團綠化中心花園、組團綠化p經典戶型經典戶型 市場上采用最多的為大多數(shù)市場上采用最多的為大多數(shù)業(yè)主認同業(yè)主認同的的經得起專業(yè)、市場挑剔的少缺陷戶型經得起專業(yè)、市場挑剔的少缺陷戶型p創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型 有獨創(chuàng)性的為有獨創(chuàng)性的為市場接受市場接受的新型實用戶型的新型實用戶型類型類型優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點備注備注 點式點式可一梯多戶 1.容積率可充分利用2.建筑風格富于變化3.室外管道便于

4、安排4.對場地要求不高5 . 便于戶型布置6 . 結構穩(wěn)定性強 1.通風差2.戶型間可能產生對視，影響私密性 1.高層建筑常采用2. 高密度居住區(qū)域或高地價住宅區(qū)多采用 板式板式一般一梯二戶1 .通風采光好，易形成穿堂風2 .朝向好，可做到戶戶向陽3 . 私密性好1 .總平面布置呆板，顯得沒有檔次（兵營式排列） 1. 多層較常使用2.大戶型高檔住宅采用 點式聯(lián)體點式聯(lián)體一般用于一梯四戶平面拼接1 .便于圍合布置，土地利用率高2 .部分戶型能南北通透3 .可做到戶戶向陽1 .處理不好,易形成東西向房2 .圍合太死,對區(qū)內通風不利，且易形成回聲等噪音影響1 .南方城市較常用p一梯八戶一梯八戶優(yōu)點優(yōu)

5、點缺點缺點1.戶型方正,實用率高2.有陽臺、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房銷售壓力小1.東、西戶型廚房離大門較遠2.電梯廳、消防樓梯不能通風采光p一梯八戶一梯八戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.臥室、客廳采光通風好2.每戶有陽臺3.方正實用、通風采光4.電梯廳、消防樓梯能通風采光1.實用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點p一梯六戶一梯六戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向2.多數(shù)房間方正3.電梯廳、消防樓梯能通風采光4. A、F戶型南北通透1. A、F、C、D戶型客廳欠方正 p一梯四戶一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.所有房間方正實用2.戶戶向南3.所有房間均能通風采光4. E、G戶型南北

6、通透5.消防樓梯通風采光1. E、G戶型客廳采光面較小2.無生活陽臺（可添加）3.電梯廳不能通風采光p一梯四戶一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.大部主要產品房間方正實用2.戶戶向南3.所有房間均能通風采光4.戶戶有玄關5.人流通道互不干擾6.電銻廳、消防樓梯通風采光1. 1、2戶型廚房不方正（無大礙）p一梯四戶一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.所有房間方正實用2.戶戶向南、戶戶有陽臺3.所有房間均能通風采光4. A、D戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風采光1.實用率稍低2.管道外露影響建筑外立面3. C、B戶型餐廳較小(若建筑改為高層、增加電梯數(shù)可改觀)p一梯三戶一梯三戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.

7、戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實用4.電梯廳、消防樓梯通風采光1.北二套房工作陽臺與生活陽臺 混用2.電梯廳間接通風采光p一梯二戶一梯二戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實用3.消防樓梯通風采光1. 電梯廳不能通風采光p一梯二戶一梯二戶( 紫荊苑 ） 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向、南北通透戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實用所有房間方正實用3.餐廳獨立且通風采光餐廳獨立且通風采光3.電梯廳、消防樓梯通風采光電梯廳、消防樓梯通風采光1.對土地要求高（東西向有充足地塊對土地要求高（東西向有充足地塊條件）條件）p一梯二戶一梯二戶p一梯十戶以上一梯十戶以上

8、優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.一房、二房戶型所有房間方正實用,所有住人房采光充分，景觀面大2.所有房間均能自然通風采光3.電梯廳、消防樓梯通風采光1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊 張與環(huán)境的干擾可想而知2.單間戶型不方正p三錯層三錯層 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.增加使用面積2.豐富室內空間3.客廳3.9米層高增加空間高度1.適應大戶型采用2.不適應老年人、幼童、孕婦、病人等居住使用p高廳組合高廳組合復式上層復式下層 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.豐富室內空間2.客廳4.2米層高增加了客廳空間高度3.主人房設在上層,私密性強1.適合較大戶型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米pSOHOSOHO 優(yōu)點優(yōu)點 缺點

9、缺點1.類別墅居住單元2.空間豐富1. 70的戶型作躍式設計，有點勉為其難p雙拼戶型雙拼戶型 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.具有雙拼的可能性，使戶型具有客戶選擇的靈活性2.應為“創(chuàng)新意識”的戶型，在設計時即考慮今后有雙拼可能1.兩套房雙拼之間的梁底高度須有保證（扁梁、大板、高層高）C、D戶型68 ，雙拼成136 五房戶型A、B戶型55 ，雙拼成110 四房戶型 戶型性能標準戶型性能標準豪宅豪宅大戶型大戶型中戶型中戶型小戶型小戶型 主臥室主臥室使用面積（ ）16 14 12 10 其它臥室其它臥室使用面積 14 12 9 7 小臥室小臥室使用面（） 12 10 8 7 客廳客廳使用面積（） 30 25

10、12 10 客廳客廳開間（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客廳客廳實墻面長度（m） 5 4.2 3 3 餐廳餐廳使用面積（）16 12 8 6 餐廳餐廳采光通風狀況 采光通風 采光通風 生活陽臺生活陽臺進深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2 戶型性能標準戶型性能標準豪宅豪宅大戶型大戶型中戶型中戶型小戶型小戶型服務陽臺進深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 儲藏間使用面積（） 4 3 1廚房使用面積（） 8 6 4 3廚房凈寬（m） 2.1 1.8 1.8 1.5廚房廚具操作面長（m） 3 2.7 2.4 2.1單間衛(wèi)生間使用面積（） 3.5 2雙衛(wèi)生間總使用面積（） 8 7 6.5

11、三衛(wèi)生間總使用面積（） 10 9層 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8客戶在購房時考慮居室各部分的客戶在購房時考慮居室各部分的優(yōu)先順序：優(yōu)先順序：p客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）p主臥室：合理性（面積、采光）、私密性p餐廳：相對獨立，通風采光p廚房：寬敞實用，有服務陽臺p衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性p次臥室：作書房、客房適宜p陽臺：觀景陽臺的休閑性、觀賞性，生活陽臺的實用p住宅的住宅的“八大八大”使用功能使用功能n 起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習、陽臺學習、陽臺p住宅的住宅的“三類三類”空間空間n公共空間：客廳、餐廳、觀景陽臺公共空間：客

12、廳、餐廳、觀景陽臺n私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間間n服務空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲服務空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲藏間、生活陽臺藏間、生活陽臺 p動靜分區(qū)：動靜分區(qū)：活動區(qū)和休息區(qū)分開活動區(qū)和休息區(qū)分開n動區(qū)：動區(qū)：客廳、餐廳和廚房應靠近入戶門設置客廳、餐廳和廚房應靠近入戶門設置 n靜區(qū)靜區(qū) ：臥室、書房位置應比較深入臥室、書房位置應比較深入n動區(qū)與靜區(qū)之間：動區(qū)與靜區(qū)之間：衛(wèi)生間應方便使用，室內交通衛(wèi)生間應方便使用，室內交通線盡可能便捷線盡可能便捷p錯層設計最易實現(xiàn)“動靜分區(qū)”動動區(qū)區(qū)靜靜區(qū)區(qū)p平面戶型也可以作到“動靜分區(qū)”動區(qū)

13、動區(qū)靜區(qū)靜區(qū)p客廳：客廳：寬敞明亮、通風，有好朝向、好景觀開間不應小于3.6米，寬深比不大于1：2要留出擺放家具的穩(wěn)定空間 p臥室：臥室：主臥：應具有好的朝向,開間應不小于3米,面積應大于12, 且應帶有主衛(wèi)生間次臥：面積應不小于10p餐廳：餐廳：餐廳和客廳宜相對獨立既有關系又有分隔p廚房：廚房：廚房應緊鄰餐廳，宜帶一服務性陽臺p衛(wèi)生間：衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米p陽臺：陽臺：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成全透明或半透明p客廳、餐廳進深太大，浪費空間，采光差p除了大戶型豪宅以外，如何經濟、有效除了大戶型豪宅以外，如何經濟、有效地安排各功能房的面積、比例、關系，地安排各功能房的面積、比

14、例、關系，是是戶型設計、評價中應戶型設計、評價中應關注的主題之一關注的主題之一p各房室具有與其戶型相匹配的比例各房室具有與其戶型相匹配的比例p大戶型不應出現(xiàn)過小房間大戶型不應出現(xiàn)過小房間p主臥應明顯大于次臥主臥應明顯大于次臥p三戶室客廳與臥室的比例應把握在三戶室客廳與臥室的比例應把握在1 15 5：1 1以內以內p廚房面積過大(13 )，比次臥室大得多，甚至大過主臥面積。而小臥室僅7 。p室內四明室內四明 p明廳、明室、明廚、明衛(wèi)p公共空間通風采光公共空間通風采光p電梯廳p樓梯/消防樓梯p公共走道 新加坡住宅尤為講究公共場所的自然通風采光p一梯二戶的小高層，電梯廳、公共樓梯作到通風采光應不是難

15、題p一梯18戶能夠作到公共空間的通風采光，顯示出建筑師選用“蛙”式平面的苦心通風采光通風采光通風采光p客廳客廳u空間獨立：空間獨立：客廳開口不易過多，要有兩面完整客廳開口不易過多，要有兩面完整的墻的墻 u方正開闊：方正開闊：方正完整，是實用的布局開間至少方正完整，是實用的布局開間至少應大于應大于3.63.6米，但開間不宜大于米，但開間不宜大于5 5米米 u長寬比不應失調：長寬比不應失調：深度開間比不宜大于深度開間比不宜大于2 2：1 1u入口設玄關入口設玄關：入戶門廳（玄關）入戶門廳（玄關）是是住宅內外的住宅內外的空間過渡避免內廳被外人一目了然，保障私密性空間過渡避免內廳被外人一目了然，保障私

16、密性 p客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具。p餐廳餐廳 u相對獨立相對獨立：餐廳和客廳空間宜相對獨立；餐廳和客廳空間宜相對獨立；餐廳和客廳既有關系又有分隔；餐廳至少要有餐廳和客廳既有關系又有分隔；餐廳至少要有兩面墻夾一角兩面墻夾一角。u與廚房應有關聯(lián)又獨立成區(qū)：與廚房應有關聯(lián)又獨立成區(qū)：西式西式廚房與餐廳在空間上實現(xiàn)一體化廚房與餐廳在空間上實現(xiàn)一體化 p左圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎沒有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳顯得更加局促。p右圖經修改后既有玄關有使餐廳相對獨立，但與廚房之間交通不流暢。p餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角

17、(兩面墻夾角)，周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用。p餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨立，便于使用。p餐廳獨立，又能通風采光，其優(yōu)點不言自明p廚房廚房 u應靠近餐廳 u離大門不要太遠（進出雜物多）u直接對外采光通風 u廚具按洗、切、燒的順序合理布置 u有一定長度的柜臺擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設備 u廚、廁最好不要做緊鄰 主臥室主臥室u擴大主臥室的面積，房間進深可以適當增 加u最好有好的朝向 （南向），比客廳的南向要求更甚u大戶型的主臥室應帶一個專用衛(wèi)生間 u進入式衣帽間（WALKINCLOSET）的出現(xiàn)，使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢 p次臥室次臥室 u面積宜大于10u按照生

18、活起居方便的要求，臥室位置要求深一些 p衛(wèi)生間衛(wèi)生間 u應有明窗通風和采光 u公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利u僅有一個衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室p儲藏室（工人房）儲藏室（工人房） u對于面積標準較高的戶型應設儲蓄空間 u全封閉獨立進入式空間，面積在3平方米以上 p陽臺陽臺u保證客廳有良好的視野和采光 u客廳不設陽臺，而在主臥設陽臺，則生活中的晾衣、休閑將通過主人的臥室，會干擾主人的私密性 p風水的市場性風水的市場性u廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建人，對住宅的選擇，無論是城市、農村都極信風水；u生意人、官員較為看重風水問題p尊重而不迷信尊重而不迷信