廣西福景集團(tuán)福景花園項目投資估算及資金籌措運作方案

1、福景集團(tuán)福景花園工程投資估算及資金籌措運作方案【第十二局部 福景花園投資可行性研究報告及融資方案】廣西福景投資集團(tuán)投資開發(fā)中心編制2005年10月福景花園工程總介工程編號：福景花園 2005198號工程名稱：福景花園 總投資：萬元 樓面造價：元/總占地面積：126,000 建筑面積：305,712% 綠化率：30%建設(shè)單位：廣西福景投資集團(tuán)工程負(fù)責(zé)人：福景集團(tuán)總經(jīng)理編制單位：廣西福景投資集團(tuán)投資開發(fā)中心編制負(fù)責(zé)人：投資開發(fā)中心、總經(jīng)理 編制審核人：投資開發(fā)中心、副總經(jīng)理編制人：投資開發(fā)中心、經(jīng)理、首席投資師 編制日期：2005-10-9福景花園工程總本錢表編碼工程工程費用名稱造價或費用(萬元)

2、樓面造價(元/M2)百分比(%)1開發(fā)建設(shè)本錢81.56% 一、土地取得費22.54% 二、勘察、設(shè)計前期工程費用6.7% 三、建安工程建設(shè)費44.89% 四、室外配套工程費1.17% 五、管理費2.34% 六、開發(fā)期稅費0.07% 七、不可預(yù)見費3.89%2經(jīng)營資金8.83%3經(jīng)營稅金及附加8.16%4土地增值稅1.48%5工程總投資100%5.1 開發(fā)產(chǎn)品本錢81.56%5.2 經(jīng)營本錢18.45%福景花園工程本錢計算表編碼工程工程費用名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬元)樓面造價(元/M2)百分比(%)1.一、土地取得費22.54%1-1-1土地拍賣價款項21.87%1-2-1土

3、地契稅元、%0.66%1-3-6土地初始登記費10001平方米以上平方米0.01%1-4-1土地證工本費項0.01%2.二、勘察、設(shè)計前期工程費用6.7%2-1-1地質(zhì)勘察費平方米1.01%2-2-1建筑設(shè)計費平方米0.7%2-3-1-1城市維護(hù)建設(shè)費一類住宅平方米2.1%2-3-1-2城市維護(hù)建設(shè)費一類商業(yè)平方米0.64%2-4-1新型建材開展基金平方米0.37%2-5-1散裝水泥專項資金平方米0.1%2-6-1消防建設(shè)費平方米0.14%2-7-1測量、放樣、排污費平方米0.06%2-8-1監(jiān)理費平方米0.74%2-9-1質(zhì)量監(jiān)督、平安保險費平方米0.88%3.三、建安工程建設(shè)費44.89%

4、3-1-1樁根底工程平方米2.77%3-2-1土建工程平方米39.19%3-3-1室內(nèi)供電、供水等線路等線路安裝平方米1.62%3-4-1電梯工程項1.32%4.四、室外配套工程費1.17%4-1-1道路工程費平方米0.08%4-2-1室外供水管網(wǎng)工程費米0.38%4-3-1室外排污管網(wǎng)工程費米0.37%4-4-1綠化工程工程費平方米0.28%4-5-1圍墻建設(shè)費米0.05%4-6-1路燈工程費項0.04%ZJF直接費(1.+2.+3.+4.+5.共5項的和)77.61%5.五、管理費2.34%管理費元、%2.34%6.六、開發(fā)期稅費0.07%6-1-1建筑面積測量費平方米0.04%6-2-1

5、登記費平方米0.03%7.七、不可預(yù)見費3.89%不可預(yù)見費元、%3.89%JJF間接費(6.+7.+8.+9.+10.+11.共6項的和)3.95%ZZJ開發(fā)建設(shè)本錢(直接費+間接費)81.56%福景花園工程銷售本錢計算表編碼工程工程費用名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬元)樓面造價(元/M2)百分比(%)1.廣告費元、%4.42%2.籌劃費用元、%4.42%3.營業(yè)稅及附加元、%8.16%合計16.98% 匯總1:經(jīng)營資金8.83% 匯總2:經(jīng)營稅金及附加8.16%福景花園工程銷售收入表序號樓層、單元或樓房名稱計量單位單價建筑面積(M2)工程套數(shù)銷售收入(萬元)1.多層住宅元/27

6、00177902.高層住宅元/30002142123.商業(yè)元/8000305004.停車場元/套80000500合計福景花園工程銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表序號工程名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1銷售收入2經(jīng)營稅金及稅金附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加福景花園工程投資總方案表序號工程工程費用名稱本錢(萬元)合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1開發(fā)建設(shè)本錢 一、土地取得費 二、勘察、設(shè)計前期工程費用 三、建安工程建設(shè)費 四、室外配套工程費 五、管理費 六、開發(fā)期稅費 七、不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5工程總投資5.1 開發(fā)產(chǎn)品本錢5.2 經(jīng)營本錢

7、福景花園工程開發(fā)建設(shè)投資方案表序號工程工程費用名稱本錢(萬元)合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1.一、土地取得費1-1-1土地拍賣價款1-2-1土地契稅1-3-6土地初始登記費10001平方米以上1-4-1土地證工本費2.二、勘察、設(shè)計前期工程費用2-1-1地質(zhì)勘察費2-2-1建筑設(shè)計費2-3-1-1城市維護(hù)建設(shè)費一類住宅2-3-1-2城市維護(hù)建設(shè)費一類商業(yè)2-4-1新型建材開展基金2-5-1散裝水泥專項資金2-6-1消防建設(shè)費2-7-1測量、放樣、排污費2-8-1監(jiān)理費2-9-1質(zhì)量監(jiān)督、平安保險費3.三、建安工程建設(shè)費3-1-1樁根底工程3-2-1土建工程3-3-1室內(nèi)供電、供水

8、等線路等線路安裝3-4-1電梯工程4.四、室外配套工程費4-1-1道路工程費4-2-1室外供水管網(wǎng)工程費4-3-1室外排污管網(wǎng)工程費4-4-1綠化工程工程費4-5-1圍墻建設(shè)費4-6-1路燈工程費ZJF直接費5.五、管理費5-1-1管理費6.六、開發(fā)期稅費6-1-1建筑面積測量費6-2-1登記費7.七、不可預(yù)見費7-1-1不可預(yù)見費JJF間接費ZZJ開發(fā)建設(shè)本錢福景花園工程銷售投資方案表序號工程工程費用名稱本錢(萬元)合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1.廣告費2.籌劃費用3.營業(yè)稅及附加合計 匯總1:經(jīng)營資金 匯總2:經(jīng)營稅金及附加福景花園工程分期投資方案表序號工程工程費用名稱本錢(

9、萬元)合計(萬元)第1期第2期第3期1開發(fā)建設(shè)本錢 一、土地取得費 二、勘察、設(shè)計前期工程費用 三、建安工程建設(shè)費 四、室外配套工程費 五、管理費 六、開發(fā)期稅費 七、不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5工程總投資5.1 開發(fā)產(chǎn)品本錢5.2 經(jīng)營本錢福景花園工程投資分類表序號工程工程費用名稱本錢(萬元)合計(萬元)商業(yè)多層住宅高層住宅停車場1開發(fā)建設(shè)本錢 一、土地取得費 二、勘察、設(shè)計前期工程費用 三、建安工程建設(shè)費 四、室外配套工程費 五、管理費 六、開發(fā)期稅費 七、不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5工程總投資5.1 開發(fā)產(chǎn)品本錢5.3 經(jīng)營本錢福景花園工程資金

10、籌措方案表序號工程名稱本錢(萬元)合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1投資方案2資金籌措方案 資本金2.2 銷售收入福景花園工程損益表序號工程名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1經(jīng)營收入 銷售收入2開發(fā)建設(shè)本錢 商品房分?jǐn)偨?jīng)營本錢3經(jīng)營資金6經(jīng)營稅金及附加8土地增值稅9利潤總額10所得稅11稅后利潤 盈余公積金 公益金 應(yīng)付利潤稅前全投資投資利潤率%稅后全投資投資利潤率%稅前資本金投資利潤率%稅后資本金投資利潤率%福景花園工程全投資現(xiàn)金流量表序號工程名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1現(xiàn)金流入 銷售收入2現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資(不含利息) 經(jīng)營資金 經(jīng)營稅金及附

11、加2.6 土地增值稅2.7 所得稅3凈現(xiàn)金流量(稅前)4累計凈現(xiàn)金流量(稅前)5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=20%)(稅前)6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=20%)(稅前)7凈現(xiàn)金流量(稅后)8累計凈現(xiàn)金流量(稅后)9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=20%)(稅后)10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=20%)(稅后)稅前財務(wù)內(nèi)部收益率(%)財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)靜態(tài)回收期(年)動態(tài)回收期(年)稅后財務(wù)內(nèi)部收益率(%)財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)靜態(tài)回收期(年)動態(tài)回收期(年)福景花園工程資本金現(xiàn)金流量表序號工程名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1現(xiàn)金流入 銷售收入2現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資(不含利息) 經(jīng)營

12、資金 經(jīng)營稅金及附加2.6 土地增值稅2.7 所得稅3凈現(xiàn)金流量(稅前)4累計凈現(xiàn)金流量(稅前)5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=20%)(稅前)6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=20%)(稅前)7凈現(xiàn)金流量(稅后)8累計凈現(xiàn)金流量(稅后)9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=20%)(稅后)10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=20%)(稅后)稅前財務(wù)內(nèi)部收益率(%)財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)靜態(tài)回收期(年)動態(tài)回收期(年)稅后財務(wù)內(nèi)部收益率(%)財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)靜態(tài)回收期(年)動態(tài)回收期(年)福景花園工程資本來源與應(yīng)用表序號工程名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1資金來源 銷售收入1.3 自有資金2資金運

13、用 開發(fā)建設(shè)投資(不含利息) 經(jīng)營資金2.3 經(jīng)營稅金及附加2.4 土地增值稅2.5 所得稅2.6 應(yīng)付利潤3盈余資金4累計盈余資金福景花園工程資產(chǎn)負(fù)債表序號工程名稱資產(chǎn)負(fù)債(萬元)備注1資產(chǎn) 流動資金 應(yīng)收帳款 流動負(fù)債總額 應(yīng)付賬款負(fù)債小計 所有者權(quán)益 資本金 盈余公積金1. 資產(chǎn)負(fù)債率(%)2. 流動比率(%)3. 速動比率(%)福景花園工程損益表投資分類序號工程工程費用名稱合計(萬元)商業(yè)多層住宅高層住宅停車場其它1經(jīng)營收入 銷售收入2工程本錢 開發(fā)建設(shè)本錢 經(jīng)營資金2.3 經(jīng)營稅金及附加2.4 土地增值稅3利潤總額福景花園工程多方案經(jīng)濟(jì)分析表序號工程名稱計量單位根本方案方案1方案2方

14、案3方案4方案5方案61土地拍賣價款萬元 土地拍賣單價元/M2 土地拍賣單價萬元/畝 土地拍賣價款占比例%2工程總本錢萬元3資金籌措萬元 資本金萬元3.2 銷售收入萬元4經(jīng)營總收入萬元 銷售收入萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%稅后資本金財務(wù)

15、內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%福景花園工程多方案經(jīng)濟(jì)分析表序號工程名稱計量單位根本方案方案7方案8方案9方案10方案11方案121土地拍賣價款萬元 土地拍賣單價元/M2 土地拍賣單價萬元/畝 土地拍賣價款占比例%2工程總本錢萬元3資金籌措萬元 資本金萬元3.2 銷售收入萬元4經(jīng)營總收入萬元 銷售收入萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資

16、靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%福景花園工程多方案經(jīng)濟(jì)分析表序號工程名稱計量單位根本方案方案13方案14方案15方案16方案17方案181土地拍賣價款萬元 土地拍賣單價元/M2 土地拍賣單價萬元/畝 土地拍賣價款占比例%2工程總本錢萬元3資金籌措萬元 資本金萬元3.2 銷售收入萬元4經(jīng)營總收入萬元 銷售收入萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元

17、稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%福景花園工程多方案經(jīng)濟(jì)分析表序號工程名稱計量單位根本方案方案19方案20方案21方案22方案23方案241土地拍賣價款萬元 土地拍賣單價

18、元/M2 土地拍賣單價萬元/畝 土地拍賣價款占比例%2工程總本錢萬元3資金籌措萬元 資本金萬元3.2 銷售收入萬元4經(jīng)營總收入萬元 銷售收入萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金

19、靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%福景花園工程多方案經(jīng)濟(jì)分析表序號工程名稱計量單位根本方案方案25方案26方案27方案28方案29方案301土地拍賣價款萬元 土地拍賣單價元/M2 土地拍賣單價萬元/畝 土地拍賣價款占比例%2工程總本錢萬元3資金籌措萬元 資本金萬元3.2 銷售收入萬元4經(jīng)營總收入萬元 銷售收入萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%

20、稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%福景花園工程多方案經(jīng)濟(jì)分析表序號工程名稱計量單位根本方案方案31方案32方案33方案34方案35方案361土地拍賣價款萬元 土地拍賣單價元/M2 土地拍賣單價萬元/畝 土地拍賣價款占比例%2工程總本錢萬元3資金籌措萬元 資本金萬元3.2 銷售收入萬元4經(jīng)營總收入萬元 銷售收入萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic

21、=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%福景花園工程利潤臨界點(盈虧平衡)分析表序號變化因素根本方案工程本錢(萬元)根本方案經(jīng)營收入(萬元)利潤率5.00%利潤率10.00%利潤率15.00%利潤率20.00%利潤率30.0

22、0%1工程本錢(投資)2經(jīng)營收入(經(jīng)營數(shù)量.經(jīng)營單價)福景花園工程敏感性分析表方案名稱序號工程名稱計量單位根本數(shù)變化1變化2變化3變化4變化5根本方案1土地拍賣價款萬元 土地拍賣單價元/M2 土地拍賣單價萬元/畝 土地拍賣價款占比例%2工程總本錢萬元3資金籌措萬元 資本金萬元3.2 銷售收入萬元4經(jīng)營總收入萬元 銷售收入萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元全投資靜態(tài)回收期年全投資動態(tài)回收期年全投資投資利潤率%稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=20%)萬元資本金靜態(tài)回收期年資本金動態(tài)回收期年資本金投資利潤率%土地拍賣最高限價方案基準(zhǔn)(期望)收益率%1土地拍賣價款臨界點萬元 土地拍賣單價元/M2 土地拍賣單價萬元/畝 土地拍賣價款占比例%2工程總本錢萬元3資金籌措萬元 資本金萬元3.2 銷售收入萬元4經(jīng)營總收入萬元 銷售收入萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic