經(jīng)營管理(模擬試題卷)

1、一、單項選擇題（共60題，每題1分，選出每題的備選答案中最符合題意的選項）1. 某寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應，該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。     a甲級     b乙級     c丙級     d三級 答案：c2. 在一個大型城市中，某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米，內(nèi)設置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業(yè)的各類

2、專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲，有效商業(yè)服務半徑達200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。 l    a區(qū)域購物中心     b市級購物中心     c地區(qū)購物中心     d居住區(qū)商場 答案：a3. 一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上，稱為（    ）。a花園公寓  b錯層公寓  c復式公寓  d單間公寓答案：c解析：復式公寓(一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上)、花園

3、公寓(公寓建筑中底層能通向后院或花園的住宅)和單間公寓(由單獨的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅)。4. 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作不包括（    ）。a. 物業(yè)保險管理     b. 設施設備管理c. 日常維修和維護  d. 決策分析答案：d5. （    ）是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。 a. 不可移動性b. 適應性c. 各異性d. 相互影響性答案：b解析：應掌握房地產(chǎn)投資的特性：位置固定性或不可移動性、壽命周期長、適應性、各異性、政策

4、影響性、專業(yè)管理依賴性和相互影響性。 6-106. (    )是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收益大于零的持續(xù)時間。a使用壽命b自然壽命    c設計壽命d經(jīng)濟壽命答案：d7. 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)投資之弊的是（    ）。a流動性差b投資數(shù)額巨大 c投資建設期長d投資回收期長  答案：c解析：房地產(chǎn)投資之利在于(1)相對較高的收益水平 (2)能夠得到稅收方面的好處 (3)易于獲得金融機構的支持(4)能抵消通貨膨脹的影響 (5)提高投資者的資信等級。房地產(chǎn)投資之弊 (1)流動

5、性差(2)投資數(shù)額巨大 (3)投資回收期較長 (4)需要專門的知識和經(jīng)驗。8. （    ）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。a. 通貨膨脹風險b. 市場供求風險c. 周期風險d. 變現(xiàn)風險答案：a解析：又稱購買力風險9.下列選項中不屬于或然損失風險的是（    ）。a.火災b.風災c.核輻射d.戰(zhàn)爭答案：d解析：或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。還包括洪水、地震等。10. 關于資金的時間價值下列論述，不正確的是（    ）。

6、a不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值b同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有相同的價值c從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償。d銀行利息是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式答案：b 11-1511.我國的（    ）是按照復利計算利息的。a. 個人定期儲蓄存款b. 國庫券c. 個人活期儲蓄存款d. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款答案：d解析：我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。12. （1i）n稱為（    ）。a. 一次支付終值系數(shù)b.

7、一次支付現(xiàn)值系數(shù)c. 等額支付序列現(xiàn)值系數(shù)d. 等額支付序列終值系數(shù)答案：a13.某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為30萬元，第10年末的凈轉(zhuǎn)售收入為500萬元，如果折現(xiàn)率為12%，則該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為（    ）。a. 198.62b. 289.37c. 330.49d. 409.26答案：c解析：已知a=30萬元，n=10,f10=500萬元，i=12%則該寫字樓項目收益現(xiàn)值為：=330.49萬元本題為教材第50頁例題【3-3】的同類型題，教材中其他的幾道例題也應掌握。14. 下列關于設備磨損的表述，不正確的是（ 

8、0;  ）。a.設備有形磨損是設備在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損b.由于社會經(jīng)濟技術環(huán)境變化造成的設備貶值是設備有形磨損c.設備有形磨損使設備精度降低，設備最終喪失使用價值d.無形磨損不表現(xiàn)為設備原始價值的貶值答案：b15. 設備更新的核心工作，是確定設備的（    ）。a. 經(jīng)濟壽命b. 物理壽命c. 自然壽命d. 技術壽命答案：a16. 某投資者向銀行貸款4000萬元，期限為3年，年利率為10%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度單利付息，到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額為（   ）萬元。a400 

9、      b640        c 1200       d 1420 答案：c解析：已知i=10%/4=2.5%,n=3×4=12利息=4000×2.5%×12=1200（萬元）17. 某筆貸款按月還本付息，年利率12%，每月計息一次，則名義利率和實際利率分別是（    ）。a. 12%，1%    b. 1%，12%&#

10、160;   c. 12.68%，12%    d. 12%，12.68%答案：d解析：實際利率=（1+12%/12）12-1=12.68% 18. 在所有的設備使用期限中，能使設備（    ）最低的那個使用期限，就是設備的經(jīng)濟壽命a. 年等額設備購置成本b. 年等額設備運營費用c. 年等額總成本d. 年等額資產(chǎn)恢復成本答案：c19. 下列選項中，（    ）不是清償能力指標。a. 資產(chǎn)負債率  b. 借款償還期  c. 償債備付率  d. 現(xiàn)金

11、回報率  答案：d20. 某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/，出租的年末凈收益為330元/。假設折現(xiàn)率為10，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2，則該期房目前的價格是（    ）元/。a. 3268b. 2976c. 2865d. 2934答案：d解析：期房價格現(xiàn)房價格預期從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償該期房目前的價格計算如下：=2934(元) 21-2521. 下列物業(yè)的評估中，不適宜用市場比較法的是(    )。a物業(yè)開發(fā)用地   b普通商品住宅&#

12、160;  c教堂   d標準廠房   答案：c解析：市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。22. 某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5。則該宗物業(yè)的正常成交價格是（    ）元/。a. 2500&#

13、160;   b.2450    c.2368   d.2670答案：a解析：該宗物業(yè)的正常成交價格求取如下：                                    

14、;               =2500(元/)同時，應掌握另外一個公式：23. 下列關于重新購建價格的概念的理解錯誤的是（    ）。a. 重新購建價格是估價時點時的價格b. 重新購建價格是客觀的價格c. 建筑物的重新購建價格是估價時點狀況下的價格d. 土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格答案：c解析：建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格24. 一般而言，物業(yè)的(    )可以反映物業(yè)價

15、格水平的高低。a保留價    b總價格  c起價    d單位價格答案：d 25. 一個別墅區(qū)附近興建了一座垃圾處理廠，該別墅區(qū)的物業(yè)價值下降，這是一種(    )。a自然折舊    b物質(zhì)折舊    c功能折舊    d經(jīng)濟折舊答案：d 26-3026. 在房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中，（    ）是投資者最敏感的問題。a. 經(jīng)濟環(huán)境b. 政治環(huán)境c. 金融環(huán)境

16、d. 法律制度環(huán)境答案：b27. 總量結構是從（    ）出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差異。a房地產(chǎn)市場整體        b經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)c房地產(chǎn)市場發(fā)育情況    d各地房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展答案：a28. 下列不屬于市場需求特點的是（    ）。a缺乏彈性   b廣泛性c多樣性d需要借助金融信貸機構來進行融資答案：a 29.空置率分析是（    ）

17、的內(nèi)容。a供給分析    b需求分析     c競爭分析    d市場占有率分析答案：a30. 某城市2004年存量商品住房的吸納周期為2.5年，則該城市同期存量商品住房的吸納率是（）。  a.40     b.50%     c.60%     d.70% 答案：a解析：吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。 31-3531.物業(yè)管理中的（ 

18、0;  ）是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術層次的計劃。a.年度計劃b.中短期計劃c.中長期計劃d.遠景規(guī)劃答案：a32. 一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于（    ）。a物業(yè)服務費的多少   b業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度c物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級   d行業(yè)標準答案：b33. 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于（    ）。a業(yè)主的態(tài)度     b物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級   c業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的關系d物業(yè)服務水平答案：a34

19、. 按房屋租賃期限劃分，物業(yè)租賃可分為（    ）。a居住用房租賃和非居住用房租賃  b定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃c公房租賃和私房租賃  d國內(nèi)租賃和涉外租賃答案：b35. 房屋租賃實行登記備案制度， 簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后(    )日內(nèi)，持有關證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。a. 15    b.30    c.20    d.60答案：b36. 物業(yè)租

20、賃管理模式中，（    ）模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。a包租轉(zhuǎn)租和委托管理      b出租代理和委托管理c包租轉(zhuǎn)租和出租代理  d包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理答案：c37. 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，修繕責任由（    ）承擔。a出租方 b承租方  c轉(zhuǎn)租方  d雙方當事人在合同中約定答案：d解析：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。38. 下列選項中，（&

21、#160;   ）不是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用。a直接人工費     b間接費用  c直接材料費     d財務費用答案：d39. （    ）是指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。a. 機會成本b. 估計成本c. 沉沒成本。d. 可緩成本答案：c40. 下列哪項不是人工費包括的費用（      ）。a社會保險費    b加班費

22、0;  c通訊費   d工服洗滌費答案：c解析：人工費包括管理服務人員的工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費以及加班費和服裝費等。 41-4541. （    ）是傳統(tǒng)的預算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務結構和業(yè)務數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。a固定預算  b彈性預算  c零基預算  d滾動預算和概率預算答案：a42. 前期物業(yè)服務合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，（    ）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同。a.

23、施工單位b. 業(yè)主委員會c. 物業(yè)建設單位d. 業(yè)主答案：c43. 下列選項中，不屬于物業(yè)服務合同的法律特征的是（    ）。a. 物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提b. 物業(yè)服務合同是有償?shù)腸. 物業(yè)服務合同是單務合同d. 物業(yè)服務合同是勞務合同答案：c解析：物業(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同。44. 公眾責任保險，是一種（    ）保險，它承保的是投保人的損害賠償責任，沒有實際標的。a有形財產(chǎn)  b無形財產(chǎn)  c固定資產(chǎn)   d動產(chǎn)答案：b45. 火災保險費率的計算方法有分類法和（

24、    ）兩種a分層法    b分部法   c分項法    d表定法答案：d 46-5046. （    ）是目前物業(yè)管理活動廣泛采用的招標方式。a公開招標 b無限競爭性公開招標 c邀請招標  d協(xié)議招標答案：c47. 保險金額和保險費的確定，是根據(jù)(    )以及物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主的財務預算狀況來確定的。a. 風險帶來損失程度b. 物業(yè)的市場價值c. 賠償限額d. 保險責任答案：a48.（ &#

25、160;  ）是財務分析的最基本和最主要的形式。a. 現(xiàn)狀分析b. 潛力分析c. 專題分析d. 趨勢分析答案：a49. 一套完整的會計報表由（    ）組成。a會計報表和文字參考   b主表和附表c會計報表附注和財務情況說明書    d企業(yè)會計制度規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報告答案：b解析：50. 在定量指標評價標準中，較低值及以上的標準系數(shù)為（    ）。a1    b 0.8     c0.6 

26、;   d0.4答案：d 51-5551. 物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化是寫字樓物業(yè)管理的（     ）。a經(jīng)營目標   b服務目標   c管理目標    d微觀目標答案：c52. 物業(yè)管理師通常要努力進行市場宣傳以使物業(yè)達到一個較為理想的租金水平,一般來說，對于中低檔寫字樓物業(yè)選擇(    )是不合適的。a. 網(wǎng)絡b. 報紙上的分類廣告c. 物業(yè)顧問機構的期刊d. 電視答案：d53. 寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計算

27、基礎，可出租面積是（    ）加上分攤公用建筑面積。a. 建筑面積b. 出租單元內(nèi)建筑面積c. 可出租面積d. 單元內(nèi)使用面積答案：b54.(    )是高層寫字樓消防安全工作的核心。a. 有效發(fā)揮自動消防系統(tǒng)的功能b. 嚴密規(guī)范的消防責任制c. 對防火避難層任何單位不得占用d. 對租戶要進行消防知識宣傳教育答案：a55. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價，要與寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的目標體系相結合，下列選項中，（    ）不是績效評價的主要指標。a. 服務滿意度b. 物業(yè)經(jīng)濟指標c. 物業(yè)品牌化d. 物業(yè)出租率

28、答案：d 56-6056. 零售商業(yè)物業(yè)要引入很多不同類型的零售店入住，其理論依據(jù)是（    ）。a集聚效應理論   b需求外部效應理論   c同類零售店聚集理論   d中心地理論答案：d57. （    ）是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。a聲譽  b租戶組合與位置分配  c財務能力  d企業(yè)實力答案：a58. （    ）是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績不相關的一個最低收入。a物業(yè)管理費&

29、#160;  b百分比租金   c基礎租金   d代收代繳費用答案：c59. 某租戶的基礎租金為15萬元/月，如果營業(yè)額的5%作為百分比租金，則只有當月營業(yè)額超過(    )萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。a. 200    b.300    c.240    d.350    解析：15萬元/5%=300萬元60. （    ）是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起

30、因。a房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫  b企業(yè)投資失敗  c經(jīng)濟周期變化  d企業(yè)財務壞賬答案：c二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用(    )的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。a. 物業(yè)管理b. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理c. 設施管理d. 房地產(chǎn)組合投資管理e. 市場管理答案：abcd2. 通過進行房地產(chǎn)投資，投資

31、者可以（    ）。a. 獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽b. 獲得較高的收益和資本增值c. 可以降低其投資組合的總體風險d. 抵抑通貨膨脹的影響e. 享受稅收的優(yōu)惠政策答案：abcd解析：房地產(chǎn)投資的主要目的是使其財富最大化。3. 房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括(    )。a. 購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票b. 購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份c. 房地產(chǎn)置業(yè)投資d. 房地產(chǎn)開發(fā)投資e. 購買房地產(chǎn)抵押支持證券答案：abe解析：房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)間

32、接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金(reits)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(mbs)等。同時應掌握各種形式的特點。4. 利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的影響有（    ）。a. 導致房地產(chǎn)實際價值的折損b. 導致房地產(chǎn)實際價值的增加c. 加大投資者的債務負擔d. 減少投資者的債務負擔e. 不會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響答案：ac解析：利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。

33、0;   5. 下列關于系統(tǒng)風險和個別風險的表述，正確的有（    ）。a系統(tǒng)風險是指周期風險b較之個別風險，系統(tǒng)風險不易判斷和控制c或然損失風險屬于個別風險d變現(xiàn)風險屬于個別風險e時間風險屬于個別風險 答案：be解析：房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。個別風險包括收益現(xiàn)金流風險、未來經(jīng)營費用風險、資本價值風險、比較風險、時間風險和持有期風險。 6-106. 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定

34、時期各時點上實際發(fā)生的（    ）叫做現(xiàn)金流量。a. 資金流出b. 資金流入c. 資金投入d. 資金現(xiàn)值e. 資金終值答案：ab7. 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入主要包括（    ）。a. 銷售收入b. 出租收入c. 還本付息d. 利息收入e. 貸款本金收入答案：abde解析：對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等；現(xiàn)金流出包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。8. 下列關于名義利率與實際利率關系的說法正確的是（    ）。a. 實際利率

35、比名義利率更能反映資金的時間價值b. 名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大c. 當每年計息周期數(shù)m1時，名義利率與實際利率相等d. 當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率e. 當每年計息周期數(shù)m時，名義利率r與實際利率i的關系為ier1答案：abce解析：當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率9. 物業(yè)價格的特征包括（    ）。a. 物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大b. 物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)實物的價格c. 物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金d. 物業(yè)價格形成的時間較長e. 物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響

36、答案：acde解析：物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權益的價格。10. 下列關于投資價值與市場價值的說法中，正確的是（    ）。a. 某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值b. 物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點)的價值c. 市場價值是客觀的、非個人的價值d. 投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值e. 在某一時點，投資價值是惟一的，而市場價值會因投資者的不同而不同答案：abcd解析：在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同 

37、11-1511.下列選項中，屬于非正常交易情況的是（    ）。a. 急于出售或急于購買的交易b. 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易c. 交易稅費非正常負擔的交易d. 受債權債務關系影響的交易e. 過去有過業(yè)務往來的當事人之間的交易答案：abcd解析：除此之外，還有利害關系人之間的交易、交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易、相鄰物業(yè)的合并交易12. 年限折舊法是根據(jù)建筑物的(    )來求取建筑物折舊的方法 a經(jīng)濟壽命    b有效年齡    c剩余自然壽

38、命d自然壽命    e實際年齡答案：ab13. 物業(yè)位置分析是市場分析中的重要內(nèi)容,對不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同,商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，主要取決于（    ）。a. 周圍人口密度b. 交通、通信的方便程度c. 居民的購買力水平和消費習慣d. 市政公用和公建配套設施完備的程度e. 環(huán)境因素答案：abc14. 房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟活動形式，它具有（    ）特征。a. 承租人擁有的是房屋的占有權、使用權和處分權b. 房屋租賃的標的是作為特定物的房屋c. 房屋租賃關系是一種經(jīng)濟

39、要式契約關系d. 房屋租賃關系不因所有權的轉(zhuǎn)移而中止e. 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人答案：bcde解析：承租人擁有的是房屋的占有權、使用權和部分收益權15. 承租人的權利包括（    ）。a可以不經(jīng)出租人同意就轉(zhuǎn)租的權利  b有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權利c有要求保障居住安全的權利d有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權利e經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權利答案：bcde解析：承租人的權利，包括以下幾個方面：(1)有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權利。(2)有要求保障房屋安全的權利。對非人為的房屋與設備損壞，有權要求出租人維修、護養(yǎng)

40、。(3)出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權。(4)有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權利。(5)經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權利。 16-2016. 成本預算編制的基本要求有（   ）。a.成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)  b.成本預算要以成本計劃為基礎 c.成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證  d.成本預算要全面權衡，提高員工工作效率e.成本預算既要符合實際，又要適當留有余地答案：ace解析：編制成本預算時，必須遵循以下基本要求：成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)；成本預算要以各項定額為基礎；成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證；成本預算要全面權衡，提高資金使用效

41、益；成本預算既要符合實際，又要適當留有余地17. 前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理所不具有的一些內(nèi)容，比如（    ）等，因此具有一定的特殊性。a. 管理遺留掃尾工程b. 空置房出租c. 空置房屋看管d. 停車場管理e. 附屬設施設備的維修和養(yǎng)護答案：abc18. 物業(yè)管理績效評價以物業(yè)管理企業(yè)的（    ）方面的內(nèi)容作為評價重點。a盈利能力       b資產(chǎn)運營水平c償債能力    d市場競爭力   &#

42、160; e后續(xù)發(fā)展能力答案：abce19. 寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有（    ）。a租戶組合與位置分配   b租戶的商業(yè)信譽和財務狀況   c物業(yè)的周邊環(huán)境d所需面積大小    e需要提供的物業(yè)管理服務答案：bde20. 可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應關注噪聲的控制，關于噪聲控制的基本要求是（    ）。a. 對于配套設備機房，可以采取密閉的隔音處理方法b. 為降低汽車和農(nóng)貿(mào)市場的噪聲污染，可以在車道兩旁種植減噪樹種c. 盡可能把車

43、庫建在地下或與生活工作區(qū)拉開距離d. 使農(nóng)貿(mào)市場與生活工作區(qū)拉開距離，并以減噪樹種作為隔離帶e. 注重采用新型建材飾材和自然能源答案：abcd單項選擇題1、 一、單項選擇題（共60題，每題1分，選出每題的備選答案中最符合題意的選項）物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供（   ）服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。A:設施管理B:運行管理 C:價值管理D:資產(chǎn)管理本題正確答案為:C本題解析: 2、 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括( )。A:物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估B:租賃管理C:物業(yè)運行操作管D: 房地產(chǎn)開發(fā)本題正確答案為:D本題解析: 3、 ( )是房地

44、產(chǎn)投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。A:居住物業(yè)B:收益性物業(yè)C:公共物業(yè)D: 所有物業(yè)本題正確答案為:B本題解析: 4、物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容中，以運行管理為主的是（ ）。A: 物業(yè)管理和設施管理B: 物業(yè)管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理C: 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和設施管理D: 房地產(chǎn)投資組合管理和資產(chǎn)管理本題正確答案為:A本題解析: 5、 根據(jù)資產(chǎn)組合理論，不正確的是( )。A: 投資者應當適當?shù)胤稚⑼顿Y，從而有效地抵消一部分風險B: “不要把雞蛋放在一個籃子里”C:理性的投資者將選擇風險最小的那個組合D: 投資者選擇不同部門和不同地理區(qū)域進行資產(chǎn)組合，當不同投資之間相關系數(shù)為負，存

45、在補償，整體風險將降低本題正確答案為:C本題解析: 6、 房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨? )。A:直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為B: 間接地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為C: 直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為D: 直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)交易的行為本題正確答案為:C本題解析: 7、 以下關于房地產(chǎn)開發(fā)投資的表述，不正確的是( )。A: 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風險較大，但回報豐厚B: 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資C:房地產(chǎn)開發(fā)投資形成房地產(chǎn)市場上的增量供給D: 房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時，開

46、發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了置業(yè)投資本題正確答案為:B本題解析: 8、 某城市地鐵交通線路的建設，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的（    ）。A:不可移動性  B:相互影響性     C:政策影響性D:適應性本題正確答案為:B本題解析: 9、急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險稱為（    ）。A:個別風險B:利率風險C:系統(tǒng)風險D:變現(xiàn)風險本題正確答案為:D本題解析: 10、 收益性物業(yè)的運營費用是除（   

47、 ）外物業(yè)發(fā)生的所有費用A:抵押貸款還本付息B:稅金C:保險D:人員工資本題正確答案為:A本題解析: 11、（    ）是業(yè)主十分關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。A:潛在毛租金收入的最大化 B:稅前現(xiàn)金流的最大化C:凈運營收益的最大化 D:稅后現(xiàn)金流的最大化本題正確答案為:C本題解析: 12、現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)（    ）的簡化圖示。A:資金流入B:資金流出C:資金形態(tài)D:資金運動狀態(tài)本題正確答案為:D本題解析: 13、已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，則該筆

48、貸款的實際利率是（    ）。A:15.87%B:15.26%C:14.32%D:16.01%本題正確答案為:A本題解析: 14、設備經(jīng)濟分析中的沉沒成本等于舊設備（）減去起當前市場價之后的差值。A:原值 B:賬面價值C:歷史價值 D:入賬價值本題正確答案為:B本題解析: 15、（）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。A:現(xiàn)金回報率B:利率C:內(nèi)部收益率D:基準收益率本題正確答案為:D本題解析: 16、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的金

49、營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（    ）A:4.6%B:14%C:7%D:2.8%本題正確答案為:B本題解析: 17、 某家庭申請了30萬元10年住房抵押貸款，年利率為6%，該家庭在按月等額償還4年后于第5年年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭月還款額減少了（    ）元。A:994.37 B:1018.78   C:1255.16 D:1387.24本題正確答案為:A本題解析: 18、已知某投資項目折現(xiàn)率為11時，凈現(xiàn)值為170

50、0萬元，折現(xiàn)率為12時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（）。A:1112 B:1136 C:11661 D:1295本題正確答案為:C本題解析: 19、物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設施的建設費用屬于(    )。A:前期工程費B:基礎設施建設費C:建筑安裝工程費  D:公共配套設施建設費本題正確答案為:B本題解析: 20、（    ）是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。A:理論價格B:總價格C:市場價格 D:單位價格本題正確答案為:A本題解析:

51、21、 物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權益)在特定的時點的(    )價格或價值進行測算和判定。A:市場B:正常C:理論D:客觀合理本題正確答案為:D本題解析: 22、運用市場法估價的步驟不包括（    ）。A:搜集交易實例 B:對可比實例成交價格進行處理C:選取可比實例D:求取積算價格本題正確答案為:D本題解析: 23、在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般采用A:市場法B:成本法C:折舊法 D:收益法本題正確答案為:B本題解析: 24、下列關于長期計劃的說法，正確的是（    ）。

52、A:屬于戰(zhàn)術層次的計劃B:通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期C:通常以35年為周期D:通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限本題正確答案為:D本題解析: 25、 不屬于區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析主要資料來源的是（    ）。A:國家及地方政府編制的統(tǒng)計年鑒B:各行業(yè)協(xié)會正式出版的信息C:行業(yè)協(xié)會內(nèi)部的信息D:新聞媒體及網(wǎng)絡發(fā)布的信息本題正確答案為:C本題解析: 26、不屬于物業(yè)管理預算量化目標的是(    )。A:詳細的預期收益估算 B:物業(yè)服務水平C:運營費用D:允許的空置率水平本題正確答案為:B本題解析:

53、27、下列屬于市場交易指標的是(    )。A:空置量與空置率 B:吸納量與吸納率 C:平均建設周期D:國內(nèi)生產(chǎn)總值本題正確答案為:B本題解析: 28、下列屬于市場交易指標的是(    )。A:空置量與空置率 B:吸納量與吸納率C:平均建設周期D:竣工房屋價值本題正確答案為:B本題解析: 29、分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建投資等計劃是(    )的內(nèi)容。A:供給分析B:需求分析C:競爭分析D:市場占有率分析本題正確答案為:A本題解析: 30、租賃管理的客戶對象是（）。A:出租方B

54、:房地產(chǎn)中介機構C:業(yè)主D:租用物業(yè)的租戶本題正確答案為:D本題解析: 31、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A:物業(yè)出租經(jīng)營成本B:業(yè)主希望的投資回報率C:物業(yè)自身的狀況D:同類型物業(yè)的市場供求關系本題正確答案為:D本題解析: 32、吸引租戶的主要策略的不包括(    )A:強調(diào)租金低廉B:宣傳手段 C:租約條款優(yōu)惠D:現(xiàn)場看樓本題正確答案為:D本題解析: 33、（    ）是由國家授權的單位即國有企事業(yè)單位自行管理，其特征是持有房地產(chǎn)權證或房屋所有權證。A:直管公房B:經(jīng)濟適用房C:廉租房D:自管公房本題正確答

55、案為:A本題解析: 34、物業(yè)管理企業(yè)對發(fā)生的壞賬損失計入（    ）。A:營業(yè)成本B:管理費用C:營業(yè)成本或管理費用 D:遞延資產(chǎn)本題正確答案為:D本題解析: 35、（）是最具綜合性的成本控制中心服務質(zhì)量評價指標。A:綠化率B:物業(yè)增值率C:業(yè)主滿意率D:維修及時率本題正確答案為:B本題解析: 36、某物業(yè)管理企業(yè)年工資總額207300元，則福利基金為（    ）元。A:2073 B:24876 C:29022 D:20730本題正確答案為:C本題解析: 37、固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為（）年。A:3  

56、0;  B:5  C:8 D:10本題正確答案為:B本題解析: 38、 雇主責任保險可擴大承保對雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務有關工作時，由于意外或疏忽，造成（）人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應由被保險人賠付的金額，保險人負責賠償。A:投保人B:被保險人C:第三者D:雇員本題正確答案為:C本題解析: 39、 固定資產(chǎn)的保險價值是指出險時的（    ）。A:重置價值B:重建價值C:會計賬面價值D:歷史成本本題正確答案為:A本題解析: 40、 (    )一

57、般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。A:公開招標B:邀請招標C:協(xié)議招標D:公開招標和邀請招標本題正確答案為:A本題解析: 41、 物業(yè)管理招投標的原則不包括（    ）。A:公開B:公平C:合理D:誠實守信本題正確答案為:A本題解析: 42、物業(yè)管理工作自身的特點決定了物業(yè)服務合同簽訂時，除了遵循簽訂一般合同時的注意事項外，還要注意的問題不包括（    ）。  A:“宜粗不宜細”的原則  B:不應有無償無限期的承諾  C:實事求是留有余地  D: 明確界定違約責任與處

58、理方式本題正確答案為:A本題解析: 43、企業(yè)價值是(  )。A:企業(yè)賬面資產(chǎn)的總價值 B:企業(yè)全部財產(chǎn)的市場價值C:企業(yè)有形資產(chǎn)價值  D:企業(yè)賬面資產(chǎn)余額本題正確答案為:B44、根據(jù)分析資料角度不同財務報告分析可分為(    )。A:內(nèi)部分析和外部分析 B:全面分析和專題分析C:趨勢分析、現(xiàn)狀分析和潛力分析D:財務報表分析和內(nèi)部報表分析本題正確答案為:D45、評價結果五種類型優(yōu)(A)、 良(B)、中(C)、低(D)、差（E）當中，“低”的資格界限是(    )。A:5070（含50分）B:5060分（含60分）

59、C:4050分(含40分 ) D:4050分（含50分）本題正確答案為:C46、經(jīng)營虧損掛賬比率能夠深入反映企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理中存在的問題，該指標為(    )是最佳狀態(tài)。A:100 B:80 C:50D:0本題正確答案為:D47、物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化是寫字樓物業(yè)管理（   ）。A:經(jīng)營目標  B:服務目標C:管理目標D:微觀目標本題正確答案為:B48、不屬于寫字樓物業(yè)管理風險特點的是(    )。A:全員性B:全期性C:確定性D:動態(tài)性本題正確答案為:C49、（）已日益成為現(xiàn)代化寫字樓物業(yè)安全的

60、首要問題。A:工程安全B:人員安全 C:治安安全D:應急預案本題正確答案為:A50、 物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準不包括（   ）。A:能否令業(yè)主滿意B:專業(yè)服務的水平C:向業(yè)主提供信息的能力D:企業(yè)資質(zhì)的高低本題正確答案為:D51、 在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店，其理論依據(jù)是(    )。A:中心地理論B:集聚效應理論C:同類零售店聚集理論D:需求外部效應理論本題正確答案為:C52、(    )是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容。A:現(xiàn)場管理B:代收代繳C:策略與運行

61、管理D:主力商本題正確答案為:C53、（）的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形式。A:主要租戶B:租戶組合C:經(jīng)營產(chǎn)品D:潛在客戶本題正確答案為:A54、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個（）作為計算百分比租金的基礎。A:凈租金 B:盈虧平衡點C:基礎租金D:人為平衡點本題正確答案為:D55、租金調(diào)整對于次要租戶一般每（）年調(diào)整一次。A:1B:2C:3D:5本題正確答案為:A56、(    )是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。A:企業(yè)資產(chǎn) B:企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)C:企業(yè)不動資產(chǎn) D:企業(yè)流動資產(chǎn)本題正確答案為:B57、(   

62、; )是指設備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。A:生命周期成本B:生命周期資產(chǎn)C:經(jīng)濟周期成本D:經(jīng)濟周期資產(chǎn)本題正確答案為:A58、銀行貨幣資金運動的(    )是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因。A:變化B:中斷  C:減弱D:增強本題正確答案為:B59、收益法的原理基礎表明，物業(yè)當前的價值通常是基于（）。A:歷史價格B:開發(fā)建設它所花費的成本C:過去的市場狀況 D:市場參與者對其未來所能帶來的收益的預期本題正確答案為:D60、成本預算以（）為基礎。A:其他預算B:各項定額C:經(jīng)濟技術措施D:資金使用收益本題正確答案為:B多項選擇61、二、多

63、項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括（    ）。A:寫字樓B:高爾夫球場C:休閑度假中心D:賽馬場E:康體中心本題正確答案為:B,C,D,E62、僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由房地產(chǎn)投資者控制的個別風險包括(  )。A:比較風險B:購買力風險C:收益現(xiàn)金流風險D:持有期風險E:時間風險本題正確答案為:A,C,D,E63、房地產(chǎn)市場的周期可

64、以分為以下（   ）階段。A:起步B:復蘇與發(fā)展C:繁榮D:危機與衰退E:蕭條本題正確答案為:B,C,D,E64、下列屬于設備有形磨損的是（   ）。A:封存的設備因自然力產(chǎn)生的磨損B:設備生產(chǎn)成本降低導致設備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設備貶值C:受技術進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設備，從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后D:設備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞E:政府通過稅收政策限制污染環(huán)境的設備使用本題正確答案為:A,D65、在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為（   ）兩部分A:投資回收B:投資回報 C:權益回報D:現(xiàn)金回報E:還本付息本題正確答案為:A,B66、物業(yè)價格構成中包括了(