二手房基礎知識培訓

1、嘉興大家房產嘉興大家房產 版權所有版權所有商品房交易根底常識及二手房根底知識主要內容 商品房根底及常識 二手房根底知識房屋類別 商品房 拆遷安置房為了城市開展需要，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋 經濟適用房政府組織開發(fā)商建造，以微利向中低收入家庭出售 廉租房以政府租金補貼或實物配租，向符合最低生活保證標準的居民提供社會保證性質的租房。特點是只租不售。 自建房有自己的宅基地能夠建造自己居住的房屋何為商品房？ 商品房商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。 自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。 商品房上市條件 繳清全部土地

2、出讓金，取得土地使用權證 取得五證 哪五證？?國有土地使用證?、?建設用地規(guī)劃許可證?、?建設工程規(guī)劃許可證?、?建設工程施工許可證?、?商品房銷售預售許可證 ?五證實樣商品房預售條件已交付全部土地出讓金，取得土地使用權證書 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金到達工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期； 多層建筑已完成主題結構三分之一以上； 高層建筑已完成地面以下的主體工程。 未取得預售證常用的方法 內部認購 辦卡排隊 前期蓄水只排隊不交錢商品房的狀態(tài) 期房從取得預售證到房產證這段時間 現(xiàn)房即買即住并立即可辦理房產證的房屋 準現(xiàn)

3、房房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋 性質仍屬期房，只是種說法期房的優(yōu)勢 房型較多，可擇優(yōu)選擇 價格廉價或者有較大優(yōu)惠 付款靈活，特參加分期付款 便于監(jiān)督工程質量 期房的劣勢 沒有直觀感受 價格行情難于預測 開發(fā)商政策難于預測現(xiàn)房的優(yōu)勢 可躲避爛尾樓風險 房屋直觀，一目了然 即買即住，方便急用客戶 有額外優(yōu)惠針對尾盤促銷、清盤等 保存珍藏房源出售 現(xiàn)房的劣勢針對銷售 有瑕疵的地方會清晰覺察 對客戶已沒有遐想空間商品房種類及年限按土地性質劃分 住宅用地70年 商業(yè)用地40年 綜合用地50年

4、其它用地50年某KTV娛樂中心？ 40年某實驗中學？50年某制衣廠50年某服裝市場 40年住宅用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其它用地50年中國第一個商品房 1980年，深圳東湖麗苑成為中國第一個商品房住宅小區(qū)，當時一套62平米房屋總價約為3萬元，現(xiàn)在總價約為86萬元，足足漲了28倍多！產權跟土地使用權的關系 產權是歸業(yè)主永久私有的，土地是國家或集體的，只有使用權沒有所有權。 土地使用權證是房產證的附屬，沒有產權就不存在土地使用證 產權的取得必須建立在土地依法取得的根底上 擁有產權使你擁有四大權利：所有權、使用權、處置權、收益權 土

5、地使用證作為房屋拆遷時作為補償?shù)囊罁芏嗳藭柾粋€問題？年限到了怎么辦？ ?土地管理法?征求意見稿中有49條新增法條，其中住宅70年大限到期后“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期。專家表示：“是有償續(xù)期還是無償續(xù)期，現(xiàn)在還說不準。 所以不管有償無償，按現(xiàn)有法律都將可以續(xù)期最后總結：土地年限太少的說辭 人們往往誤解以為是產權少，土地是國家的，是已租用的形式租國家的土地，所以既然可以租用，當然可以續(xù)租。 有了土地使用證，哪怕年數(shù)少，可以有拆遷所得，而往往拆遷所得比市價要高。 即使年限到了，只要繳納土地出讓金，仍然可以續(xù)租。幾個商品房的專業(yè)名詞解釋進深指住宅的實際長度開間住

6、宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離層高房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面結構層的垂直距離單層的標準層高為米立面指建筑物各個方向的設計要素，組成，協(xié)調 商品房建筑結構分類 鋼結構承重的主要構件是鋼材料建造而成 鋼混結構主要用鋼筋混凝土建造而成 混合結構主要用鋼筋混凝土與磚木材料建造而成 磚木結構主要用磚、木材料建造而成容積率、綠地率、得房率 容積率總建筑面積與用地面積的比率一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率不超過5，多層住宅不超過2容積率越低，舒適度越高，反之，容積率越高，舒適度越底獨立別墅為0.20.5, 聯(lián)排別墅為0.40.7, 6層以下多層

7、住宅為0.81.2, 11層小高層住宅為1.52.0, 18層高層住宅為1.82.5, 19層以上住宅為2.44.5,住宅小區(qū)容積率小于1的，為非普通住宅 綠地率 居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率 綠地率越高，舒適度越高，綠地率越低，舒適度越低 一個良好的居住小區(qū)，綠地率應不低于30% 得房率 可供住戶支配的面積也就是套內建筑面積與每戶建筑面積也就是銷售面積之比 得房率太低不實惠，得房率太高會很壓抑，生活不方便 一般：多層：85-90%、高層75-85%、專業(yè)市場50-60%、沿街商鋪85-95%、寫字樓65-85%、酒店式公寓70-80% 常見計量單位 1畝667平方米約數(shù)

8、1公頃10000平方米 1公頃15畝LOFT戶型含義 戶型通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在米左右 LOFT戶型特點流動性戶型內無障礙 透明性減少私密程度 開放性戶型間全方位組合藝術性業(yè)主自行決定所有的風格與格局 SOHO的含義代表一種自由、彈性而新型的工作或生活方式 MALL的含義規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街 專有名詞解釋包租不管出租與否，開發(fā)商都要兌付合同約定承諾的租金舉例：“十年固定回報，每年8%委托經營業(yè)主由于個人原因，需要委托開放商代為出租私有物業(yè)，并繳納一定的管理費用給物業(yè)公司的行為舉例：“十

9、年委托經營，每年9：1分成兩種形式的組合較多見如：“十年委托經營，前五年固定回報37%，前三年21%一次性抵扣房款需要注意的是：包租本身國家是禁止的，對外發(fā)布消息時，需改成回報商品房開盤樓盤建設中取得了“銷售許可證可以合法對外宣傳預銷售了，為正式推向市場所進行的一個盛大的活動 開盤的規(guī)定取得預售證再公示三天便可以開盤開盤的優(yōu)點做活動的優(yōu)勢可以集中力量為樓盤造勢可以集中力量形成搶購風潮可以在最短時間銷售房屋可以為后期的銷售創(chuàng)造口碑各類開盤儀式“瘋狂的開盤銷控 什么是銷控？ 房產商保存房源，一般工程多少都會有一定比例，留至工程結束再賣 做銷控的意義？ 實現(xiàn)工程利潤最大化 在不同時期實現(xiàn)均衡銷售 在

10、一定程度上可以對客戶產生銷售緊俏的錯覺認識不同的銷控表僅作參考期房銷售技巧及本卷須知 “賣前景、賣概念期房銷售應該由大環(huán)境說到小問題 怎樣介紹蘇州？蘇州東鄰上海，背靠無錫，隔湖遙望常州；與南通隔江相望，南臨浙江，與嘉興接壤，緊鄰湖州，東距上海市區(qū)80公里。是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉，蘇中和蘇北通往浙江的必經之地。京滬鐵路、京滬高鐵和多條高速公路貫穿全境 。蘇州是中國經濟高度興旺的地區(qū)，是江蘇省的經濟中心、工商業(yè)和物流中心，在2021中國城市競爭力報告中，蘇州位列第9，是唯一進入前10的地級城市。突出蘇州地理優(yōu)勢、突出交通優(yōu)勢、突出商業(yè)優(yōu)勢、突出潛力優(yōu)勢 怎樣介紹工程？本工程地處蘇州交通問題

11、周邊環(huán)境距離重要地點的距離未來規(guī)劃工程自身情況其它 “將賣點揀出一至兩點無限擴大化 前景好前景為什么好？好在哪里？35年會怎樣？以后會打造成什么樣？等等 價格廉價為什么會這么廉價？廉價的理由？與其它工程的價格比較？等等 交通方便有多少條高速？有多少條國道？離高速、機場、輪渡等等有多遠？分別距離是多少？交通方便與本案有什么關系？等等本卷須知充分了解本地、本地區(qū)、本工程各項根本情況盡量防止與知名工程比較工程不相同充分了解本工程周圍房價的起伏情況近5年做好同類工程的市調工作，找出本工程優(yōu)勢或前景最好在外地的工程現(xiàn)房銷售技巧及本卷須知 “講品質，講效勞 對于專業(yè)市場或商鋪銷售，帶看需著重介紹某一方面的

12、優(yōu)勢，比方說我們的樓板材料，比方說我們的層高等等 “盡量防止瑕疵弱化瑕疵，強化優(yōu)勢 舉例：雖然我們這里你看到綠化率不是特別高，但您使用率高了，性價比就更高了。 “已經營業(yè)的專業(yè)市場，客戶要求考察市場，需陪同，帶看的頭一站就應該是租金相對較高的區(qū)域。 現(xiàn)房銷售切記：要順著客戶說，不要反著說！多層住宅定價小測驗 5000元/平方 5120元/平方 5200元/平方 5300元/平方 5320元/平方 5380元/平方1F2F3F4F5F6F5120元/平方5000元/平方5300元/平方5200元/平方5380元/平方5320元/平方定價參考標準 多層 縱向：一般來說總高六層的房屋，3-4層價格最

13、高，2層、5層其次，1層再其次，最后是6層(3-4-2-5-1-6) 橫向：同一樓面里，靠東邊的最高，其次是中間，最后是西邊，籠統(tǒng)的話，朝南貴朝北廉價 高層 一般來說樓層越高價格越大 沿街商鋪 十字路口或拐角口價格最大，其次是朝南朝東，最后是朝北朝西 專業(yè)市場內鋪 金角銀邊并靠主通道靠中廳最貴，其次是金角銀邊次通道，再次是越靠近金角、越靠近中廳，越遠離那么越廉價。 特別要注意的是，對于有些知名特殊專業(yè)市場，并不一定是底樓最貴，主要還是看主打工程在什么樓層。物業(yè)管理費及公共維修基金 物業(yè)管理費 物業(yè)管理費是托管物業(yè)公司依據物業(yè)管理效勞合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理效勞，物業(yè)管理使用人或所有

14、人依據物業(yè)管理效勞合同應當付出的費用他效勞，你付費 一般按月收取，按每平方米收取 房屋維修基金 住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的基金。為了過了保修期的設施提供大修的專項錢款 一般一次性收取，按房屋總價的2-3%。商品房交房條件所有商品房竣工后，需經消防驗收合格，方可交房。需提供交房人“兩書，即：?住宅質量保證書?和?住宅使用說明書?符合買賣合同中所約定的交房標準。 商品房買賣合同解讀第五條第五條第二款約定：面積誤差比絕對值在3%以內含3%的，據實結算房價款面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退

15、房買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內含3%局部的房 價款由買受人補足；超出3%局部的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登 記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內含3%局部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出 3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 舉例：1、合同約定100平方，實際交房103平方或者97平方都是合理的。2、合同約定100平方，實際交房時105平方，3平方客戶出錢，2平方開發(fā)商出錢；3、合同約定100平方，實際交房時95平方，3平方的錢按原價返還給客戶，2平方雙倍返還給客戶。 房屋按層數(shù)分的種類多層住宅高于10米，低于24米

16、的建筑，住宅上指4-6層；小高層住宅8-11層在住宅標準里其實沒有，只是個說法，介于中高層與高層之間的住宅有電梯但可以沒消防電梯的住宅中高層住宅7-9層高層住宅10層以上復式樓是單獨的2層樓，非一層隔成兩層，計算的是2層的面積。躍式樓也是2層的層高，最大的區(qū)別是一樓與二樓沒有互通空間。錯層樓標準的單層樓。聯(lián)排別墅有兩個或兩個以上的單元住宅組成疊加別墅有復式住宅上下疊加在一起組合而成，一般為四層帶閣樓建筑花園洋房介于別墅與住宅之間，有一定西式風格的建筑，戶戶擁有私家花園復式、躍式、錯層、閣樓躍式錯層復式閣樓房屋三證 契證繳納契稅后開具的書據 房屋所有權證簡稱房產證，購房者通過交易，取得房屋的合法

17、所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。 土地使用權證土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權的法律憑證。 三證實樣房屋性質分類 普通住宅 小于等于144平方以下的多層或高層住宅 非普通住宅 大于144平方的多層或高層住宅 商業(yè)效勞 商業(yè)性質寫字樓、商住樓、店面、市場等稅費種類僅供參考 二手房稅費：二手房稅費： 契稅、營業(yè)稅、個稅、土地增值稅商業(yè)類、印花稅契稅、營業(yè)稅、個稅、土地增值稅商業(yè)類、印花稅 契稅收費標準：契稅收費標準： 普通住宅按普通住宅按1.5%收取、非普通住宅及商業(yè)效勞類按收取、非普通住宅及商業(yè)效勞類按3%收取收取 營業(yè)稅收費標準：營業(yè)稅收費

18、標準： 滿滿5年普通住宅免征，未滿年普通住宅免征，未滿5年普通住宅按：現(xiàn)價原年普通住宅按：現(xiàn)價原價價*5.65%(2021年標準：全額的年標準：全額的5.65%) 滿滿5年非普通住宅按差額，未滿年非普通住宅按差額，未滿5年按全額年按全額 商業(yè)效勞類按差額征收商業(yè)效勞類按差額征收 個稅收費標準：個稅收費標準： 住宅按全額住宅按全額1%或差額或差額20%，非普通，非普通(別墅別墅)按按1.5%或差額或差額20%，商業(yè)效勞按，商業(yè)效勞按2%或差額或差額20% 印花稅按千分之一買賣雙方各半，土地增值稅住宅印花稅按千分之一買賣雙方各半，土地增值稅住宅免征，商業(yè)免征，商業(yè)1%2021年標準上調為年標準上調

19、為3%掛牌價、原價、評估價(現(xiàn)價) 掛牌價掛牌價是業(yè)主按照自己個人意愿，通過任意公示的形式標的的價格 原價原價業(yè)主起初買進來的價格，在契證上有顯示 評估價評估價專業(yè)的評估機構，受業(yè)主委托對業(yè)主房屋進行全面估價，按照市價、樓層、面積、地段等決定因素所定出來的價格。 三者的作用三者的作用繳納稅費時，所參考的幾個數(shù)據是通過原價、評估價為參考的，掛牌價不做參考依據。二手房交易其它費用 房產證工本費房產證工本費 住宅類不貸款住宅類不貸款90元元/本，貸款本，貸款180元元/本，每加一人本，每加一人10元；元； 商業(yè)類不貸款商業(yè)類不貸款550元元/本，貸款本，貸款1100元元/本。本。 土地證工本費土地證

20、工本費 嘉興嘉興33元元/本本 過戶交易費過戶交易費 住宅類住宅類6元元/平方，商業(yè)類平方，商業(yè)類12元元/平方，注：有車庫的需加平方，注：有車庫的需加車庫面積車庫面積 評估費評估費 按評估價的按評估價的0.35% 土地出讓金土地出讓金 元元/平方嘉興需交土地出讓金的有房改房、拆遷房平方嘉興需交土地出讓金的有房改房、拆遷房二手房稅費計算表僅供參考普通住宅非普通住宅店面滿5年未滿5年滿5年未滿5年無交易費6元/平方6元/平方6元/平方6元/平方12元/平方契稅1.5%1.5%3%3%3%營業(yè)稅免征差額5.65%差額5.65%全額5.65%差額5.65%個稅1%1%1.5%1.5%2%土地增值稅無

21、無無無1%房產證工本費90元909090550土地證工本費3333333333變動情況表2021年最新普通住宅非普通住宅店面滿5年未滿5年滿5年未滿5年無交易費6元/平方6元/平方6元/平方6元/平方12元/平方契稅1.5%1.5%3%3%3%營業(yè)稅免征全額5.65%差額5.65%全額5.65%差額5.65%個稅1%1%1.5%1.5%2%土地增值稅無無無無3%房產證工本費90元909090550土地證工本費3333333333費用計算小測驗 甲方2004年購進一套120平米、車庫12平米的商品房，當時價格為60萬元，現(xiàn)準備以82萬元出售給乙方，經評估公司評估，最終評估價為80萬元，現(xiàn)乙方準備

22、貸款20年，貸款56萬元，假設不計算銀行產生費用及中介費用，請問：需繳納多少費用？ 契稅：80萬*1.5%萬 營業(yè)稅：免征 個稅：80萬*1%8000元 評估費：80萬*0.35%2800元 土地增值稅：免征 房產證工本費：180元 土地證工本費：33元 過戶交易費：6元*132平方792元 土地性質種類 分為劃撥土地、出讓土地出讓土地：出讓土地：向國家繳納了一定的費用，在一段時間內享受這塊土地的權益劃撥土地：劃撥土地：由補償費用和無償取得兩種形式，都無需繳納土地出讓金，時間是無限制的，但未經允許不得進行轉讓，出租、抵押等經營活動。要轉讓需補齊土地出讓金！辦理房產三證通常需提供的資料 原房屋三

23、證 買賣雙方身份證原件復印件 買方戶口本原件貸款 買方結婚證原件復印件 買賣雙方私章貸款提供“四大件 夫妻雙方身份證原件復印件 夫妻雙方戶口本 夫妻雙方結婚證原件 夫妻雙方收入證明每月還款額的一倍以上 如單身，提供單身證明，如離婚，提供離婚證及單身證明貸款的種類 商業(yè)貸款商業(yè)貸款 經中國人民銀行批準設立的商業(yè)銀行，為城鎮(zhèn)居民提供個經中國人民銀行批準設立的商業(yè)銀行，為城鎮(zhèn)居民提供個人住房的貸款。人住房的貸款。 個人住房貸款一般最長為個人住房貸款一般最長為20年年70%二手房二手房 公積金貸款公積金貸款 繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權利，均可按公積繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權利，均可

24、按公積金貸款的相關規(guī)定，申請公積金貸款。金貸款的相關規(guī)定，申請公積金貸款。 貸款年限一般最長貸款年限一般最長20年，具體貸款額度看繳存基數(shù)年，具體貸款額度看繳存基數(shù) 組合貸款組合貸款 符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款。住房公積金貸款。 他項權證在他項權利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權人持有的權利證書一般為貸款銀行他項權證只有在辦理個人住房貸款時才會需要辦理，辦理后銀行持有，等貸款還清，可到銀行領取并到房管局辦理注

25、銷登記。貸款年限及利率 住宅類貸款最高貸款年限為30年二手房一般都為20年，最高貸款額為80%二手房一般最高70%，視政策、情況而定 商業(yè)類最高貸款年限10年，最高貸款額度為50% 基準利率為5.5,商業(yè)為二手房交易流程 查檔過戶繳納契稅貸款審批辦理房產證發(fā)放貸款辦理土地證二手房交易的常見問題解答局部問：本來房產證寫一個人，現(xiàn)在想把我老公名字加進去，行嗎？問：本來房產證寫一個人，現(xiàn)在想把我老公名字加進去，行嗎？答：貸款的不行，不貸款的直系親屬可以。答：貸款的不行，不貸款的直系親屬可以。問：我貸款的錢已經還清了，還算二套房嗎？問：我貸款的錢已經還清了，還算二套房嗎？答：根據新規(guī)，只要貸過款，都算

26、二套房。答：根據新規(guī)，只要貸過款，都算二套房。問：那我自己沒有貸款，我老公有貸過貸款，我貸款算嗎？問：那我自己沒有貸款，我老公有貸過貸款，我貸款算嗎？答：根據新規(guī)，是以戶為單位。答：根據新規(guī)，是以戶為單位。問：我是外地的，沒在這里交過養(yǎng)老保險，能貸款嗎？問：我是外地的，沒在這里交過養(yǎng)老保險，能貸款嗎？答：根據新規(guī)，住宅性質的不行，商業(yè)性質的可以。答：根據新規(guī)，住宅性質的不行，商業(yè)性質的可以。問：老看到更名，到底什么是更名？問：老看到更名，到底什么是更名？答：原業(yè)主在沒有辦理三證前，與所在房產開發(fā)商進行協(xié)調溝通后，直接將發(fā)票及合答：原業(yè)主在沒有辦理三證前，與所在房產開發(fā)商進行協(xié)調溝通后，直接將發(fā)

27、票及合同的姓名改變成新業(yè)主的行為。優(yōu)點：可以當一手房處理同的姓名改變成新業(yè)主的行為。優(yōu)點：可以當一手房處理問：寫字樓能用公積金嗎？問：寫字樓能用公積金嗎？答：公積金只能用做住宅，不能用做商業(yè)性質的貸款。答：公積金只能用做住宅，不能用做商業(yè)性質的貸款。問：問一下戶口遷入問題？問：問一下戶口遷入問題？答：戶口的遷入必須在原業(yè)主全部遷出的情況下才能遷入，并到所屬街道派出所進行答：戶口的遷入必須在原業(yè)主全部遷出的情況下才能遷入，并到所屬街道派出所進行登記。登記。國八條概念公布時間：2021年1月26日何為國八條？省略精要：A、原那么上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房含新建商品住房和二手住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納