委托代征業(yè)務(wù)培訓(xùn)課件

1、2目 錄12343政策解讀一、納稅人 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人?；靖拍钿N售不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)非企業(yè)性單位個(gè)體工商戶其他個(gè)人單位個(gè)人按身份性質(zhì)劃分 單位 vs 個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)4按納稅人類別劃分 一般納稅人 vs 小規(guī)模納稅人劃分標(biāo)準(zhǔn)從事貨物生產(chǎn)或提供應(yīng)稅勞務(wù)年應(yīng)征增值稅銷售額50萬(wàn)元從事貨物批發(fā)或零售年應(yīng)征增值稅銷售額80萬(wàn)元銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)年應(yīng)征增值稅銷售額500萬(wàn)元其他規(guī)定年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的

2、納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)5單位（企業(yè)性、非企業(yè)性）和個(gè)體工商戶，可以是一般納稅人或者小規(guī)模納稅人其他個(gè)人一定是小規(guī)模納稅人。一般納稅人小規(guī)模納稅人發(fā)票開具可以自行開具增值稅普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票可以自行開具增值稅普通發(fā)票，不能自行開具增值稅專用發(fā)票，可以到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額=銷售額*征收率政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)6不動(dòng)產(chǎn)二、征稅范圍 納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)總局暫

3、委托地方稅務(wù)局代為征收。 取得 包括以直接購(gòu)買、接收捐贈(zèng)、接收投資入股、自建以及抵債等各種形式取得。 不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（權(quán)屬登記） 不動(dòng)產(chǎn) 指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物。房屋 住房政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)7三、稅率和征收率11%5%1.5%稅率銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)征收率、預(yù)征率簡(jiǎn)易計(jì)稅方法銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)征收率減按其他個(gè)人出租住房政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)8四、銷售額價(jià)外稅銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1+征收率）例： 甲銷售住宅一套，取得售房款100萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)額=100萬(wàn)元增值稅：

4、銷售額=100（1+5%）=95.24萬(wàn)元政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)9五、發(fā)票種類進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證以下情形不得開不得開具具增值稅專用發(fā)票：1、向消費(fèi)者個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)。2、銷售適用免征增值稅規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)。政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)10政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)11政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)12納稅人類型取得方式取得時(shí)間地稅預(yù)繳稅款（不動(dòng)產(chǎn)所在地）國(guó)稅納稅申報(bào)（機(jī)構(gòu)所在地）一般納稅人非自建4.30前差額，5%差額，5%自建4.30前全額，5%全額，5%非自建5.1后差額，5%全額，5%自建5.1后全額，5%全額，5%小規(guī)模納稅人（單位、個(gè)體工商戶）非自建差額，5

5、%差額，5%自建全額，5%全額，5%小規(guī)模納稅人（其他個(gè)人）非自建差額，5%，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)自建全額，5%，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)13納稅人類型不動(dòng)產(chǎn)類型 地稅預(yù)繳稅款（不動(dòng)產(chǎn)所在地） 國(guó)稅納稅申報(bào)（機(jī)構(gòu)所在地） 個(gè)體工商戶（北上廣深）購(gòu)買不足2年的住房全額，5%全額，5%購(gòu)買2年以上的非普通住房差額5%差額，5%購(gòu)買2年以上的普通住房免稅免稅 其他個(gè)人（北上廣深）購(gòu)買不足2年的住房全額，5%，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)購(gòu)買2年以上的非普通住房差額，5%，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)購(gòu)買2年以上的普通住房免稅，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)1

6、4納稅人類型不動(dòng)產(chǎn)類型地稅預(yù)繳稅款（不動(dòng)產(chǎn)所在地）國(guó)稅納稅申報(bào)（機(jī)構(gòu)所在地） 個(gè)體工商戶（非北上廣深）購(gòu)買不足2年的住房全額，5%全額，5%購(gòu)買2年以上的住房免稅免稅 其他個(gè)人（非北上廣深）購(gòu)買不足2年的住房全額，5%，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)購(gòu)買2年以上的住房免稅，不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅申報(bào)政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)15預(yù)繳稅款計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1+5%）*5%（個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買不足2年的住房，也是按全額預(yù)繳和申報(bào)）應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）（1+5%）*5%自建非自建全額計(jì)稅差額計(jì)稅政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)16差額扣除

7、憑證 納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 （二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)17例1： 甲公司2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購(gòu)買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬(wàn)元（含稅，下同），納稅人于2013年購(gòu)買時(shí)的價(jià)格是700萬(wàn)元，可以提供合法有效憑證。營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅款=（1000-700）*5%=15（萬(wàn)元）增值稅屬于非自建，預(yù)繳時(shí)

8、以差額作為銷售額預(yù)繳稅款=（1000-700）（1+5%）*5%=14.29（萬(wàn)元）政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)18例2： 甲公司2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自建的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬(wàn)元（含稅，下同），納稅人于2013年建造時(shí)的成本是700萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅款=1000*5%=50（萬(wàn)元）增值稅屬于自建，預(yù)繳時(shí)以全額作為銷售額預(yù)繳稅款=1000（1+5%）*5%=47.62（萬(wàn)元）政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)19例3： 張三2016年6月轉(zhuǎn)讓購(gòu)買的住房，取得轉(zhuǎn)讓收入100萬(wàn)元（含稅，下同），該住房為2014年8月購(gòu)買，購(gòu)買時(shí)的價(jià)格是70萬(wàn)元，可以提供合法有效

9、憑證。營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅款=100*5%=5（萬(wàn)元）增值稅應(yīng)納稅款=100（1+5%）*5%=4.7.6（萬(wàn)元）政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)20例4： 張三2016年6月轉(zhuǎn)讓購(gòu)買的住房，取得轉(zhuǎn)讓收入100萬(wàn)元（含稅，下同），該住房為2014年1月購(gòu)買，購(gòu)買時(shí)的價(jià)格是70萬(wàn)元，可以提供合法有效憑證。廣州地區(qū)營(yíng)業(yè)稅 （普通住房）免稅 （非普通住房）應(yīng)納稅款=（100-70）*5%=1.5（萬(wàn)元）增值稅 （普通住房）免稅 （非普通住房）應(yīng)納稅款=（100-70）（1+5%）*5%=1.43（萬(wàn)元）政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)21例4（續(xù)）： 張三2016年6月轉(zhuǎn)讓購(gòu)買的住房，取得轉(zhuǎn)讓收入1

10、00萬(wàn)元（含稅，下同），該住房為2014年1月購(gòu)買，購(gòu)買時(shí)的價(jià)格是70萬(wàn)元，可以提供合法有效憑證。非廣州地區(qū)營(yíng)業(yè)稅免稅增值稅免稅政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)22其他優(yōu)惠政策個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。被撤銷金融機(jī)構(gòu)以貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、有價(jià)證券、票據(jù)等財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)免征增值稅。為了配合國(guó)家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入免征增值稅。涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅。 （均為原營(yíng)業(yè)稅減免政策的平移）政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)23出租不動(dòng)產(chǎn)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算繳納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)

11、所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅款=含稅銷售額（1+5%）*5%其他個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅款=含稅銷售額（1+5%）*1.5%政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)24出租不動(dòng)產(chǎn) 其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)25例1： 張三出租住房，每月收取租金30000元。按月申報(bào)營(yíng)業(yè)稅：免稅增值稅：不含稅銷售額= 30000 （1+5%）=28571（元）免稅按季

12、申報(bào)營(yíng)業(yè)稅：免稅增值稅：不含稅銷售額= 30000*3 （1+5%）=85714（元） 免稅政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)26例2： 張三出租住房，每月收取租金35000元。按月申報(bào)營(yíng)業(yè)稅：應(yīng)納稅款= 35000 *1.5%=525（元）增值稅：不含稅銷售額= 35000 （1+5%）=33333（元） 應(yīng)納稅款= 33333 *1.5%=500（元）按季申報(bào)營(yíng)業(yè)稅：應(yīng)納稅款= 35000*3 *1.5%=1575（元）增值稅：不含稅銷售額= 35000 *3（1+5%）=100000（元） 應(yīng)納稅款= 100000 *1.5%=1500（元）政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)27例3

13、： 張三出租商鋪，每月收取租金35000元。按月申報(bào)營(yíng)業(yè)稅：應(yīng)納稅款= 35000 *5%=1750（元）增值稅：不含稅銷售額= 35000 （1+5%）=33333（元） 應(yīng)納稅款= 33333 *5%=1667（元）按季申報(bào)營(yíng)業(yè)稅：應(yīng)納稅款= 35000*3 *5%=5250（元）增值稅：不含稅銷售額= 35000 *3（1+5%）=100000（元） 應(yīng)納稅款= 100000 *5%=5000（元）政策解讀基本概念銷售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)28流程簡(jiǎn)介TAX稅控專用設(shè)備發(fā)行代開發(fā)票部門登記發(fā)票提供發(fā)票開具開票數(shù)據(jù)傳輸抄報(bào)稅、驗(yàn)舊先稅后票29注意事項(xiàng)一、發(fā)票使用 地稅局代開發(fā)票部門為納稅人代開的

14、增值稅發(fā)票，統(tǒng)一使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票和五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。 第四聯(lián)由代開發(fā)票崗位留存，以備發(fā)票掃描補(bǔ)錄 第五聯(lián)交征收崗位留存，用于代開發(fā)票和征收稅款的定期核對(duì) 其他聯(lián)次交納稅人30注意事項(xiàng)二、代開范圍 銷售不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買方銷售方單位個(gè)人企業(yè)性非企業(yè)個(gè)體工商戶其他個(gè)人小規(guī)模納稅人一般銷售專票普票（僅限不能自開普票的）普票免稅銷售普票一般納稅人自行開具，不得代開31注意事項(xiàng)二、代開范圍 出租不動(dòng)產(chǎn)承租方出租方單位個(gè)人企業(yè)性非企業(yè)個(gè)體工商戶其他個(gè)人其他個(gè)人專票、普票普票32三、代開作廢及沖紅 代開發(fā)票遇有填寫錯(cuò)誤、銷售退回等情形，在收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)符合作廢條件的，按作廢處理；不符合作廢條件的，應(yīng)開具紅字發(fā)票。 作廢條件： 1、收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時(shí)間未超過(guò)代開發(fā)票開票當(dāng)月； 2、代開稅務(wù)機(jī)關(guān)未抄稅； 3、購(gòu)買方為認(rèn)證或者認(rèn)證結(jié)果為“納稅人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符”“專用發(fā)票代碼、號(hào)碼認(rèn)證不符”注意事項(xiàng)33操作演示發(fā)票領(lǐng)用34操作演示代開發(fā)票申請(qǐng)35操作演示代開發(fā)票申請(qǐng)36輸入銷售方納稅人識(shí)別號(hào)，回車，系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)行判斷操作演示代開發(fā)票申請(qǐng)37輸入購(gòu)買方納稅人識(shí)別號(hào)，回車操作演示代開發(fā)票申請(qǐng)38操作演示代開發(fā)票稅款扣繳39操作演示代開發(fā)票稅款扣繳40操作演示代開發(fā)票稅款扣繳41操作演示代開