委托代征業(yè)務培訓課件

1、2目 錄12343政策解讀一、納稅人 在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人?；靖拍钿N售不動產企業(yè)非企業(yè)性單位個體工商戶其他個人單位個人按身份性質劃分 單位 vs 個人出租不動產4按納稅人類別劃分 一般納稅人 vs 小規(guī)模納稅人劃分標準從事貨物生產或提供應稅勞務年應征增值稅銷售額50萬元從事貨物批發(fā)或零售年應征增值稅銷售額80萬元銷售服務、無形資產或不動產年應征增值稅銷售額500萬元其他規(guī)定年應稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人不屬于一般納稅人年應稅銷售額超過規(guī)定標準但不經常發(fā)生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅年應稅銷售額未超過規(guī)定標準的

2、納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產5單位（企業(yè)性、非企業(yè)性）和個體工商戶，可以是一般納稅人或者小規(guī)模納稅人其他個人一定是小規(guī)模納稅人。一般納稅人小規(guī)模納稅人發(fā)票開具可以自行開具增值稅普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票可以自行開具增值稅普通發(fā)票，不能自行開具增值稅專用發(fā)票，可以到主管稅務機關申請代開計稅方法一般計稅方法應納稅額=銷項稅額-進項稅額簡易計稅方法應納稅額=銷售額*征收率政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產6不動產二、征稅范圍 納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務總局暫

3、委托地方稅務局代為征收。 取得 包括以直接購買、接收捐贈、接收投資入股、自建以及抵債等各種形式取得。 不包括房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目。（權屬登記） 不動產 指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物。房屋 住房政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產7三、稅率和征收率11%5%1.5%稅率銷售不動產出租不動產征收率、預征率簡易計稅方法銷售不動產預繳其他個人出租不動產征收率減按其他個人出租住房政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產8四、銷售額價外稅銷售額=全部價款和價外費用（1+征收率）例： 甲銷售住宅一套，取得售房款100萬元。營業(yè)稅：營業(yè)額=100萬元增值稅：

4、銷售額=100（1+5%）=95.24萬元政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產9五、發(fā)票種類進項抵扣憑證以下情形不得開不得開具具增值稅專用發(fā)票：1、向消費者個人銷售不動產。2、銷售適用免征增值稅規(guī)定的不動產。政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產10政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產11政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產12納稅人類型取得方式取得時間地稅預繳稅款（不動產所在地）國稅納稅申報（機構所在地）一般納稅人非自建4.30前差額，5%差額，5%自建4.30前全額，5%全額，5%非自建5.1后差額，5%全額，5%自建5.1后全額，5%全額，5%小規(guī)模納稅人（單位、個體工商戶）非自建差額，5

5、%差額，5%自建全額，5%全額，5%小規(guī)模納稅人（其他個人）非自建差額，5%，不動產所在地地稅申報自建全額，5%，不動產所在地地稅申報政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產13納稅人類型不動產類型 地稅預繳稅款（不動產所在地） 國稅納稅申報（機構所在地） 個體工商戶（北上廣深）購買不足2年的住房全額，5%全額，5%購買2年以上的非普通住房差額5%差額，5%購買2年以上的普通住房免稅免稅 其他個人（北上廣深）購買不足2年的住房全額，5%，不動產所在地地稅申報購買2年以上的非普通住房差額，5%，不動產所在地地稅申報購買2年以上的普通住房免稅，不動產所在地地稅申報政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產1

6、4納稅人類型不動產類型地稅預繳稅款（不動產所在地）國稅納稅申報（機構所在地） 個體工商戶（非北上廣深）購買不足2年的住房全額，5%全額，5%購買2年以上的住房免稅免稅 其他個人（非北上廣深）購買不足2年的住房全額，5%，不動產所在地地稅申報購買2年以上的住房免稅，不動產所在地地稅申報政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產15預繳稅款計算應預繳稅款=全部價款和價外費用（1+5%）*5%（個人轉讓購買不足2年的住房，也是按全額預繳和申報）應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）（1+5%）*5%自建非自建全額計稅差額計稅政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產16差額扣除

7、憑證 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。 （二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。（三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產17例1： 甲公司2016年6月30日轉讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉讓收入1000萬元（含稅，下同），納稅人于2013年購買時的價格是700萬元，可以提供合法有效憑證。營業(yè)稅應納稅款=（1000-700）*5%=15（萬元）增值稅屬于非自建，預繳時

8、以差額作為銷售額預繳稅款=（1000-700）（1+5%）*5%=14.29（萬元）政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產18例2： 甲公司2016年6月30日轉讓其2013年自建的廠房一間，取得轉讓收入1000萬元（含稅，下同），納稅人于2013年建造時的成本是700萬元。營業(yè)稅應納稅款=1000*5%=50（萬元）增值稅屬于自建，預繳時以全額作為銷售額預繳稅款=1000（1+5%）*5%=47.62（萬元）政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產19例3： 張三2016年6月轉讓購買的住房，取得轉讓收入100萬元（含稅，下同），該住房為2014年8月購買，購買時的價格是70萬元，可以提供合法有效

9、憑證。營業(yè)稅應納稅款=100*5%=5（萬元）增值稅應納稅款=100（1+5%）*5%=4.7.6（萬元）政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產20例4： 張三2016年6月轉讓購買的住房，取得轉讓收入100萬元（含稅，下同），該住房為2014年1月購買，購買時的價格是70萬元，可以提供合法有效憑證。廣州地區(qū)營業(yè)稅 （普通住房）免稅 （非普通住房）應納稅款=（100-70）*5%=1.5（萬元）增值稅 （普通住房）免稅 （非普通住房）應納稅款=（100-70）（1+5%）*5%=1.43（萬元）政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產21例4（續(xù)）： 張三2016年6月轉讓購買的住房，取得轉讓收入1

10、00萬元（含稅，下同），該住房為2014年1月購買，購買時的價格是70萬元，可以提供合法有效憑證。非廣州地區(qū)營業(yè)稅免稅增值稅免稅政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產22其他優(yōu)惠政策個人銷售自建自用住房免征增值稅。被撤銷金融機構以貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等財產清償債務免征增值稅。為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入免征增值稅。涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權免征增值稅。 （均為原營業(yè)稅減免政策的平移）政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產23出租不動產其他個人出租不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算繳納稅額，向不動產

11、所在地主管地稅機關申報納稅。 應納稅款=含稅銷售額（1+5%）*5%其他個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算繳納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。 應納稅款=含稅銷售額（1+5%）*1.5%政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產24出租不動產 其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產25例1： 張三出租住房，每月收取租金30000元。按月申報營業(yè)稅：免稅增值稅：不含稅銷售額= 30000 （1+5%）=28571（元）免稅按季

12、申報營業(yè)稅：免稅增值稅：不含稅銷售額= 30000*3 （1+5%）=85714（元） 免稅政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產26例2： 張三出租住房，每月收取租金35000元。按月申報營業(yè)稅：應納稅款= 35000 *1.5%=525（元）增值稅：不含稅銷售額= 35000 （1+5%）=33333（元） 應納稅款= 33333 *1.5%=500（元）按季申報營業(yè)稅：應納稅款= 35000*3 *1.5%=1575（元）增值稅：不含稅銷售額= 35000 *3（1+5%）=100000（元） 應納稅款= 100000 *1.5%=1500（元）政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產27例3

13、： 張三出租商鋪，每月收取租金35000元。按月申報營業(yè)稅：應納稅款= 35000 *5%=1750（元）增值稅：不含稅銷售額= 35000 （1+5%）=33333（元） 應納稅款= 33333 *5%=1667（元）按季申報營業(yè)稅：應納稅款= 35000*3 *5%=5250（元）增值稅：不含稅銷售額= 35000 *3（1+5%）=100000（元） 應納稅款= 100000 *5%=5000（元）政策解讀基本概念銷售不動產出租不動產28流程簡介TAX稅控專用設備發(fā)行代開發(fā)票部門登記發(fā)票提供發(fā)票開具開票數據傳輸抄報稅、驗舊先稅后票29注意事項一、發(fā)票使用 地稅局代開發(fā)票部門為納稅人代開的

14、增值稅發(fā)票，統(tǒng)一使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票和五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。 第四聯(lián)由代開發(fā)票崗位留存，以備發(fā)票掃描補錄 第五聯(lián)交征收崗位留存，用于代開發(fā)票和征收稅款的定期核對 其他聯(lián)次交納稅人30注意事項二、代開范圍 銷售不動產購買方銷售方單位個人企業(yè)性非企業(yè)個體工商戶其他個人小規(guī)模納稅人一般銷售專票普票（僅限不能自開普票的）普票免稅銷售普票一般納稅人自行開具，不得代開31注意事項二、代開范圍 出租不動產承租方出租方單位個人企業(yè)性非企業(yè)個體工商戶其他個人其他個人專票、普票普票32三、代開作廢及沖紅 代開發(fā)票遇有填寫錯誤、銷售退回等情形，在收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)符合作廢條件的，按作廢處理；不符合作廢條件的，應開具紅字發(fā)票。 作廢條件： 1、收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時間未超過代開發(fā)票開票當月； 2、代開稅務機關未抄稅； 3、購買方為認證或者認證結果為“納稅人識別號認證不符”“專用發(fā)票代碼、號碼認證不符”注意事項33操作演示發(fā)票領用34操作演示代開發(fā)票申請35操作演示代開發(fā)票申請36輸入銷售方納稅人識別號，回車，系統(tǒng)自動進行判斷操作演示代開發(fā)票申請37輸入購買方納稅人識別號，回車操作演示代開發(fā)票申請38操作演示代開發(fā)票稅款扣繳39操作演示代開發(fā)票稅款扣繳40操作演示代開發(fā)票稅款扣繳41操作演示代開