天池山莊可研報告

1、天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目1目目 錄錄第一章第一章 總論總論.1一、項目概況.1二、項目編制依據(jù).2三、報告研究內(nèi)容.2四、簡要結(jié)論.2五、主要經(jīng)濟指標.3第二章第二章 項目背景項目背景.5一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀.5二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀.6三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景.7第三章第三章 項目建設的重要性和必要性項目建設的重要性和必要性.8第四章第四章 項目的可行性項目的可行性.10第五章第五章 市場分析與預測市場分析與預測.12一、整體市場概況.12二、項目市場定位.14第六章第六章 建設內(nèi)容及經(jīng)營理念建設內(nèi)容及經(jīng)營理念.15一、設計思想.15二、項目建設內(nèi)容.

2、15三、經(jīng)營理念.15天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目2第七章第七章 項目選址和建設條件項目選址和建設條件.18一、項目選址.18二、自然條件.18第八章第八章 規(guī)劃布局規(guī)劃布局.22一、規(guī)劃基本原則.22二、總體規(guī)劃方案.23第九章第九章 工程方案工程方案.25一、基礎設施建設.25二、生態(tài)園林工程.28第十章第十章 環(huán)境保護環(huán)境保護.31一、項目區(qū)環(huán)境條件.31二、環(huán)境保護.31三、水土保持.32第十一章第十一章 建設進度及招投標方案建設進度及招投標方案.33一、建設進度.33二、招投標方案.33第十二章第十二章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措.3

3、5一、投資估算范圍.35二、投資估算依據(jù).35三、計算期.36天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目3四、項目投資.36五、資金籌措.38第十三章第十三章 財務評價財務評價.39一、評價原則、依據(jù)及參數(shù).39二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算.39三、成本費用估算.40四、盈利能力分析.42五、財務生存能力分析.43六、不確定性分析.43七、財務評價結(jié)論.47第十四章第十四章 社會效益評價社會效益評價.68第十五章第十五章 結(jié)論及建議結(jié)論及建議.70一、結(jié)論.70二、建議.70天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目1第一章第一章

4、 總論總論一、項目概況一、項目概況（一）項目名稱：天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目（二）項目業(yè)主：天池山莊有限公司（籌）（三）項目地址：常山縣紫港街道大弄口村（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目建設內(nèi)容及規(guī)模本項目擬租賃土地 260 畝，其建設主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、風情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓練基地的建設。主要建設規(guī)模如下：1、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 120 畝，景觀灌木及花卉 40 畝，天然綠色蔬菜種植 30 畝，養(yǎng)殖園 20 畝。2、接待配套用房：改造修整原有用房 600 m2，新建 200m2。3、原生態(tài)拓展訓練基地：修建原生態(tài)拓展訓練基地 30 畝。（六）項目工期：項目建設期擬定為 2

5、 年，即 2012 年 11 月至 2014 年 12 月。（七）項目總投資及資金籌措1、項目總投資為 4610 萬元。2、資金籌措：項目資金全部由業(yè)主自籌。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目2二、項目編制依據(jù)二、項目編制依據(jù)常山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 ；常山縣農(nóng)業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃 ；常山縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 ；常山縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃 ；農(nóng)業(yè)部、國家旅游總局關(guān)于推進休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展合作框架協(xié)議 ；常山縣美麗鄉(xiāng)村建設總體規(guī)劃三、報告研究內(nèi)容三、報告研究內(nèi)容（一）研究范圍涉及項目建設背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當?shù)亟ㄔO的必

6、要性和可行性。（三）根據(jù)旅游市場需求，研究項目建設規(guī)模以及相關(guān)的輔助設施工程等。（四）項目實施規(guī)劃，估算項目投資，落實資金籌措方案。（五）測算項目財務效益和社會效益。（六）分析項目的風險因素及規(guī)避風險的措施。四、簡要結(jié)論四、簡要結(jié)論原生態(tài)休閑度假農(nóng)莊的建設將鞏固農(nóng)業(yè)開發(fā)成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，提升和豐富旅游的內(nèi)涵，還將增強城市服務輻射功能，拉天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目3動消費，增加當?shù)剞r(nóng)民收入，有利于促進農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目的實施，對促進城鎮(zhèn)化建設，促進和帶動當?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，促進農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進解決“三農(nóng)”問題，促進城

7、鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。五、主要經(jīng)濟指標五、主要經(jīng)濟指標項目主要經(jīng)濟指標見表 1-1。表 1-1 技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表1總用地畝2602總建筑面積m28003容積率0.014項目總投資萬元46104.1其中：建設投資萬元45204.2建設期利息萬元04.3流動資金萬元90 5資金籌措萬元4550 5.1其中：企業(yè)自籌萬元4550 企業(yè)自有資金5.2銀行借款萬元06年銷售收入萬元1927正常年份7總成本費用萬元563正常年份8所得稅萬元315正常年份9年凈利潤萬元944正常年份10所得稅前財務內(nèi)部收益率%24.7911所得稅前財務凈現(xiàn)值萬元359712所得稅前投資回收期年4.67含建設期13所得

8、稅后財務內(nèi)部收益率%19.67天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目414所得稅后財務凈現(xiàn)值萬元205415所得稅后投資回收期年5.54含建設期16總投資收益率%27.32正常年份17項目資本金凈利潤率%20.74正常年份18盈虧平衡點(BEP)%22.47%天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目5第二章第二章 項目背景項目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)

9、，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)旅游觀光農(nóng)業(yè)應運而生。一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀觀光農(nóng)業(yè)作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流，它源于西班牙。二十世紀六十年代初，有些西班牙農(nóng)場主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干” ，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。法國的農(nóng)莊旅游

10、源于二十世紀七十年代，目前，法國有 1.6 萬戶農(nóng)家建立起了家庭旅館，3000 多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。這種新興的“綠色度假”旅游活動每年可以給法國農(nóng)民帶來 700 億法郎的收益，相當于全國旅游業(yè)收入的 1/4。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目6美國每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達到二千萬人次， “瓜果塑造”、 “莊稼人藝術(shù)畫”等鄉(xiāng)間藝術(shù)也頗受游客青睞。最著名是 20 英畝的“莊稼畫”向日葵。韓國大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場” ，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟研究院提供的資料表明，2005 年， “農(nóng)村觀光”帶來

11、的收入約為 5.11 萬億韓元。馬來西亞重點發(fā)展花卉旅游觀光，將每年的 7 月 29 日定為“花卉節(jié)” ，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。馬來西亞將“花卉節(jié)”與旅游緊密結(jié)合起來，吸引了大量國內(nèi)外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20 世紀 90 年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。據(jù)統(tǒng)計，早在 19961997 年期間已動工投資 1 億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有 7 個以上。1998 年國家旅游局以“華夏城鄉(xiāng)游”作為主題旅游年，使“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景”成了農(nóng)村一景。目前我國觀光農(nóng)業(yè)項目主要分布在北京、上海和廣

12、州等大城市近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進國際先進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目7錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。三、觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展前景三、觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展前景1、旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關(guān)。近年隨著假日經(jīng)濟的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞

13、增，因此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。2、旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。我國在“十五”期間已經(jīng)啟動國家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)建設工程。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。3、發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目建設周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。本項目試圖建設一個原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合浙西的特點，開展觀光旅游

14、、休閑度假的服務，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗土家風情的場地，在滿天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目8足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目9第三章第三章 項目建設的重要性和必要性項目建設的重要性和必要性隨著城市建設的快速推進，科技的日新月異，經(jīng)濟的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)

15、業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變常山農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設步伐，尤其是打造常山旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導意義。一、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學習新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。二、提供農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)機會，幫助農(nóng)民快速致富奔小康農(nóng)村

16、剩余勞動力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，又帶來不少的社會問題。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。三、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻率天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目10本項目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進設備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。通過展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為常山縣農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動浙江省山區(qū)經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。四、促進常山旅游業(yè)的發(fā)展常山的整

17、體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時間卻不長，停留時間在 2晚以上的只占到了 45.2%，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當前常山旅游業(yè)面臨的問題。而本項目的建設，將更好地為旅游者服務，使其更有可能延長停留時間，這對于促進常山旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目11第四章第四章 項目的可行性項目的可行性為了對該項目進行全面分析，本報告中采用 SWOTs 法，即SSuperiority（優(yōu)勢），WWeakness（劣勢），OOpportunity（機遇），TThreat（威脅）。這種分

18、析方法最初主要應用于商業(yè)領域，之后逐漸被應用到教育評估和城市設計等許多領域的分析與決策過程中。一、優(yōu)勢（一、優(yōu)勢（Superiority）天池生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢有：（1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（2）區(qū)位條件方面，常山縣處于浙江西部山區(qū)，浙贛皖交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。（3）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。常山自然風景資源得天獨厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。（5）地方政府積極支持?？h委、縣政府對此進行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。二、劣勢（二、劣勢（Weakness）其發(fā)

19、展劣勢有：（1）離市區(qū)相對較近，基礎設施條件欠缺；（2）地塊相對較為細碎，塑造特色景觀有一定難度；（3）生態(tài)環(huán)境保護意識有待加強，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。三、機會（三、機會（Opportunity）天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目12其發(fā)展機會有：（1）區(qū)域背景條件。浙江山區(qū)經(jīng)濟開發(fā)的戰(zhàn)略，使常山縣面臨歷史性的發(fā)展機遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為浙西經(jīng)濟振興發(fā)揮示范作用。（2）交通運輸條件。隨著高速公路、鐵路的相繼通車，

20、已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運輸能力之間的矛盾。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。四、威脅（四、威脅（Threat）其發(fā)展威脅有：（1）它距離輝埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 2 公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對策是以“發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，利用機會，化解威脅”為原則，在 SWOT 分析的基礎上，對整個園區(qū)進行科學的策劃。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目13第五章第五章 市場分析與預測市場分析與預測一、整體市場概況一、整體市場概況根據(jù)攜程旅行網(wǎng) 2012 年度假目的地去的人數(shù)前 20 位排行如下：排名排名國內(nèi)長途國內(nèi)長途人數(shù)人數(shù)排

21、名排名國內(nèi)長途國內(nèi)長途人數(shù)人數(shù)1三亞3842811廈門33212麗江892812成都31423常山縣735213青島30644北京681614臨安30405南京559915惠州27876舟山522916黃山黃山27597九寨溝509817大連21928武義480218湖州21159杭州杭州465119金華金華211510上海上海391620桐廬桐廬2108與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前 20 位的景點如下表：排名排名景區(qū)名稱景區(qū)名稱國內(nèi)國內(nèi)/外外瀏覽量瀏覽量排名排名景區(qū)名稱景區(qū)名稱國內(nèi)國內(nèi)/外外瀏覽量瀏覽量1杭州國內(nèi)32098511廈門

22、國內(nèi)1449632上海國內(nèi)25193712黃山國內(nèi)1431203三亞國內(nèi)24774713張家界國內(nèi)126598天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目144北京國內(nèi)22777614南京國內(nèi)1218105香港國內(nèi)22054715大連國內(nèi)1053366麗江國內(nèi)19867016張家界國內(nèi)1032097青島國內(nèi)18753517西安國內(nèi)947678九寨黃龍國內(nèi)16102818陽朔國內(nèi)911619蘇州國內(nèi)15099519普陀山國內(nèi)8868810成都國內(nèi)14502620揚州國內(nèi)85428百度 07 年底根據(jù)網(wǎng)民對旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報告，從中我們也可以看

23、出網(wǎng)民最喜愛的國內(nèi)的景點如下圖：此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游+農(nóng)村旅游的比例達到了 31%以上，加上部天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目15分休閑旅游 8.91%，整個接受本項目的客戶人群可以達到旅游人群的 40%。二、項目市場定位二、項目市場定位根據(jù)有關(guān)資料表明，人均 GDP 達到 1000 美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建設帶來無限的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間。本項目選址在常山縣近郊區(qū)，其定位必須立足于常山這一地域特征基礎

24、上。基于此，“天池生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是：依托三衢山，吸納江浙滬、輻射長三角，凸現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)特色，與常山縣周邊其它旅游區(qū)形成有機整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目16第六章第六章 建設內(nèi)容及經(jīng)營理念建設內(nèi)容及經(jīng)營理念一、設計思想一、設計思想本項目以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設計、修建為手段，以創(chuàng)設現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味、民族風情互動活動及原生態(tài)拓展訓練為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求“原汁原味” ，避免“視角

25、污染” ，追求設施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型農(nóng)莊。二、項目建設二、項目建設內(nèi)容內(nèi)容本項目擬租賃土地 260 畝，其建設主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、景觀植物園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓練基地的建設。主要建設規(guī)模如下：本項目擬租賃土地 260 畝，其建設主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、景觀植物園、接待配套用房及原

26、生態(tài)拓展訓練基地的建設。主要建設規(guī)模如下：天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目171、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 120 畝，景觀灌木及花卉 40 畝，天然綠色蔬菜種植 30 畝，養(yǎng)殖園 20 畝。2、接待配套用房：改造修整原有用房 600 m2，新建 200m2。3、原生態(tài)拓展訓練基地：修建原生態(tài)拓展訓練基地 30 畝。三、經(jīng)營理念三、經(jīng)營理念1、觀光。一是風貌觀。觀賞三衢山特有的山水風光，觀看農(nóng)村田園風光、特種養(yǎng)殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞。2、休閑。?。禾厣r(nóng)家居住用房；吃：特色農(nóng)家飯；玩：原生態(tài)拓展訓練等。3、采摘。根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導、組織游客直接進入

27、田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風光，即增長見識，又感受勞作。4、購物。用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目185、品嘗。在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農(nóng)歷 12 個月每月一節(jié)的習俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受浙西飲食文化。6、農(nóng)事活動。根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導下，參與有償農(nóng)事活動，也

28、可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。7、景觀文化。挖掘當?shù)孛褡逦幕Y源，大力開展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗山區(qū)民族文化。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目19第七章第七章 項目選址和建設條件項目選址和建設條件一、項目選址一、項目選址本項目擬選址于常山縣紫港街道大弄口村。二、自然條件二、自然條件4.1 場址現(xiàn)狀1、場址地點：常山縣外港天馬鎮(zhèn)大弄口北側(cè)、320 國道北側(cè)。2、

29、地理位置：項目場址在常山縣城北郊，離縣城中心區(qū) 3 公里。場址北側(cè)緊靠 205 國道，東面和杭金衢高速公路連線鄰近，南面即為通向常山縣城的道路，既與喧鬧的城市商貿(mào)區(qū)和人口稠密的居民區(qū)保持了一定距離，又緊靠城市，交通便利，地理位置優(yōu)越。3、土地權(quán)屬類別：土地權(quán)屬為村集體用地。是廢棄的工礦土地和農(nóng)民承包經(jīng)營土地項目建設用地為原有的工礦企業(yè)用房，其它土地通過土地流轉(zhuǎn)獲得。4、場址占地面積：260 畝。4.24.2 場址主要建設條件場址主要建設條件4.2.1 地形地貌常山縣位于錢塘江上游。地處浙江西部，與江西玉山交界、杭金衢高速公路、320 和 205 國道穿境而過，對外交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。本

30、項目建設用地規(guī)劃在天馬街道大弄口村，場址地勢平坦，地天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目20形規(guī)則，呈長方形，環(huán)境清幽，交通便利，場址內(nèi)有一個天然水塘可作規(guī)劃保留，對美化莊園，美化環(huán)境，具良好的作用。4.2.2 氣象水文 常山屬亞熱帶季風氣候，溫暖濕潤，四季分明，主要氣象水文資料如下：年平均溫度：17.8年極端最高氣溫：39.5年極端最低氣溫：-10.4年平均降水量：1661.4mm年無霜期：254 天年平均相對濕度：79%年主導風向：東北風年平均風速：1.8 米/秒最大風壓值：0.4KN/m2最大雪壓值：0.5KN/m2最大地震烈度：6 度場址土壤類別：類海拔

31、高程 86-87m（黃海高程）無洪澇資料記載4.2.3 工程地質(zhì) 常山縣地形南高北低，平均海拔高程為 52-64m（黃海高程） ，縣域全境橫跨北東西南向的江山紹興深斷裂，分屬揚子準地臺天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目21和華南褶皺系兩個一級大地構(gòu)造單元，地質(zhì)環(huán)境復雜，構(gòu)造形態(tài)多樣，地層及巖漿發(fā)育良好。項目區(qū)域?qū)俸犹讻_擊層，地基承載力可達 15-20 噸/平方米，是較為理想的項目建設用地。4.3 基礎設施配套條件4.3.1 供水 目前，常山縣市政給排水管網(wǎng)已鋪入城北，通過主干道供水管道和排水管道分別快速接莊園的供水管支管和排水支管，能滿足項目建設需要及項目建成

32、后莊園的用水需要和生活污水排放要求。4.3.2 供電 莊園供電由城區(qū)變電所供電，由 35KV 供電所與 10KV 供電專線供電，莊園設變配電房，能滿足項目施工需要和莊園用電需要。4.3.3 交通 常山縣城北大道從學校門口通過，城市交通極為方便，205、320 國道及“杭金衢”高速公路等交通網(wǎng)絡，構(gòu)通常山縣境內(nèi)外，學校與境外的交通十分便捷。4.4 社會經(jīng)濟條件常山縣總面積 1099.1 平方公里，人口為 32.22 萬人，改革開放以來，常山縣社會經(jīng)濟發(fā)展較快，2012 年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值98.8 億元，城鎮(zhèn)居民均收入 23408 元，農(nóng)民人均純收入 10361 元。常山縣是浙江西部的主要門戶

33、，當?shù)赜斜容^厚重的文化傳統(tǒng)，改革開放之后，常山縣委、縣政府在制訂現(xiàn)代化建設的發(fā)展規(guī)劃時，把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略放在十分重要的位置，非常重視現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目22展，縣政府把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)放在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，對農(nóng)業(yè)基礎設施的建設提供了政策，資金等的多方支持。4.5 土地使用條件 項目建設用地是廢棄的工礦土地和農(nóng)民承包經(jīng)營土地項目建設用地為原有的工礦企業(yè)用房，其它土地通過土地流轉(zhuǎn)獲得。4.6 政策法律條件： 建設項目是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設項目，符合國家投資政策；符合省、市、縣農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；符合常山縣城市建設總體規(guī)劃；符合建設用地各項要求。 本項目的建

34、設具有良好的自然條件，配套設施條件，政府部門重視、支持，資金有保障、技術(shù)有依托，項目的各項建設條件具備。同時，莊園建設在常山縣城北，與常山縣城東新區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、輝埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)遙相呼應，分布合理，故本項目場址選擇不作多方案比選。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目23第八章第八章 規(guī)劃布局規(guī)劃布局一、規(guī)劃基本原則一、規(guī)劃基本原則（一）生態(tài)安全原則要嚴格將開發(fā)強度和游客人數(shù)控制在農(nóng)業(yè)的生態(tài)容量之內(nèi)，農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)的基礎設施在設計時應考慮對自然生態(tài)的侵撓可控，與自然景觀協(xié)調(diào)，對環(huán)境無不良影響。（二）宏觀與微觀有機結(jié)合原則要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體

35、維護，重點突出建設，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實性基礎上，提供興趣點和創(chuàng)新點，處理好全局和局部的聯(lián)系。（三）科學性原則實施規(guī)劃前科學地分析現(xiàn)狀資源特點，科學評估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術(shù)保證保護好農(nóng)業(yè)自然環(huán)境和旅游資源，以及專業(yè)的建設、管理和推廣經(jīng)營。（四）市場需求原則規(guī)劃時要實行準確而細化的客源市場定位，以客源市場的現(xiàn)實和潛在需求為導向，去挖掘和開發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢，實現(xiàn)比一般旅游地更高的開發(fā)水平。（五）綜合統(tǒng)一原則在注重生態(tài)效益和市場經(jīng)濟效益的同時要注重社會效益，通過天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項

36、目24合理的觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)提高城鄉(xiāng)居民的環(huán)保意識和提倡文明生活方式。（六）創(chuàng)新原則新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來實現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。二、總體規(guī)劃方案二、總體規(guī)劃方案（一）總平面布置和功能要求本項目主要是以生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場址地形特征及內(nèi)容特點，空間主題結(jié)構(gòu)分為四個區(qū)域，主要有生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、景觀植物園、原生態(tài)拓展訓練基地、接待區(qū)。（二）平面功能布局本項目平面功能布

37、局分為生態(tài)觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態(tài)防護綠地，景觀植物園、原生態(tài)拓展訓練基地。精品植物、苗木花卉布置在農(nóng)莊東部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主，花卉園以花卉樹木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。主要發(fā)展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產(chǎn)。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目25蔬菜種植園分布在農(nóng)莊東、西面，以現(xiàn)有坡地為主，進行平場培土，種植天然綠色蔬菜，形成蔬菜種植體驗區(qū)。景觀植物園布置在農(nóng)莊南面，以常山山區(qū)的歌舞表演、民俗風情展示、文化用品展示為主。原生態(tài)拓展訓練基地布置在農(nóng)莊北面，以團隊協(xié)

38、作訓練、拓展訓練、叢林穿越等為主。接待區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北方，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目26第九章第九章 工程方案工程方案一、基礎設施建設一、基礎設施建設（一）給排水工程1、設計范圍與依據(jù)（1）設計范圍：紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。（2）設計原則 建筑給水排水設計規(guī)范 （GBJ15-88） （1997 版） ； 建筑設計防火規(guī)范 （GBJ16-87） （2001 版） ； 室外給水設計規(guī)范 （GBJ13-86） ； 室外排水設計規(guī)范 （GBJ14-87） ；

39、生活飲用水衛(wèi)生標準 （GB5749-85） ； 其它有關(guān)部門資料。2、給水系統(tǒng)（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本項目年工作日為 365 天。1用水量1考慮到節(jié)水的原則和本項目建設期較短的因素，一次性預測水量預測指標如下：天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目27游客 按 40 升/人日計算客房 按 80 升/人日計算公建 按居民用水量 15%計算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預見水量上述水量 20%計算2用水要求2水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標準水溫：20水壓：0.3MPA（3）管網(wǎng)設計1管網(wǎng)布置1本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水

40、的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。城市干管為 DN300 毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標準橫斷面）。管網(wǎng)上按規(guī)范設置閥門、排氣閥和泄水閥。2管材及接口2室外管道：DN50 毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。室內(nèi)管道：DN65 毫米，采用閘閥：DN65 毫米，采用截止閘。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目28管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。3、排水工程（1）系統(tǒng)的劃分本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，

41、生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達標后排放。 （2）污水量統(tǒng)計污水排放總量按用水的 80%考慮，排放量 0.44 萬立方米/天。（3）管道設施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎，地基較差時，采用混凝土帶形基礎。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。（二）供電設計1、設計依據(jù)、規(guī)范 （1） 民用照明設計標準 （GB50034-92） ；（2） 建筑物防雷設計規(guī)范 （GB50058-94） ；（3） 低壓配電設計規(guī)范 （GB50054-95） ；（4）其它有關(guān)資料。2、設計范圍本次設計范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及天池原生

42、態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目29生產(chǎn)用電設計。3、供電要求及負荷等級除消防負荷、火災報警為二類負荷外，其余均為三類負荷。4、供電方式供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進線方式采用高壓電纜架空敷設，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供 380/220V電源，供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。根據(jù)項目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺。分別配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜 ZZ-VV經(jīng)穿線管暗敷。整個配電系統(tǒng)采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設計，屋面設避雷

43、網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。變壓器中性點直接接地，接地電阻小于4 歐。低壓進戶零線要求作重復接地，接地電阻小于 10 歐。二、生態(tài)園林工程二、生態(tài)園林工程（一）建設標準1、水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（GB/T16453.116453.61996） ；2、灌溉與排水工程設計規(guī)范（GB50288-1999） ；3、 土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計規(guī)范 （TD/T10122000） ；4、 土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程 （TD/T10132000） ；5、 灌溉與排水工程設計規(guī)范 （GB/5028899） ；天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目306、國家及當?shù)氐默F(xiàn)行設計規(guī)

44、范和技術(shù)標準。（二）建設內(nèi)容1、生態(tài)農(nóng)業(yè)（1）范圍種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植50 畝。以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主。（2）品種選擇果林主要有獼猴桃樹、蜜桔樹、金香柚樹、板栗樹等。景觀林主要為桂花、木棉、洋紫荊等?；ɑ苤饕屑t掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、龍蝦花等。 2、土地整理（1）土地平整土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土” 。共修建保

45、坎 8000 米，高 1.52.5 米，下底寬 60 厘米，上寬 30 厘米，預留泄水孔 35 厘米，其弧度隨山勢而變。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目31三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度 0.5 米以上，挖寬 1 米，深 0.8 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 0.5 米以下的，采用挖穴改土。（2）排水溝總長 1000 米，內(nèi)空上寬 0.4 米，下寬 0.3 米，高 0.4 米，墻體采用直徑 8-12 厘米的塊石，M5 水泥砂漿襯砌；底面采用 C15 砼。（3）蓄水池蓄水池：共計 10 口，長 10 米，寬 8 米，深 2.5 米，墻體采

46、用M5 砂漿砌 Mu7.5 紅磚，池底 5 厘米厚 100#砂漿。（4）灌溉系統(tǒng)修建灌溉管道 500 米，每 40 米留一個噴水龍頭，澆灌半徑 20米，每個作業(yè)區(qū)安裝直徑為 60 毫米的 RPVC 管作引水主管，直徑為32 毫米的 RPVC 管作支管。4、休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目32第十章第十章 環(huán)境保護環(huán)境保護為保護和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，保障人體健康，項目嚴格按照中華人民共和國環(huán)境保護法的有關(guān)規(guī)定，加強環(huán)境污染源

47、的管理，對各種污染進行綜合治理，確保項目達到國家對環(huán)境保護的各項要求。一、項目區(qū)環(huán)境條件一、項目區(qū)環(huán)境條件項目位于常山縣紫港街道大弄口村，所選地址地形相對獨立，開闊整齊，背風向陽。周邊無工業(yè)“三廢”及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。二、環(huán)境二、環(huán)境保護保護本項目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過程中不會產(chǎn)生有毒物質(zhì)。項目區(qū)配置農(nóng)業(yè)廢棄物處理場，采用微生物技術(shù)處理農(nóng)作物稿稈。經(jīng)過沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質(zhì)肥源。項目采用設施栽培和無公害生產(chǎn)技術(shù)，減少化肥、農(nóng)藥等對環(huán)境的污染。因此，本項目不但無污染，而且通過發(fā)展果林、

48、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高當?shù)丨h(huán)境質(zhì)量。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目33三、水土保持三、水土保持項目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護和水土保持。但在建設過程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應按照預防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹種草，涵養(yǎng)水源，改土時考慮沉沙凼、截洪溝，既增強防洪排澇能力，又提高抗旱能力。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目34第十一章第十一章 建設進度及招投標方案建設進度及招投標方案一

49、、建設進度一、建設進度根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設項目規(guī)劃，本項目擬定在 2 年內(nèi)實施，具體工作安排為：根據(jù)計劃于 2012 年 11 月開始各項準備工作，于 2014 年 12 月進行竣工驗收。具體安排如下：1、2012 年 11 月開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。2、2013 年 7 月開始逐步完成項目初步設計和施工圖設計。3、2013 年 11 月開始主體工程建設。4、2013 年 10 月開始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。5、2014 年 12 月進行竣工驗收。二、招投標方案二、招投標方案（一）項目招投標原則依據(jù)中華人民共和國招標投標法 ，國家發(fā)展計

50、劃委員會第 3 號令及常山縣市有關(guān)工程招標文件的規(guī)定，本項目擬采用公開招投標形式確定施工單位，采用邀請招標的形式確定監(jiān)理單位。（二）項目招投標方案1、招標形式及資質(zhì)要求（1）由業(yè)主按國家招標投標法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標形式確定天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目35施工單位，采用邀請招標形式確定勘察設計單位和項目監(jiān)理單位。（2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)：乙級； 設計單位資質(zhì)：乙級； 施工單位資質(zhì)：二級以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級。 （3）招標信息發(fā)布 招標公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。2、招投標工作組織由業(yè)主自行或委托具有乙級資質(zhì)的招標中介機構(gòu)

51、組織實施本項目的招投標工作，招標中介機構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標、評標等工作，按照招投標的有關(guān)規(guī)定，公開招標的投標單位不宜少于 5 家，邀請招標的投標單位不宜少于 3 家，建議業(yè)主單位按照國家的有關(guān)規(guī)定進行公開招標。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目36第十二章第十二章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措一、投資估算范圍一、投資估算范圍投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收并達到設計生產(chǎn)能力時，按設計規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整和公用設備及器具購置、安裝工

52、程、工程建設其他費、預備費等工程所需的全部費用。二、投資估算依據(jù)二、投資估算依據(jù)（一）國家發(fā)改委、建設部 2006 年 7 月頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （第三版） ；（二）項目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設條件、建設工期；（三）工程量根據(jù)方案設計估算；（四）設備價格：主要設備通過廠家詢價，小型及通用設備采用市場價（價格為到廠價） ；（五）材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用 2007年常山省工程造價信息公布的指導價格（價格為到廠價或預算價）；（六）相關(guān)費用按國家及常山省有關(guān)規(guī)定計算；（七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目37三、

53、計算期三、計算期計算期包括建設期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設期確定為 24 個月（2013 年 4 月至 2015 年 3 月） ，運營期確定為 15 年，則項目計算期為 2013 年至 2028 年。四、項目投資四、項目投資（一）建設投資項目建設投資估算總額為 4520 萬元，其中工程費用 2310 萬元，公用設備購置費 800 萬元，設備安裝工程費 65 萬元，工程建設其他費用 1130 萬元，工程基本預備費 215 萬元。1、工程費用主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價資料進

54、行測算。2、公用設備及安裝工程（1）設備原價按近期設備制造廠或供應商的詢價進行測算。（2）設備運雜費、安裝費由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標進行測算。3、其他費用根據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計取。 （包含 30 年的土地租賃費）4、預備費 天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目38基本預備費 按工程費用的 5計取。價差預備費根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（1999）1340 號文的規(guī)定，和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。建設投資估算詳見財務分析輔助報表1。 （二）建設期借款利息本項目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設期利息為 0 萬元。（三）流動

55、資金流動資金估算采用分項詳細估算法。估算得項目滿負荷生產(chǎn)年份需流動資金，各年流動資金根據(jù)該年生產(chǎn)負荷估算。流動資金的 30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金） ，項目鋪底流動資金為 30 萬元。流動資金估算詳見財務分析輔助報表2。（四）項目總投資項目總投資由建設投資、建設期利息和鋪底流動資金構(gòu)成。經(jīng)上述計算，項目總投資為 4610 萬元，其中建設投資 4520 萬元，建設期利息為 0 萬元，鋪底流動資金 90 萬元。（五）有關(guān)問題說明1、其它費用參照國家和常山省有關(guān)規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調(diào)整。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目392、

56、本估算是按現(xiàn)行定額、取費標準、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設計造價水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。五、資金籌措五、資金籌措本項目投資全部由業(yè)主自籌。其建設資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為：2013 年安排55%，2014 年安排 45%。項目投資使用計劃與資金籌措詳見財務分析輔助報表3。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目40第十三章第十三章 財務評價財務評價一、評價原則、依據(jù)及參數(shù)一、評價原則、依據(jù)及參數(shù)（一）原則1. 遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應；2. 遵循費

57、用與效益識別的有無對比原則；3. 以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價；4. 在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。（二）依據(jù)1、國家發(fā)改委、建設部 2006 年 7 月頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （第三版） ；2、國家現(xiàn)行的財稅政策、會計制度與相關(guān)法規(guī)；3、建設方案；4、業(yè)主提供的基礎資料。（三）評價參數(shù)項目建設期為 2 年，財務評價計算期取 2013 年至 2028 年。項目融資前稅前財務基準收益率為 12%，項目資本金財務基準收益率設定 13%，基準投資回收期為 8.3 年。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目41二、

58、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（一）銷售收入估算本項目收入包括特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗收入等，經(jīng)預測項目擬吸引 32120 人次，按每人消費600 元估算，正常經(jīng)營年份收入為 1927 萬元。根據(jù)目前市場行情預測及植物生長特性，本項目 2013 年收入為385 萬元，2014 年收入為 1156 萬元，2015 年收入為 1542 萬元。（二）銷售稅金及附加和增值稅估算項目應繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加。營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設費費率為 7%，教育費附加費率為 3%。經(jīng)計算，正常經(jīng)營年份項目的

59、增值稅為 96 萬元，城市維護建設費為 7 萬元，教育費附加為 3 萬元。項目各年營業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財務分析輔助報表。三、成本費用估算三、成本費用估算（一）經(jīng)營成本估算1、原材料費：原材料消耗量根據(jù)類似項目估算，材料價格按市場價格計算。2、燃料及動力費項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目423、職工工資及職工福利費項目勞動定員為 40 人，職工平均工資和福利費按 2.6 萬元/人年估算。4、修理費以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。5、其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)

60、計數(shù)據(jù)估算。 （包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當?shù)囟唐趧趧恿Φ慕?jīng)費） 。通過上述計算，滿負荷生產(chǎn)年份項目的經(jīng)營成本為 398 萬元，經(jīng)營成本估算見表 12-1。表 12-1 經(jīng)營成本估算表序號費用名稱年成本（萬元）估算說明1原材料費912燃料及動力費213工資及職工福利1044修理費1135其他支出69經(jīng)營成本398（二）折舊費、攤銷費折舊費按直線折舊法以工程分類計算。建筑工程折舊年限為 40 年，設備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5計算。無形及其他資產(chǎn)按 10 年攤銷。估算得項目年折舊費為 160 萬元，年攤銷費為 0 萬元。折舊費、攤銷費估算詳見財務分析輔助報表6。（三）財務費用財