環(huán)貿(mào)綜合體度營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃(終稿完成版)

1、20122012年度營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃年度營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃2011年 12月 2011年由史密斯為項(xiàng)目所設(shè)計(jì)理念已經(jīng)傳播到市場(chǎng)，且已認(rèn)購(gòu)客戶(hù)對(duì)前期規(guī)劃的立面結(jié)構(gòu)、色調(diào)比較認(rèn)可，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃改動(dòng)直接影響客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的整體形象， 已認(rèn)購(gòu)客戶(hù)104組與潛在客戶(hù)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信度產(chǎn)生質(zhì)疑，簽合同時(shí)會(huì)引起客戶(hù)糾紛，在市場(chǎng)方面對(duì)項(xiàng)目造成很大的口碑風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)貿(mào)商業(yè)規(guī)劃劃變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的不利影響環(huán)貿(mào)商業(yè)規(guī)劃劃變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的不利影響 項(xiàng)目獨(dú)特設(shè)計(jì)理念也項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)之一，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃改動(dòng)后會(huì)直接減少項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。領(lǐng)地集團(tuán)初登長(zhǎng)春市場(chǎng)，去年所投入2000萬(wàn)元建設(shè)的銷(xiāo)售中心包括外立面的概念會(huì)全部被推翻，去年投入推廣費(fèi)用宣傳形象以及模型沙盤(pán)

2、，浪費(fèi)了已形成的硬件。影響領(lǐng)地集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展以及信譽(yù)度，客戶(hù)之間的口碑傳播非常重要，不利于項(xiàng)目以后的發(fā)展，請(qǐng)領(lǐng)地集團(tuán)慎重考慮我司所提出項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃改動(dòng)后對(duì)項(xiàng)目所產(chǎn)生的不利影響。目錄目錄第一部分第一部分: : 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析第二部分第二部分: : 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第三部分第三部分: : 項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目2011年推廣回顧年推廣回顧投放時(shí)間投放時(shí)間投放渠道投放渠道其他其他20112011年年5 5月月賽德廣場(chǎng)外展示點(diǎn)開(kāi)放，亮相長(zhǎng)春，開(kāi)始續(xù)客賽德廣場(chǎng)外展示點(diǎn)開(kāi)放，亮相長(zhǎng)春，開(kāi)始續(xù)客20112011年年7 7月：月：1 1

3、、新文化報(bào)、東亞，進(jìn)行軟文炒作，塑造綜合體形象廣告；、新文化報(bào)、東亞，進(jìn)行軟文炒作，塑造綜合體形象廣告；2 2、短信平臺(tái)，、短信平臺(tái)，20112011年年8 8月月1 1、短信平臺(tái)、短信平臺(tái)20112011年年9 9月月1.1.城市晚報(bào)城市晚報(bào)2 2、賽德萬(wàn)達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搞親子活動(dòng)、賽德萬(wàn)達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搞親子活動(dòng)3 3、公交車(chē)站牌、公交車(chē)站牌20112011年年1010月月1.1.戶(hù)外：重慶路（亞泰富苑樓體、百信鞋城樓體、卓展對(duì)面樓體）戶(hù)外：重慶路（亞泰富苑樓體、百信鞋城樓體、卓展對(duì)面樓體）2.2.房地產(chǎn)報(bào)硬廣房地產(chǎn)報(bào)硬廣3.3.新文化報(bào)硬廣新文化報(bào)硬廣4 4、環(huán)貿(mào)銷(xiāo)售中心開(kāi)放，聯(lián)合活動(dòng)公司搞車(chē)展、世界各地綜

4、合體展示；、環(huán)貿(mào)銷(xiāo)售中心開(kāi)放，聯(lián)合活動(dòng)公司搞車(chē)展、世界各地綜合體展示；20112011年年1111日日1.1.房地產(chǎn)報(bào)軟文房地產(chǎn)報(bào)軟文2 2、短信平臺(tái)：宣傳、短信平臺(tái)：宣傳SOHOSOHO公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品3 3、暖場(chǎng)活動(dòng)：投資講座、小型產(chǎn)品推介會(huì)、暖場(chǎng)活動(dòng)：投資講座、小型產(chǎn)品推介會(huì)備注備注項(xiàng)目項(xiàng)目20112011年年5 5月份進(jìn)入推廣期，月份進(jìn)入推廣期，5 59 9月份宣傳主打高端城市綜合體形象為主，月份宣傳主打高端城市綜合體形象為主，1010月份進(jìn)入產(chǎn)品宣傳階段月份進(jìn)入產(chǎn)品宣傳階段1、推廣情況、推廣情況2、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用類(lèi)別類(lèi)別付款名稱(chēng)付款名稱(chēng)金額（萬(wàn)）金額（萬(wàn)）類(lèi)別類(lèi)別付款名稱(chēng)付款名稱(chēng)

5、金額（萬(wàn)）金額（萬(wàn)）合同類(lèi)合同類(lèi)酒店顧問(wèn)酒店顧問(wèn)1010影視網(wǎng)站影視網(wǎng)站網(wǎng)站網(wǎng)站3.3廣告設(shè)計(jì)廣告設(shè)計(jì)27.227.2影視影視12物業(yè)物業(yè)7.47.4活動(dòng)活動(dòng)七夕節(jié)送花七夕節(jié)送花0.2商業(yè)顧問(wèn)商業(yè)顧問(wèn)6060送電影票送電影票1.4沙盤(pán)類(lèi)沙盤(pán)類(lèi)大沙盤(pán)大沙盤(pán)8.38.3親子繪畫(huà)親子繪畫(huà)1.8小沙盤(pán)小沙盤(pán)2424售樓處開(kāi)放售樓處開(kāi)放活動(dòng)活動(dòng)2727政府要求制作沙盤(pán)政府要求制作沙盤(pán)0.80.8投資講座投資講座0.30.3臨時(shí)售樓處臨時(shí)售樓處展位制作展位制作8 8廣告發(fā)布廣告發(fā)布東亞?wèn)|亞7.9展位租賃展位租賃18.118.1城市晚報(bào)城市晚報(bào)4.5印刷印刷1414長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)7圍擋噴繪圍擋噴繪9.79

6、.7電臺(tái)廣播電臺(tái)廣播5.25廣告發(fā)布廣告發(fā)布吉林日?qǐng)?bào)吉林日?qǐng)?bào)3.7彩信服務(wù)彩信服務(wù)2.6銷(xiāo)售物料銷(xiāo)售物料17.5公交站亭公交站亭58.1備注備注短信短信9.4以上營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用中推廣費(fèi)用占以上營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用中推廣費(fèi)用占181.15181.15萬(wàn)元萬(wàn)元房地產(chǎn)報(bào)房地產(chǎn)報(bào)27合計(jì)合計(jì)374萬(wàn)萬(wàn)二、推廣總結(jié)二、推廣總結(jié)u項(xiàng)目歷經(jīng)半年的宣傳推廣，宣傳形象時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，宣傳產(chǎn)品時(shí)間過(guò)短，導(dǎo)致市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品不夠清晰；n賽德廣場(chǎng)展示區(qū)宣傳，續(xù)客量雖多，但客戶(hù)質(zhì)量較差；n整體推廣力度不夠，未達(dá)到到市場(chǎng)認(rèn)知目的；n目前階段，項(xiàng)目地段較偏，市場(chǎng)認(rèn)可度低；n項(xiàng)目地段自身營(yíng)銷(xiāo)能力差；n結(jié)合種種因素，前期推廣塑造項(xiàng)目形象，未得到市場(chǎng)的

7、價(jià)值認(rèn)同；n打壓地產(chǎn)政策影響項(xiàng)目整體推廣效果；n媒體運(yùn)用單一，缺乏渠道媒體的運(yùn)用；n媒體投放范圍雖廣，沒(méi)有主次之分，無(wú)效媒體耽擱項(xiàng)目信息傳播（例如：城晚、東亞、長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)等）；三、前期客戶(hù)情況及總結(jié)三、前期客戶(hù)情況及總結(jié)1、客戶(hù)情況、客戶(hù)情況2011年5月12月，項(xiàng)目通過(guò)各宣傳渠道續(xù)客累計(jì)3300多組，主要以賽德廣場(chǎng)外展點(diǎn)渠道為主，認(rèn)籌客戶(hù)135組，其中公寓認(rèn)籌占109組，住宅認(rèn)籌占26組，最終認(rèn)購(gòu)客戶(hù)104組（川渝商會(huì)客戶(hù)認(rèn)購(gòu)公寓55組，住宅5組）。2、前期客戶(hù)總結(jié)、前期客戶(hù)總結(jié)三、前期客戶(hù)情況及總結(jié)三、前期客戶(hù)情況及總結(jié)項(xiàng)目前期低調(diào)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶(hù)104組，這部分是我們2011年的營(yíng)銷(xiāo)成果；項(xiàng)目

8、因延遲取得預(yù)銷(xiāo)許可證，未能按時(shí)開(kāi)盤(pán)，流失部分客戶(hù)，市場(chǎng)方面產(chǎn)生負(fù)面影響；部分客戶(hù)因板塊發(fā)展時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不愿投錢(qián)等待；多數(shù)客戶(hù)人為項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高，心理不認(rèn)可；樓市低迷，部分樓盤(pán)打折降價(jià)，影響客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心；若項(xiàng)目能夠按時(shí)開(kāi)盤(pán)(10月份)，認(rèn)購(gòu)量會(huì)有一定提高，包含住宅認(rèn)籌客戶(hù)；四、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析四、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析1、環(huán)境分析、環(huán)境分析 2011年1月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。2011年國(guó)家針對(duì)住宅地產(chǎn)出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策。 政策出臺(tái)后，導(dǎo)致全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)大幅度回落，二線、三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)打折

9、現(xiàn)象，地產(chǎn)行業(yè)迅速進(jìn)入寒冬。百姓持幣觀望心態(tài)強(qiáng)烈，成交量直線下滑，據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)120個(gè)城市成交量同比下降50%。長(zhǎng)春樓市從大盤(pán)到小頻頻出現(xiàn)打折降價(jià)現(xiàn)象，開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)的階段已是過(guò)去，2011年第四季度，本項(xiàng)目周邊樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交量為100305套之間，緊鄰項(xiàng)目保利香檳開(kāi)盤(pán)成交305套，效果比較理想，成功是項(xiàng)目品牌影響力及售價(jià)低等因素。A、2011年政策回顧政策主要體現(xiàn)在兩方面：限購(gòu)令、銀根緊縮。政策主要體現(xiàn)在兩方面：限購(gòu)令、銀根緊縮。四、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析四、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析2011年針對(duì)限購(gòu)眾多城市房?jī)r(jià)回歸理性出顯效果，達(dá)到政府階段性的預(yù)期效果，溫家寶總理提到2012年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖，大部分限購(gòu)城市

10、會(huì)延續(xù)限購(gòu)政策，長(zhǎng)春市已確定延續(xù)限購(gòu)令政策。通過(guò)新聞報(bào)道了解到限貸政策在2012年第三季度可能會(huì)有所調(diào)整，存款準(zhǔn)備金將逐步小幅下調(diào)，這對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)疑是個(gè)利好消息。B、2012年打壓地產(chǎn)政策警笛年打壓地產(chǎn)政策警笛四、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析四、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析小結(jié)：小結(jié)： 2011年銀根緊縮、頻頻加息，限購(gòu)調(diào)控政策重拳出擊房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間大力度調(diào)控，從一線城市到三線城市都起到了明顯效果。各開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)打折比比皆是，導(dǎo)致百姓持幣觀望心態(tài)，加大了城市的存量房。2012年中央政府決心將多個(gè)城市延續(xù)政策，這是政策所決定且各開(kāi)發(fā)企業(yè)所規(guī)避不了的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 2012年第三季度限貸政策將有所放緩，限購(gòu)政策針對(duì)的是住宅地

11、產(chǎn)，非商業(yè)地產(chǎn)，因此，政策針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不直造成接影響，但樓市低迷，百姓持幣觀望，會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)造成間接影響。限購(gòu)令政策延續(xù)，明年長(zhǎng)春樓市將再度陷入低迷，甚至?xí)霈F(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，以?xún)r(jià)取勝的局面。五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析1、城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境情況、城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境情況項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬區(qū)域所屬區(qū)域市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目其他情況項(xiàng)目其他情況偉峰東第凈月區(qū)城市綜合體住宅、寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)住宅產(chǎn)品面積為46-185平方米寫(xiě)字間產(chǎn)品面積為138-1400平方米華友華城國(guó)際凈月區(qū)城市綜合體公寓、住宅、寫(xiě)字樓具體產(chǎn)品未最終確定華榮泰時(shí)代COSMO凈月區(qū)城市綜合體寫(xiě)字樓、公寓、住宅、酒店、商

12、業(yè)此項(xiàng)目已動(dòng)建設(shè)，圍擋已做好，已有初步形象，預(yù)計(jì)2011年10月開(kāi)盤(pán)，因樓市低迷，延期開(kāi)盤(pán)時(shí)間，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2012年6月份左右，價(jià)格未定寬城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寬城區(qū)城市綜合體住宅、公寓、商場(chǎng)項(xiàng)目在長(zhǎng)春紅旗街已有開(kāi)發(fā)成功案例備注1、偉峰東第：項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到50%，住宅與寫(xiě)字樓部分已封頂，已形象支撐。住宅售價(jià)7900元/左右，寫(xiě)字樓實(shí)際成交價(jià)格在900012000元/左右。2、華友華城國(guó)際：項(xiàng)目圍擋已完成，但工程建設(shè)速度緩慢，傳說(shuō)開(kāi)發(fā)實(shí)力存在問(wèn)題。3、華榮泰時(shí)代COSMO：是集5A級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、創(chuàng)意SOHO、金融、溫泉養(yǎng)生酒店、特色餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的城市商務(wù)綜合體。項(xiàng)目包含一期三棟住宅樓、一

13、棟公寓、三棟SOHO，已開(kāi)工建設(shè)；二期規(guī)劃建設(shè)一棟5A級(jí)寫(xiě)字間和五星級(jí)酒店。此項(xiàng)目2012年預(yù)計(jì)先推公寓與住宅部分，以公寓為主，住宅為輔。4、寬城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：項(xiàng)目地段較偏，項(xiàng)目落址寬城區(qū)是帶動(dòng)區(qū)域住宅及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，此項(xiàng)目先期在長(zhǎng)春紅旗街商圈已有成功開(kāi)發(fā)案例，得到市場(chǎng)認(rèn)可，為后續(xù)項(xiàng)目做好基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目首期推出住宅產(chǎn)品，公寓與商場(chǎng)后續(xù)上市。五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)：小結(jié)： 彩宇廣場(chǎng)板塊多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目聚集，暫時(shí)階段區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，因此商業(yè)部分需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)培育市場(chǎng)，近兩年商業(yè)部分去化是各開(kāi)發(fā)商的最大問(wèn)題。以上三個(gè)綜合體緊鄰本項(xiàng)目，偉峰東第產(chǎn)品類(lèi)型單一，產(chǎn)品主要以住宅與寫(xiě)字樓為主， 2

14、011年去化量約占總體量的60%左右，剩余產(chǎn)品去化速度緩慢。推廣動(dòng)作寥寥無(wú)幾。華友華城國(guó)際建設(shè)動(dòng)作較慢，宣傳推廣力度小，開(kāi)發(fā)實(shí)力較弱。華榮泰已動(dòng)工建設(shè)，規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型與本項(xiàng)目相似，檔次、品質(zhì)、立面結(jié)構(gòu)、整體調(diào)性都比較平庸，這方面本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)。2011年沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行大范圍宣傳推廣工作，通過(guò)調(diào)研得知，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2012年6月份左右（項(xiàng)目取得預(yù)銷(xiāo)許可證后），先推出公寓、住宅兩類(lèi)產(chǎn)品，價(jià)格未定，此項(xiàng)目明年對(duì)本項(xiàng)目直接產(chǎn)生沖擊。2、公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況、公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬區(qū)所屬區(qū)域域產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）價(jià)格（元價(jià)格（元/ /）裝修標(biāo)準(zhǔn)

15、裝修標(biāo)準(zhǔn)其他其他中海國(guó)際中海國(guó)際社區(qū)社區(qū)凈月區(qū)凈月區(qū)公寓公寓39395555均價(jià)均價(jià)6500650010001000元元/ /地上車(chē)庫(kù)：35萬(wàn)地下車(chē)位：17萬(wàn)力旺力旺LOMOLOMO凈月區(qū)凈月區(qū)公寓公寓40407070均價(jià)均價(jià)9500950020002000元元/ /寬城萬(wàn)達(dá)寬城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣場(chǎng)寬城區(qū)寬城區(qū)公寓公寓30306060預(yù)計(jì)均價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)7 750050010001000元元/ /萬(wàn)科城萬(wàn)科城凈月區(qū)凈月區(qū)公寓公寓45455757均價(jià)均價(jià)7200720010001000元元/ /華億紅府華億紅府朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)公寓公寓32327474均價(jià)均價(jià)120001200015001500元元/ /航海榮譽(yù)

16、航海榮譽(yù)朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)公寓公寓主力戶(hù)型主力戶(hù)型6060均價(jià)均價(jià)140001400015001500元元/ /華友華城華友華城國(guó)際國(guó)際凈月區(qū)凈月區(qū)公寓公寓華榮泰華榮泰凈月區(qū)凈月區(qū)公寓公寓38387575備注備注以上是在售公寓樓盤(pán)，尾盤(pán)或售罄樓盤(pán)不列入項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)之內(nèi)。以上是在售公寓樓盤(pán)，尾盤(pán)或售罄樓盤(pán)不列入項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)之內(nèi)。五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)：小結(jié)： 長(zhǎng)春已售罄公寓樓盤(pán)都具備地段佳的優(yōu)勢(shì)，且大部分公寓樓盤(pán)都帶有精裝修。例如：陽(yáng)光經(jīng)典、萬(wàn)晟現(xiàn)代城、成基鉑寓等。在售項(xiàng)目公寓產(chǎn)品水電性質(zhì)基本在售項(xiàng)目公寓產(chǎn)品水電性質(zhì)基本都改為民用性質(zhì)，降低生活成本，這樣公寓產(chǎn)品具備居住功能，可以拓都改為

17、民用性質(zhì)，降低生活成本，這樣公寓產(chǎn)品具備居住功能，可以拓寬購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)渠道。周邊在售公寓項(xiàng)目中，多以精裝為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)在寬購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)渠道。周邊在售公寓項(xiàng)目中，多以精裝為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000200010002000元元/ /之間。之間。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為中海國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科城、力旺LOMO、華榮泰的1棟公寓及3棟SOHO產(chǎn)品。萬(wàn)科城位置偏，利用自身品牌影響力及自身?yè)碛写罅坷峡蛻?hù)資源進(jìn)行銷(xiāo)售，但現(xiàn)階段銷(xiāo)售效果不佳。力旺LOMO售價(jià)高，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，共300多套公寓，現(xiàn)階段已售出100多套，體量小，售價(jià)高，銷(xiāo)售速度慢。中海國(guó)際社區(qū)規(guī)劃4棟公寓產(chǎn)品，2011年11月推出1棟，銷(xiāo)售均價(jià)6500元/含（1000元/裝

18、修）2011年底發(fā)售至今已售出100套左右，效果不理想。以上分析華榮泰未來(lái)的公寓+SOHO、中海國(guó)際社區(qū)公寓產(chǎn)品是本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。3、住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況、住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析我們列舉項(xiàng)目附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，具體如下項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬區(qū)域所屬區(qū)域產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）價(jià)格價(jià)格其他其他偉峰東第偉峰東第凈月凈月住宅住宅4646185185均價(jià)均價(jià)79007900元元/ /華榮泰華榮泰凈月凈月住宅住宅9090125125未定未定力旺弗朗明歌力旺弗朗明歌凈月凈月住宅住宅103103150150均價(jià)均價(jià)73007300元元/ /中海國(guó)際社區(qū)中海國(guó)際社區(qū)凈月凈月住

19、宅住宅9090240240均價(jià)均價(jià)80008000元元/ /保利香檳保利香檳凈月凈月住宅住宅8787142142均價(jià)均價(jià)5 55 50000元元/ /恒大翡翠華庭恒大翡翠華庭經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)住宅住宅9090170170均價(jià)均價(jià)78007800/ /含1600元/ 裝修備注備注恒大翡翠華庭優(yōu)惠：一次性恒大翡翠華庭優(yōu)惠：一次性9595、9696、9595折，分期折，分期9595、9696、9898折，老帶新額外優(yōu)惠折，老帶新額外優(yōu)惠9696折，一折，一周內(nèi)交款簽合同再優(yōu)惠周內(nèi)交款簽合同再優(yōu)惠9999折。折。偉峰東第：滯銷(xiāo)戶(hù)型為偉峰東第：滯銷(xiāo)戶(hù)型為138138185185，一次性，一次性9797折，按揭

20、折，按揭9999折。折。五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)：小結(jié)：力旺弗朗明歌、中海國(guó)際社區(qū)：力旺弗朗明歌、中海國(guó)際社區(qū)：這兩個(gè)項(xiàng)目是此區(qū)域高端項(xiàng)目，品質(zhì)、價(jià)格、檔次、品牌都占主導(dǎo)地位，銷(xiāo)售價(jià)格高，對(duì)本項(xiàng)目沖擊性小，從另一角度分析，價(jià)格方面對(duì)本項(xiàng)目而言算是一個(gè)對(duì)比優(yōu)勢(shì)。偉峰東第：偉峰東第：住宅對(duì)外宣傳價(jià)格為7900元/，實(shí)際成交價(jià)格在6000-6300元/左右，現(xiàn)階段去化60%左右，2011年年底至今去化量很少，本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品與偉峰住宅剩余產(chǎn)品對(duì)比占優(yōu)勢(shì)，但未來(lái)住宅價(jià)格對(duì)項(xiàng)目未來(lái)有一定沖擊。華榮泰：華榮泰：此項(xiàng)目2012年先推公寓、住宅兩類(lèi)產(chǎn)品，價(jià)格未定，產(chǎn)品類(lèi)型與本項(xiàng)目相似，但品質(zhì)、檔次相

21、比本項(xiàng)目屬弱勢(shì)，無(wú)論是公寓還是住宅產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目都具備沖擊條件。五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析保利香檳：保利香檳：2011年12月開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)305套，銷(xiāo)售價(jià)格55006500元/，剩余貨量充足對(duì)本項(xiàng)目沖擊很大。恒大翡翠華庭：恒大翡翠華庭：共300多套住宅，2011年11月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售150套左右，銷(xiāo)售至今剩余200套左右，近期銷(xiāo)售效果不理想，除去裝修費(fèi)、折扣后，實(shí)際成交均價(jià)在52005300元/，價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目有一定沖擊。六、項(xiàng)目六、項(xiàng)目2012年推廣物年推廣物1、住宅部分、住宅部分棟號(hào)棟號(hào)單位數(shù)量單位數(shù)量單棟套數(shù)單棟套數(shù)單棟面積（）單棟面積（）備注備注3#10353套163套19979川渝商會(huì)客戶(hù)認(rèn)

22、購(gòu)5套12655套13855套4#10332套96套1174412632套13832套住宅銷(xiāo)售套數(shù)住宅銷(xiāo)售面積（）259套31723其他1、川渝商會(huì)客戶(hù)認(rèn)購(gòu)3#住宅5套，團(tuán)購(gòu)面積573，分別為3#二單元9層126、103，11層103、138，12層103。2、住宅前期認(rèn)購(gòu)5套，成交總金額為3495076元。六、項(xiàng)目六、項(xiàng)目2012年推廣物年推廣物2、公寓部分、公寓部分棟號(hào)棟號(hào)剩余總套數(shù)剩余總套數(shù)總面積（）總面積（）其他其他2#381套19815.66上源集團(tuán)自留部上源集團(tuán)自留部分為：分為：28-3128-31層層，面積為，面積為42044204備注1、公寓產(chǎn)品總套數(shù)為560套，總面積為294

23、56。前期已認(rèn)購(gòu)99套。2、公寓產(chǎn)品剩余套數(shù)及面積已拋除上源集團(tuán)公司自留部分。六、項(xiàng)目六、項(xiàng)目2012年推廣物年推廣物小結(jié)：小結(jié)：n因?yàn)轫?xiàng)目公寓產(chǎn)品不受限購(gòu)政策影響，因此明年銷(xiāo)售主要任務(wù)應(yīng)是公寓產(chǎn)品；n項(xiàng)目為城市綜合體，自身配套齊全，但尚未呈現(xiàn)難以對(duì)客戶(hù)形成較大的沖擊力；n住宅個(gè)體產(chǎn)品使用功能強(qiáng)，沒(méi)有浪費(fèi)空間，但缺乏7095市場(chǎng)剛需產(chǎn)品，這是項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的最大缺陷。n公寓沒(méi)有北向產(chǎn)品，非門(mén)對(duì)門(mén)傳統(tǒng)的規(guī)劃格局，為客戶(hù)提高私密空間，這是本項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)所在；目錄目錄第一部分第一部分: : 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析第二部分第二部分: : 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第三部分第三部分:

24、 : 項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣策略精確營(yíng)銷(xiāo)精確營(yíng)銷(xiāo)階段推廣階段推廣銷(xiāo)售目標(biāo)銷(xiāo)售目標(biāo)推售策略推售策略?xún)r(jià)格策略?xún)r(jià)格策略工程配合工程配合營(yíng)銷(xiāo)手段營(yíng)銷(xiāo)手段推廣綜述推廣綜述推廣活動(dòng)推廣活動(dòng)項(xiàng)目包裝項(xiàng)目包裝營(yíng)銷(xiāo)配合營(yíng)銷(xiāo)配合精確定位精確定位總體營(yíng)銷(xiāo)推廣總體營(yíng)銷(xiāo)推廣 思考路徑思考路徑一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略1、總體原則、總體原則堅(jiān)持樹(shù)立堅(jiān)持樹(shù)立“環(huán)球貿(mào)易中心環(huán)球貿(mào)易中心”的高端形象的高端形象堅(jiān)持堅(jiān)持“凈月凈月30萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體”的市場(chǎng)定位的市場(chǎng)定位營(yíng)造感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)，挖掘項(xiàng)目的整體價(jià)值營(yíng)造感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)，挖掘項(xiàng)目的整體價(jià)值2、總體目標(biāo)、總體目標(biāo)通過(guò)

25、全年的營(yíng)銷(xiāo)策略結(jié)合有效推廣渠道，爭(zhēng)取超額完成項(xiàng)目通過(guò)全年的營(yíng)銷(xiāo)策略結(jié)合有效推廣渠道，爭(zhēng)取超額完成項(xiàng)目2012年銷(xiāo)售任務(wù)。年銷(xiāo)售任務(wù)。 本項(xiàng)目城市綜合體傳播到市場(chǎng)暫時(shí)只是個(gè)口號(hào)，并沒(méi)有實(shí)際落地，雖然區(qū)域板塊前景看好，但由于政策打壓、樓市低迷。2011年項(xiàng)目住宅與公寓產(chǎn)品并沒(méi)有依附到商業(yè)配套方面，沒(méi)有充分體現(xiàn)出價(jià)值。多元化的城市綜合體項(xiàng)目應(yīng)將所有業(yè)態(tài)捆綁到一起，產(chǎn)生產(chǎn)品之間互補(bǔ)功能，才能體現(xiàn)出所有產(chǎn)品的最大價(jià)值，最終達(dá)到開(kāi)發(fā)利益最大化。如果先推住宅及公寓，價(jià)值不能最大化，若單推商業(yè)，不能確保開(kāi)發(fā)商的資金快速回?cái)n，且此區(qū)域商業(yè)氛圍不夠成熟。 項(xiàng)目單獨(dú)推住宅或公寓在市場(chǎng)方面競(jìng)爭(zhēng)力弱，規(guī)模、品牌都不能項(xiàng)

26、目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此營(yíng)銷(xiāo)策略要在眾多項(xiàng)目中突圍，不能以單一產(chǎn)品去比對(duì)。 3、總體策略、總體策略 前言前言3、總體策略、總體策略將項(xiàng)目將項(xiàng)目SOHO公寓與住宅產(chǎn)品依托到項(xiàng)目商業(yè)上，用綜合公寓與住宅產(chǎn)品依托到項(xiàng)目商業(yè)上，用綜合體的優(yōu)勢(shì)襯托出其它產(chǎn)品價(jià)值，這是項(xiàng)目整年?duì)I銷(xiāo)的大方體的優(yōu)勢(shì)襯托出其它產(chǎn)品價(jià)值，這是項(xiàng)目整年?duì)I銷(xiāo)的大方向。向市場(chǎng)訴求客戶(hù)購(gòu)置并不是單一向。向市場(chǎng)訴求客戶(hù)購(gòu)置并不是單一 一套房子，而是買(mǎi)整一套房子，而是買(mǎi)整個(gè)環(huán)球貿(mào)易中心大的商業(yè)配套，主要訴求誰(shuí)擁有綜合體誰(shuí)個(gè)環(huán)球貿(mào)易中心大的商業(yè)配套，主要訴求誰(shuí)擁有綜合體誰(shuí)就擁有城市未來(lái)。就擁有城市未來(lái)。4、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉門(mén)戶(hù)價(jià)

27、值：凈月門(mén)戶(hù)，搶占財(cái)富高地門(mén)戶(hù)價(jià)值：凈月門(mén)戶(hù)，搶占財(cái)富高地 環(huán)球貿(mào)易中心地處彩宇廣場(chǎng)東南側(cè)，亦是兩大行政區(qū)凈月區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū)的交界處，雄踞東南核心。周邊路網(wǎng)四通八達(dá)，繞城高速、南四環(huán)路、南環(huán)城路、彩宇大街四條城市主干線，暢達(dá)城市每一個(gè)角落。地標(biāo)價(jià)值：地標(biāo)價(jià)值：150 米城市標(biāo)桿，問(wèn)鼎中央繁華米城市標(biāo)桿，問(wèn)鼎中央繁華 環(huán)球貿(mào)易中心集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、居住、商務(wù)等功能為一體，融合了國(guó)際商業(yè)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、SOHO公寓、城市華宅等業(yè)態(tài)，完全實(shí)現(xiàn)了一站式立體生活。 思納史密斯的建筑規(guī)劃與泛亞國(guó)際景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以150米高的建筑形象傲然屹立，借助中國(guó)古代祥獸鳳凰羽毛的顏色，閃亮春城；融合西方建筑學(xué)之

28、大成，現(xiàn)已被評(píng)為“凈月十大標(biāo)志性建筑”之一。4、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉中心價(jià)值：城市向南，新中心傲然崛起中心價(jià)值：城市向南，新中心傲然崛起 長(zhǎng)春市政府辦公地址南遷，泛南城的鴻篇鉅制已啟幕。2011年，凈月西部搶占長(zhǎng)吉圖一體化的先導(dǎo)區(qū)之地利，以東北亞為背景，繪制彩宇商貿(mào)園、光電信息產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)三大園區(qū)，實(shí)現(xiàn)“三園一體”的高端商業(yè)、商務(wù)區(qū)域。 城市的南拓，凈月的西延，兩條城市規(guī)劃線交匯于彩宇廣場(chǎng)，形成新中心。環(huán)球貿(mào)易中心雄踞新中心，再造“城中之城”，助推區(qū)域乃至城市價(jià)值。財(cái)富價(jià)值：世界級(jí)城市綜合體財(cái)富價(jià)值：世界級(jí)城市綜合體 有專(zhuān)家定論：誰(shuí)擁有了城市綜合體，誰(shuí)就擁有了城市的未來(lái)。 環(huán)球

29、貿(mào)易中心打破傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)劃模式，融入國(guó)際化元素，創(chuàng)建了立體交通、立體綠化，成為長(zhǎng)春展現(xiàn)世界潮流的平臺(tái)之一。以東北西南向聯(lián)通整個(gè)商務(wù)商貿(mào)區(qū)，北通20萬(wàn)平城市休閑廣場(chǎng)，南接市政公園。4、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉廣場(chǎng)價(jià)值：廣場(chǎng)價(jià)值：72億財(cái)富助力，城市發(fā)展加速器億財(cái)富助力，城市發(fā)展加速器一個(gè)20萬(wàn)平的城市休閑廣場(chǎng)，72億元大手筆巨制，水景、綠化、亮化更靚麗了凈月的門(mén)戶(hù)地段。每當(dāng)夕陽(yáng)西下，消散了一天的酷暑，帶著家人徜徉其中，留戀于晚風(fēng)浮花、水聲潺潺。在休閑、游樂(lè)之外，更是聚合人流，帶動(dòng)區(qū)域的文化價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，創(chuàng)造巨大收益。生態(tài)價(jià)值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境生態(tài)價(jià)值：毗鄰兩大公園，

30、比肩世界豪宅的自然環(huán)境 每個(gè)人都喜歡在公園里留戀，體驗(yàn)著空氣的清新、負(fù)氧離子的濃厚以及思緒的飛揚(yáng)、心情的靜放。環(huán)球貿(mào)易中心被兩大公園城市公園、南溪濕地公園成半包圍式環(huán)繞，開(kāi)窗即得美景，出門(mén)即可漫步，世界豪宅生活不過(guò)如此！產(chǎn)品價(jià)值：城市華宅，產(chǎn)品價(jià)值：城市華宅，SOHO公寓公寓 4、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉城市華宅：二梯三戶(hù)，方正格局，南北通透，無(wú)浪費(fèi)空間。超大觀景窗，俯瞰園林、公園景觀。引用新型科技，雙重過(guò)濾直飲水、新風(fēng)系統(tǒng)。SOHO公寓：無(wú)北朝向房源，商業(yè)產(chǎn)權(quán)不限購(gòu)，超高投資回報(bào)率，精致小戶(hù)，總價(jià)低，適合小型辦公及投資。5、項(xiàng)目銷(xiāo)售周期預(yù)估、項(xiàng)目銷(xiāo)售周期預(yù)估（1）、銷(xiāo)售目標(biāo)：總銷(xiāo)售

31、額約）、銷(xiāo)售目標(biāo)：總銷(xiāo)售額約3.43億億（2）、總體推貨情況）、總體推貨情況 鑒于2012年長(zhǎng)春確定延續(xù)執(zhí)行限購(gòu)令政策，研判整體住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售不會(huì)很樂(lè)觀，即使有一定的銷(xiāo)售量，銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，我們?cè)谡w推貨策略方面建議明年項(xiàng)目以銷(xiāo)售商業(yè)為主，住宅為輔，避開(kāi)住宅市場(chǎng)白熱化競(jìng)爭(zhēng)。注：住宅具體定價(jià)還需根據(jù)項(xiàng)目周邊樓盤(pán)售價(jià)變化及市場(chǎng)大勢(shì)來(lái)定。明年長(zhǎng)春繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，住宅市場(chǎng)會(huì)持續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目續(xù)客量不理想的情況下，項(xiàng)目住宅產(chǎn)品可根據(jù)市場(chǎng)需求推貨。6、銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售策略進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)房源梳理，根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值呈現(xiàn)度不同，進(jìn)行優(yōu)劣搭配銷(xiāo)售；研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目前期推貨節(jié)奏，進(jìn)行后期推貨時(shí)間、產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行預(yù)

32、估，尋找市場(chǎng)空白；整體采用少量多批推售原則，小步快跑，以需推貨，公寓+住宅為主，底商+車(chē)位為輔，避開(kāi)住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；（1）、推貨策略）、推貨策略（2）、所推產(chǎn)品）、所推產(chǎn)品根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求靈活推貨根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求靈活推貨住宅部分：3#，套數(shù)為163套，面積為19979。公寓部分：381套，面積為19815.66。（除掉前期認(rèn)購(gòu)及上源集團(tuán)自留部分）底商部分：2#底商去化50%，銷(xiāo)售面積為3364.5，3#底商去化50%，銷(xiāo)售面積為1271.5，合計(jì)4636。地下車(chē)位：去化200個(gè)。以下是環(huán)貿(mào)2012年所推產(chǎn)品（暫定），若住宅產(chǎn)品不暢銷(xiāo)，則考慮銷(xiāo)售商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品為主，即：SOHO公寓、商業(yè)門(mén)市、地下車(chē)

33、位。以下所推產(chǎn)品可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。注：以上注：以上2#底商部分去化是根據(jù)原規(guī)劃制定，現(xiàn)底商部分去化是根據(jù)原規(guī)劃制定，現(xiàn)2#底商部分規(guī)劃底商部分規(guī)劃已有改動(dòng)，待政府部門(mén)審核報(bào)批后，根據(jù)已有改動(dòng)，待政府部門(mén)審核報(bào)批后，根據(jù)2#底商平面圖再做的去底商平面圖再做的去化方案?；桨?。（3）、銷(xiāo)售計(jì)劃排期）、銷(xiāo)售計(jì)劃排期銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售房源銷(xiāo)售房源起止時(shí)間起止時(shí)間時(shí)間時(shí)間銷(xiāo)售目標(biāo)銷(xiāo)售目標(biāo)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額備注備注蓄水期：第一批房源蓄客蓄水期：第一批房源蓄客2#2#公寓公寓3#3#住宅住宅20122012年年2 25 5月月3 3個(gè)個(gè)月月公寓：公寓：3030套套1560156

34、01060800010608000通過(guò)大眾媒體、活動(dòng)、戶(hù)外廣告吸通過(guò)大眾媒體、活動(dòng)、戶(hù)外廣告吸引客戶(hù)引客戶(hù)( (積累有效客戶(hù)積累有效客戶(hù)500500組組) )住宅：住宅：1010套套1225122575950007595000底商底商30030035661003566100地下車(chē)位地下車(chē)位202030000003000000開(kāi)盤(pán)期：第一批房源銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)期：第一批房源銷(xiāo)售2#2#公寓公寓3#3#住宅住宅20122012年年5 5月月1 1日日公寓：公寓：100100套套520052003536000035360000開(kāi)盤(pán)活動(dòng)（根據(jù)蓄客情況待定開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)（根據(jù)蓄客情況待定開(kāi)盤(pán)規(guī)模大?。╅_(kāi)盤(pán)期將內(nèi)部

35、認(rèn)購(gòu)?fù)谝?guī)模大?。╅_(kāi)盤(pán)期將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)诤炇鸷炇鹕唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同住宅：住宅：4040套套490049003038000030380000底商底商100010001188700011887000地下車(chē)位地下車(chē)位606090000009000000強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期第：批房源銷(xiāo)售第：批房源銷(xiāo)售中中2#2#公寓公寓3#3#住宅住宅20122012年年5 57 7月月2 2個(gè)個(gè)月月公寓：公寓：100100套套520052003536000035360000大眾媒體、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、圈層營(yíng)銷(xiāo)大眾媒體、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、圈層營(yíng)銷(xiāo)住宅：住宅：3030套套367536752278500022785000底商底商1000

36、10001188700011887000地下車(chē)位地下車(chē)位606090000009000000穩(wěn)銷(xiāo)期：第穩(wěn)銷(xiāo)期：第批房源銷(xiāo)售批房源銷(xiāo)售完畢完畢2#2#公寓公寓3#3#住宅住宅20122012年年7 78 8月月1 1個(gè)個(gè)月月公寓：公寓：4040套套208020801414400014144000大眾媒體、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)大眾媒體、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)住宅：住宅：1818套套220522051367100013671000底商底商70070083209008320900地下車(chē)位地下車(chē)位202030000003000000強(qiáng)銷(xiāo)期：第二批房源推出強(qiáng)銷(xiāo)期：第二批房源推出2#2#公寓公寓3#3#住宅住宅20122012年年8

37、 81010月月2 2個(gè)個(gè)月月公寓：公寓：5252套套270427041838720018387200項(xiàng)目景觀示范區(qū)呈現(xiàn)，工程樹(shù)立形項(xiàng)目景觀示范區(qū)呈現(xiàn)，工程樹(shù)立形象，此階段主要利用大眾媒體與體象，此階段主要利用大眾媒體與體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)住宅：住宅：3535套套428742872657940026579400底商底商103610361231493212314932地下車(chē)位地下車(chē)位404060000006000000盤(pán)整期：第二批房源銷(xiāo)售盤(pán)整期：第二批房源銷(xiāo)售完畢完畢2#2#公寓公寓3#3#住宅住宅20122012年年10101212月月2 2個(gè)個(gè)月月公寓：公寓：5959套套3068306820

38、86240020862400體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、大眾媒體體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、大眾媒體住宅：住宅：3030套套367536752278500022785000底商底商60060071322007132200總銷(xiāo)售金額總銷(xiāo)售金額343625132343625132元元（4）、銷(xiāo)售政策）、銷(xiāo)售政策 付款方式要靈活，可延續(xù)本項(xiàng)目之前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)付款優(yōu)惠方案，根據(jù)客戶(hù)不同的付款形式給予不同的優(yōu)惠政策。 鑒于2012年長(zhǎng)春樓市不樂(lè)觀的前提下，建議采用超低首付作為噱頭吸引客戶(hù)，也是抓準(zhǔn)弱勢(shì)剛需市場(chǎng)的手段，同時(shí)加大付款方式的優(yōu)惠力度，例如在項(xiàng)目銷(xiāo)售中期階段，價(jià)格調(diào)高后，可考慮一次性9折、分期9.5折、按揭9.

39、7折，可吸引更多一次性客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，有利于快速回款。（5）、精英銷(xiāo)售）、精英銷(xiāo)售高端項(xiàng)目要配精英團(tuán)隊(duì)，不是人員多就能解決問(wèn)題高端項(xiàng)目要配精英團(tuán)隊(duì)，不是人員多就能解決問(wèn)題提升銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售技能與綜合素質(zhì)，每周定期做銷(xiāo)售培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要以專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目?jī)r(jià)值滲透、賣(mài)點(diǎn)挖掘，定期對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行踩盤(pán)，吸收新的銷(xiāo)售技巧，掌握比方銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)，優(yōu)勝略汰，保持良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，及時(shí)修復(fù)銷(xiāo)售人員狀態(tài)，保持良好銷(xiāo)售激情，練好兵、打硬仗，力爭(zhēng)做到精英團(tuán)隊(duì)，提高現(xiàn)場(chǎng)成交率，爭(zhēng)取超額完成年度銷(xiāo)售任務(wù)。7、價(jià)格策略、價(jià)格策略（1）、周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目定價(jià)啟示）、周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目定價(jià)啟示 項(xiàng)目SOHO公寓產(chǎn)品2010年內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格已對(duì)

40、外公布，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)產(chǎn)權(quán)，不受限購(gòu)影響，明年價(jià)格可根據(jù)市場(chǎng)情況可上下小范圍浮動(dòng)。住宅產(chǎn)品2011年未對(duì)市場(chǎng)公布價(jià)格，這意味著明年出價(jià)主動(dòng)權(quán)還在我們手中。（2）、住宅定價(jià)策略）、住宅定價(jià)策略 基于大勢(shì)不樂(lè)觀，周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈的前提下，我們住宅定價(jià)可根據(jù)周邊樓盤(pán)進(jìn)行比對(duì)定價(jià)，策略可考慮低開(kāi)平走，市場(chǎng)若有扭轉(zhuǎn)局勢(shì)可考慮低開(kāi)高走，后續(xù)逐步拉升價(jià)格，填補(bǔ)項(xiàng)目前期低開(kāi)的利潤(rùn)。7、價(jià)格策略、價(jià)格策略（3）、調(diào)價(jià)策略建議）、調(diào)價(jià)策略建議價(jià)格調(diào)整以產(chǎn)品類(lèi)型為基礎(chǔ)，按照各產(chǎn)品階段性銷(xiāo)售比例進(jìn)行微調(diào)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜過(guò)大，增加價(jià)格調(diào)整頻率。價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、銷(xiāo)售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策略等進(jìn)展情況

41、調(diào)整。8、工程配合建議、工程配合建議時(shí)間時(shí)間階段階段工程配合工程配合2012年5月1日前開(kāi)盤(pán)期：第一批房源銷(xiāo)售完成2#、3#、4#主體建設(shè)1/32012年5月8月強(qiáng)銷(xiāo)期第：批房源銷(xiāo)售完畢2#、3#、4#主體建設(shè)到2/3，三角園林公園、部分小區(qū)景觀落成2012年8月10月強(qiáng)銷(xiāo)期：第二批房源推出2#、3#、4#接近封頂，2#樓入戶(hù)大堂、底商外裝修、園林落成、三角園林公園開(kāi)放2012年10月12月盤(pán)整期：第二批房源銷(xiāo)售完畢2#、3#、4#主體封頂備注備注1 1、建議延緩、建議延緩5#5#、6#6#施工進(jìn)度，省出資金用于三角園林公園、小區(qū)景觀及配套設(shè)施建設(shè)，施工進(jìn)度，省出資金用于三角園林公園、小區(qū)景觀

42、及配套設(shè)施建設(shè)，營(yíng)造出感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)。營(yíng)造出感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)。2 2、項(xiàng)目工程進(jìn)度快主要是樹(shù)立工程形象的同時(shí)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力。、項(xiàng)目工程進(jìn)度快主要是樹(shù)立工程形象的同時(shí)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力。 限購(gòu)令延續(xù)執(zhí)行，會(huì)影響整體長(zhǎng)春樓市住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售，受大環(huán)境影響，預(yù)判各項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售也不會(huì)很樂(lè)觀，本項(xiàng)目原定2012年將公寓與住宅建設(shè)工程全部封頂，單靠住宅和公寓沒(méi)有體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合體價(jià)值，這樣會(huì)投入大量前期建設(shè)費(fèi)用，占用巨資。我們可考慮將本年度預(yù)期銷(xiāo)售產(chǎn)品封頂，即：2#、3#、4#，延遲5#、6#施工進(jìn)度，省出部分資金用于三角園林公園、園區(qū)內(nèi)部分景觀的落成，實(shí)現(xiàn)景觀示范區(qū)的感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)，突出與周邊其它項(xiàng)目差異化。9

43、、工程進(jìn)度建議、工程進(jìn)度建議10、營(yíng)銷(xiāo)策略、營(yíng)銷(xiāo)策略（1）、整體營(yíng)銷(xiāo)策略）、整體營(yíng)銷(xiāo)策略基于市場(chǎng)、客戶(hù)以及項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合過(guò)往營(yíng)銷(xiāo)推廣經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的總體策略是：大眾營(yíng)銷(xiāo)大眾營(yíng)銷(xiāo)提高形象，提高形象，渠道營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)找準(zhǔn)客戶(hù)找準(zhǔn)客戶(hù)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)回歸銷(xiāo)售力，回歸銷(xiāo)售力，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)升溫持續(xù)升溫（2）、年度營(yíng)銷(xiāo)基調(diào)）、年度營(yíng)銷(xiāo)基調(diào)B、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：月主題活動(dòng)、月小型暖場(chǎng)活動(dòng)（小型產(chǎn)品推介會(huì)）、房交會(huì)。C、渠道營(yíng)銷(xiāo)：圈層營(yíng)銷(xiāo)、行銷(xiāo)。A、大眾營(yíng)銷(xiāo)：紙媒、短信、廣播、戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)。E、老帶新策略：口碑傳播。D、體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：體現(xiàn)項(xiàng)目高端 形象與開(kāi)發(fā)商實(shí)力，與其它項(xiàng)目有所差異，主 要體現(xiàn)在

44、感觀價(jià)值體驗(yàn)（景觀示范）、售樓中心、樣板房、服務(wù)。注：項(xiàng)目年度以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、渠道營(yíng)銷(xiāo)、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)為主，大眾營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用較高，在注：項(xiàng)目年度以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、渠道營(yíng)銷(xiāo)、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)為主，大眾營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用較高，在項(xiàng)目關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)考慮投入。項(xiàng)目關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)考慮投入。11、全程營(yíng)銷(xiāo)策略、全程營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)手段手段大大眾營(yíng)銷(xiāo)眾營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)感感觀觀價(jià)價(jià)值值營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)渠道渠道營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)（1）、感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)）、感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)A、營(yíng)銷(xiāo)中心、營(yíng)銷(xiāo)中心 現(xiàn)已經(jīng)能夠體驗(yàn)高檔尊崇感，但現(xiàn)場(chǎng)欠缺項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)的氣氛，可考慮接待區(qū)放置液晶電視，播放項(xiàng)目形象宣傳片，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)加以能夠突出商業(yè)氛圍圖片展板、造型裝飾來(lái)烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。B、園區(qū)景觀示范區(qū)

45、、園區(qū)景觀示范區(qū) 加快三角園林公園及小區(qū)內(nèi)部園林的建設(shè)工作，待現(xiàn)場(chǎng)景觀氛圍營(yíng)造完善，針對(duì)性的細(xì)節(jié)營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)造品質(zhì)生活，讓客戶(hù)深層體驗(yàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)是在于突出尊崇的身份感。 （1）、感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)）、感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)C、物業(yè)配合、物業(yè)配合 邀請(qǐng)世邦魏理仕專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)人員現(xiàn)場(chǎng)解答未來(lái)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容，與其他物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做對(duì)比，合理利用物業(yè)牌，增添項(xiàng)目附加值；D、樣板間：、樣板間： 項(xiàng)目樣板間已對(duì)外開(kāi)放，客戶(hù)可以體驗(yàn)到家的歸屬感，后期不必完善； 小結(jié)：小結(jié)：感官價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)主要作用在于形成本項(xiàng)目對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化，感官價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)主要作用在于形成本項(xiàng)目對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化，提高客戶(hù)身份，預(yù)先感受項(xiàng)目的價(jià)值

46、所在，能夠呈現(xiàn)一定的溢價(jià)能力，從提高客戶(hù)身份，預(yù)先感受項(xiàng)目的價(jià)值所在，能夠呈現(xiàn)一定的溢價(jià)能力，從而建立客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心。而建立客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心。 11、全程營(yíng)銷(xiāo)策略、全程營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)手段手段媒體媒體營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)感感觀觀價(jià)價(jià)值值營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)渠道渠道營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)A、投資講座（小型產(chǎn)品推介，暖場(chǎng)系列活動(dòng)）、投資講座（小型產(chǎn)品推介，暖場(chǎng)系列活動(dòng)）（2）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)周末暖場(chǎng)活動(dòng) 周末投資理財(cái)講座及項(xiàng)目小型推介會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間：2012年3-11月中旬（預(yù)計(jì)每月舉辦12次）地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目售樓處目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶(hù)，誠(chéng)意客戶(hù)，周邊城市高收入人群及誠(chéng)意客戶(hù)等；活動(dòng)目的：每周末暖場(chǎng)活動(dòng)，保證現(xiàn)

47、場(chǎng)人氣火爆場(chǎng)面，制造賣(mài)壓，促進(jìn)銷(xiāo)售；參加人數(shù)：3050人活動(dòng)內(nèi)容：1、吉大教授演講投資理財(cái)知識(shí)，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)、投資行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)2、環(huán)貿(mào)產(chǎn)品介紹B、大型推介會(huì)、大型推介會(huì)（2）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)“環(huán)貿(mào)大型產(chǎn)品推介會(huì)環(huán)貿(mào)大型產(chǎn)品推介會(huì)”時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前2012年5月15日（暫定）地點(diǎn)：大型會(huì)場(chǎng)（香格里拉、會(huì)展中心會(huì)議室）目標(biāo)人群：誠(chéng)意客戶(hù)（親朋好友）、新客戶(hù)；活動(dòng)目的：堅(jiān)定意向客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信息，促進(jìn)成交；答謝方式：針對(duì)客戶(hù)做項(xiàng)目詳解，主要包括：板塊發(fā)展、城市綜合體價(jià)值、規(guī)劃、產(chǎn)品價(jià)值、投資價(jià)值等；C、長(zhǎng)春春季房交會(huì)、長(zhǎng)春春季房交會(huì)（2）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)貿(mào)春季房交會(huì)活動(dòng)環(huán)貿(mào)春季房交會(huì)活動(dòng)

48、時(shí)間：約2012年6月10日地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目目標(biāo)人群：全市剛需及投資客戶(hù)群活動(dòng)目的：通過(guò)房交會(huì)再次給市場(chǎng)強(qiáng)大聲音，最大限度擴(kuò)大知名度，提 升現(xiàn)場(chǎng)火熱氣氛，大量續(xù)客，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)銷(xiāo)目的；活動(dòng)內(nèi)容：1、現(xiàn)場(chǎng)表演,具體內(nèi)容待定2、認(rèn)籌優(yōu)惠3、展位裝修D(zhuǎn)、老客戶(hù)答謝酒會(huì)、老客戶(hù)答謝酒會(huì)（2）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)“環(huán)貿(mào)業(yè)主答謝晚宴環(huán)貿(mào)業(yè)主答謝晚宴”時(shí)間：2012年12月地點(diǎn)：香格里拉飯店目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶(hù)、誠(chéng)意客戶(hù)、周邊城市高收入人群及誠(chéng)意客戶(hù)等；活動(dòng)目的：造勢(shì)，提高老帶新數(shù)量，吸引新客戶(hù)成交；答謝方式：對(duì)于成交客戶(hù)當(dāng)場(chǎng)既有有獎(jiǎng)回饋，根據(jù)產(chǎn)品總價(jià)不同，贈(zèng)送不同價(jià)位禮品，禮品以奢侈品及高科技數(shù)碼產(chǎn)品

49、為主，彰顯項(xiàng)目高端形象；11、全程營(yíng)銷(xiāo)策略、全程營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)手段手段媒體媒體營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)感感觀觀價(jià)價(jià)值值營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)渠道渠道營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo) 渠道營(yíng)銷(xiāo)一：高端場(chǎng)所設(shè)展渠道營(yíng)銷(xiāo)一：高端場(chǎng)所設(shè)展商場(chǎng)：商場(chǎng)：國(guó)商百貨、國(guó)貿(mào)商都、卓展、歐亞商都、亞細(xì)亞商場(chǎng)超市：超市：沃爾瑪、歐亞超市、新天地超市、歐亞賣(mài)場(chǎng)寫(xiě)字樓：寫(xiě)字樓：中銀大廈、時(shí)代大廈、吳太大廈、國(guó)際大廈、通鋼大廈學(xué)校：學(xué)校：可與凈月區(qū)多所大學(xué)建立溝通，在學(xué)生食堂處設(shè)立宣傳展架，內(nèi)容含項(xiàng)目宣傳資料及教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠等信息。長(zhǎng)期市區(qū)接待中心或外展點(diǎn)成本較高，吸取去年賽德廣場(chǎng)展點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)得出，客戶(hù)質(zhì)長(zhǎng)期市區(qū)接待中心或外展點(diǎn)成本較高，吸取去年賽德廣場(chǎng)展點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)

50、得出，客戶(hù)質(zhì)量較低，建議多采取異店聯(lián)盟（節(jié)假日與商場(chǎng)聯(lián)合搞活動(dòng)）形式可降低成本，外量較低，建議多采取異店聯(lián)盟（節(jié)假日與商場(chǎng)聯(lián)合搞活動(dòng)）形式可降低成本，外展點(diǎn)可在項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)短期設(shè)展。展點(diǎn)可在項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)短期設(shè)展。渠道營(yíng)銷(xiāo)二：高端協(xié)會(huì)推介渠道營(yíng)銷(xiāo)二：高端協(xié)會(huì)推介手段：聯(lián)誼會(huì)、小型產(chǎn)品推薦會(huì)等對(duì)象：長(zhǎng)春市場(chǎng)各高端商戶(hù)會(huì)（如溫州商會(huì)、生產(chǎn)資料商會(huì)、高檔汽車(chē)俱樂(lè)部等）。渠道營(yíng)銷(xiāo)三：行銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)三：行銷(xiāo)行銷(xiāo)人群：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)行銷(xiāo)主要是針對(duì)私企業(yè)主，可持續(xù)間斷性行銷(xiāo)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：中東大市場(chǎng)、中東瑞家、華聯(lián)燈具市場(chǎng)等。派發(fā)資料：項(xiàng)目海報(bào)、投資指南、戶(hù)型圖。渠道營(yíng)銷(xiāo)四：汽車(chē)行業(yè)聯(lián)誼活動(dòng)（系列活動(dòng)）渠道營(yíng)銷(xiāo)四：汽車(chē)行

51、業(yè)聯(lián)誼活動(dòng)（系列活動(dòng)）手段：與長(zhǎng)春車(chē)友會(huì)、汽車(chē)4S店洽談合作活動(dòng)時(shí)間：每個(gè)月可做12場(chǎng)活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)銷(xiāo)售中心活動(dòng)目的：通過(guò)渠道營(yíng)銷(xiāo)將有購(gòu)買(mǎi)力的有車(chē)一族聚集到環(huán)貿(mào)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行活動(dòng)(或領(lǐng)取禮品)，找準(zhǔn)客戶(hù)，到形成口碑宣傳，促進(jìn)成交。活動(dòng)對(duì)象：有車(chē)一族的指定群體活動(dòng)簡(jiǎn)要：聯(lián)合組織各品牌車(chē)友會(huì)、4S店聯(lián)誼活動(dòng)，環(huán)貿(mào)提供活動(dòng)場(chǎng)地、活動(dòng)禮品，期間針對(duì)活動(dòng)客戶(hù)進(jìn)行項(xiàng)目講解?？煽紤]客戶(hù)來(lái)訪累計(jì)次數(shù)（或帶朋友到訪）給予有卡、洗車(chē)卡獎(jiǎng)勵(lì)。禮品：汽車(chē)掛件、擺件、裝飾件等，價(jià)格控制在100200元。注：此活動(dòng)針對(duì)有車(chē)一族且具購(gòu)買(mǎi)力指定人群，可將此活動(dòng)演化為系列活動(dòng)，客戶(hù)每次到注：此活動(dòng)針對(duì)有車(chē)一族且具購(gòu)買(mǎi)力指定人群，

52、可將此活動(dòng)演化為系列活動(dòng)，客戶(hù)每次到訪登記，一個(gè)月內(nèi)累計(jì)到訪訪登記，一個(gè)月內(nèi)累計(jì)到訪4次贈(zèng)送客戶(hù)次贈(zèng)送客戶(hù)100元油卡一張，這樣可以使客戶(hù)反復(fù)到訪，在市元油卡一張，這樣可以使客戶(hù)反復(fù)到訪，在市場(chǎng)方面形成口碑效應(yīng)，增添人氣，促進(jìn)成交。活動(dòng)費(fèi)用低、針對(duì)性強(qiáng)，可考慮參加活動(dòng)客場(chǎng)方面形成口碑效應(yīng)，增添人氣，促進(jìn)成交?；顒?dòng)費(fèi)用低、針對(duì)性強(qiáng)，可考慮參加活動(dòng)客戶(hù)在本項(xiàng)目置業(yè)額外優(yōu)惠戶(hù)在本項(xiàng)目置業(yè)額外優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。個(gè)點(diǎn)。11、全程營(yíng)銷(xiāo)策略、全程營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)手段手段媒體媒體營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)感感觀觀價(jià)價(jià)值值營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)渠道渠道營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)（1）、媒體策略）、媒體策略 通過(guò)大眾媒體建立足夠的知名度，建立潛在目標(biāo)客

53、戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的心理認(rèn)可，豎立項(xiàng)目形象，找準(zhǔn)高質(zhì)量的目標(biāo)客群，進(jìn)行針對(duì)性的信息傳送，才是項(xiàng)目成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵。主策略：大眾傳播塑造形象主策略：大眾傳播塑造形象 小眾傳播精確制導(dǎo)小眾傳播精確制導(dǎo)（2）、大眾媒體）、大眾媒體報(bào)媒：報(bào)媒：房地產(chǎn)報(bào)、新文化報(bào)為主戶(hù)外廣告：戶(hù)外廣告：在長(zhǎng)春市區(qū)內(nèi)找尋主街醒目地段設(shè)立戶(hù)外廣告牌，隨時(shí)更新項(xiàng)目信息，作為本項(xiàng)目長(zhǎng)期有效廣告。短信平臺(tái)：短信平臺(tái)：快速有效訴求項(xiàng)目階段宣傳信息，建議繼續(xù)使用小區(qū)短信平臺(tái)廣播：廣播：傳遞項(xiàng)目階段性信息網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)、購(gòu)房網(wǎng)注：大眾媒體主要是宣傳針對(duì)市場(chǎng)剛需客戶(hù)為主，同時(shí)提高形象，提高知名度，注：大眾媒體主要是宣傳針對(duì)市場(chǎng)剛需客戶(hù)為主，同

54、時(shí)提高形象，提高知名度，但相比之下費(fèi)用較高，可考慮在項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)穿插投入但相比之下費(fèi)用較高，可考慮在項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)穿插投入。（3）、小眾媒體）、小眾媒體項(xiàng)目資料定點(diǎn)：項(xiàng)目資料定點(diǎn)：高端俱樂(lè)部、汽車(chē)4S店 、銀行 、協(xié)會(huì)五星級(jí)酒店、高端商場(chǎng)等為投放對(duì)象，還包括針對(duì)企業(yè)投放的雜志類(lèi)資料。目錄目錄第一部分第一部分: : 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析第二部分第二部分: : 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第三部分第三部分: : 項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣策略1、總體推廣目標(biāo)、總體推廣目標(biāo)快速成就項(xiàng)目高端形象：凈月快速成就項(xiàng)目高端形象：凈月30萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體萬(wàn)平世界級(jí)城市綜

55、合體成為區(qū)域內(nèi)城市綜合體的領(lǐng)導(dǎo)者，利用綜合體優(yōu)勢(shì)襯托住宅與公成為區(qū)域內(nèi)城市綜合體的領(lǐng)導(dǎo)者，利用綜合體優(yōu)勢(shì)襯托住宅與公寓產(chǎn)品價(jià)值，提升項(xiàng)目銷(xiāo)售速度，超額完成本年度銷(xiāo)售任務(wù)。寓產(chǎn)品價(jià)值，提升項(xiàng)目銷(xiāo)售速度，超額完成本年度銷(xiāo)售任務(wù)。2、推廣思路、推廣思路（1）、認(rèn)知：認(rèn)識(shí)未來(lái)）、認(rèn)知：認(rèn)識(shí)未來(lái)CBD板塊板塊（2）、認(rèn)同：認(rèn)同環(huán)貿(mào)價(jià)值）、認(rèn)同：認(rèn)同環(huán)貿(mào)價(jià)值（3）、認(rèn)可：認(rèn)可環(huán)貿(mào)產(chǎn)品）、認(rèn)可：認(rèn)可環(huán)貿(mào)產(chǎn)品最終實(shí)現(xiàn)成功銷(xiāo)售最終實(shí)現(xiàn)成功銷(xiāo)售3、推廣主題、推廣主題“凈月凈月30萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體”凈月：后崛起的生態(tài)富人區(qū)；世界：級(jí)別的高度，長(zhǎng)春樓盤(pán)領(lǐng)軍者；城市綜合體：國(guó)際配套、一站式立體生

56、活；4、推廣訴求、推廣訴求（1）、虛：形象導(dǎo)入）、虛：形象導(dǎo)入成功將板塊發(fā)展與項(xiàng)目嫁接成功將板塊發(fā)展與項(xiàng)目嫁接項(xiàng)目品牌重新塑造：坐擁城市CBD，“凈月30萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體”（2）、實(shí)：價(jià)值支撐）、實(shí)：價(jià)值支撐六大價(jià)值六大價(jià)值門(mén)戶(hù)價(jià)值：凈月門(mén)戶(hù)，搶占財(cái)富高地地標(biāo)價(jià)值：150 米城市標(biāo)桿，問(wèn)鼎中央繁華中心價(jià)值：城市向南，新中心傲然崛起財(cái)富價(jià)值：誰(shuí)擁有綜合體，誰(shuí)就擁有了城市未來(lái)廣場(chǎng)價(jià)值：72億財(cái)富助力，城市發(fā)展加速器生態(tài)價(jià)值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境（3）、呈現(xiàn)：生活方式）、呈現(xiàn)：生活方式集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、居住、商務(wù)等功能為一體，融合了、國(guó)際商業(yè)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、SOHO公寓、城

57、市華宅等業(yè)態(tài)，完全實(shí)現(xiàn)了一站式立體生活。（4）、呈現(xiàn)：景觀示范區(qū)開(kāi)放）、呈現(xiàn)：景觀示范區(qū)開(kāi)放城市華宅、城市華宅、SOHO公寓公寓城市華宅：103138SOHO公寓：45975、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)第一階段：第一階段：2012年年23月月階段說(shuō)明：階段說(shuō)明：春節(jié)剛過(guò)，嚴(yán)冬未過(guò)，人們都在忙于自己的事情，項(xiàng)目工程不能動(dòng)工，暫時(shí)階段市場(chǎng)購(gòu)房或投資意識(shí)較為淡薄，不建議大規(guī)模投放廣告，主要以暖場(chǎng)活動(dòng)為主，每周發(fā)放10萬(wàn)短信即可。階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：從新塑造環(huán)貿(mào)高端形象，市場(chǎng)認(rèn)知環(huán)貿(mào)與CBD成功嫁接5、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)第二階段：第二階段：2012年年35月月階段說(shuō)明：階段說(shuō)明：若項(xiàng)目

58、5月1日能夠取得預(yù)銷(xiāo)許可證，蓄客量達(dá)到預(yù)期效果的情況下，項(xiàng)目可考慮開(kāi)盤(pán)，但開(kāi)盤(pán)前要先將項(xiàng)目前期已認(rèn)購(gòu)客戶(hù)處理完畢，通知交付首期款，同時(shí)簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，后續(xù)根據(jù)蓄客情況考慮是否搞開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，蓄客量未達(dá)到開(kāi)盤(pán)所屬數(shù)量，則不考慮開(kāi)盤(pán)，持續(xù)自然銷(xiāo)售。階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：市場(chǎng)認(rèn)知環(huán)貿(mào)價(jià)值注：注：2012年年25月（月（3個(gè)月）為開(kāi)盤(pán)前續(xù)客期個(gè)月）為開(kāi)盤(pán)前續(xù)客期5、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)第三階段第三階段:2012年年57月月階段說(shuō)明：階段說(shuō)明：56月份項(xiàng)目若能夠開(kāi)盤(pán)，可定為強(qiáng)銷(xiāo)期，6月份春季房交會(huì)，整月推廣及活動(dòng)重點(diǎn)圍繞房交會(huì)來(lái)進(jìn)行，因此我們將67月定為強(qiáng)銷(xiāo)期。階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：市場(chǎng)認(rèn)知環(huán)貿(mào)生

59、活方式5、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)第四階段第四階段:2012年年78月月階段說(shuō)明：階段說(shuō)明：開(kāi)盤(pán)及房交會(huì)已過(guò)，針對(duì)項(xiàng)目所推出產(chǎn)品、價(jià)格、優(yōu)惠進(jìn)行總結(jié)，為金九銀十做好準(zhǔn)備，78月定為總結(jié)盤(pán)整期。階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：市場(chǎng)認(rèn)可環(huán)貿(mào)生活方式5、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)第五階段第五階段:2012年年811月月階段說(shuō)明：階段說(shuō)明：8月份為盤(pán)整后的續(xù)客期,910月為春節(jié)前最后一輪強(qiáng)銷(xiāo)期。階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：價(jià)值全面體現(xiàn)第六階段第六階段:2012年年1112月月5、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)階段說(shuō)明：階段說(shuō)明：進(jìn)入冬季，已消化完畢前期所積累客戶(hù)，1112月為穩(wěn)銷(xiāo)期。階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：價(jià)值全面

60、體現(xiàn)6、推廣分期、推廣分期（1）、第一階段：）、第一階段：2012年年23月月推廣目的：從新塑造項(xiàng)目形象，為公寓、住宅產(chǎn)品積累有效客戶(hù)推廣主題：南部新城CBD崛起，環(huán)貿(mào)落址長(zhǎng)春CBD 廣告訴求：廣告訴求：“凈月凈月首席世界級(jí)城市綜合體首席世界級(jí)城市綜合體”落址長(zhǎng)春落址長(zhǎng)春CBD媒體配合：活動(dòng)、短信；媒體配合：活動(dòng)、短信；主要工作任務(wù)：主要工作任務(wù)：?jiǎn)?dòng)老帶新優(yōu)惠政策；車(chē)友聯(lián)誼活動(dòng)；精英營(yíng)銷(xiāo)：每周培訓(xùn)；銷(xiāo)售中心內(nèi)、外包裝工作；營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作準(zhǔn)備：彩宇大街燈桿廣告、外展點(diǎn)洽談、圍擋更換設(shè)計(jì)初稿、基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)工作。市場(chǎng)調(diào)研：了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)動(dòng)向及大勢(shì)行情，調(diào)研周邊住宅及門(mén)市價(jià)格，為項(xiàng)目定價(jià)做參考依據(jù)。 活動(dòng)配