惠州_商業(yè)市場調(diào)查報告

1、惠州商業(yè)市場調(diào)查報告深圳市皓谷地產(chǎn)營銷策劃有限公司惠州金洲廣場項(xiàng)目組一、惠州成熟商業(yè)市場調(diào)查二、同類新商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研二、成功案例借鑒報告結(jié)構(gòu)惠州商業(yè)市場調(diào)查集中商業(yè)集中商業(yè) 沿街商業(yè)沿街商業(yè) 大型：大型：1000010000以上商業(yè)面積以上商業(yè)面積 中型：中型：500010000500010000商業(yè)面積商業(yè)面積 小型：小型：50005000以下商業(yè)面積。以下商業(yè)面積。 目前，惠州的商業(yè)市場類型主要有兩種形態(tài)，第一種形態(tài)是目前，惠州的商業(yè)市場類型主要有兩種形態(tài)，第一種形態(tài)是集中商業(yè)集中商業(yè)型型，第二種是，第二種是沿街商業(yè)型沿街商業(yè)型。 主要為獨(dú)立街鋪及社區(qū)商業(yè)，面積較小。主要為獨(dú)立街鋪及社區(qū)商業(yè)

2、，面積較小。 目前，惠州的商業(yè)市場經(jīng)營模式主要有以下三種：目前，惠州的商業(yè)市場經(jīng)營模式主要有以下三種：三種商業(yè)模式三種商業(yè)模式直接銷售直接銷售只租不售，統(tǒng)一招商只租不售，統(tǒng)一招商租售結(jié)合，以租帶售租售結(jié)合，以租帶售演達(dá)路商圈演達(dá)路商圈人人樂商圈人人樂商圈麥地商圈麥地商圈江北商圈江北商圈商圈代表代表路段路段面積面積（mm2 2）層高層高(m)(m)售價售價 （元（元/m/m2 2) )租金租金 （元（元/ /月月mm2 2）經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況人人樂商圈騾子湖路40-1203-580-120老街區(qū)，各類商業(yè)麥地商圈麥地東二路40-1006.82600065-80裝飾、燈飾、飲食、藥店、中介南三環(huán)路5

3、0-10061200050-70100%出售，部分在招租，生活用品、士多店為主演達(dá)路商圈 惠淡路70-1203-5居民自有，均出租45-80100%出租，五金機(jī)電、維修、等洗車南山花園50-30061000030-40只開幾家，小賣店、托運(yùn)公司江北商圈文昌路40-803-58000-1800060-80餐飲、中介、洗衣、藥店、面包店等區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)類型商業(yè)類型推售面積推售面積銷售率銷售率推售時間推售時間備注人人樂商圈港惠新天地港惠新天地集中商業(yè)約6.7萬100%2007.5四五層未售數(shù)碼街?jǐn)?shù)碼街集中商業(yè)約1.5萬95%2004三層未售世貿(mào)中心集中商業(yè)70%2007.2麥地商圈TCLTCL翠園

4、翠園街鋪約4600平米100%2005.10TCLTCL嘉園嘉園街鋪約300085%2007.5雍逸園雍逸園街鋪約1萬100%2005.5都心地王集中商業(yè)902007.10三環(huán)汽車城集中商業(yè)60%2005.10東江明珠花園一期集中商業(yè)100%2006.5演達(dá)商圈美地花園城一期美地花園城一期 街鋪約400025%（多數(shù)商鋪抵押）2006.1啟明苑啟明苑街鋪約4000100%2006.1江北商圈TCLTCL雅園雅園街鋪約2300平米100%2006.10雅庭院雅庭院街鋪約1萬100%2006.10碧水灣二期碧水灣二期街鋪約1萬100%2006.10信合大廈信合大廈集中商業(yè)約1萬98%2006.1合

5、生帝景灣合生帝景灣小區(qū)內(nèi)鋪約1萬90%2006.10大隆大廈一期集中商業(yè)約4500平米出租2006.5義烏小商品市場集中商業(yè)約15000100%2007.1n目前市場上大型商業(yè)的銷售基本上都采用了返租的形式n大型商業(yè)的銷售都采用了引進(jìn)主力商家的形式，如引進(jìn)沃爾瑪、華潤萬家、吉之島等n大型商業(yè)的銷售頂層商業(yè)都均未銷售，天虹未售，沃爾瑪四層五層未售，數(shù)碼街三層未售，大型商業(yè)頂層的銷售在市場上還沒有足夠的支撐n銷售時均劃分為小面積銷售，大部分的銷售面積在100平米以下江北商圈江北北區(qū)江北北區(qū)江北南區(qū)江北南區(qū)江北區(qū)江北區(qū)已成為惠州地區(qū)的已成為惠州地區(qū)的CBDCBD，是規(guī)劃中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其商是規(guī)劃中

6、的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其商業(yè)主要分為業(yè)主要分為南、北南、北兩區(qū)。兩區(qū)。江北南區(qū)：江北南區(qū)：商務(wù)中心區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為商務(wù)中心區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為商務(wù)服務(wù)。商務(wù)服務(wù)。代表樓盤：江北代表樓盤：江北麗日購物中心麗日購物中心 中信城市廣場中信城市廣場江北北區(qū)：江北北區(qū)：物流園區(qū)，緊靠惠州火車站。物流園區(qū)，緊靠惠州火車站。江北區(qū)域發(fā)展時間較短，尚未形成成熟商圈，推售商業(yè)以街鋪為主商業(yè)類型商業(yè)類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地址地址價格價格商鋪合生帝景灣合生帝景灣江北文昌一路1號價格（18000左右）小區(qū)內(nèi)商業(yè)街金裕金裕. .碧水灣二期碧水灣二期江北文昌二路15號小區(qū)一樓8000-9200二樓3800（6套）（位置在小區(qū)大門

7、側(cè)，不臨主干道）嘉合名苑嘉合名苑江北文昌二路22號小區(qū)未開始賣，價格不詳君華府君華府. .弘雅文化商場弘雅文化商場惠州大道與云山大道交匯處一樓（15000元/）二樓（7600元/） 圓方圓方. .雅庭園雅庭園江北云山東路18號12800現(xiàn)代華庭現(xiàn)代華庭江北新旺路26號小區(qū)一樓14000二樓4000都市新興花園都市新興花園江北28號小區(qū)三新工業(yè)區(qū)后未開始賣，價格不詳集中商業(yè)集中商業(yè)狐貍城狐貍城江北未售麗日購物廣場麗日購物廣場江北16號小區(qū)一層18000雙子星商業(yè)雙子星商業(yè)江北16號小區(qū)未售信合大廈信合大廈江北惠州大道一樓：17000、二樓：10000、三樓：7000四樓：5000 義烏小商品市場

8、義烏小商品市場江北惠州大道一層14000-15000元/平方米，二層7000-8000元/平方米，四層4000元/平方米、三層整層購買價格不詳大隆大廈一期大隆大廈一期江北云山東路2-4層，每層約1500平米，未售，租金40-60江北一層商業(yè)銷售狀況較好，價格在12000-18000；二層商業(yè)難度較大，價格較低在3800-7600項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地址地址價格價格銷售情況銷售情況合生帝景灣合生帝景灣江北文昌一路1號18000元/左右交50000元定鋪位，現(xiàn)已定完，未售，僅內(nèi)部認(rèn)購金裕金裕. .碧水灣二期碧水灣二期江北文昌二路15號小區(qū)一樓8000-9200元/平米二樓3800元/平米（6套）（位置

9、在小區(qū)大門側(cè)，不臨主干道）一樓（200-450平方）八九套，現(xiàn)在銷售兩套左右二樓（496-700平方）還未售出一期二樓還剩余一套800平方（對著百合家園）價格3800嘉和名苑嘉和名苑江北文昌二路22號小區(qū)未開始賣，價格不詳君華府君華府. .弘雅文化商弘雅文化商場場惠州大道與云山大道交匯處一樓（15000元/）二樓（7600元/） 60%圓方圓方. .雅庭園雅庭園江北云山東路18號12800元/平米共16套，已售罄（之前認(rèn)籌有61個）現(xiàn)代華庭現(xiàn)代華庭江北新旺路26號小區(qū)一樓14000元/平米二樓4000元/平米一樓106間銷售率50%左右二樓需整層購買，至少要買一半，尚未售出都市新興花園都市新興

10、花園江北28號小區(qū)三新工業(yè)區(qū)后未開始賣，價格不詳盧浮公館盧浮公館江北一樓：11000元/平米40%商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)銷售模式銷售模式銷售狀況銷售狀況租金租金江北麗日購物廣場一樓：鞋子、化妝品二樓：超市三樓：服裝四樓：床上用品、餐飲10年返租，按售價的8%返還，一個季度返一次只售一樓，二三四樓均未售。面積：20-50平米一樓：18000一樓：10年總價8%反租二至四層自有物業(yè)金寶購物超市二層超市未銷售未銷售自有物業(yè)狐貍城二層商業(yè)業(yè)態(tài)主要為國際品牌服裝未售未售信合大廈共四層商業(yè)業(yè)態(tài)定位為電子城三年按回報率返租一樓：17000二樓：10000三樓：7000四樓：5000銷售率100%第

11、一年免租第二年租金6折第三年30元起義烏小商品批發(fā)市場共六層商業(yè)15000平米，開盤推出四層購買商鋪一次性返還3年委托租賃金（按年回報率8%計）從總購鋪款中扣除；一層14000-15000元/平米，二層7000-8000元/平方米，四層4000元/平方米三層整層購買價格不詳銷售率100%一層：86二層：56三層：36四層：25五層：25 大隆大廈一期2-4層商業(yè)暫不售，出租出租率較差，僅出租了一樓的半層。二層：原70，現(xiàn)60三層：50四層：40n江北整個商業(yè)市場目前比較冷清，規(guī)模性的商業(yè)匱乏，主要的商家為麗日購物廣場，麗日購物廣場經(jīng)營狀況一般，狐貍城經(jīng)營慘淡n麗日購物廣場只銷售了一層，二至四層

12、都作為發(fā)展商自有物業(yè)，狐貍城和金寶超市均未銷售n專業(yè)市場義烏小商品市場和信合大廈四層商業(yè)（電子市場）的銷售情況良好，前提都是有返租項(xiàng)目項(xiàng)目位置商業(yè)類型商業(yè)類型推售面積推售面積推售時間推售時間中信城市時代中信城市時代云山東路市政府以東集中商業(yè)約1.6萬08年中旬銀星國際銀星國際惠州大道北集中商業(yè)約1.5萬08年中下旬德威大廈德威大廈云山東路市政府以東集中商業(yè)約1萬平米08年上半年帝景國際商務(wù)中心帝景國際商務(wù)中心云山東路市政府以東集中商業(yè)約2萬平米07年下半年盧浮公館盧浮公館江北菊花一路5號小區(qū)2層商業(yè)約4800平米07年12月水云居水云居江北云山南路2層商業(yè)約5050平米08年上半年大隆大廈一、

13、二期大隆大廈一、二期云山東路市政府以西集中商業(yè)約1萬平米08年下旬總計總計約約8085080850平米平米08年江北區(qū)商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到9萬平米左右，以集中商業(yè)為主，主要分布在中心區(qū)附近人人樂商圈人人樂商人人樂商圈圈人人樂商圈是惠州市級商業(yè)中心人人樂商圈是惠州市級商業(yè)中心該商圈位于花邊嶺與麥地路交該商圈位于花邊嶺與麥地路交匯處，屬于城市核心區(qū)域；匯處，屬于城市核心區(qū)域；聚集了人人樂、天虹商場、海聚集了人人樂、天虹商場、海雅百貨、國美、蘇寧等大型商家；雅百貨、國美、蘇寧等大型商家；商圈內(nèi)人氣旺盛，吸引了整個商圈內(nèi)人氣旺盛，吸引了整個惠州的消費(fèi)者前來?；葜莸南M(fèi)者前來。商圈內(nèi)主要以百貨超市、數(shù)碼商圈

14、內(nèi)主要以百貨超市、數(shù)碼產(chǎn)品為主。產(chǎn)品為主。代表樓盤：代表樓盤： 世貿(mào)中心裙樓、隆生商業(yè)廣世貿(mào)中心裙樓、隆生商業(yè)廣場、都心地王場、都心地王 服裝街鋪服裝街鋪數(shù)碼街：服裝數(shù)碼街：服裝時代百貨時代百貨港澳城港澳城數(shù)碼、電器數(shù)碼、電器蘇寧電器蘇寧電器海雅百貨海雅百貨人人樂超市人人樂超市天虹商場天虹商場港惠新天地（沃爾瑪、港惠新天地（沃爾瑪、MALL）國美電器國美電器萬佳超市萬佳超市家居家居、汽車、汽車名家電名家電女人世界女人世界三環(huán)裝飾城三環(huán)裝飾城汽車大世界汽車大世界餐飲、娛樂餐飲、娛樂餐飲、日用餐飲、日用百佳超市百佳超市順電電器順電電器周邊商業(yè)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次規(guī)模規(guī)模經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況備注備注

15、人人樂超市大型超市中約23000平米 天虹商場中等超市、服飾中高約23000平米 海雅百貨中等超市、服飾中約30000平米 萬佳超市大型超市中高約20000平米 時代百貨服飾、中等超市中高近20000平米 港惠新天地大型MALL（超市）高約100000平米未開業(yè)數(shù)碼街服飾、餐飲中高約20000平米 女人世界服飾、化妝品中低約12000平米 港澳城餐飲、娛樂、服飾低近8000平米 國美電器家用電器中約6000平米 蘇寧電器家用電器中約6000平米 名家電家用電器低約7000平米目前停業(yè)人人樂商業(yè)以人人樂商業(yè)以中檔中高檔商業(yè)中檔中高檔商業(yè)居多，業(yè)態(tài)以居多，業(yè)態(tài)以超市、服飾、電器超市、服飾、電器為主

16、，規(guī)模多為主，規(guī)模多在在2-3萬平米萬平米，經(jīng)營狀況較好經(jīng)營狀況較好。商圈商圈商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目基本情況基本情況銷售模式銷售模式銷售情況銷售情況租金租金人人樂商圈人人樂商圈人人樂共四層：一、二層：超市三、四層：服裝世貿(mào)中心共七層一至五層：海雅百貨六層：南國影城七層：圣庭名菜按投資回報率7%十年返租，租金每月返還一到六層銷售：20-60平米一層：28000二層：15000三層：10000四層：9000五、六層：7000一層250-450元/平米天虹商場共六層：商業(yè)面積23000發(fā)展商自留，未銷售一層300-500元/平米港惠新天地（沃爾瑪）負(fù)一層到五層共六層商業(yè)，在二、三層引進(jìn)主力商家沃爾瑪負(fù)一層

17、：精品店一層：商業(yè)步行街、品牌店二層：沃爾瑪、精品、珠寶三層：沃爾瑪、運(yùn)動專柜四層:中華影院、飛馳溜冰場五層：餐飲業(yè)三年返租，第一、二年返回總價的15%，第三年返回剩余總價的10%，即10%*（1-15%）=8.5%，即三年總返租總價的23.5%，三年返租款全部沖抵首期款，首期付五成，則客戶購買時首期只須付26.5%，前三年發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營，三年后客戶開始收租金負(fù)一層到三層銷售（其中沃爾瑪未售）98%的面積在50平米以下四層五層未售負(fù)一層：22000一層：25000二層：18000三層：16000數(shù)碼街總占地約20400平方米，全長800米，總建筑面積20000平方米北區(qū)北區(qū)，一樓以知名的品牌女

18、裝、鞋帽、皮具、珠寶等為主，二樓以炫酷一族（潮流服飾）、飲食、童裝、美容美發(fā)、玩具城等為主；南區(qū)南區(qū)，一樓以品牌男裝、休閑裝、鞋城、眼鏡等為主，二樓以運(yùn)動城（運(yùn)動服裝、鞋帽及運(yùn)動器材）、連鎖餐飲經(jīng)營等為主，三樓以美食娛樂廣場、電玩游樂場等為主。2006年9月開始銷售，之前一直是發(fā)展商自己經(jīng)營出租，未出售。三年返租，一樓按年投資回報率7.8%返還，二樓按年投資回報率7.2%返還，第一年一次性返還直接在首期款中扣除，第二、三年按月返還。出售一、二層，三層不售。共315個鋪位36-141平米現(xiàn)二樓售罄，一樓一層：30000二層：15000一樓：150-220元/平米二樓：80-100元/平米演達(dá)商圈

19、演達(dá)商圈演達(dá)商圈演達(dá)商圈是惠州唯一的專業(yè)市演達(dá)商圈是惠州唯一的專業(yè)市場商圈場商圈演達(dá)商圈內(nèi)聚集了眾多專業(yè)演達(dá)商圈內(nèi)聚集了眾多專業(yè)市場，以建材、家居為主；市場，以建材、家居為主；目前該商圈人氣日益旺盛，目前該商圈人氣日益旺盛，市場呈良性發(fā)展勢態(tài)；市場呈良性發(fā)展勢態(tài)；20072007年沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，將給年沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，將給該商圈帶來更加新生力量。該商圈帶來更加新生力量。代表樓盤：代表樓盤： 三環(huán)裝飾城三環(huán)裝飾城商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)租售情況租售情況業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)三環(huán)裝飾城三環(huán)裝飾城賣賣2700-28002700-2800建材建材世紀(jì)聯(lián)華世紀(jì)聯(lián)華-1-1層租金層租金100100元元/ /平米平米生活生活家福特家

20、福特只租不售只租不售建材建材金海馬金海馬只租不售只租不售家居家居百安居百安居只租不售只租不售建材建材港惠新天地港惠新天地部分銷售部分銷售MALLMALL樓盤名稱樓盤名稱 銷售價格（元銷售價格（元/m/m2 2） 銷售率銷售率世紀(jì)新天世紀(jì)新天 1380021000 100%TCLTCL翠園翠園8000-14000100%美地花園城美地花園城 1200014000 余2鋪石湖苑石湖苑 一層： 12000一層只剩一個鋪位，500m2海燕玉蘭花園海燕玉蘭花園 一層：一層：12800現(xiàn)剩余1個鋪位 賣16000樓盤名稱樓盤名稱 商業(yè)形式商業(yè)形式 鋪位劃分鋪位劃分(m(m2 2) ) 銷售價格（元銷售價格

21、（元/m/m2 2） 銷售率銷售率風(fēng)華世家風(fēng)華世家 12層商業(yè)7840m2二層：二層：1000m2之上才出售 約7000二層未售 石湖苑石湖苑 14層商業(yè) 2 24 4層：層：最小1000m224層：30004000 2-4層10%南翠花園南翠花園 12層商業(yè) 二層：二層：整層 二層：整層賣 海燕玉蘭花海燕玉蘭花園園 C棟：15層共25個鋪位D棟：14層共19個鋪位 80416二層：二層：6000三層：三層：5000四層：四層：4000五層：五層：3000二層20%n惠州的商業(yè)旺區(qū)還集中在人人樂等舊城片區(qū)，江北的商業(yè)還未形成氣候n惠州目前街鋪銷售情況良好，集中商業(yè)的銷售都采用了引進(jìn)主力商家的形

22、式，同時劃分為小面積銷售，市場反映較好n惠州目前大型商業(yè)的銷售基本都采用銷售低樓層，保留高樓層作為自有物業(yè)，保證最大限度的銷售收入n絕大部分的集中商業(yè)的銷售模式都采用了返租的形式n江北商業(yè)發(fā)展處于起步階段，缺乏大型商業(yè)，大型商業(yè)的銷售更未形成氣候n江北一層商業(yè)銷售狀況較好，二層商業(yè)難度較大同類項(xiàng)目情況一、匯悅新天地匯悅新天地位置位置:惠州市惠州市鵝嶺南路45號 開業(yè)時間開業(yè)時間:預(yù)計2016年10月份開業(yè)總建面總建面: 商業(yè)面積商業(yè)面積3萬，四層經(jīng)營面積業(yè)態(tài)規(guī)劃：負(fù)一層生活街市；一層品牌主力店；二層兒童百業(yè)態(tài)規(guī)劃：負(fù)一層生活街市；一層品牌主力店；二層兒童百貨；三層早教培訓(xùn)、兒童樂園貨；三層早教

23、培訓(xùn)、兒童樂園裝修情況裝修情況: 營銷中心及樣板鋪已完成，商業(yè)營銷中心及樣板鋪已完成，商業(yè)外部裝修內(nèi)部未裝修。銷售情況：銷售代理，目前只開放一樓臨街商鋪對外銷售銷售情況：銷售代理，目前只開放一樓臨街商鋪對外銷售40年產(chǎn)權(quán)，均價約年產(chǎn)權(quán)，均價約3萬元萬元/租賃情況：內(nèi)部招商，政策價格暫不對外租賃情況：內(nèi)部招商，政策價格暫不對外項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目定位及招商品牌清晰，但地理位置欠佳，項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目定位及招商品牌清晰，但地理位置欠佳，實(shí)際可操作及后期經(jīng)營難度大，招商與銷售沒有形成合理的實(shí)際可操作及后期經(jīng)營難度大，招商與銷售沒有形成合理的銜接，銷售不可觀。銜接，銷售不可觀。二、方直廣場方直廣場（內(nèi)部裝修

24、）方直廣場位置位置:惠州惠城區(qū)環(huán)湖三路惠州惠城區(qū)環(huán)湖三路18號號開業(yè)時間開業(yè)時間:8月份交鋪，月份交鋪，2015年年12月月24日開業(yè)日開業(yè)規(guī)模規(guī)模: 總建面總建面12萬平方米，商業(yè)面積萬平方米，商業(yè)面積5萬，三層經(jīng)營面積項(xiàng)目類型：綜合體，購物中心租金模式：純租金，保底+流水倒扣，流水倒扣，其他業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層百貨品牌店；二層家榮超市業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層百貨品牌店；二層家榮超市+兒童主場；三層環(huán)球影兒童主場；三層環(huán)球影院院+主力餐飲主力餐飲銷售情況：商業(yè)部分只租不售銷售情況：商業(yè)部分只租不售租金：一樓單價租金：一樓單價130180不等；二樓不等；二樓50130不等；三樓根據(jù)品牌需不等；三樓根據(jù)品牌需求

25、個談。求個談。管理費(fèi)：包括在租金內(nèi)（管理費(fèi)：包括在租金內(nèi)（35元元/月）月）免租期：三個月免租不免管，裝修期管理費(fèi)免租期：三個月免租不免管，裝修期管理費(fèi)5元元/租賃期限：三年一簽，兩押一租租賃期限：三年一簽，兩押一租項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目三、歡樂盒歡樂盒 位置位置:惠州市淡水南門南路惠州市淡水南門南路68號號 開業(yè)時間開業(yè)時間:預(yù)計今年年底開業(yè)預(yù)計今年年底開業(yè) 規(guī)模規(guī)模: 商業(yè)面積商業(yè)面積3萬 項(xiàng)目類型：綜合體 租金模式：純租金 業(yè)態(tài)規(guī)劃：兒童早教培訓(xùn)、兒童室內(nèi)游樂園、育嬰中心、業(yè)態(tài)規(guī)劃：兒童早教培訓(xùn)、兒童室內(nèi)游樂園、育嬰中心、母嬰生活精品、潮流零售、休閑娛樂、主題酒店等母嬰生活精品

26、、潮流零售、休閑娛樂、主題酒店等 銷售情況：商業(yè)部分只租不售銷售情況：商業(yè)部分只租不售 租金：接受登記租金：接受登記 項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目位于淡水南門商圈，是有項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目位于淡水南門商圈，是有20余年積淀的余年積淀的王牌商圈，平均日人流近王牌商圈，平均日人流近20萬，能夠迅速支撐商業(yè)發(fā)展和萬，能夠迅速支撐商業(yè)發(fā)展和成才。但項(xiàng)目工程是一個非常大的問題。成才。但項(xiàng)目工程是一個非常大的問題。成功案例借鑒發(fā)展商：發(fā)展商：陸洲高科技企業(yè)集團(tuán)公司代理商：代理商：深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司位置：位置：惠州江北惠州大道與望江路交匯處規(guī)模：規(guī)模：總建面98739m2，其中商業(yè)面積38072 m2開盤時間：開

27、盤時間：2007.12.23推售套數(shù)：推售套數(shù)：二期共1206間商鋪，本次全部推出 推售戶型：推售戶型：9.67-40m2，1159間，占96.1%； 40-60m2，43間，占3.6%； 60-109.27m2，4間，占0.3%；均價：均價：一層1.9萬元/m2； 二層1.3萬元/m2； 三層8500元/m2； 四層5600元/m2；開盤銷售率：開盤銷售率：51%（截至下午17：00，共銷售 616 間，其中一層59間，二層70間 三層209間，四層278間）目前銷售率：目前銷售率：1、2層商鋪（銷售率70，20000元/m2）3層商鋪（銷售率100，12000元/m2 ）4層商鋪（銷售率1

28、00，5000元/m2 ）客戶構(gòu)成：客戶構(gòu)成：約700人，以惠州本地客為主，少數(shù)深 圳、廣州客戶成功商業(yè)借鑒成功商業(yè)借鑒義烏小商品批發(fā)城義烏小商品批發(fā)城2期期五層五層四層四層三層三層二層二層一層一層副食品區(qū)和日雜百貨區(qū)副食品區(qū)和日雜百貨區(qū)茶葉茶具區(qū)、酒店用品區(qū)茶葉茶具區(qū)、酒店用品區(qū)文具玩具區(qū)、文化圖書館音響制品、童裝嬰兒裝文具玩具區(qū)、文化圖書館音響制品、童裝嬰兒裝服裝批發(fā)區(qū)、鞋批發(fā)區(qū)、箱包批發(fā)區(qū)服裝批發(fā)區(qū)、鞋批發(fā)區(qū)、箱包批發(fā)區(qū)餐飲休閑區(qū)、倉儲辦公區(qū)、上游產(chǎn)品展示廳餐飲休閑區(qū)、倉儲辦公區(qū)、上游產(chǎn)品展示廳粵東地區(qū)最大的小商品市場粵東地區(qū)最大的小商品市場成功案例借鑒成功案例借鑒港惠新天地港惠新天地港

29、惠新天地港惠新天地地理位地理位置置惠州市演達(dá)路東（華陽大廈旁）項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)模模總建筑面積約4 萬平米租租售售價價格格商鋪商鋪4F4F以與中華影院，飛馳溜冰場以與中華影院，飛馳溜冰場簽訂合同；簽訂合同；2F2F、3F3F：與沃爾瑪簽訂合同：與沃爾瑪簽訂合同戶戶型型面積面積主力鋪位2035銷售情銷售情況況開盤當(dāng)天銷售95%，經(jīng)營業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)-1 F：精品店1 F：商業(yè)步行街，品牌店2F：沃爾瑪，精品，珠寶3F：沃爾瑪，運(yùn)動專柜4F：中華影院，飛馳溜冰場5F：食品一條街成功借鑒：成功借鑒：1 1、借勢營銷，利用沃爾瑪影響力提升自、借勢營銷，利用沃爾瑪影響力提升自身商業(yè)價值；身商業(yè)價值；2 2、小面積

30、商鋪劃分，總價贏得客戶；、小面積商鋪劃分，總價贏得客戶；五層五層四層四層三層三層二層二層一層一層負(fù)一層負(fù)一層家電、電玩中心、潮流前線、家居、網(wǎng)吧娛樂、休閑美食家電、電玩中心、潮流前線、家居、網(wǎng)吧娛樂、休閑美食休閑餐飲、名店、國際品牌服飾、名品店中店、皮鞋皮具、化妝品、休閑餐飲、名店、國際品牌服飾、名品店中店、皮鞋皮具、化妝品、精品鐘表、珠寶、名品服飾精品鐘表、珠寶、名品服飾沃爾瑪、淑女館、飾品、美容沃爾瑪、淑女館、飾品、美容SPASPA、時尚服飾、休閑餐飲、時尚服飾、休閑餐飲沃爾瑪、男仕休閑、運(yùn)動時尚精品、休閑餐飲沃爾瑪、男仕休閑、運(yùn)動時尚精品、休閑餐飲飛馳溜冰場、購書中心、音像、美食、日韓料

31、理等飛馳溜冰場、購書中心、音像、美食、日韓料理等中華影院、中式餐飲、健身會所、美食廣場、大型商務(wù)酒樓中華影院、中式餐飲、健身會所、美食廣場、大型商務(wù)酒樓惠州首家惠州首家超大規(guī)模、一站式、體驗(yàn)型超大規(guī)模、一站式、體驗(yàn)型ShoppingMallShoppingMall 港惠新天地港惠新天地商業(yè)戶型配比商業(yè)戶型配比商業(yè)面積套數(shù)7-4445966、852186-36432183-22222商業(yè)負(fù)一層商業(yè)負(fù)一層466466套套商業(yè)面積套數(shù)7-5537560-954139-2703356-488421161商業(yè)一層商業(yè)一層387387套套商業(yè)面積套數(shù)7-3115152-6022601570-7873商業(yè)二

32、層商業(yè)二層157157套套商業(yè)面積套數(shù)7-381486112321569-7233商業(yè)三層商業(yè)三層153153套套5050平米以下的商業(yè)鋪位比例占到平米以下的商業(yè)鋪位比例占到98%98%港惠新天地營銷分析港惠新天地營銷分析商業(yè)銷售模式商業(yè)銷售模式三年反租，第一、二年返回總價的三年反租，第一、二年返回總價的15%15%，第三年，第三年返回剩余總價的返回剩余總價的10%10%，即，即10%10%* *（1-15%1-15%）=8.5%=8.5%，即三年總反租總價的即三年總反租總價的23.5%23.5%，三年反租款全部沖，三年反租款全部沖抵首期款，首期付五成，則客戶購買時首期只須抵首期款，首期付五成

33、，則客戶購買時首期只須付付26.5%26.5%，前三年發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營，三年后客戶，前三年發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營，三年后客戶開始收租金開始收租金小面積劃分小面積劃分三年反租三年反租負(fù)一層到三層的商業(yè)基本都劃分為負(fù)一層到三層的商業(yè)基本都劃分為5050平米以下銷平米以下銷售，降低投資商業(yè)門檻，四層、五層現(xiàn)未銷售售，降低投資商業(yè)門檻，四層、五層現(xiàn)未銷售統(tǒng)一招商統(tǒng)一招商前三年由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營，發(fā)展商目前有專前三年由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營，發(fā)展商目前有專門的招商部，增強(qiáng)客戶信心，預(yù)計門的招商部，增強(qiáng)客戶信心，預(yù)計20072007年國慶商年國慶商業(yè)開業(yè)業(yè)開業(yè)港惠新天地港惠新天地營銷成果營銷成果產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型開盤日

34、開盤日銷售率銷售率成交均價成交均價-1-1層至層至3 3層商業(yè)層商業(yè)1月6日開盤日銷售95%以上現(xiàn)已全部售罄-1層130001層270002層180003層16000商業(yè)開盤日銷售率均在商業(yè)開盤日銷售率均在95%95%以上，且現(xiàn)場銷售火爆，以上，且現(xiàn)場銷售火爆，到場人數(shù)上千人，商業(yè)成交客戶中深圳客戶占到到場人數(shù)上千人，商業(yè)成交客戶中深圳客戶占到90%90%以上以上成功案例借鑒成功案例借鑒數(shù)碼步行街?jǐn)?shù)碼步行街?jǐn)?shù)碼街?jǐn)?shù)碼街地理位置地理位置惠州市惠城區(qū)橫江三路與橫江四路之間項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模總建筑面積約1.5萬平米租租售售價價格格商鋪商鋪1010年返租年返租，銷售價格2.4萬元/，租金一層140元/，

35、另管理費(fèi)25元/，二層80元/，無管理費(fèi)戶戶型型面積面積主力鋪位3050銷售情況銷售情況開業(yè)1年，現(xiàn)場商鋪進(jìn)駐率85%以上經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)快餐、咖啡廳、酒吧、茶藝館、品牌服飾、書店文具、網(wǎng)吧、家電城、電腦及配件 、美食街、化妝品、名表、眼鏡、珠寶首飾、美容美發(fā)、床上用品、陶瓷器皿建筑形態(tài)建筑形態(tài)采用經(jīng)典歐陸式長廊建筑風(fēng)格，外圍設(shè)計了環(huán)繞的東南亞熱帶風(fēng)情園林，并配備了三個藝術(shù)休閑廣場，設(shè)計新穎、建筑獨(dú)特的大型購物中心，由開發(fā)商與商業(yè)經(jīng)營管理公司共同運(yùn)作成功借鑒：成功借鑒：1 1、良好的經(jīng)營，及帶租約的商業(yè)銷售，、良好的經(jīng)營，及帶租約的商業(yè)銷售，提升了其商業(yè)價值；提升了其商業(yè)價值；2 2、臨街面，劃大面積街鋪，創(chuàng)造了價格、臨街面，劃大面積街鋪，創(chuàng)造了價格的至高點(diǎn)，贏得了可觀利潤；的至高點(diǎn)，贏得了可觀利潤；成功商業(yè)借鑒成功商業(yè)借鑒西湖麗日百貨西湖麗日百貨通過通過1-61-6層麗日百貨帶來層麗日百貨帶來的巨大人流，帶動的巨大人流，帶動7 7層以層以上商業(yè)的經(jīng)營，以整體分上商業(yè)的