房產(chǎn)交易部專業(yè)系列培訓一房地產(chǎn)基礎知識jjp

1、房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)基礎知識 西藏產(chǎn)權交易中心拉薩房地產(chǎn)交易市場專業(yè)階段系列培訓一：目 錄 一、一、 認識房地產(chǎn)市場認識房地產(chǎn)市場 二、二、 中國土地制度中國土地制度 三、三、 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程 四、四、 房產(chǎn)基本知識房產(chǎn)基本知識 五、五、 房地產(chǎn)融資方式房地產(chǎn)融資方式 一、認識房地產(chǎn)市場一、認識房地產(chǎn)市場基本概念基本概念房地產(chǎn)：房地產(chǎn)： 指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益，房地產(chǎn)又稱不離的部分以及附帶的各種權益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。動產(chǎn)、物業(yè)。（1）土地）土地（2）建筑物及地上定著物）建筑物及地上定著

2、物房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理， 土地使用權的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權的土地使用權的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權的 買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而 形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。一、認識房地產(chǎn)市場一級市場一級市場政府出讓土地予開發(fā)商的市場；政府出讓土地予開發(fā)商的市場；（也稱土地（也稱土地出讓出讓市場）市場）二級市場二級市場開發(fā)商出售商品房予消費者的市場開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱（也稱“一手一手房房”市場）；市場）；三級市場三級市場消費者將

3、已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱（也稱“二手二手房房”市場）。市場）。一、認識房地產(chǎn)市場溫家寶總理曾在十屆五次政府工作報告中明確指出:“房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟，改善人民群眾住房條件有重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。 一、認識房地產(chǎn)市場 1、關系國計民生:由于住宅與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度廣，帶動性強，它可以帶動鋼材、木材、水泥、化工、家裝、家電等幾十個產(chǎn)業(yè)部門和上千種、甚至上萬種產(chǎn)品的發(fā)展。 2、房地產(chǎn)發(fā)展是中國市場經(jīng)濟發(fā)展的縮影 3、房地產(chǎn)行業(yè)是資源整合度(點線面)要求最高的一個行業(yè)n 全國市場：全國市場：新政府對市場定位、信貸緊縮、資金壓力、自住房供應等因素造成整體市場價

4、格回落，投資平穩(wěn)，長期保持平穩(wěn)增長 n 拉薩市場：拉薩市場：逆全國周期而行，進行新一輪市場發(fā)展期；房產(chǎn)供應量增加、市場日趨活躍、投資熱情高漲一、認識房地產(chǎn)市場二、中國土地管理二、中國土地管理二、中國土地制度u 全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。2.1、中國現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）2.1、中國現(xiàn)行土地制度u 國有土地使用權出讓國 家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付) 土地使用權

5、出讓(土地一級市場)由國家壟斷。 只擁有土地使用權，沒有所有權。u 國有土地使用權出讓方式1.招標方式2.拍賣方式3.協(xié)議方式4.掛牌方式u 國有土地使用權出讓年限1.居住用地：70年2.工業(yè)用地：50年3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年4.綜合或其它用地：50年5.商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年二、中國土地制度n 土地所有制土地所有制n 耕地保護制度：耕地保護制度：保護耕地，18億畝紅線n 用途管制制度：用途管制制度：國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批是實現(xiàn)用途管制的關鍵農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批是實現(xiàn)用途管制的關

6、鍵n 土地征收征用制度：土地征收征用制度：憲法：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！眓 有償使用制度：有償使用制度：有償使用方式包括出讓、租賃、作價出資入股2.2 中國土地管理的核心制度中國土地管理的核心制度二、中國土地制度2.3 土地出讓方式土地出讓方式國有土地使用權國有土地使用權1. 出讓方式出讓方式2. 劃拔方式劃拔方式（1）招）招 標標（2）拍）拍 賣賣（3）掛）掛 牌牌（4）協(xié)）協(xié) 議議3. 承租方式承租方式二、中國土地制度2.3.1 建設用地供應方式：建設用地供應方式：二、中國土地制度劃撥 國有建設用地劃撥供應，是指縣級以上人民政府 依法批

7、準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為出讓國有土地使用權出讓，是指國家以土地所有者得身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。建設用地供應方式：建設用地供應方式：二、中國土地制度 沒有期限規(guī)定沒有期限規(guī)定 支付費用較低支付費用較低 土地使用權不得流轉(zhuǎn)土地使用權不得流轉(zhuǎn) 對劃撥土地的用途不得改變，要改變需經(jīng)批準對劃撥土地的用途不得改變，要改變需經(jīng)批準劃撥土地特點：劃撥土地特點：建設用地供應方式：建設用地供應方式：二、中國土地制度 以劃撥方式提供國有土地使用權的用地包括：國家機關用

8、地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥供應的條件劃撥供應的條件建設用地供應方式：建設用地供應方式：二、中國土地制度 出讓期限 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或者其他用地50年 具體地塊出讓中，應根據(jù)具體情況和國家產(chǎn)業(yè)政策確定使用年限。 辦理土地登記辦理土地登記 核發(fā)核發(fā)建設用地批準書建設用地批準書交付土地交付土地 發(fā)布出讓公告發(fā)布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價評估地價評估確定出讓底價確定出讓底價編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案

9、 公布出讓計劃公布出讓計劃確定供地方式確定供地方式 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結(jié)果公布結(jié)果招招 標標拍拍 賣賣掛掛 牌牌協(xié)協(xié) 議議 招拍掛實施招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申請及資格審查申請及資格審查(6)(10)2.3.2 國有土地使用權出讓流程國有土地使用權出讓流程二、中國土地制度招招 標標u 招標方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發(fā)出，通過各投標者的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。u 招標流程評標評標出讓人出讓人確定標的及標底確定標的及標底投標人投標人投標投標出讓人、投標人出讓人、投標人開標開標評標小組評標小組確定中標人確定中標人

10、對能夠招標文件中規(guī)定的，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求的投標人，應當確定為中標人。 二、中國土地制度拍拍 賣賣u 拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用將土地使用權拍賣給（競買人 ）。u 拍賣流程（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應價或者報價；（六）主持人確認該應價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應價者為競得人。 二、中國土地制度掛掛

11、 牌牌u 掛牌方式概念出讓人發(fā)布，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。u 掛牌流程接受新報價接受新報價出讓人出讓人宗地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布競買人競買人報價報價出讓人出讓人更新掛牌價格更新掛牌價格出讓人出讓人確定競得人確定競得人掛牌起始日掛牌起始日掛牌截止日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，

12、但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 二、中國土地制度協(xié)協(xié) 議議u 協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。 劃劃 拔拔u 劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土

13、地使用者的行為。二、中國土地制度2.3.3 出讓方式的適用范圍出讓方式的適用范圍出讓方式出讓方式劃拔方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌招標、拍賣、掛牌協(xié)議協(xié)議1經(jīng)營性用地以經(jīng)營性用地以( (商業(yè)、旅游、商品住商業(yè)、旅游、商品住宅等宅等) )及有競爭要求的工業(yè)用地；及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；地者；2原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓2城市基礎設施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議

14、出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權改變用途4出讓土地使用權人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制二、中國土地制度招標、拍賣、掛牌的異同招標、拍賣、掛牌的異同招招 標標 拍拍 賣賣掛掛 牌牌交易場所交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間持續(xù)時間長短長復雜程度復雜程度需要制作標書十分復雜不復雜一般衡量指標衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格價格適用范圍適用范圍具備其他綜合目標

15、或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求二、中國土地制度三、房地產(chǎn)開三、房地產(chǎn)開 發(fā)發(fā) 流流 程程三、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證2.2.領取領取國有土地使用證國有土地使用證1.1.領取領取建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證2.2.領取領取建設工程施工許可證建設工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.1.領取領取商品房銷售許可證商品房銷售許可證選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設計規(guī)劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收建建設設用用地

16、地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證五證”的取得來貫穿的取得來貫穿商商品品房房銷銷售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證一一二二三三四四五五三、房地產(chǎn)開發(fā)流程證件解釋建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。三、房地產(chǎn)開發(fā)流程規(guī)劃局建設項目選址意見書國土局土地

17、掛牌拍賣手續(xù)地震局建設工程抗震設防要求審批環(huán)保局建設項目環(huán)境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預審意見的環(huán)境影響報告表5份及其軟盤2、建設項目排放污染物指標申請表、建設項目環(huán)境保護審批登記表及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應附環(huán)境保護咨詢中介機構(gòu)技術評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申

18、報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關材料；選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設計規(guī)劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收開發(fā)商開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證三、房地產(chǎn)開發(fā)流程證件解釋建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。建筑工程施工許可證建筑

19、工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。三、房地產(chǎn)開發(fā)流程氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報材料1、XX省建筑工程施工圖設計審查報審表（一式三份）2、外地勘察設計單位資質(zhì)證書副本（復印件），勘察、設計合同（須已經(jīng)審查）3、建設用地土地使用證及規(guī)劃設計要求說明書（復印件）4、初步設計文件及批復或項目立項、報建等審

20、批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設計文件以及相關設計基礎資料6、技術審查機構(gòu)對涉及項目安全，確需有關設計計算書及計算軟件名稱的，由建設單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設單位還須按相關規(guī)定報送有關材料申報材料1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關材料。申報材料1、申請報告2、建設項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報告申報材料1

21、、建設單位申報表2、建設項目總平面圖3、設計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準予進淮備案許可證選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設計規(guī)劃設計

22、開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收規(guī)劃局建設用地規(guī)建設用地規(guī)劃許可證劃許可證規(guī)劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設局建設工程施建設工程施工許可證工許可證三、房地產(chǎn)開發(fā)流程證件解釋商品房銷售商品房銷售( (預售預售) )許可證許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。建設局建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證商品房預銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關手續(xù)3、初步設計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相

23、關規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項批文5 5、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證6 6、國有土地使用證、國有土地使用證7 7、施工許可證、施工許可證8、建設項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設計規(guī)劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗

24、收三、房地產(chǎn)開發(fā)流程立 項開工建設規(guī)劃設計取得土地竣工驗收人人目的目的事事提交文件提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷三、房地產(chǎn)開發(fā)流程需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商開工建設規(guī)劃設計取得土地選 址竣工驗收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委

25、三、房地產(chǎn)開發(fā)流程立 項開工建設規(guī)劃設計選 址竣工驗收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權1.取得建設用地規(guī)劃許可證2.取得國有土地使用證1.建設用地規(guī)劃許可證規(guī)定提交文件2.國有土地使用證規(guī)定提交文件三、房地產(chǎn)開發(fā)流程辦理建設用地規(guī)劃許可證:需準備文件如下：1.立項批復2.建設項目規(guī)劃審批表3.市政府征地批復4.用地釘樁成果5.按規(guī)劃意見書要求取得的有關協(xié)議及批復文件6.審定設計方案通知書立 項開工建設規(guī)劃設計選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準備文件如下：1.立項批復2.辦理土地出讓手續(xù)申請3.審定設計方案通知書4.土地評估報告原件5.出讓合同附圖，一式

26、五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6.6.建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單7.建筑面積與用途說明書8.加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復印件9.建設用地批準書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬來源證明文件（原件）10.與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關文件11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等三、房地產(chǎn)開發(fā)流程立 項開工建設取得土地選 址竣工驗收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取建設工程規(guī)

27、劃許可證項目設計方案辦理建設工程規(guī)劃許可證:需準備文件如下：1.供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見2.建設項目規(guī)劃審批報表3.審定設計方案4.建筑工程施工設計圖紙5.工程檔案登記證明6.按審定設計方案要求取得的7.協(xié)議通知書三、房地產(chǎn)開發(fā)流程立 項規(guī)劃設計取得土地選 址竣工驗收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設1.施工隊招標2.領取建筑工程施工許可證項目設計方案辦理國有土地使用證:需準備文件如下：1.建筑工程施工許可申請表一式兩份2.建設用地規(guī)劃許可證及附件3.建設工程規(guī)劃許可證及附件4.施工圖紙設計文件審查通知書5.經(jīng)過備案的施工合同6.監(jiān)理單位

28、中標通知書7.項目建設資金落實證明8.年度施工計劃9.人防工程備案通知書10.園林局伐移樹木批準文件11.四源費統(tǒng)一收費憑證12.質(zhì)量監(jiān)督通知書13.安全監(jiān)督通知書14.建筑節(jié)能新型墻體收費憑證15.統(tǒng)計局登記通知三、房地產(chǎn)開發(fā)流程立 項開工建設規(guī)劃設計取得土地選 址人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設項目2.工程驗收之前取得的所有證辦理商品房銷售（預售）許可證:需準備文件如下：1.年度施工計劃2.施工合同3.地名辦批復4.物業(yè)管理公約批復5.臨時國有土地使用證，國有土地使用權出讓合同，出讓金繳納證明6.建設工程規(guī)劃許可證7.建筑工程施工許可

29、證8.銷售（預售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料9.銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖10.市政府征地的批復11.銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介等三、房地產(chǎn)開發(fā)流程總 結(jié)1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:計委、規(guī)劃局、國土局、建設局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等計委、規(guī)劃局、國土局、建設局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證建設工程施工許可證、商品房銷售商品房銷售( (預

30、售預售) )許可證許可證3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應提供的主要文件有:項目建議書項目建議書、立項報告立項報告、可行性研究報告可行性研究報告、設計方案送審書設計方案送審書、施工圖施工圖等以及各相關部門的批文等以及各相關部門的批文三、房地產(chǎn)開發(fā)流程四、房產(chǎn)基本知識四、房產(chǎn)基本知識4.1 房地產(chǎn)的類型按用途劃分按用途劃分： 1、居住房地產(chǎn) 2、商業(yè)房地產(chǎn) 3、辦公房地產(chǎn) 4、工業(yè)房地產(chǎn) 按收益劃分按收益劃分： 5、營利性房地產(chǎn) 6、非營利性房地產(chǎn)按市場交易劃分按市場交易劃分： 7、出售的房地產(chǎn) 8、出租的房地產(chǎn) 9、抵押、典當?shù)姆康禺a(chǎn) 10、自用的房地產(chǎn)4.1.1 居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)(住宅住宅)

31、：公寓和別墅：公寓和別墅公寓公寓：一種高密度、高容積率的集合式住宅，公寓由若干個單元組成，每層分割成數(shù)家，各家生活配套及戶型格局大致相同。公寓分為底層、多層、小高層、中高層、高層等多種形式。別墅別墅：低密度、低容積率、私家花園大、私密性好、價格昂貴、是住宅發(fā)展的終極方向?？煞譃楠毩e墅、雙拼別墅、聯(lián)排（排聯(lián)）別墅、疊加式別墅、空中別墅等。房地產(chǎn)建筑形態(tài)房地產(chǎn)建筑形態(tài)1、低層低層： 低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層層建筑物。如：平房、別墅等。 低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給 人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別

32、喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。臨平華清山莊現(xiàn)場2、多層多層： 多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 6層層。 一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。南龍山水人家項目3、小高層小高層： 人們一般把7層至層至10層層的建筑稱為“小高層”。 小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀

33、系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。 同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。 所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。藍色港灣小高層效果圖4、高層高層: 超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。1972年國際高層建筑會議將高層建筑分為4類：第一類為916層（最高50米），第二類為1725 層（最高75米)，第三類為2640層（最高100米），第四類為40層以上(高于100米）。 一般指超過10層或超過24米的建筑物。沭陽漢宮5、獨棟別墅、獨棟別墅: 單樓獨棟的別墅即是獨棟別墅，這種別墅上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下前

34、后左右都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 其主要特點表現(xiàn)為私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。臨平華清山莊現(xiàn)場6、雙拼別墅、雙拼別墅:它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征：1）與聯(lián)排、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2）是低層小樓加上私家花園，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了City ho

35、use和Townhouse兵營式排列的呆板面孔。3）雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。獨秀山莊二期7、聯(lián)排別墅、聯(lián)排別墅: 又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米以上。特征：1）比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2）價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。3）戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。獨秀山莊二期高層住宅

36、高層住宅和和多層住宅多層住宅的優(yōu)缺點：的優(yōu)缺點：1）一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所 以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，且得房率較高。2）高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只 能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎較復雜，結(jié)構(gòu)要求高，十 分堅固，但成本也高。高層配有電梯，人們進出較為便利。高層建筑 的中上樓層，視野開闊，通風采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光 較差。3）高層一般為一層多戶的點狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加 了電梯、電梯廳和設備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較 低，但建造質(zhì)量遠遠好于多層建筑，抗震系數(shù)

37、也高。由于公用面積的 增加，電梯等設備的使用，使高層的物業(yè)管理費也高于多層。4.1.2 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)是以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式。現(xiàn)在正悄然成為房地產(chǎn)市場的新寵。 商業(yè)用房與居民住房不同，購買商業(yè)用房的投資性較強、經(jīng)營風險較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時就承擔了較大的風險。4.2 4.2 房地產(chǎn)的價格房地產(chǎn)的價格 現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格構(gòu)成極其復雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的房地產(chǎn)，其價格構(gòu)成可能有所不同。同事，對于房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的劃分標準或角度不同，其價格構(gòu)成也不同。1、土地取得成本（如：征用費、拆遷費、轉(zhuǎn)讓費）2、開發(fā)建設成本：（1）勘察設計和前期開

38、工費用；（2）建筑安裝費用；（3）基礎設施建設費用；（4）公共配套設施建設費用；（5）建設單位管理費用（6）開發(fā)過程中的稅費3、銷售費用： （1）代理費（2）廣告費4、財務成本費用5、不可預見費6、開發(fā)利潤房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格的影響因素一、一般因素一、一般因素社會因素社會因素經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素行政因素行政因素人口因素人口因素國際因素國際因素1、政治安定情況 1、經(jīng)濟發(fā)展情況1、土地制度1、人口密度國際經(jīng)濟狀況2、社會治安情況2、儲蓄和投資水平2、住房制度2、人口素質(zhì)國際政治因素3、房地產(chǎn)投機3、財政收支與金融狀況3、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3、家庭人口4、城市化進程4、居民

39、收入和 消費水平4、房地產(chǎn)價格政策5、物價變動5、稅收6、利率水平6、行政隸屬變更7、其他相關政策二、區(qū)域因素二、區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素1、基礎設施1、城市商服中心影響2、 基礎設施2、市內(nèi)交通條件3、市內(nèi)交通條件3、公用配套4、對外交通條件港口、 車站、機場4、環(huán)境條件3、對外交通條件港口、車站、機場5、區(qū)域城市規(guī)劃限制5、城市商業(yè)服務中心 影響6、區(qū)域規(guī)劃限制4、區(qū)域城市規(guī)劃限制1、 基礎設施2、市內(nèi)交通條件建筑面積套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)墻體面積公攤面積套內(nèi)使用面積公共建筑面積分攤系數(shù)+=套內(nèi)建筑面積=+公攤面積=

40、套內(nèi)建筑面積得房率可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）每戶建筑面積（也就是銷售面積）= 得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在得房率在8080左右比左右比較較合適合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。 1、建筑面積、建筑面積4.3 4.3 房房產(chǎn)常用術語產(chǎn)常用術語2、容積率 所謂容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如

41、此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。各類建筑分別對應的容積率數(shù)值。1 1容容積積率低于率低于0.30.3， ，這這是非常高檔的獨是非常高檔的獨棟別棟別墅墅項項目。目。2 2容容積積率率0.30.30.50.5，一般獨，一般獨棟別棟別墅墅項項目，目，環(huán)環(huán)境境還還可以，但感可以，但感覺覺有點密了。如果穿插部分雙拼有點密了。如果穿插部分雙拼別別墅、墅、聯(lián)聯(lián)排排別別墅，就

42、可以解決墅，就可以解決這這個個問題問題了。了。3 3容容積積率率0.50.50.80.8，一般的雙拼、，一般的雙拼、聯(lián)聯(lián)排排別別墅，如果墅，如果組組合合3434層層，局部，局部5 5層層的樓中樓，的樓中樓，這這個個項項目的目的品位就相當高了。品位就相當高了。4 4容容積積率率0.80.81.21.2，全部是多，全部是多層層的的話話，那么，那么環(huán)環(huán)境境絕對絕對可以堪稱一流。如果其中可以堪稱一流。如果其中夾雜夾雜低低層層甚至甚至聯(lián)聯(lián)排排別別墅，那么墅，那么環(huán)環(huán)境相比而言只能算是一般了。境相比而言只能算是一般了。項項目管理目管理5 5容容積積率率1.21.21.51.5，正常的多，正常的多層項層項目

43、，目，環(huán)環(huán)境一般。如果是多境一般。如果是多層層與小高與小高層層的的組組合，合，環(huán)環(huán)境會是一大境會是一大賣賣點。點。6 6容容積積率率1.51.52.02.0，正常的多，正常的多層層+ +小高小高層項層項目。目。7 7容容積積率率2.02.02.52.5，正常的小高，正常的小高層項層項目。目。8 8容容積積率率2.52.53.03.0，小高，小高層層+ +二二類類高高層項層項目（目（1818層層以內(nèi)）。此以內(nèi)）。此時時如果做全小高如果做全小高層層， ，環(huán)環(huán)境會很差。境會很差。9 9容容積積率率3.03.06.06.0，高，高層項層項目（樓高目（樓高100100米以內(nèi)）。米以內(nèi)）。1010容容積積

44、率率6.06.0以上，摩天大樓以上，摩天大樓項項目目3、陽臺、平臺、露臺陽臺陽臺：建筑物室內(nèi)的延伸，是居住者呼吸新鮮空氣、晾曬衣物、擺放盆栽的場所，其設計需要兼顧實用與美觀的原則。陽臺一般有懸挑式、嵌入式、轉(zhuǎn)角式三類。平臺平臺：指供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。露臺露臺：指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它的面積一般較大，上面沒有屋頂。4、戶型、戶型戶型：是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種對房屋住宅類型的新的簡稱。常見的戶型有：平層戶型、 躍層戶型、錯層戶型、復式戶型。而按照面積又可分為小戶型和大戶型。 平面戶型平面戶型躍層戶型躍層戶

45、型躍層躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，通風好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小 。錯層戶型錯層戶型錯層錯層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促）復式戶型復式戶型復式復式：復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的

46、夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。5、三通一平、五通一平、七通一平、三通一平、五通一平、七通一平三通一平三通一平：工地具備通水、通電、通路及場地平整的條件。五通一平五通一平：在三通一平基礎上再加通氣、通信的條件。七通一平七通一平：在三通一平基礎上再加通郵、通信、通暖氣、通天然氣或煤氣的條件熟地：熟地：是指已經(jīng)拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。生地：生地：則是相對應熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。u 用地紅線u 道路紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。 道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。 u 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。 6、紅線圖、紅線圖房產(chǎn)證房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房產(chǎn)證實行兩證分離兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有