上海大型社區(qū)市場商業(yè)分析報告(共37頁)

1、上海大型社區(qū)商業(yè)市場報告野馬廣告工作室第一部分 宏觀經(jīng)濟環(huán)境簡要分析經(jīng)過二十五年的改革開放，中國經(jīng)濟已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆領(lǐng)導人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設(shè)小康社會的宏偉藍圖，為中國經(jīng)濟的高速發(fā)展提供了強有力的保證。入世以后，中國加速了開放的步伐。2002全年國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破10萬億元人民幣，經(jīng)濟增長率達8，進出口總額高達6200億美元；實際利用外商直接投資超過500億美元，超越美國，躍居世界第一。2003年中國雖然遭受了SARS的影響，但投資與出口依然保持強勁的發(fā)展勢頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步的增長，上半年經(jīng)濟仍然取得了百分之八點二的增長速度。據(jù)預測2003

2、年中國GDP增長將超過百分之八點二的增長，2004年中國經(jīng)濟繼續(xù)向好，經(jīng)濟增長率將達到百分之八點四。中國宏觀經(jīng)濟的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠、高起點、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間?？梢灶A見的是，2005年的探月計劃，2008年的北京奧運會、2010年的上海世博會，將成為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的一個又一個里程碑。近年來，中國的城市化運動更是方興未艾。政府的大力倡導與支持，國內(nèi)外各方面專業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內(nèi)外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費市場的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進一步促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，切實地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會生活

3、的繁榮與穩(wěn)定。本項目地處上海這個得天獨厚的發(fā)展環(huán)境，我們有必要對上海的經(jīng)濟發(fā)展程度、市場消費能力、商業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展等影響本項目未來運作的關(guān)鍵方面作一個全面、系統(tǒng)的研究。上海整體經(jīng)濟發(fā)展水平概述在90年代初浦東開發(fā)開放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風，不僅引起全中國的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國公司紛紛在上海登陸，外資的強力介入和國內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的增強為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。GDP增長率據(jù)統(tǒng)計，上海2002年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值5408.76億元，比上年增長10.9。其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長3；第二產(chǎn)業(yè)增長12.1；第三產(chǎn)業(yè)增長10。各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢均呈上升趨勢，上海的

4、城市綜合服務功能將不斷提升。自1992年以來上海已連續(xù)10年保持在10%以上的增長，2002年人均GDP達5000美元，穩(wěn)居全國各省級地區(qū)之首，綜合經(jīng)濟實力已達到上中等發(fā)達國家收入水平；預計未來幾年，上海的經(jīng)濟將繼續(xù)保持這一運行態(tài)勢和速度。至2010年，上海將可能成為國內(nèi)人均GDP第一個突破1萬美元的地區(qū)。健康的國民經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)模發(fā)展提供了良好的運行環(huán)境。外商投資2001年底中國加入世貿(mào)組織、2003年6月簽署了內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排（CEPA），2008年中國北京將舉辦第25屆奧運會，2010年世博會將在上海開幕，大大加強了中國和世界的對外貿(mào)易機遇。上海充分發(fā)揮經(jīng)

5、濟中心城市的綜合優(yōu)勢，以擴大服務貿(mào)易領(lǐng)域的開放為重點，向全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放邁進。至2003年，世界500強落戶上海的就有300家，提供了大量就業(yè)機會和具競爭力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟的熱點。98年以來的上海外商直接投資合同金額除99年略低外,基本保持著較穩(wěn)定的增長，2002年更是達到了105.76億美元，共計合同項目3012項。外商直接投資帶來的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而這些長期駐滬的外方人員將會增強上海高端市場的消費力，成為未來上海房地產(chǎn)市場的潛在消費者。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)2002年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)加快，非公有制經(jīng)濟比重持續(xù)上升。在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟增加值368

6、0.87億元，比上年增長5.7；非公有制經(jīng)濟增加值1727.89億元，增長23.9，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的28.6上升到31.9。多種經(jīng)濟成分的互相補充，互相依存，充分活躍了市場，優(yōu)化了社會資源的配置，加快了發(fā)展的步伐。商業(yè)市場就是一個典型的例子。從2002年的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析來看，國有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展是適合市場需求的。結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了“大鍋飯機制”，政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督職能，由市場統(tǒng)一對資源進行配置。企業(yè)要獲得生存，必須加大技術(shù)研發(fā)力度，促進融資手段的多樣化，提高產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)新能力。只有增強了市場競爭力，才能占領(lǐng)

7、市場、引導消費，從而促進經(jīng)濟的良性循環(huán)。房地產(chǎn)投資1999年，上海房地產(chǎn)市場走出低谷，投資開始活躍。至2002年上海房地產(chǎn)投資已達到720億元，創(chuàng)了歷史的新高。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資估計超過800億元。截至10月底的統(tǒng)計數(shù)字，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資已接近770億元，同比增長17.3%。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭的事實。房地產(chǎn)投資的活躍說明了上海的市場前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚侔l(fā)展的快車道。因此，政府實施土地供應機制的改革，并適時推出了“一城九鎮(zhèn)”發(fā)展規(guī)劃以及重大工程的配套房建設(shè)等，使上海的房地產(chǎn)市場朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展。社會保障體系作為國家福利制度的社會保障體系正在逐步建立。至2002年末，上海有

8、8.06萬家城鎮(zhèn)機關(guān)、企事業(yè)單位，共675.91萬人（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險。醫(yī)療保險單位參保率達到98.35。年內(nèi)還出臺了相關(guān)的規(guī)章制度，如上海市城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)人員和個體經(jīng)濟組織業(yè)主及其從業(yè)人員基本醫(yī)療保險暫行辦法，引進人才實行上海市居住證制度暫行規(guī)定等，修改了上海市企業(yè)職工最低工資規(guī)定，完善了針對低收入者的“廉租房”方案等，這些制度的推出，促進了社會的穩(wěn)定，使人民安居樂業(yè)，滿足了最基本的生活需求，同時也擴大了居民消費支出的比例。居民生活水平與消費結(jié)構(gòu)收入水平目前上海市的就業(yè)情況良好，收入水平穩(wěn)定。截止2002年末，人均收入已達19743元，比上年增長9.5，城鎮(zhèn)登記失業(yè)

9、率僅為4.8%，是有統(tǒng)計資料以來最低的，甚至好于北京，達到了中等發(fā)達國家的水平。 資料來源：上海統(tǒng)計局而隨著收入水平的調(diào)整，可支配收入和消費支出也呈同比例增加趨勢，目前人均消費支出已達10464元。資料來源：上海統(tǒng)計局從消費指數(shù)來看，1998年到2000年為上海居民消費價格指數(shù)的第一輪上升周期；而從2000年開始，居民消費價格開始作橫位盤整，但波動不大。經(jīng)過一年的醞釀，自2002年起，上海居民消費價格指數(shù)的第二輪升勢再次上演，表明了上海經(jīng)濟已經(jīng)受考驗，面臨新的飛躍。資料來源：上海統(tǒng)計局消費結(jié)構(gòu)隨著收入的提高，消費支出的結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大的變化。根據(jù)調(diào)查，發(fā)展中國家用于食品的消費占其居民收入的50%

10、以上；而在發(fā)達國家，食品消費的比例會銳減至10%以下，而用于文化娛樂教育的費用則會大大提高，甚至超過了50%，且越是經(jīng)濟發(fā)達的國家此比例越高。資料來源：上海統(tǒng)計局中國經(jīng)濟的發(fā)展也充分驗證了這個規(guī)律?；旧钯M用占居民收入的比例從七八十年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活質(zhì)量的文化娛樂費用比例則在近十年中增加了一倍。（諾貝爾經(jīng)濟學獎得主羅伯特.福格爾認為：到2040年，人們將把4/5的時間花在閑暇上）我們也堅信這兩者之間的逆行趨勢，將隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的提高以及文化教育的普及而進一步擴大。從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務類消費的比例確實在逐年上升，發(fā)展那些滿足人們在“休閑”、“知識”

11、、“社交”和各種“自我實現(xiàn)”需要方面的娛樂、健身、教育、益智、體驗、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢在必行了，適時地進行消費產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)所迫切需要的。，企業(yè)必須從單純的產(chǎn)品供給者，轉(zhuǎn)化為蘊涵品質(zhì)服務的高附加值產(chǎn)品的提供者。資料來源：上海統(tǒng)計局投資結(jié)構(gòu)居民儲蓄存款持續(xù)增加，2002年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額4915.54億元，當年新增1020.48億元。其中，城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額4662.95億元，新增987.96億元；農(nóng)村居民儲蓄存款余額252.59億元，新增32.52億元。 資料來源：上海統(tǒng)計局出現(xiàn)上述情況，一方面是因為勤儉持家的傳統(tǒng)觀念依然扎根于廣大的民眾；另一方面則是因為社會保障體系的不

12、完善，致使中國居民在消費觀念上仍趨于保守，其每月儲蓄的金額占收入的50%以上。隨著金融產(chǎn)品的日益豐富、信貸消費（尤其是購房）的日益普及，人們逐漸接受先進的投資理財觀念，選擇多種方式進行投資，降低風險，提高收入；這又反過來促進了消費需求的增長，繁榮了經(jīng)濟，繁榮了市場。人口的增長、分布與結(jié)構(gòu)人口數(shù)量2002年底，上海常住人口為1625萬人，其中戶籍人口1334萬人，外來人口291萬人。自1993年開始上海人口率先在全國進入了人口自然變動負增長階段，目前已經(jīng)持續(xù)10年。截止去年年底，常住人口自然增長數(shù)為-0.9萬人，自然增長率為-0.57，戶籍人口自然增長數(shù)為-3.5萬人，自然增長率為-2.61（具

13、體數(shù)據(jù)見下表）。人口的負增長，一方面是由于中國長期堅持實行 “計劃生育” 國策，控制了人口的增長速度，并取得了成效；另一方面是因為城市化進程的不斷推進，城市居民開始注重“優(yōu)生優(yōu)育”以及自身價值的體現(xiàn)，這進一步提高了人口質(zhì)量，減少了人口數(shù)量，社會的文明程度進一步提高?！暗统錾?、低死亡、低增長”的現(xiàn)代人口再生產(chǎn)類型,已開始在上海等發(fā)展較快的地區(qū)出現(xiàn)，標志著在人口增長速率上，這類地區(qū)已與世界接軌。；可以期待，在未來社會財富增長的同時，我們將有可能提高人均分配額度，從而優(yōu)化生活質(zhì)量。 工作節(jié)奏的加快，工作壓力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“單身貴族”

14、以及“丁克家庭”群體。這部分群體由于收入相對較高，同時又少有家庭生活的羈絆，因此他們的收入大部分用于休閑、娛樂、投資與消費，并且不斷尋求更新奇的消費途徑，這部分群體稱得上是上海城市消費的生力軍。十三年來上海人口變動情況年份總和生育率（%）自然增長率（%）常住人口戶籍人口80年代1.3690年代0.9620000.96-1.9-1.920010.79-0.77-2.720020.77-0.57-2.61數(shù)據(jù)來源：上海市人口計劃生育統(tǒng)計報表人口分布在過去的10年里，上海在改善人口分布方面做了不少工作，但與國際水準的現(xiàn)代化大都市相比，仍有較大差距，不容樂觀。一是中心城區(qū)人口密度過高的問題遠未得到解決

15、，浦西9個中心城區(qū)的人口密度都在1.8萬人平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個核心城區(qū)的人口密度都超過4萬人平方公里，相當于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當于東京的3倍。二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅1000人平方公里左右，相當于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。2010年將有1000萬人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在1300萬左右，對消費零售市場業(yè)態(tài)分布和設(shè)置需具有前瞻性。上海市人口分布統(tǒng)計(單位:萬人/公里)黃浦區(qū)4.63 盧灣區(qū)4.09 徐匯區(qū)1.94 長寧區(qū)1.83 靜安區(qū)4.01 普陀區(qū)1.92 閘北區(qū)2.73 虹口區(qū)3.67 楊浦區(qū)2.

16、05 閔行區(qū)0.33 寶山區(qū)0.30 嘉定區(qū)0.16 浦東新區(qū)0.46 金山區(qū)0.10 松江區(qū)0.11 青浦區(qū)0.09 南匯縣0.11 奉賢縣0.09 崇明縣0.06 而政府已意識到平衡發(fā)展城市經(jīng)濟的重要性。 “十五”時期，上海將重點發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，即松江新城和朱家角、安亭、高橋、浦江等9個中心鎮(zhèn)。以拉近與國際化大城市的距離，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁擠、改造投資成本高等問題。大力發(fā)展軌道交通，加快配套建設(shè)，將城市人口居住郊區(qū)化發(fā)展成為一種人口流向的新潮流，郊區(qū)商業(yè)未來前景開闊。文化教育近10年來，上海人口文化素質(zhì)整體提高，主要得益于教育事業(yè)的發(fā)展。2003年政府投入教育的財政支出

17、為93.79億元，是1993年的8.26倍。目前上海共有50所高校，為社會輸送大量人才，僅大學生每年就約5.5 萬人。2003年上海各級各類學校在校學生207.36萬人，每萬人中接受過大學教育的為1264人，人口的文化素質(zhì)在全國僅次于北京，居第二位。同時，上海還有30所成人學校和各類自考及職業(yè)化培訓機構(gòu)，豐富整條教育戰(zhàn)線，建立符合城市發(fā)展的人才繼續(xù)教育體系。而從后備力量來看，持續(xù)多年的高校擴招，使上海的高考升學率保持在80%以上。未來可以期待上海居民素質(zhì)整體提高，這也符合上海國際化都市定位。 家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)大家庭的居住模式，在六七十年代占主導地位，這主要是傳統(tǒng)價值觀念引導和政府提倡生育，在特定時

18、期得到大多數(shù)人的認可。而政府自七十年代末期開始實施了“計劃生育”的國策，控制人口數(shù)量，城市家庭人口劇減；而隨著觀念更新和生活方式的轉(zhuǎn)變，上海已形成了二大一小的特定家庭結(jié)構(gòu)。根據(jù)第五次人口普查，全市平均每個家庭的人口為2.8人，比1990年第四次人口普查的家庭戶規(guī)模減少了0.3人。 而這種三口之家的結(jié)構(gòu)，將會在孩子教育投資和成人生活質(zhì)量的提高投入更多的關(guān)注。政府未來的發(fā)展計劃城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海確立了以“一城九鎮(zhèn)”為開發(fā)重點，大力發(fā)展軌道交通，建立城鄉(xiāng)一體化的空間發(fā)展戰(zhàn)略，打破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線等傳統(tǒng)界限，引入全新的時空理念，把上海6341平方公里的空間作為一個總體來考慮。降低市

19、中心人口密度。大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以及朱家角、安亭、高橋等為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計劃，同時改善生活環(huán)境，吸引人們的經(jīng)濟活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴散，為城市的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。 加快交通軌道建設(shè)，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境。建成明珠線二期、磁懸浮列車示范運營線工程等200 公里左右軌道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和若干射線組成的軌道交通網(wǎng)。拓寬改造一批內(nèi)環(huán)線內(nèi)次干道路，全面建成城市輔助環(huán)線，完善內(nèi)、外環(huán)線間聯(lián)接道路。全面建成盧浦大橋、外環(huán)線越江隧道、復興東路隧道、大連路隧道。加快建設(shè)內(nèi)外換乘樞紐，加強地面公交與軌道交通、市域交通與對外交通間的換乘銜接。軌道沿線的房產(chǎn)將

20、興起新一輪建設(shè)高潮。優(yōu)化城市環(huán)境，符合國際化都市定位市地位。在高起點基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)服務業(yè)布局調(diào)整、大型公共綠地和休閑娛樂設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)服務業(yè)發(fā)展等，建設(shè)一批地區(qū)級和社區(qū)級公共活動中心。加快內(nèi)外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設(shè)，推動蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。加快調(diào)整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設(shè)具有休閑、觀光旅游、航運交易、國際客運等功能的城市景觀帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。城市的未來規(guī)劃將圍繞發(fā)展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質(zhì)量等方面進行，而這些都會為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多機會。 商業(yè)發(fā)展計劃根據(jù)十五計劃，至2005年上海商業(yè)增加值將達到750億元人民幣，年均增長10%；社會消費品

21、零售總額2500億元人民幣，年均增長8%；連鎖商業(yè)銷售額達到1000億元人民幣,未來發(fā)展空間廣闊。上海的未來將建成商業(yè)的國際化“購物天堂”，這個目標對網(wǎng)點布局、專業(yè)化市場、引導消費、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團化的發(fā)展趨勢。市級商業(yè)中心利用自身的地段優(yōu)勢，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，發(fā)展規(guī)?；a(chǎn)業(yè)，提升服務檔次；同時合理調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，展開差異化經(jīng)營，繁榮市場，濃化商業(yè)氛圍，以吸引全市范圍內(nèi)的消費群體。（如淮海路、南京路）區(qū)域商業(yè)中心以服務本區(qū)

22、域的居民消費為主；同時結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。（如老西門、大柏樹地區(qū)）郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建設(shè)與新城導入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點，強調(diào)功能的適用性，同時在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。專業(yè)街結(jié)合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時符合現(xiàn)代化消費的商業(yè)專業(yè)街。社區(qū)商業(yè)對人口規(guī)模達5萬M2以上的居住區(qū)，須創(chuàng)新思路和豐富營銷模式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購物中心為主題，建設(shè)發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。本項目將創(chuàng)設(shè)集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費理念的社區(qū)商業(yè)。上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經(jīng)過多年的發(fā)展，上海商業(yè)在

23、連鎖經(jīng)營、市場細分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國際水平相當接近。商業(yè)市場的演化商業(yè)市場的進化過程隨著消費型態(tài)的改變，已從過去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、服務經(jīng)濟轉(zhuǎn)變至“體驗式經(jīng)濟”時代(Experience Economy)。下面我們分析一下各個商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展階段在生產(chǎn)行為及消費行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上是以原料生產(chǎn)為主；消費行為則僅以自給自足為原則。（開埠前）工業(yè)經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費行為則強調(diào)功能性與效率。（改革開放前）服務經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上強調(diào)分工及產(chǎn)品功能；消費行為則以服務為導向。（九十年代以后）體驗經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上以提升服務為首，并以商品為道

24、具；消費行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費者回憶的活動，并注重與商品的互動。 （未來發(fā)展趨勢）改革開放前受社會生產(chǎn)力所限，上海商業(yè)的運作以定額定量商品供給為主要方式，基本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國營的商店為主；而之后經(jīng)濟體制改革帶動了生產(chǎn)力的飛躍，眾多商品的上市，擴大了挑選余地，市場開始更多關(guān)注商品品質(zhì)和消費服務。作為中國經(jīng)濟先驅(qū)的上海，在商業(yè)運營上也將與世界同步，消費理念的革命性更新將使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟所注重產(chǎn)品的功能強大、外型美觀、價格優(yōu)勢將進化為現(xiàn)代經(jīng)濟關(guān)注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗及思維認同，吸引消費者的注意力，改變消費行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價值與空

25、間。而符合該理念的“體驗式經(jīng)濟”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟模式。 商業(yè)規(guī)模作為中國國際名牌最密集的城市，上海目前已擁有4個黃金商圈、50條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個連鎖商業(yè)網(wǎng)點、1800個超市、1100個便利店和40個大賣場，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當，商業(yè)市場相當繁榮。上海商業(yè)企業(yè)以加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費環(huán)境，擴大市場銷售。2002年上海商業(yè)零售額達2035.21億元，比上年增長9.3，增長趨勢良好。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國的實際情況所做的經(jīng)營調(diào)整。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過

26、程漫長，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。（如下圖）街鋪商店商場百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市根據(jù)國家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報告中主要涉及的是零售商業(yè)市場分析。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購物中心，以下我們對幾種主要業(yè)態(tài)進行簡要分析：大型購物中心（Shopping Mall）城郊購物中心地區(qū)性購物中心市中心購物中心社區(qū)購物中心規(guī)模（平米）22萬以上12萬以上5-25萬3-12萬擁有商店60家25-40家20-60家10-25家位置城

27、郊城郊及其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費為主特點以娛樂、餐飲、服務、休閑購物為一體的綜合性購物中心。大賣場（大型綜合超市/倉儲商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至 2萬平方米輻射范圍：20萬人口或半徑3公里商圈特點：中低檔次、會員制、自主的購物形式超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射范圍：每1萬人特點：連鎖性經(jīng)營，商品品種較豐富便利店（Convenience Store）規(guī)模：50-100平方米輻射范圍：約3000人或300米特點：經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門店標識，多數(shù)為24小時營業(yè)，連鎖經(jīng)營百貨店

28、（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射范圍：半徑5公里特點：規(guī)模大型化、組織集團化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射范圍：半徑5-8公里特點：相對價格較低、專業(yè)服務、連鎖經(jīng)營各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對的目標消費群,在做好細分市場,明確消費定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會互為補充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu).便利店好德/羅森大型綜合超市家樂福/歐尚倉儲商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂家電大賣場專賣店NIKE,ADIDAS專賣店百貨店太平洋百貨/第六百貨大型購物中心南方

29、商城商業(yè)物業(yè)的形態(tài)隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會迅速升溫，成為市場的熱點。街鋪“一鋪養(yǎng)三代”-這就是街鋪的商業(yè)價值。通常，街鋪的價格都是不菲的。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高，從現(xiàn)狀上看,對投資復式產(chǎn)權(quán)街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上，僅按一層計算，花一個商鋪的價錢買兩個商鋪的面積，實用率近200%，從而有效地降低了投資及經(jīng)營的門檻，出租或自我經(jīng)營，可依市場經(jīng)營狀況靈活掌握，將投資風險降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且

30、可使投資回報最大化，一鋪雙利。底商作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設(shè)施的底商,正在成為成為繼公寓和寫字樓之后個人房產(chǎn)投資的新寵。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。如果開發(fā)商能夠因勢利導，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點對底商作出準確定位，就確保了底商的經(jīng)營具備一定的排他性.。無論是對投資者還是經(jīng)營者都減少了風險。反過來，低風險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風險，從而獲得雙贏局面。商場鋪（大商場、小商鋪）商場鋪即是將大型商場間隔成小面積的商鋪，形成大商場小商鋪的形態(tài)，對外有大商場的統(tǒng)一形象，對內(nèi)有小商鋪的靈活經(jīng)營，是目前市場上較為

31、新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。買商場鋪要有風險意識，商場鋪一般售價較高。另外如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的話，商場鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對投資回報也會產(chǎn)生影響。因此統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理將是投資回報的重要保證。第二部分 區(qū)域商用物業(yè)市場情況分析黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū),是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當今上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。2000年7月上海市政府將位于市中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤二建一”，設(shè)立新的黃浦區(qū)，以此為其確立了特大型國際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū)的目標定位。兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢互補、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增強了區(qū)域的經(jīng)濟實力。合并

32、后全區(qū)面積共12.41平方公里，占全市面積的0.2%，其中陸地面積11.017平方公里，水域面積1.837平方公里；行政區(qū)劃為9個街道共190個居委會。至2002年底，全區(qū)總?cè)丝跀?shù)為63.22萬人。區(qū)內(nèi)萬商云集、市場繁榮，為全國聞名的商貿(mào)旅游購物中心。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開設(shè)在此。南京路是蜚聲中外的中華商業(yè)第一街。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟的活躍和繁榮。僅2001年，區(qū)屬商、飲、服銷售(營業(yè))就完成30299億元，同比增長86

33、；利潤完成582億元，同比增長304；增加值完成3191億元，同比增長138；社會消費品零售總額完成120億元，同比增長33?！就êＶ腥A城】位于原南市區(qū)，因此在報告中將重點關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場，研究分析其未來發(fā)展前景。區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本區(qū)域內(nèi)，顯示了黃浦商業(yè)的強大實力。以下我們重點分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展狀況：南京東路南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。1843年上海開埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上

34、海最繁華的商業(yè)街，人稱大馬路。到了二十世紀三十年代，十里洋場的南京路已是蜚聲中外。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。據(jù)不完全統(tǒng)計，到上海來的中外游客80以上都要到南京東路游覽，南京東路平時的日客流量為80萬人以上，節(jié)假日高達120-200萬人，外地與外國的游客占70以上。南京東路有著強勁的輻射力與獨特的外向性。市場狀況分析老店名店多市百一店和華聯(lián)商廈就是上個世紀三十年代的先施、永安等當時國內(nèi)最摩登的大型商場和全國百貨業(yè)的魁首。張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場都是大型商廈，每天吸引無數(shù)的人流來商廈購物游玩。有時尚休閑步行街

35、南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。每天吸引上百萬的中外來客。臨近地鐵，出入方便地鐵2號線貫穿南京路地下并在人民廣場和河南路設(shè)兩個站點，這為南京路商業(yè)街帶來了巨大的人流，同時地鐵2號線有連接浦東的八伯伴商圈。中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌南京路商家主要經(jīng)營中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營時尚，高檔的品牌。因此，南京路以國內(nèi)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購物。這也因此造成南京路的商鋪租金一般在2030元/平方米/天。比淮海路要低。消費群體以非滬籍人士為主，人均消費低商業(yè)街主力消費群體為境內(nèi)外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多

36、，人均消費額不超過50元，整體水準較低。發(fā)展前景市政府在2001年就聘請了知名的麥肯錫咨詢公司，對南京東路整體規(guī)劃提出方案，實施“三段式風格設(shè)計”，重構(gòu)南京路商業(yè)形態(tài)，力爭在十年之內(nèi)將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預計實施該規(guī)劃總投入將超過180億元人民幣。東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”南京路東段的主體為外灘建筑群，建成充分體現(xiàn)海派特色的商務辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀廣場，打造“都市時尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈也將進行全面調(diào)整符合南京路商業(yè)結(jié)構(gòu)的深化和多元化；西段打造新型綜合消費圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費圈（21萬M2）和一百商城（16萬M2）、新建上海世

37、貿(mào)國際廣場（商業(yè)為6萬M2），將構(gòu)建成為市中心的商業(yè)航空母艦?？偨Y(jié)：未來南京東路步行街拓寬休閑娛樂業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善。整個南京東路商圈在2002年2005年將形成基本格局，在2005年2010年完善并提高，使其真正具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京路年營業(yè)收入將達到400億元，超過目前的兩倍。豫園商城上海的城隍廟始建于明代永樂年間（1403年后），廟內(nèi)祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上?？h城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。清代時香火極其鼎盛，上海開埠后城隍廟及其周圍地區(qū)商賈云集，市場繁榮。市政府從199

38、1年起，開始把城隍廟市場改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購物中心-豫園商城，一期改建工程將商場的營業(yè)面積由原來的1.8萬平方米擴大為7.5萬平方米，集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷售總額達30多億元，凈利1.25億元，營運情況良好。商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉香閣等名勝古跡、人文景觀融合，以其豐富的文化底蘊、濃郁的民俗風情、鮮明的經(jīng)營特色成為上海獨具魅力的旅游購物中心，享譽海內(nèi)外。市場狀況分析建筑特色在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫棟，具有濃郁的民族韻味。新建樓群外形亦仿明清建筑風格，內(nèi)部卻是現(xiàn)代化的商場，其外古內(nèi)洋的特色，能夠與原有的景觀和諧統(tǒng)一，相映

39、成輝。特色名店匯集薈萃了上海老城隍廟地區(qū)的傳統(tǒng)特色商品，如歷史悠久、源遠流長的中華老字號（如綠波廊、王大隆、麗云閣、松月樓等）和獨一無二的特色專業(yè)戶（如上?？曜拥辍⑹终鹊甑龋?，充分反映了“名、特、優(yōu)、精”的經(jīng)營特色。消費群體以旅游者為主作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動人口多，據(jù)統(tǒng)計目前日流量已達25萬。發(fā)展前景豫園商城作為上海特色的旅游購物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風貌群的基礎(chǔ)上進行的，地塊的發(fā)展受到了制約。豫園商城欲在功能上再上臺階，進行二期改造。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬平方

40、米的廟前廣場擴建為一個集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”?！岸@”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的內(nèi)涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。二期改造將長達8年，商業(yè)營業(yè)面積將從原來的10萬平方米擴大到20萬平方米，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)中心。區(qū)域商用物業(yè)的總體發(fā)展概況黃浦區(qū)商業(yè)重心在北部以南京路商業(yè)街為中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等專業(yè)街為副中心，并向各支路延伸擴展，形成縱橫交錯、貫通全境、聯(lián)結(jié)鄰區(qū)、幅射全國的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標志為：商業(yè)覆蓋率

41、高，全境沿街門面約70設(shè)商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境內(nèi)商業(yè)門類齊全，自然行業(yè)達150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門類，涉及高、中、低等各種檔次；專業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專業(yè)街、文化用品街、時裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長期在全市樹名牌、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營風格，造就了一大批名特大企業(yè)。近幾年經(jīng)過考核認定境內(nèi)有名特色商店265戶，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購物中心。區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來在全市具有領(lǐng)先地位區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來在全市具有領(lǐng)先地位尤其南京路商業(yè)街，早于1882年首例使用電話。至1936年前，電燈、電梯、自動

42、扶梯、機械收銀機、冷暖氣等商業(yè)設(shè)施均在這里首先應用。改革開放后，商業(yè)改造規(guī)模擴大，購物環(huán)境和商業(yè)設(shè)施日趨現(xiàn)代化，應用空調(diào)設(shè)備、安裝自動扶梯、使用電子收銀機、實行電腦管理、應用條形碼計價的商店逐日增多。同時普遍改善櫥窗陳設(shè)和燈光照明，相應地在南京路、金陵路、西藏路、外灘等地建設(shè)燈光夜市，使境內(nèi)這一商業(yè)中心，在設(shè)施上開始與國際接軌，成為體現(xiàn)上海改革開放、繁榮興旺的重要窗口。區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況參差不齊市級商業(yè)中心整體經(jīng)營狀況較好，商業(yè)密集，經(jīng)營結(jié)構(gòu)合理，形成特色各異的都市商業(yè)氛圍，在整個上海商業(yè)市級的份額上占據(jù)了半邊天，經(jīng)營效應也名列前茅，擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特色商店。而黃浦區(qū)唯

43、一的區(qū)級商業(yè)中心老西門的商業(yè)經(jīng)營狀況卻差強人意。第一是因為緊臨市級商業(yè)中心如淮海路和南京路商圈，分流了區(qū)域內(nèi)大量客戶；第二是因為近年來持續(xù)的老西門市政建設(shè)（M8、復興東路隧道），對該區(qū)域的商業(yè)造成了一定影響；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏創(chuàng)新，沒有錯位經(jīng)營的意識，整體經(jīng)營較差。部分百貨類商廈（如八百）已倒閉，剩余的也調(diào)整路線走專業(yè)化商場（如永樂家電、全泰商廈）的道路，目前老西門的底層租金徘徊在8元/M2左右，低于同類區(qū)級商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補充性商業(yè)結(jié)構(gòu)，得到政府的大力支持。堅持科學、合理進行商業(yè)規(guī)劃，逐步建成集購物、娛樂、休閑、服務功能，布局合理，層次相宜，設(shè)施齊全，

44、品種豐富，購物便利的一流的聚居區(qū)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展目標。根據(jù)“十五計劃”將在新昌路等聚居區(qū)內(nèi)建立4個社區(qū)商業(yè)服務中心。黃浦區(qū)專業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營管理，大多分布在臨街店鋪和室內(nèi)市場，整體檔次較低，不符合現(xiàn)代化的商業(yè)規(guī)劃要求。因此擴大專業(yè)特色經(jīng)營規(guī)模，提高專業(yè)經(jīng)營容量和經(jīng)營水平。同時，發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟的作用，利用區(qū)域內(nèi)歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色的優(yōu)勢，進一步引導和開發(fā)適合現(xiàn)代消費趨勢的商業(yè)專業(yè)特色街是黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計劃對專業(yè)街的改造目標。區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價格水平狀況鑒于本項目位于原南市區(qū)內(nèi)，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)級商業(yè)中心，按照常規(guī)，其

45、消費群體應來自周邊，因此本報告將主要對原南市商用物業(yè)的供求、分布和價格水平進行研究，對其他區(qū)域的商業(yè)不作重點分析。本報告對區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)分兩種形式進行分析，一種是傳統(tǒng)商業(yè)街，一種是住宅配套商業(yè)(住宅底鋪)。傳統(tǒng)商業(yè)街我們選取大興街、陸家浜路、董家渡路、中華路這四條歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的傳統(tǒng)商業(yè)街進行分析。供應：大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書店、超市、飯館、面館等生活服務類商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣店，這些專賣店面寬敞、裝潢布置考究，購物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。 表1- 大興街各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比大型超市30%銀行、郵

46、局、超市、飯店30%各類專賣店25%服裝、服飾店15%董家渡路:董家渡路為以服裝為專業(yè)特色的道路，靠近外灘的東段為董家渡面料市場，憑借市口好，專業(yè)化集中的優(yōu)勢，匯集了長江三角洲的眾多廠商。該市場以各類面料批發(fā)、零售和制作為一體，吸引了大量中外客戶。市場內(nèi)的基本攤位為10平方米，月租金在250-300元/平方米，臨街的月租金更高達400-450元/平方米。近年來隨著知名度的提高，生意也越加興隆，據(jù)統(tǒng)計，市場內(nèi)的租金比去年已翻了一番。董家渡路的西段，憑借“面料市場”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營，產(chǎn)品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在100-200元/平方米，

47、經(jīng)營狀況較差，大多鋪面換手率高。表2-董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比性 質(zhì)業(yè)態(tài)分布所占數(shù)量百分比西段專業(yè)市場（董家渡面料市場）40%東段服裝、鞋類60%35%銀行、郵局、10%餐飲、超市、藥房、中介15%中華路中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。中華路東段。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。表3- 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市25%銀行、郵局、藥店15%餐飲20%食品、服裝、中介、五金店40%中華路西段。該條馬路靠復興東路段為老西門目

48、前營運狀態(tài)最好的場所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服務類商店，其定位中檔，普遍面積在100M2左右，租金在300元/平方米左右。 表4- 中華路西段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市、銀行、郵局30%餐飲25%服裝、藥店、日用百貨25%中介、建材店10%陸家浜路陸家浜路沿街商鋪以餐飲、服裝、中介門店行業(yè)為主。需求：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費群體，租金也呈上升趨勢，人氣較旺的地段，甚至出現(xiàn)一鋪難求的狀況。但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng)營檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進

49、入和融合。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢。新建住宅商業(yè)裙房區(qū)域內(nèi)住宅底商的分布遍地開花。本報告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復興東路以北、復興東路與斜土東路之間、斜土路與國貨路以南三個區(qū)域研究。供應復興東路以北該區(qū)域距離豫園商圈及老西門商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費需求表現(xiàn)出較強的外來性。典型樓盤：黃浦眾鑫城、太陽都市花園、新地苑、中華大街表5- 復興東路以北典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比（元/ M2）黃浦眾鑫城9000/4F銀行/家電賣場23000/5003太陽都市花園

50、9400/5F證券、飯店、健身100005神牛廣場3000小區(qū)內(nèi)100-2001.6新地苑15000/4F銀行/證券9000/30001.6中華大街2800/3F銀行/證券/圖書公司10000/28002東淮海公寓6000/3F婚慶用品36000/2.5區(qū)域內(nèi)底商售價在900036000元/平方米之間。該區(qū)域內(nèi)的底商經(jīng)營業(yè)態(tài)以服務于周圍居民的銀行、證券、家電賣場等便民生活設(shè)施和一些中檔餐飲、娛樂設(shè)施為主。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內(nèi)大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶自用為主。中小面積可分割商鋪銷售去化較快。銀行、證券業(yè)對這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后一段時間內(nèi)預計仍為主力需

51、求。復興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時又處于老西門商圈的邊緣，因此消費需求既有由老西門延伸而來，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。典型樓盤：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽光翠竹苑表6- 復興東路、斜土東路之間典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比黃浦E品5100/4F產(chǎn)權(quán)式商鋪18000/202申升公寓1200/2F未開業(yè)140007400、8001.75明日星城6300/1F未開業(yè)20000高5.4米536-1804該區(qū)域底商售價在1400020000元/平方米之間。黃浦

52、E品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產(chǎn)權(quán)式商鋪后，銷售一空，反映了市場對小面積商鋪的大量，同時售價也從先前的7500元/平方米（整體）上升至目前的均價14000，利潤空間翻倍。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對消化較快，且單價相對較高。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街江陰街的可分割底層商鋪甚至賣到了20000元/平方米。斜土路、國貨路以南該板塊處于豫園、老西門輻射范圍之外，消費需求基本上來自于區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)居民。典型樓盤：百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園表7- 斜土路、國貨路以南典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型單價（元/ M2）租金（

53、元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比錦凱華苑10000/4F鞋類批發(fā)145001020-502.4蓬萊家園1100/1F未開業(yè)10000/2.2該區(qū)域底商售價在1000014500元/平方米之間。該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。因此具備了設(shè)置底商的地利、人和條件。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準確，去化不錯。沿斜土路的一些樓盤底商定位為鞋店，并已初具專業(yè)街特色。需求根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內(nèi)整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙房去化較慢，空置率較高。這類商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券及大型專業(yè)商場，尋找這幾類合適的需求者往往需要相當長的時間

54、，一些中小投資者又無實力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長時間空置。一些小面積可分割商鋪相對就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。競爭環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境綜述本項目位于中華路，目前周邊80%以上為二級以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費力低。項目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點，總投資預計超過72億，三至五年后將建成人口4.3萬，消費能力達7億的集合住宅和商業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。此外周邊還將建設(shè)多條軌道，結(jié)合原有的道路，組成快速城際交通線；同時利用景觀優(yōu)勢，改善居住環(huán)境，提高生活檔次。競爭區(qū)域

55、的選取根據(jù)前面對項目區(qū)域環(huán)境的基本介紹，我們將選擇若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)內(nèi)的商業(yè)市場進行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。當然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來發(fā)展有可比性和參考性。我們選取陸家浜路、老西門這兩個歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項目所處的中華路董家渡地區(qū)進行分析。區(qū)域間競爭力的對比分析黃浦區(qū)地處市中心，文化歷史悠久，區(qū)內(nèi)舊房多、環(huán)境差、改造難度大。“十五”計劃中黃浦區(qū)被確認為上海市舊區(qū)改造的重點。因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對這些區(qū)域未來的商業(yè)定位本報告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競爭力度。交通道路

56、狀況老西門“十五”計劃中老西門是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心，主要是因為他的地理優(yōu)勢，周邊的復興東路、西藏南路都是八車道的主干線，同時貫穿上海M8線也將在老西門設(shè)立復興東路站，在該地區(qū)形成了一個巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶群。陸家浜路相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過，但M8和R4的出口相離較遠，人流分散，不易形成規(guī)模效應。本案中華路雖然為次干道，馬路較窄，但車流較少，干擾小，反而商業(yè)容易匯聚，形成規(guī)模效應。臨近的復興東路隧道和R4線的王家碼頭站，兩者均能帶來固定的外向性消費群體，尤其是浦東的客戶群。輻射范圍老西門老西門商業(yè)其輻射范圍將以淮海路以南為主，范圍西至盧灣區(qū)順昌路

57、，北至淮海東路，東至河南南路，南至陸家浜路，影響力可達黃浦的中片和南片，總計約有20-30萬消費人口。陸家浜路陸家浜路則是滿足周邊中檔住宅小區(qū)和沿線商務樓內(nèi)的消費，輻射直徑在三公里左右。本案中華路董家渡地區(qū)商業(yè)將定位為居住型社區(qū)商業(yè)中心，其離市級商業(yè)中心較遠，居民居住集中，以區(qū)域消費為主，輻射直徑在三公里以內(nèi)。人流量老西門老西門作為區(qū)級的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時由于淮海路、南京西路等市級商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費群體會被分流。陸家浜路陸家浜路人流分布平均，居其次。本案中華路董家渡地區(qū)由于地段的關(guān)系，人流量居末位。消費能力老西門老西門是區(qū)級商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)

58、模效應，其總體消費能力最強，但人均消費能力未必居首位。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)已定型，未來可繼續(xù)發(fā)展性不大，主要以商務消費為主，人均消費在150元以內(nèi)。本案中華路董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶有高檔消費能力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤空間廣闊。租金水平老西門老西門目前的底層租金在250元/M2/月，低于其他區(qū)級商業(yè)中心，估計隨著市政建設(shè)的完工和高檔住宅的建成，租金將有大幅的提高，預計將達到450元/M2/月以上。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)發(fā)展空間較狹隘，市場可發(fā)展性不大，租金應維持在250元/M2/月。本案住宅和商鋪的走勢應息息相關(guān)，中華路董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪租金在4元/M

59、2/天，預計到整個聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。商業(yè)規(guī)劃老西門老西門在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多為特色產(chǎn)業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老西門商業(yè)中心為基礎(chǔ)，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，推進商業(yè)設(shè)施開發(fā)，通過對現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點，重點加強餐飲、娛樂、休閑設(shè)施以及規(guī)?；?、專業(yè)化賣場的建設(shè)，發(fā)展專業(yè)店、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。逐步建成傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合、商業(yè)與文化融合、具有相當知名度和一定輻射力的區(qū)域商業(yè)中心。商業(yè)總體布局。大體分為三個區(qū)：一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。主要分布在中華路以西至西藏路兩側(cè)。以現(xiàn)代化的商業(yè)

60、設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)進行布局。定位于專業(yè)店、專賣店及連鎖品牌，同時增加文化娛樂休閑功能，開設(shè)夜總會等娛樂設(shè)施。二是傳統(tǒng)老字號名品商業(yè)區(qū)。主要集中在中華路的東側(cè)。北至復興東路，南達蓬萊路。利用老城廂特有的歷史底蘊，集聚黃浦及上海的特色和老字號品牌企業(yè)，以“特”聚集人氣，形成老西門商業(yè)文化獨“特”的魅力。三是文化休閑區(qū)。要將文廟與老西門連成一片，調(diào)整形成文化特色區(qū)。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書市場，加上夢花街及江陰路花鳥魚蟲市場，形成濃烈的文化氛圍。進而達到“文興市旺”的目的，增加老西門商業(yè)文化氣息。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設(shè)及公交樞紐的調(diào)整，將為老西門營造更好的休閑消費環(huán)境。陸家浜路陸家浜路主要是調(diào)整目