步 步 高：擬購買的房地產(chǎn)市場價值評估報告

1、步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告開元(湘)評報字2021第134號開元資產(chǎn)評估CAREA Assets AppraisalCo. , Ltd二一一年十二月二十八日摘步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告目錄注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 聲 明 - 1要 - 2評 估 報 告 - 4一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者 - 4二 、 評 估 目 的 - 5三 、 評 估 對 象 和 評 估 范 圍 - 5四 、 價 值 類 型 及 其 定 義 - 5五 、 評 估 基 準 日 - 6六 、 評 估 依 據(jù) - 6七 、 評 估 方 法 - 7八 、

2、評 估 假 設(shè) - 8九 、 評 估 程 序 實 施 過 程 和 情 況 - 9十 、 評 估 結(jié) 論 - 10十 一 、 特 別 事 項 說 明 - 11十 二 、 評 估 報 告 使 用 限 制 說 明 - 11十 四 、 評 估 報 告 日 - 11評估報告附件 - 13開元資產(chǎn)評估0步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告注冊資產(chǎn)評估師聲明一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的過程中，遵循了相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準那么，恪守了獨立、客觀和公正的原那么；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中所收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔相應(yīng)的法律責任。二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由

3、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位申報并經(jīng)其簽章確認；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告及其評估結(jié)論是委托方和相關(guān)當事方的責任。三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存的或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存的或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見。四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行了現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了必要的查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足其擬實施的經(jīng)濟行為的需要。五、評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受本評估報

4、告中載明的假設(shè)和限定條件的限制；我們認為本評估報告中載明的假設(shè)條件在評估基準日是合理的，當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，我們將不承擔由于假設(shè)條件改變而推導出不同評估結(jié)論的責任。評估報告使用者應(yīng)當充分考慮本評估報告中載明的假設(shè)條件、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。六、評估報告中的評估結(jié)論是在評估假設(shè)和限制條件下，為本評估報告列明的評估目的而提出的評估對象于評估基準日的價值參考意見，僅在評估基準日有效。評估報告使用者應(yīng)當根據(jù)評估基準日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理使用評估報告和評估結(jié)論，不應(yīng)當將評估結(jié)論視為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。因使用不當造成的后果與簽署本報告的注冊資產(chǎn)評估師及所

5、在機構(gòu)無關(guān)。七、我們及所在機構(gòu)具備從事本評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗。本次評估除已在評估報告中披露的引用其他機構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ魍?，沒有引用其他機構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ鞒晒?。開元資產(chǎn)評估1步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告摘要開元(湘)評報字2021第 134 號步步高商業(yè)連鎖股份：開元資產(chǎn)評估接受貴單位的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準那么、資產(chǎn)評估原那么，按照必要的評估程序，采用市場比較法與收益法對貴公司擬購置的房地產(chǎn)于 2021 年 11 月 30 日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況摘要報告如下：一、 評估目的：本次

6、評估的目的是為委托方提供擬購置房地產(chǎn)于評估基準日2021 年 11 月 30 日的市場價值參考依據(jù)。二、 評估對象和范圍：本次評估的對象和范圍為衡陽深國投商用置業(yè)有限公司以下簡稱為“衡陽深國投擁有的位于衡陽市高新區(qū) 24 號街區(qū)深國投商業(yè)中心的商業(yè)房地產(chǎn)，購置的面積為 15,526.24 平方米其中第一層 519.63 平方米，負一層 15,006.61 平方米，房屋現(xiàn)狀為在建工程。根據(jù)衡陽深國投提供的土地證書衡國用2007第 098 號，土地用途為商業(yè)。三、 價值類型及其定義：本次評估的價值類型為市場價值。四、 評估基準日：本次評估的評估基準日為 2021 年 11 月 30 日。五、 評估

7、方法：本次評估采用市場比較法與收益法對委估房地產(chǎn)的市場價值進行估算。六、 評估結(jié)論委估的房地產(chǎn)于評估基準日 2021 年 11 月 30 日的市場價值評估值為 15,659.27萬元大寫人民幣壹億伍仟陸佰伍拾玖萬貳仟柒佰元整。具體情況見下表：樓層1 層負一層合計類別商鋪商鋪建筑面積519.6315,006.6115,526.24評估單價元/77,510.007,751.00評估價值萬元4,027.6511,631.6215,659.27七、評估報告及結(jié)論使用有效期按現(xiàn)行規(guī)定，本評估報告及其評估結(jié)論的有效使用期限為一年，從評估基準日起計算。八、特別事項說明委估房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書，建筑面積與用途

8、是根據(jù)委托方提供的資料所確定開元資產(chǎn)評估2步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告的。如委托方實施該經(jīng)濟行為，那么應(yīng)根據(jù)政府職能機關(guān)提供的測繪數(shù)據(jù)做出相應(yīng)的修改。九、評估報告日本評估報告的評估報告日為 2021 年 12 月 28 日。以上內(nèi)容摘自評估報告書正文，欲了解本評估工程的詳細情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當閱讀評估報告正文。開元資產(chǎn)評估3步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告開元(湘)評報字2021第 134 號步步高商業(yè)連鎖股份：開元資產(chǎn)評估接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準那么、資產(chǎn)評估原那么，按照必要的

9、評估程序，采用市場比較法與收益法對貴公司擬購置的單項房地產(chǎn)于 2021 年 11 月 30 日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者1、委托方：本次評估的委托方為步步高商業(yè)連鎖股份單位名稱：步步高商業(yè)連鎖股份住所：湘潭市韶山西路 309 號步步高大廈法定代表人：王填注冊資本：人民幣貳億柒仟零叁拾陸萬元整企業(yè)類型：上市股份2、產(chǎn)權(quán)持有者：單位全稱： 衡陽深國投商用置業(yè)注冊地址： 衡陽市企業(yè)類型： 有限責任公司注冊資金：人民幣伍仟萬元整法定代表人：陸巍源3、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者本評估報告除提供給委托方使用外，其他的評

10、估報告使用者為與本評估報告載明的評估目的之實現(xiàn)相對應(yīng)的經(jīng)濟行為密切相關(guān)的單位或個人，具體為具體為產(chǎn)權(quán)持有者和國家法律法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。開元資產(chǎn)評估4步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告二、評估目的本次評估的目的是為委托方提供擬購置的房地產(chǎn)于評估基準日 2021 年 11 月 30日的市場價值參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍本次評估的對象和范圍為衡陽深國投商用置業(yè)以下簡稱為“衡陽深國投擁有的位于衡陽市高新區(qū) 24 號街區(qū)深國投商業(yè)中心的商業(yè)房地產(chǎn)，擬購置的面積為 15,526.24 平方米其中第一層 519.63 平方米，負一層 15,006.61 平方米，房屋現(xiàn)狀為在建工程

11、。該在建工程五證齊全，具體情況見下表：證書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證預(yù)售許可證土地使用權(quán)證證號0000637建字第 00001100 號430411158衡預(yù)許字2021第 202 號衡國有2007第 098 號根據(jù)衡陽深國投提供的土地證書衡國用2007第 098 號，土地用途為商業(yè)。1房屋位置狀況：宗地位于衡陽市高新區(qū) 24 號街區(qū)，東臨長豐大道，南鄰芙蓉路，北臨解放大道，距離衡陽市市政府約 500 米，交通便捷。2房屋實物狀況：截至評估基準日，委估房屋處于在建工程狀態(tài)，已施工至第 6 層，未封頂。預(yù)計于 2021 年 5 月交房。四、價值類型及其定義1、價值類型

12、及其選取：資產(chǎn)評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值投資價值、在用價值、清算價值、剩余價值等兩種類型。經(jīng)評估人員與委托方充分溝通后，根據(jù)本評估工程的評估目的、評估對象的具體狀況及評估資料的收集情況等相關(guān)條件，選取適宜的價值類型，并與委托方就本次評估的價值類型達成了一致意見，最終選定市場價值作為本評估報告的評估結(jié)論的價值類型。2、市場價值的定義：本評估報告書所稱市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各開元資產(chǎn)評估5步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。3、選擇價值類型的理由：從評估目的看：本次評估的目

13、的是為委托方擬購置單項房地產(chǎn)提供價值參考意見，與該評估目的之實現(xiàn)對應(yīng)的經(jīng)濟行為是一個正常的市場經(jīng)濟行為，按市場價值交易一般較能為交易各方所接受；從價值類型的選擇與評估假設(shè)的相關(guān)性看：本次評估的評估假設(shè)是立足于模擬一個完全公開和充分競爭的市場而設(shè)定的，即設(shè)定評估假設(shè)條件的目的在于排除非市場因素和非正常因素對評估結(jié)論的影響；從價值類型選擇慣例看：當對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時，應(yīng)中選擇市場價值作為評估結(jié)論的價值類型。五、評估基準日本次評估選取的評估基準日為 2021 年 11 月 30 日，該評估基準日與本次評估的?資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書?載明的評估基準日一致。注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)專

14、業(yè)知識和經(jīng)驗，在與委托方進行充分溝通的根底上，對于選取評估基準日時重點考慮了以下因素：1、評估基準日盡可能與評估人員實際實施現(xiàn)場調(diào)查的日期接近，使評估人員能更好的把握評估對象所包含的資產(chǎn)、負債于評估基準日的狀況，以利于真實反映評估對象在評估基準日的現(xiàn)時價值；2、評估基準日盡可能與評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為的方案實施日期接近，使評估基準日的時點價值對擬進行交易的雙方更具有價值參考意義，以利于評估結(jié)論有效效勞于評估目的。3、評估基準日盡可能為與評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為的方案實施日期接近的會計報告日，使評估人員能夠較為全面地了解與評估對象相關(guān)的資產(chǎn)、負債的整體情況，以利于評估人員進行系統(tǒng)的現(xiàn)場調(diào)查、收

15、集評估資料等評估工作的開展。經(jīng)與委托方和產(chǎn)權(quán)持有單位充分溝通并最終由委托方選取上述日期為本次評估的評估基準日。六、評估依據(jù)一法律、法規(guī)依據(jù)1、?中華人民共和國公司法?；2、?中華人民共和國土地管理法?；開元資產(chǎn)評估6。步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告3、其他與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律、法規(guī)。二評估準那么依據(jù)1、?資產(chǎn)評估準那么根本準那么?；2、?資產(chǎn)評估職業(yè)道德準那么根本準那么?3、?資產(chǎn)評估準那么評估報告?；4、?資產(chǎn)評估準那么評估程序?；5、?資產(chǎn)評估準那么不動產(chǎn)?；6、?注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見?；7、?資產(chǎn)評估價值類型指導意見?。三資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)委估房屋所有權(quán)

16、證與土地使用權(quán)證復印件四評估取價依據(jù)1、評估機構(gòu)搜集的與本次評估有關(guān)的房屋詢價資料等；2、?房地產(chǎn)估價標準?GB/T50291 一 1999；3、中國經(jīng)濟科學技術(shù)出版社出版的?資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊? 20062007版；4、評估人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查所搜集的資料；5、其他資料。七、評估方法根據(jù)?房地產(chǎn)估價標準?GB/T50291 一 1999規(guī)定的評估方法及其各自應(yīng)用的條件，針對委估對象商業(yè)房地產(chǎn)的性質(zhì)，本次評估采用市場比較法與收益復原法進行評估，評估思路如下：委估房屋所在區(qū)域房地產(chǎn)市場較活潑，可采用市場比較法進行評估；同時，委估房屋建筑物屬于收益性房產(chǎn)，可運用收益復原法對其進行評估。A、市

17、場比較法：首先調(diào)查選取與評估對象類似的交易案例，再結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘查的資料，在建立價格可比的根底上，分別進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況區(qū)位、權(quán)益、實物狀況修正后得到比準價格，然后再計算求出待估對象的評估價格。計算公式如下：比準價格交易案例價格100/交易情況修正交易日期修正/100100/區(qū)域因素修正100/個別因素修正開元資產(chǎn)評估7步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告評估單價比準價格1比準價格2比準價格3/3評估值評估單價建筑面積B、收益復原法n n估算公式為：V=A/(r-g) 1-(1+g) /(1+r) 其中：A 為年凈收益值，r 為資本化率，g 為凈收益年遞增的比率

18、，n 為房地產(chǎn)剩余收益年限八、評估假設(shè)一、一般假設(shè)1、公平交易假設(shè)公平交易假設(shè)是假定評估對象已處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的交易條件等按公平原那么模擬市場進行估價。公平交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最根本的前提假設(shè)。2、公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是假定在市場上交易的資產(chǎn)或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲得足夠市場信息的時機和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為根底。3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評估時假定委估資產(chǎn)按照目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻率、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在所改變的根底

19、上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。二、特殊假設(shè)假定委估對象符合城市規(guī)劃，委托方于評估基準日已取得委估房屋的國有出讓土地使用證，并與評估時房屋實際用途、土使用權(quán)剩余年限與房屋的經(jīng)濟壽命一致。三上述評估假設(shè)對評估結(jié)論的影響上述評估假設(shè)設(shè)定了資產(chǎn)的使用條件、市場條件等，對評估值有較大影響，當前述假設(shè)條件發(fā)生變化時，評估結(jié)論一般會失效。開元資產(chǎn)評估8步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況整體評估工作分四個階段進行：一評估準備階段1、明確評估工程根本領(lǐng)項、編制評估方案接受工程委托后，與委托方溝通、了解評估工程根本工程，擬定評估工作方案和制定評估方案。2、提交提供資

20、料清單根據(jù)委估資產(chǎn)特點，提交針對性的盡職調(diào)查資料清單，資產(chǎn)評估申報表等樣表，要求產(chǎn)權(quán)持有單位進行評估準備工作。3、輔導填表與產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)工作人員聯(lián)系，布置及輔導其按照資產(chǎn)評估的要求進行評估申報表的填寫和準備評估所需要的資料。二盡職調(diào)查現(xiàn)場評估階段1、審閱核對資料對產(chǎn)權(quán)持有單位提供申報資料進行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。2、現(xiàn)場勘查與重點清查對評估對象所涉及的資產(chǎn)進行核實、勘查、并做好記錄。3、盡職調(diào)查訪談根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料進行核對，并走訪相關(guān)政府部門對委估資產(chǎn)的權(quán)屬狀況進行調(diào)查。4、確定評估途徑及方法根據(jù)委估對象的實際狀況和特點，確定

21、評估的具體模型及方法。5、評定估算根據(jù)確定的評估途徑及方法，對評估對象評估結(jié)果進行測算，并起草相關(guān)評估說明。三評定匯總階段根據(jù)初步工作結(jié)果進行匯總、分析，對評估結(jié)果進行必要調(diào)整、修正和完善，確定資產(chǎn)初步評估結(jié)論，并起草評估報告書，提交公司內(nèi)部復核。四提交評估報告書在完成上述工作的根底上，并在不影響評估機構(gòu)和評估師獨立形成評估結(jié)論前提開元資產(chǎn)評估9步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告下與委托方就評估結(jié)果交換意見，在充分考慮有關(guān)意見后，按本公司內(nèi)部三級復核制度和程序?qū)υu估報告進行反復修改、校對，最后出具正式評估報告。十、評估結(jié)論一評估結(jié)論委估的房地產(chǎn)于評估基準日 2021 年 11 月

22、 30 日的市場價值評估值為 15,659.27萬元大寫人民幣壹億伍仟陸佰伍拾玖萬貳仟柒佰元整。具體情況見下表：樓層1 層負一層合計類別商鋪商鋪建筑面積519.6315,006.6115,526.24評估單價元/77,510.007,751.00評估價值萬元4,027.6511,631.6215,659.27二評估結(jié)論成立的條件1、評估對象所包含的資產(chǎn)在現(xiàn)行的法律、經(jīng)濟和技術(shù)條件許可的范圍內(nèi)處于正常、合理、合法的運營、使用及維護狀況。2、本評估結(jié)論是在本報告載明的評估假設(shè)和限制條件下，為本報告列明的評估目的而提出的市場價值的參考意見。3、本評估報告的評估結(jié)果是反映評估對象在本報告書載明的評估目

23、的之下，根據(jù)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)、公開市場假設(shè)和本報告書載明的“評估假設(shè)和限制條件確定的市場價值，沒有考慮過去或?qū)砜赡艹袚牡盅?、質(zhì)押、擔保等事宜的影響；沒有考慮特殊的交易方或交易方式可能追加付出的價格等對評估價值的影響；沒有考慮評估基準日后遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價值的影響。沒有考慮假設(shè)該等資產(chǎn)出售，所應(yīng)承擔的費用和稅項等可能影響其價值凈額的相關(guān)方面。該評估結(jié)論亦未考慮評估增值額的納稅影響。當前述評估目的、評估假設(shè)和限制條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營假設(shè)和公開市場假設(shè)等發(fā)生變化時，本評估報告的評估結(jié)果即失效。4、委托方應(yīng)確知評估機構(gòu)及其評估師并不是鑒定環(huán)境危害和環(huán)境合規(guī)性要求對評估對象所包含的資產(chǎn)產(chǎn)生影響的專家。因此，評估機構(gòu)及其評估師對以下事項沒有義務(wù)也不承擔責任：未能就環(huán)境因素對評估對象及其所包含的資產(chǎn)的價值產(chǎn)生的影響作出鑒定包括因環(huán)境污染引起的損失、對任何違反環(huán)境保護法律所引起的損失或因防止、去除某種環(huán)境危害的發(fā)生而引起的費用。即本評估報告的評估結(jié)論是在沒有任何可能導致評估對象價值受損的環(huán)境污染危害存在的假設(shè)前提下得出的。開元資產(chǎn)評估10步步高商業(yè)連鎖股份擬購置的房地產(chǎn)市場價值評估報告十一、特別事項說明委估房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書，建筑面積與用途是根據(jù)委托方提供的資料所確定的。如委托方實施該經(jīng)濟行為，那么應(yīng)根