無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告2012.8項(xiàng)目介紹無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展無(wú)錫商圈分析太湖新城商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目商業(yè)思考目 錄第一部分、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目基本介紹項(xiàng)目屬性分析嘉業(yè)國(guó)際城JIC位于無(wú)錫市太湖新城金融商務(wù)第一街區(qū)，總建筑面積37.93萬(wàn)平方米，項(xiàng)目主要由CEO平層公館、酒店服務(wù)公寓、五星級(jí)國(guó)際酒店、甲級(jí)寫字樓、城市中心MALL、雙地鐵商業(yè)集群等六類高端業(yè)態(tài)組合構(gòu)成。建成后將成為無(wú)錫太湖新城的標(biāo)志性建筑群。建成后將成為無(wú)錫太湖新城的標(biāo)志性建筑群。項(xiàng)目基本介紹嘉業(yè)國(guó)際城JIC商業(yè)面積約為96000平方米，裙樓與地鐵商業(yè)聯(lián)合規(guī)劃，設(shè)置為多主題商業(yè)集群，其中：地上商業(yè)分為5個(gè)場(chǎng)館，由主題商場(chǎng)、國(guó)際精品街、情景步行內(nèi)

2、街、高端特色餐飲、兒童樂園、商業(yè)銀行等組成。地鐵商業(yè)集群則是地鐵1號(hào)線和4號(hào)線雙線合龍點(diǎn)，洶涌人流保障商業(yè)價(jià)值，由復(fù)合型地鐵商鋪、7廳電影院及國(guó)際精品超市等業(yè)態(tài)構(gòu)成。 項(xiàng)目基本介紹第一部分、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目基本介紹項(xiàng)目屬性分析嘉業(yè)國(guó)際城JIC是一個(gè)較大規(guī)模的復(fù)合型綜合體項(xiàng)目，有近10萬(wàn)方的商業(yè)體量，建成后將成為太湖新城內(nèi)的主要商業(yè)配套。本案地處太湖新城CBD金融商務(wù)第一街區(qū)內(nèi)，未來項(xiàng)目周邊將聚集無(wú)錫最高端的商務(wù)人群，周圍還將有綠城、保利等項(xiàng)目構(gòu)成的高端居住區(qū)，未來本項(xiàng)目商業(yè)所面對(duì)都是無(wú)錫最高端的客戶，且10萬(wàn)方的商業(yè)并不能僅僅依靠單一的業(yè)態(tài)，如百貨、餐飲等；本項(xiàng)目的商業(yè)將是由不同商業(yè)主題搭配成本項(xiàng)

3、目的商業(yè)將是由不同商業(yè)主題搭配成的偏高端的大型商業(yè)中心，城市中心的偏高端的大型商業(yè)中心，城市中心MALLMALL。故本次商業(yè)市場(chǎng)分析將重點(diǎn)關(guān)注無(wú)錫主要商圈分布格局。故本次商業(yè)市場(chǎng)分析將重點(diǎn)關(guān)注無(wú)錫主要商圈分布格局及在其中有影響力的業(yè)態(tài)和重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)一些中低端的零散型商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)等不做重點(diǎn)研究。及在其中有影響力的業(yè)態(tài)和重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)一些中低端的零散型商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)等不做重點(diǎn)研究。項(xiàng)目屬性分析第二部分、無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展由于城市規(guī)劃建設(shè)以及無(wú)錫商業(yè)發(fā)展的沿革，2008年以前無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)的區(qū)域分布、規(guī)模以及業(yè)態(tài)與大城市相比都較為原始和落后，特別是二、三級(jí)商業(yè)中心還處于起步階段，導(dǎo)致整個(gè)城市的商業(yè)過多的

4、依賴于市中心的商業(yè)中心，2009年之后大批商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，這種格局才逐漸被打破。隨著無(wú)錫城市化進(jìn)程的發(fā)展，無(wú)錫的商業(yè)規(guī)模進(jìn)入史前的全盛階段，無(wú)錫商業(yè)格局呈現(xiàn)多點(diǎn)開隨著無(wú)錫城市化進(jìn)程的發(fā)展，無(wú)錫的商業(yè)規(guī)模進(jìn)入史前的全盛階段，無(wú)錫商業(yè)格局呈現(xiàn)多點(diǎn)開花，由中山路唯一商圈的狀態(tài)逐步被弱化，各區(qū)形成區(qū)域次級(jí)城市商圈格局?；ǎ芍猩铰肺ㄒ簧倘Φ臓顟B(tài)逐步被弱化，各區(qū)形成區(qū)域次級(jí)城市商圈格局。無(wú)錫商業(yè)發(fā)展歷程第三部分、無(wú)錫商圈分析商圈分布及基本概況重點(diǎn)商圈分析大型商業(yè)分析無(wú)錫商業(yè)總結(jié)及未來趨勢(shì)分析無(wú)錫城市商業(yè)圈格局的形成主要是伴隨著無(wú)錫老城和郊區(qū)城市化的進(jìn)程而發(fā)展變化。商圈定位商圈核心商圈崇安寺市級(jí)輔助商圈勝

5、利門、南門、金太湖、火車站、五愛廣場(chǎng)區(qū)域商圈廣益路、河埒口、太湖國(guó)際社區(qū)、無(wú)錫新區(qū)二級(jí)城市商圈太湖新城商圈、太湖廣場(chǎng)無(wú)錫商圈分布第三部分、無(wú)錫商圈分析商圈分布及基本概況重點(diǎn)商圈分析大型商業(yè)分析無(wú)錫商業(yè)總結(jié)及未來趨勢(shì)分析概況：概況：無(wú)錫市最成熟的核心商圈，擁有人民路、中山路、健康路等人氣商業(yè)街、還有無(wú)錫主要的百貨商場(chǎng)，包含購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)；位置：位置：以中山路和人民路交界處的崇安寺為核心，向四周輻射商業(yè)類型：商業(yè)類型：沿街商鋪、百貨商場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)典型商業(yè)典型商業(yè)：百貨類：八佰伴、三陽(yáng)百盛、大洋百貨、大東方百貨、蘇寧廣場(chǎng)（在建）、恒隆廣場(chǎng)（在建）購(gòu)物中心：匯金廣場(chǎng)商業(yè)街：人民路、中山

6、路、健康路街區(qū)類：崇安寺步行街消費(fèi)群體：消費(fèi)群體：全市消費(fèi)者租金情況：租金情況：15-25元/平方米/天崇安寺商圈中山路是一條集購(gòu)物、餐飲、娛樂為一體的綜合性商業(yè)街，是全國(guó)十條中華商業(yè)示范街之一。它地處無(wú)錫市中心，北至勝利門廣場(chǎng)，南聯(lián)朝陽(yáng)廣場(chǎng)，中有崇安寺地區(qū)，是無(wú)錫最繁華的商業(yè)街道；道路指標(biāo)：道路指標(biāo)：中山路全長(zhǎng)約2100米，寬約40米商業(yè)樓層：商業(yè)樓層：解放南路到崇寧路以一層商鋪為主，人民中路至北大街段以大型集中商業(yè)和2-3層商鋪為主店鋪面積：店鋪面積：解放南路到崇寧路商鋪面積集中在50-120平米（部分轉(zhuǎn)角商鋪面積較大），人民中路至北大街段商鋪面積集中在250-300平 米（大型集中商業(yè)除

7、外）租金水平：租金水平：崇寧路至解放南路段一層商鋪?zhàn)饨鹪?0-15元/平米/天；人民中路至北大街段租金在18-25元/平米/天，與人民中路交叉中附近商鋪?zhàn)饨鹱罡?，沿中山路兩端逐漸遞減業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：以服飾、餐飲為主，其他商業(yè)業(yè)態(tài)為輔的綜合性商業(yè)街崇安寺商圈中山路商業(yè)街盛世點(diǎn)評(píng)：盛世點(diǎn)評(píng)：中山路在無(wú)錫市民的心里就是“城里”的代名詞，這已經(jīng)成為人們的一個(gè)思維定勢(shì)。因此，盡管城市副中心商業(yè)區(qū)、專業(yè)街、片區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心等打造得如火如荼，中山路作為無(wú)錫商業(yè)中心的地位依舊穩(wěn)當(dāng)。前兩年，商業(yè)大廈、八佰伴等主力商城開始引進(jìn)多家國(guó)際品牌，這也使得中山路商業(yè)街的整體檔次提升了不少。人民中路與中山路垂

8、直交叉，占據(jù)市中心核心位置，是僅次于中山路的一條商業(yè)街，無(wú)錫最具代表性的崇安寺商業(yè)體就坐落在人民中路與中山路的交叉口，人流量、車流量都比較大； 道路指標(biāo)：道路指標(biāo)：人民中路全長(zhǎng)約1600米，寬約40米（人民中路現(xiàn)仍地鐵施工中） 商業(yè)樓層：商業(yè)樓層：以一層商鋪為主，人民中路與中山路交叉口附近有部分2-3層商鋪和幾幢大型集中商業(yè)樓 店鋪面積：店鋪面積：商鋪面積集中在50-100平米小面積商鋪為主，部分2-3層商鋪面積在250-400平米（大型集中商業(yè)除外） 租金水平：租金水平：人民中路與中山路交叉口附近商鋪會(huì)達(dá)到20元/平米/天左右，沿兩端逐漸遞減，最低租金在8-10元/平米/天，崇安寺步行街商鋪

9、租金達(dá)到10-35元/平米/天左右 業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：集購(gòu)物、餐飲、娛樂為一體的綜合型商業(yè)街崇安寺商圈人民路商業(yè)街盛世點(diǎn)評(píng)：盛世點(diǎn)評(píng)：隨著市蘇寧廣場(chǎng)、崇安寺二期、恒隆廣場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)，今后人民路將重點(diǎn)引進(jìn)高端商貿(mào)服務(wù)業(yè)，形成一個(gè)高端商貿(mào)區(qū)。市中心商務(wù)區(qū)將以中山路為縱軸，人民路為橫軸，兩者交相輝映形成一個(gè)商貿(mào)包圍圈。而目前人民路也僅有人民中路段整體租金較高，到人民西路或者人民東路段后，整體租金下滑也比較明顯。 無(wú)錫傳統(tǒng)商圈，近年來隨著五星、蘇寧、新交電電器賣場(chǎng)的集中，勝利門商圈演變成以電器五金為主的專業(yè)賣場(chǎng)商圈，后又由于遠(yuǎn)東及英武百貨的加入，百貨商場(chǎng)氛圍逐漸濃厚；位置：位置：位于中山路最北

10、端，勝利門廣場(chǎng)周邊區(qū)域商業(yè)類型：商業(yè)類型：百貨商場(chǎng)、專業(yè)賣場(chǎng)典型商業(yè)：典型商業(yè)：百貨類：遠(yuǎn)東百貨、英武百貨專業(yè)賣場(chǎng)（電器類）：華誼兄弟影城、蘇寧、國(guó)美、永樂、五星、新交電商業(yè)街：縣前三號(hào)（在建）、外灘1993商業(yè)街區(qū)（在建）專業(yè)賣場(chǎng)（五金類）：二百消費(fèi)群體：消費(fèi)群體：全市消費(fèi)者租金情況：租金情況：10-20元/平方米/天勝利門商圈解放西路與中山路北端交接，是進(jìn)入市中心的標(biāo)志，僅次于市中心的中山路與人民路南至縣前街北至中山路，車流人流都較大； 道路指標(biāo)：道路指標(biāo)：解放西路全長(zhǎng)約700米，寬約40米 商業(yè)樓層：商業(yè)樓層：以一層商鋪為主，另有大型集中商業(yè)，五金電器賣場(chǎng)等 店鋪面積：店鋪面積：商鋪面積

11、集中在50-100平米小面積商鋪為主，部分2-3層商鋪面積在250-450平米（大型集中商業(yè)除外） 租金水平：租金水平：最貴租金在勝利門廣場(chǎng)附近，達(dá)到20元/平方米/天 業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：購(gòu)物、餐飲、娛樂、大型專業(yè)賣場(chǎng)、集中商業(yè)勝利商圈解放西路商業(yè)街盛世點(diǎn)評(píng)：盛世點(diǎn)評(píng)：紅豆國(guó)際廣場(chǎng)的落成和遠(yuǎn)東百貨的加入聚集了大量的人氣，茂業(yè)的一百地塊現(xiàn)在正在施工之中，建成后將大大增加勝利門商圈繁華的砝碼。 隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特大城市建設(shè)的推進(jìn)，南門商圈日趨成熟，得到了前所未有的發(fā)展；位置：位置：南禪寺至清揚(yáng)路家樂福商業(yè)類型：商業(yè)類型：沿街商鋪，休閑娛樂、餐飲典型商業(yè)：典型商業(yè)：購(gòu)物廣場(chǎng)：紫金廣場(chǎng)超市：

12、易買得商業(yè)街區(qū)：南禪寺步行街，美食街消費(fèi)群體：消費(fèi)群體：附近居民，南禪寺可影響全市租金情況：租金情況：普通沿街商鋪3-12元/平方米/天，南禪寺步行街15-25元/平方米/天南門商圈南禪寺步行街是03年對(duì)南禪寺老街進(jìn)行改造后建成的無(wú)錫較早的一條步行街，04年1月正式落成改造后的南禪寺步行街保留了歷史悠久的妙光塔和一些有著古城氣息的老建筑，添加了時(shí)尚、流行、新潮氛圍的各式商店。 道路指標(biāo)：道路指標(biāo)：全長(zhǎng)約500米，寬約20-30米左右 商業(yè)樓層：商業(yè)樓層：一層商業(yè)為主，部分餐飲店是兩層商鋪 店鋪面積：店鋪面積：一層商鋪面積以20-120平米為主，其中拐角處較大，兩層商鋪面 積在300平米左右 租

13、金水平：租金水平：步行街兩側(cè)租金最高，在20-25元/平米/天，向兩邊延伸，租金水平逐漸下降，大致范圍在15-20元/平米/天 業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：集餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物為一體的綜合性步行街南門商圈南禪寺步行街南門商圈南禪寺步行街盛世點(diǎn)評(píng)：盛世點(diǎn)評(píng)：南禪寺作為無(wú)錫老牌商業(yè)街，歷史悠久，在中山路的南端形成一個(gè)比較獨(dú)特的商業(yè)體，本身文化氛圍濃厚，商業(yè)風(fēng)格、業(yè)態(tài)設(shè)定都有濃厚的江南風(fēng)情，但整體商業(yè)檔次和中山路相比有較大的差距，整體以中低檔為主，不定期舉行流動(dòng)商業(yè)展覽，以手工制品為主，由于本身的文化限制，在商業(yè)創(chuàng)新和發(fā)展方面有一定的局限性。 金太湖廣場(chǎng)商圈是無(wú)錫著名的以餐飲為主的商圈，歐風(fēng)街青石路作為

14、美食一條街影響無(wú)錫全市；位置：位置：位于北塘區(qū)北大街街道轄區(qū)范圍內(nèi)，以青石路沿線為主商業(yè)類型：商業(yè)類型：商業(yè)街、購(gòu)物中心典型商業(yè)典型商業(yè)：商業(yè)街：青石路歐風(fēng)街購(gòu)物中心：金太湖購(gòu)物中心、沃爾瑪消費(fèi)群體：消費(fèi)群體：消費(fèi)客群以周邊居民為主、部分餐飲可影響到無(wú)錫全市租金情況：租金情況：4-10元/平方米/天金太湖商圈盛世點(diǎn)評(píng)：盛世點(diǎn)評(píng)：近年由于金太湖大型綜合型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐，為片區(qū)商業(yè)帶來了新的發(fā)展動(dòng)力，無(wú)論從檔次還是規(guī)模上，都有較大的提升，片區(qū)商業(yè)也逐漸轉(zhuǎn)向核心商業(yè)發(fā)展。 火車站商圈原本想以站前商貿(mào)街打造成為無(wú)錫商業(yè)的對(duì)外展示平臺(tái)，但是效果欠佳，現(xiàn)在站前商貿(mào)街主要依靠低檔專業(yè)賣場(chǎng)及酒吧吸引人氣；位置

15、：位置：位于人民路商圈的東北側(cè)，以站前商貿(mào)街為商圈核心商業(yè)類型：商業(yè)類型：專業(yè)賣場(chǎng)、購(gòu)物中心、酒吧、餐飲典型商業(yè)：典型商業(yè)：專業(yè)賣場(chǎng)：美容美發(fā)市場(chǎng)購(gòu)物中心：保利廣場(chǎng)、伊酷童休閑娛樂：1912酒吧街、連鎖酒店等消費(fèi)群體：消費(fèi)群體：以外地客群、周邊居民為主，酒吧可影響到無(wú)錫全市租金情況：租金情況：4-8元/平方米/天火車站商圈工運(yùn)路北至二百商廈，南接解放北路，形成了一條以服飾為主商業(yè)街。 道路指標(biāo)：道路指標(biāo)：工運(yùn)路全長(zhǎng)約500米，寬約40米左右 商業(yè)樓層：商業(yè)樓層：以一層商鋪為主，二層商鋪較少 店鋪面積：店鋪面積：商鋪面積集中在100平米左右 租金水平：租金水平：解放北路與興源路段附近租金較高，在

16、8-10元/平米/天，中間段相對(duì)稍低，在5-8元/平米/天 業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：以經(jīng)營(yíng)服飾為主，檔次相對(duì)較低。火車站商圈工運(yùn)路商業(yè)街盛世點(diǎn)評(píng)：盛世點(diǎn)評(píng)：火車站這一地段無(wú)論經(jīng)營(yíng)還是投資，都是商家的首選之地。因?yàn)樵S多外地客戶要在無(wú)錫開拓市場(chǎng)，火車站區(qū)位成為他們打響自己的品牌的窗口，但由于火車站本身的人流因素，商業(yè)多以中低檔為主，難以有較大突破。 五愛路商圈是無(wú)錫市著名的IT業(yè)商圈，代表有“”眾太平洋數(shù)碼、百腦匯、宏圖三航母級(jí)胞等；位置：位置：人民西路沿線，以五愛路附近最為集中商業(yè)類型：商業(yè)類型：專業(yè)賣場(chǎng)典型商業(yè)：典型商業(yè)：數(shù)碼賣場(chǎng)消費(fèi)群體：消費(fèi)群體：全市數(shù)碼產(chǎn)品需求者租金情況：租金情況：5-15元

17、/平方米/天五愛廣場(chǎng)商圈 五愛路南北走向，北與縣前西街相接，南與粱溪大橋相交。06年五愛路的南段繁華程度遠(yuǎn)弱于北段，商業(yè)商鋪不夠集中，而且不成規(guī)模，人氣不旺，在嘉德廣場(chǎng)和沿街住宅區(qū)的建成后，為該段帶來大量人流和車流，加上緊鄰市中心和河埒口區(qū)域的牽引，商業(yè)氛圍已經(jīng)逐漸成型。道路指標(biāo)：道路指標(biāo)：五愛路全長(zhǎng)約1800米，寬約40米左右商業(yè)樓層：商業(yè)樓層：以一層商鋪為主，在靠近梁溪河段有嘉德時(shí)代廣場(chǎng)，出現(xiàn)3-4層的商業(yè)集中區(qū)店鋪面積：店鋪面積：一層商鋪面積以80-120平米為主租金水平：租金水平：嘉德廣場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹚皆?0-12元/平米/天，靠人民路段商鋪?zhàn)饨鹪?2-15元/平米/天，中間段租金稍低，

18、8-10元/平米/天業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：以數(shù)碼電子、金融、餐飲、服飾為主的復(fù)合型商業(yè)五愛廣場(chǎng)商圈五愛路商業(yè)街盛世點(diǎn)評(píng)：盛世點(diǎn)評(píng)：五愛路商圈靠近市中心，地理位置比較優(yōu)越，作為城市交通主干道，路段人流、車流較大，為商圈帶來大量的消費(fèi)需求，加上近兩年河埒口商業(yè)的崛起，作為市中心和河埒板塊的連接樞紐，重要性也逐步體現(xiàn)。 廣益路商圈是無(wú)錫市新興商圈之一，住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺。代表有哥倫布廣場(chǎng)、家樂福等；位置：位置：廣益路沿線，以哥倫布廣場(chǎng)附近最為集中商業(yè)類型：商業(yè)類型：百貨、大型超市、專業(yè)市場(chǎng)典型商業(yè)：典型商業(yè)：百貨：哥倫布廣場(chǎng)（二期）、五洲國(guó)際中心城（在建）、五洲國(guó)際銀河城（在建）大型超市：

19、家樂福、華潤(rùn)萬(wàn)家、易買得專業(yè)市場(chǎng)：五洲國(guó)際美食城、月星家居城、華東家藝中心、廣益裝飾名品城商業(yè)街：哥倫布一期商業(yè)街消費(fèi)群體：消費(fèi)群體：百貨、超市消費(fèi)客群以周邊居民為主，專業(yè)市場(chǎng)可吸引全市消費(fèi)客群，隨著商場(chǎng)的開業(yè)及檔次定位不排除客群范圍增大。租金情況：租金情況：2-5元/平方米/天廣益路商圈 河埒口商圈是無(wú)錫市新興商圈之一，位于濱湖區(qū)，東鄰京杭大運(yùn)河，南鄰無(wú)錫新體育中心；西有梅園，北靠惠山及旅游勝地錫惠公園，地理位臵十分優(yōu)越，住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺。代表有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、家樂福等；位置：位置：梁青路沿線，以青祁路及梁青路附近最為集中商業(yè)類型：商業(yè)類型：百貨、大型超市典型商業(yè)：典型商業(yè)：百貨：萬(wàn)

20、達(dá)廣場(chǎng)大型超市：家樂福、大潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)萬(wàn)家、大統(tǒng)華、歐尚商業(yè)街：湖濱路商業(yè)街、湖濱路酒吧街消費(fèi)群體：消費(fèi)群體：百貨、超市消費(fèi)客群以周邊居民為主，湖濱酒吧街可吸引全市消費(fèi)客群租金情況：租金情況：2-4元/平方米/天河埒口商圈 新區(qū)為無(wú)錫市的高科技產(chǎn)業(yè)中心，是我市國(guó)際制造業(yè)基地的龍頭，是主要的空港綜合物流園區(qū)。規(guī)劃范圍北起太湖大道，南至望虞河一線，西至京杭大運(yùn)河、古運(yùn)河，東至梅村鎮(zhèn)，面積約140平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s50萬(wàn)人。隨著投資環(huán)境的日趨成熟，高科技產(chǎn)業(yè)中心及國(guó)際制造業(yè)基地的形成，新區(qū)的商業(yè)氛圍越來越濃，形成了由旺莊路和長(zhǎng)江路構(gòu)成的新區(qū)商圈位置：位置：旺莊路和長(zhǎng)江路商業(yè)類型：商業(yè)類型：百貨、大

21、型超市、沿街商業(yè)典型商業(yè)：典型商業(yè)：百貨：寶龍城市廣場(chǎng)大型超市：家樂福、華潤(rùn)萬(wàn)家、樂購(gòu)商業(yè)街：新天地東亞風(fēng)情街消費(fèi)群體：消費(fèi)群體：消費(fèi)客群以周邊居民為主租金情況：租金情況：2-4元/平方米/天，個(gè)別商鋪可達(dá)到5-8元/平方米/天無(wú)錫新區(qū)商圈 位于無(wú)錫城市副中心，太湖大道與清揚(yáng)路交匯處，擁有無(wú)錫最大的城市廣場(chǎng)，近兩年房產(chǎn)的飛速發(fā)展，周邊高樓林立，為太湖廣場(chǎng)帶來了新的發(fā)展契機(jī)，特別是板塊商務(wù)功能，逐漸有取代市中心成為新一代的商務(wù)中心的趨勢(shì)。太湖廣場(chǎng)商圈由于起步晚，整個(gè)板塊的商業(yè)氛圍還未成型，目前板塊最具代表商業(yè)點(diǎn)主要是臺(tái)灣歡樂城和茂業(yè)城。位置：位置：太湖大道與清揚(yáng)路交匯處商業(yè)類型：商業(yè)類型：百貨、

22、餐飲、超市典型商業(yè)：典型商業(yè)：百貨：茂業(yè)百貨、燕莎購(gòu)物中心大型超市：家樂福、沃爾瑪娛樂：臺(tái)灣歡樂城消費(fèi)群體：消費(fèi)群體：以周邊居民及商務(wù)客群為主 租金情況：租金情況：8-15元/平方米/天太湖廣場(chǎng)商圈第三部分、無(wú)錫商圈分析商圈分布及基本概況重點(diǎn)商圈分析無(wú)錫大型商業(yè)分析無(wú)錫商業(yè)總結(jié)及未來趨勢(shì)分析無(wú)錫大型商業(yè)分布無(wú)錫有大量的商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心等大型商業(yè)，目前在建城市綜合體有20多個(gè)，大部分將在兩三年內(nèi)竣工并投入使用。加上已建成的多個(gè)綜合體項(xiàng)目，至“十二五”期末無(wú)錫主城七區(qū)范圍內(nèi)將有約30個(gè)新項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)。商圈商圈商業(yè)名稱商業(yè)名稱狀態(tài)狀態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)太湖廣場(chǎng)商圈太湖廣場(chǎng)商圈臺(tái)灣歡樂城營(yíng)業(yè)中餐飲、

23、休閑娛樂等茂業(yè)百貨營(yíng)業(yè)中超市、餐飲、服飾等燕莎購(gòu)物中心在建-廣益路商圈廣益路商圈紅豆人民路9號(hào)在建綜合業(yè)態(tài)哥倫布廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)中綜合業(yè)態(tài)五洲國(guó)際美食城營(yíng)業(yè)中餐飲為主五洲國(guó)際中心城在建綜合業(yè)態(tài)五洲國(guó)際銀河城在建綜合業(yè)態(tài)無(wú)錫新區(qū)商圈無(wú)錫新區(qū)商圈長(zhǎng)江1號(hào)在建百貨為主寶龍城市廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)中綜合業(yè)態(tài)崇安寺商圈崇安寺商圈無(wú)錫八佰伴營(yíng)業(yè)中綜合業(yè)態(tài)大東方百貨營(yíng)業(yè)中綜合業(yè)態(tài)三陽(yáng)百盛營(yíng)業(yè)中服飾、餐飲、娛樂等大洋百貨營(yíng)業(yè)中服飾蘇寧廣場(chǎng)在建綜合業(yè)態(tài)恒隆廣場(chǎng)在建綜合業(yè)態(tài)匯金廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)中綜合業(yè)態(tài)火車站商圈火車站商圈保利廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)中綜合業(yè)態(tài)伊酷童營(yíng)業(yè)中兒童用品勝利門商圈勝利門商圈遠(yuǎn)東百貨營(yíng)業(yè)中超市、服飾、餐飲等英武百貨營(yíng)業(yè)中服飾、運(yùn)動(dòng)器

24、材等縣前三號(hào)在建-金太湖商圈金太湖商圈金太湖廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)中綜合業(yè)態(tài)南門商圈南門商圈南禪寺美食街營(yíng)業(yè)中餐飲、服飾等河埒口商圈河埒口商圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)中綜合業(yè)態(tài)大型商業(yè)基本信息占地面積：占地面積：50000建筑面積：建筑面積：約45萬(wàn)購(gòu)物中心：20萬(wàn)寫字樓：7萬(wàn)五星級(jí)酒店：4萬(wàn)高級(jí)商務(wù)公寓：14萬(wàn)項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：打造無(wú)錫副中心集辦公、購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)狀況及消費(fèi)客群：營(yíng)業(yè)狀況及消費(fèi)客群：由于區(qū)域商業(yè)氛圍一般，人氣匱乏，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，消費(fèi)客群以周邊商務(wù)辦公及居住客群為主；大型商業(yè)個(gè)案茂業(yè)百貨樓層樓層主要業(yè)態(tài)分布主要業(yè)態(tài)分布地下地下1 1層層主力店茂業(yè)百福超市輔營(yíng)區(qū)域：餐飲

25、1 1層層百貨：珠寶首飾、化妝品、鐘表眼鏡、女鞋等2 2層層精品女裝、女士皮具、時(shí)尚配飾、休息區(qū)等餐飲：必勝客3 3層層少淑女服飾、內(nèi)睡衣、時(shí)尚配飾、休息區(qū)、豆撈e坊、韓國(guó)美甲4 4層層童裝/童鞋、玩具、兒童樂園、床上用品、家居用品、休息區(qū)、發(fā)源地、美麗田園5 5層層男正裝、商務(wù)休閑、男士用品、男士飾品、男鞋、男士皮具6 6層層運(yùn)動(dòng)服飾、休閑裝、健身器材、戶外用品、運(yùn)動(dòng)飾品、修改室、休息區(qū)7 7層層丁俊暉臺(tái)球俱樂部 嘉禾影城8 8層層本色健身俱樂部 嘉禾影城合計(jì)合計(jì)商業(yè)建筑面積約200000個(gè)案小結(jié)：個(gè)案小結(jié)：茂業(yè)百貨位于太湖廣場(chǎng)商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越，靠近市中心，擁有市區(qū)缺乏的景觀資源，加上政

26、府的大力支持，整個(gè)版塊未來發(fā)展前景看好，但是目前區(qū)域商務(wù)辦公為主，且茂業(yè)豪園缺乏經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)，導(dǎo)致無(wú)法有效引導(dǎo)消費(fèi)者、改變固有的消費(fèi)習(xí)慣，有效人氣不足、經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想。目前整個(gè)版塊的商業(yè)群尚在建設(shè)中，形成具有聚合力的商業(yè)圈還需一段時(shí)間，目前難以和市中心商圈相抗衡。大型商業(yè)個(gè)案茂業(yè)百貨位置：位置：廣南路與廣益路交匯處占地面積：占地面積：129710.1建筑面積：建筑面積：約20萬(wàn)一期總建：一期總建：126958，其中商業(yè)（休閑購(gòu)物公園）60625.6、A塔（無(wú)限LOFT創(chuàng)意中心）18564、B塔（海頓國(guó)際公寓）24568.4，二期總建二期總建：68093項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：項(xiàng)目以哥倫布“發(fā)現(xiàn)美洲新

27、大陸”為主題，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等于一體的國(guó)際化、一站式休閑消費(fèi)中心，由六大黃金業(yè)態(tài)超強(qiáng)人氣組成：國(guó)際大賣場(chǎng)、餐飲休閑娛樂街區(qū)、家居軟裝街區(qū)、家電數(shù)碼街區(qū)、時(shí)尚流行街區(qū)、親子童玩街區(qū)，商業(yè)地上兩層（部分樓體有三層）+下沉式廣場(chǎng) 營(yíng)業(yè)狀況及消費(fèi)客群：營(yíng)業(yè)狀況及消費(fèi)客群：由于目前該項(xiàng)目形成以購(gòu)物及餐飲休閑為主力業(yè)態(tài)，主要消費(fèi)時(shí)間在晚間及周末；消費(fèi)客群主要以周邊年輕客群為主；大型商業(yè)個(gè)案哥倫布廣場(chǎng)樓層 主要業(yè)態(tài)分布負(fù)1層 商業(yè)18000；停車庫(kù)20000；下沉式廣場(chǎng)（含通道）4000 大賣場(chǎng)家樂福15000； 輔營(yíng)區(qū)域3000（地下購(gòu)物廊：2000；中西快餐：1000）下沉式廣場(chǎng)：2個(gè)，

28、4000 1層餐飲：祖祖花園、KFC、順旺基、粵仔灣等服飾：柒牌、李寧、女人世界等其他：興業(yè)銀行、中國(guó)聯(lián)通、國(guó)聯(lián)手機(jī)連鎖等2層 餐飲：權(quán)金城、干鍋演義等 服飾：童裝世界、女人世界等 休閑娛樂：迪卡尼樂園、歐倫堡等 3層許許網(wǎng)吧、錢貴KTV、碧鈺SPA足浴會(huì)所等合計(jì) 56000，其中： 地下商業(yè)面積：18000 地上商業(yè)面積：38000 大型商業(yè)個(gè)案哥倫布廣場(chǎng)個(gè)案小結(jié)：個(gè)案小結(jié)：哥倫布廣場(chǎng)以家樂福超市為主力店，招募多家中檔品牌店，以此為投資保障，吸引其他店家入駐，家樂福的入駐提高了項(xiàng)目整體的客流量，但由于家樂福出入口未能有效地與項(xiàng)目步行街部分進(jìn)行銜接，因此對(duì)步行街的客流支撐較小。此外，內(nèi)街部分人

29、流動(dòng)線過于駁雜，分流較多，致使項(xiàng)目?jī)?nèi)部部分商鋪可視性和到達(dá)率不高，同時(shí)，女人世界、童裝世界引進(jìn)的商家品牌檔次不高，在一定程度上影響了哥倫布廣場(chǎng)的整體形象。目前經(jīng)營(yíng)消狀況尚可，但整體檔次不高，以年輕客群消費(fèi)為主，消費(fèi)能力一般。目前經(jīng)營(yíng)消狀況尚可，但整體檔次不高，以年輕客群消費(fèi)為主，消費(fèi)能力一般。項(xiàng)目是北塘區(qū)目前主要在售大型商業(yè)項(xiàng)目，先期以商業(yè)的完善逐漸帶動(dòng)其他物業(yè)形態(tài)的銷售。地理位置地理位置： 北塘青石路518路占地面積占地面積： 14.21萬(wàn)總建設(shè)面積總建設(shè)面積: 68萬(wàn)、其中商業(yè)面積25.8萬(wàn)，住宅面積17.57萬(wàn)，辦公、酒店面積6.89萬(wàn)項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：一期：萬(wàn)象之城， 8萬(wàn)（含地下）

30、，以購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲為一體二期：不夜之城， 4萬(wàn)（含地下），以大中型酒樓、KTV、夜總會(huì)等餐飲娛樂為主三期：購(gòu)物之城， 20萬(wàn)（含地下），以中心MALL、電影院、真冰溜冰場(chǎng)、書城、百貨為主營(yíng)業(yè)狀況及消費(fèi)客群：營(yíng)業(yè)狀況及消費(fèi)客群：由于目前該項(xiàng)目形成以餐飲休閑為主力業(yè)態(tài)，主要消費(fèi)時(shí)間在晚間及周末；平時(shí)較為冷清，且集中在幾家大型餐飲店消費(fèi)，普通餐飲店白天上座率不足25大型商業(yè)個(gè)案金太湖國(guó)際城大型商業(yè)個(gè)案金太湖國(guó)際城樓層樓層 主要業(yè)態(tài)分布主要業(yè)態(tài)分布地下地下1 1層層主力店沃爾瑪，18000 輔營(yíng)區(qū)域：約2000 1層餐飲：KFC、王興記等百貨：炫彩百貨、潮流動(dòng)線、時(shí)尚生活館等其他：中國(guó)黃金、中

31、國(guó)移動(dòng)、工商銀行等2層餐飲：粵仔灣、西緣牛排等百貨：紳士風(fēng)范館、都會(huì)淑女館、炫酷運(yùn)動(dòng)館等休閑娛樂：英倫雅閣等3層餐飲：權(quán)金城、阿瓦山寨、傣妹等休閑娛樂：錢貴KTV、自由港網(wǎng)吧等4層餐飲：金海華、哇哇叫、祖祖花園等 其他：鈴蘭時(shí)尚客棧等合計(jì)合計(jì) 商業(yè)建筑面積約25800 個(gè)案小結(jié)：個(gè)案小結(jié)：原本該區(qū)域商業(yè)主要以沿街店鋪為主，且已顯陳舊，缺乏有聚集效應(yīng)的集中性商業(yè)，區(qū)域內(nèi)近年日漸增多的中高端住宅的出現(xiàn)，對(duì)中高端消費(fèi)的需求日益增長(zhǎng)，金太湖國(guó)際城的入駐成功提升了該區(qū)域商業(yè)能級(jí)，彌補(bǔ)了區(qū)域中端消費(fèi)的缺失，迅速在區(qū)域內(nèi)形成了較大的影響力，后期規(guī)劃的世紀(jì)幸福藍(lán)海影城和游藝城的到來也為本區(qū)域缺少核心文化產(chǎn)業(yè)帶

32、來了生機(jī)。目前經(jīng)營(yíng)消狀況一般，普通餐飲店上座率不高，消費(fèi)人群以本區(qū)域居住客戶為主。目前經(jīng)營(yíng)消狀況一般，普通餐飲店上座率不高，消費(fèi)人群以本區(qū)域居住客戶為主。無(wú)錫寶龍城市廣場(chǎng)包含4棟公寓以及商業(yè)，集購(gòu)物、娛樂、美食、休閑、旅游、運(yùn)動(dòng)、居住等多功能于一體。其中，公寓以小戶型為主，包括毛坯與精裝兩種類型；商業(yè)中涵蓋了家樂福、百盛、蘇寧電器、中影東方國(guó)際影城、立新歡樂天地、繽紛五洲娛樂會(huì)所等多種經(jīng)營(yíng)形態(tài)。項(xiàng)目訴求為打造新區(qū)首座一站式休閑娛樂購(gòu)物中心。地理位置地理位置： 新區(qū)旺莊路與湘江路交匯處占地面積占地面積： 7.7萬(wàn)總建設(shè)面積總建設(shè)面積: 28萬(wàn)商業(yè)面積商業(yè)面積： 13.37萬(wàn)別墅式面積別墅式面積：

33、 0.38萬(wàn)酒店式公寓面積：酒店式公寓面積：7.4萬(wàn)大型商業(yè)個(gè)案寶龍城市廣場(chǎng)樓層樓層 主要業(yè)態(tài)分布主要業(yè)態(tài)分布1層主力店：百盛、蘇寧、家樂福；業(yè)態(tài)分布沿街以餐飲、銀行等為主，內(nèi)部以購(gòu)物為核心；業(yè)態(tài)比例：購(gòu)物：餐飲：其他=85%:10%：5%2層主力店：家樂福、百盛、尚玲瓏餐飲、隆基珠寶；業(yè)態(tài)分布外圍以餐飲為主，核心以女性服飾及休閑服飾為主；業(yè)態(tài)比例：購(gòu)物：餐飲=60%:40%3層主力店：家樂福、百盛、隆基珠寶、立新娛樂；業(yè)態(tài)以購(gòu)物、娛樂及餐飲為主 業(yè)態(tài)比例：購(gòu)物：餐飲：娛樂：其他=20%：15%：10%：55%4層主力店：繽紛五洲俱樂部、中影影城、上海人家餐飲、龍麥KTV；業(yè)態(tài)分布沿街以?shī)蕵贰?/p>

34、餐飲為主，以及教育培訓(xùn)類商業(yè)體；業(yè)態(tài)比例：娛樂：餐飲：教育培訓(xùn)=40%:40%：20%大型商業(yè)個(gè)案寶龍城市廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)狀況及消費(fèi)客群：營(yíng)業(yè)狀況及消費(fèi)客群：項(xiàng)目位于新區(qū)區(qū)域環(huán)境一般，受家樂福、百盛等主力店的帶動(dòng)，人氣尚可，但由于區(qū)域居住人口不多，實(shí)際消費(fèi)力一般，白天主要以小孩及老人休閑散步為主，主要消費(fèi)時(shí)間集中在晚上及周末；項(xiàng)目整體檔次不高，區(qū)域環(huán)境及項(xiàng)目入住業(yè)態(tài)決定了消費(fèi)客群以周邊客群消費(fèi)為主；個(gè)案小結(jié)：個(gè)案小結(jié)：由于周邊居住氛圍較弱，同時(shí)交通通達(dá)性有弱勢(shì)，在無(wú)錫商圈中仍不成熟，由于人流較少，商業(yè)并不活躍。 商業(yè)中心集結(jié)了萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影城、大歌星KTV、大玩家超樂場(chǎng)、zara、國(guó)美電器、世紀(jì)聯(lián)華

35、超市、寶大祥、奇跡健身十大主力店，滿足購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂、交際、健身、餐飲等全方位需求，全力鑄就一站式時(shí)尚休閑商業(yè)中心總建設(shè)面積總建設(shè)面積: 70萬(wàn)商業(yè)面積商業(yè)面積： 12萬(wàn)營(yíng)業(yè)狀況及消費(fèi)客群：營(yíng)業(yè)狀況及消費(fèi)客群：由于萬(wàn)達(dá)整體業(yè)態(tài)的非常多，吸引各方面的消費(fèi)客群，商場(chǎng)人氣及經(jīng)營(yíng)狀況尚可；項(xiàng)目消費(fèi)客群以周邊客群消費(fèi)為主，但有部分無(wú)錫其他區(qū)域客群看中萬(wàn)達(dá)品牌及業(yè)態(tài)來萬(wàn)達(dá)消費(fèi)大型商業(yè)個(gè)案萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)樓層樓層 主要業(yè)態(tài)分布主要業(yè)態(tài)分布1層餐飲：棒約翰、滿記甜品等百貨：萬(wàn)千百貨、國(guó)美電器、zara等其他：中國(guó)電信等2層餐飲：KFC、一茶一坐、必勝客等百貨：國(guó)美電器、萬(wàn)千百貨、其他品牌服裝等休閑娛樂：大歌星

36、KTV等3層餐飲：同慶樓、小天鵝火鍋、COCO等百貨：萬(wàn)千百貨等休閑娛樂：萬(wàn)達(dá)影院、自由港網(wǎng)吧等個(gè)案小結(jié)：個(gè)案小結(jié)：萬(wàn)達(dá)彌補(bǔ)了區(qū)域大型商業(yè)的缺乏，激發(fā)了區(qū)域消費(fèi)及購(gòu)物熱情萬(wàn)達(dá)整體品牌及業(yè)態(tài)比較理性，吸引區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外客群來這邊消費(fèi)，整體人氣及經(jīng)營(yíng)狀況尚可大型商業(yè)個(gè)案萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三部分、無(wú)錫商圈分析商圈分布及基本概況重點(diǎn)商圈分析大型商業(yè)分析無(wú)錫商業(yè)總結(jié)及未來趨勢(shì)分析無(wú)錫商圈發(fā)展趨勢(shì)圖太湖新城商圈能否成為未來無(wú)錫的核心商圈？太湖新城商圈能否成為未來無(wú)錫的核心商圈？商圈商圈老城區(qū)商圈老城區(qū)商圈太湖廣場(chǎng)商圈太湖廣場(chǎng)商圈金太湖商圈金太湖商圈廣益商圈廣益商圈萬(wàn)達(dá)商圈萬(wàn)達(dá)商圈新區(qū)商圈新區(qū)商圈萬(wàn)象城商圈萬(wàn)象城商

37、圈太湖新城商圈太湖新城商圈商圈地位核心商圈區(qū)域商圈區(qū)域商圈次級(jí)商圈區(qū)域商圈區(qū)域商圈未來的次級(jí)商圈未來的次級(jí)商圈主力商業(yè)項(xiàng)目遠(yuǎn)東百貨、商業(yè)大廈、大洋百貨、崇安寺商業(yè)街、新世界百貨、三陽(yáng)百盛、（恒隆、蘇寧未建成）臺(tái)灣歡樂城、茂業(yè)百貨金太湖廣場(chǎng)哥倫布廣場(chǎng)、五洲國(guó)際中心城、五洲國(guó)際銀河城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及大型超市寶龍城市廣場(chǎng)、長(zhǎng)江1號(hào)萬(wàn)象城金匱里、海岸城、嘉業(yè)國(guó)際城區(qū)域特點(diǎn)傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)集中度高，以百貨公司為主要代表項(xiàng)目，新近引入新型商業(yè)步行街區(qū)以商務(wù)辦公為主，區(qū)域商業(yè)氛圍不佳區(qū)域?qū)儆谛屡d區(qū)域，目前商業(yè)以滿足區(qū)域日常生活需求目前商業(yè)以百貨、專業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)街形式出現(xiàn)，未來五洲國(guó)際項(xiàng)目的開業(yè)將提升區(qū)域商業(yè)檔次

38、及地位萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)彌補(bǔ)了區(qū)域大型商業(yè)的空白點(diǎn)，激發(fā)的區(qū)域客群的購(gòu)物及消費(fèi)熱情區(qū)域?qū)儆谛屡d區(qū)域，目前商業(yè)以滿足區(qū)域日常生活需求目前區(qū)域以中高端居住區(qū)為主，只有部分商業(yè)配套，未來萬(wàn)象城的交付，將大大提升區(qū)域的檔次，也將吸引無(wú)錫其他區(qū)域的客群來消費(fèi)目前區(qū)域處于建設(shè)階段，隨著小區(qū)業(yè)主的入住，區(qū)域商業(yè)氛圍才會(huì)形成，但區(qū)域人口及小區(qū)入住情況具有不確定性整體檔次主力商業(yè)以中高檔次為主，其他區(qū)域以中檔為主主力商業(yè)項(xiàng)目以中高檔為主，其他商業(yè)以中低檔次為主中檔消費(fèi)目前中檔及中低檔為主，未來規(guī)劃中高端中高檔中檔消費(fèi)高端消費(fèi)中高端消費(fèi)目標(biāo)消費(fèi)群體全市中高檔消費(fèi)群體區(qū)域消費(fèi)客群、無(wú)錫旅客及商務(wù)客群區(qū)域消費(fèi)客群區(qū)域消費(fèi)客群及

39、專業(yè)市場(chǎng)客群面向無(wú)錫市以區(qū)域中檔消費(fèi)客群為主，部分其他區(qū)域客群區(qū)域消費(fèi)客群面向無(wú)錫市客群以區(qū)域消費(fèi)客群為主，還有商務(wù)客群無(wú)錫商圈發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)根據(jù)最新的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，無(wú)錫人均商業(yè)面積已大于1，預(yù)計(jì)在未來3-5年間，無(wú)錫人均占據(jù)商業(yè)面積達(dá)到1.3-1.5平方米，超過世界上發(fā)達(dá)國(guó)家1.2平方米的標(biāo)準(zhǔn)。飽和的商業(yè)體量將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也推動(dòng)無(wú)錫商業(yè)向?qū)I(yè)化、高端化、多商圈化升級(jí)換代。第四部分、太湖新城商業(yè)分析商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀太湖新城居住區(qū)分析未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析總結(jié)太湖新城現(xiàn)有商業(yè)布局萬(wàn)科城配套商業(yè)區(qū)仙河苑安置小區(qū)社區(qū)商業(yè)水鄉(xiāng)苑安置小區(qū)社區(qū)商業(yè)落霞苑安置小區(qū)社區(qū)商業(yè)新東廣場(chǎng)商業(yè)街太湖新城目前現(xiàn)有

40、的商業(yè)主要是社區(qū)配套型的零散型低端商業(yè)商業(yè)主要是社區(qū)配套型的零散型低端商業(yè)，其中包括仙河苑、水鄉(xiāng)苑、落霞苑等幾大安置小區(qū)的社區(qū)商業(yè)，主要是由菜市場(chǎng)、小型超市、餐飲店等組成。 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 萬(wàn)科城的配套商業(yè)區(qū)和新東廣場(chǎng)則是目前太湖新城相對(duì)最為集中的區(qū)域，但也僅有華潤(rùn)萬(wàn)家超市、少量休閑餐飲等，規(guī)模檔次都顯不足。規(guī)模檔次都顯不足。萬(wàn)科城商業(yè)新東廣場(chǎng)商業(yè)街商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第四部分、太湖新城商業(yè)分析商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀太湖新城居住區(qū)分析未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析總結(jié)太湖新城住宅小區(qū)編號(hào)項(xiàng)目名稱1太湖國(guó)際社區(qū)2萬(wàn)科城3香檳國(guó)際4天鵝湖家園5融創(chuàng)熙園6融創(chuàng)花溪美墅7融科玖瑞尚城8萬(wàn)科信成道9玉蘭花園10金匱里11尚錦

41、城12觀山名筑13周新苑14落霞苑15仙河苑16水鄉(xiāng)苑太湖新城居住小區(qū)分布本案本案123456789101112在售項(xiàng)目交付項(xiàng)目15131416安置小區(qū)太湖新城居住小區(qū)分析項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱位置項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)）規(guī)劃總戶數(shù)（戶）交付項(xiàng)目太湖國(guó)際社區(qū)蠡湖大道周新西路交界1458000戶萬(wàn)科城周新路與蠡湖大道交匯處776928戶融創(chuàng)天鵝湖花園高浪路與蠡湖大道交匯處1027000戶尚錦城高浪路與南湖大道交匯處131627戶觀山名筑高浪路（由華清路向西300米）805000戶在建小區(qū)保利香檳國(guó)際蠡湖大道與周新路交叉口西南側(cè)271900融創(chuàng)花溪美墅蠡湖大道與觀山路交匯處4.5240融創(chuàng)熙園蠡湖大道與觀山路交匯

42、處151200融科玖瑞尚城五湖大道和高浪路交界處-2572萬(wàn)科信成道太湖新城觀順道西側(cè)15.5720綠城玉蘭花園高浪路與立德路交匯處-748盛高金匱里貢湖大道和高浪路交匯點(diǎn)801276安置小區(qū)仙河苑震澤路以南，五湖大道兩側(cè) 約9000戶水鄉(xiāng)苑 瑞景道、南湖大道、具區(qū)路交匯 約12000戶落霞苑 華莊街道西北角 約10000戶周新苑五湖大道、貢湖大道、觀山路交匯處約10000戶合計(jì)共約78000戶，若按每戶3人計(jì)算，居住人口將達(dá)23萬(wàn)人太湖新城居住小區(qū)分析 根據(jù)無(wú)錫市規(guī)劃，太湖新城是無(wú)錫新的城市中心，是一個(gè)開放式、生態(tài)型的現(xiàn)代化新城，規(guī)劃的常住人口達(dá)100萬(wàn)人。從目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，已經(jīng)有包括萬(wàn)

43、科、綠城、保利等房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)或交付，目前太湖新城內(nèi)在建或建成的居住小區(qū)已經(jīng)達(dá)到16個(gè)（包括四個(gè)大型的安置小區(qū)），全部交付后約有78000戶，若按每戶3人計(jì)算，居住人口就將達(dá)到23萬(wàn)。隨著新城人口的逐步導(dǎo)入和交通設(shè)施的完善，未來對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性隨著新城人口的逐步導(dǎo)入和交通設(shè)施的完善，未來對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)，依靠社區(qū)商業(yè)是無(wú)法滿足如此龐大人群的需求，未來太湖新城的商業(yè)還需要更的增長(zhǎng)，依靠社區(qū)商業(yè)是無(wú)法滿足如此龐大人群的需求，未來太湖新城的商業(yè)還需要更多大型的商業(yè)中心或者大型綜合體商業(yè)集群來支撐。多大型的商業(yè)中心或者大型綜合體商業(yè)集群來支撐。太湖新城居住小區(qū)分析第四部分

44、、太湖新城商業(yè)分析商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀太湖新城居住區(qū)分析未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析總結(jié) 一直以來，無(wú)錫主要商業(yè)消費(fèi)基本集中在解放環(huán)線以內(nèi)，尤其集中在以崇安寺商業(yè)街為核心的小內(nèi)環(huán)商圈內(nèi)，商業(yè)半徑過小，導(dǎo)致“內(nèi)環(huán)商圈”輻射能力較差。“十二五”期間，無(wú)錫將進(jìn)一步完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，構(gòu)建構(gòu)建“市級(jí)、地區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)市級(jí)、地區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)”三級(jí)商業(yè)中心體系，滿足和開發(fā)各種層次消費(fèi)者的三級(jí)商業(yè)中心體系，滿足和開發(fā)各種層次消費(fèi)者的需求，太湖新城市級(jí)商業(yè)中心就是新增的商業(yè)中心之一。需求，太湖新城市級(jí)商業(yè)中心就是新增的商業(yè)中心之一。未來發(fā)展規(guī)劃 未來太湖新城中心區(qū)及周邊在建、將建未來太湖新城中心區(qū)及周邊在建、將建4 4個(gè)大

45、型城市綜合體，分別是海岸城城市綜合體、金匱里個(gè)大型城市綜合體，分別是海岸城城市綜合體、金匱里商業(yè)綜合體、市民中心東側(cè)城市綜合體和尚賢河濕地西側(cè)商業(yè)街，成為集高端居住、高品質(zhì)商業(yè)、商業(yè)綜合體、市民中心東側(cè)城市綜合體和尚賢河濕地西側(cè)商業(yè)街，成為集高端居住、高品質(zhì)商業(yè)、星級(jí)酒店于一體的國(guó)際化生態(tài)綜合體。星級(jí)酒店于一體的國(guó)際化生態(tài)綜合體。作為城市發(fā)展的一大戰(zhàn)略，太湖新城前景十分看好，入住率的不斷提高，消費(fèi)潛力的持續(xù)增長(zhǎng)，給新城帶來更廣闊的成長(zhǎng)空間，太湖新城高品質(zhì)國(guó)際級(jí)商圈形成指日可待。未來發(fā)展規(guī)劃市級(jí)商業(yè)中心：市級(jí)商業(yè)中心：太湖新城的中心區(qū)域內(nèi)，金融商務(wù)第一街區(qū)結(jié)合軌道地鐵站點(diǎn)打造的精品商業(yè)街，定位在

46、品質(zhì)較為高檔的水平。金融商務(wù)區(qū)還將進(jìn)駐一座綜合型大型商場(chǎng)，欲與市中心兩家頂級(jí)商場(chǎng)比高檔。除此之外，太湖新城還將建設(shè)一批特色街，例如數(shù)碼街、餐飲街、婚紗街等，例如尚賢河濕地西側(cè)就將建一條特色餐飲街。社區(qū)、街道級(jí)商業(yè)中心：社區(qū)、街道級(jí)商業(yè)中心：社區(qū)居民作為區(qū)域長(zhǎng)期居住生活的消費(fèi)群體，是穩(wěn)定而且龐大的一個(gè)群體，太湖新城將打造一批社區(qū)、街道級(jí)商業(yè)中心。規(guī)劃中的街道級(jí)商業(yè)中心將有規(guī)劃中的街道級(jí)商業(yè)中心將有8 8個(gè)，建筑面積個(gè)，建筑面積2-32-3萬(wàn)平萬(wàn)平方米，服務(wù)人數(shù)為方米，服務(wù)人數(shù)為5-105-10萬(wàn)人。萬(wàn)人。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：作為最底層商業(yè)，基層社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模最小。這些網(wǎng)點(diǎn)“散落”在各個(gè)

47、小區(qū)，服務(wù)人數(shù)為1-1.5萬(wàn)人?；鶎由鐓^(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)由開發(fā)商配建，目前已建好的小區(qū)都已經(jīng)配建完畢。據(jù)規(guī)劃部門有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，整個(gè)商貿(mào)格局規(guī)劃已經(jīng)完成，將在“十二五”期末基本完成。未來發(fā)展規(guī)劃太湖新城也將構(gòu)建“市級(jí)、地區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)”三級(jí)商業(yè)中心體系，滿足和開發(fā)各種層次消費(fèi)者的需求。第四部分、太湖新城商業(yè)分析商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀太湖新城居住區(qū)分析未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析總結(jié)太湖新城商業(yè)項(xiàng)目華潤(rùn)萬(wàn)象城融創(chuàng)星光廣場(chǎng)本案海岸城金匱里太湖嘉匯廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在建項(xiàng)目待建項(xiàng)目區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析 融創(chuàng)星光廣場(chǎng)和太湖嘉匯廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量較小，同時(shí)周邊也無(wú)其他商業(yè)供應(yīng)，無(wú)法形成規(guī)模商圈，未來太湖新城的商業(yè)將主要集中在市民中

48、心東西兩側(cè)和華潤(rùn)萬(wàn)象城未來太湖新城的商業(yè)將主要集中在市民中心東西兩側(cè)和華潤(rùn)萬(wàn)象城。其中市民中心東側(cè)有嘉業(yè)國(guó)際城和海岸城兩大綜合體，市民中心西側(cè)有金匱里和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（協(xié)議入駐）兩大綜合體，加上政府主導(dǎo)的幾條商業(yè)街區(qū)，未來將構(gòu)成太湖新城市級(jí)商業(yè)中心。項(xiàng)目名稱位置項(xiàng)目總規(guī)模（萬(wàn)）商業(yè)規(guī)模（萬(wàn)）項(xiàng)目商業(yè)部分現(xiàn)狀海岸城立信大道和觀山路交匯處6012在建，預(yù)計(jì)2013年底營(yíng)業(yè)金匱里貢湖大道和高浪路交匯點(diǎn)807待建、預(yù)計(jì)2017年?duì)I業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)象城金石路以北，大劇院東南側(cè)23.714在建、預(yù)計(jì)2015年?duì)I業(yè)融創(chuàng)星光廣場(chǎng)蠡湖大道與高浪路交匯處92在建、預(yù)計(jì)2013年?duì)I業(yè)太湖嘉匯廣場(chǎng)立信大道與大通路交匯處4.31.4

49、在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前有消息稱萬(wàn)達(dá)已與政府達(dá)成入駐協(xié)議，但具體土地出讓等尚未確定，之前有報(bào)道稱萬(wàn)達(dá)有意拿下XDG-2011-86號(hào)地塊（上圖所示市民中心東側(cè)），但該地塊最終被無(wú)錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司競(jìng)得。嘉業(yè)國(guó)際城吳都大道和立信大道交匯處389.6在建規(guī)模合計(jì)17746 根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)警戒線1.2平方米計(jì)算，未來太湖新城主要居住小區(qū)的人口約為23萬(wàn)，而目前已有的商業(yè)體量為46萬(wàn)方，人均商業(yè)面積達(dá)到了人均商業(yè)面積達(dá)到了2 2，已經(jīng)大幅超過了發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)警，已經(jīng)大幅超過了發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)警戒線，可以說太湖新城的現(xiàn)有商業(yè)體量已經(jīng)達(dá)到了過飽和的狀態(tài)，隨著今后各大商業(yè)項(xiàng)目的上市營(yíng)戒線，

50、可以說太湖新城的現(xiàn)有商業(yè)體量已經(jīng)達(dá)到了過飽和的狀態(tài)，隨著今后各大商業(yè)項(xiàng)目的上市營(yíng)業(yè)，未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將真正顯現(xiàn)，對(duì)各項(xiàng)目的商業(yè)招商和運(yùn)營(yíng)也提出了更大的考驗(yàn)。業(yè)，未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將真正顯現(xiàn)，對(duì)各項(xiàng)目的商業(yè)招商和運(yùn)營(yíng)也提出了更大的考驗(yàn)。區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：立信大道和觀山路交匯處的西南側(cè)（市民中心旁）項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：共70萬(wàn)平方米，其中住宅30萬(wàn)平方米，商業(yè)12萬(wàn)平方米物業(yè)類型：物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、酒店銷售信息：銷售信息：預(yù)計(jì)9月份開盤，一期推出的住宅均為高層建筑，主推面積區(qū)間70-130平米，價(jià)格未定 無(wú)錫海岸城位于太湖新城核心區(qū)內(nèi)，由深圳海岸集團(tuán)打造的集購(gòu)物

51、中心、高檔酒店公寓、高尚住宅于一體的大型綜合體項(xiàng)目。海岸城將分兩期開發(fā)，其中一期主要包含近10萬(wàn)方的購(gòu)物中心、約170米高地標(biāo)星級(jí)酒店和9萬(wàn)方的住宅；方廟路以南，則是海岸城的二期，主要包含近2萬(wàn)方商業(yè)、住宅和一所幼兒園，具體二期規(guī)劃還在制定中。區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析海岸城無(wú)錫海岸城商業(yè)建筑面積約12萬(wàn)平方米，分為兩期開發(fā)，將集知名超市、高級(jí)零售、特色餐飲、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場(chǎng)等多功能休閑服務(wù)于一體，薈萃了購(gòu)物、美食、娛樂、運(yùn)動(dòng)、文化、康體、觀光等多種現(xiàn)代生活方式，云集多家全球風(fēng)行的特色美食，超過300個(gè)規(guī)模不一、功能各異品牌店鋪。海岸城一期約10萬(wàn)方商業(yè)將打造一個(gè)五層的購(gòu)物中心，其中1-3

52、層為主以零售百貨為主，同時(shí)配小部分餐飲，4層主以零售百貨、休閑餐飲區(qū)和海岸集團(tuán)自己打造的7個(gè)廳的海岸影城為主，5層為環(huán)球美食城。區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析海岸城項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：從太湖新城核心中央?yún)^(qū)域現(xiàn)有周邊配套看，地段、交通、環(huán)境、學(xué)校等各方面配套不錯(cuò)，但是便于居民生活的配套設(shè)施還不完善，海岸城的一期商業(yè)將于2013年底營(yíng)業(yè)，將是太湖新城內(nèi)最早營(yíng)業(yè)的綜合體項(xiàng)目，屆時(shí)海岸城的商業(yè)勢(shì)必會(huì)對(duì)太湖新城的板塊配套有所提升，為太湖新城注入新的活力和帶動(dòng)新的人氣，為項(xiàng)目本身的業(yè)主和周邊高檔居住區(qū)的居民提供購(gòu)物和生活方面的便利。 海岸城是偏商業(yè)的綜合體項(xiàng)目，與本案偏商務(wù)的綜合體概念有所不同，但兩者都擁有大規(guī)模的海岸城是偏商業(yè)的綜合體項(xiàng)目，與本案偏商務(wù)的綜合體概念有所不同，但兩者都擁有大規(guī)模的商業(yè)體量其購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑等幾大業(yè)態(tài)的配比和布局是否能迎合市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣，將給本項(xiàng)目商業(yè)體量其購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑等幾大業(yè)態(tài)的配比和布局是否能迎合市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣，將給本項(xiàng)目的商業(yè)定位帶來最貼近市場(chǎng)的參考經(jīng)驗(yàn)。的商業(yè)定位帶來最貼近市場(chǎng)的參考經(jīng)驗(yàn)。區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析海岸城項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：高浪路與貢湖大道交匯點(diǎn)，市民中心東北部項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：共80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)7萬(wàn)平方米物業(yè)類型：物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、酒店銷售信