20111214_湘潭九華地塊取地初步可研(0)

1、中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商長(zhǎng)沙新景祥 2011.3湘潭九華示范區(qū)地塊初步取地可研報(bào)告前言很榮幸能參與貴公司前期拿地相關(guān)工作！我司對(duì)貴司給予的高度信任表示衷心感謝！本次匯報(bào)我們將主要針對(duì)于地塊價(jià)值進(jìn)行研判，其他方面暫未做深入探討！期望以后能有更多的合作機(jī)會(huì)！4報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析31房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示4城市背景區(qū)域背景城市背景分析56湘潭市轄1縣2市2區(qū)，即湘潭縣、湘鄉(xiāng)市、韶山市、雨湖區(qū)、岳塘區(qū)。截至2010年末，全市總面積5015平方公里，總?cè)丝谶_(dá)289.98萬人。市區(qū)面積為658萬平方公里，城市人口137.91萬，城市化進(jìn)程快速推進(jìn)。截止2010年，湘潭市常住人口275.22

2、萬人，外來人口14.76萬，占總?cè)丝?.1%，外來人口量持續(xù)增加。岳塘區(qū)雨湖區(qū)九華開發(fā)區(qū)易俗河湖南省人口最少、面積最小的省轄市，屬中小規(guī)模城市，城市化進(jìn)程加快，外來人口持續(xù)增加雙馬開發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程加快剛性需求總量不斷攀升城市概況城市經(jīng)濟(jì)72010年湖南各市GDP總量排名從全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值894.01億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)15.2%。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值32527元，增長(zhǎng)22.2%。外貿(mào)全年共實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額21.59億美元，列湖南省第2位。同比增長(zhǎng)51.1%。全年完成財(cái)政總收入75.67億元，增長(zhǎng)25.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18059元，在14個(gè)市州中位列第3位，同比

3、增長(zhǎng)12.1%。農(nóng)村居民人均純收入7817元，在14個(gè)市州中位列第2位，增長(zhǎng)15.3%。2010年湘潭GDP總量排名湖南第七位，處中位，人均富裕程度僅次于長(zhǎng)沙，列湖南省第2位2005-2010年湘潭GDP走勢(shì)圖依托長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)活力不斷釋放湘潭近年工業(yè)發(fā)展迅速，第二產(chǎn)業(yè)比重越來越大；同時(shí)對(duì)外貿(mào)易也有較大發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)2005-2010年湘潭三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走勢(shì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的12.1:52.4:35.5調(diào)整為4.8:25:14.9。湘潭經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展主要得益于湘潭工業(yè)的飛速發(fā)展，湘潭全部工業(yè)增長(zhǎng)速度達(dá)到21.3%，工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率高達(dá)62.4%?！岸?、三、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表明了產(chǎn)

4、業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨向工業(yè)化，一座強(qiáng)勢(shì)的工業(yè)化城市正強(qiáng)勢(shì)發(fā)展；8“一軸四帶，一心三組團(tuán)二區(qū)”的城市發(fā)展規(guī)劃城市規(guī)劃“一軸”：即湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“四帶”：即芙蓉大道經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)潭西線經(jīng)濟(jì)帶、302國(guó)道經(jīng)濟(jì)帶和天易經(jīng)濟(jì)帶四條經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶；“一心”：中心城區(qū)“三組團(tuán)二區(qū)”：九華和昭山、湘潭縣城三組團(tuán)和姜畬高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)、楊嘉橋河口城鄉(xiāng)統(tǒng)籌服務(wù)區(qū)。采取集中發(fā)展模式，培育發(fā)展中心城市，重點(diǎn)發(fā)展湘潭中心城區(qū)、湘鄉(xiāng)城區(qū)、韶山城區(qū)、湘潭縣城、九華新城、昭山組團(tuán)、楠湖新城等城市總體規(guī)劃9未來交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，高速公路、城際鐵路的軌道交通與干線公交線路聯(lián)合的一體化交通證逐步形成城市規(guī)劃到2020年，長(zhǎng)株潭核心區(qū)將形成“五縱五

5、橫四環(huán)”的快速鐵路網(wǎng)城際鐵路建設(shè)城鐵全線2014年建成通車，長(zhǎng)株潭城際鐵路的建設(shè)周期約為48個(gè)月，工程總投資為233.21億元，其中，長(zhǎng)株潭城際鐵路湘潭段線路全長(zhǎng)24.5公里，估算投資47億元，長(zhǎng)沙設(shè)12站、湘潭4站，項(xiàng)目建成后，湘潭至長(zhǎng)沙只需25.5分鐘城市交通10舊城區(qū)改造，城市形象不斷提升，拆遷戶增多，給樓市帶來大量的被迫性剛需置業(yè)城市規(guī)劃棚戶區(qū)拆遷火車站效果圖據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，湘潭市棚戶區(qū)規(guī)模約200萬平方米，主要集中在河西地區(qū)湘潭市3年內(nèi)提質(zhì)改造城區(qū)400余條小街小巷，截至目前，已完成投資2800余萬元，改造小街小巷95條。湘潭火車站取得突破性進(jìn)展，湘潭火車站改造工程占地面積為49.09

6、萬平米，需拆除房屋建筑面積18.46萬平米，總計(jì)拆除房屋1133戶，涉及3735人，現(xiàn)新火車站建設(shè)即將封頂。河西棚戶區(qū)改造，河西舊城區(qū)的改造主要是棚戶區(qū)的改造打造河西濱江風(fēng)光帶舊城改造11城市規(guī)劃長(zhǎng)株潭一體化規(guī)劃及進(jìn)程長(zhǎng)株潭城市交通一體化包括對(duì)外交通、市際交通、市區(qū)交通三個(gè)層次。長(zhǎng)株潭城市經(jīng)濟(jì)一體化加快三市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，明確支柱產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)一體化進(jìn)程，以長(zhǎng)沙為支撐拉動(dòng)株洲、湘潭三市融合發(fā)展。長(zhǎng)株潭城市經(jīng)營(yíng)管理一體化加強(qiáng)長(zhǎng)株潭城市經(jīng)營(yíng)管理的一體化，三市的一體化發(fā)展將大幅度提高其輻射功能，增強(qiáng)長(zhǎng)株潭的對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)能力。長(zhǎng)株潭一體化，未來融城價(jià)值凸顯長(zhǎng)株潭一體化12城市小結(jié) 全省人口最少、面積最小的省

7、轄市，屬中小規(guī)模城市； 依托長(zhǎng)株潭，城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人均富裕程度僅次于長(zhǎng)沙； 城市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，舊城不斷改造，城市化進(jìn)程加快； 長(zhǎng)株潭一體化，未來融城價(jià)值凸顯；依托長(zhǎng)株潭融城發(fā)展與交通配套的升級(jí)，城市化進(jìn)程加快，城市顯現(xiàn)新的活力！13報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析31房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示4城市背景區(qū)域背景城市背景分析14“兩型”社會(huì)建設(shè)示范區(qū)，湖南第三個(gè)臺(tái)商工業(yè)園九華區(qū)概況湘潭九華示范區(qū)始建于2003年底，是長(zhǎng)株潭城市群國(guó)家資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)的示范區(qū)，也是省政府批準(zhǔn)設(shè)立的臺(tái)商投資區(qū)；九華示范區(qū)地處長(zhǎng)株潭核心區(qū)域，南距湘潭市中心5公里，北距長(zhǎng)沙市中心27公里

8、，總面積138平方公里，總?cè)丝?3.2萬人；境內(nèi)除有上瑞高速、長(zhǎng)潭西線高速、湘江水道等現(xiàn)有良好交通道路外，還有湘黔鐵路、湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶和建設(shè)中的滬昆高鐵。九華示范區(qū)規(guī)模：近期2015年城市人口為25萬人左右，建設(shè)用地為30平方公里；中期2020年城市人口為36萬人左右，建設(shè)用地為40平方公里；遠(yuǎn)期2030年城市人口為60萬人左右，建設(shè)用地為64平方公里。15長(zhǎng)株潭融城核心，極具成長(zhǎng)空間的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，打造以“兩型”產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)新區(qū)和以湘江風(fēng)光為特色的濱江新城九華示范區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：汽車及零部件產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)裝備制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；功能定位：新型工業(yè)區(qū)、長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中心、教育培訓(xùn)基

9、地、高品質(zhì)休閑娛樂服務(wù)中心、湘潭主題功能組團(tuán)和交通樞紐、宜居新城；形象定位：長(zhǎng)株潭融成中央、產(chǎn)業(yè)新區(qū)、濱江新城長(zhǎng)株潭城市群位處京廣線、泛珠三角區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶交匯處、受長(zhǎng)三角和珠三角雙重輻射。北距長(zhǎng)沙中心27公里西鄰湘潭大學(xué)東臨湘江、與韶山風(fēng)景名勝隔江相望南距湘潭市中心5公里區(qū)域定位16湘潭市目前最為成功的工業(yè)園區(qū)，區(qū)域產(chǎn)值迅猛增長(zhǎng)九華示范區(qū)區(qū)域產(chǎn)值達(dá)140億元到目前為止園區(qū)入駐企業(yè)達(dá)98家，09年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值81.4億元，2010年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)140億元，預(yù)計(jì)2011年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)200億元左右。園區(qū)內(nèi)已形成汽車及零部件、電子資訊、裝備制造業(yè)三大產(chǎn)業(yè)集。入駐企業(yè)包括吉利汽車、英格瑞斯、恒潤(rùn)高

10、科、江麓精密等大中型企業(yè)。年份入駐情況2009年98家2010年產(chǎn)業(yè)局目標(biāo)完成14家區(qū)域產(chǎn)業(yè)17內(nèi)外部交通四通八達(dá)，對(duì)接長(zhǎng)沙大河西的橋頭堡，未來滬昆高鐵建成可直達(dá)上海與昆明，提升整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)九華示范區(qū)滬昆高鐵站長(zhǎng)潭西線，至長(zhǎng)沙 除長(zhǎng)潭西外，尚有4條主干道通往長(zhǎng)沙上瑞高速，至株洲 上瑞高速，東起上海，西至云南瑞麗，屬國(guó)家主干線。是橫貫中國(guó)大陸中部一條國(guó)道主干線富洲路，至湘潭市區(qū)主要交通網(wǎng)：滬昆高鐵在九華新區(qū)設(shè)站點(diǎn)、滬昆高速客運(yùn)專線在長(zhǎng)潭西設(shè)置湘潭北站、長(zhǎng)潭城際軌道交通、京珠高速西線（岳衡高速），京珠高速公路、新跨江大橋二座、隧道一座。區(qū)域交通18“一帶兩環(huán)”的生態(tài)規(guī)劃，九華將發(fā)展為環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)

11、宜居區(qū)域九華示范區(qū)綠地規(guī)劃目標(biāo)：綠地率35%，綠化覆蓋率45%，其中公園綠地面積11.7萬畝；一帶：即湘江風(fēng)光帶；兩環(huán)：九華示范區(qū)外圍的生態(tài)綠環(huán)、九華示范區(qū)內(nèi)部的公園綠環(huán)。規(guī)劃三處市級(jí)公園：昭陽(yáng)公園、湘江公園、湘江撇洪渠濕地公園；區(qū)級(jí)公園三處：芙蓉公園、湘江學(xué)院組團(tuán)中心公園、九華公園。區(qū)域規(guī)劃19區(qū)域小結(jié)“兩型”社會(huì)建設(shè)示范區(qū)，湖南第三個(gè)臺(tái)商工業(yè)園；長(zhǎng)株潭融城核心，打造以“兩型”產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，以湘江風(fēng)光為特色的濱江新城；湘潭目前最為成功的工業(yè)園區(qū)，區(qū)域產(chǎn)值迅猛增長(zhǎng)；內(nèi)外部交通不斷完善四通八達(dá)，整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)不斷提升；“一帶兩環(huán)”的生態(tài)規(guī)劃，催生優(yōu)美生態(tài)宜居區(qū)域；融城核心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加之強(qiáng)

12、有力的政策扶持，都使九華成為湘潭新的發(fā)展熱土！20報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析3城市背景分析1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示4土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng) 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 個(gè)案分析21土地市場(chǎng)湘潭市2006年-2010年土地成交情況表2006-2010年，湘潭土地交易市場(chǎng)非常活躍，已成交土地未來供應(yīng)量至少在2300萬以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供貨量大數(shù)據(jù)來源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)，土地?cái)?shù)據(jù)均剔除工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地、軍用地2006-2010年土地總成交27074.08畝，土地成交根據(jù)容積率核算總建筑面積達(dá)3394.21萬方，湘潭一年銷量不足200萬，估算除已成交土地未來供應(yīng)至少在2300萬以上22土地市場(chǎng)湘潭市2006年-

13、2010年各區(qū)土地成交情況表2006-2010年九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地成交量最高，達(dá)14759畝，占總土地成交量的54.5%，土地建筑面積1698.37萬方，土地供應(yīng)量非常大九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地成交量最高，將是未來幾年的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，土地供應(yīng)量非常大數(shù)據(jù)來源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)，土地?cái)?shù)據(jù)均剔除工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地、軍用地23土地市場(chǎng)2006-2010年數(shù)據(jù)顯示，雨湖區(qū)和岳塘區(qū)的樓面價(jià)最高，平均達(dá)到500元/m2,九華開發(fā)區(qū)屬于地價(jià)洼地，平均樓面價(jià)僅為160元/ m2數(shù)據(jù)來源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)，土地?cái)?shù)據(jù)均剔除工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地、軍用地湘潭市2006年-2010年各區(qū)樓面價(jià)變化（單位：元/m2）24土地市場(chǎng)掛牌編號(hào)土地

14、位置 出讓面積(m2) 用途 容積率 規(guī)劃建筑面積成交時(shí)間成交地價(jià)（萬/畝）成交樓面地價(jià)（元/m2）競(jìng)的單位潭土網(wǎng)掛（2011）029號(hào)九華示范區(qū)疏港公路以北，石連路以西，標(biāo)致東路以南84974商業(yè)/住宅43398962011-10-25101.27 379.59 陳益民潭土網(wǎng)掛（2011）028號(hào)九華示范區(qū)濱江路以西、福特路以北139980商業(yè)/住宅3.54899302011-10-25101.29 433.88 湘潭市德佑置業(yè)有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）020號(hào)九華示范區(qū)桃李南路以東，大眾東路以北48666商業(yè)/住宅3.51703312011-8-5 100.05 428.58 湘潭美江房

15、地產(chǎn)開發(fā)有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）019號(hào)九華示范區(qū)銀蓋南路以西，大眾東路以北72645商業(yè)/住宅3.5254257.52011-8-4 100.05 428.58 湘潭新景集團(tuán)有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）018號(hào)九華示范區(qū)傳奇東路以南，銀蓋南路以西72645商業(yè)/住宅3.5254257.52011-8-4 100.05 428.58 湘潭新景集團(tuán)有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）017號(hào) 九華示范區(qū)九華大道以東，東側(cè)、南側(cè)緊鄰勞教所用地9190商業(yè)/住宅7.0 643302011-8-3 242.92 520.29 湘潭市新城置業(yè)發(fā)展有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）013號(hào)九華示范區(qū)九華大道以西42

16、93住宅3.0128792011-7-27112.02 559.83 湘潭市同力置業(yè)有限公司潭土網(wǎng)掛（2011）001號(hào)富洲路以東，北二環(huán)以南，霞城路以北/北二環(huán)以南，霞城路以北，萬樓二號(hào)路以西/霞城路以南，萬樓支一路以東，萬樓二號(hào)路以西320344商業(yè)/住宅4.0896963.22011-2-14 100.05 535.71 步步高投資集團(tuán)股份有限公司,步步高商業(yè)連鎖股份有限公司,步步高置業(yè)有限責(zé)任公司,王立強(qiáng)2011年九華區(qū)土地市場(chǎng)非?；钴S，樓面地價(jià)迅速提高，成功跳出價(jià)格洼地水平，全區(qū)平均樓面地價(jià)超過400元/m225土地市場(chǎng)小結(jié)九華區(qū)土地成交價(jià)格持續(xù)攀升，土地價(jià)值逐步釋放，為城市土地市場(chǎng)

17、成交最活躍區(qū)域湘潭土地交易市場(chǎng)非常活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供貨量大九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地成交量最高，將是未來幾年的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域九華區(qū)2011年土地批量釋放，樓面地價(jià)迅速提高，成功跳出價(jià)格洼地水平，全區(qū)平均樓面地價(jià)超過400元/m2，個(gè)別地塊樓面價(jià)逼近2000元/m226報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析3城市背景分析1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2地塊初步開發(fā)建議4經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示5土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng) 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 個(gè)案分析272011年，政府出臺(tái)更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸等政策，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的作用，但影響并不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減限價(jià)令保障性住房征收湘潭市上半年房地產(chǎn)政策總結(jié)：2011年，湘潭市進(jìn)一步加大了保障房建

18、設(shè)力度，計(jì)劃今年新增各類保障性住房14192套，其中，計(jì)劃新增廉租住房2810套，新增廉租住房租賃補(bǔ)貼戶700戶；新增經(jīng)濟(jì)適用房890套；新增公共租賃住房705套；完成城市棚戶區(qū)改造8039戶、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造1048戶。宏觀背景3月31日，湘潭市政府辦公廳下發(fā)關(guān)于下達(dá)2011年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知。通知指出，我市2011年新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅不高于全市GDP（地區(qū)生產(chǎn)總值）和城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)水平。2011年1月21日，國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例出臺(tái)。存在20年之久的“拆遷”被“征收”所取代，被征收人的權(quán)益得以尊重。28 2011年1-6月湘潭商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為

19、145.08萬方，環(huán)比（與2010年下半年比，下同）增加13.79%，同比（與2010年上半年比，下同）增加82.47%；其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為132.35萬方，環(huán)比增加15.28%，同比增加77.34%； 截止2011年6月底，商品房剩余可售面積為187.32萬平方米，環(huán)比增加30.26%，同比增加38.50%；其中，商品住宅剩余可售面積為143.89萬平方米，剩余可售套數(shù)為13242套，環(huán)比增加39.66%，同比增加25.67%； 2011年湘潭市商品住宅庫(kù)存量逐月增加，市場(chǎng)供應(yīng)量較大。供應(yīng)情況全市情況 數(shù)值（萬方） 環(huán)比（%） 同比（%）全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積145.0813.79

20、82.47全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積132.3515.2877.34分區(qū)情況雨湖區(qū)岳塘區(qū)九華區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積15.7586.2443.09商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積13.9883.6334.74湘潭市2011年上半年預(yù)售情況表 從三個(gè)區(qū)域的商品房預(yù)售數(shù)據(jù)可看出，九華區(qū)商品房市場(chǎng)活躍度明顯增加。2011年上半年，九華區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到43.09萬平方米，其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為34.74萬平方米；市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)走高，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，九華區(qū)商品房市場(chǎng)活躍度明顯增加29 2011年上半年，商品房銷售面積為93.44萬平方米，環(huán)比環(huán)比（與2010年下半年比，下同）減少28.83%，同比（與201

21、0年上半年比，下同）增加10.49%； 其中，商品住宅銷售面積為83.76萬平方米，環(huán)比減少30.67%，同比增加14.38%； 從三個(gè)區(qū)域的商品房預(yù)售數(shù)據(jù)可看出，九華區(qū)商品房市場(chǎng)活躍度明顯增加。商品房登記銷售面積達(dá)到26.63萬平方米，其中，商品住宅登記銷售面積為25.38萬平方米。從數(shù)據(jù)顯示，九華房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為湘潭市市民的消費(fèi)熱點(diǎn)，九華管委會(huì)推出的鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策吸引了大批開發(fā)商投資開發(fā)。銷售情況湘潭市2011年上半年成交情況表全市情況數(shù) 值環(huán)比同比商品房銷售面積93.44萬方-28.83%10.49%商品房銷售套數(shù)8250套商品住宅銷售面積83.76萬方-30.67%14.3

22、8%商品住宅銷售套數(shù)7418套分區(qū)情況雨湖區(qū)岳塘區(qū)九華區(qū)商品房登記銷售面積15.7351.0826.63商品房住宅登記銷售面積11.8946.4925.38受房地產(chǎn)政策等方面的影響，2011年上半年的銷售狀況略差于2010年下半年，但與去年同期相比，依然保持上漲趨勢(shì)30老城區(qū)九華新興工業(yè)園九華工業(yè)園住宅均價(jià)：3200-3900元/岳塘區(qū)住宅均價(jià)：3200-4800元/本案雨湖區(qū)住宅均價(jià)：3600-4200元/價(jià)格情況湘潭市樓盤整體均價(jià)主要集中在3500-4000元/m2,岳塘區(qū)和雨湖區(qū)部分樓盤突破4000元/ m2，房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)2011年上半年，湘潭市共銷售商品住宅7418套，銷售主力價(jià)位段為

23、3000-3500元/平方米，共售2494套，占總量的33.62%；其次是3500-4000元/平方米以下的價(jià)位區(qū)間，共售2199套，占總量的29.65%3000以下3000-35003500-40004000以上芙蓉銘都錦繡世家三湘怡苑萬博港春滿江南華廈佳園湖湘林語(yǔ)德仁聚星城盤龍名府君澤府湘電友誼1號(hào)尊城金橋城新都匯白石古蓮城中瀚財(cái)富廣場(chǎng)建鑫城國(guó)際社區(qū)宜華湘江名城中地凱旋城東方名苑新景御江山湘銀熙城納帕溪谷丘吉爾莊園2011年1-6月商品房住宅價(jià)格半年漲幅高達(dá)18%31宏觀小結(jié)受政策影響較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為景氣，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，房?jī)r(jià)持續(xù)上升房地產(chǎn)政策加緊，對(duì)市場(chǎng)有一定的影響，但是影響不大；市

24、場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)走高，九華區(qū)商品房市場(chǎng)活躍度明顯增加；受房地產(chǎn)政策等方面的影響，2011年上半年的銷售狀況略差于2010年下半年，但與去年同期相比，依然保持上漲趨勢(shì)；湘潭市樓盤整體均價(jià)主要集中在3500-4000元/m2 ，岳塘區(qū)和雨湖區(qū)部分樓盤突破4000元/ m2，價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯；32區(qū)域內(nèi)在售和潛在項(xiàng)目較多，集中分布在主干道兩側(cè)，多為30-100萬的中大樓盤區(qū)域格局尊城新都匯金橋城九華新城九華世紀(jì)城丘吉爾莊園城郊湘軍源錦繡世家百嘉信富瑤天下在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目步步高總部本案翰林居九華三鑫項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（畝）建筑面積（萬）尊城洋房、樓梯房、小高層、公寓10315.8新都匯寫字樓、酒店、

25、公寓、高層38.8232金僑城洋房、別墅、小高層、高層40060九華新城高層、小高層20045錦繡世家洋房、別墅900一期24060一期16丘吉爾逸墅莊園別墅50035百嘉信富瑤天下別墅、洋房、公寓3000，一期440200一期58城郊湘軍源 別墅518.5步步高項(xiàng)目商業(yè)、酒店、公寓、普通住宅480128九華世紀(jì)城小高層、高層、商業(yè)24857翰林居小高層、洋房、公寓23475九華三鑫高層9.74.25雄新項(xiàng)目洋房、別墅、小高層、高層50080雄新項(xiàng)目33區(qū)域項(xiàng)目概況項(xiàng)目物業(yè)類型總建筑面積（萬方）容積率綠化率戶型面積區(qū)間（m2）社區(qū)配套尊城洋房、樓梯房、小高層、公寓15.682.1438.64%

26、76-148運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所新都匯寫字樓、酒店、公寓、高層327.42540%55-84寫字樓、酒店金僑城洋房、別墅、小高層、高層601.545%130-260會(huì)所、幼兒園、健身中心九華新城高層、小高層452.865%89-270會(huì)所、幼兒園、商業(yè)、酒店、酒店式公寓錦繡世家洋房、別墅60，一期201.045%120-509洋房別墅二期有會(huì)所、幼兒園、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所丘吉爾逸墅莊園別墅351.0560%200-300會(huì)所、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、酒店百嘉信富瑤天下別墅、洋房、公寓2001.96545%180-562獨(dú)棟聯(lián)排會(huì)所，商業(yè)中心、寫字樓、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、主題公園城郊湘軍源別墅8.52.537.1

27、%120-160運(yùn)動(dòng)產(chǎn)所、健身館區(qū)域大多為中低容積率的別墅或者復(fù)合型項(xiàng)目，舒適型中大戶型為主，中大規(guī)模社區(qū)，內(nèi)部配套較為完善34項(xiàng)目銷售及價(jià)格項(xiàng)目物業(yè)類型總建筑面積（萬方）開盤時(shí)間已售面積（萬方）已售套數(shù)（套）目前均價(jià)（元/m2面價(jià)）潛在供應(yīng)（萬方）尊城洋房、樓梯房、小高層15.82010年10月10.8938電梯房3800洋房4500-50005新都匯寫字樓、酒店、公寓、高層322011年4月3.45463住宅3600公寓550028.55金僑城洋房、別墅、小高層、高層602009年4.94473洋房4600普通住宅380055.06九華新城高層、小高層452011年6月4.74394370

28、040.26錦繡世家洋房、別墅、普通住宅共60，一期162009年10月6.9626洋房3700別墅880053.1丘吉爾逸墅莊園別墅35，前三期7.142009年11月7約320650028百嘉信富瑤天下別墅、洋房、公寓200，一期582008年12月約4610000154數(shù)據(jù)來源于湘潭房產(chǎn)信息網(wǎng)各項(xiàng)目普通住宅平均年度去化約5-7萬方，均價(jià)約為3700元/m2，別墅等高端住宅平均年度去化約50-60套左右，均價(jià)約為8000元/m2左右，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到10000元/m235周邊在售項(xiàng)目的客戶主要來源于九華示范區(qū)，拆遷客戶、產(chǎn)業(yè)園客戶和各高校教師職工占較大比重，湘潭市區(qū)客戶也是購(gòu)房主力，部分返鄉(xiāng)置

29、業(yè)客戶，少量長(zhǎng)沙、株洲等地的投資客戶客戶特征項(xiàng)目年齡來源區(qū)域職業(yè)特征購(gòu)買需求普通住宅25-45 區(qū)域客戶為主、較多拆遷戶、湘潭市內(nèi)客戶亦是主力客群湘鋼等事業(yè)單位職員各高校教師職工政府公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)員工改善自住為主、部分剛需客戶，少量投資客戶別墅35-55湘潭市區(qū)客戶、長(zhǎng)沙與株洲等地的返鄉(xiāng)置業(yè)客戶、少量周邊縣市的客戶企業(yè)單位高管私營(yíng)業(yè)主個(gè)體戶改善自住，部分改善自住兼投資客戶九華示范區(qū)和湘潭市區(qū)的客戶是主要來源，近兩年九華區(qū)的拆遷客戶和返鄉(xiāng)置業(yè)客戶不斷增加，客源較為充足36潛在供應(yīng)2012上2012下2013上錦繡世家新都匯2011下2013下28萬m275 萬m2154萬m2九華新城丘吉爾逸墅莊

30、園金僑城128萬m24.26萬m257萬m2百嘉信富瑤天下步步高總部項(xiàng)目翰林居九華世紀(jì)城九華三鑫雄心項(xiàng)目尊城2014上80萬m240.26萬m253.1萬m255.06萬m228.55萬m25萬m2后續(xù)貨量達(dá)708.43萬方由于區(qū)域別墅項(xiàng)目居多，出貨速度相對(duì)較慢，未來幾年約有700余萬方貨量放出，后續(xù)推貨量較大37區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，項(xiàng)目較多，后續(xù)推貨量大，價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)熱度不斷提高區(qū)域內(nèi)在售和潛在項(xiàng)目較多，多為30-100萬的中大樓盤；區(qū)域項(xiàng)目多為中低容積率的別墅或者復(fù)合型項(xiàng)目，中大規(guī)模社區(qū)；各項(xiàng)目普通住宅平均年度去化約5-7萬方，均價(jià)約為3700元/m2；別墅等高端住宅

31、平均年度去化約50-60套左右，均價(jià)約為8000元/m2左右，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到10000元/m2；區(qū)域未來幾年約有700余萬方貨量放出，后續(xù)推貨量較大；38報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析3城市背景分析1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示439項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地處九華示范新區(qū)，屬長(zhǎng)株潭融城核心，四面環(huán)路，交通通達(dá)性良好，周邊配套尚不完善，未來發(fā)展前景較好地塊南鄰北二環(huán)且與蓮城大橋相連到達(dá)河?xùn)|、西鄰富洲路銜接長(zhǎng)潭西直達(dá)長(zhǎng)沙、東臨九華大道向北可直達(dá)九華工業(yè)園，北臨學(xué)府路向西直達(dá)湘潭大學(xué)城；地塊南面為步步高總部規(guī)劃所在地。北二環(huán)學(xué)府路九華大道富洲路湖南科技大學(xué)湘潭大學(xué)湘潭火車站九華工業(yè)園本案步步高總部濱湖公園和平公園第

32、五人民醫(yī)院第三人民醫(yī)院湘潭第一中學(xué)湘潭第十中學(xué)昭陽(yáng)公園40周邊配套當(dāng)前配套湖南科技大學(xué)湘潭大學(xué)湘潭第一中學(xué)湘潭第十中學(xué)第三人民醫(yī)院第五人民醫(yī)院和平公園未來配套步步高商業(yè)廣場(chǎng)濱湖公園昭陽(yáng)公園周邊配套尚不完善，依托九華新區(qū)規(guī)劃發(fā)展優(yōu)勢(shì)+地塊南面籌建的步步高商業(yè)廣場(chǎng)，區(qū)域配套將不斷完善；41地塊情況中大規(guī)模、中高容積率地塊，地形方正、平整，地塊內(nèi)有水池等可規(guī)劃資源，目前為農(nóng)村居民區(qū)，尚未完成拆遷工作42本體小結(jié)項(xiàng)目地處九華示范新區(qū)，屬長(zhǎng)株潭融城核心，遠(yuǎn)景良好；當(dāng)前基本配套相對(duì)缺乏，地塊南面為步步高總部，未來配套將逐步完善；項(xiàng)目四面臨路，交通通達(dá)性良好，地塊方正平整，利于規(guī)劃開發(fā)，但尚未完成拆遷工作地

33、塊素質(zhì)良好，周邊配套設(shè)施不斷完善、政府有利規(guī)劃都為該地塊的開發(fā)提供有力保證！431、長(zhǎng)株潭一體化，湘潭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；2、九華示范區(qū)各種規(guī)劃利好陸續(xù)落地，區(qū)域發(fā)展前景較好；3、九華示范區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，逐漸成為湘潭市民購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域；4、地塊本體素質(zhì)良好，周邊配套設(shè)施不斷完善、政府有利規(guī)劃都為該地塊的開發(fā)提供有力保證；新景祥認(rèn)為：地塊具備良好的開發(fā)價(jià)值，建議以合適的價(jià)格拿地！44報(bào)告框架房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3城市背景分析1項(xiàng)目本體分析2經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示445價(jià)格建議1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價(jià)形成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標(biāo)客戶相似，銷售期重合根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：1)

34、客戶重疊程度 2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近 2項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：片區(qū)優(yōu)勢(shì)：周邊環(huán)境/標(biāo)志性地段/生活便利性/升值潛力/ 噪音污染/治安狀況/小區(qū)獨(dú)立/車行路線/公交路線本體素質(zhì)：項(xiàng)目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會(huì)所規(guī)劃/梯戶比/實(shí)用率/戶型/采光通風(fēng)/樓間距/園林效果/公共部分品質(zhì)/售樓部、銷售通道/建筑外觀/樣板房展示項(xiàng)目品牌：發(fā)展商和承建商品牌、前期推廣形象物業(yè)管理：物業(yè)管理品牌/收費(fèi)市場(chǎng)比較法：46經(jīng)市場(chǎng)比較法靜態(tài)測(cè)算，項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為3882.5元/價(jià)格建議樓盤均價(jià)(元/）折算率折算價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)元/）九華新城37001.05388560%2331尊城38001380025%9

35、50金僑城3800-0.95361015%541.5比準(zhǔn)均價(jià) 3882.5保守估計(jì)本項(xiàng)目的靜態(tài)價(jià)格：靜態(tài)均價(jià)(元/M2)3882.5（毛坯）備注：本價(jià)格僅作參考，實(shí)際實(shí)現(xiàn)的價(jià)格必須與具體實(shí)現(xiàn)情況相結(jié)合，同時(shí)依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)和客戶情況而定。原則：區(qū)位或特征類似產(chǎn)品特征類同目標(biāo)客戶相似開發(fā)商實(shí)力相當(dāng)47經(jīng)濟(jì)測(cè)算 本投資效益測(cè)算僅為初步預(yù)估，不代表最終收益； 本次測(cè)算全部以住宅物業(yè)進(jìn)行靜態(tài)測(cè)算和基于市場(chǎng)下預(yù)估的動(dòng)態(tài)測(cè)算； 本次測(cè)算并未考慮拆遷成本、區(qū)域與土地價(jià)值成長(zhǎng)及各類溢價(jià)因素； 本項(xiàng)目投資測(cè)算以3882.5元/m2的靜態(tài)銷售價(jià)格為基準(zhǔn)分別進(jìn)行靜態(tài)測(cè)算和動(dòng)態(tài)測(cè)算；測(cè)算說明：48以3882元/靜態(tài)售價(jià)

36、測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算49經(jīng)濟(jì)測(cè)算X為每平米的樓面地價(jià)通過計(jì)算，凈利潤(rùn)為：828.87-84.84%X凈利潤(rùn)率為：（ 828.87-84.84%*X）/（3053.34-84.84X）50當(dāng)售價(jià)為3882.5元/時(shí)： 期望銷售凈利潤(rùn)率為15%，則樓面地價(jià)518元/平米； 期望銷售凈利潤(rùn)率為20%，則樓面地價(jià)326元/平米。 期望銷售凈利潤(rùn)率為25%，則樓面地價(jià)110元/平米。最高樓面地價(jià)（元/）預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)率（R）15%20%25%預(yù)期售價(jià)（P）（元/）3882.5518326110預(yù)期售價(jià)及期望利潤(rùn)率變化的情況下可承受的樓面地價(jià)約在110-518元/，超過518元/拿地風(fēng)險(xiǎn)較大地價(jià)預(yù)估結(jié)合以上分析來看，新景祥認(rèn)為，該地塊合理樓面地價(jià)區(qū)間應(yīng)控制在518元/以內(nèi)，若超過518元/，則風(fēng)險(xiǎn)較大51經(jīng)濟(jì)測(cè)算 本項(xiàng)目總建面約70萬方（按容積率為3.0計(jì)算），以區(qū)域當(dāng)前去化水平結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)成長(zhǎng)情況預(yù)估總開發(fā)周期約為5年； 按2007-2011年湘潭房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)未來5年內(nèi)湘潭房?jī)r(jià)走勢(shì)，得出本項(xiàng)目預(yù)計(jì)能達(dá)到的整體均價(jià)； 結(jié)合本區(qū)域整體發(fā)展與房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)水平，以及步步高商業(yè)的啟動(dòng)對(duì)本區(qū)域產(chǎn)生的溢價(jià)能力，預(yù)估本