DCYX阜新興隆大家庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行

1、DCYX阜新興隆大家庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行2報(bào)告思維導(dǎo)圖 目標(biāo)解析 競(jìng)爭(zhēng)分析 問(wèn)題界定 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏與費(fèi)用計(jì)劃 客戶策略 案例借鑒 策略體系 價(jià)格策略 產(chǎn)品策略 推廣、展示策略 銷(xiāo)售策略客戶分析3目標(biāo)解析確保項(xiàng)目啟動(dòng)取得系統(tǒng)成功，公寓及商鋪產(chǎn)品快速銷(xiāo)售2013年底前，實(shí)現(xiàn)推出產(chǎn)品80%以上去化率建立本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的首席綜合體形象地位確保項(xiàng)目可持續(xù)提升價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化直接目標(biāo)興隆寶通地產(chǎn)品牌建設(shè)的里程碑，城市價(jià)值的締造者探索符合企業(yè)土地儲(chǔ)備的可復(fù)制開(kāi)發(fā)模式及產(chǎn)品系列長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)終極目標(biāo)4達(dá)成目標(biāo)的衡量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公寓共2棟，總共899套；商場(chǎng)出售小鋪位部分約5000平方米公寓部分總建筑面積44

2、829平，戶均面積49.8平2013年?duì)I銷(xiāo)績(jī)效衡量指標(biāo)：績(jī)效指標(biāo)達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)完成時(shí)間銷(xiāo)售業(yè)績(jī)公寓產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)80%以上銷(xiāo)售，商場(chǎng)部分實(shí)現(xiàn)60%以上銷(xiāo)售（公寓899套，銷(xiāo)化700套以上）2013年12月底均價(jià)指標(biāo) 保證項(xiàng)目公寓部分6500元/平方米的均價(jià)（含裝修），商場(chǎng)部分5.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)(按常規(guī)50%公攤預(yù)計(jì))。2013年12月底5 目標(biāo)解析 項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 問(wèn)題界定 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏與費(fèi)用計(jì)劃 客戶策略 案例借鑒 策略體系 價(jià)格策略 產(chǎn)品策略 推廣、展示策略 銷(xiāo)售策略客戶分析6項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目位于海州區(qū)核心地段，中華路與解放大街交匯處、解放廣場(chǎng)東南側(cè)，西鄰興隆百貨；項(xiàng)目位于阜新市最核心

3、解放廣場(chǎng)商圈；周邊建筑以大型商場(chǎng)為主；興隆百貨、大潤(rùn)發(fā)超市，工人文化宮、鴻達(dá)商場(chǎng)、金字塔國(guó)際電影城、阜新市中心醫(yī)院、建設(shè)銀行、阜新銀行等購(gòu)物、生活配套環(huán)伺周?chē)Ｖ腥A路解放大街興隆百貨大潤(rùn)發(fā)（在建）工人文化宮新天地大廈本案項(xiàng)目位于阜新市規(guī)劃的四大商圈解放廣場(chǎng)商圈的核心位置，是阜新市最繁華區(qū)域，配套完善，商業(yè)氣息濃厚。解放廣場(chǎng)7項(xiàng)目規(guī)模分析興隆百貨B座A座商場(chǎng)連廊占地面積：9097總建面積：16.5萬(wàn)商場(chǎng)面積：5.53萬(wàn)公寓面積：4.4829萬(wàn)住宅面積：4.03萬(wàn)容 積 率：10.15綠 化 率：25%建筑概況：A、B兩棟樓為地上27層、地下2層的高層建筑，15層為商場(chǎng)，627層為公寓；中部商場(chǎng)為

4、7層建筑，15層為商場(chǎng)，67層為辦公區(qū)；中間連廊與興隆百貨相連；建筑外立面為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；項(xiàng)目整體規(guī)模小，居住密度大，包含的物業(yè)形態(tài)多，商業(yè)、公寓與普通住宅等。8項(xiàng)目規(guī)劃分析典型的以商用為主、自用為輔的規(guī)劃設(shè)計(jì)，商業(yè)、公寓臨中華路主干道而建，商業(yè)氛圍強(qiáng)；普通住宅距主干道遠(yuǎn)，私密性好。公寓和商場(chǎng)入口均臨街設(shè)計(jì)，貨用出口在項(xiàng)目西側(cè)B座樓下，地下停車(chē)場(chǎng)入口在項(xiàng)目北側(cè)。3層連廊與興隆百貨相連，建成后興隆百貨的龐大客流量將與二期商場(chǎng)共享。商場(chǎng)入口公寓入口公寓入口地下車(chē)庫(kù)入口地下車(chē)庫(kù)入口貨物入口住宅入口住宅入口園區(qū)實(shí)現(xiàn)了人車(chē)分流；公寓與普通住宅生活區(qū)域也進(jìn)行了明顯劃分；還考慮到了貨運(yùn)出口，規(guī)劃較合理。9項(xiàng)

5、目產(chǎn)品分析公寓產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較為緊湊，面積區(qū)間37.0983.82，公攤大，套內(nèi)面積小。三分之二的產(chǎn)品存在朝向問(wèn)題，而且樓層密度大。公寓產(chǎn)品共計(jì)899戶；A座呈“1”字形，共359戶；B座呈“L”形，共540戶。面積區(qū)間戶數(shù)占比305067875%507016118%70以上607%總計(jì)899100%A座B座10戶型總體上為典型的公寓式單間設(shè)計(jì)，每戶有獨(dú)立衛(wèi)生間，臥室客廳一體；A棟戶型方正，南北兩側(cè)排布，“一”字走廊，一層18戶，面積差距不大，四部電梯；B座有部分異形戶型，四個(gè)朝向均有，一層27戶，布局密度大，六部電梯。項(xiàng)目產(chǎn)品分析A座戶型產(chǎn)品多為正南正北的單向采光戶型，南向臨街，噪音污染較大；

6、北向朝園區(qū)內(nèi)街；除部分邊戶外每戶均有兩個(gè)窗戶，可保證大面積采光，銷(xiāo)售難度不大。11項(xiàng)目產(chǎn)品分析B座產(chǎn)品四個(gè)朝向均有，東側(cè)產(chǎn)品為異形結(jié)構(gòu)，空間利用率相對(duì)較低，會(huì)有一定的去化難度；B13戶型為暗室，雖然設(shè)計(jì)了采光天井，但基本起不到采光作用，這種戶型去化難度最大。12項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目目前施工進(jìn)度已達(dá)到地上2層，外圍有圍擋，表現(xiàn)阜新興隆大家庭CBD公園的整體形象，還有各地興隆組織的商業(yè)活動(dòng)表現(xiàn)。沒(méi)有具體的產(chǎn)品信息釋放，前期沒(méi)有明確宣傳點(diǎn)。13項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）1. 興隆的品牌實(shí)力增加購(gòu)買(mǎi)者信心；2. 項(xiàng)目位于阜新市“地眼”位置，升值潛力大，自帶商業(yè)，滿足日常生活所需；3.區(qū)域內(nèi)唯一精裝公寓產(chǎn)品

7、，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；4. 已有工程形象，施工到地上二層；5. 完善的配套設(shè)施，商場(chǎng)、醫(yī)院、超市等環(huán)伺周邊。W（劣勢(shì)）1.戶型較為單一，且面積小，密度大，不符合當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣（100平左右為當(dāng)?shù)刂髁Ξa(chǎn)品）；2.大部分戶型朝向不好，且南向產(chǎn)品緊鄰主干道，噪音、污染較大；3.公攤面積達(dá)到26%，會(huì)產(chǎn)生一定的銷(xiāo)售抗性；4.園區(qū)入口較多且臨街，業(yè)主隱私、安全受質(zhì)疑；5.核心商圈，停車(chē)?yán)щy。O（機(jī)會(huì)）1.面積區(qū)間較小，適合作為小型私營(yíng)企業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè)、外地駐阜辦事處的辦公地點(diǎn)；2.如價(jià)格制定合理，依仗位置優(yōu)勢(shì)，會(huì)吸引大量投資者；3.百米建筑，或?qū)⒊蔀榻夥艔V場(chǎng)新的地標(biāo)建筑；4.興隆百貨連廊連接，其大量客流將于公

8、寓下商業(yè)共享。T（威脅）1.區(qū)域內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品供給量很大，各樓盤(pán)推出的門(mén)市產(chǎn)品、解放廣場(chǎng)的地下小面積檔口會(huì)分流部分客群；2.購(gòu)房者對(duì)公寓的理解較差，幾乎用臟、亂、差涵蓋；3.商業(yè)、公寓與普通住宅混在一起，勢(shì)必影響后期維護(hù)管理，將成為購(gòu)房者考慮點(diǎn)。小面積公寓產(chǎn)品，在當(dāng)?shù)赜欣嘤斜祝绾伟b并使客戶接受是營(yíng)銷(xiāo)的難點(diǎn)。14 目標(biāo)解析 項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 問(wèn)題界定 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏與費(fèi)用計(jì)劃 客戶策略 案例借鑒 策略體系 價(jià)格策略產(chǎn)品策略 推廣、展示策略 銷(xiāo)售策略客戶分析15宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析16國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響歐債危機(jī)、國(guó)際國(guó)內(nèi)持續(xù)降息，將導(dǎo)致大量的熱錢(qián)涌入，尋找投資渠道，當(dāng)外需萎縮之后，

9、中國(guó)再一次需要以某種行業(yè)拉動(dòng)內(nèi)部需求，房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)是其中的一個(gè)選擇，而此時(shí)則是中國(guó)房地產(chǎn)另一輪新的增長(zhǎng)。2008年的次貸危機(jī)的陰霾尚未退去，歐債危機(jī)又接踵而來(lái)，對(duì)于全球的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)很大的不確定性17地方與政府的博弈結(jié)果是政策微調(diào)頻現(xiàn)，甚至默許過(guò)關(guān)，但紅線短期內(nèi)不可逾越中央政府默認(rèn)的微調(diào)中山上調(diào)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：廣東中山市將商品房限價(jià)從每平方米5800元上調(diào)至6590元；天津調(diào)整普通住宅指導(dǎo)價(jià)：自2月1日起本市普通住宅指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)再次進(jìn)行了調(diào)整，滿足建筑面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價(jià)格低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)三個(gè)條件，屬于普通住宅。中央政府叫停的微調(diào)蕪湖新政：2月9日，蕪湖購(gòu)房新政出臺(tái)，通過(guò)稅

10、費(fèi)優(yōu)惠刺激樓市，2月12日蕪湖市政府官方網(wǎng)站便宣布新政暫緩實(shí)施上海限購(gòu)微調(diào)：2月20日，傳言上海樓市調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，29日上海市政府辦公廳叫停了此政策，明確“本市戶籍居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭“。當(dāng)前地方政府微調(diào)政策分為4類(lèi)：契稅減免政策、公積金放寬政策、購(gòu)房補(bǔ)貼政策、限購(gòu)放松政策，前兩類(lèi)放松政策被默許，后兩類(lèi)放松政策觸及紅線被叫停國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定我國(guó)房地產(chǎn)政策走向18兩會(huì)提出堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖：促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。溫總理：各項(xiàng)工作要善始善終 “今年是本屆政

11、府任期的最后一年，各項(xiàng)工作一定要善始敬終，能做的事情絕不拖延，能解決的問(wèn)題絕不推脫。這就需要我們靜下心來(lái)，深入了解情況，腳踏實(shí)地做好工作。這對(duì)國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門(mén)都是一個(gè)考驗(yàn) ” 房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展 （叫停蕪湖房地產(chǎn)調(diào)控政策）政策調(diào)控的大方向短期內(nèi)不會(huì)動(dòng)搖。國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定我國(guó)房地產(chǎn)政策走向另外從政治因素影響來(lái)看，換屆前后以鞏固調(diào)控成果為主，不會(huì)有大動(dòng)作192012年2月、5月存款準(zhǔn)備金率兩次下調(diào)2012年6月8日，央行三年來(lái)首次降息2012年7月6日，央行年內(nèi)二次降息2012年預(yù)計(jì)還會(huì)有1-2次降息目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2012

12、年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，CPI增幅持續(xù)回調(diào)，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的挑戰(zhàn)，貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向20市場(chǎng)觸底跡象明顯2012年1-5月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積14098萬(wàn)平方米，同比下降14.1%今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交溫和復(fù)蘇，未來(lái)這種復(fù)蘇跡象預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間.呈爬升狀態(tài)緩慢恢復(fù)，預(yù)計(jì)將持續(xù)到明年上旬。21政策趨松路徑判斷：宏觀貨幣信貸的實(shí)際寬松地方政府自主決策的行業(yè)政策局部放松中央總體行業(yè)政策局部放松中央政策2012年仍以維持為主，核心的如限購(gòu)、二套房貸等仍處觀察期。地方政策將在2013年趨松，而中央屆時(shí)將保持默許態(tài)度。短期放松可能性不大，但政策已經(jīng)階段性見(jiàn)底，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，未來(lái)趨松的趨勢(shì)明確，

13、首置及首改客群仍為主力，且未來(lái)仍會(huì)延續(xù)這種趨勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策層面總結(jié)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入階段性底部，需較長(zhǎng)一段爬升期，面對(duì)“供大于求”的市場(chǎng)環(huán)境，本案需要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)出貨，力爭(zhēng)“穩(wěn)中求勝。”22對(duì)房地產(chǎn)大勢(shì)發(fā)展的幾個(gè)觀點(diǎn)23核心觀點(diǎn)：長(zhǎng)期看好，中期波動(dòng)，短期看淡從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)背景、人口紅利以及城市化進(jìn)程的加快，都將促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展。從中期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)、政策等因素，為長(zhǎng)期趨好的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)波動(dòng)。從短期來(lái)看，各個(gè)城市表現(xiàn)出的觀望現(xiàn)象明顯，短期有轉(zhuǎn)淡趨勢(shì)。24通過(guò)經(jīng)濟(jì)、人口、就業(yè)、城市化率等指標(biāo)來(lái)看：房地產(chǎn)市場(chǎng)在中、長(zhǎng)期內(nèi)將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢(shì)人口紅利：中國(guó)人口紅利帶來(lái)大量新增住宅的剛性需求，將支撐

14、未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)上升發(fā)展，是房地產(chǎn)未來(lái)20年黃金時(shí)期的堅(jiān)實(shí)支撐宏觀經(jīng)濟(jì)：未來(lái)2-3年中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然持續(xù)快速發(fā)展，構(gòu)成了支撐房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基石國(guó)家統(tǒng)計(jì)局利用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型做出預(yù)測(cè)：“十一五”（2006-2010）期間，中國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率將達(dá)到8左右高盛、摩根將中國(guó)GDP增幅預(yù)期自先前的10.0%調(diào)高至10.9% 城市化率：至2020年中國(guó)城市化率將達(dá)到60%的目標(biāo)，不可逆轉(zhuǎn)的城市化進(jìn)程也將刺激新增住房需求1981年至2005年，僅僅25年的時(shí)間，我國(guó)城市化率由19%迅速躍升至43%；而與發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。未來(lái)10多年中，預(yù)計(jì)中國(guó)的城市化水平仍將保

15、持年均1%左右的增長(zhǎng)速度。不言而喻，這將帶來(lái)大量新增的住房需要。25影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的關(guān)鍵性因素有兩個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)影響到市場(chǎng)變化；二是房地產(chǎn)本身的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化經(jīng)濟(jì)因素：中國(guó)的CPI高漲，已達(dá)到歷史高點(diǎn)，整體來(lái)看，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入通貨膨脹的時(shí)代，政府是不可能讓長(zhǎng)期惡性的通貨膨脹持續(xù)存在的，政府對(duì)通脹的打擊勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。供需結(jié)構(gòu)：中國(guó)住房供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，進(jìn)入商品房與政策性保障住房并行的“雙軌制”時(shí)代，在這樣的趨勢(shì)下，必定會(huì)影響到商品房市場(chǎng)的發(fā)展。26通脹時(shí)代的到來(lái)我們將面臨一個(gè)威脅和一個(gè)機(jī)遇：威脅就是國(guó)家對(duì)通脹的打擊勢(shì)必影響到房地產(chǎn)，機(jī)遇是資產(chǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)出實(shí)物價(jià)值百姓應(yīng)對(duì)通脹手段

16、市場(chǎng)情況買(mǎi)硬通貨黃金已經(jīng)先增長(zhǎng)到一個(gè)較高價(jià)位提前購(gòu)買(mǎi)未來(lái)消費(fèi)品可能性小，消費(fèi)恐慌暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)持有現(xiàn)金建立在預(yù)期產(chǎn)品未來(lái)降價(jià)的前提下購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)房地產(chǎn)可能是其購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)之一市場(chǎng)的觀望期正說(shuō)明了消費(fèi)者在持有現(xiàn)金和購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)間猶豫 此次通脹的威脅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比以前要大，原因在于這不是我們一國(guó)的現(xiàn)象，而是全球普遍現(xiàn)象，不易控制。展開(kāi)來(lái)講，目前全球的虛擬資產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn)的8倍，實(shí)物資產(chǎn)50萬(wàn)億美元，虛擬資產(chǎn)400萬(wàn)億美元。經(jīng)濟(jì)的不景氣致使資本向升值方向移動(dòng)，使虛擬資產(chǎn)向?qū)嵨镔Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移，必然刺激實(shí)物資產(chǎn)的重新估值。國(guó)家對(duì)通貨膨脹的政策以及國(guó)家打擊通貨膨脹的力度都對(duì)觀望期的發(fā)展起決定性作用。每逢通貨膨脹來(lái)臨，尤其是CPI增長(zhǎng)

17、超過(guò)10的時(shí)候，任何政府都是不允許它長(zhǎng)期存在的。 政府采取的措施一般為三種：1.提升利率：如取消利息稅或提高存款利率2.回收貨幣：如提高準(zhǔn)備金率或發(fā)行央票 。3.信貸全面收緊：房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。提升利率回收貨幣已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施信貸全面收緊操作最簡(jiǎn)便，最有可能實(shí)施威脅是國(guó)家的重拳打通貨膨脹會(huì)影響到房地產(chǎn)，所謂的重拳就是升值、加息；機(jī)遇是中國(guó)的資產(chǎn)隨著一輪調(diào)整，對(duì)消費(fèi)者的這個(gè)“錢(qián)不值錢(qián)”的事實(shí)開(kāi)始顯示出價(jià)值。27房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將極大的影響到市場(chǎng)的變化，標(biāo)志著市場(chǎng)分割開(kāi)始出現(xiàn)，保障性住房比例增加將確立新的價(jià)值標(biāo)桿，商品房中只有真正能夠體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的產(chǎn)品才能逆市而上趨勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)在現(xiàn)在的觀望期不靈。未來(lái)

18、的發(fā)展是市場(chǎng)分割，經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)加大投入力度，但是18億畝耕地必須保持，所以商品房的土地供應(yīng)量將會(huì)逐步減少。 我們也看到在阜新市場(chǎng)中，城市中心地帶及重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售超過(guò)其它樓盤(pán)。憑借的是高性?xún)r(jià)比、以及地段優(yōu)勢(shì)，客戶認(rèn)可其物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。建設(shè)部副部長(zhǎng)：居住用地70%來(lái)建五類(lèi)房東方今報(bào)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥21日說(shuō)，要加強(qiáng)住房有效供應(yīng)，確保廉租住房等五類(lèi)住房用地不低于居住用地的70%。齊驥稱(chēng)，各地要抓緊制定2008年、2009年住房建設(shè)計(jì)劃，明確廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、“兩限”普通商品住房、中低價(jià)位和中小套型普通商品住房等五類(lèi)住房的建設(shè)規(guī)模和具體地塊，并確保這五類(lèi)住房用地不低于居住用地的70%。產(chǎn)品供

19、應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)物業(yè)的影響豪宅產(chǎn)品供應(yīng)越來(lái)越少，長(zhǎng)期看漲，資產(chǎn)價(jià)值凸顯稀缺型產(chǎn)品長(zhǎng)期看漲，資產(chǎn)價(jià)值凸顯偽豪宅產(chǎn)品價(jià)格下跌，回歸至其本體價(jià)值高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品價(jià)格與價(jià)值相符，影響不大可替代保障性住房的中低端產(chǎn)品受保障性供應(yīng)影響強(qiáng)烈保障性住房市場(chǎng)新的價(jià)值標(biāo)桿 經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)加大投入力度，但是18億畝耕地必須保持，所以商品房的土地供應(yīng)量將會(huì)逐步減少。28市場(chǎng)進(jìn)入到了資產(chǎn)尋寶階段：一方面經(jīng)濟(jì)調(diào)整使資產(chǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值 ；另一方面供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整讓市場(chǎng)中物業(yè)回歸至現(xiàn)時(shí)價(jià)值求生之道回歸物業(yè)本體價(jià)值No1 區(qū)位：城市、交通、環(huán)境No2 稀缺的形式：板樓、公寓No3 獨(dú)特性：特殊資源、市場(chǎng)第一(創(chuàng)新) 我們認(rèn)為現(xiàn)階段市場(chǎng)：

20、市場(chǎng)上升期“趨勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)”的手法在當(dāng)前的觀望期，應(yīng)該轉(zhuǎn)變?yōu)檎故尽⒎糯筚Y產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。29 房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)期看好、中期波動(dòng)、短期轉(zhuǎn)淡的趨勢(shì)下，產(chǎn)品的打造必須回歸物業(yè)價(jià)值本體才能逆市而上；而我們項(xiàng)目的最大價(jià)值就是地段價(jià)值。 同時(shí)，我們認(rèn)為阜新市場(chǎng)受新政影響較小，近期表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，在很大程度上與阜新市房地產(chǎn)的宏觀市場(chǎng)基礎(chǔ)密切相關(guān)30區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析31 近期受各種金融、房地產(chǎn)政策的影響，各個(gè)城市表現(xiàn)出不同程度的市場(chǎng)波動(dòng)，未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)如何 阜新近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否受到影響？阜新房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的基礎(chǔ)如何？32區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1.城建發(fā)展與總體規(guī)劃分析（1）行政區(qū)劃：阜新市有5個(gè)轄區(qū)：海州

21、區(qū)、細(xì)河區(qū)、太平區(qū)、新邱區(qū)、清河門(mén)區(qū)。2個(gè)縣：阜新蒙古族自治縣、彰武縣。2個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：遼寧阜新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（2）交通：阜新站雖為國(guó)家一級(jí)火車(chē)站，但列車(chē)總體較少；公路較為發(fā)達(dá)，101國(guó)道、304國(guó)道、沈阜公路、阜錦公路、溝奈線貫穿全境。33（3）城建規(guī)劃：阜新作為煤礦資源型城市，近年來(lái)雖在發(fā)展瑪瑙產(chǎn)業(yè)（阜新素有瑪瑙之都的美譽(yù)），隨著對(duì)自然資源保護(hù)加強(qiáng)，城市功能正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期。阜新市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差，2011年全市GDP為410億元人民幣，名列遼寧省倒數(shù)第一位。旅游資源幾乎沒(méi)有，招商引資做得較差。是國(guó)家資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型試點(diǎn)市。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)和方向是發(fā)展一、三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)

22、。資源型城市 非資源型城市阜新市四大煤礦：清門(mén)河礦 海州立井 五龍礦 王營(yíng)子煤礦區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷圖為海州區(qū)一露天煤礦34（1）市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)寬松 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)阜新市房地產(chǎn)發(fā)展影響較小。自2008年以來(lái)，雖國(guó)家調(diào)控政策愈為嚴(yán)厲，但并未影響到三四線城市。阜新市目前并未施行商品房限購(gòu)政策，市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)寬松，炒房者在本市頻頻涌現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)（2）房地產(chǎn)帶動(dòng)城市規(guī)模逐漸擴(kuò)大 自2006年以來(lái)，土地開(kāi)發(fā)不再集中在城市中心地區(qū)，而是逐步向東西部、北部擴(kuò)張，特別是玉龍新城地區(qū)，市政規(guī)劃55平方公里，總?cè)丝跀?shù)30萬(wàn)，距離市區(qū)不遠(yuǎn)，雖然配套和公共交通暫時(shí)較為薄弱，但隨著此區(qū)域大量大規(guī)模房

23、地產(chǎn)項(xiàng)目興建，崛起指日可待。35（3）產(chǎn)品類(lèi)型多元化發(fā)展 阜新市早期地產(chǎn)項(xiàng)目基本為本地開(kāi)發(fā)商操作，產(chǎn)品以普通住宅為主，但隨著外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，特別是綠地、錦州寶地等大開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，景觀洋房、酒店式公寓、溫泉?jiǎng)e墅等產(chǎn)品開(kāi)始不斷涌入，為當(dāng)?shù)刭?gòu)房者帶來(lái)了更多的選擇。當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的需求，也從簡(jiǎn)單的居住功能，逐步關(guān)注起產(chǎn)品的外立面創(chuàng)新，園區(qū)景觀綠化，產(chǎn)品舒適度提升等。100平左右南北通透戶型為本地?zé)徜N(xiāo)戶型，小面積產(chǎn)品和公寓也在逐步被接受中，但還有相當(dāng)一部分人不認(rèn)可，認(rèn)為此類(lèi)產(chǎn)品只可作為過(guò)渡型產(chǎn)品和投資型產(chǎn)品。新式多樣化產(chǎn)品市內(nèi)大量45層老樓未拆遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)36（4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化發(fā)展 前些年地產(chǎn)項(xiàng)目

24、基本為本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供不應(yīng)求，銷(xiāo)售火爆，所以推廣宣傳工作幾乎沒(méi)有，銷(xiāo)售工作也極為不規(guī)范，甚至沒(méi)有正規(guī)的售樓處和銷(xiāo)售合同。隨著外地品牌開(kāi)發(fā)公司進(jìn)入，以及本地市場(chǎng)的不斷發(fā)展，購(gòu)房者更加理性，市場(chǎng)推廣投入的力度也在加大，但只停留在“舍得花錢(qián)”的層面上。只在解放廣場(chǎng)一處，就有6、7家售樓處，兩層的售樓處一年租金達(dá)到60萬(wàn)之多，近年，隨著專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的不斷進(jìn)入，阜新房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步進(jìn)入規(guī)范化。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)37房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀（1）土地供給逐步由中心城區(qū)-東西部地區(qū)-北部地區(qū)擴(kuò)散，中央城區(qū)逐漸以商業(yè)用途為主；部分商圈雖被冠以CBD頭銜，但并未實(shí)現(xiàn)CBD的功能；（2）阜新市尚未進(jìn)入大規(guī)模

25、的拆遷潮階段，市場(chǎng)總體供應(yīng)量適中，幾乎沒(méi)有滯銷(xiāo)樓盤(pán)。發(fā)展落后于省內(nèi)大部分地區(qū)，僅相當(dāng)于沈陽(yáng)市0304年發(fā)展水平。（3）隨著近兩年阜新地價(jià)的逐步上升，城市中心商品房?jī)r(jià)格已達(dá)60007000元;其他地區(qū)商品房低價(jià)位也已經(jīng)超過(guò)3000元，均價(jià)在40005000元；（4）政府對(duì)房地產(chǎn)扶植力度不夠，配套設(shè)施經(jīng)常需要開(kāi)發(fā)公司自力更生；（5）購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的需求尚停留在追求大面積產(chǎn)品階段，100130平米產(chǎn)品銷(xiāo)售火爆，200270平大面積段產(chǎn)品也屢見(jiàn)不鮮；38（6）商品房預(yù)售周期較長(zhǎng)，常有2、3年才交房的情況；貸款不便，個(gè)人貸款通常需要擔(dān)保人（公務(wù)員）；（7）當(dāng)?shù)匕傩諏?duì)各種暖場(chǎng)、促銷(xiāo)活動(dòng)參與熱情不高；并多有“

26、托關(guān)系”的習(xí)慣，加之開(kāi)發(fā)商經(jīng)常組織企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，價(jià)格彈性大且混亂，各項(xiàng)目常因差價(jià)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。部分競(jìng)品供應(yīng)情況項(xiàng)目項(xiàng)目體量2012年推盤(pán)量綠地劍橋共120萬(wàn)平一期3000，共36萬(wàn)平大唐榮城共80萬(wàn)平1600戶，約12萬(wàn)平萬(wàn)宏自在成共45萬(wàn)平一期1500戶，約10萬(wàn)平志城慧府共6.9萬(wàn)平588戶，約6.9萬(wàn)平2012年實(shí)際開(kāi)發(fā)量160萬(wàn)2012年土地供應(yīng)量318.57萬(wàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀39房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研1.市場(chǎng)板塊分析玉龍新城板塊中心城區(qū)板塊西部板塊東部板塊40玉龍新城點(diǎn)位圖 目前阜新市在售房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在：北部玉龍新城板塊。包含綠地劍橋、大唐榮成、六合嘉際等14個(gè)項(xiàng)目；西

27、部板塊。包含寶地福灣、志城慧府、萬(wàn)宏自在城等10個(gè)項(xiàng)目；東部及南部沿河有幾個(gè)項(xiàng)目。如紅瑪瑙三期、順吉上河灣、凱隆康橋水郡等。東部及南部，占14%西部項(xiàng)目10個(gè)，占36% 北部項(xiàng)目14個(gè)，占50%全市在售項(xiàng)目約28個(gè)（非尾盤(pán)）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研412.項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 本案位于阜新市解放廣場(chǎng)商圈內(nèi)。解放廣場(chǎng)商圈是阜新市最中心，商用寫(xiě)字樓、大型商場(chǎng)、文化場(chǎng)所均集中在此，是阜新人口最密集之地。其他三個(gè)商圈專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，而且目前還不夠成熟，部分項(xiàng)目仍在前期招商中，地理位置、商業(yè)氛圍、人氣的聚集都與解放廣場(chǎng)商圈有很大區(qū)別。本案位置房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研423.項(xiàng)目周邊環(huán)境分析本案位于海州區(qū)解放廣場(chǎng)附近，屬于解放

28、廣場(chǎng)商圈，北臨中華路，東臨經(jīng)緯路，西鄰街心路，處在阜新市最繁華的街區(qū)，興隆百貨、大潤(rùn)發(fā)超市、工人文化宮、鴻達(dá)商場(chǎng)、金字塔國(guó)際電影城，阜新市中心醫(yī)院、建設(shè)銀行、阜新銀行等購(gòu)物、生活配套環(huán)伺周?chē)１景溉皥D，現(xiàn)已施工到地上二層房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研434.周邊競(jìng)品界定及個(gè)案的深入剖析 由于精裝公寓項(xiàng)目在阜新尚屬空白，解放廣場(chǎng)商圈也無(wú)直接競(jìng)品，因此我們結(jié)合本案的三個(gè)特點(diǎn)，選取了四個(gè)可類(lèi)比的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析。本案特點(diǎn)類(lèi)比競(jìng)品開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)綠地劍橋（全國(guó)TOP10大開(kāi)發(fā)商）3050小戶型產(chǎn)品志城慧府萬(wàn)宏自在成（14萬(wàn)低總價(jià)戶型銷(xiāo)售情況很好）精裝修產(chǎn)品大唐榮城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研44項(xiàng)目名稱(chēng)綠地劍橋開(kāi)發(fā)商綠地集

29、團(tuán)位置細(xì)河區(qū)玉龍新城人民大街與龍湖路交界處主題詞城市中央120萬(wàn)平英倫城邦配套阜新市第四醫(yī)院，月亮灣森林公園，人民公園，市高級(jí)中學(xué)，遼寧工程技術(shù)大學(xué)，阜新市政府，阜新站，阜新新站產(chǎn)品類(lèi)型小高層洋房戶型一室：84.1294.39平；兩室：107.25121.94平；三室：131.91166.76平；四室：（56F躍層）126.83+63130.27+66.59平價(jià)格4200元一層7000元；二層-四層4880元；五層-六層5000元銷(xiāo)售情況一期蓄水半年，推出1500套去化700余套（2012.911）其他1.物業(yè)：仲量聯(lián)行源自英國(guó)，純正英式管家級(jí)服務(wù)；2.全案推廣：中原地產(chǎn)資料來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研

30、個(gè)案分析：綠地劍橋城市中央120萬(wàn)平英倫城邦45產(chǎn)品亮點(diǎn)分析戶型設(shè)計(jì)洋房首層產(chǎn)品 161平（三室兩廳兩衛(wèi)）特點(diǎn)分析：1.下沉式客廳設(shè)計(jì),讓業(yè)主足不出戶就可以體驗(yàn)登堂入室的儀式感;2.雙重入戶設(shè)計(jì)，周全考慮住戶出行要求。 3.雙重庭院，更多的自然景致。北入戶南入戶下沉式客廳下沉式庭院個(gè)案分析：綠地劍橋城市中央120萬(wàn)平英倫城邦46 洋房產(chǎn)品14層邊戶均有270度觀景陽(yáng)臺(tái)，5層為露臺(tái)，56層躍層產(chǎn)品更有6米挑高客廳，這樣的設(shè)計(jì)使得套內(nèi)舒適豪華感增強(qiáng)，同時(shí)外立面更加豐富。14層邊戶5層邊戶56躍層中戶個(gè)案分析：綠地劍橋城市中央120萬(wàn)平英倫城邦47產(chǎn)品亮點(diǎn)分析園林景觀園林設(shè)計(jì)、建筑立面、園區(qū)入口都以

31、英式建筑為設(shè)計(jì)理念。臨街城堡式售樓中心，在區(qū)域內(nèi)十分搶眼，已成為玉龍新城一大景觀。項(xiàng)目小結(jié)：1.綠地劍橋是玉龍新區(qū)第一大盤(pán)，是整個(gè)阜新市最受關(guān)注、口碑最好的項(xiàng)目，雖然位于玉龍新區(qū)內(nèi)，公共交通、商業(yè)配套尚不完善，隨著區(qū)域的成熟，前景看好；2.綠地劍橋的主要客群集中在煤礦和瑪瑙行業(yè)的礦主、政府公務(wù)員、本地私營(yíng)業(yè)主，130平左右的三室戶型大受歡迎；3.區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售火爆，蓄水半年，開(kāi)盤(pán)三個(gè)月即售出700多套。個(gè)案分析：綠地劍橋城市中央120萬(wàn)平英倫城邦48項(xiàng)目名稱(chēng)大唐榮城開(kāi)發(fā)商阜新新興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置細(xì)河區(qū)玉龍新城人民大街與潛龍路交匯處主題詞精裝交房，拎包入住配套阜新市第四醫(yī)院，月亮灣森林公園，人

32、民公園，市高級(jí)中學(xué)，遼寧工程技術(shù)大學(xué)，阜新市政府，阜新站，阜新新站產(chǎn)品類(lèi)型小高層高層戶型一室：63.0670.46平；二室：101.05116.36平；三室：139.75163.96平價(jià)格均價(jià)4200元其他1.底商：252500平，8500元起；均價(jià)8900元；現(xiàn)房底商送地下室，7900元起；2.停車(chē)位：全地下停車(chē)位，地下二層，直達(dá)電梯廳；車(chē)位比例1:1，售價(jià)13.8萬(wàn)元/個(gè)。一期資料來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研個(gè)案分析：大唐榮城精裝交房，拎包入住49工期進(jìn)度：其中三棟已施工到外立面裝飾，其他高層建筑也有部分封頂。精裝修標(biāo)準(zhǔn)：建材多選用國(guó)產(chǎn)不知名品牌，但提供三種裝修風(fēng)格供客戶選擇現(xiàn)代、田園、歐式。項(xiàng)目小

33、結(jié)：1.大唐榮城的開(kāi)發(fā)公司是一家以能源、電力為主業(yè)的央企，實(shí)力雄厚，品牌優(yōu)勢(shì)明顯；2.大唐榮城是區(qū)域內(nèi)唯一提供精裝修交房的項(xiàng)目，并且提供了多種精裝修方案，凸顯了人性化營(yíng)銷(xiāo)理念，主要被員工內(nèi)購(gòu)、投資型客戶吸收；3.項(xiàng)目2013年3月開(kāi)盤(pán)，推出1600戶去化1200戶。個(gè)案分析：大唐榮城精裝交房，拎包入住50項(xiàng)目名稱(chēng)志城慧府開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)志城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置海州區(qū)西山路與迎賓大街交匯處主題詞天賦中央 繁華之上配套工會(huì)大酒店，阜新二院，婦產(chǎn)醫(yī)院，金瑪購(gòu)物廣場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型高層，13層為商業(yè)部分，431層為住宅部分。戶型一室：46.6146.45平；二室：70.0194.14平；三室：116.85117.

34、94平價(jià)格均價(jià)：3780元/平；最高價(jià)：4100元/平。銷(xiāo)售情況2個(gè)月銷(xiāo)售200套其他代理銷(xiāo)售資料來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研個(gè)案分析：志城慧府天賦中央 繁華之上51主力戶型：項(xiàng)目小結(jié)：志城慧府是一個(gè)以小戶型產(chǎn)品為主力面積的項(xiàng)目，容積率高，基本無(wú)園區(qū)（有空中花園），主要面對(duì)區(qū)域內(nèi)剛需購(gòu)房者。在整個(gè)市場(chǎng)以100平左右產(chǎn)品為主力的項(xiàng)目中，為中低端、不愿遷徙的購(gòu)房者提供了選擇。2012年9月開(kāi)盤(pán)，2個(gè)月快速去化200多套房源，可謂異軍突起。個(gè)案分析：志城慧府天賦中央 繁華之上52項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)宏自在成開(kāi)發(fā)商阜新萬(wàn)宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置細(xì)河區(qū)四合路西（細(xì)河交警大隊(duì)原址）主題詞自在心生，自然天成配套馬家店大廈、新渠

35、路市場(chǎng)、公安醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)產(chǎn)品類(lèi)型多層：4層、5層、6層建筑，頂層帶閣樓和露臺(tái)；一層有半地下室或地下室贈(zèng)送，有私家花園高層：17層、32層，頂層帶閣樓和露臺(tái)；一層有私家花園戶型兩室產(chǎn)品：4750平；三室產(chǎn)品：80100平；空中別墅：8090平。價(jià)格3500元/平銷(xiāo)售情況開(kāi)盤(pán)當(dāng)月售出200套資料來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研個(gè)案分析：萬(wàn)宏自在成自在心生自然天成5347平兩室產(chǎn)品，部分戶型有約5平贈(zèng)送面積。贈(zèng)送面積項(xiàng)目小結(jié)：1.萬(wàn)宏現(xiàn)代城是又一以47100平小戶型產(chǎn)品為主力產(chǎn)品的項(xiàng)目。對(duì)比志城慧府，規(guī)模大，建筑類(lèi)型和產(chǎn)品線更加豐富；2.推出低總價(jià)房源，針對(duì)區(qū)域內(nèi)剛需購(gòu)房者，通過(guò)對(duì)戶型配比的優(yōu)化和贈(zèng)

36、送面積，使得居住功能性、舒適度大大增強(qiáng)。3.2013年10月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)月去化200套房源。個(gè)案分析：萬(wàn)宏自在成自在心生自然天成54樓盤(pán)綠地劍橋萬(wàn)宏自在成志城慧府大唐榮城所屬區(qū)域細(xì)河區(qū)玉龍新城細(xì)河區(qū)四合路西海州區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)細(xì)河區(qū)玉龍新城面積區(qū)間小高層：一室84.1294.39平；兩室：107.25121.94平；洋房：三室：131.91166.76；四室：（56F躍層）126.83+63130.27+66.59平兩室：4750平；三室：80100平；空中別墅：8090平一室：46.6146.45平；二室：70.0194.14平；三室：116.85117.94平一室：63.0670.46平；二室：101

37、.05116.36平；三室：139.75163.96平單價(jià)區(qū)間（均價(jià)）小高層：均價(jià)4200元/平；洋房：一層7000元；二層-四層4880元；五層-六層5000元均價(jià)：3500元/平均價(jià)：3780元/平；最高價(jià)：4100元/平。均價(jià)：4200元總價(jià)區(qū)間33107萬(wàn)1435萬(wàn)1744萬(wàn)2967萬(wàn)銷(xiāo)售速度一期銷(xiāo)售50%,3個(gè)月700余套200套左右30%25%（內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)1200戶）所剩套數(shù)不詳1300套400套左右3600套客戶特點(diǎn)當(dāng)?shù)氐V主，公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主區(qū)域內(nèi)剛需，改善型區(qū)域內(nèi)剛需內(nèi)部員工，投資客，區(qū)域內(nèi)剛需價(jià)值點(diǎn)1.阜新市第一個(gè)全國(guó)性大開(kāi)發(fā)商，品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng)；2.產(chǎn)品線豐富，阜新市唯一真正洋

38、房產(chǎn)品1.小戶型，低總價(jià)；2.戶型配比好，有贈(zèng)送面積；3.高層、多層產(chǎn)品線豐富1.沈陽(yáng)信達(dá)行銷(xiāo)售代理；2.小戶型，低總價(jià)1.區(qū)域內(nèi)唯一精裝修交房產(chǎn)品；2.開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚營(yíng)銷(xiāo)、展示營(yíng)銷(xiāo)中心為典型英倫建筑，有精裝樣板間，現(xiàn)場(chǎng)綠化景觀做的非常好，不少新人去現(xiàn)場(chǎng)拍婚紗照。項(xiàng)目附近戶外廣告展示展品說(shuō)明會(huì)；親子暖場(chǎng)活動(dòng)基本無(wú)。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息比較55樓盤(pán)綠地劍橋萬(wàn)宏自在城志城慧府大唐榮城規(guī)模約3000戶一期1490戶588戶4800戶產(chǎn)品形態(tài)9棟高層建筑，6棟小高層，27棟多層洋房（6F）8棟高層，7棟多層2棟高層（31F）12層3棟，17層1棟，28層2棟，30層1棟，33層2棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年5

39、月2012年10月8日2012年9月23日2012年3月18日價(jià)格策略小高層：均價(jià)4200元/平；洋房：一層7000元；二層-四層4880元；五層-六層5000元均價(jià)3500元均價(jià)：3780元/平；最高價(jià)：4100元/平。均價(jià)4200元優(yōu)惠策略一次性97折一次性付款每平減200元。暫無(wú)暫無(wú)推廣渠道紙媒、車(chē)體、廣告LED大屏項(xiàng)目附近高空廣告牌，DM單派發(fā)廣場(chǎng)LED大屏，DM單長(zhǎng)期派發(fā)DM單派發(fā)，看房班車(chē)免費(fèi)接送營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)啤酒節(jié)認(rèn)購(gòu)享三重優(yōu)惠：一重禮：認(rèn)購(gòu)立享總房款減免一萬(wàn)元；二重禮：贈(zèng)送一年8400元租房補(bǔ)助；三重禮：贈(zèng)送10年電梯費(fèi)訂房當(dāng)日送萬(wàn)元大禮。暫無(wú)業(yè)內(nèi)反響位于玉龍新城人民大街，是區(qū)域內(nèi)體

40、量最大、景觀最好的洋房為主的產(chǎn)品，加之大開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)口碑很好，幾乎所有改善型購(gòu)房者都關(guān)注過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，130平左右房源銷(xiāo)售火爆。以小戶型為主的項(xiàng)目，有倆個(gè)塔吊剛剛施工，還有大面積未拆遷。戶型配比相對(duì)較好，產(chǎn)品線豐富?？們r(jià)14萬(wàn)產(chǎn)品去化速度很快。以小戶型為主的項(xiàng)目，主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)不愿遷徙的購(gòu)房者。沈陽(yáng)信達(dá)行營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)悍，推廣活動(dòng)頻繁。區(qū)域內(nèi)唯一精裝交房產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息比較56項(xiàng)目名稱(chēng)寶地福灣開(kāi)發(fā)商阜新市寶地置業(yè)有限公司位置海州區(qū)迎賓大橋東南側(cè)推盤(pán)量一期共13棟樓，12.9萬(wàn)平方米。共890戶，其中洋房100多戶，高層700多戶，已去化約650套產(chǎn)品類(lèi)型洋房高層主力戶

41、型兩室：70108平；三室：115120平價(jià)格55006000元均價(jià)3800元其他1.底商：100400平，1150014000元/平；2.園區(qū)中央被其他項(xiàng)目隔開(kāi)；3.物業(yè)費(fèi)：高層1.4元，洋房1.7元，均含電梯費(fèi)。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 寶地福灣位于細(xì)河以南，區(qū)域內(nèi)老式樓房較多；項(xiàng)目為典型的改善型產(chǎn)品，戶型面積段適中。在宣傳上，側(cè)重居住舒適度親水住宅；品牌開(kāi)發(fā)商和物業(yè)寶地集團(tuán)、八大智能安防系統(tǒng)； “精工鑄家”理念售樓處無(wú)聲門(mén)鎖、建材等實(shí)景展示。其它個(gè)案：寶地福灣百年水岸城市華宅資料來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研57項(xiàng)目名稱(chēng)興光凱旋帝景開(kāi)發(fā)商興光地產(chǎn)位置開(kāi)發(fā)區(qū)西出門(mén)迎賓轉(zhuǎn)盤(pán)以北800米推盤(pán)量2011年11月19日開(kāi)盤(pán)

42、，一期10棟多層洋房，共519戶，已去化近400戶；工程進(jìn)度除9、10號(hào)地?zé)峋淹瓿桑?012年12月底入住。產(chǎn)品類(lèi)型洋房高層（2013年4月開(kāi)盤(pán)，共532戶）主力戶型兩室：73.8平；三室：89.9117.1平；五室202.4平價(jià)格均價(jià)4200元，一層44005000元（層差80元）其他1.物業(yè)：第一太平戴維斯，1.5元/平；2.一次性95折，貸款97折。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目位置較偏，因此側(cè)重打造產(chǎn)品的舒適度，首層、頂層3.3米層高，項(xiàng)目主入口配備大型業(yè)主會(huì)所和游泳池，并且聘請(qǐng)了知名物業(yè)公司。2013年會(huì)推出剩余高層產(chǎn)品，約500戶。資料來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研其它個(gè)案：興光凱旋帝景每次回家都是凱旋5

43、8項(xiàng)目名稱(chēng)六合嘉際開(kāi)發(fā)商阜新中順置業(yè)有限公司位置玉龍新城人民大街與北新路交口推盤(pán)量6棟高層，1000多套，已銷(xiāo)售200多套。產(chǎn)品類(lèi)型高層主力戶型兩室：78.48100.52平；三室：124132平價(jià)格2980元起；均價(jià)35003600元；其他1.商業(yè)：東側(cè)均價(jià)8000元；人民大街一側(cè)900010000元；2.全款95折優(yōu)惠，30%首付98折優(yōu)惠，50%首付97折優(yōu)惠。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 阜新市除“六合嘉際”外還有兩處以六合冠名的樓盤(pán)，名義上是多盤(pán)聯(lián)動(dòng)，但不是一家公司開(kāi)發(fā)。地處玉龍新城與老城區(qū)交匯處，容積率達(dá)到4.25，幾乎無(wú)園區(qū)，只有底商上的空中花園。戶型設(shè)計(jì)較好，78平為三陽(yáng)全明戶型，舒適度高，彌補(bǔ)

44、了密度大的不足。資料來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研其它個(gè)案：六合嘉際新方向城市原居地592013年房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷 縱看全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，截止到2012年10月，全國(guó)百城住宅均價(jià)達(dá)8856元/平，較1月的8793元/平增長(zhǎng)0.7%；沈陽(yáng)10月商品住宅均價(jià)達(dá)6508元/平，較1月的6414元/平增長(zhǎng)1.5%，全年穩(wěn)中有升。而目前有專(zhuān)業(yè)人士評(píng)論稱(chēng)“十八大”后的房地產(chǎn)市場(chǎng) ，短期內(nèi)企穩(wěn)回升或有望持續(xù)。業(yè)內(nèi)普遍看好2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 阜新市正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，各大房企的紛紛進(jìn)入，房地產(chǎn)相關(guān)交易的稅收將成為阜新市政府收入的主要來(lái)源之一， 2013年新供應(yīng)的土地?cái)?shù)量可能有所增加，在加上2012年土地囤積量

45、較大，預(yù)計(jì)2013年阜新市商品房供應(yīng)量將大幅度提高，阜新房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。602012年土地供應(yīng)量318.57萬(wàn)2012年去化量約77萬(wàn)，占推盤(pán)量48%2013年預(yù)計(jì)新推盤(pán)量359萬(wàn)2013年預(yù)計(jì)土地供應(yīng)量400萬(wàn)以此推測(cè) 2012年未開(kāi)發(fā)土地面積約159萬(wàn)平，2013年阜新市預(yù)計(jì)新供應(yīng)土地量可能達(dá)到近400萬(wàn)平，開(kāi)發(fā)量可能會(huì)達(dá)到200萬(wàn)平。那么2013年阜新市新推盤(pán)量就會(huì)達(dá)到359萬(wàn)平，加上2012年開(kāi)發(fā)未去化83萬(wàn)平，會(huì)集中在2013年上市，那么阜新市2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將進(jìn)入大爆發(fā)階段，如何去化將成為難題。2012年實(shí)際推盤(pán)量160萬(wàn)，占土地個(gè)供應(yīng)量50%2013年房地產(chǎn)

46、市場(chǎng)判斷61部分競(jìng)品供應(yīng)情況競(jìng)品 2012年推盤(pán)量 2012年去化量2013年預(yù)計(jì)推盤(pán)量 綠地劍橋 1500戶（18萬(wàn)平） 700800戶（9萬(wàn)平）至少600套（7.2萬(wàn)平）大唐榮城 1600戶（12萬(wàn)平，含集資房） 1200戶（9萬(wàn)平，員工內(nèi)購(gòu)）2400戶（18萬(wàn)平）萬(wàn)宏自在成 1500戶 （10萬(wàn)平）400套（2.7萬(wàn)平）繼續(xù)一期銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)4萬(wàn)平銷(xiāo)售目標(biāo)志城慧府 588戶 （6.9萬(wàn)平）180戶（2.07萬(wàn)平）400套左右（4.83萬(wàn)平），上半年全部售完 從上表也能看出，幾家競(jìng)品2013年推盤(pán)量都有所增長(zhǎng)，整個(gè)阜新市場(chǎng)目前就有多個(gè)項(xiàng)目正處于前期運(yùn)作期，如寶地地產(chǎn)的新項(xiàng)目寶地城、鑫維瑪瑙寶石

47、城等，保利地產(chǎn)、宏運(yùn)地產(chǎn)、翔宇地產(chǎn)等也都在物色地塊，這些項(xiàng)目無(wú)論從建筑形式上，還是戶型產(chǎn)品方面，都將為阜新房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的變化，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必更加激烈。2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷62開(kāi)發(fā)水平：發(fā)展尚未成熟，水平只停留在“舍得花錢(qián)”的程度，產(chǎn)品研發(fā)力度不夠，僅相當(dāng)于沈陽(yáng)市2004年的開(kāi)發(fā)水平，因此，發(fā)展上可以借鑒和套用沈陽(yáng)市成功的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)；規(guī)劃：阜新市土地存量充足，尚未進(jìn)入大規(guī)模拆遷潮，已出售土地尚有大量未開(kāi)發(fā)；建筑形態(tài)：早期建筑以普通型多層建筑為主，市區(qū)內(nèi)老式樓房大量存在。隨著近一二年外地開(kāi)發(fā)商的涌入，公寓、電梯洋房、溫泉養(yǎng)生房等多元化產(chǎn)品正被市場(chǎng)逐步接受；建筑外立面多采用歐式風(fēng)格，色調(diào)及用材品質(zhì)

48、感不強(qiáng)；產(chǎn)品：購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的需求尚停留在追求大面積產(chǎn)品階段，100130平米產(chǎn)品銷(xiāo)售火爆，200270平大面積段產(chǎn)品也屢見(jiàn)不鮮；一房小戶型較少，市場(chǎng)接受度不高；園林景觀：早期產(chǎn)品幾乎無(wú)園區(qū)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，園林綠化很受重視，尤其在容積率超高的高層建筑園區(qū)，更是開(kāi)發(fā)出了“空中花園”以順應(yīng)購(gòu)房者需求；銷(xiāo)售價(jià)格：低端樓盤(pán)單價(jià)在30004000元/之間，多集中在東西部板塊，中端樓盤(pán)集中在單價(jià)40004700元/之間，解放廣場(chǎng)附近達(dá)到60007000元，大多采用9折以上折扣方式促銷(xiāo)；慣用營(yíng)銷(xiāo)手段：團(tuán)購(gòu)形式，以各大企事業(yè)單位為主要客群，采取折價(jià)銷(xiāo)售，折讓價(jià)格能達(dá)到每平300500元。阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)

49、總結(jié)63 目標(biāo)解析 項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 問(wèn)題界定 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏與費(fèi)用計(jì)劃 客戶策略 案例借鑒 策略體系 價(jià)格策略 產(chǎn)品策略 推廣、展示策略 銷(xiāo)售策略客戶分析64高級(jí)公寓物業(yè)的需求及買(mǎi)點(diǎn)分析客戶分類(lèi)置業(yè)動(dòng)機(jī)價(jià)值敏感點(diǎn)（買(mǎi)點(diǎn)）自住客戶商務(wù)用途為公司設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)企業(yè)會(huì)所功能企業(yè)形象展示交通便捷，停車(chē)方便，商務(wù)配套齊全氣派的樓宇外觀及大堂硬件完備，使用成本合理第一居所作為自身的日常居所，完成居住功能的同時(shí)，最好能降低與工作、消費(fèi)、學(xué)習(xí)等社交活動(dòng)的聯(lián)系成本戶型尺度適宜，功能合理社區(qū)安全，園林景觀好社區(qū)管理好，安全舒適輔助居所非第一居所，屬商務(wù)居住或者差異性、個(gè)性化居住需求完善的配套休閑娛樂(lè)設(shè)施關(guān)注

50、物業(yè)服務(wù)，最好酒店化出行方便投資客戶資產(chǎn)持有型作為資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，看重資產(chǎn)保值增值能力安全穩(wěn)定的資產(chǎn)財(cái)富化屬性投入成本與自身理財(cái)計(jì)劃相符純投資客戶進(jìn)行中短期投資，出租賺取收益或轉(zhuǎn)手獲取溢價(jià)收入投資門(mén)檻低，出租容易，租金合理短期內(nèi)可增值，出手容易65阜新市置業(yè)者主要類(lèi)型1、私企業(yè)主2、泛公務(wù)員3、企業(yè)中高層管理人員4、個(gè)體經(jīng)商者5、阜新市區(qū)人66私企業(yè)主客戶分析經(jīng)濟(jì)支付能力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不太敏感；本身有房，有一定閑置資金；注重身份標(biāo)識(shí)，追捧品牌開(kāi)發(fā)商物業(yè)；希望自己走在社會(huì)的前列，有精英意識(shí)；基本特征區(qū)域看法置業(yè)觀念地段概念較強(qiáng)，對(duì)市中心有偏好；對(duì)中心片區(qū)和CBD物業(yè)投資前景看好，對(duì)城市中心的配套基本滿

51、意愿意在此投資，并購(gòu)置物業(yè)注重小區(qū)周邊配套便利，內(nèi)部環(huán)境；安全意識(shí)強(qiáng)，物管服務(wù)好；注重產(chǎn)品檔次，偏愛(ài)品牌開(kāi)發(fā)商，有穩(wěn)定回報(bào)；傾向選擇偏大一點(diǎn)面積的單位6000元/ m2以?xún)?nèi)（毛坯價(jià)格）部分客戶對(duì)于項(xiàng)目看法，地段很好，如果品質(zhì)好，價(jià)格高點(diǎn)也樂(lè)意購(gòu)買(mǎi)接受價(jià)格67基本特征區(qū)域看法置業(yè)觀念接受價(jià)格收入中等，部分比較高，有補(bǔ)貼及隱性收入部分收入較高者對(duì)價(jià)格不太敏感對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)要求高城市的中心永遠(yuǎn)都是最好的交通條件好，周邊配套較完善上班方便；小區(qū)環(huán)境；配套；物業(yè)管理服務(wù)；住戶素質(zhì)高選擇戶型范圍較廣，首次置業(yè)者以100平米左右的二房單位為主，投資主要以50平以下小面積為主。接受價(jià)格：6500元/ m2左右泛公

52、務(wù)員階層客戶分析68基本特征區(qū)域看法置業(yè)觀念接受價(jià)格企業(yè)中高層管理人員收入比較高，對(duì)價(jià)格不太敏感部分大中型民營(yíng)企業(yè)中高層管理人員，支付能力很強(qiáng)小型民企中高層管理人員對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感區(qū)域購(gòu)房意愿高注重產(chǎn)品質(zhì)量；上班便利程度；小區(qū)環(huán)境舒適；周邊配套；物業(yè)管理服務(wù)；二次或以上置業(yè)居多，考慮為子女購(gòu)置，選擇大面積單位的較多居住環(huán)境好，交通便利；對(duì)區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展前景看好7000元/ m2以?xún)?nèi)較容易接受客戶分析69基本特征區(qū)域看法置業(yè)觀念居住環(huán)境好，交通條件好價(jià)格相對(duì)較低（相對(duì)阜新其它城區(qū)）個(gè)體經(jīng)商者收入中上，部分有較多積累者對(duì)價(jià)格不太敏感普遍比較注重實(shí)惠，關(guān)注性?xún)r(jià)比選擇離從業(yè)地點(diǎn)較近的地段置業(yè)二次置業(yè)，大多

53、買(mǎi)來(lái)以自用為主接受價(jià)格6000元/平方米左右（毛坯價(jià)格）客戶分析70基本特征區(qū)域看法置業(yè)觀念居住環(huán)境不錯(cuò)價(jià)格整體相對(duì)其它區(qū)域較高阜新市區(qū)人新阜新人，年輕時(shí)尚一族經(jīng)濟(jì)積累不多，總價(jià)約束性強(qiáng)追求生活品質(zhì)享受都市生活，節(jié)省時(shí)間成本注重小區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品檔次；首次置業(yè)為主，選擇50平米以下單位產(chǎn)品為主接受價(jià)格50006000元/平方米；總價(jià)約束在25萬(wàn)元以下客戶分析71項(xiàng)目客戶與本項(xiàng)目的契合度分析人群細(xì)分置業(yè)偏好區(qū)域支付能力和支付意愿核心驅(qū)動(dòng)力關(guān)注度項(xiàng)目契合度私企業(yè)主中心片區(qū)、細(xì)河片區(qū)收入很高，強(qiáng)支付能力。有區(qū)域情結(jié)，當(dāng)達(dá)到他們的要求，支付意愿比較高地段的身份標(biāo)識(shí)、品質(zhì)感、品位一般泛公務(wù)員階層中高層泛公務(wù)

54、員中心片區(qū)收入較高，較高支付能力。容易為高品質(zhì)事物打動(dòng)，注重品位。地段（方便）價(jià)值、品位、品質(zhì)高年輕泛公務(wù)員中心片區(qū)支付能力較弱，追求高品質(zhì)、但總價(jià)約束較強(qiáng)品質(zhì)、價(jià)格一般民營(yíng)企業(yè)中高層管理人員中大型民企中高層管理人員中心片區(qū)、細(xì)河片區(qū)支付能力較高、區(qū)域認(rèn)同度較高，看好區(qū)域發(fā)展前景品質(zhì)感、品位出眾、舒適度很高小型民企管理層中心片區(qū)、細(xì)河片區(qū)有一定支付能力，區(qū)域認(rèn)同度高，價(jià)格相對(duì)敏感品質(zhì)、價(jià)格一般個(gè)體經(jīng)商者中心片區(qū)有一定支付能力，部分支付能力很強(qiáng)，整體對(duì)價(jià)格比較敏感，注重性?xún)r(jià)比質(zhì)量保證、性?xún)r(jià)比高很高阜新市區(qū)人中心片區(qū)、細(xì)河片區(qū)支付能力一般，總價(jià)約束強(qiáng)地段（居阜新市區(qū)近）、總價(jià)低很高72客戶定位回顧

55、外地客戶，如周邊城市重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶阜新市高收入階層來(lái)源：主要來(lái)自阜新本市職業(yè)描述：私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高層管理置業(yè)需求：二次置業(yè)、投資價(jià)值取向：喜歡城市生活、關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理、居住環(huán)境品質(zhì)置業(yè)特征：炫耀性心理，同時(shí)關(guān)注實(shí)惠重要客戶群阜新市中高收入階層來(lái)源：本市職業(yè)描述：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、公務(wù)員、醫(yī)生、教師等置業(yè)目的：投資、經(jīng)營(yíng)價(jià)值取向：關(guān)注區(qū)位、居住環(huán)境、教育、生活配套置業(yè)特征：比較理性、總價(jià)承受力有限核心客戶群驗(yàn)證：項(xiàng)目組市調(diào)訪談行業(yè)人士、訪談客戶宏觀消費(fèi)市場(chǎng)分析客戶消費(fèi)力分析核心客戶定位73自住一套40平米的房子。對(duì)目前的居住條件，如戶型、環(huán)

56、境、物業(yè)管理、社區(qū)配套方面都不太滿意?？紤]面積50-70平米左右的兩居，如果面積太大就不會(huì)考慮了，總價(jià)太高買(mǎi)不起了。半小時(shí)的上班時(shí)間可以接受，要求小區(qū)的公共交通系統(tǒng)完善，方便通勤。希望小區(qū)配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理安全。 私企普通員工現(xiàn)在的住房只有40平米。面積有點(diǎn)太小了，如果經(jīng)濟(jì)條件允許的話還是想換一套大一點(diǎn)的房子。如果再購(gòu)房的話，面積在70平米左右的小兩居就可以了，房子的總價(jià)不能超過(guò)30萬(wàn)，這樣把自己原來(lái)的房子賣(mài)掉，再添點(diǎn)錢(qián)還能買(mǎi)得起。買(mǎi)房子時(shí)首先要看價(jià)格，自己經(jīng)濟(jì)能力能承受得了才行，其次是項(xiàng)目的生活配套，老百姓買(mǎi)房子首先還是要住起來(lái)方便。 國(guó)企普通員工隨機(jī)客戶訪談訪談地點(diǎn)：解放廣場(chǎng)訪談方式：

57、攔訪74地產(chǎn)同行訪談綠地劍橋：王經(jīng)理訪談地點(diǎn)：售樓處訪談方式：上門(mén)拜訪2011年，阜新市城鎮(zhèn)預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)投資總額600多億元，同比增長(zhǎng)71.4%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資42.9億元，同比增長(zhǎng)22.57%。阜新市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為5.86%。雖然今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，由于阜新房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持良性運(yùn)行，商品住宅的價(jià)格沒(méi)有受到大的影響，基本保持在每年10%以上的速度增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致住宅地價(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。阜新市商品房平均價(jià)格為3317元/平方米，目前還低于全國(guó)及省內(nèi)同行業(yè)平均水平，還有較大的發(fā)展空間；隨著城市空間的發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入的加大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將進(jìn)入快車(chē)道； 2011年雖受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市

58、場(chǎng)宏觀控制的影響，阜新市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有受到太大的沖擊，因?yàn)楦沸率械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)始終是在健康的環(huán)境下發(fā)展的。房地產(chǎn)投資規(guī)模的加大，必將促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的合理化；從以上幾點(diǎn)分析看，阜新市的地價(jià)水平將保持在穩(wěn)定上升的趨勢(shì)中健康發(fā)展。75今年阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)有如下幾個(gè)特點(diǎn)：基本居住需求正在逐步得到滿足，正處在基本居住型向改善居住型轉(zhuǎn)軌；消費(fèi)者在國(guó)家住房新政策的推動(dòng)下正在觀望中購(gòu)買(mǎi)，期待住房條件的改善；城市環(huán)境的改善，全國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)必定提高人們的生活質(zhì)量。隨著城市化進(jìn)程的加快，促進(jìn)城市規(guī)模擴(kuò)大。上述因素都將對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值產(chǎn)生進(jìn)一步的影響，并進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的順利發(fā)展。基于興隆要

59、建小戶型公寓產(chǎn)品，我覺(jué)得這個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型應(yīng)當(dāng)比較暢銷(xiāo)，因?yàn)槭紫冗@個(gè)地段是決無(wú)僅有的再加上興隆的品牌就有了成功的保障做為前提，我們志城慧府也是小戶型，現(xiàn)在賣(mài)的比較好，開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在賣(mài)了200多套了，在阜新這個(gè)城市小戶型產(chǎn)品比較少，我們剛開(kāi)始立項(xiàng)的時(shí)候也是為了找這個(gè)市場(chǎng)的空白，看來(lái)現(xiàn)在是成功了。地產(chǎn)同行訪談志城慧府：周經(jīng)理訪談地點(diǎn)：售樓處訪談方式：上門(mén)拜訪76核心客戶寫(xiě)真繁忙疲憊的工作讓他們更加懷念暢快交流的都市空間年輕有活力，消費(fèi)觀念超前，對(duì)未來(lái)生活充滿憧憬。他們追求生活品質(zhì)，可以減少消費(fèi)的量，但是不可以降低消費(fèi)水平，愿意為有品質(zhì)感的東西而付費(fèi)。喜歡現(xiàn)代的東西，各種高新產(chǎn)品的領(lǐng)先使用者。深層精神氣質(zhì)骨子

60、里的都市文化精神。懷戀校園生活，喜歡與同齡人交往，希望大家能一起踢球，一起為自己喜歡的球隊(duì)加油！年輕、時(shí)尚、講究生活品位的他們，有著骨子里的都市文化精神77阜新中高端消費(fèi)人群的生活形態(tài)意象表現(xiàn)描繪關(guān)鍵詞出處生活觀代表人群鳥(niǎo)自由不安分身體或心靈穿梭于不同的城市或不同的職業(yè)角色轉(zhuǎn)換，生活中的不穩(wěn)定因素享受富二代貓慵懶，敏感及時(shí)行樂(lè)，有能力自由支配自己的工作和生活，享受總是觸手可及溫床自由職業(yè)者鐘擺效率、規(guī)律缺乏激情兢兢業(yè)業(yè)的上班族，相敬如賓的夫妻，接送兒子上下學(xué)的家長(zhǎng)容器公務(wù)員螞蟻集體主義任勞任怨企業(yè)生產(chǎn)線中的參與人，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碚吆捅还芾碚叻止て髽I(yè)中高級(jí)技術(shù)、管理人員蝴蝶關(guān)注面子高檔消費(fèi)場(chǎng)所中的主