星悅廣場定稿版可研報(bào)告

1、第14頁 共14頁星悅廣場定稿版可研報(bào)告巴中市興文片區(qū)“星悅廣場”工程可行性分析報(bào)告四川力信星悅置地有限責(zé)任公司二 0 0 二 0 0 年十一月巴中市經(jīng)開區(qū) “星悅廣場”工程 可行性分析p 報(bào)告目錄一、工程名稱二、工程地點(diǎn) 三、工程投資商 四、投資商概況 五、工程地巴中市概況 六、工程概況 七.規(guī)劃建立指標(biāo) 八、建筑形式 九、建立總規(guī)模 十、工程建立條件評價(jià) 十一、工程建立及經(jīng)營的組織與施行方案 十二、資金籌措與投入方案及貸款利息 十三、工程經(jīng)濟(jì)與效益評價(jià)十四、工程的不確定性分析p 十五、工程社會效益評價(jià) 十六、工程環(huán)境效益評價(jià) 十七、結(jié)論與建議巴中市興文片區(qū)“星悅廣場”工程可行性分析p 報(bào)告

2、一、工程名稱：巴中市興文新區(qū)“星悅廣場”工程 二、 工程地點(diǎn)：巴中市興文新區(qū)三、 工程投資商：四川力信卓邦集團(tuán)四、投資商概況一集團(tuán)簡介 四川力信卓邦集團(tuán)是由巴中市國力、國府、國展、國通、國信等五家房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合開展而來。自 20_ 年進(jìn)入巴中市場以來，至今已屆八年，集團(tuán)憑借開拓創(chuàng)新的精神，專注于巴中區(qū)域市場高端住宅的開發(fā)和管理，本著“以人為本、精筑人居”的建造理念，以“客戶需求”為市場導(dǎo)向，立志打造理想人居，成為對品質(zhì)不懈追求的房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域市場領(lǐng)跑者。力信卓邦集團(tuán)始終秉持著“創(chuàng)名牌企業(yè)、鑄工程”的目的與宗旨，深耕巴中，先后開發(fā)了巴州區(qū)國力 江灣城、巴中經(jīng)開區(qū)國力花海森林、恩陽區(qū)碧桂園國力閱工

3、程。20_ 年1 月，集團(tuán)在楊家壩推出巴中首個(gè)配套完善的160 萬方巴中灣區(qū)生活典范-國力江灣城。該工程作為集團(tuán)進(jìn)入巴中市場的第一個(gè)工程，將由集團(tuán)斥資 50 億元，致力于打造集自然生態(tài)環(huán)境、定制街區(qū)商業(yè)、濱河自然景觀為一體的大型高端品質(zhì)生活區(qū)。20_ 年5 月，力信卓邦集團(tuán)與中國地產(chǎn)三強(qiáng)之一的碧桂園結(jié)合開發(fā)恩陽區(qū)碧桂園國力閱工程，從工程落地巴中起，就旨在鑄就理想人居生活，給業(yè)主一個(gè)五星級的家。該工程是集購物、娛樂、休閑、商務(wù)、居住等多功能配套于一體的最新最齊全的城市綜合體，設(shè)計(jì)規(guī)劃建立 16.5 萬方。該工程的成功開發(fā)，標(biāo)志著集團(tuán)公司攜手地產(chǎn)名企，開啟合作共贏，邁步走上新臺階的開展軌道。20_

4、 年7 月，集團(tuán)公司進(jìn)入巴中經(jīng)開區(qū)市場，開發(fā)川內(nèi)首個(gè)超四代濱湖院境-國力花海森林工程。作為力信卓邦集團(tuán)地產(chǎn)三盤聯(lián)動(dòng)，布局巴中的又一代表之作，該工程凝結(jié)了公司多年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，在規(guī)劃理念、建筑設(shè)計(jì)、景觀營造、小區(qū)生活效勞幾大價(jià)值體系上予以完善和晉級，將現(xiàn)代的高層住宅和傳統(tǒng)的私家庭院相結(jié)合，將花海、森林、陽光與庭院引入高層建筑，使住宅不再是冰冷的鋼筋混凝土，而是生態(tài)、環(huán)保的綠色巨著，以此來打造川內(nèi)首個(gè)第四代 28 萬多方的生態(tài)舒居工程。20_ 年1 月5 日首次開盤便引發(fā)全城搶購，同時(shí)成為在名企、名盤云集的經(jīng)開區(qū)，首個(gè)銷售單價(jià)破歷史記錄的工程，創(chuàng)下輝煌業(yè)績。為了實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的快速開展，20_ 年底，集

5、團(tuán)公司與中國經(jīng)營面積最大、商場數(shù)目最多、地理覆蓋面積最廣的家居裝飾及家俱商場運(yùn)營商紅星美凱龍家居集團(tuán)股份簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。于2022 年 1月 17 日在經(jīng)開區(qū)獲得了土地使用權(quán)，由四川力信卓邦集團(tuán)的全資子公司四川力信星悅置地有限責(zé)任公司開發(fā)建立。土地面積435.81畝，規(guī)劃總建筑面積約87 萬平方米，總投資約40 億元。其中：將打造約5 萬平方米的紅星美凱龍家居奧特萊斯+愛琴海商業(yè)綜合體、約10 萬平方米的風(fēng)情商業(yè)街、約72 萬平方米的高檔商品住宅。二集團(tuán)各工程 1 1 、江灣城工程總占地約 500 畝分三期開發(fā)，總建筑規(guī)模：1508105 (其中:住宅1032803 ,商用門市 184

6、956 ，車庫 265434 )。共分為三個(gè)地塊建立，一號地塊總投資:273487 萬元,建筑規(guī)模：769521 其中：住宅為 537540 ,商用門市 79947 ，車庫 140382 ；二號地塊總投資:156990 萬元,建筑規(guī)模：434541 其中：住宅為 277061 ,商用門市72022.61 ,車庫79365 ；三號地塊總投資:114288 萬元,建筑規(guī)模：304043 其中：住宅為 21 ,商用門市 32999 ，車庫45687 。目前該工程已開發(fā)661 ，其中住宅626528 ，商業(yè)34573 ，車位2660 ，己銷售總面積565273 ，共中住宅542188 ，商業(yè)5870，

7、車位476 個(gè)，共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入255218 萬元。2 2 、花海森林工程總占地約 112.26 畝，總建筑規(guī)模：285988.78 (其中:住宅202651.79 ,商用門市 19153.63 ，車庫 56917.25 )。為 20 萬方第四代庭院房、2 萬方濱湖情景式商業(yè)街區(qū)、公園為一體綜合城市社區(qū)。工程容積率：3.0；建筑密度：27.53%；綠化率：30.25%。該工程總投資:151165.23 萬元; 目前該工程已開發(fā)109641 ，其中住宅92502 ，商業(yè)17139 ，己銷售總面積44457 ，共中住宅41190 ，商業(yè)3267，共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入43109 萬元。3 3 、碧桂園.

8、閱工程總占地約 78.50325 畝，分兩期開發(fā)，總建筑規(guī)模：161403.83 (其中:住宅 122307.10 ,商用門市 5637.42 ，車庫 26449.64 ，幼兒園1286.87 ，公用房和架空層5722.80 。)?？偼顿Y65000 萬元,己銷售總面積77031.46 ，共中住宅72522.17 ，商業(yè)3192.61 ，車位1316.68 47 個(gè)，共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入40674 萬元。4 4 、星悅廣場工程總占土地面積435.81 畝，規(guī)劃總建筑面積約87 萬平方米，總投資約40 億元。其中：約5 萬平方米的紅星美凱龍家居奧特萊斯+愛琴海商業(yè)綜合體、約10 萬平方米的風(fēng)情商業(yè)街、

9、約72 萬平方米的高檔商品住宅。該工程由 4 宗土地構(gòu)成，總面積約 435.81 畝，其中：F6-01-01 號宗地面積140 畝、F6-01-02 號宗地面積109.57 畝、F6-01-03 號宗地面積99.95 畝、F5-07 號宗地面積86.29 畝，規(guī)劃容積率3.0。4 宗土地中，F(xiàn)6-01-01 號宗地已開場進(jìn)展開發(fā)建立，目前，已建成紅星美凱龍家居奧特萊斯+愛琴海商業(yè)綜合體館及配置根底設(shè)施，并已投入使用，館建筑面積約220_平方米，另有2 棟住宅樓正在抓緊建立。五、 工程地巴中市 興文新區(qū) 概況四川巴中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，位于巴中市區(qū)東部興文鎮(zhèn)。幅員44 平方公里，可建立用

10、地面積22 平方公里，其中工業(yè)園區(qū)10平方公里，城市公共效勞區(qū)7 平方公里，商住區(qū)5 平方公里，規(guī)劃人口30 萬。按照巴中城市“一城兩翼”的城市空間構(gòu)造，“一城”即巴中城區(qū)，兩翼為東部城區(qū)和西部城區(qū)。興文是東部城區(qū)，包括：興文片區(qū)、清江片區(qū)和曾口片區(qū)。整個(gè)城市道路的路網(wǎng)分布為“四縱三橫”。四縱：職教學(xué)院道路、行政辦公正路、工業(yè)園道路2 條;三橫為：主干道、已有的省道202 線和規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)大道。巴中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。巴達(dá)鐵路、巴達(dá)高速公路、渝巴陜高速在新區(qū)交匯。開發(fā)區(qū)將與成都、重慶、西安三大省會中心城市形成三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，與南充、達(dá)州、廣元、漢中、廣安形成一小

11、時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。巴中-廣元-成都、巴中-南部-成都、巴中-漢中-西安、巴中-南充-成都、巴中-廣元-蘭州、巴中-南充-重慶、巴中-蒼溪-綿陽、巴中-達(dá)州-重慶、巴中-通江-萬、巴中-廣安-重慶。巴中-廣元、巴中-達(dá)州，巴中-南充高鐵、巴中-漢中高鐵。巴中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)按照“產(chǎn)城一體、城園相融”的開展形式，分區(qū)規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)、倉儲物流園區(qū)、教育科研園區(qū)、商貿(mào)園區(qū)、金融效勞區(qū)、商住區(qū)等。其中，工業(yè)園區(qū)占地10 平方公里，規(guī)劃有食品飲料、機(jī)械電子、生物醫(yī)藥、新型建材、紡織服裝、精細(xì)化工六大功能區(qū);商貿(mào)園區(qū)布局了綜合市場、輕紡日化、電子五金、藥品批發(fā)、電子商務(wù)、汽車專業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、城市綜合體8 大專業(yè)市場;科

12、研教育規(guī)劃為：1 所高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院、3 所高中、7 所小學(xué)、6 所幼兒園。截至10 月7 日，巴中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)共接待來訪企業(yè) 140 余批次，洽談工程68 個(gè)。其中，簽訂正式合同8 個(gè)，投資金額59.6 億元;達(dá)成意向協(xié)議19 個(gè)，投資金額120 億元;在談工程15 個(gè)。興文新區(qū)建立圍繞現(xiàn)代原生態(tài)森林城市的定位，大力施行“135”戰(zhàn)略，即一年奠定根底，三年初具規(guī)模，五年新城崛起。在川東北再造一座產(chǎn)業(yè)新區(qū)、人居新城，把巴中建立成為川陜渝結(jié)合部的樞紐聯(lián)接地，同時(shí)加快構(gòu)建以新型工業(yè)為主導(dǎo)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為根底、現(xiàn)代效勞業(yè)為新增長點(diǎn)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，圍繞把巴中建成川東北重要中心城市的目的，把巴中興文新區(qū)打造成

13、具有區(qū)域影響力的開放型經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)區(qū)、“兩化”互動(dòng)示范區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)宜居都市區(qū)，建立成為巴中區(qū)域開展的核心增長極，建立成為四川省新型開發(fā)區(qū)、示范開發(fā)區(qū)、中國西部一流的開發(fā)區(qū)。六 、 工程概況星悅廣場工程總占土地面積435.81 畝，規(guī)劃總建筑面積約87 萬平方米，總投資約 40 億元。其中：將打造約 5 萬平方米的紅星美凱龍家居奧特萊斯+愛琴海商業(yè)綜合體、約 10 萬平方米的風(fēng)情商業(yè)街、約 72萬平方米的高檔商品住宅。該工程由 4 宗土地構(gòu)成，總面積約 435.81 畝，其中：F6-01-01 號宗地面積140 畝、F6-01-02 號宗地面積109.57 畝、F6-01-03 號宗地面

14、積99.95 畝、F5-07 號宗地面積86.29 畝，規(guī)劃容積率3.0。4 宗土地中，F(xiàn)6-01-01 號宗地已開場進(jìn)展開發(fā)建立，目前，已建成紅星美凱龍家居奧特萊斯+愛琴海商業(yè)綜合體館及配置根底設(shè)施，并已投入使用，館建筑面積約220_平方米，另有2 棟住宅樓正在抓緊建立。七、規(guī)劃建立指標(biāo)容積率：2.91；建筑密度：29.99%；綠化率：30.01%；建筑高度：le;100 米。八、建筑形式本工程建筑設(shè)計(jì)充分表達(dá)當(dāng)今住宅設(shè)計(jì)領(lǐng)域中的最新理念、最新設(shè)計(jì)手法和最新技術(shù)手段。力爭創(chuàng)造富有地方特色的現(xiàn)代民居的建筑新風(fēng)格。住宅設(shè)計(jì)要根據(jù)市場需要，正確定位定級，有針對性的設(shè)計(jì)出不同檔次、不同面積的套型。同

15、時(shí)應(yīng)適應(yīng)本地區(qū)氣候特點(diǎn)和居民的生活習(xí)慣。防止戶與戶、樓與樓之間的視線干擾。建筑立面采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格的建筑風(fēng)格，以簡潔、大氣、體量感為根本特征。對建筑體量采取錯(cuò)、漏、退的設(shè)計(jì)處理手法，與現(xiàn)代城市環(huán)境氣氛和諧一致。建筑簡潔明朗又不乏細(xì)部，形成豐富的空間效果和戲劇化的陰影關(guān)系。講求綠色、生態(tài)、高效，最大限度的節(jié)約資，保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供安康，適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。九、建立規(guī)模星悅廣場工程由4 宗土地構(gòu)成，總面積約435.81 畝，總投資約40億元。最先開發(fā)的是星悅廣場工程F6-01-01 號宗地，建立用地面積93334.10 ，約140 畝。總建筑面積379243.0

16、9 ，其中住宅231698.39，小區(qū)底商8796.72，停車位2498個(gè)，商業(yè)單體紅星美凱龍36149.14自持10 年，商業(yè)家居館2240.26 。十、工程建立條件評價(jià)一工程優(yōu)勢分析p 興文新區(qū)的定位是以現(xiàn)代森林公園城市標(biāo)準(zhǔn)打造示范旅游景區(qū)，旨在成為最富天然綠色，最休閑的宜居的城市。興文天然保峰寨山地公園、龍池山景區(qū)、九寨山森林等。星悅廣場工程毗鄰500 畝濕地公園，環(huán)抱秦巴文化公園，擁有良好的區(qū)域自然環(huán)境。星悅廣場工程南北環(huán)線全部規(guī)劃為雙向六車道，到主城區(qū)的間隔 縮短到五分鐘內(nèi)的車程，高鐵站、汽車站只需三分鐘車程。目前興文交通配置超將來15 年，能滿足35 萬常駐人口生活交通需求，為后期

17、住宅升值提供了充分保障。3.配套完善，生活便利配套設(shè)施齊備，建成后的星悅廣場工程配有學(xué)校，醫(yī)院和農(nóng)貿(mào)市場等公益設(shè)施，同時(shí)自身配套紅星美凱龍商業(yè)生活廣場、環(huán)抱四大主題公園等。興文就目前的開展及規(guī)劃，已經(jīng)成為巴中的行政中心、產(chǎn)業(yè)中心、旅游中心、金融中心及生活中心。以秦巴大道為軸線，北側(cè)為我市總部行政區(qū)，市民之家、市政府、市公安、檢察院、法院、國土局等系列政府單位均已落實(shí)落地；南側(cè)為宜居活力區(qū)、會展博覽區(qū)，星悅廣場工程位于宜居活力區(qū)的核心位置，即興文新區(qū)的核心開展帶。二工程開展前景分析p 1 1 、售價(jià)潛力根據(jù)周邊現(xiàn)有樓盤分析p ，從興文新區(qū)目前商品房價(jià)格預(yù)售價(jià)格來看，住宅約在4000-4800 元左右，門市價(jià)格15000-30000 元左右，依地理環(huán)境來說，“星悅廣場”住房目前售價(jià)可達(dá)420_元/平方米，遠(yuǎn)期住房售價(jià)可達(dá)4600 元/平方米，門市價(jià)格近期內(nèi)18000 元平方米左右，遠(yuǎn)期門市價(jià)格30000 元平方米左右。三居住環(huán)境星悅廣場工程毗鄰500 畝濕地公園，環(huán)抱秦巴文化公園，擁有良好的區(qū)域自然環(huán)境。周圍無消費(fèi)企業(yè)，因此不存在污染。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達(dá)30%，從噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看，該工程將為住戶提供一