定價策略的分類及基本方法同策XXXX154頁[通用]

1、定價策略的分類及基本方法項目開盤價格制定策略項目靜態(tài)價格形成方法市場比較法總價卡位法價格系數(shù)法入市價格策略入市價格形成2市場比較法3確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參數(shù)及權(quán)重得到項目靜態(tài)價格根據(jù)未來價格成長情況，得出項目上市時的動態(tài)價格特點：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品均可使用市場比較法邏輯圖4案例：新城白銀路公寓產(chǎn)品定價市場比較法5市場比較法6保利海上五月花9200元/清水頤園9300元/右岸嘉園9200元/保利家園8500元/市場比較法7注：以上項目成交價格為目前成交價格權(quán)重 比對因素 本項目 評分保利家園（30%） 評分右岸嘉園 （25%） 評分清水頤園三期（25%） 評分保利海上五月

2、（20%） 評分15%交通因素 M11 100M11 95M11、近城區(qū)110M11、近城區(qū)110近M119510%社區(qū)規(guī)模 30萬 1002465659750203901300009530000010015%產(chǎn)品形態(tài) 高層、多層100高層、小高層、聯(lián)排100小高層95小高、聯(lián)排95多層、小高層、聯(lián)排1005%建筑品質(zhì) 現(xiàn)代、歐式100現(xiàn)代海派涂料95法式涂料95現(xiàn)在風格涂料95英倫風格石材9520%配套 尚不成熟100社區(qū)自建8萬方MALL100較成熟115較成熟115尚不成熟10015%園林規(guī)劃 分層綠化,組團綠化帶,庭院綠化100集中綠化100兩條天然水系、綠色景觀大道、沿河的景觀100

3、現(xiàn)在風格，沿河主題休閑綠化帶 95大型組團，英倫風格10015%產(chǎn)品特點 90兩房、三房、150左右四房10080-90兩房9580-90兩房、150左右三房100105左右兩房9550-60一房；90-100兩房955%開發(fā)商品牌 新城100保利置業(yè)100中青旅集團 95新城100保利房地產(chǎn)95100%系數(shù)累加 10097.95 103.00 101.50 98.00 項目價格90168500920093009200市場比較法8全市及區(qū)域公寓價格走勢市場比較法9案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價方法10價格推導方法：1、選取競品項目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項目2、權(quán)重分析按照各項項目指標進行評

4、分，按照權(quán)重分析得到本案的均價市場比較法11比較項目權(quán)重文翔名苑名仕豪庭山語原墅擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置市區(qū)距離4100410041104.4交通系統(tǒng)7100710071107.7區(qū)域環(huán)境板塊屬性4100410041004自然環(huán)境7100710071007社會環(huán)境4100410041004發(fā)展?jié)摿?100310031003生活配套10100101001010010規(guī)劃規(guī)模31103.310031103.3容積率7805.61208.41208.4綠化7906.31107.71107.7內(nèi)部景觀61056.31106.61156.9產(chǎn)品產(chǎn)品風格及核心概念10909

5、1101110010面積設(shè)置61056.310061006產(chǎn)品附加值710071107.71107.7其他條件物業(yè)服務(wù)4100410041004會所41104.410041204.8是否現(xiàn)房4100410041004開發(fā)商品牌3100310031103.310098.2104.4106.2市場比較法12(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/本案靜態(tài)價格應(yīng)為：10500元/ 主要參考項目文翔名苑、名仕豪庭和山語原墅目前聯(lián)排別墅的價格分別為9800、9500和11500元/，結(jié)合比較系數(shù)，計算本案的均價為：市場比較法13案例：鹽湖新居產(chǎn)品定

6、價方法14項目選?。涸谶@里我們選舉了 “嘉城”以及 “匯豐沁苑”作為參考對象?！凹纬恰笔菂^(qū)域龍頭項目，具有區(qū)域代表性，地理位置相對優(yōu)越，而且開盤時間長；“匯豐沁苑”區(qū)域新開項目，與本案距離相近，區(qū)位類似，有一定的參考價值。選取標準：市場比較法15影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51127.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411221020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)1101010101010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.510151015交通系數(shù)1.5101510151015合計-11

7、6104.5100近期3月價格-85487750-本案推導價格-73607400-未來市場競爭市場環(huán)境進一步好轉(zhuǎn)，不打價格戰(zhàn)開盤準備開盤前準備較充分，蓄水充足去化時間資金回籠壓力小，去化時間為10個月本案合理價格7500價格定位：樂觀預期樂觀預期下，本案合理價格為7500元/平方米市場比較法16影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51130.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411211020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)11010991010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.59141015交通

8、系數(shù)1.510159141015合計10116104.5100近期3月價格-85487750-本案推導價格-73607400-未來市場競爭市場回暖需要漫長過程，客戶對價格仍較敏感；5-7月份為大牌開發(fā)商資金回籠密集期，促銷動作將會影響市場整體價格水平和未來價格預期匯豐沁苑價格處于下降通道中，如進一步下降，將對本案形成較大的壓力開盤準備開盤前準備較不充分去化時間去化時間為7個月本案合理價格7300價格定位：悲觀預期悲觀預期下，本案合理價格為7300元/平方米市場比較法17案例：閔行華漕別墅項目18確定可比案例及權(quán)重系數(shù)（上海西區(qū)城市獨棟別墅項目，容積率在0.4以下）確定可比參數(shù)及權(quán)重得到項目靜態(tài)

9、價格根據(jù)未來價格成長情況，得出項目上市時的動態(tài)價格價格測算價格測算方法19各項指標所占權(quán)重及評分基準判定評分標準評分內(nèi)容權(quán)重系數(shù)打分萬科翡翠萬源城萬特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑竣工時間3平均水平以100分為基準，隨著房齡時間遞減系數(shù)評分1001009085909090出售速率3平均水平以100分為基準，月均去化1套為滿分，低于1套系數(shù)遞減系數(shù)評分135130100120120130100房屋與地下室面積比6平均水平以100分為基準，以0.3-0.4為滿分，低于標準值遞減系數(shù)評分1001201006010070120花園占地面積12平均水平以100分為基準，2畝為滿分，低于標準值遞減系

10、數(shù)評分90809013012090120容積率12平均水平以100分基準，0.4容積率為滿分，低于標準值遞減系數(shù)評分100120120140160130100地段15平均水平以100分為基準，視具體地段條件而定系數(shù)評分100150160906090180規(guī)劃特色8平均水平以100分為基準，有兩項規(guī)劃特色的為滿分，低于標準值遞減系數(shù)評分11011010010010080120景觀特色8平均水平以100分為基準，有景觀特色的為滿分，有排他性的遞增，沒有特色的遞減系數(shù)評分1101101001109080110車位數(shù)量3平均水平以100分基準，2個車位為滿分系數(shù)評分100100100100100901

11、00立面表現(xiàn)8平均水平以100分為基準，從建筑風格特色和建筑材料兩方面評定系數(shù)評分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分為基準，有智能科技運用的為滿分，特別突出的分值遞增系數(shù)評分120110120100100100110裝修材質(zhì)2平均水平以100分為基準，毛坯的為滿分，精裝修加分系數(shù)評分707012070707070會所10平均水平以100分為基準，從會所規(guī)模、運營、品牌等方面評判系數(shù)評分1009010011080100100物業(yè)管理8平均水平以100分為基準，物業(yè)品牌和具體服務(wù)內(nèi)容而定系數(shù)評分1001001101001101001202021本地塊公寓基準價格確

12、定價格測算比較項目權(quán)重翡冷翠萬源城萬特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)竣工時間310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋與地下室面積比610061207.21006603.61006704.21207.2花園占地面積129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容積率121001212014.412014.41401

13、6.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027規(guī)劃特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景觀特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8車位數(shù)量310031003100310031003902.71003立面表現(xiàn)813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2裝修材質(zhì)2100210021402.810021002100214

14、02.8會所101001090910010110118081001012012物業(yè)管理8100810081108.810081108.8100812010合計100104.25111.2112.7107.25104.395.4120.32122別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價格：72434元/m2項目價格修正本地塊公寓基準價格確定價格測算翡冷翠萬源城萬特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑均價7000095000100000650006000055000110000權(quán)重系數(shù)103.65110.6112.3106.65103.794.8120.3實際參考價格6714685432 88731 606065752

15、6 57652 89943本項目參考價格7243422項目增值 15%項目增值 10%/年 板塊規(guī)劃起點高，虹橋樞紐的開通使得板塊發(fā)生裂變，凸顯板塊價值； 板塊國際別墅區(qū)集群效應(yīng)，良好的別墅居住氛圍 整體宏觀大市場運行正常，區(qū)域市場增長較快。項目增值 12% 板塊市場未來競品項目均已銷售完畢，低密度別墅項目稀缺。區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展市場價格走勢稀缺性下面我們在基準價格的基礎(chǔ)上，綜合各項資源優(yōu)勢，來確定本項目別墅產(chǎn)品線動態(tài)銷售均價價格測算23本地塊0.7年后的別墅（毛坯）整體均價為：綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案0.7年后的銷售價格：項目基準價格72434元/m2區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展15%25352市場

16、價格自然波動8%/年（下浮2%）稀缺性12%合計97786別墅均價（0.4容積率）：97786元/m2價格測算觀點：本案的基準單價較高，需要通過產(chǎn)品面積考量控制總價上限24總價卡位法25項目和產(chǎn)品定位尋找總價空白點特點：適用總價特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如獨棟別墅等在框定總價的前提下，通過系數(shù)法，確定項目的具體的總價范圍總價卡位法邏輯圖26案例：好世麒麟園定價方案27根據(jù)區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅和經(jīng)濟型獨棟別墅熱銷總價段框定本案的總價段確定區(qū)域內(nèi)本案參考樓盤確定價格本案和參考樓盤的價格梯度確定本案的均價根據(jù)本案產(chǎn)品的面積段，確定主力價格段結(jié)合本案的項目定位，最終確定本案的總價段總價卡位法28產(chǎn)品定價總價框定總

17、計段統(tǒng)計2005 2006 2007 2008 200萬以下套數(shù)326 1081 784 137 面積（平方米）70805 216319 156840 26266 200-400萬套數(shù)326 453 684 590 面積（平方米）80929 106899 154337 116804 400-600萬套數(shù)7 28 46 91 面積（平方米）2588 8064 11099 20945 600-800萬套數(shù)2 33 面積（平方米）575 9973 西南片區(qū)04-08年聯(lián)體別墅各總價段成交情況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅主要集中在200-400萬元的總價段總價卡位法29統(tǒng)計2005 2006 2007 2008 2

18、00萬以下套數(shù)8 20 10 1 面積（平方米）2040 4278 2292 282 200-400萬套數(shù)227 266 303 13 面積（平方米）65309 70879 81641 4303 400-600萬套數(shù)98 60 124 21 面積（平方米）36881 22009 38609 6836 600-800萬套數(shù)37 140 70 10 面積（平方米）15314 50261 25690 2887 西南片區(qū)04-08年經(jīng)濟型獨棟別墅各總價段成交情況產(chǎn)品定價總價框定08年，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型獨棟別墅主要集中在400-600萬元的總價段總價卡位法30根據(jù)區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品的總價梯度，本案的總價段可初步

19、框定在400-600萬元本案總價框定個案：燕南園、貝尚灣、復地愛倫坡等個案：南郊別墅個案：圣得莊園總價卡位法31基本信息：占地面積 190000建筑面積 120000已成交量 93949容積率 0.63綠化率 35產(chǎn)品類型 聯(lián)排，少量雙拼聯(lián)排面積 200風格 現(xiàn)代產(chǎn)品定價參考樓盤總價卡位法32產(chǎn)品定價參考樓盤萬科燕南園于2005年9月首次開盤，目前仍處于持續(xù)銷售中萬科燕南園供求走勢總價卡位法332005年成交均價（元/平方米）2006年成交均價（元/平方米）好世麒麟園13297 13885 萬科燕南園11044 11832 價格梯度1.201.17產(chǎn)品定價單價梯度我們選取好世麒麟園和萬科燕南園

20、05、06年的成交均價，以此確定這兩個項目間的價格梯度：則好世麒麟園與萬科燕南園的價格梯度為1.20：1總價卡位法34萬科燕南園成交均價走勢2.4萬元/平方米1.7萬元/平方米產(chǎn)品定價參考樓盤單價目前，萬科燕南園成交均價已回落到1.7萬元/平方米總價卡位法35產(chǎn)品定價單價確定通過兩者間的價格梯度，得出好世麒麟園的均價：17000元/平方米*1.2=20400元/平方米20000元/m2總價卡位法36產(chǎn)品定價主力總價本案小戶型的面積為240平方米左右，則總價為240平方米*2.0萬元/平方米=480萬元本案大戶型的面積為300平方米左右，則總價為300平方米*2.0萬元/平方米=600萬元好世麒

21、麟園的主力總價段為：500-600萬元總價卡位法37單價梯度法確定的主力總價段：500-600萬元產(chǎn)品定價總結(jié)本案項目定位：區(qū)域內(nèi)中高端經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品本案總價段初步框定：400-600萬元主力總價段：500-600萬元，單價：2.0萬/平方米總價卡位法38價格系數(shù)法39類似屬性案例價格系數(shù)得到本項目價格系數(shù)得到項目靜態(tài)價格特點：主要適用某項特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如公園、高爾夫、海景資源型住宅價格系數(shù)法40定價體系建立：選取世紀公園板塊和新江灣城板塊，用板塊內(nèi)靠近公園項目和遠離公園項目進行價格比較，從而找出一定的價格系數(shù)，最終得出本項目與板塊內(nèi)其它樓盤的價格系數(shù)，同時結(jié)合旭輝依云灣進行價格調(diào)整，最

22、終調(diào)整得出本項目的定價。公寓定價篇價格系數(shù)法411、世紀公園板塊靠近世紀公園項目價格研究選取原則：正對世紀公園項目時間節(jié)點：2005.1-2005.6雍景臺 成交均價19165元/平米香梅花園 成交均價19000元/平米 靠近世紀公園項目成交均價為19055元/平米浦東世紀花園 成交均價19000元/平米 雍景臺香梅花園浦東世紀花園價格系數(shù)法421、世紀公園板塊不靠近世紀公園項目價格研究選取原則：距世紀公園有一段距離或不能正對世紀公 園項目，位置相對較差時間節(jié)點：2005.1-2005.6不靠近世紀公園項目成交均價為13712元/平米項目名稱成交均價（元/平米）水清木華14742仁恒河濱城14

23、607陸家嘴中央公寓14143大唐國際公寓14000大華錦繡華城11067合計13712水清木華仁恒河濱城陸家嘴中央公寓大唐國際花園大華錦繡華城價格系數(shù)法431、世紀公園板塊價格系數(shù)靠近公園項目成交均價：19055元/平米不靠近公園項目成交均價：13712元/平米1.39世紀公園板塊價格系數(shù)世紀公園板塊價格系數(shù)：1.39價格系數(shù)法442、新江灣城板塊板塊內(nèi)項目價格研究選取原則：位于新江灣城板塊內(nèi)時間節(jié)點：2008.3-2008.9項目一：橡樹灣 成交均價22000元/平米項目一：新城御景 成交均價22000元/平米新江灣城板塊內(nèi)項目成交均價：22000元/平米橡樹灣新城御景價格系數(shù)法452、新

24、江灣城板塊板塊邊緣項目價格研究選取原則：處于新江灣城板塊邊緣地帶時間節(jié)點：2008.3-2008.9項目一： 書香銀苑 成交均價16381元/平米項目二：盛世新江灣 成交均價15730元/平米 新江灣城板塊邊緣項目成交均價：16055元/平米書香銀苑 盛世新江灣價格系數(shù)法462、新江灣城板塊價格系數(shù)板塊內(nèi)項目成交價格：22000元/平米邊緣板塊項目成交價格：16055元/平米1.37新江灣城板塊價格系數(shù)新江灣城板塊價格系數(shù)：1.37價格系數(shù)法473、本項目價格系數(shù)本項目價格系數(shù)得出：世紀公園板塊加上新江灣城板塊價格系數(shù)的平均值，即 （1.39+1.37）/2=1.38本項目價格系數(shù)為：1.38

25、價格系數(shù)法484、本項目價格定位選取原則選取原則：由于顧村板塊目前在售樓盤都距公園較遠，因而選取整個板塊的成交均價作為該板塊的價格基數(shù)。鉑庭綠洲花園新天地荻涇花園世紀長江苑上投佳園宏潤韶光花園采菊苑古北菊翔苑文寶苑本案太和公寓公園價格系數(shù)法494、本項目價格定位價格基數(shù)建立顧村板塊價格基數(shù)為：8000元/平米價格系數(shù)法504、本項目價格定位系數(shù)相成法本項目價格定位為：本項目價格系數(shù)*顧村板塊價格基數(shù)，即1.38*8000元/平米=11040元/平米本項目公寓價格定位為11040元/平米價格系數(shù)法51示例：萊茵美墅價格定位思路價格定位 獨棟別墅定價法：總價卡位 雙拼別墅定價法：市場比較法 聯(lián)體別

26、墅定價法：產(chǎn)品價格經(jīng)驗值系數(shù)折算 疊加別墅定價法：跑量產(chǎn)品，控制總價定價方法獨棟別墅定價法：總價卡位獨棟定價東部獨棟別墅分布內(nèi)環(huán)內(nèi)：九間堂 傳說99 御翠園內(nèi)中環(huán)：百富麗山莊 湯臣湖庭花園湯臣高爾夫 大華錦繡華城中外環(huán)：東源麗晶 梵高別墅外郊環(huán)：萬科深藍 棕櫚泉花園生茂養(yǎng)園 綠洲千島花園中科大學城 新浦江城院墅棕櫚泉花園930-1350萬萬科深藍800-1160萬東源麗晶820-1050萬九間堂2880-5600萬大華錦繡華城1500-1700萬傳說991500-3310萬湯臣湖庭花園1650-1900萬百富麗山莊1300-2000萬御翠園2000-3500萬湯臣高爾夫1500-2250萬本案

27、中科大學城1000-1300萬綠洲千島花園800-1150萬生茂養(yǎng)園800-1000萬新浦江城院墅1000-1200萬九九別墅400-540萬愛法奧朗800-900萬東方夏威夷650-800萬梵高別墅1000-1500萬東部獨棟別墅價格梯度分析棕櫚泉花園930-1350萬萬科深藍800-1160萬東源麗晶820-1050萬九間堂2880-5600萬大華錦繡華城1500-1700萬傳說991500-3310萬湯臣湖庭花園1650-1900萬百富麗山莊1300-2000萬御翠園2000-3500萬湯臣高爾夫1500-2250萬本案中科大學城1000-1300萬綠洲千島花園800-1150萬生茂養(yǎng)園

28、800-1000萬新浦江城院墅1000-1200萬九九別墅400-540萬愛法奧朗800-900萬東方夏威夷650-800萬梵高別墅1000-1500萬由內(nèi)向外呈梯度遞減單套2000萬單套1500-2000萬單套1000-1500萬單套800-1000萬獨棟定價獨棟別墅總價落點根據(jù)東部區(qū)域獨棟別墅總價梯度卡位項目獨棟別墅總價落點 600-800萬600-800萬獨棟定價獨棟別墅單價區(qū)間獨棟戶型地上建筑面積地下建筑面積A-13320.35180.07B-13,Ba12285.33161.84C-16,Ca-17313.29184.13D-12,Da-17268.51146.88項目獨棟別墅單價區(qū)

29、間 23000-25000元/m2產(chǎn)品線總建筑面積(m2)戶數(shù)面積段(m2)產(chǎn)品附加空間獨棟9193.3331270-320地下室雙拼4284.5318235-240無地下室聯(lián)體9526.9946205-210地下室疊加11520.8160190-195無地下室獨棟定價雙拼別墅定價法：市場比較法步驟一參考別墅項目確認步驟二參考別墅項目價格修正項目雙拼別墅價格步驟三可比項目之間權(quán)重影響系數(shù)對比雙拼別墅項目定價策略雙拼定價區(qū)域雙拼別墅項目分布滬南公路本案南六公路南瑞別墅花源灣別墅 花源灣別墅 南瑞別墅雙拼定價項目名稱產(chǎn)品形態(tài)主力成交面積段項目報價(元/m2)修正后參考價格(元/m2)花源灣別墅雙拼

30、195-261m21400012500南瑞別墅雙拼250-300m22000016000修正原則： 花源灣別墅目前報價14000元/m2，08年以來市場成交均價為12000-13000元/m2 南瑞別墅目前報價20000元/m2，包括地下室面積，調(diào)整至地上建筑面積價格為16000元/m2區(qū)域雙拼別墅價格修正雙拼定價項目權(quán)重對比類別細項標準權(quán)重花源灣別墅南瑞別墅擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價值6955.70 955.42 板塊形象定位71007.00 1007.00 交通條件6.5956.18 955.87 生活配套51005.00 1005.00 基礎(chǔ)設(shè)施4.51004.50

31、1004.50 環(huán)境資源6.5855.53 1055.80 項目屬性地塊條件4.5954.28 1054.49 品牌效應(yīng)51055.25 1055.51 建筑體量41154.60 1155.29 項目配套6905.40 955.13 景觀6804.80 1205.76 服務(wù)6804.80 803.84 產(chǎn)品屬性建筑品質(zhì)6.5805.20 904.68 立面6804.80 904.32 戶型功能9807.20 906.48 附加值71057.35 1158.45 科技運用4.5803.60 953.42 合計10091.18 90.96 雙拼定價雙拼產(chǎn)品單價區(qū)間花源灣別墅南瑞別墅均價125001

32、6000權(quán)重系數(shù)91.1890.96實際參考價格1371017591本項目參考價格15650項目雙拼別墅參考單價均值： 15600元/m2 雙拼定價雙拼產(chǎn)品總價區(qū)間項目雙拼別墅參考總價區(qū)間： 360- 380萬 產(chǎn)品線總建筑面積(m2)戶數(shù)面積段(m2)獨棟9193.3331270-320雙拼4284.5318235-240聯(lián)體9526.9946205-210疊加11520.8160190-195雙拼定價聯(lián)體別墅定價法：產(chǎn)品價格經(jīng)驗值系數(shù)折算根據(jù)實踐操作經(jīng)驗，一般項目中雙拼別墅與聯(lián)體別墅單價比值為1.1-1.3，在此取中間值1.2，則：雙拼別墅參考單價：15650元/m2 單價比值：雙拼/聯(lián)體

33、 = 1.2 項目聯(lián)體別墅單價區(qū)間：13042元/m2項目聯(lián)體別墅參考單價均值： 13000元/m2 聯(lián)體別墅單價區(qū)間聯(lián)排定價項目聯(lián)排別墅參考總價區(qū)間： 265- 275萬 產(chǎn)品線總建筑面積(m2)戶數(shù)面積段(m2)獨棟9193.3331270-320雙拼4284.5318235-240聯(lián)體9526.9946205-210疊加11520.8160190-195聯(lián)體別墅總價區(qū)間聯(lián)排定價疊加別墅定價法：跑量產(chǎn)品，控制總價產(chǎn)品線總建筑面積(m2)戶數(shù)面積段(m2)獨棟9193.3331270-320雙拼4284.5318235-240聯(lián)體9526.9946205-210疊加11520.8160190

34、-195 項目疊加產(chǎn)品處于隔河的B7地塊，作為稀釋容積率產(chǎn)品，占本案總體量的33%，基于所處地塊位置的劣勢及產(chǎn)品的體量，建議在實際銷售中采用總價控制的策略，以保證該產(chǎn)品線迅速跑量。 同時從區(qū)域市場客戶對價格的接受度研究發(fā)現(xiàn)，該類產(chǎn)品的單價以10000元/m2為價格門檻。綜合以上分析，建議： 疊加產(chǎn)品單價落點：10000元/m2 疊加產(chǎn)品總價區(qū)間：190-200萬疊加定價資金回籠預期項目總銷約5.27億雙拼均價：24000元/m2獨棟建面： 9193.33 m2約2.21億均價：15600元/m2建面：4284.53m2約0.67億+疊加均價：10000元/m2建面：11520.81m2+約1.

35、15億雙拼均價：13000元/m2建面：9526.99m2約1.24億+項目開盤價格制定策略項目靜態(tài)價格形成方法市場比較法總價卡位法價格系數(shù)法入市價格策略入市價格形成73萬安金邸價格建議報告謹呈：農(nóng)工商房產(chǎn)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司所有，未經(jīng)同策書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。：價格建議報告2009/1274目標下的市場研究價格建議項目背景及核心問題75主要經(jīng)濟指標總用地面積68540平方米總建筑面積87456平方米商業(yè)建筑面積3683平方米住宅建筑面積68538平方米住宅類別小高層、花園洋房、聯(lián)體容積

36、率1.00建筑密度29.97%綠化率30.36%總戶數(shù)578戶車位地下171/地上270項目背景朱涇萬安街龍頭地段，上風上水，高品質(zhì)低密度社區(qū)76聯(lián)排洋房公寓雙拼掘石港東林河東林東街萬安街勝利街濱河路項目背景序號形態(tài)樓號面積（m2）1小高層3#5831.562多層7#971.7538#2915.25420#1943.5525#1943.56別墅11808.6714808.6815808.6916536.61017808.61118536.61221808.61322808.61423536.61526536.61627808.61728536.618291206.61930536.620341

37、206.62135536.622商A1699.08合計面積27134.24首批可售房源首批可售房源共27000，其中小高層5831，花園洋房7774，別墅1183077價格目標2010年1月30日首次開盤，產(chǎn)品有公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅，開盤完成90%銷售率 速度目標2010年年中前房源全部開完，首次開盤后9個月內(nèi)基本上完成項目的銷售4 季度1季度2季度項目工程及營銷節(jié)點預估：工程進度營銷節(jié)點首批房源達預售標準2009年1月底首次開盤進場及蓄水價格目標速度目標價格目標價格目標整盤目標首次開盤項目背景項目目標：2010年第二次開盤第三次次開盤第二批房源達預售標準第三批房源達預售標準78本項目入市

38、價格策略？首批房源開盤均價？在首次開盤價格的基礎(chǔ)上，各產(chǎn)品線整盤均價？Q1:Q2:基于對目標的理解，我們將回答以下兩個核心問題：核心問題79項目背景及核心問題目標下的市場研究價格建議宏觀市場研究外圍市場研究市場研究框架區(qū)域市場研究客戶落點梳理80宏觀市場研究洞悉未來宏觀大勢，是本案的立足根本！81宏觀市場08年下半年，一場金融風暴席卷全球， 從10月起，中央密集發(fā)布了以救市為目的一系列政策82上海市自07年“927新政” 出臺，成交量開始直線下降，隨后在一定幅度內(nèi)波動，整體成交低迷，直至08年“1028新政”出臺及政府救市措施的刺激，成交量從09年初開始回升，目前整體表現(xiàn)出“量價齊升”。09年

39、1-10月，商品住宅累計成交1485萬，與08年同期相比增加98%，超過08年全年的成交面積（08年全年成交897.8萬）；受制于供應(yīng)量影響，10月全市商品住宅成交107萬方，成交均價高達17102元/平方米。二套房政策出臺，打壓樓市政府救市政策出臺08年市場調(diào)整受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場主力，09年1-10月，商品住宅累計成交1485萬，成交量同比激增98%宏觀市場837/7/2022在09年市場的成交量爆發(fā)性增長態(tài)勢下，2010年的市場走勢是否依然樂觀？宏觀市場中國房地產(chǎn)特征：政策導向的市場84樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來的積極支持改為溫和調(diào)整，甚至部分領(lǐng)域

40、（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊宏觀市場85緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺 在實體經(jīng)濟恢復后， GDP增長目標的實現(xiàn)得以保證，政府或?qū)⒊鍪执驌舴康禺a(chǎn)市場，避免資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺， 近期主要采用較溫和的調(diào)控手段 今年四季度到明年上半年，國民經(jīng)濟正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期，外需萎縮的局面及影響還在持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民購房消費仍是促進宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長的重要選擇。實體經(jīng)濟恢復后，樓市可能成為打壓對象，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺房地產(chǎn)政策日前，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國指數(shù)研究院等機構(gòu)日前主辦的 “亞洲國際地產(chǎn)投資交易會”

41、上，與會專家認為，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺。 86加強保障房建設(shè)土地登記強調(diào)耕地保護 2005 20062008 20072009金融政策稅收政策土地政策市場政策國八條新國八條購房實名制國六條70/90嚴控外資購房自住房銷售征稅二手房交易征個人所得稅貸款企業(yè)資質(zhì)限定外匯結(jié)匯金額限定上調(diào)住房貸款首付和利率房產(chǎn)商企業(yè)所得稅重申加大非商品房土地供應(yīng)嚴控低密度住宅土地供應(yīng)加大閑置土地處置力度調(diào)高存貸款利率加強房地產(chǎn)信貸管理通知明確自住房首付比例強征二手房交易個人所得稅調(diào)高存款準備金率提高二套房首付和利率加大保障性住房力度嚴控經(jīng)濟試用房 標準重申閑置土地清理上調(diào)存款準備金率加強保障性安

42、居住房重申二套房信貸政策清理改變性質(zhì)和提高容積率的房產(chǎn)項目減少不合理需求 加強民生保障清算土地增值稅促進合理利用 調(diào)整利用結(jié)構(gòu)整體來看，09年以后，全國商品房銷售火爆、價格暴漲，相關(guān)政策層面的調(diào)控將加大后期整體宏觀市場走勢的不確定性 研究開征物業(yè)稅國家出臺土地增值稅清算管理規(guī)程上海出臺一系列稅費減免政策銀監(jiān)會強化貸款流向管理 新增貸款比例下降減少流動性 防止樓市及經(jīng)濟過熱增加交易及持有成本 抑制投機需求宏觀市場87887/7/2022887/7/20222010年市場預期導致因素世界經(jīng)濟雖然仍未走出金融危機的陰影，但中國整體經(jīng)濟仍在不斷好轉(zhuǎn)，并且通脹預期依舊在市場過于火爆，有滋生房地產(chǎn)泡沫風險

43、預期下，國家再次重申嚴控二套房貸款政策市場有效需求客戶減少，后市信心受影響房屋保值增值功能及需求依然存在未來房產(chǎn)市場趨于平緩，需謹慎應(yīng)對價格暴漲已經(jīng)超越消費者承受力，金融、宏觀政策收緊， 預計2010年房產(chǎn)市場趨于平緩，需謹慎應(yīng)對宏觀總結(jié)88外圍市場研究選取金山新城板塊，該板塊交投活躍，市場競爭充分，作為本區(qū)域價格水平的參考89公寓市場90金山新城龍澤園寶華海灣城石化區(qū)域區(qū)域在售公寓項目區(qū)域項目名稱形態(tài)新城區(qū)龍澤園小高層金悅?cè)A庭聯(lián)排、多層、小高層金山衛(wèi)鎮(zhèn)御景龍庭小高層、聯(lián)排石化街道寶華海灣城小高層、疊加華府海景高層金悅?cè)A庭華府海景本案公寓市場目前區(qū)域內(nèi)在售公寓項目主要集中在新城區(qū)和石化街道金山

44、衛(wèi)鎮(zhèn)御景龍庭91華府海景目前報價為18000元/平方米月成交走勢華府海景公寓于09年7月底開盤價格13000元平方米，開盤至今均價13500元/平方米，目前隨著金山市場迅速價格上漲該樓盤目前已報價18000元/平方米09年9-11月周成交走勢占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)3.6萬平方米9萬平方米2.5424戶總體量已推未推網(wǎng)上存量9萬平方米424套0套82套華府海景92龍澤園二期報價9500元/平方米月成交走勢龍澤園二期海望龍澤園公寓十月底開盤均價9000元/平方米，開盤至今均價9100元/平方米，未來還有一批房源目前報價9500元/平方米；09年9-11月周成交走勢占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)

45、10.5萬平方米19.5萬平方米1.81102戶總體量已推未推網(wǎng)上存量19.5萬平方米916套預計186套263套龍澤園二期93寶華海灣城目前報價9500元/平方米月成交走勢寶華海灣城公寓自開盤時7300元/平方米的均價一路上漲，整盤均價7500，經(jīng)過4個月漲幅目前報價近9500元/平方米；09年9-11月周成交走勢占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)17萬平方米20萬平方米1.51400戶總體量已推未推網(wǎng)上存量20萬平方米1100套預計300套411套寶華海灣城94金悅?cè)A庭下月將推出一批新房源，預計售價在7500元/平方米月成交走勢金悅?cè)A庭公寓于09年7月底開盤價格5700元/平方米，開盤至今均價6

46、500元/平方米，該樓盤下月將推出一批新房源預計售價在7500元/平方米09年9-11月周成交走勢占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)11萬平方米17萬平方米1.2640戶總體量已推未推網(wǎng)上存量17萬平方米450套200套90套金悅?cè)A庭95御景龍庭占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)13萬平方米22萬平方米1.491592戶總體量已推未推網(wǎng)上存量20萬平方米282套0套0套月成交走勢09年9-11月周成交走勢御景龍庭公寓10.29首次開盤均價6000元/平方米，11.27開盤均價7200元/平米，已全部售磬，下批開盤約在明年3月。御景龍庭下批約在明年3月開盤，目前均價7200元/平方米96類型項目名稱占地面積

47、總建筑面積容積率客戶特征09年至今推案/去化目前報價高端投資項目華府海景3.58萬m28.96萬m22.5市區(qū)投資客，部分本地高端客戶424/34218000高端項目龍澤園10.6萬m219萬m21.8本地高端客戶，政府官員106/989500寶華海灣城17萬m220萬m21.2本地高端客戶，周邊區(qū)域客戶1104/6939500中端項目御景龍庭13萬22萬1.49本地中高端客戶282/2827200金悅?cè)A庭11.59萬m211.91萬m21.0本地中高端客戶450/907500公寓市場小結(jié)目前區(qū)域高端公寓項目報價已達9500元/平方米，中端主力均價約為7200-7500元/平方米97別墅市場9

48、8金山新城寶華海灣城石化區(qū)域區(qū)域在售公寓項目區(qū)域項目名稱形態(tài)金山新城龍灣華庭聯(lián)排別墅金悅?cè)A庭聯(lián)排別墅金山衛(wèi)鎮(zhèn)御景龍庭聯(lián)排別墅石化街道寶華海灣城疊加別墅金悅?cè)A庭本案項目地圖目前區(qū)域內(nèi)在售別墅項目主要集中在新城區(qū)和石化街道金山衛(wèi)鎮(zhèn)御景龍庭龍灣華庭99龍灣華庭目前價格為11000元/平方米，明年3月新上市房源報價13000元/平方米月成交走勢龍灣華庭聯(lián)排別墅目前價格為11000元/平方米，下批房源將于明年3月上市預計均價13000元/平凡米；占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)7.6萬平方米9.1萬平方米1.2240戶總體量已推未推網(wǎng)上存量9.1萬平方米158套82套17套龍灣華庭09年9-11月周成交走勢

49、100寶華海灣城疊加別墅目前報價11000元/平方米月成交走勢寶華海灣城疊加別墅與9月開盤，開盤均價與9500元/平方米，開盤至今均價約10000元/平方米，目前報價已至11000元平方米占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)17萬平方米20萬平方米1.2298戶總體量已推未推網(wǎng)上存量20萬平方米100套198套45套寶華海灣城09年9-11月周成交走勢101占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)13萬平方米22萬平方米1.49155戶總體量已推未推網(wǎng)上存量20萬平方米28套0套0套御景龍庭月成交走勢09年9-11月周成交走勢御景龍庭別墅10.29首次開盤，均價8500元/平方米，11.27開盤均價10000元/

50、平米，已全部售磬，下批開盤約在明年3月。御景龍庭下批約在明年3月開盤，目前均價約10000元/平102月成交走勢金悅?cè)A庭項目于09年7月上市，開盤價格為8000元/平方米，開盤至今項目均價為8600元/平方米，下批房源預計在明年開盤報價在10000元/平米占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)11萬平方米17萬平方米1.2150戶總體量已推未推網(wǎng)上存量17萬平方米98套52套42套09年9-11月周成交走勢金悅?cè)A庭目前均價為9800元/平方米，預計下批房源上市均價在10000元/平方米金悅?cè)A庭103項目名稱占地面積總建筑面積容積率客戶特征09年至今推案/去化目前價格龍灣華庭7.58m29.1m21.2市

51、區(qū)投資客，部分本地高端客戶158/14111000寶華海灣城17萬m220萬m21.2本地高端客戶，周邊區(qū)域客戶100/5510000金悅?cè)A庭11.59萬m211.91萬m21.0本地中高端客戶150/1089800御景龍庭13萬22萬1.49本地中高端客戶28/2810000別墅市場小結(jié)目前區(qū)域別墅項目成交均價9800-11000元/平方米104市場總結(jié)金山公寓均價經(jīng)歷近期高速上升后，區(qū)域中端主力均價在7200-7500元/平方米，以龍澤園、寶華海灣城為代表的品質(zhì)項目價格已達9500元/平方米金山新城市場作為金山市場價格標桿板塊，價格走出了一波快速上漲行情，對朱涇市場形成較好的支撐目前區(qū)域別

52、墅項目成交均價9800-11000元/平方米105區(qū)域市場研究106107朱涇一手房市場107108一期售罄二期8月開盤三期預計10年5月后開盤一期產(chǎn)品共推出450套房源，其中花園洋房30套，多層420套；現(xiàn)已售罄。二期開盤前絕大多數(shù)產(chǎn)品已售罄，目前僅剩余洋房產(chǎn)品中個別一樓單位，二期全盤均價約6900-7000元/平。三期預計于10年6月后開盤。尚城府邸項目成交月走勢項目成交周走勢作為目前區(qū)域唯一在售樓盤，尚成府邸二期基本售罄，二期全盤均價約6900-7000元/平方米108109一手房推量區(qū)域住宅市場潛在供應(yīng)主要集中在2010年下半年-2011年上半年，與本案推案周期基本無重合，項目具有一定

53、價格主動權(quán)項目名稱未推量預計2010上半年推量預計2010年下半年推量預計2011年上半年推量預計2011年下半年推量尚成府邸公寓2萬m22萬m2萬安世家華園公寓4.2萬 m22萬 m22.2萬 m2別墅1.6萬 m21.6萬 m2金榜逸家公寓4.1萬 m22萬 m22.1萬 m2南分區(qū)E1東地塊公寓7.7萬 m24萬m23.7萬m2別墅1.2萬 m21.2萬 m2總計20萬平米左右1.6萬 m27.2萬 m28.3萬 m23.7萬m2109110朱涇二手房市場110項目分布紅菱苑珠溪苑弘澤陽光苑森海豪庭金玉良苑匯佳新苑紫金名苑項目名稱總體量（萬平方米）容積率總戶數(shù)產(chǎn)品形態(tài)開盤時間紅菱苑101

54、.2712小高層05-01朋鑫苑11.1100多層05-05弘澤陽光園7.61.1638小高層、多層04-06金玉良苑121.3429小高層、多層03-06紫金名苑90.9472獨棟、聯(lián)排、小高層05-10匯佳新苑151604小高層、多層03-11森海豪庭101.2612多層04-12華光紫荊苑13.451.22500小高層、多層04-06珠溪苑0.7671.274多層09-01選取區(qū)域5年以內(nèi)次新二手房項目9個，市場代表性較好。項目分布華光紫荊苑朋鑫苑111紅菱苑項目名稱：紅菱苑綠化率：52項目地址：秀州街718弄占地面積：8.2萬方容積率：1.2建筑面積：10萬方建筑類別：高層首次開盤：2

55、006年10月14日總戶數(shù)：710戶車位比：1：0.75入住時間：2006年12月31日物業(yè)公司：上海大慈物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：上海康發(fā)房產(chǎn)經(jīng)營有限公司物業(yè)費： 1.35元/平米3/2/2 135 單價8000元/ 總價108萬 3樓/共11樓 普裝3/2/2 131.56 單價7612元/ 總價100萬 10樓/共11樓 毛坯3/2/2 132 單價8258元/ 總價109萬 11樓/共11樓 普裝該案目前二手房掛牌價格：剔除裝修費用，目前毛坯報價在75007700左右，實際成交價格在7200-7500左右112遠策紫金名苑項目名稱：紫金名苑綠化率：38.5項目地址：眾安街389弄占地面積

56、：10萬方容積率：0.895建筑面積：8.95萬方建筑類別：多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅首次開盤：2005-10-29總戶數(shù)：471戶車位比：1：0.75入住時間：2006-12-01物業(yè)公司：深圳和平物業(yè)公司開發(fā)商：上海遠策置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)費：1.6元-2.4元/ 2/2/1 92 單價7609元/ 總價70萬 1樓/共11樓 毛坯3/2/2 125 單價7840元/ 總價98萬 1樓/共6樓 普裝該案目前二手房掛牌價格：剔除裝修費用，目前毛坯報價在75007700左右，實際成交價格在7200-7500左右113弘澤陽光園項目名稱：弘澤陽光園綠化率：38%項目地址：朱涇鎮(zhèn)公園路2號占

57、地面積： 6.4萬方容積率：1.25建筑面積：8萬方建筑類別：小高層、多層首次開盤：2004-08-31總戶數(shù)：600戶車位比：1：0.67入住時間：2005-12-31物業(yè)公司：上海殷潤物業(yè)管理公司開發(fā)商：上海標力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費：小高層：1.15元/平米多層：0.65元/平米該案目前二房掛牌價格2/2/1 87 單價7816元/ 總價68萬 1樓/共6樓 普裝3/2/2 126 單價8333元/ 總價105萬 3樓/共6樓 精裝4/2/2 151 單價7483元/ 總價113萬 6樓/共11樓 普裝剔除裝修費用，目前毛坯報價在72007500左右，實際成交價格在6900-7200左

58、右114華光紫荊苑項目名稱：華光紫荊苑綠化率：40%項目地址：塘園路521號占地面積：11萬方容積率：1.22建筑面積：13.45萬方建筑類別：小高層、多層首次開盤：2004年6月總戶數(shù)：500戶車位比：1：0.66入住時間：2005年12月物業(yè)公司：上海華榭物業(yè)公司開發(fā)商：上海華邸房地產(chǎn)公司物業(yè)費：高層：1.20元/平米多層：0.8元/平米2/2/1 86.96 單價7475元/ 總價65萬 3樓/共6樓 毛坯 3/2/2 121 單價7603元/ 總價92萬 1樓/共11樓 普裝3/2/2 126 單價7143元/ 總價90萬 6樓/共6樓 毛坯該案目前二手房掛牌價格：剔除裝修費用，目前毛

59、坯報價在71007400左右，實際成交價格在6800-7200左右115金玉良苑項目名稱：金玉良苑綠化率：46%項目地址：羅星南路303弄占地面積：8萬方容積率：1.27建筑面積：12萬方建筑類別：小高層、多層首次開盤：2004-9-30總戶數(shù)：1000戶車位比：1：0.3入住時間：2005-12-31物業(yè)公司：深圳職茂物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：上海金韻房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)費：高層：1.30元/平米多層：0.8元/平米2/2/1 97 單價7629元/ 總價74萬 4樓/共6樓 精裝3/2/2 129 單價6434元/ 總價83萬 1樓/共11樓 毛坯3/2/2 138 單價7101元/ 總價

60、98萬 6樓/共6樓 毛坯該案目前二手房掛牌價格：剔除裝修費用，目前毛坯報價在64007100左右，實際成交價格在6200-6800左右116匯佳新苑項目名稱：匯佳欣苑綠化率： 40%項目地址： 羅星南路258弄占地面積：9.33萬方容積率：1.20建筑面積：11.5萬方建筑類別：多層、小高層首次開盤：2005-04-28總戶數(shù)：920車位比：1：0.56入住時間：2005-12-31物業(yè)公司：上海興虹物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：上海建佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費： 0.8元1元/ 2/2/1 98.5 單價7513元/ 總價74萬 6樓/共6樓 普裝3/2/2 129 單價7907元/ 總價102