房地產(chǎn)法課件第5章

1、第五章第五章 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易法律制度法律制度第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)交易概述v一、房地產(chǎn)交易的概念及形式一、房地產(chǎn)交易的概念及形式v 1.1.定義：房地產(chǎn)交易，是指以房地產(chǎn)定義：房地產(chǎn)交易，是指以房地產(chǎn)為商品而進行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各為商品而進行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱。種經(jīng)營活動的總稱。 v二、房地產(chǎn)交易的特征二、房地產(chǎn)交易的特征v1.1.標的物位置固定性標的物位置固定性v2.2.標的物自身具有的無法改變的天然矛標的物自身具有的無法改變的天然矛盾性盾性v3.3.房地產(chǎn)交易標的額大、專業(yè)性強房地產(chǎn)交易標的額大、專業(yè)性強v4.4.房地產(chǎn)市場在整體上是供給稀缺的市房

2、地產(chǎn)市場在整體上是供給稀缺的市場場v5.5.房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)出讓行為所房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)出讓行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的一般原則三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的一般原則 1 1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及土房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本特征是權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。它要求的是房本特征是權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。它要求的是房地產(chǎn)權(quán)屬的全部轉(zhuǎn)移，而不是房地產(chǎn)地產(chǎn)權(quán)屬的全部轉(zhuǎn)移，而不是房地產(chǎn)權(quán)屬的分別轉(zhuǎn)讓。因此，從法律關(guān)系權(quán)屬的分別轉(zhuǎn)讓。因此，從法律關(guān)系上來說，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)上來說，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所

3、有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，或者土地使用權(quán)與該土地范圍內(nèi)的房或者土地使用權(quán)與該土地范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)，必須同時轉(zhuǎn)讓。屋所有權(quán)，必須同時轉(zhuǎn)讓。v 2 2房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)及房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時抵押。由于抵押權(quán)的實土地使用權(quán)同時抵押。由于抵押權(quán)的實現(xiàn)方式主要是抵押人通過拍賣抵押物取現(xiàn)方式主要是抵押人通過拍賣抵押物取得價款來受償?shù)?，所以實際上涉及房地得價款來受償?shù)模詫嶋H上涉及房地產(chǎn)的買賣問題。房地產(chǎn)抵押時，房屋的產(chǎn)的買賣問題。房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押

4、。權(quán)必須同時抵押。 三、房地產(chǎn)市場三、房地產(chǎn)市場 1.1.土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)出讓市場 2.2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場 3.3.房地產(chǎn)交易市場房地產(chǎn)交易市場v 四、房地產(chǎn)交易所及交易管理機四、房地產(chǎn)交易所及交易管理機構(gòu)構(gòu)v1.1.房地產(chǎn)交易所房地產(chǎn)交易所v 進行房地產(chǎn)交易的固定場所，進行房地產(chǎn)交易的固定場所，我國各大城市均建立房地產(chǎn)交易所，我國各大城市均建立房地產(chǎn)交易所，使得房地產(chǎn)交易場所固定化。使得房地產(chǎn)交易場所固定化。v 2.2.房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)v（1 1）建設(shè)部及國土資源部）建設(shè)部及國土資源部v（2 2）地方各級房地產(chǎn)管理機構(gòu)）地方各級房地產(chǎn)管理

5、機構(gòu)v 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度制度v 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念v 房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。行為。 v 理解：理解：1.1.主體：房地產(chǎn)權(quán)利人；主體：房地產(chǎn)權(quán)利人；2.2.客體：房屋所有權(quán)及所占土地使用權(quán)；客體：房屋所有權(quán)及所占土地使用權(quán)；3.3.加以的形式：加以的形式：買賣、贈與、交換、繼買賣、贈與、交換、繼承承等；等；4.4.權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效要件二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效要件v1.1.主體具有合法資格；主體具有

6、合法資格；v2.2.客體符合法律要求；客體符合法律要求；v3.3.形式要件；形式要件；v4.4.意思表示要件；意思表示要件；v5.5.不得違反政策、法律和社會公德不得違反政策、法律和社會公德v三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同v（一）合同的訂立過程（一）合同的訂立過程v要約，承諾要約，承諾v20032003年年6 6月月1 1日起實施的日起實施的最高人民法院最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋法律若干問題的解釋第第3 3條明確規(guī)定，條明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，請，但是出賣人就

7、商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的但是出賣人就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體明確，并對商品房買賣合同的訂立及房明確，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約。約。v（二）商品房買賣合同的主要內(nèi)容（二）商品房買賣合同的主要內(nèi)容v1 1雙方當事人的姓名或者名稱、住所；雙方當事人的姓名或者名稱、住所；2 2房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；3 3房房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；4 4土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；式

8、及年限；5 5房地產(chǎn)的用途或使用性房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；質(zhì)；6 6成交價格及支付方式；成交價格及支付方式；7 7房地房地產(chǎn)交付使用的時間；產(chǎn)交付使用的時間；8 8違約責任；違約責任；9 9合同的履行、變更和解除；合同的履行、變更和解除；10.10.雙方雙方約定的其他事項。約定的其他事項。面積誤差v面積誤差比等于實際面積減去約定面積的絕面積誤差比等于實際面積減去約定面積的絕對值再去除以約定面積對值再去除以約定面積房屋實際面積（測繪大隊測繪為準）大于合同房屋實際面積（測繪大隊測繪為準）大于合同約定面積約定面積v 面積誤差比在面積誤差比在3%3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含3%3%）部分）部分的房價款由買受人

9、按約定價格補足，面的房價款由買受人按約定價格補足，面積誤差比積誤差比超出超出3%3%的部分的部分價款由價款由出賣人承出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人擔，所有權(quán)歸買受人。房屋實際面積（測繪大隊測繪為準）小于合同房屋實際面積（測繪大隊測繪為準）小于合同約定面積約定面積v v 面積誤差比在面積誤差比在3%3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含3%3%）部分）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比面積誤差比超出超出3%3%的部分的部分價款由出賣人價款由出賣人雙倍返還買受人雙倍返還買受人。違約責任違約責任v出賣人承擔違約責任的情形：質(zhì)量問題；面出賣人承擔違約責任的情形：質(zhì)量問題；面積

10、誤差；遲延辦證；逾期交房。積誤差；遲延辦證；逾期交房。v 合同履行合同履行v包括房屋轉(zhuǎn)讓合同的履行，也包括原土地使包括房屋轉(zhuǎn)讓合同的履行，也包括原土地使用權(quán)出讓合同的履行用權(quán)出讓合同的履行v房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后土地使用年限不得高于出讓合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后土地使用年限不得高于出讓合同約定的年限的剩余年限；不得改變出讓合同約定的年限的剩余年限；不得改變出讓合同約定的土地用途。同約定的土地用途。合同的解除合同的解除v法定解除（法定解除（1 1）土地使用權(quán)年限屆滿；（）土地使用權(quán)年限屆滿；（2 2）土地使用權(quán)因國家提前收回；（土地使用權(quán)因國家提前收回；（3 3）土地使用）土地使用權(quán)因土地滅失而消滅；（權(quán)因土地滅失而

11、消滅；（4 4）土地使用權(quán)因國）土地使用權(quán)因國家強制收回而滅失。（家強制收回而滅失。（5 5）主體質(zhì)量不合格；）主體質(zhì)量不合格；（6 6）一房二賣一房二賣；（；（7 7）辦證不能；（）辦證不能；（8 8）遲延）遲延交房。交房。v四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序( (領(lǐng)會領(lǐng)會) )v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照下列程序辦理：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照下列程序辦理：1 1簽約。簽約。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合I I司，明確相互司，明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系；間權(quán)利義務(wù)關(guān)系；2 2申請。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在申請。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后303

12、0日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；格；3 3審查。房地產(chǎn)管理部門對當事人提供的有審查。房地產(chǎn)管理部門對當事人提供的有關(guān)文件進行審查并在關(guān)文件進行審查并在1515日內(nèi)作出是否受理申請的日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復；書面答復；4 4查勘與評估。房地產(chǎn)管理部門核實查勘與評估。房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘與評估；現(xiàn)場查勘與評估

13、；5 5交納稅費。經(jīng)過房地產(chǎn)管理交納稅費。經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門審查、查勘與評估之后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按部門審查、查勘與評估之后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；6 6登記發(fā)證。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記發(fā)證。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人交納有關(guān)稅費之后，房地產(chǎn)管理部門核發(fā)證當事人交納有關(guān)稅費之后，房地產(chǎn)管理部門核發(fā)證書。書。 v 第三節(jié)第三節(jié) 商品房預售商品房預售法律制度法律制度v一、商品房預售的概念一、商品房預售的概念v房屋預售，亦稱商品房預售，是指房屋預售，亦稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋尚未竣工之前，將正在施工

14、的房屋預先出售給購買者的行為，又稱預先出售給購買者的行為，又稱“賣樓花賣樓花”。v二、預售條件。房屋預售應(yīng)當符合下列二、預售條件。房屋預售應(yīng)當符合下列條件：條件：(1)(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；金，取得土地使用權(quán)證書；(2)(2)持有建持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)(3)按提供預售的按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程總投資額的工程總投資額的2525以上，并已經(jīng)確定以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；施工進度和竣工交付日期；(4)(4)房屋預房屋預售實行許可證制度。售實行許

15、可證制度。v 未取得預售許可證時，雙方簽訂的預售未取得預售許可證時，雙方簽訂的預售合同無效。司法解釋規(guī)定：如果合同無效。司法解釋規(guī)定：如果起訴前取得起訴前取得預售許可證的，可以認定合同有效預售許可證的，可以認定合同有效-合同的合同的補正。補正。 三、商品房預售程序。房屋預售一三、商品房預售程序。房屋預售一般應(yīng)經(jīng)過以下步驟：般應(yīng)經(jīng)過以下步驟：(1)(1)預售人領(lǐng)取土預售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(2)(2)預售人辦理預售登記，領(lǐng)取預售許可證；預售人辦理預售登記，領(lǐng)取預售許可證；(3)(3)預售人同預購人簽訂商品房預售合預售人同預購人簽訂商品房預售合同；同

16、；(4)(4)預售合同登記備案；預售合同登記備案；(5)(5)房屋交房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。四、商品房預售的再轉(zhuǎn)讓四、商品房預售的再轉(zhuǎn)讓（一）概念（一）概念 商品房預售合同簽訂以后，購買人商品房預售合同簽訂以后，購買人將尚未竣工的預售房屋再行轉(zhuǎn)讓給他人將尚未竣工的預售房屋再行轉(zhuǎn)讓給他人的行為，又稱為的行為，又稱為“賣樓花賣樓花”。 目前我國法律沒有明確規(guī)定。目前我國法律沒有明確規(guī)定。v（二）預售商品房再轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)二）預售商品房再轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)v 合同轉(zhuǎn)讓行為合同轉(zhuǎn)讓行為v 1. 1.預售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓預售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓v 預購人按照合同約定全部支付了價款預購人按照合同約定全部

17、支付了價款v 2. 2.預售合同的債權(quán)、債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓預售合同的債權(quán)、債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓v （三）預售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件三）預售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件v 1. 1.簽訂轉(zhuǎn)讓合同簽訂轉(zhuǎn)讓合同v 2. 2.依照合同法關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定依照合同法關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定v 合同法合同法8080條規(guī)定：債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，條規(guī)定：債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)應(yīng)當通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。人不發(fā)生效力。 合同法合同法8484條規(guī)定：債權(quán)條規(guī)定：債權(quán)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當經(jīng)債權(quán)人同意。應(yīng)當經(jīng)債權(quán)人同意。v 3. 3.須

18、發(fā)生在有勾人取得房屋所有權(quán)之前須發(fā)生在有勾人取得房屋所有權(quán)之前v 4. 4.預售合同須合法有效預售合同須合法有效v v 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)抵押法律制度抵押法律制度v一、房地產(chǎn)抵押的概念和特征一、房地產(chǎn)抵押的概念和特征 v1.1.概念：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法概念：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提向抵押權(quán)人提供供債務(wù)履行擔保債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得

19、的價款優(yōu)先受償。償。v2.2.特征：特征：v標的復雜性；要式抵押；時間限制標的復雜性；要式抵押；時間限制 v二、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定條件二、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定條件v 1.1.抵押權(quán)設(shè)定的形式要件抵押權(quán)設(shè)定的形式要件v房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同v2.2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的限制條件房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的限制條件v抵押人的條件抵押人的條件: :v自然人要求自然人要求: :必須是完全民事行為能力人必須是完全民事行為能力人; ;必必須是房地產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人。須是房地產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人。v法人要求：法人要求：營業(yè)執(zhí)照；法定代表人身份證明；營業(yè)執(zhí)照；法定代表人身份證明；必須是房地產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人。必

20、須是房地產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人。v抵押權(quán)人的條件：抵押權(quán)人一般指債權(quán)人抵押權(quán)人的條件：抵押權(quán)人一般指債權(quán)人v抵押物的條件：作為抵押物的財產(chǎn)必須是抵押抵押物的條件：作為抵押物的財產(chǎn)必須是抵押人（包括債務(wù)人或第三人）擁有所有權(quán)或使用人（包括債務(wù)人或第三人）擁有所有權(quán)或使用權(quán)的房地產(chǎn)。權(quán)的房地產(chǎn)。v不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)：不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)：1.1.土地所有權(quán)；土地所有權(quán)；2.2.耕耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；地使用權(quán)；3 3用于教育、醫(yī)療、市政等公共用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)或公益事業(yè)的房地產(chǎn)；福利事業(yè)或公益事業(yè)的房地產(chǎn)； 4

21、 4權(quán)屬有爭權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；議的房地產(chǎn)；5 5被依法查封、扣押、監(jiān)管或被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6 6依法不得抵依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。押的其他房地產(chǎn)。v 三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力v（一）對內(nèi)效力（一）對內(nèi)效力v1.1.房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍v（1 1）主債權(quán)；（）主債權(quán)；（2 2）利息；（）利息；（3 3）遲延利息；）遲延利息；（4 4）違約金；（）違約金；（5 5）損害賠償金；（）損害賠償金；（6 6）實現(xiàn)）實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押權(quán)的費用。v2.2.房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍房地產(chǎn)抵

22、押權(quán)所涉及的物的范圍v（1 1）房地產(chǎn)自身；（）房地產(chǎn)自身；（2 2）新增房屋；（）新增房屋；（3 3）在）在建房屋；（建房屋；（4 4）附屬物；（）附屬物；（5 5）從權(quán)利；（）從權(quán)利；（6 6）孳息。孳息。v（二）對外效力（二）對外效力v1.1.房地產(chǎn)抵押權(quán)對用益物權(quán)的影響房地產(chǎn)抵押權(quán)對用益物權(quán)的影響v2.2.房地產(chǎn)抵押權(quán)對其他抵押權(quán)的影響房地產(chǎn)抵押權(quán)對其他抵押權(quán)的影響v當一個房地產(chǎn)上設(shè)有數(shù)個抵押權(quán)時，其擔保當一個房地產(chǎn)上設(shè)有數(shù)個抵押權(quán)時，其擔保的債權(quán)的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的按照債權(quán)比例受償。相同的按照債權(quán)比例受償。v（三）影響抵押權(quán)效力

23、的情形（三）影響抵押權(quán)效力的情形v房地產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)管理部門的行政處罰權(quán)優(yōu)于房地行政處罰權(quán)優(yōu)于房地產(chǎn)抵押權(quán)產(chǎn)抵押權(quán)v四、房地產(chǎn)抵押人和抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)四、房地產(chǎn)抵押人和抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)v（一）房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利和義務(wù)（一）房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利和義務(wù)v1.1.房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利v（1 1）占有、使用、收益和處分房地產(chǎn)的權(quán)利；）占有、使用、收益和處分房地產(chǎn)的權(quán)利；（2 2）在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)的權(quán)利。）在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)的權(quán)利。v2.2.房地產(chǎn)抵押人的義務(wù)房地產(chǎn)抵押人的義務(wù)v（1 1）保持房地產(chǎn)完整的義務(wù)；）保持房地產(chǎn)完整的義務(wù)；v（2 2）保證房地產(chǎn)

24、抵押權(quán)的實現(xiàn)；）保證房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)；v (3) (3) 當?shù)盅悍课轀缡r，提供其他財產(chǎn)作為當?shù)盅悍课轀缡r，提供其他財產(chǎn)作為抵押的義務(wù)。抵押的義務(wù)。v（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)v1.1.房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利v（1 1）排除妨害的權(quán)利；（）排除妨害的權(quán)利；（2 2）物上代位權(quán)；）物上代位權(quán)；v（3 3）追償權(quán)；（）追償權(quán)；（4 4）優(yōu)先受償權(quán)；（）優(yōu)先受償權(quán)；（5 5）處分抵押）處分抵押權(quán)的權(quán)利。權(quán)的權(quán)利。v2.2.房地產(chǎn)抵押權(quán)人的義務(wù)房地產(chǎn)抵押權(quán)人的義務(wù)v（1 1）不得干涉房地產(chǎn)抵押人正當?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)行使）不得干涉房地產(chǎn)抵押人正當?shù)貙?/p>

25、房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利；占有、使用、收益和處分的權(quán)利；v（2 2）在債務(wù)人清償債務(wù)后，抵押權(quán)人負有盡快解）在債務(wù)人清償債務(wù)后，抵押權(quán)人負有盡快解除房地產(chǎn)抵押，并到登記機關(guān)辦理注銷登記的義務(wù)；除房地產(chǎn)抵押，并到登記機關(guān)辦理注銷登記的義務(wù)；（3 3）抵押權(quán)實現(xiàn)后，抵押權(quán)人負有將清償其債權(quán)）抵押權(quán)實現(xiàn)后，抵押權(quán)人負有將清償其債權(quán)所余價款歸還抵押人的義務(wù)。所余價款歸還抵押人的義務(wù)。v五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)v1.1.房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件v房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)以債務(wù)人不能履行債務(wù)為條件以債務(wù)人不能履行債務(wù)為條件v2.2.流質(zhì)抵押條款

26、的禁止流質(zhì)抵押條款的禁止v物權(quán)法物權(quán)法186186條規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限條規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。v各國一般都各國一般都禁止流質(zhì)契約禁止流質(zhì)契約，目的目的在于防止債務(wù)人因在于防止債務(wù)人因一時急于借款，便以高價的抵押物作為小額債權(quán)的一時急于借款，便以高價的抵押物作為小額債權(quán)的擔保，因不能履行到期債務(wù)而喪失抵押物的所有權(quán)，擔保，因不能履行到期債務(wù)而喪失抵押物的所有權(quán)，達到保護抵押人，防止抵押權(quán)人乘人之危、牟取暴達到保護抵押人，防止抵押權(quán)人乘人之危、牟取

27、暴利的目的。利的目的。甲乙簽訂的抵押條款是否為流質(zhì)條款？v甲向乙借款甲向乙借款1515萬元，乙要求甲以價值高于萬元，乙要求甲以價值高于1515萬元三間平房作抵押，約定：萬元三間平房作抵押，約定：19991999年年9 9月，甲月，甲若不能還清借款，則將三間平房作價若不能還清借款，則將三間平房作價1515萬元萬元沖抵債務(wù)，由乙取得房屋所有權(quán)，并辦理了沖抵債務(wù)，由乙取得房屋所有權(quán)，并辦理了抵押登記。甲到期未能償還債務(wù)，乙起訴甲，抵押登記。甲到期未能償還債務(wù)，乙起訴甲，要求甲以三間平房抵債。要求甲以三間平房抵債。我來斷案v物權(quán)法物權(quán)法186186條規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行條規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期

28、限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。v甲乙簽訂的條款屬于流質(zhì)條款，無效。甲乙簽訂的條款屬于流質(zhì)條款，無效。v六、房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅六、房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅v1.1.因主債務(wù)履行而消滅；因主債務(wù)履行而消滅；v2.2.因房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)而消滅；因房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)而消滅；v3.3.因抵押的房地產(chǎn)滅失而且無替代物而消滅；因抵押的房地產(chǎn)滅失而且無替代物而消滅；v4.4.因抵押的房地產(chǎn)歸抵押權(quán)人所有而消滅。因抵押的房地產(chǎn)歸抵押權(quán)人所有而消滅。v 第五節(jié)第五節(jié) 房屋租賃房屋租賃v 法律制度法律制度v一

29、、房屋租賃的概念和特征一、房屋租賃的概念和特征v 1.1.概念：房屋租賃，是指房屋所有人作為出概念：房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。向出租人支付租金的行為。 v2.2.特征：特征：v（1 1）出租人對房屋必須有處分權(quán)；）出租人對房屋必須有處分權(quán)；v（2 2）房屋的所有權(quán)與占有權(quán)分離；）房屋的所有權(quán)與占有權(quán)分離；v（3 3）雙務(wù)、有償、要式民事法律行為；雙務(wù)、有償、要式民事法律行為；v（4 4）租期）租期最長最長2020年年v（5 5）出租標的物具有特定性。）出租標的物具有特定性。v二、限制租賃的房

30、屋二、限制租賃的房屋v 城市房屋租賃管理辦法城市房屋租賃管理辦法采用禁止性方式，采用禁止性方式，規(guī)定下列房屋不得出租：規(guī)定下列房屋不得出租：1 1未依法取得房屋未依法取得房屋所有權(quán)證的；所有權(quán)證的；2 2司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；利的；3 3共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；4 4權(quán)屬有爭議的；權(quán)屬有爭議的；5 5屬于違法建筑的；屬于違法建筑的；6 6不符合安全標準的；不符合安全標準的；7 7已抵押，未經(jīng)抵已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；押權(quán)人同意的；8 8不符合公安、環(huán)保

31、、衛(wèi)生不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9 9有關(guān)法律、法規(guī)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。規(guī)定禁止出租的其他情形。v三、租賃合同三、租賃合同v 1.1.概念：是指出租人與承租人就房屋租概念：是指出租人與承租人就房屋租賃事宜明確相互權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。賃事宜明確相互權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。v 2.2.租賃合同的主要條款租賃合同的主要條款v 租賃合同的主要條款包括：租賃合同的主要條款包括：1 1當事人姓當事人姓名或名稱及住所；名或名稱及住所；2 2房屋的坐落、面積、裝房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；修及設(shè)施狀況；3 3租賃用途；租賃用途；4 4租賃期限；租

32、賃期限；5 5租金及支付方式；租金及支付方式；6 6房屋修繕責任；房屋修繕責任；7 7轉(zhuǎn)租的約定；轉(zhuǎn)租的約定；8 8變更和解除合同的條件；變更和解除合同的條件；9 9違約責任；違約責任；1010當事人約定的其他條款。當事人約定的其他條款。v3.3.租賃合同的登記備案租賃合同的登記備案v性質(zhì)性質(zhì): :行政管理手段行政管理手段v四、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)四、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)v（一）出租人的權(quán)利（一）出租人的權(quán)利v1.1.依照合同約定向承租人收取租金；依照合同約定向承租人收取租金；v2.2.對承租人用房情況進行監(jiān)督；對承租人用房情況進行監(jiān)督；v3.3.法定解約權(quán)法定解約權(quán)v（1 1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或