房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件潘舉

1、 房地產(chǎn)相關(guān)概念房地產(chǎn)相關(guān)概念房屋建筑常識房屋建筑常識房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)特性房屋分類及詳解房屋分類及詳解 一、房地產(chǎn)相關(guān)概念一、房地產(chǎn)相關(guān)概念：（一）、房地產(chǎn)概念：（一）、房地產(chǎn)概念：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是土地、建筑房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分、其中不可分離及固著在土地、建筑物上不可分離的部分、其中不可分離的部分、如樹木、水暖設(shè)備等、的部分、如樹木、水暖設(shè)備等、房地產(chǎn)三種房地產(chǎn)三種存在形式存在形式單純的土地單純的土地單純的建筑物單純的建筑物土地與建筑物土地與建筑物的結(jié)合的房產(chǎn)的結(jié)合的房產(chǎn)（二）房地產(chǎn)市場的分類：（二）房地產(chǎn)市場的分類

2、：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)，銷售與消費(fèi)過程的特點(diǎn)，可以將房地產(chǎn)市場銷售與消費(fèi)過程的特點(diǎn)，可以將房地產(chǎn)市場分為：分為： 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場分三種分三種一級市場一級市場（土地市場）（土地市場）二級市場二級市場（房地產(chǎn)增量房（房地產(chǎn)增量房市場）市場）三級市場三級市場(房地產(chǎn)存量房房地產(chǎn)存量房市場）市場）（三）土地及土地所有權(quán)：三）土地及土地所有權(quán)：1 1、土地的概念：一般是指地面、地面以上和地面以上一定、土地的概念：一般是指地面、地面以上和地面以上一定范圍的空間、現(xiàn)實(shí)生活中的土地是人劃分的，具有特定面積范圍的空間、現(xiàn)實(shí)生活中的土地是人劃分的，具有特定面積范圍的區(qū)域。范圍的區(qū)域。2 2、土地共

3、有制：根據(jù)憲法規(guī)定，土地所有權(quán)分全民所有、土地共有制：根據(jù)憲法規(guī)定，土地所有權(quán)分全民所有（國有土地）與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓，（國有土地）與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓，個(gè)人和單位只能擁有使用權(quán)。個(gè)人和單位只能擁有使用權(quán)。3 3、土地使用權(quán)在期限內(nèi)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押。、土地使用權(quán)在期限內(nèi)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押。 土地使用權(quán)獲取方式土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓（四）概念：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為土地使用權(quán)出讓采用招標(biāo)、拍賣、雙方協(xié)議三種方式。國有土地的使用年限：商業(yè)、旅游、游

4、樂用地40年工業(yè)用地、科教、文體等50年住房用地70年房地產(chǎn)使用年限對價(jià)值有直接影響。概念：縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將土地的使用權(quán)交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。政府依法批準(zhǔn)劃撥的：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)建設(shè)和公益工業(yè)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 建筑概念建筑概念建筑：建筑物和構(gòu)筑物的總稱狹義建筑物：指各類房屋、構(gòu)筑物如樹木、電梯、水暖設(shè)備等。合格建筑物的標(biāo)準(zhǔn)：使用、經(jīng)濟(jì)、美觀（五）、（五）、（六）（六）物業(yè)概念物業(yè)：

5、廣義的物業(yè)就是房地產(chǎn)狹義的物業(yè)包括各類房屋以及附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。各類房屋：可以是建筑群如小區(qū)住宅，也可以是一棟住宅附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)的場地是指與上述建筑物相配套的室內(nèi)外各類設(shè)施、市政公用設(shè)施、道路交通等 二、房屋建筑常識：二、房屋建筑常識：1、容積率、容積率 總建筑面積與總用地面積的比值，反映土地利用程度總建筑面積與總用地面積的比值，反映土地利用程度 使用強(qiáng)度以及經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：使用強(qiáng)度以及經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 容積率容積率=建筑總面積建筑總面積/ /用地面積用地面積 一般來講：普通住宅一般來講：普通住宅1.0 1.0 非普通住宅非普通住宅1.01.02 2、建筑密度：、建

6、筑密度： 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建筑用地面積和占總地面接的比例，也可以項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建筑用地面積和占總地面接的比例，也可以 是建筑物基地總面積除以總用地面積，反映建筑用地范圍內(nèi)的空是建筑物基地總面積除以總用地面積，反映建筑用地范圍內(nèi)的空 地率和建筑物的密集程度。地率和建筑物的密集程度。3 3、綠化率：、綠化率： 指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)綠化用地總面積占規(guī)劃建設(shè)用地面積的指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)綠化用地總面積占規(guī)劃建設(shè)用地面積的 比例。比例。4 4、綠地率：、綠地率： 描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的綜合與居住區(qū)用的的比率。描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的綜合與居住區(qū)用的的比率。 5、層高：住宅高度

7、以“層”為單位計(jì)算，是指地下地板或樓板到上層樓層之間的距離。6、凈高： 指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離 凈高=層高-樓板厚度。7、進(jìn)深：指建筑物指建筑物縱縱深各深各間間的的長長度。中度。中國國大量城大量城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅房住宅房間間的的進(jìn)進(jìn)深一般要限定在深一般要限定在5 5米左右米左右 8、開間：指住宅房間的寬度。9、建筑面積：指建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積， 包含了房屋居住可用的使用面積、墻體柱體占地面積、樓梯、走道面積、其他公攤面積等。 10、10、公攤面積：指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其他的一些配套設(shè)施的面積總和。 11、使用

8、面積：它是建筑面積扣除公攤面積、墻體、柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積。俗稱地磚面積。 12、占地面積：建筑物基地及其功能需要占用的面積也叫紅線面積。13、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積（露臺面積按一半面積計(jì)算） 14、建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積15、銷售面積=套內(nèi)建筑面積+公攤的公用建筑面積，商品房按套或者單元出售。16、公用建筑面積=整棟建筑面積-套內(nèi)建筑面-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。17、公攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。18、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。19、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂，公共大廳，走

9、廊、過道。公廁，電梯前廳，樓梯間，電梯井，電梯機(jī)房，垃圾道，管道井，消防控制室，消防通道，水泵房，水箱間，冷凍機(jī)房，配電室，煤氣調(diào)壓室，空調(diào)房，電梯工休息間，值班警衛(wèi)室，衛(wèi)星接收機(jī)房等。 20、不計(jì)入公攤面積：倉庫、車庫、車道、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、售房單位自用房屋、多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室。21、實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積/住宅建筑面積22、使用率（得房率）=實(shí)用面積/住宅面積23、地下室：房間地面低于室外地平面的高度超高該房間凈高的二分之一。24、半地下室：指房間地面低于室外地平面的高度超過該房屋凈高的三分之一，且不超過二分之一。25、陽臺：供居住者進(jìn)行室外活動/晾曬衣物的空間。26、平

10、臺：供居住者進(jìn)行室外活動的上屋面或有住宅底層地面伸出室外的部分。27、標(biāo)注層：指平面布置相同的住宅樓層28、中間層：底層和最高層住戶入口之間的中間樓層。 三、房地產(chǎn)行業(yè)的術(shù)語室內(nèi)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施全齊：家電和家具四氣暖氣、煤氣、空調(diào)熱水器1、2、2、裝修分類裝修分類毛坯毛坯精裝精裝中裝中裝簡裝簡裝豪裝豪裝 3、戶型及面積一居30-50M40-80M二居50-70M80-120M三居60-90M120-160M躍層躍層錯(cuò)層錯(cuò)層4、樓層及朝向：略 四、房地產(chǎn)特性： 1、不可移動性 2、獨(dú)一無二性 3、壽命長久性 4、數(shù)量有限性 5、用途多樣性 6、相互影響性 7、受政策/市場影響大 8、標(biāo)的高 9、變現(xiàn)

11、慢 10、保值增值性 五、房屋分類及詳解（一）、按住宅層數(shù)劃分：（一）、按住宅層數(shù)劃分： 1、低層（、低層（1-3層）層） 2、多層（、多層（4-7層）層） 3 3、小高層（、小高層（8-118-11層）層） 4 4、中高層（、中高層（12-1612-16層）層） 5 5、1616層以上為高層層以上為高層 （二）、按使用性劃分：（二）、按使用性劃分： 1 1、生產(chǎn)性建筑（廠房、車間）、生產(chǎn)性建筑（廠房、車間） 2 2、非生產(chǎn)性建筑（居住建筑、公共建筑）、非生產(chǎn)性建筑（居住建筑、公共建筑） （三）、按結(jié)構(gòu)類型劃分：（三）、按結(jié)構(gòu)類型劃分： 1 1、磚混結(jié)構(gòu)：這類建筑物的豎性承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱

12、，水平承重構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)：這類建筑物的豎性承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu) 件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板。這種結(jié)構(gòu)房間小、層數(shù)低件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板。這種結(jié)構(gòu)房間小、層數(shù)低 ，一般用于多，一般用于多層建筑中。層建筑中。 2 2、框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于多層和高層建筑。柱形成的骨架，可用于多層和高層建筑。 3 3、鋼筋混凝土板墻結(jié)構(gòu)：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件和水平構(gòu)件均采用、鋼筋混凝土板墻結(jié)構(gòu)：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件和水平構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，多用于多層和高層建筑

13、。鋼筋混凝土制作，多用于多層和高層建筑。 4 4、空間結(jié)構(gòu)：網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、殼體結(jié)構(gòu)等，如體育館、大劇院等、空間結(jié)構(gòu)：網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、殼體結(jié)構(gòu)等，如體育館、大劇院等（四）、按建筑材料劃分：（四）、按建筑材料劃分：1 1、磚混：、磚混：2 2、鋼混：、鋼混：3 3、預(yù)制板：、預(yù)制板：（五）按樓型外觀劃分：（五）按樓型外觀劃分：1 1、板樓：、板樓：2 2、塔樓：、塔樓：3 3、板、塔優(yōu)勢的比較：、板、塔優(yōu)勢的比較：補(bǔ)充：筒子樓：衛(wèi)生間、廚房都集體公用補(bǔ)充：筒子樓：衛(wèi)生間、廚房都集體公用 寫字樓：辦公使用寫字樓：辦公使用 （六）、按房屋戶型劃分：1、一居室2、二居室3、三居室4、多居室5、錯(cuò)層：主要是指一套房

14、子不處于一個(gè)平面。6、躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。7、復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高。（七）、按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分：商品房：指各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資興建的，以贏利為目的的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房子。 商品房非普通住宅普通住宅容積率1.0（暫停使用）（暫停使用）建筑面積144平以下容積率容積率1.0（暫停使用）（暫停使用）面積144平以上甲宅、公寓、別墅商品房銷售資質(zhì)：商品房銷售資質(zhì)：需要具備以下五證，國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程需要具備以下五證，國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證，商品房銷售許可證規(guī)劃許可證，

15、施工許可證，商品房銷售許可證 2、已購公房：2.1、普通公房：指按照國家房改有關(guān)售房政策，單位職工按成本價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購買的原產(chǎn)權(quán)屬于單位的公有住房職工根據(jù)國家政策，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的由單位建設(shè)的安居工程或集資合作建設(shè)的住房。2.2、 央產(chǎn)房：指按照國家房改有關(guān)銷售政策單位職工按成本價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位，國有大中型企業(yè)及國務(wù)院各部委機(jī)關(guān)的公有住房，職工根據(jù)國家政策，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)住房。2.3 軍產(chǎn)房：一般是指在軍隊(duì)使用的土地上開發(fā)建設(shè)所有權(quán)歸軍隊(duì)所有的房屋。 3、 經(jīng)濟(jì)適用房：定義：以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，并按照國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建造的，具有社會保障性質(zhì)的普通住宅，土地供應(yīng)原則上實(shí)行劃撥方式，住房設(shè)計(jì)要體現(xiàn)