高新六路-科技二路賽格項(xiàng)目前期報(bào)告-終稿

1、高新六路-科技二路賽格項(xiàng)目前期報(bào)告-終稿我們對(duì)目標(biāo)理解本項(xiàng)目核心目標(biāo)是以穩(wěn)健開(kāi)發(fā)為前提，保證現(xiàn)金流速度下項(xiàng)目土地價(jià)值、城市價(jià)值最大化。應(yīng)從更高的層面來(lái)考慮我們項(xiàng)目承擔(dān)的職責(zé)我們對(duì)本項(xiàng)目的理解：主要目標(biāo)：以穩(wěn)健開(kāi)發(fā)為前提，控制風(fēng)險(xiǎn)下項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升土地價(jià)值最大化，以完成現(xiàn)金流需求為前提，協(xié)調(diào)項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)最高最好用途開(kāi)發(fā)。應(yīng)以前瞻的視角，審視項(xiàng)目在西高新城市化進(jìn)程中所扮演的角色，承擔(dān)起高新六路城市界面升級(jí)的使命；城市發(fā)展層面 報(bào)告框架Analyze System1、項(xiàng)目本體價(jià)值及區(qū)域解讀2、西安市場(chǎng)環(huán)境分析3、各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析4、發(fā)展戰(zhàn)略及各物業(yè)發(fā)展策略5、項(xiàng)目定位方向6、附件服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員介紹

2、項(xiàng)目本體價(jià)值及區(qū)域解讀第一章經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞主城區(qū)項(xiàng)目位于高新一期西南側(cè)，科技二路和高新六路交匯處西南角，西鄰丈八北路。此區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，是新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)辦公為主。約2公里二次創(chuàng)業(yè)CBD約2公里鐘樓商圈約8公里與高新區(qū)核心商圈直線距離約2公里；距鐘樓直線距離約8公里；距高新二次創(chuàng)業(yè)CBD約2公里；距小寨商圈約6公里；小寨商圈約6公里項(xiàng)目本體價(jià)值解讀區(qū)位項(xiàng)目位于高新核心區(qū)域外圍，物理距離中度偏遠(yuǎn)，毗鄰軟件園，屬于待開(kāi)發(fā)區(qū)域。高新核心商圈項(xiàng)目位于高新核心區(qū)域外圍，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交基礎(chǔ)良好，具備一定導(dǎo)入能力。路網(wǎng)：南北動(dòng)脈：唐延路、灃惠南路、團(tuán)結(jié)南路、高新六路、丈八北路；東西

3、動(dòng)脈：科技路、科技二路、唐興路、科技四路等；項(xiàng)目本體價(jià)值解讀交通科技四路高新六路團(tuán)結(jié)南路科技二路科技五路科技三路科技一路唐興路丈八北路灃惠南路唐延路配套相對(duì)缺乏，僅銀行、餐飲具備一定數(shù)量。瑞斯麗酒店怡湘居如家酒店片區(qū)配套銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、西安銀行；餐飲：農(nóng)家宴、怡湘居、袁師傅臘汁肉夾饃、怡歆茶苑、家之味食府、百怡咖啡等；酒店：瑞斯麗酒店、金福來(lái)酒店、如家酒店等。農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)家宴中國(guó)銀行項(xiàng)目本體價(jià)值解讀配套宗地現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)地上現(xiàn)狀待拆遷建筑兩面臨街可建設(shè)用地利用率高道路便捷地塊規(guī)整，易于開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相對(duì)偏遠(yuǎn)，昭示性較弱水文狀況地塊內(nèi)無(wú)水系特殊物無(wú)地塊形狀規(guī)整、方正地塊現(xiàn)狀及

4、四至：地塊兩面臨路，形狀規(guī)整，易于規(guī)劃、開(kāi)發(fā)；昭示良好。項(xiàng)目本體價(jià)值解讀區(qū)位北側(cè)：科技二路東側(cè)：高新六路西側(cè)：龍記觀瀾山（在建）南側(cè)：秦煤實(shí)業(yè)集團(tuán)地塊內(nèi)側(cè):待拆建筑（康鴻產(chǎn)業(yè)園）北側(cè)：延長(zhǎng)石油符合中高端開(kāi)發(fā)方向項(xiàng)目本體基本屬性梳理地塊梳理：占地面積約：34.5畝容積率：土地性質(zhì)：商業(yè)用途處于核心區(qū)外延板塊形狀規(guī)則臨區(qū)域主道西高新代表了西安現(xiàn)代城市意象的標(biāo)簽區(qū)位價(jià)值西高新主城區(qū)曲江經(jīng)開(kāi)區(qū)浐灞新區(qū)區(qū)域價(jià)值高新產(chǎn)業(yè)支撐現(xiàn)代城市屬性歷史遺址商貿(mào)聚集地旅游焦點(diǎn)復(fù)古唐文化人文旅游區(qū)未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)制造業(yè)為主自然資源豐富居住價(jià)值生活配套完善居住氛圍成熟生活在歷史中懷舊而非城市檔次高成熟度欠佳基礎(chǔ)設(shè)施落后人文素質(zhì)

5、不高配套匱乏認(rèn)知較差數(shù)字西高新現(xiàn)完成開(kāi)發(fā)配套面積35平方公里；2006年在冊(cè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1379.97億元；每平方公里的營(yíng)業(yè)收入達(dá)40億元；累計(jì)注冊(cè)企業(yè)達(dá)到8681戶，其中高新技術(shù)企業(yè)910多家；成立各類外資企業(yè)797家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)40余家；目前已有近40萬(wàn)就業(yè)人員，每年就業(yè)人口增加5萬(wàn)。區(qū)域解讀西安高新區(qū)，位列國(guó)家六大高新區(qū)之列，擁有良好投資、城市和人居環(huán)境，使其成為“中國(guó)最具活力城區(qū)”。特點(diǎn)： 位置/規(guī)模：位于西安市南郊科教文化區(qū)，現(xiàn)完成開(kāi)發(fā)配套面積35平方公里城市特點(diǎn)：“世界新西安西安新世界”高新區(qū)官方形象宣傳國(guó)際機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)2002年12月，被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織評(píng)為六個(gè)“中國(guó)

6、最具活力的城市和地區(qū)”之一。2010年10月，榮獲年度亞洲孵化器獎(jiǎng)，成為中國(guó)大陸地區(qū)第一個(gè)獲得此項(xiàng)大獎(jiǎng)的孵化器。關(guān)鍵詞舉例：A、國(guó)家將西安高新區(qū)列為建設(shè)世界一流科技園區(qū)試點(diǎn)，西安被列為六個(gè)國(guó)家級(jí)科技園區(qū)之一，不僅國(guó)家將因此而加大對(duì)高新的政策傾斜，西安市也會(huì)將更多的資源投入到高新區(qū)，政策機(jī)遇給高新帶來(lái)巨大變化。B、西安市將授予高新區(qū)管委會(huì)市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和社會(huì)事務(wù)管理權(quán)限，高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境將更快改進(jìn)。C、首期投資70億美元（總投資200余億美元）的三星芯片廠，建國(guó)以來(lái)中西部最大規(guī)模的外資企業(yè)，已于2013年正式投產(chǎn)。老城區(qū)西高新區(qū)域解讀西高新領(lǐng)跑西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是城市知富中產(chǎn)階層的聚居之地，當(dāng)

7、前承擔(dān)著城市中心的職能。老城區(qū)西高新地位：高新區(qū)形成電子信息、先進(jìn)制造、生物醫(yī)藥和現(xiàn)代服務(wù)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，收入占80%；營(yíng)業(yè)收入過(guò)百億企業(yè)13家，過(guò)50億企業(yè)19家，過(guò)10億企業(yè)64家，過(guò)億元企業(yè)達(dá)265家。2013年高新區(qū)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到8853億元，總量位居全國(guó)114個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)第三位，外貿(mào)進(jìn)出口達(dá)到132.77億美元，占到陜西全省的65%以上；2013年建成區(qū)每平方公里營(yíng)業(yè)收入125.4億元，稅收6.8億元，工業(yè)用地每平方公里產(chǎn)值194.11億元。經(jīng)濟(jì)：2013年，高新區(qū)GDP達(dá)1200億元，占西安GDP30%以上，我國(guó)中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量最大的高新區(qū)。二十年來(lái)，一直保持著30%左右增長(zhǎng)速度，

8、高于陜西、西安平均增速19、17個(gè)百分點(diǎn)。公司數(shù)量：西安高新區(qū)擁有企業(yè)16000多家，數(shù)量居全國(guó)高新區(qū)第二位，上繳稅收258.67億元。2013年每日平均注冊(cè)約14家，全年預(yù)計(jì)約4500家。西安經(jīng)濟(jì)龍頭的地位將進(jìn)一步強(qiáng)化。片區(qū)格局已然圈定，高人口密度、高容積率、中上價(jià)位成為了主題詞。1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，2006年綜合指標(biāo)位于全國(guó)53個(gè)高新區(qū)前5位，是西安當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域。區(qū)位價(jià)值區(qū)域解讀西安高新區(qū)一直保持30%的高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，2013年區(qū)域現(xiàn)有企業(yè)總營(yíng)業(yè)收入突破了8000億，是中西部經(jīng)濟(jì)總量最大的高新區(qū)。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展動(dòng)漫類、出版類、影視類、文化類等。在總

9、部經(jīng)濟(jì)方面，引進(jìn)匯豐銀行、北京銀行等區(qū)域總部和中國(guó)西電、陜西電子信息集團(tuán)等大型企業(yè)總部100多家，中西部總部經(jīng)濟(jì)最為聚集區(qū)域之一。通訊產(chǎn)業(yè)西安高新區(qū)軟件園現(xiàn)有780家軟件企業(yè)，以富士通、SPSS、炎興、英飛凌等企業(yè)為龍頭。高新區(qū)現(xiàn)有通信類企業(yè)1000余家，從業(yè)人員6萬(wàn)余人。 先進(jìn)制造業(yè)西安高新區(qū)以比亞迪、法士特、西電、陜鼓等企業(yè)為龍頭，以現(xiàn)有的1100多家制造企業(yè)為依托，做大做強(qiáng)。已聚集了先進(jìn)制造類企業(yè)2000余家。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1070.48億元。軟件服務(wù)類軟件與服務(wù)外包領(lǐng)域。高新區(qū)現(xiàn)有NEC、SAP、神州數(shù)碼、炎興科技等軟件與服務(wù)外包企業(yè)1000多家，從業(yè)人員9.8萬(wàn)人?！笆濉逼陂g，高新

10、區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)與云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃到2015年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1600億元。占比：12%占比：36.9%占比：20.4%占比：11.2%區(qū)域解讀比亞迪軟件園三星城西安高新區(qū)成為國(guó)家通信高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地在日前召開(kāi)的2010年全國(guó)科技工作會(huì)議上，西安高新區(qū)被科技部確定為國(guó)家通信高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。這標(biāo)志著西安通信產(chǎn)業(yè)成功躋身“國(guó)家隊(duì)”，成為國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的國(guó)家級(jí)通信高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。2013年，西安高新區(qū)軟件和信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)值突破千億元，達(dá)到1043.7億元，同比增長(zhǎng)32.4%，在科技部公布的全國(guó)37個(gè)火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地綜合排名上升至第五位，成功獲批“國(guó)家電子商務(wù)示范基地”、“新一代信息技

11、術(shù)創(chuàng)新示范園區(qū)”、“國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)（軟件和信息服務(wù)業(yè)）示范基地”。2013年法士特產(chǎn)銷再破百億元，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均超2012年，同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，遙遙領(lǐng)先國(guó)內(nèi)重卡行業(yè)整體增長(zhǎng)水平。2013年高新區(qū)出口總額56.63億美元，占全省開(kāi)發(fā)區(qū)出口總額的69.8%，同比增長(zhǎng)39.0%。 。市政工程：陜西游泳中心、婦女兒童活動(dòng)中心、都市之門、千人大會(huì)堂、永陽(yáng)公園、木塔寨公園大型企業(yè)：中興通訊、華為通訊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：綠地、和記黃埔、融僑、金泰、高科、紫薇等依托強(qiáng)力規(guī)劃和原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，二次創(chuàng)業(yè)區(qū)CBD等發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)園日益成熟，大型建設(shè)和工程加速區(qū)域快速發(fā)展。區(qū)域解讀已形成L型布局雙大道雙功能CBD區(qū)

12、域；本案片區(qū)日后將在高新區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)向西擴(kuò)張的浪潮中逐步成熟。目前錦業(yè)路沿線已經(jīng)入駐了中鐵繽紛南郡、高科尚都、粵漢國(guó)際、綠地世紀(jì)城等商住項(xiàng)目，高新管委會(huì)已經(jīng)入駐都市之門，其寫字樓正處招租階段，主要面向企業(yè)為證券、銀行、IT、動(dòng)漫及貿(mào)易。管委會(huì)的入駐及周邊大量正開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，昭示區(qū)域是未來(lái)的發(fā)展熱點(diǎn)，但同時(shí)表現(xiàn)了區(qū)域的不成熟。區(qū)域解讀高新一期建成區(qū)屬性具象詮釋區(qū)位高新核心區(qū)外延灃惠南路-唐延路商務(wù)軸線以西交通交通便捷但公共交通不發(fā)達(dá)與周邊項(xiàng)目不形成優(yōu)勢(shì)環(huán)境無(wú)直接景觀資源城市公園資源豐富，但與項(xiàng)目有一定距離服務(wù)類配套較少配套設(shè)施缺乏項(xiàng)目小規(guī)模高容商業(yè)地塊約34.5畝地塊整體素質(zhì)較好昭示性好、形

13、狀規(guī)整限制條件無(wú)無(wú)地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目屬性小結(jié)土地屬性高新核心外延-小規(guī)模-中高檔-商業(yè)地塊本案地塊符合中高檔商業(yè)辦公物業(yè)的發(fā)展方向陌生區(qū)成熟區(qū)核心區(qū)201420152011201220132016城市建設(shè)時(shí)間軸公建配套啟動(dòng)路網(wǎng)、公園建設(shè)啟動(dòng)快速建設(shè)片區(qū)成為高新核心區(qū)域客戶發(fā)展時(shí)間軸中端、中高端客戶中端、中高端客戶+投資性客戶高端客戶投資型客戶地塊未來(lái)發(fā)展2017項(xiàng)目區(qū)位和規(guī)模條件決定項(xiàng)目對(duì)城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展依存度極高，項(xiàng)目必須與城市開(kāi)發(fā)節(jié)奏相吻合，并著力于自身產(chǎn)品提升近階段處于城市快速發(fā)展期，中遠(yuǎn)期將融入高新核心區(qū)依托交通和片區(qū)公共建設(shè)，未來(lái)2-3年土地屬性才有可能發(fā)生較大變化本案土地屬性的轉(zhuǎn)變可能

14、高新核心外延-小規(guī)模-商業(yè)地塊-中高檔開(kāi)發(fā)高新核心區(qū)-配套豐富-商務(wù)資源突出-高檔綜合體項(xiàng)目01Land地塊屬性中小規(guī)模地塊，兩面臨路，通達(dá)性、昭示性較佳核心區(qū)外延板塊依托交通和片區(qū)公共建設(shè)，未來(lái)2-3年土地屬性才有可能發(fā)生較大變化未來(lái)發(fā)展：納入高新核心區(qū)-商務(wù)氣氛濃郁-配套成熟-高端綜合體土地的基礎(chǔ)價(jià)值符合中高端綜合體開(kāi)發(fā)方向，那么市場(chǎng)會(huì)有哪些機(jī)會(huì)提供給我們？01Land地塊屬性中小規(guī)模地塊，兩面臨路，通達(dá)性、昭示性較佳核心區(qū)外延板塊依托交通和片區(qū)公共建設(shè)，未來(lái)2-3年土地屬性才有可能發(fā)生較大變化未來(lái)發(fā)展：納入高新核心區(qū)-商務(wù)氣氛濃郁-配套成熟-高端綜合體從各級(jí)市場(chǎng)尋找本案的發(fā)展機(jī)會(huì)城市環(huán)境

15、解讀各類物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)環(huán)境分析02西安市場(chǎng)環(huán)境分析第二章西安作為西部發(fā)展的龍頭城市，城市首位度高、輻射力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蠼?jīng)濟(jì)總量西部地區(qū)第三，相對(duì)于東部、中部的部分省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)總量尚有一定差距；進(jìn)入21世紀(jì)以后，GDP連續(xù)保持超過(guò)13的高增長(zhǎng)率，為西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；作為西部區(qū)域性經(jīng)濟(jì)金融中心，未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間很大。城市發(fā)展-經(jīng)濟(jì)特征：與同級(jí)城市相比，西安經(jīng)濟(jì)總量不大但發(fā)展快速穩(wěn)定，GDP增幅保持兩位數(shù)以上。西安市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展根據(jù)2012年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)報(bào)告來(lái)看，西安僅排名前36位，綜合競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)處于中等水平。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，西安固定資產(chǎn)投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要?jiǎng)恿?/p>

16、之一。2008年2012年，固定資產(chǎn)分別為：2190.4、2500、3250.6、3352.1、4243.43；增長(zhǎng)比例：15.6%、30.2%、37.1%、30.2%、35.06%。西安城市化發(fā)展快速，城市處于大規(guī)模建設(shè)期，固定資產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)主要?jiǎng)恿ξ靼彩袌?chǎng)環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展西安便利的航空、鐵路、公路交通，為西安的外部需求和城市發(fā)展提供了便利的基礎(chǔ)條件西安市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展西安便利的航空、鐵路、公路交通，為西安的外部需求和城市發(fā)展提供了便利的基礎(chǔ)條件西安市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展西安第三產(chǎn)業(yè)比例占到50%以上，編織著西安從工業(yè)基礎(chǔ)逐步發(fā)展成為以第三產(chǎn)業(yè)為主的服務(wù)經(jīng)濟(jì)城市。服務(wù)性主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)可提高城市承載力和服

17、務(wù)功能，也熨平了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。西安四大產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：金融、文化、設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、律師等；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：航天、科技、兵器、醫(yī)藥、信息等；其他人群：商業(yè)、經(jīng)商、商務(wù)、休閑、養(yǎng)老、外籍等；先進(jìn)制造業(yè)：汽車、電器、IT、電子產(chǎn)品等。西安市場(chǎng)環(huán)境土地市場(chǎng)西安土地市場(chǎng)：隨著城市骨架拉大，邊緣性區(qū)域成交大幅上升，土地市場(chǎng)的供、求以及價(jià)格均出現(xiàn)一定幅度的下跌。從土地供應(yīng)情況上看，近五年內(nèi)全市土地供應(yīng)量維持在高位運(yùn)行，2012年供應(yīng)總量達(dá)到近五年內(nèi)的最高量，供應(yīng)總量1587萬(wàn)，2013年較2012年有小幅下跌；從成交情況看，成交量出現(xiàn)明顯下滑，2013年成交量為929萬(wàn)；成交畝單價(jià)在2013年首次出現(xiàn)下滑，降到193

18、萬(wàn)元/畝。單位：萬(wàn)單位：萬(wàn)/畝西安商品房市場(chǎng)：由于08年金融危機(jī)和4萬(wàn)億影響，導(dǎo)致成交窗口后移，推高09年和10年整體成交量；但從近五年的走勢(shì)來(lái)看，自09年后西安正式進(jìn)入成交千萬(wàn)級(jí)。價(jià)格則呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升的態(tài)勢(shì)。西安市場(chǎng)環(huán)境商品房市場(chǎng)從近五年商品房成交走勢(shì)來(lái)看，2011年受限購(gòu)政策影響，成交量有所下滑，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)較2012年有大幅增加。從價(jià)格來(lái)看，西安商品房成交價(jià)格有穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。近五年西安市商品房成交走勢(shì)單位：萬(wàn)單位：元/從近五年商業(yè)成交走勢(shì)來(lái)看，西安市商業(yè)物業(yè)的量?jī)r(jià)呈現(xiàn)逐年快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增幅基本保持兩位數(shù)。近年來(lái)住宅投資渠道的收窄，商辦市場(chǎng)升溫跡象明顯。從近五年銷售情況來(lái)看，連續(xù)

19、三年寫字樓銷量沒(méi)出現(xiàn)太大變化，保持高位保證狀態(tài)；價(jià)格有所下滑主要受優(yōu)質(zhì)板塊開(kāi)發(fā)飽和帶來(lái)的成交下滑所致。目前西安寫字樓市場(chǎng)發(fā)展基本穩(wěn)定。西安市場(chǎng)環(huán)境商辦市場(chǎng)小結(jié)：1、西安經(jīng)濟(jì)總量不大，質(zhì)量較好，且發(fā)展快速、穩(wěn)定；2、城市骨架拉大帶動(dòng)土地市場(chǎng)連年升溫；3、西安商品房市場(chǎng)吸納量達(dá)千萬(wàn)級(jí)，需求較為旺盛。4、隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，以及住宅類宏觀政策的頻繁調(diào)整，商辦類物業(yè)升溫跡象明顯。各類物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)分析第三章商業(yè)市場(chǎng)分析近年來(lái)商業(yè)成交保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2010到2013年商業(yè)成交量連續(xù)保持高位運(yùn)行。商業(yè)市場(chǎng)全市表現(xiàn)成交量方面，除去3月和12月較為活躍，其他月份基本平穩(wěn)，3月的成交量主要來(lái)自華南城五金

20、機(jī)電交易市場(chǎng)；成交價(jià)格基本保持在13000元/，由于商業(yè)市場(chǎng)成交均價(jià)受個(gè)案影響較大，11月商業(yè)成交大部分來(lái)源于單價(jià)較高項(xiàng)目，從而拉高整體均價(jià)。從2008年到2013年，西安市商業(yè)成交量呈逐年上升的態(tài)勢(shì)，2013年成交量為134.39萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)0.26%；成交均價(jià)在2012年為最高，2013年成交均價(jià)為13163元/，同比下降0.11%；西安商業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)幅度非常明顯，一方面可以看出西安已經(jīng)步入快速發(fā)展期，一方面也是由于限購(gòu)政策的影響。1次商圈2核心商圈3次商圈商圈等級(jí)1、高新路科技路十字區(qū)域級(jí)2、唐延路、科技路西段、高新四路副區(qū)域級(jí)3、科創(chuàng)路、科技二路副區(qū)域級(jí)4、灃惠南路西、科技二路-科技四

21、路社區(qū)級(jí)4本案片區(qū)高新區(qū)商業(yè)分布：依據(jù)主要交通干線和商辦、商住物業(yè)的分布特征，大致分為一個(gè)區(qū)域級(jí)和兩個(gè)副區(qū)域級(jí)商圈。商業(yè)市場(chǎng)高新商業(yè)格局科技-光華-高新路商業(yè)特征：百貨+酒店+寫字樓商業(yè)+商住物業(yè)底商高新成熟商圈：商業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展的較為成熟，以高新路與科技路十字為圓心，依托世紀(jì)金花、金鷹國(guó)際兩大購(gòu)物中心，形成了商業(yè)購(gòu)物中心，二環(huán)沿線，依托南二環(huán)便捷的交通優(yōu)勢(shì)，主要集中了諸多餐飲業(yè)態(tài)，包括海底撈火鍋城、山西會(huì)館、黃鶴樓酒店等等知名餐飲匯集。商圈檔次較高，為中高端市場(chǎng)，商圈輻射范圍較大，除了滿足周邊居民和辦公白領(lǐng)的消費(fèi)需求，對(duì)高新區(qū)具備較強(qiáng)的輻射能力，匯集人氣。租金水平：300-500元/月高新核

22、心商圈香格里拉酒店國(guó)美電器世紀(jì)金花金鷹百貨業(yè)態(tài)分布商業(yè)市場(chǎng)高新核心商圈科技路太白南路高新路白沙路科創(chuàng)路高新二路文昌豪生西安貴賓樓圣豪軒華潤(rùn)萬(wàn)家成都頤站今日醉美食餐廳科創(chuàng)路商業(yè)特征：標(biāo)超+寫字樓底商+社區(qū)底商商圈情況：商圈位于科技路以南，高新二路以北，高新路以東和太白南路以西，科創(chuàng)路與白沙路十字。商圈主要以高檔餐飲為主，文昌豪生餐飲面積達(dá)0.6萬(wàn)平米，圣豪軒為0.55萬(wàn)平米，成都頤站為0.38萬(wàn)平米商圈內(nèi)的大型餐飲為商圈聚集人氣。商圈內(nèi)居住社區(qū)較多，服務(wù)周邊居民的服務(wù)類配套占比較大。租金水平：200-300元/月高新.生鮮城文昌豪生圣豪軒成都頤站商業(yè)市場(chǎng)科創(chuàng)路商圈商圈業(yè)態(tài)面積占比商圈主要以餐飲為

23、主，主要是文昌豪生和圣豪軒大型餐飲為依托，商圈主要是以服務(wù)周邊居民為主，因此餐飲類和服務(wù)類占比較大。新西藍(lán)商業(yè)街商業(yè)面積約0.94萬(wàn)平米卜蜂蓮花商業(yè)面積約2.6萬(wàn)平米唐延中心城商業(yè)面積約6萬(wàn)平米金橋國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)面積約1.4萬(wàn)平米以卜峰蓮花為核心，大超市+寫字樓商業(yè)模式商圈情況：目前唐延路與科技路十字商圈，商業(yè)面積為為5萬(wàn)平米，主要以大型超市卜蜂蓮花為主，周邊分布著眾多辦公樓群，眾多企業(yè)云集，為周邊商業(yè)提供了一批消費(fèi)能力較高的企業(yè)白領(lǐng)。高新區(qū)科技路以北，唐延路和灃惠南路之間，是西北檔次最高、面積最大的單建人防工程唐延中心城，面積為6萬(wàn)平米，約2個(gè)世紀(jì)金花，是西安市一處高檔次的娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑場(chǎng)所

24、。租金水平：300-400元/月商圈以卜蜂蓮花大型超市為依托，業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂(lè)和銀行為主。商圈依托于周邊寫字樓，商業(yè)多為滿足白領(lǐng)上班需求為主，偏向服務(wù)類消費(fèi)。商圈業(yè)態(tài)面積占比圖卜蜂蓮花超市周邊銀行周邊休閑娛樂(lè)金橋國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)唐延路與科技路十字本案片區(qū)：本案周邊的的商業(yè)尚未成熟，主要分布在灃惠南路沿線；目前區(qū)域的商業(yè)形態(tài)主要以寫字樓底商+臨建商業(yè)（4S店）+村落散商為主。本案片區(qū)中商業(yè)發(fā)展處在初期階段，業(yè)態(tài)的豐富程度不夠，雖有一定的餐飲數(shù)量，但是周邊吃飯難的現(xiàn)狀仍舊存在；日常服務(wù)類配套缺失。租金：130-200元/月本案片區(qū)瑞斯麗酒店中國(guó)銀行天回鎮(zhèn)酒樓VOLVO寫字樓底商+臨建商業(yè)+

25、村落散商，豐富度不高、業(yè)態(tài)存在斷檔商業(yè)市場(chǎng)本案片區(qū)序號(hào)商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)形式租金水平檔次消費(fèi)者構(gòu)成1核心商圈以大型百貨商場(chǎng)、超市、酒店和沿街鋪面構(gòu)成的商業(yè)集群。寫字樓底商+商住底商+部分集中式商業(yè)300-500元/月高檔和中高檔及中檔輻射整個(gè)高新區(qū)的商務(wù)人群及居民2唐延路、科技路西段、高新四路以大型超市、餐飲、休閑娛樂(lè)為主寫字樓底商+集商300-400元/月中檔主要輻射附近的辦公人群和居民3科創(chuàng)路、科技二路以餐飲、茶吧、咖啡吧、服飾、休閑娛樂(lè)為主寫字樓底商、社區(qū)底商200-300元/月中等偏低服務(wù)周邊商務(wù)人群及居民5本案片區(qū)4S店（專業(yè)市場(chǎng)）、餐飲寫字樓底商+社區(qū)底商+少量獨(dú)立商業(yè)130-200

26、元/月中等偏低附近上班的商務(wù)辦公人群、4S店員工、軟件園人群、附近居民依托字樓經(jīng)的濟(jì)特征明顯，商業(yè)物業(yè)以寫字樓+底商或商住樓+底商的形式為主。本案片區(qū)的業(yè)態(tài)空白點(diǎn)較多，商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較大。商業(yè)市場(chǎng)高新商業(yè)格局小結(jié)辦公市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)高新區(qū)處在統(tǒng)治地位，中心區(qū)板塊將逐漸退出商務(wù)、居住功能投資熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 土地供應(yīng) 2005年和記黃埔?jiàn)Z得高新區(qū)727畝國(guó)有土地的使用權(quán)，將給高新帶來(lái)30億人民幣的投資，西高新將仍舊成為西安寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域根據(jù)西安市未來(lái)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，西咸一體化將進(jìn)一步推動(dòng)西高新的發(fā)展西高新將發(fā)展成總部基地西高新無(wú)疑會(huì)成為寫字樓開(kāi)發(fā)的密集區(qū)，城內(nèi)由于發(fā)展空間有限，只能在價(jià)格方面有所調(diào)

27、整，在樓盤數(shù)量上不會(huì)再增加多少 西高新中心城區(qū)幾乎無(wú)土地供應(yīng)，各類物業(yè)均受到發(fā)展限制，將逐漸退出西安市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局；西高新片區(qū)辦公氛圍濃厚，寫字樓密集，有多家全球知名企業(yè)、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)入駐，隨著二次CBD等新興板塊崛起，高新區(qū)未來(lái)仍將是商務(wù)高地。寫字樓市場(chǎng)板塊格局主城經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新西安市寫字樓分布特征：寫字樓主要分布在高新、經(jīng)開(kāi)、主城以及城市主干道沿線二環(huán)沿線城市中軸高新區(qū)：依托于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集、知名企業(yè)大量進(jìn)駐，是西安寫字樓物業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè):信息、IT、金融、房地產(chǎn)、新能源等產(chǎn)品水平：整體較高、相關(guān)的配套和衍生行業(yè)已成規(guī)模價(jià)格：9000-13000元/代表項(xiàng)目：高新國(guó)際、旺座國(guó)際

28、城、都市之門經(jīng)開(kāi)區(qū)：依托于工業(yè)、能源、房地產(chǎn)、金融等產(chǎn)業(yè)，目前已經(jīng)形成以未央路為主軸的辦公產(chǎn)業(yè)帶，是繼高新之后的又一個(gè)商務(wù)高地支柱產(chǎn)業(yè):汽車、電子制造、能源、房地產(chǎn)、家居建材、新材料等產(chǎn)品水平：之前的產(chǎn)品品質(zhì)和形象不足，目前新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在各方面均有趕超之勢(shì)價(jià)格：8000-12000元/代表項(xiàng)目：利君V時(shí)代、經(jīng)發(fā)大廈、中登大廈城內(nèi)：城市商業(yè)中心，交通中心產(chǎn)品水平：形象和配置較高租金：100-120元/月代表項(xiàng)目：長(zhǎng)安國(guó)際、中大國(guó)際其他區(qū)域：主要依托交通優(yōu)勢(shì)，分布集中于城市中軸、二環(huán)線產(chǎn)品水平：由于成商務(wù)氛圍并未成型，市場(chǎng)標(biāo)尺不明細(xì)，品質(zhì)參差不齊租金：50-80元/月代表項(xiàng)目：老三屆寫字樓市場(chǎng)板塊

29、格局近年來(lái)寫字樓成交保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2010到2013年辦公成交量連續(xù)保持高位運(yùn)行，而2013年成交量則出現(xiàn)了有史以來(lái)的峰值。寫字樓市場(chǎng)全市表現(xiàn)從全年走勢(shì)來(lái)看，10月份以10.95萬(wàn)方的成交量創(chuàng)下全年最高，其余各月成交量基本穩(wěn)定，沒(méi)有太大的波動(dòng)；成交均價(jià)基本維持在8500元/上下，走勢(shì)較平穩(wěn)。08到13年西安辦公成交量逐年遞增，13年成交量達(dá)到86.29萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)33.96%，創(chuàng)下歷史新高，成交均價(jià)為8590元/；隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及住宅產(chǎn)品投資渠道限制，2010-2013年寫字樓成交一直保持高位運(yùn)行；辦公市場(chǎng)未來(lái)前景良好。成交價(jià)格走低主要受高新核心區(qū)備案量較少的影響。從成交區(qū)域來(lái)看

30、，高新、經(jīng)開(kāi)、城西是目前辦公市場(chǎng)的主要成交區(qū)域；從成交分布來(lái)看，辦公客群對(duì)于高新區(qū)的偏好明顯好于其他區(qū)，隨著高新一期的逐步飽和，灃惠南路以西和都市之門板塊將進(jìn)入辦公物業(yè)的高速發(fā)展期。從各區(qū)域辦公成交量來(lái)看，高新區(qū)寫字樓成交處在絕對(duì)霸主地位。寫字樓市場(chǎng)區(qū)域特征高新區(qū)各月成交量均在高位運(yùn)行，平均每月成交量22483；2013年高新區(qū)寫字樓成交均價(jià)為7696元/。寫字樓市場(chǎng)高新區(qū)甲、乙級(jí)寫字樓概況類型名稱建面（萬(wàn)）棟數(shù)甲級(jí)開(kāi)發(fā)銀行大廈101招行大廈71高科廣場(chǎng)3.91林凱國(guó)際6.51高新國(guó)際8.91電信大廈5.71邁科國(guó)際51都市之門194甲級(jí)辦公合計(jì)6611類型名稱建面（萬(wàn)）棟數(shù)乙級(jí)唐灃國(guó)際113

31、盛大時(shí)代廣場(chǎng)5.51西格瑪大廈2.41華晶商務(wù)廣場(chǎng)6.42銀河新坐標(biāo)4.31陜西投資大廈41旺座現(xiàn)代城186洛克大廈5.71Class國(guó)際公館6.73橡樹(shù)星座6.51尚品國(guó)際1.81新長(zhǎng)安廣場(chǎng)7.82匯鑫IBC144綠地SOHO6.52創(chuàng)新大廈2.01西部國(guó)際廣場(chǎng)122朗臣大廈6.62旺座國(guó)際城155杰座廣場(chǎng)3.21唐延國(guó)際中心7.12創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)8.51金橋國(guó)際93陜西郵政大廈2.31乙級(jí)辦公合計(jì)266.578類型名稱建面（萬(wàn)）棟數(shù)乙級(jí)山西證券大廈41財(cái)富中心82正信大廈3.91高新銀座41高科大廈3.61海星城市廣場(chǎng)13.82西安銀行大廈3.41E陽(yáng)國(guó)際31凱創(chuàng)國(guó)際5.62楓葉廣場(chǎng)53水晶城3

32、.42清揚(yáng)國(guó)際大廈2.51西安軟件園4013目前已投入使用的寫字樓中，甲級(jí)寫字樓很少，多數(shù)為乙級(jí)寫字樓寫字樓市場(chǎng)客戶結(jié)構(gòu)成交客戶分布關(guān)注面積置業(yè)目的客戶顯示出很強(qiáng)的地緣性特征，隨著高新區(qū)的不斷擴(kuò)區(qū)，唐延路沿線一帶寫字樓已然趨于飽和，正在顯示出往西發(fā)展的趨勢(shì)，灃惠南路以西的寫字樓發(fā)展將十分看好。從面積段來(lái)看，200-500關(guān)注度最高，這個(gè)面積段的辦公場(chǎng)所既不會(huì)占用太多資金，亦可較好的顯示出公司的形象。購(gòu)買寫字樓的客戶多數(shù)來(lái)自高新區(qū)，較關(guān)注200-500的面積，其次是100-200，六成客戶購(gòu)買寫字樓目的是自用入駐企業(yè)分布于各行各業(yè)，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及咨詢類、IT高科技信息類及中介、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)相對(duì)較

33、多，分別占比19%、15%、14%。甲級(jí)寫字樓中，企業(yè)分布整體比較均勻，包含各行各業(yè)，其中房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)、IT及中介、專業(yè)服務(wù)類公司稍多，因?yàn)槟壳案咝聟^(qū)甲級(jí)寫字樓主要分布在高新一期，商務(wù)氛圍已經(jīng)成熟； 金融保險(xiǎn)類也占有一定比例，由于公司的業(yè)務(wù)需要等原因，寫字樓底商大部分均有大型銀行進(jìn)駐，且金融保險(xiǎn)類公司的辦公面積需求較一般企業(yè)偏大。寫字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓客群分析中介專業(yè)服務(wù)類、實(shí)業(yè)及IT行業(yè)所占比例分別為18%、17%、12%。目前高新區(qū)乙級(jí)寫字樓主要分布在高新二期唐延路以及錦業(yè)路沿線，以中介專業(yè)服務(wù)類、IT類以及工商貿(mào)易類企業(yè)居多，交通和配套是目前高新二期尤其錦業(yè)路附近主要制約因素；由于區(qū)域差

34、異以及政策影響的等因素，高新區(qū)的乙級(jí)寫字樓中文化傳媒及能源類企業(yè)比例較小，能源類企業(yè)多租用甲級(jí)辦公樓，文化傳媒類企業(yè)在曲江辦公市場(chǎng)則較為常見(jiàn)。寫字樓市場(chǎng)乙級(jí)寫字樓客群分析寫字樓市場(chǎng)主要競(jìng)品概況項(xiàng)目名稱 基礎(chǔ)信息 規(guī)模 配套 交房時(shí)間 售價(jià) （萬(wàn)元/）級(jí)別 地址 占地 （畝）建面 （萬(wàn)）寫字樓棟數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積（） 層高 （米）車位數(shù) （個(gè)）大堂挑高（米） 電梯（部） 結(jié)構(gòu) 外立面 取暖制冷 科技運(yùn)用 禾盛京廣中心甲級(jí)唐延路與科技一路十字東南角453061600428001112框剪玻璃幕墻中央空調(diào)紅外線高定位系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等預(yù)計(jì)2016年6月待定CA創(chuàng)意時(shí)代中心類甲級(jí)科技二路與團(tuán)結(jié)南路十字西南角

35、148.6214003.8800107框架玻璃幕墻中央空調(diào)地輻熱預(yù)計(jì)2016年年中待定cross萬(wàn)象匯乙級(jí)科技一路與高新六路十字東南角402016003.890063框架玻璃幕墻地輻熱2013年9月1.2都市之窗類甲級(jí)唐興路與團(tuán)結(jié)南路十字西南角3415420003.514005.910框剪玻璃幕墻中央空調(diào)地輻熱地源熱泵、鹽溶液新風(fēng)系統(tǒng)等2014年底1.3泰華金貿(mào)國(guó)際乙級(jí)科技二路與灃惠南路交匯處西南角2237.635803.139006.53框架玻璃幕墻地輻熱2015年底1.2啟迪清揚(yáng)時(shí)代乙級(jí)科技二路65號(hào)（清華科技園）5530211003.697094框剪干掛石材玻璃幕窗地輻熱2014年10月

36、待定摩爾中心類甲級(jí)灃惠南路與科技六路交匯處2211.5315803.31100108框剪玻璃幕墻中央空調(diào)2015年年底1.2-1.3根據(jù)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積以及層高，我們將寫字樓分為甲級(jí)、類甲級(jí)和乙級(jí)；本案的競(jìng)品在概念上均宣稱是甲級(jí)寫字樓，但其標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高以及配套設(shè)施均無(wú)法達(dá)到甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，因此在本案片區(qū)內(nèi)，甲級(jí)寫字樓尚是一個(gè)空白點(diǎn)；目前片區(qū)內(nèi)寫字樓運(yùn)用高科技較少，我們建議適當(dāng)運(yùn)用高科技，以提高項(xiàng)目檔次。版塊內(nèi)目前在售及即將入市的寫字樓級(jí)別普遍偏低，甲級(jí)寫字樓很少。西安第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，整體寫字樓市場(chǎng)已進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展時(shí)期。非市場(chǎng)化時(shí)期市場(chǎng)化啟動(dòng)期市場(chǎng)化發(fā)展期市場(chǎng)化成熟期人均GDP1000美元

37、以下1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上三產(chǎn)產(chǎn)值小于1000億元1000-2000億元2000億元以上經(jīng)濟(jì)背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位市場(chǎng)特征寫字樓市場(chǎng)未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主投資集中在住宅市場(chǎng)，寫字樓等其他物業(yè)并未細(xì)分出來(lái)產(chǎn)品細(xì)分開(kāi)始，寫字樓的增長(zhǎng)主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)足夠細(xì)分，走向成熟，表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品細(xì)分特征代表城市目前國(guó)內(nèi)四線以下城市為主太原、哈爾濱、濟(jì)南、鄭州杭州、青島、大連 、沈陽(yáng)北京、上海、廣州、深圳、

38、天津西安服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)：西安的一二三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三二一排列，第三產(chǎn)業(yè)自1999年以來(lái)已經(jīng)占西安國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的50%以上； 教育資源豐富：西安擁有極好的教育資源，根據(jù)中國(guó)全國(guó)高校數(shù)量排行榜，西安擁有本科院校數(shù)量25所，全國(guó)排名第三，僅次于北京和上海，為西安的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的人力資源保障 ；高科技產(chǎn)業(yè)已具規(guī)模：目前已經(jīng)擁有了西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，且初步形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、先進(jìn)制造業(yè)、通訊、集成電路、汽車、機(jī)械電子、食品飲料等支柱產(chǎn)業(yè)，高新區(qū)共有電子信息企業(yè)800多家，已形成以中興、華為、海天天線、彩虹資訊、威世、英飛凌等龍頭企業(yè)為核心，科耐特、華晶電子

39、、華山半導(dǎo)體等一大批中小科技企業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)集群； 投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)：西安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值主要靠投資拉動(dòng)，出口和消費(fèi)方面的貢獻(xiàn)度不高，投資項(xiàng)目主要由政府主導(dǎo) 。寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)1新盤老盤高新建成區(qū)團(tuán)結(jié)南路、丈八北路板塊高新二次創(chuàng)業(yè)區(qū)高新區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)板塊已經(jīng)發(fā)展飽和，向西延伸的態(tài)勢(shì)明顯。寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)2高新區(qū)主流辦公物業(yè)的出租率均值達(dá)到70%以上，市場(chǎng)需求旺盛。寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)3高新一期寫字樓入駐企業(yè)以金融、地產(chǎn)、高科技電子、服務(wù)行業(yè)為主；灃惠南路沿線、軟件園寫字樓入駐企業(yè)以IT類、新科技研發(fā)類、電子類為主；高新二期，都市之門、匯鑫IBC入駐企業(yè)以金融、電子和房地產(chǎn)行業(yè)為主。級(jí)別項(xiàng)目租金（元/）

40、物業(yè)費(fèi)（元/）出租率5A級(jí)西港國(guó)際大廈90-120790%都市之門80-908.575%甲級(jí)匯鑫IBC80-1005.680%財(cái)富中心80-904.590%旺座國(guó)際90-952.585%洛克大廈80-853.595%唐灃國(guó)際廣場(chǎng)70-80480%乙級(jí)高科廣場(chǎng)605.295%創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)805.895%邁科大廈802.590%旺座現(xiàn)代城75395%Class公館703.885%數(shù)字大廈60-703.575%杰座廣場(chǎng)65-70380%華晶商務(wù)廣場(chǎng)70465%橡樹(shù)星座65-703.570%西部國(guó)際廣場(chǎng)755.598%金橋國(guó)際廣場(chǎng)40-452.695%海星城市廣場(chǎng)68395%備注：物業(yè)費(fèi)不含電梯費(fèi)和中央空

41、調(diào)費(fèi)1、西安第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)已進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展時(shí)期；2、高新區(qū)為全市首屈一指的商務(wù)高地，成交占有絕對(duì)地位；3、高新區(qū)電子信息企業(yè)800多家，已具備做產(chǎn)業(yè)集群的條件；4、高新核心區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)飽和，發(fā)展熱點(diǎn)向西轉(zhuǎn)移的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)；5、高新區(qū)主流物業(yè)的入住率平均達(dá)到70%以上的水平，表明市場(chǎng)需求旺盛。寫字樓市場(chǎng)小結(jié)公寓市場(chǎng)分析高新區(qū)公寓項(xiàng)目主要集中在唐延路板塊和高新二期板塊高新區(qū)在售的公寓項(xiàng)目基本都集中在高新一期外延片區(qū)和高新二期；由于高新一期主要核心區(qū)域可開(kāi)發(fā)土地面積受限，因此公寓類項(xiàng)目并沒(méi)有出現(xiàn)太多在售的項(xiàng)目；本項(xiàng)目的地理位置是位于高新一期外延板塊，距離高新兩大板塊直線距離都較近。此

42、區(qū)域的公寓的功能大多都為住宅，是為了滿足高新片區(qū)內(nèi)有著較高消費(fèi)水平的企業(yè)白領(lǐng)。編號(hào)唐延路板塊編號(hào)高新二期1方舟國(guó)際8糖果HOUSE2唐延公館9高科尚都3萬(wàn)象匯10旗遠(yuǎn)錦樾4龍記觀瀾山11錦業(yè)時(shí)代5易道郡玫瑰公館6鉑悅7都市之窗12345678910公寓市場(chǎng)區(qū)域公寓格局11精裝產(chǎn)品的去化好于毛坯，40-60為需求熱點(diǎn)，多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)入銷售中后期從從產(chǎn)品面積看，大多都集中在40到70之間這些項(xiàng)目大多都是12年之前開(kāi)盤的，后期公寓類項(xiàng)目供應(yīng)量并不大。項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn) ）建筑面積（萬(wàn) ）開(kāi)盤時(shí)間裝修標(biāo)準(zhǔn)總套數(shù)去化主力戶型（ ）方舟國(guó)際0.332.052013/4/22精裝3135833-78唐延公館0

43、.63.62011/1/30毛坯68123535-110萬(wàn)象匯0.62202010/3/28毛坯52115437-136龍記觀瀾山2.1413.42012/10/20毛坯775未知42-82糖果SOHO1.0316.42010/8/1毛坯100770040-103錦業(yè)時(shí)代4.5342011/7/23精裝2176151028-69公寓市場(chǎng)去化特征從銷售總價(jià)上看，公寓類項(xiàng)目多以小戶型低總價(jià)產(chǎn)品為主，主流集中在30萬(wàn)至40萬(wàn)從產(chǎn)品單價(jià)我們可以看出，多數(shù)價(jià)格在7000到8500之內(nèi)高新區(qū)居住式公寓的價(jià)格反而要較高于辦公類公寓價(jià)格單價(jià)主流為7500-8500元/，總價(jià)集中于30-40萬(wàn)。公寓市場(chǎng)價(jià)格特征

44、公寓市場(chǎng)客戶特征成交客戶分布置業(yè)目的關(guān)注面積購(gòu)買公寓的客戶大部分來(lái)自于高新區(qū)，以及部分外地客戶；85%的客戶購(gòu)買公寓的目的是投資，很少會(huì)選擇自??；40-50的小公寓最受歡迎。購(gòu)買公寓的客戶大多來(lái)自于高新區(qū)，關(guān)注面積以40-50為主，絕大多數(shù)購(gòu)買者目的為投資。公寓小結(jié)1、高新區(qū)公寓產(chǎn)品主要分布在唐延路以西和高新二期；2、項(xiàng)目周邊在售的公寓類項(xiàng)目大多已經(jīng)進(jìn)入尾盤；3、公寓的主流銷售單價(jià)在7500-8500元/，總價(jià)集中于30-40萬(wàn)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)小結(jié)：存在較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：1、區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多與辦公、商住物業(yè)捆綁，絕大多數(shù)取得了成功。2、灃惠南路線性經(jīng)濟(jì)帶初步形成，由于開(kāi)發(fā)和需求的外溢，日后具備塊狀發(fā)展

45、的條件。3、現(xiàn)階段片區(qū)內(nèi)有一定的辦公和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但商業(yè)配套的豐富度不高。寫字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)很大：高新一期已經(jīng)發(fā)展飽和，由于可出讓土地資源有限，新增項(xiàng)目已經(jīng)形成向南、向西的進(jìn)駐特征；目前高新區(qū)寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布多樣，尚沒(méi)有電子信息產(chǎn)業(yè)集群的寫字樓；板塊內(nèi)尚沒(méi)有真正的甲級(jí)寫字樓；隨著日后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多以及相應(yīng)配套的跟進(jìn)，板塊的商務(wù)氛圍會(huì)越來(lái)越濃。有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：高新核心區(qū)飽和會(huì)產(chǎn)生外溢需求，價(jià)值片區(qū)自身商業(yè)和商務(wù)氛圍的逐步成型，也會(huì)衍生出一定需求。高新區(qū)是商務(wù)氛圍最好的區(qū)域，辦公市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)大；受寫字樓經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)，商業(yè)及公寓也具有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。01Land地塊屬性中小規(guī)模地塊，三面臨路，通達(dá)性、

46、昭示性較佳核心區(qū)外延板塊依托交通和片區(qū)公共建設(shè)，未來(lái)2-3年土地屬性才有可能發(fā)生較大變化未來(lái)發(fā)展：納入高新核心區(qū)-商務(wù)氣氛濃郁-配套成熟-高端精致綜合體競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)02City& Economic西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)較快；土地市場(chǎng)連年升溫；商品房市場(chǎng)連續(xù)四年保持千萬(wàn)級(jí)，各類物業(yè)的銷售量保持高位運(yùn)行，價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)占位及戰(zhàn)略03項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理及市場(chǎng)占位項(xiàng)目發(fā)展策略思考項(xiàng)目市場(chǎng)占位及發(fā)展戰(zhàn)略第四章區(qū)域高新核心外延、認(rèn)知度高、熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊雙核心區(qū)外延距高新核心商圈約3公里、距二次CBD約3公里認(rèn)知度高傳統(tǒng)辦公區(qū)域、軟件園片區(qū)熱點(diǎn)板塊核心區(qū)飽和開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)移、價(jià)值洼地、成長(zhǎng)空間屬性回顧-區(qū)域市場(chǎng)辦公西安寫字樓市場(chǎng)需求充

47、足，區(qū)域尚無(wú)同類型寫字樓產(chǎn)品商業(yè)商業(yè)為區(qū)域主流模式、片區(qū)商業(yè)配套不足公寓區(qū)域成熟的商辦和產(chǎn)業(yè)氛圍、公寓產(chǎn)品具備較高的投資和自住價(jià)值現(xiàn)有條件+未來(lái)機(jī)遇屬性回顧-市場(chǎng)本體資源占有高新雙CBD輻射范圍優(yōu)質(zhì)地段緊鄰科技二路、高新六路，向東距唐延路約兩站路、昭示性和便利度較高多元化物業(yè)集商務(wù)、商業(yè)、公寓于一體，形成功能互補(bǔ)優(yōu)質(zhì)地段、資源占有、功能多元屬性回顧-本體補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者追隨者領(lǐng)導(dǎo)者敏銳的機(jī)會(huì)主義者次/非主流市場(chǎng)壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過(guò)河拆橋非區(qū)域老大，中大規(guī)模市場(chǎng)區(qū)域老大改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值搭便車以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格制定需要有優(yōu)勢(shì)目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)

48、品和需求點(diǎn)四種競(jìng)爭(zhēng)策略簡(jiǎn)析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略高新核心外延區(qū)域認(rèn)知度高開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移雙CBD資源覆蓋物業(yè)多元功能豐富基于市場(chǎng)占位之下的發(fā)展戰(zhàn)略思考綜合體發(fā)展的四種模式模式1 均衡發(fā)展的模式模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =office (主) +apartment(次) + HotelShoppingComplex = hotel(主) +apartment(次) + OfficeShoppingComplex =shopping (主) +OfficeH

49、otel Shopping模式2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式香港太古廣場(chǎng)頂級(jí)購(gòu)物中心：國(guó)際品牌專賣店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店； 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。 五星級(jí)酒店部分港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬(wàn)豪酒店頂級(jí)公寓部分2棟共約400套單位太古廣場(chǎng)定位為：香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)甲級(jí)寫字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓案例（香港太古廣場(chǎng)）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素香港太古廣場(chǎng)商業(yè)太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流會(huì)議展覽中心使TriMe成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧。酒店通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)

50、際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿多家五星級(jí)商務(wù)酒店+高級(jí)酒店式公寓使TriMe成為夜間中環(huán)的活力中心各功能空間相互連通/延展了共享空間統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享酒店式公寓星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景 套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）案例（香港太古廣場(chǎng)）定位為廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)模式2：以寫字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地

51、鐵2號(hào)線總站案例（廣州中信廣場(chǎng)）寫字樓利用超高層寫字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干擾利用超高層寫字樓的頂級(jí)形象，擴(kuò)大第一高樓知名度IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓實(shí)用率約80%6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)公寓的單元面積由113237平米不等/適合不同人士的需求單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素廣州中信廣場(chǎng)案例（廣州中信廣場(chǎng)）案例（上海商城）五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫字樓+商場(chǎng)定位為上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 city within a city 模式3：以酒店為核心功能上海商城位于南京西路，是

52、成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬(wàn)平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。五星級(jí)酒店P(guān)ortman Ritz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓共472間豪華服務(wù)式公寓公寓只租不賣，租金較辦公樓略高面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場(chǎng)酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為45%：30%：15%：10%國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素上海商城案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因

53、：處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿^(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍內(nèi)因：定位準(zhǔn)確，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能酒店及公寓入住客，為國(guó)際一線品牌專賣店帶來(lái)持續(xù)的生意娛樂(lè)時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專賣店匯聚關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素上海商城案例（上海商城）模式4：以商業(yè)為核心功能深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號(hào)線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）。華潤(rùn)中心超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)案例（深圳華潤(rùn)中心）首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心 總建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米

54、 1000個(gè)車位華潤(rùn)大廈： 4.2萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓 高度為139米 1-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店4層為開(kāi)放式屋頂花園5-28層為寫字樓 頂層為多功能廳萬(wàn)象城：18.8萬(wàn)平方米的購(gòu)物及娛樂(lè)中心零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)各類餐飲二期規(guī)劃 占地4.1萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米，提供約2000個(gè)車位 一座超五星級(jí)商務(wù)大酒店 一座5A智能化甲級(jí)寫字樓 三座酒店式服務(wù)公寓 一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng) 華潤(rùn)中心規(guī)劃與功能比例案例（深圳華潤(rùn)中心）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；區(qū)域成熟后發(fā)展受限

55、/需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符一流的精英團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素深圳華潤(rùn)中心案例（深圳華潤(rùn)中心） 四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動(dòng) 因素模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬(wàn)以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)

56、性主干道沿線客戶支持商務(wù)客戶地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場(chǎng)、公寓定位差異化通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施頂級(jí)商場(chǎng)明確定位大規(guī)

57、模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理本案借鑒項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略商業(yè)外部：通過(guò)項(xiàng)目立面形象提高辨識(shí)度和昭示性；內(nèi)部：注重尺度和功能，增強(qiáng)自主性，以便不同業(yè)態(tài)需求的使用。寫字樓外部：作為項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)簽，突出立面形象；內(nèi)部：作為項(xiàng)目回現(xiàn)和利潤(rùn)的主力，打造內(nèi)部實(shí)用空間，突出性價(jià)比。公寓外部：打造公建形象，但整體調(diào)性不脫離項(xiàng)目主題，增強(qiáng)視覺(jué)豐富感；內(nèi)部：打造高性價(jià)比、實(shí)用的產(chǎn)品。本案發(fā)展借鑒：項(xiàng)目定位方向第五章商業(yè)定位方向辦公定位方向公寓定位方向承接高新的城市價(jià)值，引領(lǐng)未來(lái)走向！項(xiàng)目整體的形象價(jià)值：商業(yè)定位方向土門商

58、圈概況：作為傳統(tǒng)的商圈，歷史悠久，人流量較大，但檔次較低，目前商圈包括服飾零售業(yè)、電器商場(chǎng)和大型超市。租金售價(jià)：約100-160元/平米，售價(jià)為萬(wàn)元?？罩寐剩夯緹o(wú)空置科技路西口商圈概況：位于科技路西口與丈八路十字，依托于西安外事學(xué)院和周邊成熟社區(qū)居民，業(yè)態(tài)分布主要以餐飲和休閑娛樂(lè)為主。租金售價(jià)：約80-150元/平米，售價(jià)為2-2.6萬(wàn)元?？罩寐剩?5%電子城區(qū)域商圈：作為專業(yè)的電子市場(chǎng)，依托于大型的賽格電子商城，商圈內(nèi)多所大專院校和科研單位，為商圈提供消費(fèi)支撐。業(yè)態(tài)主要以專業(yè)市場(chǎng)和大眾零售、餐飲為主。租金售價(jià)：約60-100元/平米，空置率：基本無(wú)空置丈八/太白商圈：租金售價(jià)：商圈主要位于

59、太白路與丈八路十字，周邊較多大型社區(qū)，商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，有2個(gè)大型超市人人樂(lè)和規(guī)劃中的華潤(rùn)萬(wàn)家，業(yè)態(tài)主要以大型超市和餐飲、服務(wù)配套為主。租金售價(jià)：約120-160元/平米，售價(jià)在2.5-3萬(wàn)元/平米空置率：約為50%楓林綠洲片商業(yè)體量約：10萬(wàn)平高新商圈分析商業(yè)特征：周邊成熟商圈林立寫字樓約214萬(wàn)平方米唐灃國(guó)際廣場(chǎng)面積: 90,184平方米CLASS 國(guó)際公館面積: 20,524平方米領(lǐng)先時(shí)代廣場(chǎng)面積: 56,874平方米豪盛旺座現(xiàn)代城面積: 180,000平方米金橋國(guó)際廣場(chǎng)面積: 90,000平方米天創(chuàng)國(guó)際大廈面積: 57,000平方米匯金國(guó)際面積: 27,044平方米西港國(guó)際廣場(chǎng)面積:

60、 70,303平方米銀河新坐標(biāo)面積: 46,136平方米橡林街區(qū)面積: 140,000平方米海升國(guó)際8號(hào)面積: 24,747平方米冠誠(chéng)國(guó)際面積: 28,423平方米凱創(chuàng)國(guó)際面積: 56,663平方米高新國(guó)際商務(wù)中心面積: 140,000平方米邁科國(guó)際面積: 35,000平方米秦唐12棟面積: 18,000平方米唐延國(guó)際中心面積: 71,000平方米創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)面積: 85,600平方米高科廣場(chǎng)面積: 100,000平方米高新國(guó)際商務(wù)面積: 140,000平方米高科大廈面積: 37,000平方米E陽(yáng)國(guó)際面積: 30,000平方米西部國(guó)際廣場(chǎng)面積: 124,945.50平方米電信廣場(chǎng)面積: 86,61