房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀淺析

1、. 房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀淺析(1)【摘要】目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場不興旺和宏觀調控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實際經(jīng)歷，提出國房地產(chǎn)企業(yè)應利用海外資金長期看好國房地產(chǎn)業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建立過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)工程的運轉，從根本上降低融資需求?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)工程投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件

2、，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建立資金，而且可以將局部市場風險轉移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定

3、金及預收款局部又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因1、土地取得本錢提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的本錢，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調整期。任何產(chǎn)業(yè)的開展都不可能是直線上升開展的，相關數(shù)據(jù)說明，我國房地產(chǎn)業(yè)開展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟開展根本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整

4、期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開場大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)歷、成熟的工程運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供應，提高資金利用效率，趁目前大局部外資更多著眼于成熟工程的投資時機，快速壯大自身實力。4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的開展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些

5、房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。5、房地產(chǎn)金融市場不興旺。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的開展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金缺乏，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。上述1、2、3直接加劇了房

6、地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比方信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比方房地產(chǎn)投資基金被業(yè)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)人士承受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂

7、突破重點，指在構造體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的開展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。 共2頁: 1 2 下一頁房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀淺析(2)1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的開展，鼓勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資本錢，提高了融資市場的效率。2適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股

8、或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。3加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融安康開展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如“證券法“、“擔保法“、“保險法“等不適應房地產(chǎn)金融開展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如“產(chǎn)業(yè)基金法“及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建立具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)

9、投資工程。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作工程的經(jīng)歷和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質的時機。以筆者所在的永業(yè)集團為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS開展銀行、菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)工程，比方位于淮海中路的廣場工程，位于新天地附近的麗景苑高級效勞式公寓工程等。在幾年前公司開場將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙

10、方合作的第一個工程，該工程已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期工程也在9月份正式開盤，該工程目前的平均售價到達22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。 如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)歷：首先要作到老實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否老實守信，往往在我們與外方洽談合作事項

11、之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行老實守信的原則，“言必行，行必果，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境的投資利益得到根本保障。3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建立過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)工程的運轉，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。1加快資金流

12、轉。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。2減少企業(yè)過度預支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進展舉債，將債務控制在平安值以，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當時企業(yè)