當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及未來預(yù)期

1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及未來預(yù)期【會(huì)議概要】主題：地產(chǎn)銷售恢復(fù)情況及持續(xù)分析時(shí)間：2022年6月20日主講：易居專家楊科偉【會(huì)議內(nèi)容】近期，各地政府密集的出臺(tái)了刺激政策，群眾十分關(guān)注這些政策所產(chǎn)生的效果是怎樣的，接下來根據(jù)易居 獲得的來自于克爾瑞的數(shù)據(jù)，為大家講解各個(gè)城市去化情況以及刺激政策的效果。從宏觀角度來看，國家統(tǒng)計(jì)局給出的5月份全國數(shù)據(jù)都是轉(zhuǎn)好的，從克而瑞給出的百城銷售數(shù)據(jù)來看，5 月份新房成交量環(huán)比增長11%,同比跌幅收窄5樂跌幅為55%。因此，從宏觀數(shù)據(jù)來看，政策的效果是存 在的。從微觀角度來看，可以將城市按照政策效果的表現(xiàn)分為三類。1）第一類，是以鄭州為代表的絕大多數(shù)城市， 其中包

2、括二線、三線、四線城市。例如，陜州在3月份政策出臺(tái)之后整體成交量和工程新開盤的去化率都 有積極的反應(yīng)，但是4、5月份和6月的上半月，積極作用在逐月減弱。再例如，像南寧、貴陽和福州等城 市，在政策出臺(tái)之后的短期內(nèi)，客戶到訪量增加，但成交量沒有立竿見影的增長，隨著時(shí)間的推移，1-2 個(gè)月之后，政策效果幾乎消失殆盡，市場(chǎng)重新回到低迷的狀態(tài)。2）第二類，是人口的總量、購買能力、城 市能級(jí)各方面基本面排在全國前列的，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)一直表現(xiàn)較好的城市，例如武漢、南京、西安等。 這些城市在限購政策松綁之后，從五月下半月到六月上半月這一個(gè)月的來訪量有明顯的回升，但是新開盤 工程的去化率仍在走低。南京的一個(gè)工程

3、3月份去化率處于年內(nèi)的高點(diǎn)，為34%左右。也就是說，全南京 整個(gè)3月份所有新開加推的工程，開盤當(dāng)天能夠銷售掉3496的房源。一般來說，開盤之前會(huì)有2個(gè)月蓄 客期，將客戶積累到一定的程度之后，再選擇一個(gè)時(shí)間集中開盤，讓大家營造這樣的一個(gè)緊張氣氛，目的 就是能夠讓開盤當(dāng)天將房源全部售出。但是，5月份去化率降到了 15虬 同樣的，5月份武漢去化率從28% 降到16%,呈現(xiàn)持續(xù)下跌的趨勢(shì)。整體來看，一些基本面看似比擬好的城市，客戶大多處于觀望狀態(tài)，即“只看不買。3）第三類，是效果比擬明顯的城市，例如杭州、成都、西安。這些城市刺激政策的效果主 要表達(dá)在二手房方面，即限售政策松綁之后，二手房掛牌量都呈現(xiàn)急

4、劇增長的趨勢(shì)。而這些城市恰好都是 前幾年價(jià)格倒掛特別嚴(yán)重的城市，因此限售政策松綁之后，就形成了二手房拋售熱潮。杭州新政出臺(tái)之前， 二手房的日均成交套數(shù)在200套左右，然而在5月17號(hào)新政出臺(tái)之后，二手房的日均成交套數(shù)突破了 300 套。更明顯地，杭州遠(yuǎn)郊的外圍區(qū)，例如桐廬、富陽、成安，掛牌量環(huán)比增長超過15%,房價(jià)下調(diào)不到5%； 杭州的主城區(qū)，例如上城、余杭，掛牌量增長了 10%,房價(jià)下調(diào)3%左右，都處于降價(jià)拋售的狀態(tài)。同樣的， 西安的日均掛牌量也增長到400套左右，南京的二手房牌掛量也突破了 17萬套。從一些城市二手房的周度 成交情況來看的話，效果也是比擬明顯的，今年第二十四周全國10個(gè)重點(diǎn)

5、城市的二手房周度成交量，環(huán)比 增長35%左右，并且一些主要城市二手房周度成交量增幅都超過了平均水平，比方杭州、成都、廈門、深 圳，到達(dá)了年內(nèi)的新高點(diǎn)。5、6月以來，新工程的開盤去化率上升的城市逐漸增多。例如，無錫新工程的開盤去化率由10%左右的水 平上升到15-20%的水平。同樣的，深圳新工程的開盤去化率由30%上升到44%。也有一些城市它新工程的 開盤去化率持續(xù)下降，比方鄭州、武漢、嘉興、常州、珠海、青島、寧波、濟(jì)南、南京、東莞。從周度數(shù) 據(jù)來看，第24周成都新開盤去化率由前期的40%左右上升到70%,杭州新開盤去化率由66%上升到8896,蘇 州新開盤去化率由23%上升到77%,其中包含了

6、單個(gè)工程熱銷所帶來的積極影響。從整個(gè)市場(chǎng)來看，5月份一局部城市以價(jià)換量的營銷措施開始產(chǎn)生積極效果。第一季度時(shí)，很多企業(yè)在營 銷和新開盤的表現(xiàn)并不是特別積極，原因就在于，積極的營銷措施很容易給市場(chǎng)傳遞錯(cuò)誤信息，誤以為企 業(yè)正面臨資金困境，正在進(jìn)行清倉出貨。但5月份以來，很多企業(yè)開始配合政策積極的進(jìn)行營銷。例如武 漢、關(guān)R州、宿遷、西安、淮安、莆田、四川、湖北等城市，都進(jìn)行了以價(jià)換量的營銷舉措，有的城市的去 化率甚至到達(dá)100%?？傮w來看，市場(chǎng)絕對(duì)量仍然處在一個(gè)較低的水平。截至5月份，20個(gè)主要城市的二手房成交量，同比下降 49%,降幅收窄現(xiàn)，環(huán)比也在下降。從周度的數(shù)據(jù)，45個(gè)重點(diǎn)城市上一周成交面

7、積，相比于2022年的周平 均成交面積，顯著增長了 76%。日的19天內(nèi)，這45個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)的成交面積，同比增長11%, 環(huán)比增長43吼 上海、北京疫情得控之后，成交情況回歸到常態(tài)，上海成交面積恢復(fù)到25萬平方米；北京 成交面積由13萬平方米左右恢復(fù)到26萬平方米，實(shí)現(xiàn)倍增；廣州成交面積也實(shí)現(xiàn)兩倍多的增長，其中包 括安置房工程在上周集中簽約的作用；青島成交面積到達(dá)94萬方，實(shí)現(xiàn)三倍增長，其中也包含保障性安 置房的作用；蘇州工程開盤去化率有明顯提升，這包含了推盤的影響，不代表蘇州市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了大幅反 轉(zhuǎn)。因此，個(gè)別城市數(shù)據(jù)的短期變化，缺乏以說明整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)到正常狀態(tài)。目前絕大多數(shù)城市仍然

8、還是在延續(xù)以調(diào)整為主的表現(xiàn)，只有個(gè)別的一些城市，像北上廣深這樣的一線城市，以及杭州、合肥、寧 波等城市，開始在恢復(fù)。城市分化明顯，西安、長沙這樣市場(chǎng)本來就不錯(cuò)的仍然在延續(xù)，市場(chǎng)表現(xiàn)不好的 城市依舊不好，政策刺激后觀望仍然較多，比方徐州和連云港到訪量顯著增加，但是成交沒有明顯回升。 另外，上周松綁限購政策之后，11個(gè)重點(diǎn)城市加推了 33個(gè)工程，平均開盤去化率約57%。杭州基本持平； 濟(jì)南和寧波去化率回升，寧波新開兩個(gè)工程，推出600套房子，銷售了 4596,去化率有明顯回升，上升約 30%；南京去化率繼續(xù)回落，去化率只有4%；常州去化率僅5%；青島的一個(gè)工程去化率僅34%,并不像所 謂三倍數(shù)據(jù)增

9、長顯示的那樣市場(chǎng)十分火爆；武漢新開兩個(gè)工程，去化率只有20%。因此，市場(chǎng)整體維持原 來的格局，開盤工程冷熱分化明顯，例如杭州上周開盤9個(gè)工程，其中7個(gè)工程實(shí)現(xiàn)了開盤售罄，但是其 余兩個(gè)工程開盤去化率僅996和10虬 疫情控制之后，長三角、粵港澳大灣區(qū)的一些一二線城市逐步恢復(fù)， 但是中西部、北方絕大多數(shù)的二三線城市沒有明顯的變化?！締柎瓠h(huán)節(jié)】Q：請(qǐng)重復(fù)一下6月1號(hào)到6月19號(hào)一線二線三線城市同比和環(huán)比的數(shù)據(jù)？A:從周度數(shù)據(jù)以及上半月數(shù)據(jù)看，六月份比五月份有更強(qiáng)勁的增長，但是局部城市數(shù)據(jù)中包含非市場(chǎng)性 因素，不能將數(shù)據(jù)解讀為市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)轉(zhuǎn)變。統(tǒng)計(jì)的45個(gè)城市6月份上半月比5月份下半月環(huán)比 增

10、長3%,同比下跌27%,跌幅出現(xiàn)了顯著的收窄，因?yàn)槲逶路菡峦鹊竭_(dá)了 5596。6月份上半月和5 月份上半月相比，增幅比擬明顯，增長了 49%。因此，市場(chǎng)從五月份的下半月開始出現(xiàn)了積極的變化。其 中一線城市增幅顯著，六月份上半月比五月份下半月環(huán)比增長49%,二線城市環(huán)比小幅下降了 2%,三四線 城市下降9%。與五月份上半月相比，一線城市增長44%,二線城市增長1896,三四線城市增長18%。因此, 三四線城市市場(chǎng)比擬疲弱。同比數(shù)據(jù)方面，一線最強(qiáng)，同比跌幅收窄至1196,二線次之，三四線同比跌幅 最大。由于北京和上海的疫情影響，跌幅較大屬于市場(chǎng)的非正常因素，并不能說明市場(chǎng)表現(xiàn)不好。從疫情

11、控制后開盤工程的去化看，北京和上海的去化率仍然處于較高水平，例如上海上周一個(gè)未觸發(fā)積分的新項(xiàng) 目去化率為38%,北京工程的認(rèn)購率有小幅提升，局部工程周度到訪量可到達(dá)600組左右。因此，從周度 數(shù)據(jù)以及上半月數(shù)據(jù)看，六月份比五月份有更強(qiáng)勁的增長，但是局部城市數(shù)據(jù)中包含非市場(chǎng)性因素，不能 將數(shù)據(jù)解讀為市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)轉(zhuǎn)變，尤其是青島、廣州，蘇州和連云港等城市的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了明顯的 異動(dòng)。連云港增長了 16696,但是其總量較小，只有20萬方，連云港有兩個(gè)工程實(shí)現(xiàn)開盤售罄，原因在于 性價(jià)比，也就是由工程本身因素導(dǎo)致，并非是市場(chǎng)因素。Q:對(duì)今年下半年和全年銷售增速預(yù)期是什么？A:預(yù)計(jì)下半年大概率會(huì)走平

12、，總體處于筑底企穩(wěn)階段。從目前易居和克爾瑞等渠道的調(diào)研情況看，客戶買 方意向出現(xiàn)了明顯變化，購房者出現(xiàn)三種焦慮情緒：（1）購房者擔(dān)憂能否平安交房，這一點(diǎn)在市場(chǎng)中表達(dá) 為購房者更偏向國央企和優(yōu)質(zhì)民企的工程，其與普通民企的去化率差異極大，例如南京、福州、武漢和濟(jì) 南等城市中，一些國央企工程開盤認(rèn)購率可以到達(dá)6096-80%,而一般民企工程的開盤認(rèn)購率缺乏10%； （2） 購房者擔(dān)憂房價(jià)是否會(huì)繼續(xù)下跌，目前很多人預(yù)期即使是價(jià)格倒掛工程未來上漲幅度也不大，甚至可能出 現(xiàn)小幅下跌，特別是最近一些城市限購政策調(diào)整后，二手房掛牌量大幅增長，加重未來價(jià)格下跌的預(yù)期；（3）月供能力預(yù)期持續(xù)走弱。六成購房者表示由

13、于還貸吃力暫緩買房，且一年內(nèi)暫緩買房比例高達(dá)6696。 如果市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)真正的反轉(zhuǎn)，需要先改變這三個(gè)預(yù)期。因此，預(yù)計(jì)下半年大概率會(huì)走平，不會(huì)持續(xù)下跌， 總體處于筑底企穩(wěn)階段。全年銷售面積預(yù)計(jì)大約在15%-25%左右。從目前統(tǒng)計(jì)局及百城數(shù)據(jù)看，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示1-5月銷售面積下 降23.6%,與百城數(shù)據(jù)相差約10%： (1)供應(yīng)量因素，去年集中供地的2億多平方米會(huì)集中在今年二三季 度上市，但是二季度尚未上市，可能會(huì)延后至三四季度，成交量逐漸企穩(wěn)回升，因此跌幅會(huì)小于上半年；(2)基數(shù)因素，去年7月份后市場(chǎng)開始下行，相較于上半年基數(shù)較小，因此跌幅不會(huì)達(dá)5096。綜上，預(yù)計(jì) 全年降幅在15%-25%左右。

14、Q：近期銷售回暖與端午節(jié)促銷活動(dòng)有什么聯(lián)系？供應(yīng)量有什么變化？A:最近供應(yīng)量沒有出現(xiàn)明顯的積極變化。6月份連續(xù)三周供應(yīng)量回落，第25周全國64個(gè)重點(diǎn)城市新增面 積環(huán)比下降5996。供應(yīng)集中在杭州等個(gè)別城市，許多城市沒有出現(xiàn)明顯放量，11個(gè)重點(diǎn)城市只加推或新開 盤33個(gè)工程，整體供應(yīng)量維持在較低水平。Q：需求結(jié)構(gòu)上看，改善剛需和中高端需求哪一種恢復(fù)得較好？A:中高端需求城市分化明顯，集中在北上廣深和杭州等城市核心區(qū)域的工程。北京、上海、深圳的中高端 工程去化率較高，杭州開盤認(rèn)購率100%的工程基本屬于中高端工程，但是珠海、武漢，南京等城市的去化 率較差，例如武漢中高端工程去化率僅為個(gè)位數(shù)。廣州三

15、月份以來穩(wěn)步回升，核心區(qū)域中高端工程銷售情 況較好，到那時(shí)遠(yuǎn)郊工程即使打七折也無人問津。Q：二手房熱度是否算新房的先行指標(biāo)？A:二手房是新房的一個(gè)先行指標(biāo)，特別是國內(nèi)二手房市場(chǎng)比擬完善的城市，領(lǐng)先期在3個(gè)月左右。因?yàn)?很多人買新房是采取以房換房的形式，需要先出售二手房，再買新房，這是考慮了購房指標(biāo)和購買能力的 因素。6月6號(hào)至6月12號(hào)10個(gè)主要城市的二手房成交量出現(xiàn)了積極的變化，雖然成交絕對(duì)量仍處于去年歷來 的周度低位，但是環(huán)比增幅有提升，例如杭州、北京、深圳和蘇州都上升至周度最高位置。5月份主要城 市二手房環(huán)比下降7%,預(yù)計(jì)6月份環(huán)比數(shù)據(jù)小幅上漲。Q：在目前逐步恢復(fù)環(huán)境下，未來一季度政策是

16、否有收緊態(tài)勢(shì)？A:政策預(yù)期相對(duì)樂觀，目前政策仍處于發(fā)酵期。目前政策與2014年年底階段相似，2014年6月份之前, 局部城市變相取消限購政策，6月份46個(gè)城市集中取消限購政策，9月30日央行和銀保監(jiān)會(huì)對(duì)二套房首付 的限貸政策進(jìn)行調(diào)整,2015年3月30日進(jìn)一步放松限貸政策，因此政策周期會(huì)比擬長，堅(jiān)持“房住不炒”， 堅(jiān)持房地產(chǎn)不能作為刺激經(jīng)濟(jì)的短期手段。未來政策仍然值得期待，因?yàn)槟壳按蠖喑鞘械恼咝Ч⒉幻?顯。未來的限貸政策特別是降首付可能對(duì)主要城市的改善性需求會(huì)有立竿見影的促進(jìn)作用，因?yàn)楹芏喑鞘?存在大量自主改善需求被認(rèn)房又認(rèn)貸，二套房首付比例高達(dá)七成所壓抑。另外，地方政策工具有限，目前 的購房補(bǔ)貼、購房落戶和取消限售等政策對(duì)觀望需求的撬動(dòng)不盡如人意，我認(rèn)為地方政府消除購房者疑慮 的舉措應(yīng)從企業(yè)端入手，例如降低地價(jià)，此舉措的最終目的是穩(wěn)定土地市場(chǎng)，目前地方平臺(tái)托底能力和意 愿明顯下降，土地大幅流拍對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)十分不利。同時(shí)，對(duì)于購房者擔(dān)憂能否平安交房的疑慮也無 法完全消除。因此，地方政府需要做出積極的舉措，接