房地產(chǎn)報(bào)告蘇州太上湖高層地塊營(yíng)銷策略提案5月課件

1、謹(jǐn)呈華麗家族太上湖高層地塊營(yíng)銷策略提案2014-52014各大代理公司的提報(bào)凡“太湖板塊剛需案例” 【花樣年別樣城】凡“低價(jià)撬動(dòng)剛需市場(chǎng)” 【花樣年別樣城】別樣城1200套剛需房源，3個(gè)月售罄！花樣年別樣城，你聽夠了嗎？誠(chéng)然，別樣城一期在2013年的營(yíng)銷成功了作為經(jīng)典案例，也值得我們研究但是花樣年別樣城全面剛需產(chǎn)品花樣年的成功建立于天時(shí)地利人和的市場(chǎng)環(huán)境火爆的樓市5800價(jià)格唯一性木瀆、胥口存在大量低端購(gòu)房人群32014年，市場(chǎng)已巨變花樣年單純以價(jià)格撬動(dòng)市場(chǎng)的操盤方式已證明不符合市場(chǎng)現(xiàn)狀5月13日5月23日5月27日5月13日正式預(yù)約樣板間公開，預(yù)約近300組開盤，成交170組市場(chǎng)反應(yīng)一般未能

2、達(dá)到預(yù)期的銷售效果博思堂觀點(diǎn)花樣年別樣城的操盤模式已不適合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境太上湖需要全新的操盤及營(yíng)銷思路要走出屬于自己的成功之路太湖三變市場(chǎng)變價(jià)值變客戶變市場(chǎng)之變我們需要再一次審視市場(chǎng)2013，3個(gè)月，1200套房源售罄的市場(chǎng)不再！2014伊始，亟待理性客觀的尋找破冰之錘！Part1 市場(chǎng)之變14年以來(lái)，房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀環(huán)境中負(fù)面因素居多，導(dǎo)致市場(chǎng)趨于下行，同時(shí)干擾了客戶購(gòu)房心理，整體不樂觀；地方逐步有主動(dòng)“救市”的動(dòng)作，后期不排除政策松綁的可能。宏觀環(huán)境研判金融銀行信貸收緊：停貸，提高利率經(jīng)濟(jì)不景氣，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行是共識(shí)市場(chǎng)1季度全國(guó)一線城市全線跌幅20-40%，二三線城市降幅略窄10-35%；

3、個(gè)別重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)松動(dòng)樓市唱空，客戶觀望地方“閩十條”提十條松綁政策無(wú)錫降低戶籍準(zhǔn)入門檻溫州草擬限購(gòu)調(diào)整方案南寧官方下文“松綁”限購(gòu)（后有相關(guān)辟謠言論）多地研究“救市”措施中央兩會(huì)提出“雙向調(diào)控”人大正研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法上有政策導(dǎo)致結(jié)果下有對(duì)策宏觀市場(chǎng)判研蘇州整體宏觀環(huán)境尚沒有太大變化，但仍受到全國(guó)環(huán)境的波及，同時(shí)加上信貸的收緊，使得供需雙方的信心同時(shí)受到一定干擾。政策2014年蘇城在住宅市場(chǎng)層面并沒有重要的政策出臺(tái)，主要是商業(yè)層面出臺(tái)了保障管理機(jī)制。信貸2014年1季度，蘇城各大銀行紛紛表示房貸額度緊張，多數(shù)在5%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上浮，10%成常態(tài)。土地節(jié)后大型土拍僅一次，加上園區(qū)與吳

4、江土拍結(jié)果來(lái)看，相比13年開發(fā)企業(yè)拿地趨謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)明顯下降。客戶一季度蘇州案場(chǎng)（監(jiān)控博思堂代理的30多個(gè)項(xiàng)目）來(lái)訪量來(lái)看，客戶活躍度有限，市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力顯不足。蘇州市場(chǎng)現(xiàn)狀“金三銀四”變“銅三鐵四”，市場(chǎng)局勢(shì)偏緊，回升無(wú)力。2014年4月商品房成交面積57.79萬(wàn)方，同比2013年減少13.24萬(wàn)方，同比下降18.64%；2014年4月份成交表現(xiàn)一般，成交量較3月份小有上浮，成交均價(jià)已連續(xù)6個(gè)月下跌。今年近期市場(chǎng)與去年和往年相比存在較大差距，奠定上今年整體市場(chǎng)基調(diào)，項(xiàng)目應(yīng)盡快抓緊出貨，降低和減少風(fēng)險(xiǎn)。金三銀四金三銀四銅三鐵四10蘇州市場(chǎng)現(xiàn)狀降價(jià)風(fēng)在蘇蔓延，首先體現(xiàn)在中高端的個(gè)別項(xiàng)目，這類項(xiàng)目

5、總價(jià)高，銷售壓力大，開發(fā)商為拉動(dòng)市場(chǎng)，降低門檻，以價(jià)換量。綠城御園仁恒海和院世茂石湖灣以降價(jià)促銷售的蘇州中高端項(xiàng)目代表案例綠城御園項(xiàng)目大平層產(chǎn)品（包括精裝修產(chǎn)品）剩余房源均降價(jià)10%左右，降價(jià)幅度100-200萬(wàn)不等；主要由于近期高端市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，打算盡快清盤，降價(jià)效果見好，據(jù)悉，已認(rèn)購(gòu)50余套，同時(shí)對(duì)于之前的老業(yè)主采取了贈(zèng)送停車位等方式進(jìn)行補(bǔ)償。綠城桃花源項(xiàng)目降價(jià)幅度較大，項(xiàng)目由原來(lái)的2600萬(wàn)起，目前下調(diào)1000萬(wàn)，改為1600萬(wàn)起。海和院項(xiàng)目二期首次推出聯(lián)排產(chǎn)品，目前對(duì)外報(bào)價(jià)500萬(wàn)起，面積200-260。相對(duì)于觀棠產(chǎn)品總價(jià)有所下調(diào)，目前觀棠價(jià)格700萬(wàn)起，面積250-320。海和院此次

6、以“調(diào)低總價(jià)，降低門檻”策略帶動(dòng)銷售。11蘇州市場(chǎng)現(xiàn)狀降價(jià)風(fēng)在蘇蔓延，隨著樓市勢(shì)態(tài)的趨冷，由個(gè)別效應(yīng)引發(fā)促銷，降價(jià)風(fēng)波風(fēng)起云涌，演化為普遍性的“以價(jià)換量”。降價(jià)風(fēng)波也在剛需盤中蔓延涉及主體具體動(dòng)作涉及主體具體動(dòng)作旭輝華庭下調(diào)售價(jià)約500元國(guó)際社區(qū)雙子座五一期間，中海國(guó)際社區(qū)雙子座推出30套122特價(jià)房，每套總價(jià)優(yōu)惠10萬(wàn)北極星花園下降500元/七里香都4月23日-5月8日推出特價(jià)房源限時(shí)優(yōu)惠活動(dòng)，27#推出10套特價(jià)房源，參與搜房購(gòu)房補(bǔ)貼活動(dòng)，最高15萬(wàn)購(gòu)房補(bǔ)貼，優(yōu)惠后均價(jià)12000元/平融僑城3.22上午加推最后一棟高層，融僑城下調(diào)600元促清盤綠街南岸綠街南岸在房展會(huì)期間推出6套秒殺房源鳳

7、凰熙岸2月17日下調(diào)售價(jià)約500元金科天籟城天籟城在房交會(huì)期間推出30套一口價(jià)房源，單價(jià)最低7349每平米，房源分布3、8、13#樓御景灣下調(diào)售價(jià)約300元秀郡秀郡房展會(huì)期間推出10套一口價(jià)房源綠街南岸因蓄客不理想，精裝改毛坯，整體價(jià)格下調(diào)至10000運(yùn)河公館運(yùn)河公館房展會(huì)推出12套特價(jià)房源大成珺大成珺房展會(huì)期間推出14套一口價(jià)房源朗詩(shī)東吳綠郡部分精裝改毛坯，試點(diǎn)市場(chǎng)，總價(jià)下調(diào)望湖公寓開盤均價(jià)相比預(yù)期價(jià)格下調(diào)300元招商雍華府雍華府因上半年指標(biāo)壓力推出部分一口價(jià)房源，平均降幅約1000元星湖花海開盤簽約主力價(jià)相比預(yù)期價(jià)格降低400元新城公館4月26日加推，比市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格下調(diào)約1000元/路勁主

8、場(chǎng)瑯悅開盤均價(jià)相比預(yù)期價(jià)格下調(diào)800-1300元世茂石湖灣價(jià)格下調(diào)1000元/，同時(shí)推出特價(jià)房8800元/招商小石城5月23僅此一天，特惠房均價(jià)7380元/2014，蘇州市場(chǎng)“信貸收緊”、“價(jià)格下調(diào)”、“成交下行”太湖片區(qū)小環(huán)境也發(fā)生了巨變板塊屬性變化2013，太湖拐點(diǎn)：從單純的旅游度假向“自住+度假”并重轉(zhuǎn)變。太湖二線區(qū)域，已逐步形成自住圈板塊自住價(jià)值已經(jīng)被逐步認(rèn)可！別樣城二期本案當(dāng)前自住價(jià)值尚處于較低水平度假資源、配套與價(jià)值非常突出太湖未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展“兩條路”自住度假度假是太湖的初衷與根本主旋律目前自住在價(jià)格驅(qū)動(dòng)下前置必然趨勢(shì)顛覆傳統(tǒng)板塊定義從純度假走向度假+自住的雙線并行！本案高層攜手別樣

9、城、相王府等將太湖板塊自住價(jià)值推向更高峰蟄伏期引爆期高峰期本案高層+別樣城+相王府等平穩(wěn)期別樣城一期相王府一期純水岸太湖自住影響力板塊競(jìng)爭(zhēng)分析太湖板塊為一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，木瀆板塊、胥口板塊為二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，吳中區(qū)、新區(qū)等其他板塊為三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。根據(jù)客群的重疊性、供應(yīng)產(chǎn)品的趨同性、價(jià)格水平等因素進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)界定目面臨以下層級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)：主力競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)：太湖板塊次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)：木瀆板塊、胥口板塊三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：科技城板塊、越溪板塊、滸關(guān)板塊太湖板塊科技城板塊木瀆板塊胥口板塊越溪板塊滸關(guān)板塊17板塊競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目所處板塊生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，且有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。但由于蘇州降價(jià)潮，板塊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)減小。板塊對(duì)比太湖板塊木瀆板

10、塊胥口板塊科技城板塊滸關(guān)板塊核心賣點(diǎn)5A級(jí)度假中心、未來(lái)規(guī)劃配套成熟、新城西中心靠近太湖、投資生態(tài)、交通、未來(lái)規(guī)劃城鐵新城規(guī)劃內(nèi)部環(huán)境湖景資源，環(huán)境好老城區(qū)、工廠林立、環(huán)境一般拆遷房、工廠林立、道路噪音污染新規(guī)劃板塊，環(huán)境好拆遷房、工廠林立、環(huán)境一般商業(yè)配套兩條商業(yè)水街、13萬(wàn)方度假區(qū)商貿(mào)中心（規(guī)劃中）天虹廣場(chǎng)，香山里，金楓路沿線商業(yè)胥口鎮(zhèn)商業(yè)配套科技城商圈滸關(guān)大潤(rùn)發(fā)、興賢商業(yè)廣場(chǎng)、鉑金廣場(chǎng)、天璽商業(yè)街在售項(xiàng)目黃金水岸、太湖天城、純水岸、太上湖、相王府、別樣城等誠(chéng)和新旅城、朗詩(shī)綠街南岸、尼盛濱江誠(chéng)、萬(wàn)科城、招商雍華府等億城天筑、天倫隨園、太湖水云天Max未來(lái)、綠地中央廣場(chǎng)、清山慧谷、山湖灣、萬(wàn)

11、科新都會(huì)、秀郡百合公館、華庭、檸檬城、蘋果樂園、諾德御園、悅庭、運(yùn)河公館、中吳紅璽高層、多層、別墅高層、多層、別墅高層、別墅高層、別墅高層價(jià)格水平高層：5800-7500高層：8000-11000高層：8500-9000高層：7800-9000高層：7000-85002013-2014.4市場(chǎng)表現(xiàn)（公寓）供應(yīng)：1424供應(yīng)：6517供應(yīng)：306供應(yīng)：3877供應(yīng)：6296去化：2328去化：6023去化：285去化：2398去化：4792供求比：0.61供求比：1.08供求比：1.07供求比：1.62供求比：1.31板塊屬性太湖度假區(qū)將打造成為蘇州市未來(lái)最主要的休閑、度假、旅游綜合服務(wù)中心轉(zhuǎn)型

12、發(fā)展先導(dǎo)區(qū)文化休閑度假區(qū)低碳生態(tài)示范區(qū)規(guī)劃本著轉(zhuǎn)型、強(qiáng)基、漸進(jìn)的理念，立足度假區(qū)實(shí)際，旨在指導(dǎo)度假區(qū)按差別化發(fā)展戰(zhàn)略。加強(qiáng)自然資源、生態(tài)環(huán)境及歷史文化資源的保護(hù)和科學(xué)利用。以文化為引領(lǐng)，促進(jìn)旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展、品牌提升和空間優(yōu)化，協(xié)調(diào)保護(hù)和發(fā)展的關(guān)系，走特色發(fā)展之路。發(fā)展定位板塊配套價(jià)值從交通規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)交通時(shí)間將大幅縮短！快速路與軌交正規(guī)劃建設(shè)，縮短實(shí)際交通與心理距離！交通商業(yè)娛樂文體教育醫(yī)療板塊配套價(jià)值太湖度假區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套主要依賴社區(qū)商業(yè)，未來(lái)規(guī)劃將建設(shè)三個(gè)大型商業(yè)體可滿足所有購(gòu)物需求?，F(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃商業(yè)香山街道社區(qū)商業(yè)南宮廣場(chǎng)（規(guī)劃中）天鏡廣場(chǎng)（規(guī)劃中）休閑商業(yè)水街（規(guī)劃中）社區(qū)商業(yè)商業(yè)

13、類型建設(shè)進(jìn)度別樣城超市，餐飲，銀行，酒店已竣太湖天城超市，餐飲，銀行，酒店已竣城仕高爾夫酒店已竣太湖水云天水云天酒店，水云天游泳館已竣涵園涵園國(guó)際酒店、泳池，酒吧等已竣太湖純水岸便利店已竣東山會(huì)游泳池、餐飲、健身房已竣恒潤(rùn)太湖壹號(hào)健身會(huì)所，餐飲、SPA、恒溫泳池已竣泰達(dá)地塊暫定內(nèi)部商業(yè)2015年上半年華麗家族太上湖酒店、餐飲、健身、保健、泳池2014香山街道社區(qū)商業(yè)太上湖沿街商業(yè)商業(yè)水街交通商業(yè)娛樂文體教育醫(yī)療板塊配套價(jià)值太湖度假區(qū)目前已有多家游樂場(chǎng)所投入運(yùn)營(yíng)，以生態(tài)環(huán)保、休閑度假項(xiàng)目為主。娛樂配套水星游艇俱樂部夏威夷水上游樂場(chǎng)蘇州太湖國(guó)際高爾夫俱樂部太湖水底世界（蘇州海洋館）牛仔俱樂部太湖新

14、天地水星游艇俱樂部牛仔俱樂部太湖新天地太湖水底世界太湖濕地公園蘇州太湖國(guó)際高爾夫俱樂部交通商業(yè)娛樂文體教育醫(yī)療板塊配套價(jià)值太湖度假區(qū)后期規(guī)劃有藝術(shù)館、圖書館、體育中心等。現(xiàn)有配套規(guī)劃配套太湖文化論壇太湖文化論壇分壇（規(guī)劃中）藝術(shù)館（規(guī)劃中）太湖國(guó)際會(huì)議中心圖書館（規(guī)劃中）體育中心（規(guī)劃中）太湖文化論壇太湖國(guó)際會(huì)議中心太湖文化論壇太湖國(guó)際會(huì)議中心交通商業(yè)娛樂文體教育醫(yī)療度假區(qū)中心小學(xué)香山中學(xué)度假區(qū)旅游職中太湖度假區(qū)幼稚園度假區(qū)中心小學(xué)香山中學(xué)現(xiàn)有配套規(guī)劃配套度假區(qū)中心小學(xué)香山小學(xué)（規(guī)劃中）香山中學(xué)郁舍小學(xué)（規(guī)劃中）度假區(qū)旅游職中舟山中學(xué)（規(guī)劃中）太湖度假區(qū)幼稚園旅游職業(yè)學(xué)校（規(guī)劃中）交通商業(yè)娛樂

15、文體教育醫(yī)療板塊配套價(jià)值太湖度假區(qū)后期教育配套將逐步完善，從幼稚園到中學(xué)，十二年制教育。板塊配套價(jià)值太湖度假區(qū)后期醫(yī)療配套將逐步完善現(xiàn)有醫(yī)療規(guī)劃醫(yī)療社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)香山街道香山站綜合醫(yī)院（規(guī)劃中）香山街道社區(qū)衛(wèi)生中心社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)香山街道香山站香山街道社區(qū)衛(wèi)生中心交通商業(yè)娛樂文體教育醫(yī)療太湖板塊自住價(jià)值論證體系2013太湖自住價(jià)值浮出水面別樣城一期熱銷2014太湖板塊多個(gè)項(xiàng)目高層齊飛助推自住價(jià)值提升2014太湖板塊依舊存在價(jià)格優(yōu)勢(shì)成交均價(jià)差1500左右2014太湖規(guī)劃利好板塊價(jià)值高高生態(tài)價(jià)值交通利好商業(yè)利好醫(yī)療利好教育利好太湖板塊是整個(gè)大城西范圍內(nèi)最具自住潛力的板塊！板塊屬性界定結(jié)論：2014年蘇州

16、市場(chǎng)趨冷，價(jià)格下調(diào)，成交下行；太湖板塊具備較高的規(guī)劃利好，自住價(jià)值得到提升，但也面臨降價(jià)潮導(dǎo)致價(jià)格優(yōu)勢(shì)減小的難題；市場(chǎng)環(huán)境嚴(yán)峻，單純依靠低價(jià)策略難以撬動(dòng)市場(chǎng)，需挖掘自身價(jià)值打動(dòng)客群！價(jià)值之變我們需要再一次定位價(jià)值單純以價(jià)格撬動(dòng)市場(chǎng)的方法已不可行！2014伊始，能夠打動(dòng)客戶的唯有自身價(jià)值！太湖首站大盤 墅區(qū) 一線臨湖自給自足區(qū)位產(chǎn)品配套項(xiàng)目核心價(jià)值小結(jié)太湖首站 百萬(wàn)方 生活綜合體區(qū)位優(yōu)勢(shì)體量最大自有配套充足整盤物理定位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析本案未來(lái)主來(lái)面臨來(lái)自周邊的別樣城、相王府、港中旅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，與區(qū)域外競(jìng)品相比，雖然本案有著一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但仍然不排除被競(jìng)品攔客的可能性。項(xiàng)目名稱開發(fā)商類型容積率總建

17、均價(jià) （元/平方米）主力面積（）剩余存量（萬(wàn)方）別樣城花樣年高層1.814.35800-600085-12511.7相王府吳中地產(chǎn)別墅、多層、小高層1.4916.17000-750077-106公寓9.8港中旅地塊港中旅別墅、小高層1-1.29.8/88-125公寓約7澳海胥江灣澳海別墅、多層、高層1.7188500-900090公寓約10尼盛濱江誠(chéng)尼盛小高層、高層2.567.9850078-10256.4MAX未來(lái)艾維克別墅、小高層、高層1.68238000112-198公寓0.35招商小石城（八期）招商高層1.8120860095-140公寓5.8中鐵諾德御園中鐵高層1.817699090

18、-12814旭輝華庭旭輝高層2.028.6799976-1331.4南山檸檬城南山高層2.227.5780093-14421.2百合宮館旭輝小高層1.79.2850076-1151.1重要競(jìng)品一般競(jìng)品次級(jí)競(jìng)品別樣城產(chǎn)品、價(jià)格與本案同質(zhì)化，為本案最核心競(jìng)品。2014年5月底二期首批小高層入市，開盤當(dāng)日成交170套一批次推出二批次推出三批次推出預(yù)計(jì)14年6月推出，85-125毛坯480套，預(yù)計(jì)入市價(jià)格：5858-6288元/預(yù)計(jì)14年9月推出，85-125毛坯480套，預(yù)計(jì)入市價(jià)格6500預(yù)計(jì)14年10月底推出，85-125精裝380套，預(yù)計(jì)入市價(jià)格7500相王府一期在售三期待售一期：相王府一期毛

19、坯公寓基本售罄，剩余精裝公寓與聯(lián)排別墅產(chǎn)品。二期：預(yù)計(jì)14年9月底推出382套毛坯小高層產(chǎn)品，面積段77-106，預(yù)計(jì)入市價(jià)格：7000-7500元/二期待售產(chǎn)品類似，價(jià)格高于本案。2014-9二期小高層入市，預(yù)計(jì)價(jià)格7000-7500元/。地塊編號(hào)蘇地2013-G-33號(hào)地塊位置香山南路東、承祖路北用途住宅占地面積（）81487.8容積率1-1.2最大可建面積（）97785.36建筑密度30%建筑高度9米檐口高度30米樓面價(jià)（元/）3100港中旅項(xiàng)目養(yǎng)生/養(yǎng)老差異化定位，入市時(shí)間較晚，蓄客期部分重合。開發(fā)方向預(yù)計(jì)為養(yǎng)生/養(yǎng)老以中低密度產(chǎn)品為主，預(yù)計(jì)2015年中入市35項(xiàng)目 入市時(shí)機(jī)區(qū)位產(chǎn)品資

20、源配套戶型 價(jià)格（元/） 太上湖 2015年3月太湖首站百萬(wàn)方一線臨湖自帶商業(yè)90130 6000-6200 相王府 2014年年底太湖板塊內(nèi)部11萬(wàn)方不臨湖無(wú)75135 7500港中旅 2015年中太湖板塊內(nèi)部8萬(wàn)方真正臨湖/未知 未知 澳海地塊 2014年7月胥口鎮(zhèn)板塊15萬(wàn)方不臨湖無(wú)809085009000 花樣年 2014年6月份太湖板塊內(nèi)部12萬(wàn)方不臨湖無(wú)85125 5858-6288-不占優(yōu)占優(yōu)占優(yōu)占優(yōu)占優(yōu)持平占優(yōu)與競(jìng)品相比本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，且入市價(jià)格占據(jù)優(yōu)勢(shì)本案在區(qū)位、產(chǎn)品、資源、配套上優(yōu)勢(shì)明顯,為板塊自住領(lǐng)袖。本案預(yù)計(jì)14年11月入市，入市擁有板塊最具優(yōu)勢(shì)價(jià)格。蘇城唯一百萬(wàn)方一

21、線臨湖生活綜合體全市最具性價(jià)比剛需首選整盤市場(chǎng)占位37結(jié)論：2014年太湖板塊剛需產(chǎn)品集中推案，體量較大，且本案入市時(shí)間較晚，競(jìng)爭(zhēng)激烈；與花樣年單純以價(jià)格撬動(dòng)市場(chǎng)不同，本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格優(yōu)勢(shì)建立在產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)之上，具備高性價(jià)比打動(dòng)客群的可能；本案將完成別樣城未完成使命，成為全市最具價(jià)值的剛需產(chǎn)品！客戶之變我們需要再一次挖掘客戶區(qū)域客戶容量已不足以支撐本案去化2014伊始，欲領(lǐng)銷市場(chǎng)必全城拓客！Part3 客戶之變13年別樣城以地緣客戶完成產(chǎn)品去化別樣城一期成交客戶分析一級(jí)市場(chǎng)：胥口、木瀆地緣客戶，占64%;二級(jí)市場(chǎng)：新區(qū)、吳中其它區(qū)域?yàn)橹匾a(bǔ)充，占17%;一二級(jí)市場(chǎng)總占比為81%。14年板塊共

22、計(jì)3600套剛需自住產(chǎn)品推出，非地緣客戶能夠消化地緣客戶遠(yuǎn)不能消化全城導(dǎo)客勢(shì)在必行2013年11-12月越溪板塊月均成交315套；2013年11-12月尹山湖板塊月均去化174套。越溪板塊及尹山湖板塊以剛需產(chǎn)品為主，成為蘇州剛需跑量的主力板塊。主要以價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引周邊及外區(qū)域客戶的置業(yè)。板塊內(nèi)部預(yù)計(jì)14年下半年集中入市3600余套房源13年市場(chǎng)火爆，熱點(diǎn)剛需板塊11、12月月均消化約200套房源，以此計(jì)算，板塊推量仍需18個(gè)月方能去化完全。兩熱點(diǎn)剛需板塊2個(gè)月累計(jì)去化越溪629套，尹山湖347套客戶演變預(yù)判隨著太湖板塊自住價(jià)值的顯現(xiàn)，及相比蘇州主流板塊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，板塊將吸納全城剛需首置客戶的關(guān)注

23、。本案一批次以地緣客戶為主，但隨著板塊內(nèi)部需求滿足及自住價(jià)值顯現(xiàn)，二三批次地緣客戶比重將減少，新區(qū)、吳中比重增加。活力島8500-9500城西20000姑蘇區(qū)140001起城東12000起吳中城南10000-13000越溪8000-10000科技城7800-9000獅山13000起金楓路12000起木瀆8500-10000胥口8500-11000自住公寓：5800-6000元/1500元起的價(jià)差+項(xiàng)目品質(zhì)形象，全城剛需客戶將導(dǎo)入本案。尹山湖8000-10000結(jié)論：2014年太湖板塊推出3600余套剛需自住房源，遠(yuǎn)非板塊內(nèi)部能夠消化，全城導(dǎo)客勢(shì)在必行；本案推出時(shí)間較晚，區(qū)域剛需客戶已被大量去化

24、；太上湖全案6000套房源，必須全城導(dǎo)客！2013：花樣年以價(jià)格驅(qū)動(dòng)2014：本案將以價(jià)值驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知變化2014三大變化2015，太上湖將成為全城剛需領(lǐng)袖2013：樓市火爆、5800價(jià)格唯一2014：市場(chǎng)趨冷、競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化2013：花樣年以地緣客戶消化產(chǎn)品2014：本案需要全城導(dǎo)客客源來(lái)源變化本案如何為花樣年之不可為以價(jià)值驅(qū)動(dòng)客戶成就全城剛需領(lǐng)袖？整案營(yíng)銷戰(zhàn)略2015年本案攜6000套房源入市5年銷售周期必須從全案思考一期全城剛需領(lǐng)袖二期、三期太湖首席生活城概述：全案分三期開發(fā)；一期“低價(jià)+品質(zhì)”價(jià)值驅(qū)動(dòng)，引爆市場(chǎng)，快速跑量以支撐項(xiàng)目回款；二三期通過社區(qū)運(yùn)營(yíng)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)，凸顯本案太

25、湖首席生活城的市場(chǎng)占位，通過生活價(jià)值支撐全案實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。整案案運(yùn)營(yíng)思路控制需求，多次分批推售，不斷制造銷售高峰保證首次開盤實(shí)現(xiàn)100%的去化率，第二、三批開盤保證85%以上去化率A地塊2#地塊B地塊戶型配比地塊戶型套數(shù)比例A地塊A戶型1328%B戶型52832%C戶型26416%D戶型1328%E戶型19212%F戶型19212%G戶型19212%合計(jì)1632100%B地塊A戶型1087%B戶型72050%C戶型36025%D戶型25218%合計(jì)1440100%2#地塊A戶型34812%B戶型144050%C戶型62021%D戶型47217%合計(jì)2880100%總計(jì)5952套推案策略一期三期二期

26、全案分三期包裝推售，一期快節(jié)奏推售，迅速搶占太湖板塊市場(chǎng)，大批量房源引爆市場(chǎng)，二、三期控制推售節(jié)奏沖價(jià)保量，持續(xù)創(chuàng)造溢價(jià)推案策略1-1 2-3 2-2 2-11-21-33-1 3-2 3-33-5 3-4一期一批576套一期二批 544套2015.36月9月一期三批 512套2016.1二期一批 576套二期二批 432套二期三批 432套2016.59月2017.410月三期一批 736套三期二批 808套三期三批 504套三期四批576套三期五批256套2018.49月2019.5一期短期大體量低價(jià)入市引起市場(chǎng)轟動(dòng)，樹立項(xiàng)目品牌及口碑，同時(shí)實(shí)現(xiàn)微溢價(jià)；二期開始，控制節(jié)奏，借助產(chǎn)品的提升實(shí)

27、現(xiàn)階梯溢價(jià)，保證利潤(rùn)和速度的平衡。保證每年度旅游旺季兩次大型開盤，保溫市場(chǎng)熱度，且蓄客期契合太湖板塊季節(jié)特征2019.103月開盤 ,589套 100%去化20%轉(zhuǎn)化率，需要導(dǎo)客3000組2015，我們的目標(biāo)別樣城客戶以外地及新蘇州人為主，多數(shù)為普通員工、小私營(yíng)業(yè)主，為首次購(gòu)房，客戶購(gòu)買能力有限，為典型的特剛型客戶。客戶來(lái)源以胥口木瀆為絕對(duì)主力，其次是吳中其他區(qū)域和高新區(qū)，客戶分散，全市皆有置業(yè)目的以剛需自住為主，兼有少部分投資、養(yǎng)老客戶以低總價(jià)、低首付為主要驅(qū)動(dòng)因素，客群對(duì)價(jià)格敏感度極高客戶分析別樣城別樣城客戶相對(duì)單一、層次較低，購(gòu)房的主要對(duì)象是剛需中最底層客群，主要來(lái)源于胥口、木瀆與新區(qū)，

28、以剛需自住為主?？蛻舴治鰟e樣城客戶職業(yè)普通職工為主，小私營(yíng)業(yè)主、自由個(gè)體為主要補(bǔ)充，客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般客戶以外地及新蘇州人為主力，客戶對(duì)蘇州戶口的期待值較高80%的客戶屬于首次置業(yè)，是較為典型的特剛型客戶客群預(yù)判：以外地人口和新蘇州人為主，購(gòu)買能力有限；客群為典型的特剛?cè)后w，以剛需自住為主，約占85%。剛需自住外地+新蘇州人投資五縣市為主養(yǎng)老蘇州本地人85%10%5%木瀆胥口板塊客戶其它板塊價(jià)格擠壓客戶蘇州全市+五縣市投資客戶蘇州城區(qū)客戶兼具一定的投資性質(zhì)本案目標(biāo)客戶鎖定客群預(yù)判：目標(biāo)客群立足大城西，輻射全城。本案目標(biāo)客戶鎖定一級(jí)市場(chǎng)：胥口、木瀆、香山、橫涇為項(xiàng)目主要客戶，新區(qū)、吳中其它區(qū)域?yàn)橹?/p>

29、要補(bǔ)充客戶?？蛻舳酁榈鼐壙蛻?，抗性較小。二級(jí)市場(chǎng)：全城其它區(qū)域?yàn)檩o，多為價(jià)格擠壓客群三級(jí)市場(chǎng)：五縣市、無(wú)錫、上海等區(qū)域客戶以投資為主。木瀆胥口香山橫涇吳中其它區(qū)域新區(qū)蘇州城區(qū)張家港吳江無(wú)錫一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)40-50%30-40%10-20%項(xiàng)目一期客戶主要來(lái)源：本地地緣客戶、木瀆、胥口客戶，占據(jù)較大比例，新區(qū)、吳中、市區(qū)客戶占份額較少。二期客戶分析本案6000套房源入市相比花樣年別樣城，本案量體較大，去化時(shí)間較長(zhǎng)，僅憑本地客源很難支撐。需要進(jìn)一步拓展外區(qū)域客源(吳中、新區(qū)、市區(qū)等客戶)二期客戶分析：外區(qū)域客戶導(dǎo)入二三期客戶將以價(jià)格驅(qū)動(dòng)導(dǎo)入本案，外區(qū)域客戶以價(jià)格為主要驅(qū)動(dòng)，生活環(huán)境氛圍、

30、配套、產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)為輔。新區(qū)（獅山、楓橋）驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、品質(zhì)、生活環(huán)境、投資 木瀆驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、品質(zhì)、交通、配套胥口驅(qū)動(dòng)因素：泛地緣、價(jià)格、交通、配套橫涇、東山、西山驅(qū)動(dòng)因素：泛地緣、價(jià)格、交通、配套市區(qū)驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、品質(zhì)、養(yǎng)老、交通、生活環(huán)境、配套園區(qū)驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、地段、品質(zhì)、生活環(huán)境、投資吳中其他區(qū)域（越溪）驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、品質(zhì)、生活環(huán)境、交通 五縣市、無(wú)錫、上海等區(qū)域客戶驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、交通、配套、產(chǎn)品品質(zhì)、投資第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)楊女士 籍貫：蘇州 年齡：30歲 性別：女職業(yè)：企業(yè)員工 家庭年收入：15-18萬(wàn)左右現(xiàn)居住地：自建房現(xiàn)有房產(chǎn)：結(jié)婚后一直與父母居住客戶語(yǔ)錄：我是土生土長(zhǎng)的蘇

31、州胥口人，與先生結(jié)婚后，因?yàn)殡p方工資都不算高，工作單位就在附近，所以至今仍和父母居住在一起！希望能在家附近買套環(huán)境比較好，有一定居住品質(zhì)的房子，關(guān)鍵是價(jià)格我們能承受的，因?yàn)閷?lái)有小孩后開銷也會(huì)比較大。之前身邊的親戚朋友有買別樣城的，價(jià)格確實(shí)是非常便宜的，現(xiàn)在蘇州其它區(qū)域都非常貴。我小時(shí)候就對(duì)太湖有情結(jié)，如果能在離太湖很近的地方買套房子，交通方面能解決的話，那最好不過了?？蛻絷P(guān)鍵詞：地緣性、首置、婚房、低總價(jià)典型客戶描摹張先生籍貫：吳江 年齡：40歲 性別：男職業(yè)：企業(yè)管理層 年收入：70-80萬(wàn)現(xiàn)居住地：吳江松陵現(xiàn)有房產(chǎn)：5年前購(gòu)置吳江市區(qū)1套140公寓、園區(qū)湖東投資1套公寓，外地有1套商鋪。

32、客戶語(yǔ)錄：我和朋友來(lái)玩，路過這里，第一次就覺得這里環(huán)境太美了。他早先買過相王府的公寓，價(jià)格也相對(duì)便宜，我很喜歡，雖然看不見湖，但是太湖近在咫尺，走幾步就到了。我一直希望自己也有這么一套房子，如果能離太湖更近就最好了，甚至于我現(xiàn)在就在設(shè)想以后住進(jìn)來(lái)的感受，周末來(lái)這邊吹著微微的清風(fēng)，漫步在太湖邊，一切煩惱就將拋在腦后，等我老了，還可以長(zhǎng)時(shí)間搬過來(lái)住住。客戶關(guān)鍵詞：養(yǎng)老偏投資，注重性價(jià)比典型客戶描摹秦先生職業(yè)：企業(yè)高管區(qū)域：外省市（上海）購(gòu)買動(dòng)機(jī)：度假、投資客戶分析： 外地客戶，從事制造行業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，喜歡太湖的環(huán)境，因工作原因，來(lái)蘇州這邊出差的機(jī)會(huì)比較多，在適宜的季節(jié)會(huì)經(jīng)常來(lái)太湖邊休閑度假。對(duì)

33、項(xiàng)目地段和環(huán)境非常在乎，對(duì)未來(lái)板塊的升值潛力很看重，如果生活配套方面日后能解決，說(shuō)不定將來(lái)還能搬過來(lái)多住一段時(shí)間，也利于身心健康，目前考慮自己年紀(jì)還算輕，先是低價(jià)買入來(lái)進(jìn)行投資和增值?？蛻粽Z(yǔ)錄： 要買就買地段好的、資源最稀缺的，我很看好這里，如果能較低成本買入，還是具有升值空間和投資潛力.客戶關(guān)鍵詞：對(duì)稀缺資源偏好、偏重投資典型客戶描摹【客戶類型】自住為主、輔以度假兼投資?！究們r(jià)情況】以價(jià)格為核心驅(qū)動(dòng)，注重性價(jià)比，自住客戶對(duì)總價(jià)預(yù)算不高，過70萬(wàn)為其敏感帶（或失去總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)），其它類型客戶對(duì)資源及潛力看重，對(duì)投資成本控制的同時(shí)，價(jià)格預(yù)期相對(duì)略高?！緫粜托枨蟆靠蛻魧?duì)兩房的需求不斷增多，注重贈(zèng)送

34、空間，多個(gè)房間增加功能實(shí)用性；【客戶來(lái)源】蘇州本地（由地緣性向外區(qū)域客源逐步擴(kuò)圍）、四縣一區(qū)、上海無(wú)錫等是未來(lái)拓客重點(diǎn)補(bǔ)充?！究蛻袈殬I(yè)】企業(yè)職員、工廠員工、小私營(yíng)業(yè)主等購(gòu)買能力有限的客群?！井a(chǎn)品訴求】單價(jià)、總價(jià)是客戶核心關(guān)注點(diǎn)?？蛻粜〗Y(jié)太湖三變，決定本案2015年必須推陳出新趨冷的市場(chǎng)和激烈的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目必須凸顯價(jià)值方能取勝百萬(wàn)體量，6000套房源，5年的銷售周期本案必是持久戰(zhàn)、全城戰(zhàn)博思堂將再一次劍指太湖大戰(zhàn)在即，當(dāng)謀定而后動(dòng)博思堂為本案定制太上湖全城作戰(zhàn)計(jì)劃新的作戰(zhàn)部隊(duì)新的全盤戰(zhàn)略一、新的作戰(zhàn)團(tuán)隊(duì)部隊(duì)規(guī)模龐大、作戰(zhàn)勝率高、作戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富、作戰(zhàn)執(zhí)行力我們擁有蘇州市場(chǎng)規(guī)模最龐大的軍隊(duì)每個(gè)角落都能聽

35、到我們的號(hào)角截止2013年與200多個(gè)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)攜手2000名員工，堅(jiān)持為客戶創(chuàng)造價(jià)值流汗流血不流淚追逐勝利，我們從不服輸連續(xù)五年蘇州市場(chǎng)占有率第一 博思堂在線項(xiàng)目70個(gè)，占蘇州市場(chǎng)45%博思堂全價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域之營(yíng)銷代理服務(wù)綜合實(shí)力全國(guó)七強(qiáng)，華東區(qū)三強(qiáng)，江蘇第一連續(xù)5年蘇州市場(chǎng)份額占有率第一，蘇州代理市場(chǎng)份額45%2013博思堂聯(lián)合代理PK業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)全線勝利我司蘇州聯(lián)合代理項(xiàng)目38個(gè)，成交勝出項(xiàng)目28個(gè)，成交勝出比73.6%項(xiàng)目時(shí)間公司公司2水樣花城2013.1-2014.2博思堂509套易居365套東方維羅納2013.1-2014.2博思堂430套新鴻嘉281套新城吾悅廣場(chǎng)2013.8-

36、2014.2博思堂376套世聯(lián)308套招商雍華府2013.2-2014.2博思堂397套新源355套尼盛濱江城2013年開盤-2014.4博思堂200套博鴻180套朗詩(shī)未來(lái)街區(qū)2013年下半年開盤博思堂178套博鴻150套鑫苑鑫城2013年開盤-2014.2博思堂483套新源431套最激烈的戰(zhàn)場(chǎng)激蕩著我們奮勇殺敵的身影項(xiàng)目背景 Background 蘇州鑫苑鑫城項(xiàng)目地處蘇州相城區(qū)高鐵新城南天成路南、民六路西，占地面積近5.12萬(wàn)方，建筑面積16.9萬(wàn)平米，其中地上12.8萬(wàn)方，共有10棟高層，容積率為2.5，建筑密度16.%。挑戰(zhàn) Challenge 區(qū)位：城北高鐵新城，板塊偏遠(yuǎn)，客戶認(rèn)知度較

37、差；配套：跟主流配套存在一定距離，自身周邊配套設(shè)施缺乏；鑫苑鑫城解決方案&業(yè)績(jī) Solutions 1、在聯(lián)合代理的高壓力情況下，對(duì)團(tuán)隊(duì)成員做梳理，根據(jù)各業(yè)務(wù)員特質(zhì)，進(jìn)行call客人員、派單人員、談客戶人員分工協(xié)作，形成高效率的作戰(zhàn)團(tuán)隊(duì)；2、借助歌手歸來(lái)演唱會(huì)的“事件營(yíng)銷”與項(xiàng)目完美鏈接；3、商圈活動(dòng)定向派單，針對(duì)蠡口家具城、珍珠寶石城等鄉(xiāng)鎮(zhèn)小私營(yíng)業(yè)主聚集區(qū)域進(jìn)行派單；項(xiàng)目取得的良好業(yè)績(jī)?nèi)伍_盤共推出924套，三次開盤當(dāng)日均達(dá)到90%以上去化率。鑫苑鑫城項(xiàng)目背景 Background 吾悅廣場(chǎng)是一個(gè)集高端住宅、體驗(yàn)型商業(yè)和辦公于一體的南蘇州唯一地鐵上蓋綜合體項(xiàng)目，坐落于蘇州市吳江區(qū)濱湖新城中心

38、地段。該地段是政府強(qiáng)力打造的未來(lái)南蘇州商圈中心，也是目前唯一仍可坐擁太湖的生態(tài)宜居新興城區(qū)。挑戰(zhàn) Challenge 區(qū)域：版塊內(nèi)配套嚴(yán)重缺失；競(jìng)爭(zhēng)：板塊內(nèi)已有同類產(chǎn)品存在，在地段、入市時(shí)間上擁有天時(shí)地利優(yōu)勢(shì)；自身：建設(shè)周期偏長(zhǎng)，線上推廣接近無(wú)資源新城吾悅廣場(chǎng)解決方案&業(yè)績(jī) Solutions 1、對(duì)板塊市場(chǎng)前期進(jìn)行深度調(diào)研，并根據(jù)調(diào)研結(jié)果反復(fù)推敲未來(lái)板塊市場(chǎng)行情，為項(xiàng)目入市做足準(zhǔn)備2、在項(xiàng)目自身缺陷以及周邊配套缺失的前提下，通過我司豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)行扭轉(zhuǎn)不利因素3、合理利用我司吳中客戶資源，整合梳理為客戶進(jìn)行導(dǎo)客項(xiàng)目取得的良好業(yè)績(jī)：聯(lián)合代理開盤至今總?cè)セ?50套，我司成交418套，去化占比率

39、49.17%。新城吾悅廣場(chǎng)相似的市場(chǎng)環(huán)境，同樣的百萬(wàn)大盤我們?cè)谛∈亲囗憚倮麆P歌非城市中心區(qū)域周邊缺乏生活配套入市板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈相似的背景，同樣的百萬(wàn)大盤我們?cè)谛∈莿?chuàng)造奇跡2011年住宅銷售排名項(xiàng)目 成交面積（） 成交套數(shù) 中海國(guó)際社區(qū) 170122.531449世茂運(yùn)河城 121252.711005招商小石城 105165.78920新城金郡 94310.461021悅瀾灣 73350.38819金城1958 75793.318172012年住宅銷售排名項(xiàng)目 成交面積（） 成交套數(shù) 中海國(guó)際社區(qū)2732842399九龍倉(cāng)時(shí)代上城1897871672招商小石城1965811526新城金郡

40、1283291354中海御景灣1260711345合景峰匯國(guó)際1200221215連續(xù)三年吳中銷冠、全市前三，王者地位如何成就？拔高調(diào)性價(jià)值輸出+高品質(zhì)展示，增加項(xiàng)目“價(jià)值”體驗(yàn)通過現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值輸出，以及高品質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)展示，增強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)感，拔高項(xiàng)目調(diào)性,讓“價(jià)格低”變成“性價(jià)比”！現(xiàn)代化售樓部良好的售樓部展示，體現(xiàn)大盤氣魄，提升項(xiàng)目調(diào)性。高品質(zhì)樣板間以別墅的要求打造剛需樣板間，打破消費(fèi)者心理防線。項(xiàng)目?jī)r(jià)值展板現(xiàn)場(chǎng)物料展示，深挖石湖、百萬(wàn)方大盤價(jià)值。社區(qū)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)、配套的打造，通過生活價(jià)值支撐溢價(jià)三之三幼兒園社區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)小石城生活廣場(chǎng)蘇杭購(gòu)物廣場(chǎng)小石城通過后期社區(qū)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)，增加項(xiàng)目生活價(jià)值支撐溢價(jià)。

41、82逆市而上11年市場(chǎng)低迷，憑借產(chǎn)品力和合理定價(jià)逆市而為11年，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策影響下，市場(chǎng)低迷，成交量下跌27%小石城推出四期產(chǎn)品，在一貫的高品質(zhì)展示下對(duì)客戶心理價(jià)位準(zhǔn)確把握，并以上浮10%方式報(bào)價(jià)首批次開盤324套去化80%第四批次5#價(jià)格上漲900元產(chǎn)品力+合理定價(jià)，小石城逆市而上，勇奪吳中銷冠。83鐵一樣的紀(jì)律方能成就最鐵血的軍隊(duì)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)拓展部網(wǎng)推部項(xiàng)目專案渠道經(jīng)理資源整合部CALL客部后臺(tái)部案場(chǎng)助理項(xiàng)目副專拓展小組B拓展小組C整合專員組長(zhǎng)1組長(zhǎng)2業(yè)務(wù)員小組A業(yè)務(wù)員小組B業(yè)務(wù)員小組C業(yè)務(wù)員小組D拓展小組ACALL客小組BCALL客小組CCALL客小組A后臺(tái)小組B后臺(tái)小組C后臺(tái)小

42、組A網(wǎng)推小組B網(wǎng)推小組C網(wǎng)推小組A博思堂渠道中心博思堂項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目經(jīng)理博思堂技術(shù)中心營(yíng)銷策劃中心、墨博品牌管理機(jī)構(gòu)、博視界案場(chǎng)配備架構(gòu)圖飛虎隊(duì)機(jī)制最大化確保開盤活動(dòng)當(dāng)天售罄外場(chǎng)管理制度最大化減少客戶從外場(chǎng)流失的可能性內(nèi)外場(chǎng)聯(lián)動(dòng)制度最大化保證來(lái)訪客戶的轉(zhuǎn)化比內(nèi)場(chǎng)管理制度最大化保障客戶的成交比86外場(chǎng)負(fù)責(zé)人（業(yè)務(wù)員）小蜜蜂組長(zhǎng)小蜜蜂A小蜜蜂B小蜜蜂C小蜜蜂D小蜜蜂E小蜜蜂F小蜜蜂管理制度：每個(gè)外場(chǎng)展點(diǎn)、派單點(diǎn)均有業(yè)務(wù)員直接現(xiàn)場(chǎng)管理。小蜜蜂引導(dǎo)客戶必須經(jīng)業(yè)務(wù)員確認(rèn)后，經(jīng)業(yè)務(wù)員與現(xiàn)場(chǎng)溝通后，由看房車導(dǎo)入現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行備案小蜜蜂培訓(xùn)制度：外場(chǎng)拓展組組長(zhǎng)每天早晨對(duì)小蜜蜂經(jīng)行人員培訓(xùn)小蜜蜂獎(jiǎng)懲制度制定：成功帶看

43、一組客戶，獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金50元；組長(zhǎng)（業(yè)務(wù)員）后期跟蹤帶看客戶并且成交，再次發(fā)放成交獎(jiǎng)勵(lì)500元。外場(chǎng)人員管理1、1+1+1接待制度一接業(yè)務(wù)員接待客戶，組長(zhǎng)跟接，主管協(xié)助逼定，確保客戶轉(zhuǎn)化比；2、客戶關(guān)系維護(hù)動(dòng)作：業(yè)務(wù)代表將在外界帶點(diǎn)積累的客戶名單進(jìn)行梳理，通過活動(dòng)持續(xù)保鮮。制度：項(xiàng)目經(jīng)理通過對(duì)業(yè)務(wù)代理二次到訪客戶量進(jìn)行評(píng)判，不達(dá)標(biāo)的業(yè)務(wù)代表將客戶名單交予項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理安排其他業(yè)務(wù)代表跟進(jìn)3、資深業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)水平精進(jìn)培訓(xùn)以多年經(jīng)驗(yàn)，讓業(yè)務(wù)代表迅速理解開發(fā)商經(jīng)營(yíng)理念，熟悉項(xiàng)目各銷售流程及賣點(diǎn)梳理，快速融入團(tuán)隊(duì)。制度：通過項(xiàng)目經(jīng)理考核，才允許接待客戶。內(nèi)場(chǎng)人員管理好屋中國(guó)渠道人員博思堂銷售經(jīng)理客戶信

44、息傳遞前置，打破輪接制度，有的放矢因渠道人員初步接待客戶，判斷客戶意向，將客戶基本資料與意向通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)送至現(xiàn)場(chǎng)專案。現(xiàn)場(chǎng)專案根據(jù)意向度，安排不同類型接待人員進(jìn)行接待，提升服務(wù)水準(zhǔn)及成交率。博思堂銷售人員根據(jù)信息，意向度較高客戶，轉(zhuǎn)由業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)業(yè)務(wù)員接待?；蚋鶕?jù)客戶類型，安排不同業(yè)務(wù)人員。根據(jù)客戶意向及銷售抗性，合理準(zhǔn)備銷售說(shuō)辭，及推薦房源。提升接待水準(zhǔn)。初步接待后，發(fā)送客戶基本資料，及意向程度評(píng)級(jí)。內(nèi)外場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制聯(lián)合客戶追蹤制度博客多渠道人員博思堂銷售人員意向客戶博思堂銷售人員與博客多渠道人員，針對(duì)同一客戶進(jìn)行聯(lián)合追蹤，保障追蹤客戶力度及相互之間在追蹤時(shí)的SP說(shuō)辭。博思堂各區(qū)域業(yè)務(wù)精英團(tuán)

45、隊(duì)整合，100位機(jī)動(dòng)精英部隊(duì)業(yè)務(wù)員來(lái)源：博思堂蘇州大市各個(gè)項(xiàng)目開盤精英人員優(yōu)勢(shì)：專門應(yīng)對(duì)大型開盤活動(dòng)，形成機(jī)動(dòng)部隊(duì)編制，保證現(xiàn)場(chǎng)接待質(zhì)量，完美完成開盤售罄指標(biāo)！飛虎隊(duì)機(jī)制項(xiàng)目總指揮項(xiàng)目總顧問項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目經(jīng)理資深客戶經(jīng)理資深客戶經(jīng)理資深客戶經(jīng)理資深客戶經(jīng)理項(xiàng)目專案案場(chǎng)助理駐場(chǎng)策劃博思堂 華麗家族-太上湖項(xiàng)目 主要人員架構(gòu)博思堂技術(shù)中心營(yíng)銷策劃中心墨博品牌管理機(jī)構(gòu)博視界主要人員簡(jiǎn)歷姓 名：杜鳳萍從業(yè)時(shí)間：10年現(xiàn)任職務(wù)：項(xiàng)目總監(jiān)服務(wù)項(xiàng)目：黃金水岸、胥香園、尼盛西城、尼盛濱江城、萬(wàn)科金色家園、錦澤苑、相王府、石湖華城、石湖天璽、石湖公館等工作感言：最有效的資本是我們的信譽(yù)，它24小時(shí)不停為我們工作

46、。主要人員簡(jiǎn)歷姓 名：朱小丹從業(yè)時(shí)間：7年現(xiàn)任職務(wù)：項(xiàng)目經(jīng)理服務(wù)項(xiàng)目：尼盛西城，溫泉1858，太湖 黃金水岸，錦澤苑 ， 尼盛濱江城等項(xiàng)目工作感言：不斷學(xué)習(xí)，提升自我，團(tuán)隊(duì)精神永遠(yuǎn)第一！主要人員簡(jiǎn)歷姓 名：徐志強(qiáng)從業(yè)時(shí)間： 2010年6月現(xiàn)任職務(wù)：專案經(jīng)理服務(wù)項(xiàng)目：太湖黃金水岸，帝豪逸墅， 太湖相王府，東山天境等工作感言：專業(yè) 服務(wù) 成就 價(jià)值主要人員簡(jiǎn)歷策劃中心姓 名：周一帆從業(yè)時(shí)間：10年現(xiàn)任職務(wù)：蘇南營(yíng)銷策劃副總經(jīng)理服務(wù)項(xiàng)目：太湖黃金水岸、圓融星座、昆山金鷹天地廣場(chǎng)、招商小石城、和風(fēng)雅致等50個(gè)項(xiàng)目服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。工作感言：真誠(chéng)而堅(jiān)韌的合作伙伴，睿智而可靠的專業(yè)標(biāo)桿 主要人員簡(jiǎn)歷策劃中心姓 名

47、：黃潔從業(yè)時(shí)間：7年現(xiàn)任職務(wù)：蘇南營(yíng)銷策劃副總監(jiān)服務(wù)項(xiàng)目：招商小石城、招商雍華府、吳中黃金水岸、景山玫瑰園、新城吾悅廣場(chǎng)、石湖公館等20余個(gè)項(xiàng)目服務(wù)經(jīng)驗(yàn)工作感言：細(xì)節(jié)決定成敗關(guān)鍵，再平凡的事做到極致一樣能帶來(lái)巨大成效主要人員簡(jiǎn)歷策劃中心姓 名：陸毅磊從業(yè)時(shí)間：3年現(xiàn)任職務(wù)：蘇南營(yíng)銷策劃資深策劃師服務(wù)項(xiàng)目：尼盛濱江城、寶帶熙岸、永新秀郡、招商小石城、新創(chuàng)大河山、等項(xiàng)目。工作感言：正確的方向、良好的溝通、高效地執(zhí)行。二、新的全盤戰(zhàn)略更高的戰(zhàn)略高度、更優(yōu)的宣傳方式，更廣的渠道鋪設(shè)打造蘇城剛需領(lǐng)袖締造大盤形象/塑造全城認(rèn)知/創(chuàng)造銷量領(lǐng)跑營(yíng)銷策略總綱三大核心戰(zhàn)役大盤戰(zhàn)役更高的項(xiàng)目?jī)r(jià)值塑造高品質(zhì)大盤形象空

48、襲戰(zhàn)更好的的宣傳方式觸碰客戶內(nèi)心最渴望百團(tuán)大戰(zhàn)更廣的的渠道鋪設(shè)造就全城剛需領(lǐng)袖市場(chǎng)趨冷，競(jìng)爭(zhēng)激烈，本案必須建立高品質(zhì)大盤形象，以價(jià)值驅(qū)動(dòng)客戶，方能引爆市場(chǎng)！Part1 大盤戰(zhàn)役必勝法則前期通過品質(zhì)展示及軟性服務(wù)體現(xiàn)價(jià)值后期通過社區(qū)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)支撐溢價(jià)必勝法則百萬(wàn)大盤品質(zhì)形象建立百萬(wàn)大盤的核心價(jià)值優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境便利的出行交通完善的生活配套豐富的社區(qū)商業(yè)釀熟的社區(qū)氛圍如何樹立項(xiàng)目百萬(wàn)大盤的高品質(zhì)形象？“品質(zhì)展示”+“軟性服務(wù)”售樓處泛售樓處泛售樓處在臨太湖位置設(shè)置泛售樓處，充分利用項(xiàng)目一線臨湖的資源，主要作用：作為活動(dòng)舉辦處；二次來(lái)訪可直接邀約在泛售樓處；項(xiàng)目較大的來(lái)訪壓力，可以通過客戶分流緩解售樓

49、部的接待壓力。后期運(yùn)營(yíng)建議后期以商業(yè)、幼兒園的方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)一線臨湖位置設(shè)置泛售樓部，體驗(yàn)太湖之美一線臨湖的生態(tài)體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)展示”墅”質(zhì)化現(xiàn)場(chǎng)展示“墅”質(zhì)化，拔高項(xiàng)目調(diào)性現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)展示借助項(xiàng)目本身別墅產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，凸顯項(xiàng)目品質(zhì)感；售樓部、樣板間“墅”化在低價(jià)的同時(shí)給予高端樓盤的體驗(yàn)，強(qiáng)烈反差迅速打破消費(fèi)者心理防線。售樓部現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化接待流程，提供品質(zhì)化服務(wù)外部保安接待進(jìn)門物業(yè)接待專屬置業(yè)顧問區(qū)位圖、沙盤介紹展示區(qū)參觀洽談區(qū)，提供茶歇送客戶出門標(biāo)準(zhǔn)化接待流程品質(zhì)服務(wù)打造物業(yè)、保安身著西式服裝，以“西式管家”的形象，拔高項(xiàng)目形象；現(xiàn)場(chǎng)提供簡(jiǎn)單茶歇，如可樂、糖果、曲奇餅干等；三重接待體系，保安、物業(yè)、置

50、業(yè)顧問的接待順序，客戶尊崇的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)體驗(yàn)。微公交便利交通提供微公交服務(wù)，項(xiàng)目交通升級(jí)。微公交+現(xiàn)有公交線路拓展物業(yè)開設(shè)微公交，開設(shè)項(xiàng)目到木瀆輕軌站的直達(dá)公交，共兩個(gè)站點(diǎn)：胥口鎮(zhèn)、木瀆輕軌站，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目到城區(qū)的快速對(duì)接。與政府洽談，在現(xiàn)有583路上增加太上湖站，使得自身交通得到一定改善。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算租賃費(fèi)用計(jì)算（600*365*2）*2=87600元將此部分折算如總房款，單價(jià)上調(diào)約4元/購(gòu)房總房款上調(diào)325-478元，不足500元運(yùn)營(yíng)成本可控“跑腿幫”提供商業(yè)便捷提供“跑腿幫”服務(wù)，增加客戶入住體驗(yàn)華麗家族“跑腿幫”依載于電子商務(wù)平臺(tái)，聯(lián)系并整合胥口鎮(zhèn)的商家，為本案業(yè)主提供“跑腿幫”的社區(qū)服務(wù)：新

51、鮮的水果蔬菜等菜品，提前一天在APP公布，客戶選擇進(jìn)行購(gòu)買，第二天送貨上門；百貨購(gòu)買，提前一天預(yù)訂，第二天內(nèi)送貨上門；修理家電等維修服務(wù)，提前一天預(yù)約，上門服務(wù)；繳納水電氣費(fèi)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算在聯(lián)系整合胥口鎮(zhèn)資源的情況下，由店家統(tǒng)一送至小區(qū)，主要增加物業(yè)派送人員的工資（5人，50元獎(jiǎng)金）5*5*365=91250元年度費(fèi)用不足10萬(wàn)社區(qū)商家聯(lián)盟針對(duì)本案商業(yè)，本案業(yè)主享有一系列特權(quán)華麗家族“社區(qū)商家聯(lián)盟”針對(duì)本案業(yè)主，對(duì)于在本案進(jìn)駐的商家，享有一定的優(yōu)惠特權(quán)，以此體現(xiàn)本案客戶的尊崇性：優(yōu)惠折扣新品預(yù)約積分換購(gòu)以舊換新必勝法則社區(qū)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以解決基本生活問題為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行后期社區(qū)、商業(yè)的運(yùn)營(yíng)生活配套幼兒園

52、設(shè)置2所幼兒園，解決業(yè)主子女基本就學(xué)問題整案設(shè)置兩家幼兒園，方便業(yè)主的子女進(jìn)行就學(xué)。本案業(yè)主子女具有優(yōu)先就學(xué)的權(quán)利幼兒園1幼兒園2生活配套公交首末站+便民自行車配備太上湖公交首末站+便民自行車，便利業(yè)主出行與政府進(jìn)行溝通，在太上湖周邊設(shè)置公交首末站、便民自行車等公共交通設(shè)施，便利業(yè)主出行。太上湖公交首末站便民自行車便民自行車112生活配套大型超市設(shè)有便民超市，滿足基本生活用品的購(gòu)買引進(jìn)便民超市（如蘇果、農(nóng)工商等）基本生活用品可在項(xiàng)目?jī)?nèi)部完成購(gòu)買。便民超市便民超市113生活配套社區(qū)診所社區(qū)診所24小時(shí)服務(wù)，滿足基本就醫(yī)問題配有社區(qū)診所，提供24小時(shí)服務(wù)：9：00-23:00運(yùn)營(yíng)23：009：00

53、醫(yī)生值班，緊急情況可撥打電話社區(qū)診所生活配套建議社區(qū)運(yùn)動(dòng)中心便利店銀行社區(qū)菜場(chǎng)水果店理發(fā)店裝潢用品店老年活動(dòng)中心其它生活配套建議完善的社區(qū)生活配套，滿足業(yè)主衣食住行需求華麗家族-太上湖項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，乃高端湖岸別墅+聯(lián)排+觀景公寓組合而成的綜合性大盤，其產(chǎn)品特性即決定了業(yè)態(tài)的復(fù)合型結(jié)構(gòu)，故項(xiàng)目業(yè)態(tài)需堅(jiān)持以下兩大路線：高端精品路線（別墅業(yè)主）大眾生活路線（公寓業(yè)主）整案商業(yè)建議高端精品路線大眾生活路線業(yè)態(tài)建議茶社咖啡館蘇式餐廳私房菜館健身館桌球棋牌室品牌直購(gòu)店滿足別墅客群的生活要求，提供餐飲和休閑服務(wù)：高端精品路線以大眾餐飲、購(gòu)物、娛樂為主，打造鄰里商業(yè)街：業(yè)態(tài)建議特色川菜、小炒店沙縣小吃蘭州拉

54、面棋牌室平民化KTV數(shù)碼小家電平民服裝店網(wǎng)吧大眾生活路線提供多樣化的社區(qū)服務(wù)，通過社區(qū)運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目生活價(jià)值社區(qū)文化節(jié)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)歡樂夏令營(yíng)元宵喜樂會(huì)社區(qū)演唱會(huì)社區(qū)義診后期社區(qū)運(yùn)營(yíng)Part2 空襲戰(zhàn)別樣城1200套房源，無(wú)競(jìng)品的情況下，線上僅憑5800的價(jià)格宣導(dǎo)即可本案作為蘇州首席剛需百萬(wàn)方大盤，博思堂集團(tuán)軍為本案量身打造線上空襲作戰(zhàn)計(jì)劃，作戰(zhàn)半徑覆蓋全城！三大必勝法則企劃形象精準(zhǔn)媒體布點(diǎn)大事件配合三大必勝法則企劃形象與目標(biāo)客群深度溝通從目標(biāo)客群出發(fā)，觸碰他們內(nèi)心最柔軟的地方在蘇州買房，成為新蘇州人，是他們心中的美夢(mèng)，原來(lái)一心只想做個(gè)匆匆過客，掙到錢衣錦還鄉(xiāng)，由于太上湖的出現(xiàn)，那個(gè)夢(mèng)似乎就要實(shí)現(xiàn)，

55、而且還是個(gè)極美的夢(mèng)于是毅然，決定留下，扎根蘇城。舉例：兩個(gè)人（夫妻），在蘇州工作多年，有一定積蓄，當(dāng)前合計(jì)月收入5-6K；可以選擇90左右總價(jià)50萬(wàn)，首付15萬(wàn)。深藏“蘇州夢(mèng)”型：在蘇州買房，成為真正的蘇州人，是深藏內(nèi)心，不敢做的美夢(mèng)客戶描摹1主城擠壓外溢型：原本買不起或只能購(gòu)一房，這里可以買兩房甚至三房他們急切想在蘇州擁有一套屬于自己的房子，開始四處奔波，從市區(qū)到市郊，高居的房?jī)r(jià)依然難以企及各板塊當(dāng)前總價(jià)對(duì)比匯總：客戶描摹2越溪板塊主力總價(jià)85起科技城主力總價(jià)80萬(wàn)起木瀆板塊主力總價(jià)85起太湖板塊一房40萬(wàn)起獻(xiàn)給為城市貢獻(xiàn)能量的城市基石他們奮斗在城市最底層，每天忙忙碌碌，為這城市貢獻(xiàn)最基礎(chǔ)的

56、“能量”一點(diǎn)點(diǎn)積攢著財(cái)富，在蘇州買房本來(lái)是一個(gè)遙不可及的夢(mèng)，太上湖的出現(xiàn)，那個(gè)深藏心中，他們或許自己都不知道“夢(mèng)”終于可以實(shí)現(xiàn)。我們稱他們?yōu)椋骸疤K州能量”他們是蘇州基石，早出晚歸忙忙碌碌但他們從不抱怨而是充滿能量，充滿希望地生活著深藏心中的蘇州夢(mèng)在蘇州買套房，有一個(gè)蘇州戶口是他們心中最渴求的“吶喊”！華麗家族-早城早，代表充滿能量、希望的生活狀態(tài)代表著能量群體“趁早買房”的渴求吶喊代表太湖板塊首個(gè)，也是唯一百萬(wàn)大盤的恢宏占位城，突出自給自足的城邦概念公寓案名建議如果之前，在蘇州買房還是個(gè)不敢想的夢(mèng)早城的出現(xiàn)臨湖而居觸手可得的大盤生活5900元/的門檻讓美夢(mèng)成真為什么不敢想？營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)奏相王

57、府開盤本案開盤第一階段：太上湖板塊價(jià)值第二階段：項(xiàng)目形象釋放第三階段：開盤節(jié)點(diǎn)信息釋放預(yù)售證到位立刻釋放價(jià)格信息推廣節(jié)奏安排11月12月10月1月2月2月3月9月三大必勝法則精準(zhǔn)媒體布點(diǎn)精準(zhǔn)媒體布點(diǎn)“低費(fèi)高效”的媒體投放原則核心要素“戶外+車身”客群出行圈封鎖網(wǎng)絡(luò)媒體節(jié)點(diǎn)性投放微營(yíng)銷全城傳播戶外媒體建議10-3月連續(xù)投放抓住競(jìng)品開盤和持銷，對(duì)板塊內(nèi)部重要干道全線占有太湖大道、孫武路戶外大牌+交通指示牌、項(xiàng)目周邊道旗、胥口進(jìn)入太湖大道公交線路包裝等。環(huán)太湖大道孫武路進(jìn)入太湖高架卡點(diǎn)孫武路、太湖大道交口卡點(diǎn)煙波路卡點(diǎn)1-3月份增加投放本案強(qiáng)蓄客期，加強(qiáng)戶外投放長(zhǎng)江路沿線、金楓路、蘇福路、竹園路等路

58、段高炮、指示牌、道旗、工廠內(nèi)部食堂框架投放。長(zhǎng)江路沿線金楓路竹園路“太湖主要干道”+“城西重要路段”戶外投放，客戶出行圈全面封鎖太湖主要干道城西重要干道公交媒體建議重點(diǎn)公交線路建議途徑路線691636958158582585進(jìn)入板塊公交全面占有，競(jìng)品客戶全面攔截。媒體選擇：進(jìn)入太湖大道、孫武路、伍相路、香山南路的公交站臺(tái)廣告投放+公交車體包覆138軟性炒作+硬性傳播，節(jié)點(diǎn)性投放，以傳播項(xiàng)目銷售信息為主。事件炒作軟文報(bào)道項(xiàng)目形象入市攔截花樣年開盤、價(jià)格等銷售信息釋放網(wǎng)絡(luò)投放炒作原則：軟性炒作+硬性傳播軟性炒作貫穿全線，每周2篇軟文在搜房、365、騰訊、搜狐等網(wǎng)站投放；硬性傳播結(jié)合項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，短期集

59、中投放，釋放項(xiàng)目銷售信息。網(wǎng)絡(luò)媒體建議11月12月10月1月2月3月4月9月微營(yíng)銷全城傳播迅速覆蓋全城“微”營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)快速傳播微信營(yíng)銷、微博營(yíng)銷：通過集合活動(dòng)及項(xiàng)目信息，以微信營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在客群中的快速傳播。短信營(yíng)銷：根據(jù)客戶的生活習(xí)性來(lái)看，目前剛需客戶對(duì)于手機(jī)短信的依賴程度比較高，因此借助短信的形式，定期向他們推送項(xiàng)目及時(shí)信息，以期快速實(shí)現(xiàn)有效溝通。最大二維碼先行造勢(shì)太湖出現(xiàn)蘇州最大二維碼，結(jié)合線上媒體宣傳做大事件影響，微信炒作先行造勢(shì)！事件時(shí)間：10月末，可與“尋找蘇州能量”相結(jié)合事件概述：太湖出現(xiàn)蘇州最大二維碼！必須在空中才能看清！微信先行炒作造勢(shì)。媒體造勢(shì)時(shí)貼有空中拍攝圖片，清晰顯示二維

60、碼，勾起網(wǎng)民好奇心。炒作媒體：新浪微博、三大報(bào)、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)等進(jìn)行炒作，投放時(shí)間：9月-3月頻率建議：每天最少更新1-2次廣告形式：利用微博、微信平臺(tái)，有效實(shí)現(xiàn)人氣聚攏和話題傳播發(fā)送區(qū)域：聚焦大太湖片區(qū)話題圈定：圍繞“我也能！”、“尋找蘇州能量”等話題，進(jìn)行事件、公益、創(chuàng)意微博稿的炒作。微信、微博運(yùn)用以“我也能”、“尋找蘇州能量”、“能量帝公仔”等引起話題營(yíng)銷，擴(kuò)大影響力能量帝公仔我也能能量體項(xiàng)目形象入市二維碼炒作產(chǎn)品信息炒作10月11月9月12月1月2月3月短信媒體利用釋放項(xiàng)目產(chǎn)品信息&重要節(jié)點(diǎn)信息，提升廣告直達(dá)效果投放時(shí)間： 11-3月頻率建議：配合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)發(fā)布，保證每周3次，每次10萬(wàn)條廣告