巴中“鳳凰國際城”市調報告PPT通用課件

1、 巴中【鳳凰國際城】項目市場調研報告與產品優(yōu)化建議12住宅主要調研項目商業(yè)主要調研項目主要訪談對象主要參考數據市調回顧：通過對區(qū)域內住宅及商業(yè)項目調研、業(yè)內人士及客戶訪談、以及相關數據統(tǒng)計研究，支撐本次市調報告成文業(yè)內人士：半山逸城策劃經理中交王府景銷售經理豐澤園銷售經理 客戶:本案前期咨詢客戶回訪巴中新城區(qū)客戶攔截訪談巴中老城區(qū)客戶攔截訪談項目周邊攔截訪談 各大商圈租戶訪談項目周邊租戶訪談 巴中市房管局巴中市統(tǒng)計局巴中市規(guī)劃局巴中市政府網站巴中市十二五規(guī)劃世聯(lián)數據平臺城市商圈巴人廣場商圈（新城）街心花園商圈（老城）商業(yè)網點： 九州商業(yè)城百信超市 南池市場其他樓盤：柳津橋國際城西部國際商貿城巴

2、中市范圍內：半山逸城置信逸都花園中交王府景華興碧水云天凱悅名城豐澤園尚上城中央公館麗景天成江南帝都紫金時代藍灣國際帝景灣淺水灣目錄2城市宏觀背景研究1項目本體屬性分析3各類物業(yè)市場研究4市場總結及結論回顧3說明關于數據來源：本報告的數據統(tǒng)計渠道為巴中市房管局、世聯(lián)數據平臺以及實地調研； 關于面積與價格：本報告統(tǒng)計的是建筑面積，價格為建面價格； 關于統(tǒng)計時間：本報告統(tǒng)計的時間節(jié)點更新至2012年11月，部分數據因是分季度統(tǒng)計獲得，所以統(tǒng)計日期到2012年9月底。 關于數據運用：因房管局對數據的統(tǒng)計具有一定的滯后性，本報告根據實地調研情況，對部分從房管局獲得的數據進行了更新與修正。45項目本體解析

3、1對本項目自身的審視本體。5項目位于巴州老城區(qū)，在城市中軸線上，配套完善，但物業(yè)整體較為老舊，亟待更新區(qū)域屬性北龕山巴人廣場南龕山項目地塊巴州巴中攜一區(qū)三縣，巴州為巴中的主城區(qū)； 巴州有新、老兩個城區(qū)，本項目位于老城區(qū)，配套完善，居住氛圍濃厚，但物業(yè)整體較為老舊； 項目背靠著名風景區(qū)南龕山，距離商業(yè)中心巴人廣場較為便捷。老城景象南池市場電腦城南池路建材市場通佛路建材市場6地塊臨城市主干道及老城商業(yè)要道，同時緊鄰南池市場，商業(yè)氛圍較好，但通達性欠缺位置：巴中市原防疫站片區(qū)；交通情況：地塊北面的南池南路為單行道，交通較擁堵；地塊南面的二環(huán)路為雙向通道，臨近地塊的路段正在修繕，尚未通車，具體通車時間

4、未定，目前交通有待改善；地塊情況：該地塊不規(guī)則，場地北低、南高，南池路與二環(huán)路高差20余米，二環(huán)路與玉佛寺高差76米；東西方向最長處500m；南北縱深最長處489m；，地塊四至二環(huán)路（地塊南側在建部分）二環(huán)路（已經建好路段情況）南池南路a南池市場南池南路二環(huán)路a地塊位置單行道單行道雙向未來將形成廣場目前尚未通車7地塊內部南北向存在約20米的高差，地塊處于初步平場階段，待拆遷房屋量較大地塊現(xiàn)狀西側待拆遷民房中部平坦區(qū)域南側修建中的二環(huán)路東側待拆遷房屋8總建筑面積61萬，涵蓋住宅、商業(yè)、酒店，住宅可售量較少，本案的銷售難點為22.6萬的商業(yè)經濟指標分項數值規(guī)劃總用地 10.3萬總建筑面積 61.7

5、萬地上建筑面積 53.8萬其中住宅建筑面積29.7萬商業(yè)建筑面積18萬酒店面積 2.1萬地上車庫面積3.98萬地下建筑面積 7.9萬其中車庫建筑面積3.3萬地下商業(yè)面積4.6萬容積率 5.24總戶數 2982戶機動車停車數 2078個其中五層地上1137負二層地下 941返遷住宅住宅 29.7萬返遷房15.7萬萬，可售住宅14萬商業(yè) 22.6萬（全部銷售）+可售住宅可售住宅酒店可售住宅9戶型主要為80-90的套二和100-130的套三，總計936套產品規(guī)劃住宅戶型面積（）合計（套）兩房87.5220888.35289.7720889.81208三房107.2852123.05208合 計936

6、 1、3# 2、4#11#10商業(yè)體量22.6萬，全為社區(qū)底商，15層建筑全部銷售，商鋪的銷售直接決定本案的成敗產品規(guī)劃商業(yè)商業(yè)銷售初步思考：1、商業(yè)有5層，如何讓高樓層的商鋪實現(xiàn)較高的銷售單價？2、商業(yè)體量大、樓層高，需制定不同的商業(yè)主題及業(yè)態(tài)，以指導商鋪的劃分，本案可選取的主題及業(yè)態(tài)有哪些？3、巴中商鋪投資客群的價格敏感線及傾向接受的營銷方式有哪些？（售后返租？主力店帶動？）4、位置層數面積（萬）地上5層（5F為停車場）18地下2層（-2F為停車場）4.6總計7層22.611屬性界定老城中心區(qū)位 位于巴中老城區(qū)中心位置，距離城市兩大主要商圈均較近，所在的南池市場是巴中傳統(tǒng)的批發(fā)市場，人流量

7、大，商業(yè)氛圍濃厚大型商住一體 總體量60萬方，屬于巴中少有的大盤，商業(yè)和住宅占比各半，22.6萬方商業(yè)全部以底商形式呈現(xiàn)，其銷售和業(yè)態(tài)規(guī)劃將是本案的成功的關鍵地處老城中心地帶繁華商貿區(qū)與江南舊城改造的大型城市配套功能項目居住環(huán)境差 毗鄰大型零售服飾批發(fā)市場，周邊無自然景觀資源，住宅走剛需路線，強調快銷戰(zhàn)略1213宏觀經濟&城市規(guī)劃2宏觀背景研究城市。13宏觀經濟圖1：【巴中市近年GDP及增長速率】圖2：【2011年四川各市GDP情況】城市經濟發(fā)展向好，奠定房地產快速發(fā)展的基礎，整體經濟水平較為落后，2011年GDP位于全川倒數第三 巴中地區(qū)GDP逐年增長，增長水平保持在15%左右； 整體經濟水

8、平在四川較為落后，2011年經濟水平在全川21個城市排名倒數第三，僅高于阿壩和甘孜。宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展14階段啟動階段快速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展人均GDP(美元）800100010004000400080008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產業(yè)的調控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。房地產市場

9、以二級市場交易為主、市場為大地產商所主導；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結構單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數量進一步減少，消費者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結構簡單生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大 需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結構復雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應特征單純數量型，產品形式單一，基本無附加值。產品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，

10、數量與質量并重；產品附加值出現(xiàn)并提高。產品注重質量，價值構成廣泛，產品附加值很好體現(xiàn)。產品形式極為豐富，高質量。巴中市處于起步階段20062011年農村人均純收入增長速度20062011年城市人均純收入增長速度人均收入人均收入較低，房地產市場處于起步階段，市場不規(guī)范操作現(xiàn)象較多產業(yè)結構第一產業(yè)在GDP的比重逐年降低，二產逐漸發(fā)展，城市處于由農業(yè)經濟向工業(yè)經濟過過渡階段表1：【巴中市近年三產產值占GDP占比】商業(yè)環(huán)境2012年110月社會消費品零售總額123.43億元按消費地劃分城鎮(zhèn)101.5億元+ 16.8%鄉(xiāng)村21.9億元+ 12.9%按行業(yè)劃分住宿業(yè)+ 39.3%商品零售+ 17.7%餐飲

11、+ 14.9%批發(fā)業(yè)+ 10%以商品零售為例，各經營業(yè)種消費增長態(tài)勢排名糧油類1120%煙酒類2120%建筑及裝潢材料類370%金銀珠寶類463.7%化妝品類562.9%服裝類661%家用電器和音像器材類755.6%日用品類855.5%肉禽蛋類954.8%石油及制品類1048.1%五金、電料類1142.7%由于受消費環(huán)境的制約，大量的消費行為集中在城鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)，并以零售、餐飲為主，隨著生活品質的進一步提升，家居產品、珠寶、化妝品及服飾類的購買力顯著增加備注：統(tǒng)計資料來源于2011年巴中市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報17以2011年居民消費價格漲幅6.5%為例指標城市農村食品15.5%11.6%

12、非食品2.3%4.4%居住4.5%10%備注：統(tǒng)計資料來源于2011年巴中市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報以2011年商品住房為例，第一季度和第二季度是住房價格環(huán)比漲幅最大的時候，也是巴中傳統(tǒng)的房屋熱銷期，返鄉(xiāng)置業(yè)者的購房熱潮推動了市場價格的進一步提升2011年，巴中商品住宅漲幅高于平均消費漲幅，第一季度與第二季度是價格漲幅最為明顯的時期房地產開發(fā)182011年房地產開發(fā)和銷售主要指標完成情況指標單位絕對數比上年增長%房地產開發(fā)投資完成額億元3839.4商品住宅億元29.824.8A、90以下8.455.3%B、90以上21.4/商業(yè)用房4.180.8寫字樓0.6140施工面積（商品住宅）萬平方米

13、404.640.5新開發(fā)面積（商品住宅）112.132.7竣工面積（商品住宅）7439銷售面積（商品住宅）912.6房地產開發(fā)2011年，房地產開發(fā)投資進入加速期，在房市整體不景氣的情況，小戶型與商業(yè)開發(fā)增長幅度較大，市場銷售平穩(wěn)19人口構成典型的大農村型城市人口結構，農村人口占總人口比重的80%以上圖1：【2011年巴中人口數量及結構】269萬59萬表1：【2010年全國人口普查巴中人口數據】人口流動巴中北京廣州、深圳上海福建西安圖2：【巴中人口外出流向示意圖】圖1：【巴中區(qū)域人口流動示意圖】人口流入：巴中市內人口流動主要為農村人口、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口向巴州區(qū)的進城流動。人口流出：巴中市2011年

14、外出務工人群約150萬人，占據全部農村人口的50%左右； 外出務工地點主要集中廣東、上海東南沿海城市以及距離巴中較近的西安地區(qū)。人口流動性較強，農村人口進城以及外出務工現(xiàn)象較為明顯，典型勞動力輸出型城市總結總結 經濟發(fā)展水平較低，但發(fā)展趨勢向好； 二產產值逐步提升，處于農業(yè)經濟向工業(yè)經濟過度階段； 農業(yè)人口占比較大； 房地產市場處于起步發(fā)展階段，市場不規(guī)范操作現(xiàn)象較為常見； 房地產市場周期性明顯，第一季度價格漲幅較高。 大量農村人口城市化進程將產生大量商品房需求； 在大量外出務工人群返鄉(xiāng)期間大量推售產品，保證去化及價格增長。啟示23各物業(yè)市場表現(xiàn)3住宅、商業(yè) 市場。23住宅市場研究透析市場典型

15、項目分析住宅整體市場分析本案產品優(yōu)化及營銷建議3.1產品分析24住宅成交量及單價逐年上漲，年均去化量在80100萬左右，預計后期容量將進一步增長市場容量巴中主城區(qū)20062011年房地產銷售量及單價變化巴中商品房均價逐年上漲，近兩年上漲幅度較大，2011年均價已達4000元/左右，照此上升幅度，未來價格還有一定的上漲空間； 商品房銷售面積在2008年經濟危機時有所下降，之后呈逐步上身趨勢，2011年的銷售量已接近2008年之前的水平25根據城市發(fā)展肌理及物業(yè)集聚現(xiàn)狀，巴中房地產市場主要分為3大板塊板塊10主要在售項目建筑面積（萬）目前狀態(tài)江北片區(qū)1華興碧水云天10待售2凱悅名城40待售3半山逸

16、城180待售4豐澤園60待售5尚上城15在售6金域華府7待售7匯鑫淺水灣52在售8中交王府景待售巴城片區(qū)7匯升中央公館7.5尾盤9江南帝都7尾盤10置信逸都花園60待售11藍灣國際46.7在售12富力錦城6.5待售13雍景灣10尾盤14帝景灣9在售15金楠府6在售回風片區(qū)16江南水鄉(xiāng)10尾盤17壹號公館9尾盤18時代鋒尚4尾盤19紫金時代16尾盤20西湖名都17.5尾盤21云影香山22柳津橋國際板塊格局江北板塊（新城）巴城板塊（老城） 回風板塊（經濟開發(fā)區(qū)）在售項目：5個待售項目：6個待售項目多數為有資源，大規(guī)模，有品牌的開發(fā)項目26板塊布局江北片區(qū)江北片區(qū)作為新城區(qū)，集行政辦公、金融服務、教

17、育文化為其主要功能，是全市的行政信息中心大部分都處于畜客階段，基本集中在年底開盤新城區(qū)，集中了城市的主要行政職能機構和各級企事業(yè)單位高層：3700-4400元/洋房：4500-5000元/區(qū)域特征客戶特征價格特征去化情況團購以政府機構居多，散客以外出務工人員居多，主城區(qū)和三個縣的比例持平典型樓盤華興碧水云天（年底開盤）凱悅名城（年底開盤）規(guī)模占地24畝，建面10萬，總戶數448戶總建面40萬方，總戶數2600戶產品形式3棟高層（25-31層住宅，一棟2T4，兩棟3T6）、1棟寫字樓（下面4層為底商）9棟點式高層，其中8棟為住宅（3T6），一棟為商務樓（含七層共1.8萬方商業(yè)和少量寫字樓)價格（

18、元/）4300，全款優(yōu)惠2%3700-4000客戶特征巴中市主城區(qū)客戶較多，認同華興的品牌，以改善性居住為主以政府和外出務工人員偏多面積區(qū)間（）91（套二）-142（套四）84（套二）-130（套四），還有少量200多的躍層（三房占主流）銷售狀況目前只接受咨詢，但到訪客戶較多，據不完全統(tǒng)計10分鐘內有2組客戶到訪（非周末）2012年上半年開始認籌，目前蓄客800多組，計劃定于1月底開盤（認籌誠意金為10萬）營銷方式開發(fā)商自身知名度吸引、樓書/DM單、圍板公交站牌廣告、車身廣告、戶外大牌、樓書/DM單凱悅名城半山逸城碧水云天尚上城豐澤園27典型樓盤半山逸城（年底開盤）豐澤園（年底開盤）規(guī)模總占地

19、585畝，總建面105萬方，總戶數800戶總占地200畝，總建面約60萬方，總戶數1800戶產品形式高層、洋房、五星級酒店一期15棟點式高層（2T4、2T5、2T6），樓層從14-25不等；二期未定價格（元/）高層4300-4500（2T4），洋房5000，一次性優(yōu)惠2%4000-4400客戶特征改善居住和外出務工的回鄉(xiāng)客，三個縣占比達到60%以三個縣居多，主城區(qū)較少面積區(qū)間（）高層：70-130；洋房：130-220傾向三室的居多，面積為100左右，大約占了80%72（套二）-138（套三），贈送空間超過10%，其中以76的套二賣的最好，總價款約30萬銷售狀況2012年9月開始蓄客，目前已蓄

20、客700多組；12月7日在江北賓館開團購品鑒會，現(xiàn)場到訪客戶約200組今年三月開始認籌，目前蓄客1500組（與教育系統(tǒng)合作，教育系統(tǒng)內部認購1200組）營銷方式公交站牌廣告、戶外大牌、報廣、影院視頻、LED大屏圍板、樓書/DM單典型樓盤尚上城（在售）規(guī)?？傉嫉?0畝，總建面15萬方，總戶數1012戶產品形式19棟花園洋房（9層和11+1層，1T2和1T4）、5棟小高層、4棟高層價格40005000（根據面積和房型來定）客戶特征主城區(qū)改善型客戶居多，其中政府機構和企事業(yè)單位占主流戶型面積88（套二）165（套四），套三占比最大為58%銷售狀況今年開盤，一期共400多戶，目前銷售過半營銷方式車身站

21、牌廣告、 LED大屏、戶外大牌該片區(qū)基本為大盤和資源項目，未來供應約有300萬方，產品形態(tài)豐富，均價在4000元/，集中在年底開盤半山逸城板塊布局江北片區(qū)28板塊布局巴城片區(qū)巴城片區(qū)是傳統(tǒng)老城區(qū)，以商業(yè)貿易、文化休閑、餐飲娛樂、旅游服務為其主要功能，是全市的文化商貿中心典型樓盤江南帝都（尾盤）置信逸都花園（年底開盤）規(guī)模一期一棟樓總戶數348戶，二期規(guī)模未定（在現(xiàn)煙草局，目前還未拆遷）總占地204畝，總建面60萬方，其中住宅54.4萬方（4800套，目前只推800套），商業(yè)5.5萬方（商業(yè)自持，地下2層，地上4層，集中式商業(yè)，以購物中心和超市為主，屬于D區(qū)部分，后面開發(fā)）產品形式3個單元，1T

22、4，33層，其中底商為4層（單層面積1600，總面積6400，自持，全部招商），地下2層車庫點式高層價格區(qū)間開盤4800（5F為基準價，往上遞增，22層最高），現(xiàn)在價位4980-5100目前只接受團購，團購均價3790客戶特征主城區(qū)客戶主城區(qū)和三個縣客戶均有，政府機構和企事業(yè)單位占了很大一部分戶型面積82（套二）-125（套三），其中80-90的套二戶型最好賣76（套二）-121（套四），贈送空間較大，最多可贈送30%（76.66贈送23.57變成100.23）銷售狀況2011年底開盤，目前還剩約50套，屬于尾盤，月均去化約30套2012年12月9日在恒豐酒店開團購會，到訪客戶700多組， 目

23、前已排號900多組，后續(xù)是否再次團購未定營銷方式圍板、DM單樓書、公交站牌廣告、戶外大牌、組織活動、外展點各個盤差異較大，月均去化量為30-100套左右傳統(tǒng)老城區(qū)，人流量最大，受消費習慣影響，吸引了一區(qū)三縣的大部分購買力價差較大，主流段為44005100元/ ，置信目前團購價為3800元/區(qū)域特征客戶特征價格特征去化情況主城區(qū)為其主要購買力匯升中央公館置信逸都花園藍灣國際江南帝都29典型樓盤匯升中央公館（尾盤）藍灣國際（當期尾盤）規(guī)?？偨?.5萬方占地296畝，總建面46.7萬方，容積率4.4產品形式共4棟，A棟32層2T5，B棟33層2T5，C棟33層3T10，D棟24層2T42T6點式高

24、層，目前只推出三棟，總戶數約528戶；其中D14棟的1F和2F為臨主街（新市街）底商，兩層面積共7000多平，均價2.5萬/，以2億多整售，以后準備做商場價格開盤價4100，最高4800（D棟24層），現(xiàn)價4400住宅現(xiàn)均價4700；步行街商鋪1F為18888，2F為15888客戶特征主城區(qū)投資較多主城區(qū)和縣城均有，以改善型居住為主戶型面積75（套二）-120（套三）住宅：72（套二）-128（套四），其中套二占比33%，套三占比56%，套四占比11%，常規(guī)贈送；步行街商鋪：110-700多銷售狀況2012年5月開盤共751套，目前還剩100多套，月均去化約100套還剩89套，所剩為高樓層的大

25、面積戶型營銷方式圍板、DM單圍板、DM單/戶型手冊該片區(qū)未來供應約100萬方，以高層為主，價格區(qū)間3800-5100元/藍灣國際中央公館置信逸都花園（站牌廣告）板塊布局巴城片區(qū)30板塊布局回風片區(qū)回風以商業(yè)貿易、行政辦公為其主要功能，近兩年住宅市場發(fā)展迅速，已成為巴中主要聚居區(qū)40-80套巴州住宅集中區(qū)域，目前所售項目皆為尾盤，售價比江北和巴城略低約為4400元/，部分樓盤因為贈送面積較多價格偏高區(qū)域特征客戶特征價格特征去化情況一區(qū)三縣客戶均有，以剛需為主流典型樓盤江南水鄉(xiāng)（尾盤）壹號公館（尾盤）規(guī)模總占地27畝，總建面10萬方，戶數1000戶共800多套，約9萬方產品形式3棟電梯高層（2棟2

26、5層2T6/3T8，1棟33層4T10）5棟（1棟2T4，2棟2T5，2棟2T6），電梯高層價格開盤3700，最高4360，現(xiàn)價4360；開盤1%優(yōu)惠2T45300；2T55100；客戶特征主城區(qū)和三個縣客戶均有，剛需為主主城區(qū)和三個縣客戶均有，有部分改善型客戶戶型面積73（套二）113（套三）套一變套二：63；套二變套三：72-91：贈送空間很大，基本贈送面積達2030個平方（一個花園），可以改為一個房間銷售狀況2011年1月開盤，目前還剩32套，所剩戶型為4T10的高層（2733）和75平的兩房，月均去化約40套2012年3月開盤，目前還剩幾十套，月均去化約為70套營銷方式DM單、圍板DM

27、單/樓書、圍板、樣板間時代鋒尚紫金時代西湖名都壹號公館江南水鄉(xiāng) 31典型樓盤時代鋒尚（住宅已售完，僅剩商業(yè)）紫金時代（尾盤）規(guī)?？偣?萬方，共分三期開發(fā)住宅：一期于2009年銷售完畢，一棟多層；二期于2011年銷售完畢，高層，即將交房，有部分底商自持；三期為兩棟高層住宅，目前規(guī)劃圖、價格都未出來，售樓處只是作為咨詢點和形象展示點二期商業(yè)（銷售尾聲）商鋪兩層1F：主力區(qū)間400600平，有少量20平的小鋪，目前還剩有400的大鋪，單價1.5萬/平；2F：600-2000平，目前還剩600平和2000平，單價1.5萬/平；總建面16萬方，共1000多戶產品形式9棟點式電梯高層，2T6；其中有四棟有

28、三層底商，面積約1.3萬方價格4400左右主城區(qū)和三個縣客戶均有，剛需為主客戶特征戶型面積80（套二）130（套三）銷售狀況2012年1月開盤，目前還剩約100套，月均去化約80套營銷方式DM單、圍板DM單/樓書、戶外大牌典型樓盤西湖名都（尾盤）規(guī)?？偨?7.5萬方，共7棟，其中3棟下面有三層底商，住宅共約1000套產品形式4棟27層，3棟26層，2T6價格4300，2013年9月交房客戶特征主城區(qū)和三個縣客戶均有，剛需為主戶型面積套二：8793套三：106-117銷售狀況2011年3月開盤，目前還剩50多套，月均去化約50套營銷方式圍板、DM單該片區(qū)基本為尾盤，多為中低端剛需項目紫金時代板

29、塊布局回風片區(qū)32物業(yè)類型區(qū)域項目主要以高層為主，江北片區(qū)大盤較多，物業(yè)類型較為豐富，尤以洋房較多；南壩片區(qū)臨河區(qū)域，河景資源豐富，出現(xiàn)少量洋房物業(yè)；高層產品為區(qū)域主流，洋房及小高層物業(yè)較少板塊江北片區(qū)巴城片區(qū)回風片區(qū)南壩片區(qū)宕梁片區(qū)主要在售項目華興碧水云天凱悅名城半山逸城尚上城豐澤園匯升中央公館江南帝都置信逸都花園藍灣國際江南水鄉(xiāng)壹號公館時代鋒尚紫金時代西湖名都雍景灣帝景灣金楠府匯鑫淺水灣中交王府景高層小高層洋房33高層、小高層單價集中在4000-4500之間，洋房單價在4900左右，江北和巴城價格略高，其余價差不明顯銷售單價330036003900420045004800510054005

30、700碧水云天凱悅名城半山逸城尚上城中央公館逸都花園藍灣國際江南水鄉(xiāng)壹號公館時代鋒尚紫金時代王府景城西湖名都江南帝都3000高層小高層洋房江北片區(qū)巴城片區(qū)南壩片區(qū)宕梁片區(qū)元/6000淺水灣豐澤園回風片區(qū)金楠府帝景灣雍景灣贈送面積達到20%-30%老城中心區(qū)位，距離項目最近價格區(qū)間集中在4000-450034成交住宅總價集中在35-55萬元/套，總價超過55萬，成交量迅速降低銷售總價35404550556065707530江北片區(qū)巴城片區(qū)南壩片區(qū)宕梁片區(qū)萬元80回風片區(qū)碧水云天凱悅名城半山逸城尚上城中央公館逸都花園藍灣國際江南水鄉(xiāng)壹號公館紫金時代西湖名都江南帝都淺水灣豐澤園金楠府帝景灣雍景灣大面

31、積板式平層，1T2總價集中在33-55萬之間，有極少部分洋房產品總價突破60萬高達100萬有部分大面積花園洋房35少數區(qū)位和性價比較好的項目月均去化量在1萬 以上，其余多數項目月均去化量保持在40008000之間單盤去化10000以上4000-80005000 以下匯升中央公館壹號公館、帝景灣、紫金時代、金楠府江南帝都、江南水鄉(xiāng)、西湖名都巴中市代表性樓盤月均去化情況36主城區(qū)存量面積約443萬，主要集中在江北和巴城板塊未來供應江北片區(qū)巴城片區(qū)回風片區(qū)碧水云天 存量約10萬凱悅名城 存量40萬半山逸城 存量約180萬尚上城 存量約12萬豐澤園 存量約60萬中央公館 存量約1萬江南帝都，存量約0.

32、5萬逸都花園 存量60萬藍灣國際 存量約20萬江南水鄉(xiāng) 存量約0.32萬壹號公館 存量0.5萬時代鋒尚 銷售完畢紫金時代 存量1萬西湖名都 存量0.5萬雍景灣 0.03萬帝景灣 2萬金楠府 5萬淺水灣 存量約30萬王府景 存量約20萬20122013年2014年2014年之后云影香山柳津橋國際37產品形式較為單一，多以住宅+底商/步行街區(qū)的組合方式，無精裝房或精裝公寓等產品產品分析板塊序號主要在售項目建筑面積（萬）產品情況目前狀態(tài)江北片區(qū)1華興碧水云天10高層，住宅+商務樓+底商，清水待售2凱悅名城40高層，住宅+少量底商，清水待售3半山逸城105洋房，高層，五星級酒店，大型超市、底商待售4豐

33、澤園60高層+底商，清水待售5尚上城15多層，少量底商，清水在售6金域華府7高層，清水，底商待售7匯鑫淺水灣52高層住宅+步行街區(qū)，清水在售8中交王府景高層住宅+步行街區(qū)待售巴城片區(qū)7匯升中央公館7.5高層，少量底商，尾盤9江南帝都7高層，底商尾盤10置信逸都花園60高層，集中式購物中心和底商待售11藍灣國際46.7高層，步行街區(qū)在售12富力錦城6.5高層待售13雍景灣10高層，步行街區(qū)尾盤14帝景灣9高層，步行街區(qū)在售15金楠府6高層，底商在售回風片區(qū)16江南水鄉(xiāng)10高層，底商尾盤17壹號公館9高層，底商尾盤18時代鋒尚4高層，底商尾盤19紫金時代16高層，底商尾盤20西湖名都17.5高層，

34、底商尾盤21云影香山10高層，底商在售22柳津橋國際城35高層，底商在售38典型內向型市場，購買客戶基本為巴中戶籍人口，其中農村外出務工返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占據50%以上的購買比重客戶分析圖1：【巴中房地產購買人群比例】數據來源：各項目置業(yè)顧問訪談及客戶攔截訪談巴中這邊的住宅主要還是巴中區(qū)域內的買，很少有區(qū)域外的人到這里來置業(yè)的。其中購買的一個主力就是農村外出打工的那些人，打工幾年，掙了錢，就回來買套房子。他們的購買力很強，因為他們在大城市打工，見了大城市的房價，回來一看房價，甚至會覺得好便宜 半山逸城 銷售主管 區(qū)域項目成交/意向 客戶構成江北板塊半山逸城巴州企事業(yè)單位人員為主豐澤園三縣客戶占比60

35、%以上中交王府景巴州城市客戶為主巴城板塊置信逸都花園目前團購客戶以巴州企事業(yè)單位客戶為主藍灣國際主城區(qū)客戶為主，部分三縣置業(yè)客戶回風板塊紫金時代以三縣進城客戶為主柳津橋國際城巴客戶，農村進城客戶表1：【巴中典型住宅項目客戶盤點】39 客戶分析巴中房地產置業(yè)客戶關注因素排序備注：調研樣本60個，有效樣本45個巴中城市置業(yè)客群面積需求周邊三縣置業(yè)客戶面積需求數據來源：各項目銷售人員訪談及客戶攔截訪談價格與配套為客戶置業(yè)首要關注因素，對產品品質的關注度較低，三縣進城置業(yè)客群對面積的需求以三房為主40總結近年房地產市場發(fā)展較快，價格提升幅度迅猛，供需關系從需大于供逐步趨于平衡，大盤及資源盤密集出現(xiàn)，市

36、場消化周期拉長，價格提升空間較??；市場年均去化量在80100萬，單盤年均去化量在5萬10萬左右；成交住宅總價集中在35-55萬元/套，總價超過55萬，成交效率迅速降低；典型內向型市場，以巴中三縣一區(qū)的外出務工人群為市場購買主力；產品形式較為單一，以住宅和底商或住宅和商業(yè)街的組合方式，以購房自住及購鋪自營為主流導向，對產品投資性了解甚少，且市場上幾近無投資產品的出現(xiàn)；存量主要集中在江北及老城片區(qū)。41住宅市場研究透析市場典型項目分析住宅整體市場分析本案產品優(yōu)化及營銷建議3.1產品分析42戶型特征戶型設計較為成熟，不存在明顯設計硬傷，尾盤項目多為常規(guī)贈送，新盤贈送空間較大常規(guī)贈送大規(guī)模贈送豐澤園

37、套三 104（送13變117）藍灣國際 套四 128（送9變137）壹號公館 套一變套三 86（送30變116）43建筑立面洋房外立面開始出現(xiàn)法式等風格，高層外立面多為現(xiàn)代風格，存在一定的突破空間市場中高層住宅項目立面單一，多為現(xiàn)代風格，少有裝飾；開始有少量洋房產品面世，目前風格還較少，僅有法式亮相（黎明陽光水岸），不過足以提升項目整體品質。尚上城-現(xiàn)代風格黎明陽光水岸-法式風格雍景灣-現(xiàn)代風格44配套設施在售項目幾乎全部配有社區(qū)商業(yè)，可滿足業(yè)主基本生活需求，部分中高端項目配有會所凱悅名城會所（現(xiàn)為售樓部）江南房產商業(yè)裙樓雍景灣濱水商業(yè)街45均設有售樓處，營銷多采用外部接待點/咨詢點、戶外大牌

38、、公交站牌廣告、酒店/商務樓LED廣告、報紙等方式，營銷活動主要圍繞以團購為主導的系列營銷活動營銷手段常采用的營銷方式有報紙廣告（巴中日報、巴中廣播電視報、秦巴都市報），外展（知名酒店設立外展點），公交站牌廣告（站牌廣告、車身廣告、車內廣告等）、戶外大牌（城市中心區(qū)大牌、LED顯示屏、電梯間顯示屏等）江南水鄉(xiāng)售樓部團購活動區(qū)導視系統(tǒng)公交站牌廣告電梯廣告置信重走紅軍路活動置信團購會巴中房地產營銷尚未成熟，銷售人員的整體素質有待提高，多數樓盤銷售現(xiàn)場都未設樣板間，無法客戶以最直觀的感受；46總結總結 產品成熟，不存在設計硬傷； 老盤以常規(guī)贈送為主，新盤贈送空間較大；高層風格單一，基本為現(xiàn)代風格；

39、營銷常規(guī)，活動較少，基本無樣板間展示啟示 本案需注重外立面設計，增強辨識度與品質感；可以適當增大贈送空間，在提升單價的同時讓消費者感受到高性價比； 多舉行營銷推廣活動，暖場活動，增大宣傳覆蓋面，促進去化；住宅市場研究透析市場典型項目分析住宅整體市場分析本案產品優(yōu)化及營銷建議3.1產品分析48置信逸都花園四川知名品牌開發(fā)商在巴中的首個項目，團購及排號火爆，品牌、低價及高贈送是項目亮點，預計年底開盤位置巴中后壩佛爺灣建筑面積總建面60萬方，其中住宅50.5萬方物業(yè)形態(tài)分為A、B、C三個區(qū)，均為電梯高層，先期建設45畝的A區(qū)和46畝的B區(qū)總戶數4800價格團購均價3790配套設施集中式商業(yè)和社區(qū)底商

40、去化情況目前只接受團購，2012年12月8日在恒豐飯店開團購會，現(xiàn)場到訪辦理VIP卡客戶有700多組（辦卡所需證件：身份證復印件+銀行賬戶10萬元存款證明），截止目前已排號1000多組，后期是否繼續(xù)團購未定客戶來源巴州區(qū)政府機構、企事業(yè)單位、外出務工人員項目概況49戶型2房3房4房面積76.6677.3979.0682.0696.71105.35109.13121.51贈送面積23.5722.1324.8626.3319.6824.2124.7226.33贈送比例30.7%28.6%31.4%32.1%20.3%23%22.7%21.7%置信逸都花園贈送空間很大，基本保持在20%以上，最高可達

41、32%贈送比例華興碧水云天本土品牌開發(fā)商倚靠河景資源打造的高品質住宅，年底開盤項目概況位置江北白云臺回風大橋北端建筑面積70000物業(yè)形態(tài)共四棟建筑，其中三棟為住宅（25層、27層、31層）25層為2T4，27層和31層為3T6總戶數600價格4300配套設施4層底商，單層面積1000多平去化情況目前只接受咨詢，還未開始認籌和開盤；咨詢情況非常好，10分鐘內兩組客戶；客戶來源以主城區(qū)客戶為主以91的兩房和 100-130的三房為主戶型套二套三套四面積（）90.9591.1598.28109.68112.9115.52118.37118.42119.46122.07128.96142.3套數75

42、7575753737373738383838面積配比12.5%12.5%12.5%12.5%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%面積段配比37.5%43.75%12.5%6.25%合計25%68.25%6.25%華興碧水云天面積配比緊湊三房和舒適三房典型戶型118.42 3室2廳2衛(wèi)華興碧水云天項目概況98.28 3室2廳1衛(wèi)藍灣國際倚靠濱河景觀資源打造的中高端復合型住宅項目項目概況位置巴中市桑園壩建筑面積總建面46.7萬方，容積率4.4物業(yè)形態(tài)2T6的點式高層住宅、社區(qū)底商、濱水步行街區(qū)總戶數當期在售總戶數為528戶（只開7棟、14棟和15棟）價格

43、均價4700配套設施自身社區(qū)底商去化情況目前還剩89戶，屬于尾盤客戶來源巴中主城區(qū)改善型客戶54以90的兩房和110-120的三房為主戶型套二套三套四面積（）72.4594.11102.78114.05114.86115.48115.86116.05116.51128.65129.78套數64112645656312525313232面積配比12.1%21.2%12.1%10.6%10.6%5.8%4.7%4.7%5.8%6.2%6.2%面積段配比12.1%21.2%12.1%42.2%12.4%合計33.3%54.3%12.4%藍灣國際項目概況55主力供應的兩房和三房戶型藍灣國際項目概況94

44、.11 2室2廳1衛(wèi)114.05 3室2廳2衛(wèi)56江北區(qū)高端品質大盤，年底開盤凱悅名城面積配比位置江北大道與二環(huán)路交匯處建筑面積共40多萬方物業(yè)形態(tài)點式電梯高層、七層寫字樓底商總戶數2600價格3700-4000配套設施巴師附小、社區(qū)幼兒園、自身商業(yè)配套去化情況住宅部分于2012年上半年開始認籌，目前仍在認籌，已蓄客800多組客戶來源客群類型以政府工作人員和外出務工返鄉(xiāng)人員居多面積區(qū)間/57江北區(qū)高端復合型大盤，高層為主力產品，洋房為項目明星產品半山逸城面積配比位置江北新區(qū)市政府旁建筑面積總建面105萬方，包含住在、社區(qū)底商、五星級酒店等物業(yè)形態(tài)高層、洋房總戶數價格高層：4300-4500；洋

45、房：5000配套設施自身的社區(qū)底商、五星級酒店、巴中二中、市政府等去化情況2012年9月開始認籌，目前已蓄客700多組；2012年12月9日在江北賓館舉行“團購品鑒會”。認籌情況：高層交納誠意金5000/套，洋房15-20萬/套客戶來源多為改善型客戶和回鄉(xiāng)客面積區(qū)間高層：70-130，占比較大；洋房：130-220；58豐澤園倚靠河景資源和教育資源打造社區(qū)大盤，年底開盤項目概況位置巴州區(qū)北龕寺村建筑面積占地200多畝，總建面60萬方物業(yè)形態(tài)電梯高層（1429層不等）總戶數1800價格4000-4400配套設施教育資源（自建小學、中學，旁邊有職業(yè)學校），自身配備社區(qū)底商去化情況2012年3月開始

46、認籌，目前已蓄客1500多組（其中教育資源系統(tǒng)認購1200多組）；誠意金：面積小于100，交五萬；面積大于100，交8萬；優(yōu)惠情況按揭優(yōu)惠1.5%，全款優(yōu)惠3%，團購再優(yōu)惠5%（五人以上算團購）客戶來源三個縣居多，主城區(qū)客戶不多59住宅市場研究透析市場典型項目分析住宅整體市場分析本案產品優(yōu)化思考3.1產品分析60可售住宅總體量約14萬，面積區(qū)間87-123，主力戶型為89的兩房產品規(guī)劃分析戶型面積（）合計（套）兩房87.5220888.35289.7720889.81208三房107.2852123.05208合 計9.13萬方936 1、3# 2、4#11#規(guī)劃院給出的可售住宅面積的14萬方

47、，而通過戶型面積匯總的可售面積為9.13萬方，兩個數據有差異61商業(yè)體量較大，未來的銷售壓力大，住宅產品的打造及營銷可為商鋪的銷售做鋪墊和蓄勢，促進商鋪的去化產品優(yōu)化思考返遷住宅住宅 29.7萬返遷房15.7萬萬，可售住宅14萬商業(yè) 18萬（全部銷售）+可售住宅可售住宅酒店可售住宅住宅產品營銷思考：1、本案位于老城區(qū)，配套完善，居住氛圍良好，住宅的銷售壓力較小，在保證銷售速度的基礎上，應考慮物業(yè)的溢價能力，保證收益最大化；2、本案商業(yè)體量較大，住宅在產品打造上可往商務產品方向考慮，一來可提升自身溢價能力，二來可提升本案商業(yè)產品多樣性，增強整體商業(yè)氛圍，促進商鋪的銷售；3、目前市場住宅項目產品較

48、為單一，本案住宅公建化外立面具備打造市場創(chuàng)新型產品的基礎，樹立市場標桿。62 產品優(yōu)化思考ABCDE產品價值分析： A棟住宅位于本案商業(yè)區(qū)域內，是項目人流量較大和噪音較多的區(qū)域，居住價值較低，商務價值較高，可考慮發(fā)展精裝公寓式酒店或soho商務樓；B、 D、C、E三棟樓背靠南龕山風景區(qū)，具有一定的資源占有，居住價值較高，建議發(fā)展傳統(tǒng)住宅；精裝公寓式酒店發(fā)展可行性測算前提： 巴中中端經濟型酒店房費：150200元/天； 酒店房間按40計算； 酒店入住率按70%計算測算結果：每平米每年的收益為950元1277元；若每平米單價售價7000元，其投資回報率將高達13.4%18.2%可考慮將臨南池南路的

49、其中一棟住宅打造成精裝公寓式酒店，投資回報率及物業(yè)溢價力均較高63精裝修公寓式酒店控制面積劃分，采用售后返租方式銷售，普通住宅迎合市場主流，以兩房、三房產品為主產品優(yōu)化建議ABCDE產品優(yōu)化建議：1、A棟 面積劃分：4050單間精裝標準：10001500元/2、其余樓棟：面積劃分：8090兩房 50% 100120三房50%營銷建議： 精裝公寓式酒店建議采用售后返租的形式銷售，給予客戶購買信心，保證去化速度；64商業(yè)市場研究透析市場全市商鋪供應分析商業(yè)整體市場分析3.2典型項目分析本項目商業(yè)發(fā)展建議客群分析65商業(yè)格局回風片區(qū)江北片區(qū)宕梁片區(qū)巴城片區(qū)南壩片區(qū)街心花園巴人廣場1876543291

50、0編號物業(yè)形態(tài)項目1購物中心九州商業(yè)城2百貨盛華堂百貨3新惠裕商場4永吉購物廣場5金島商城6超市百信超市（百信購物中心）7北山超市8云風購物中心（云風超市）9沃爾瑪10步行街東城街目前巴中主要商業(yè)網點基本圍繞新舊兩大商圈布局商圈分析巴人廣場新城中心，有類似購物中心和百貨的業(yè)態(tài)出現(xiàn)，部分品牌檔次較高，銷售情況良好商圈簡介位于江北新區(qū)，號稱巴中的“春熙路”。其大型商業(yè)網點包括盛華堂百貨（國美電器）、人民商場云風購物中心、九州商業(yè)城（北山超市）等，沃爾瑪也已經簽約該商圈的潤洲國際項目。相比街心花園商圈，巴人廣場商圈的商業(yè)網點數量較少一些，但新興業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，加之巴人廣場作為集文化、休閑、觀光、商務、

51、立體交通于一體的城市中心廣場，具有良好的聚客能力，該商圈的發(fā)展前景十分看好；品牌列舉盛華堂百貨、云風購物中心、云風超市、大通名店歐時力、FIVE PLUS、大風炊、沃爾瑪等；業(yè)態(tài)一樓為零售，二樓大型餐飲，三四樓為休閑娛樂；商鋪售價情況：目前無商鋪出售，商業(yè)街兩邊一層預估售價為7-10萬/平；商鋪租金情況：200-300元/ 月消費者分析：吸引整個巴中一區(qū)三縣居民商圈分析街心花園老城中心，以大型超市和小型百貨居多，品牌知名度不高，售價和租金與巴人廣場基本持平商圈簡介包括中城街、南泉寺街、鐘鼓樓街、新市街、東城街、文廟街等區(qū)域，多年來一直保持旺盛的人氣。其大型商業(yè)網點主要包括百信購物中心（大型超市

52、）、三家百貨店（新惠裕商場、永吉購物廣場、金島商城）、兩家電器專業(yè)店（迎春家電超市、大信電器），以及其他的專業(yè)店和專賣店等。該商圈商品種類較為齊全，但業(yè)態(tài)結構不盡合理，經營檔次也參差不齊，部分網點經營環(huán)境較差。受巴人廣場新興商圈的影響，其商業(yè)地位近年來有所下降。品牌列舉云風超市、天一鑫超市、紅蜻蜓、德西爾珠寶、純銀坊等；業(yè)態(tài)多為兩層，一樓為零售，二樓餐飲、書店、眼睛店等；商鋪售價情況：6-10萬/ 商鋪租金情況：200-300元/ 月消費者分析：吸引整個巴中一區(qū)三縣居民商業(yè)網點分析購物中心巴中市目前還缺乏真正意義上的購物中心，雖然人民商場云風購物中心和百信購物中心都打出了“購物中心”的牌子，但

53、從其業(yè)態(tài)設置等來看，將其稱為“購物中心”難免顯得牽強；而九州商業(yè)城從其項目規(guī)劃、業(yè)態(tài)設置等來看，則初步具備了購物中心的部分特征；九州商業(yè)城 位于巴人廣場南側，東接巴人廣場步行街，南傍巴河，西臨興洲街，北靠巴人廣場，由巴中市集洲房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總建筑面積約33741平方米，于2007年開業(yè)。九洲商業(yè)城項目為獨立商業(yè)，產品規(guī)劃合理，是目前巴中為數不多的一站式購物廣場。樓層建筑面積層高業(yè)態(tài)規(guī)劃-1F76005m超市1F53604.8-5m服裝零售、皮具箱包、珠寶、通信城2F69274.8m餐飲、休閑3F69274.8m餐飲、休閑、娛樂4F69274.8m辦公、休閑、娛樂九州商業(yè)城屬于巴中

54、目前最具購物中心特征的商業(yè)體，功能齊全商業(yè)網點分析購物中心除-1F和1F外，其他樓層人流稀少，空置率很高商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏有效規(guī)劃，除了負一層和北山超市和一層的服飾零售外，其他樓層人流稀少，空置率很高業(yè)態(tài)布局：一層為服裝零售，二層為餐飲娛樂，三四層為大型休閑娛樂會所1F進駐商家或品牌：大通名店、報喜鳥、雅戈爾、九牧王、only、紅蜻蜓、勁霸、金利來、老爺車、阿瑪施、哥弟等；大通名店開業(yè)于2009年，銷售的服飾定位于中高檔，代理銷售的品牌有羅蒙、圣大保羅、雷迪波爾、臺灣聲雨竹、美國奮牌服飾等，是巴中服飾文化潮流的領軍者之一。2F進駐商家或品牌：德克士阿拉丁電玩一點味餐廳3F進駐商家或品牌：帝菲尼咖啡、

55、五月陽光茶樓、巴人居茶樓、御公館娛樂會所、國會娛樂會所、香天下火鍋、小天鵝火鍋4F進駐商家或品牌：洲際商務茶樓美樂星KTV政務中心商業(yè)網點分析百貨巴中市的百貨賣場以盛華堂百貨最為典型，其它百貨店還包括新惠裕商場、永吉購物廣場、金島商城等。除盛華堂百貨外，其它百貨店的規(guī)模普遍偏小。巴中百貨賣場以盛華堂為典型，但服飾業(yè)態(tài)占比不高，知名品牌數量有限盛華堂百貨位于江北大道369號，緊挨巴人廣場，經營面積約10000平方米。盛華堂百貨由原成都伊藤洋華堂中方高層陳小愚組建于2003年，巴中店是其第二家店。該百貨店除引入主力店外，還引入了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，具備了一些類百貨購物中心的特征。樓層主力店其他

56、商家-1F盛華堂超市1F盛華堂百貨、國美電器瑞豐珠寶、金貝兒食品、新華文軒、純銀坊、同利大藥房、中興商行2F盛華堂百貨、國美電器若馨茶坊3F國美電器重慶醉魚頭火鍋巴中旗艦店4F24節(jié)氣食府、夜色娛樂會所5F八閑堂休閑會所71商業(yè)網點分析百貨國美電器為唯一一家進駐巴中的知名電器賣場，競爭優(yōu)勢明顯盛華堂百貨主力店調查（盛華堂百貨、國美電器）盛華堂百貨樓層分布樓層商品品類商品品牌1F品牌女裝、黃金珠寶、化妝品、鐘表、鞋類箱包、飾品、針織品美寶蓮、OLAY、LOREAL、妮維雅、自然堂等2F品牌女裝、商務休閑男裝、床上用品培羅蒙、周織、波司登等盛華堂百貨（主力店）共有2個經營樓層，基本沿用了傳統(tǒng)百貨的

57、零售賣場布局，除一樓少數幾個化妝品品牌之外，服裝品牌檔次較低，部分品牌為成都金荷花的服裝品牌國美電器樓層分布樓層商品品類1F手機、數碼、飲水機、微波爐2F空調、白色小家電3F彩電、冰箱、洗衣機、廚衛(wèi)、影碟機、熱水器國美電器巴中店開業(yè)于2006年10月，共有三個經營樓層，面積約2000平方米。由于目前蘇寧電器和五星電器還未進駐巴中，國美在巴中電器市場競爭優(yōu)勢較為明顯。72商業(yè)網點分析百貨其他百貨主要集中在街心花園商圈，規(guī)模較小，經營檔次一般，不足以滿足本地居民日常消費73商業(yè)網點分析大型超市巴中市目前擁有一些大型超市和中小型超市，包括北山超市、百信超市、云風超市、天一鑫超市、中天超市等，除沃爾瑪

58、新近簽約集洲房產外，像家樂福、大潤發(fā)、人人樂等知名品牌的超市，都還未進駐巴中。巴中超市以百信超市最為知名，屬于三四線城市品牌，知名超市連鎖還未進駐巴中的超市相比于百貨業(yè)的發(fā)展來說，發(fā)展得更好一些，規(guī)模較大的是百信超市、北山超市、人民商場云風超市，其中，百信超市鐘鼓樓店位于老城區(qū)的文廟街，在巴中擁有較好的口碑；北山超市位于江北新城，以九洲商業(yè)城的主力店形式呈現(xiàn)；巴中的超市還有中天超市、天一鑫超市等，這些超市大都以連鎖形式出現(xiàn)，但規(guī)模都不大，連鎖店數量也不多。此外，據悉沃爾瑪已簽約進駐巴中。百信超市在巴中主城區(qū)有兩家店，鐘鼓樓店以“購物中心”形式命名，面積較大，包括2個樓層，一樓百貨區(qū)經營商品包括

59、服裝、皮具、珠寶、化妝品、飾品等，超市區(qū)位于二樓。百信超市另一家店位于東城街122號，面積較小。百信購物中心鐘鼓樓店商品種類齊全，價格也比較實惠，受到了巴中市民的喜愛，經營情況較好。百信超市隸屬于四川德惠商業(yè)股份有限公司，該公司總部位于成都郫縣現(xiàn)代工業(yè)港，主要經營面積在4000-7000平方米的綜合性賣場，目前已在南充、達州、巴中、阿壩、廣元等城市開設有18家分店，其門店以“德惠購物中心”、“德惠超市”、“百信購物中心”、“百信超市”名稱命名。74商業(yè)網點分析大型超市其他超市或依托百貨和購物中心存在，或屬于小型連鎖，均未成規(guī)模北山超市位于九洲商業(yè)城負一樓，經營面積7300平方米。該超市隸屬于湖

60、北宜昌北山商業(yè)連鎖有限責任公司，開業(yè)于2007年，硬件設施較好，其入口由步行街臨街位置移至中庭對其經營造成一定影響。此外，新近簽約進駐巴中的沃爾瑪與其距離很近，對其構成直接競爭。人民商場云風購物中心位于巴人廣場負一樓，面積7000多平方米。該超市隸屬于巴中市明生商貿有限公司，云風超市還有南池店、西城店、紅星橋店等。該賣場以“超市+百貨”形態(tài)呈現(xiàn)，以“購物中心”形式命名，雖然店名有“人民商場”字眼，但據說目前已與人民商場沒有任何關系。中天超市由中天超市連鎖經營有限公司經營，目前開設有南池店、通佛店、半邊街店、恒豐店、彩荷店，其中，彩荷店面積較大。天一鑫超市也是巴中的小型連鎖超市，目前開設有西城店