成都商業(yè)銷售模式調(diào)查ppt課件

1、商鋪銷售方式分析工商一部 馬立商鋪銷售方式直接銷售售后返租短期返租銷售長期返租銷售十年租金抵一半房款帶租約銷售先出租后銷售出賣運(yùn)營權(quán)金融產(chǎn)品方式銷售商鋪銷售方式匯總商鋪類型按照物業(yè)形狀分類商業(yè)街2排街鋪之間圍合，構(gòu)成相對獨(dú)立的街道；底商集中商業(yè)寫字樓、住宅或酒店附屬底商，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪；社區(qū)商業(yè) 是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為效力對象，以便民、利民、滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目的的地緣型商業(yè)。獨(dú)立集中商業(yè)獨(dú)立占地、零售、文娛為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強(qiáng)，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配；城市綜合體商業(yè)綜合體中的商業(yè)裙樓、底商等商業(yè)地產(chǎn)盈利方式對比分析4盈利模式優(yōu)點(diǎn)

2、缺點(diǎn)適用類型盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型只租不售分散出租1、租金高，物業(yè)升值空間大，開發(fā)商收益可最大化；2、容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營3、未來容易出售1、需充分重視前期定位工作；2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高；3、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)；有豐富的本地商戶資源整體出租1、不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；2、物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；3、升值空間較大；收益低、在35%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對租戶的評(píng)估。沒有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，

3、其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租1、相對省力且風(fēng)險(xiǎn)較低2、資金周轉(zhuǎn)快1、失去了更大收益前景的可能性；2、商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式1、租金比整體出租高一些；2、風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對有一定保證；3、可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更便于帶租約出售；4、靈活機(jī)動(dòng)，某一層經(jīng)營失敗時(shí)，開發(fā)商能重新招租操作較簡便1、需重視前期的商業(yè)定位；2、需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；3、要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚、有豐富招商資源和經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式1、大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；2

4、、主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售；3、有利建立完整的租戶資源庫1、要求具備很雄厚的自有資金；2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對主力店的招租能力要求極高3萬m2以上商場直接銷售特征：直接推出銷售，不提供任何附加價(jià)值及效力。優(yōu)勢：對開發(fā)商商業(yè)運(yùn)營要求低優(yōu)勢：由于售后產(chǎn)權(quán)不一致，無法做到一致運(yùn)營，商業(yè)價(jià)值難于表達(dá)，后期存在一定的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)適宜工程：街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪客戶關(guān)注點(diǎn)自用客戶：好地段、昭示性好、門面寬闊、面積劃分合理、少柱、價(jià)錢合理有特殊要求商家除外投資客戶：高性價(jià)比地段+價(jià)錢，傳統(tǒng)的“一鋪養(yǎng)三代思想、升值潛力大直接銷售直接銷售普統(tǒng)統(tǒng)過炒作，在商業(yè)未運(yùn)營運(yùn)作前，以銷

5、售鋪位潛力的方式，吸引投資者與運(yùn)營者購買商鋪，到達(dá)資金回籠與利潤報(bào)答的目的。這種方式普通在社區(qū)底商鋪銷售中運(yùn)用較多，對于開發(fā)商及投資客來說，風(fēng)險(xiǎn)較小。 開發(fā)商按照住宅銷售思緒將商鋪一次性賣給投資客，在法律上不存在任何連帶責(zé)任，投資者經(jīng)過本人招商或運(yùn)營的方式獲取相應(yīng)租金報(bào)答。但直接銷售后由于產(chǎn)權(quán)的不一致，無法做到一致運(yùn)營，商業(yè)價(jià)值難于表達(dá)，后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較大。直接零售銷售普通不適宜集中商業(yè)。 總結(jié)：售后返租特征：客戶購鋪同時(shí)與開發(fā)商簽署委托協(xié)議，將房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租運(yùn)營，租期三年到十幾年不等；返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從開展商處得到定額租金報(bào)答。優(yōu)勢：快速銷售、回籠資金分割靈敏，投資門檻

6、低，客戶層面廣投資的收益明確，假設(shè)有專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)或知名主力店那么能進(jìn)一步加強(qiáng)客戶自信心優(yōu)勢：實(shí)踐租金收益不能滿足返租所需，政策限制對運(yùn)營團(tuán)隊(duì)要求較高適宜工程：主要適用于產(chǎn)權(quán)分割銷售的商鋪，常見于專業(yè)市場、大型商超中的攤位或有獨(dú)立門面的商鋪代表工程：賽格廣場、雄飛中心項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積11288.60平米建筑面積143314.17平米容積率11.86物業(yè)形態(tài)寫字樓：10-37層，共計(jì)55193.45平米酒店：24層，共計(jì)22213.78平米商業(yè)：-1-9層，共計(jì)32886.38平米可使用年限40年交房時(shí)間2013年物業(yè)公司世邦魏理仕物業(yè)費(fèi)寫字樓19元/月，商業(yè)23元/月。案例分析雄飛中心商鋪定

7、位：西南電子效力旗艦體驗(yàn)中心，華強(qiáng)電子世界擔(dān)任整體運(yùn)營-1F-6F，以后將成為華強(qiáng)電子世界成都店。7樓為美食廣場，8-9層為品牌電影院線。7-9層餐飲文娛業(yè)態(tài)。出賣樓層：1樓到6樓長期售后返租案例分析雄飛中心樓層單層面積（）面積區(qū)間（）單價(jià)區(qū)間（萬元）總價(jià)區(qū)間（萬元）單套平均總價(jià)(萬元/套)平米均價(jià)（萬元/）1F15377-17518-33132-3846397212F32046-5910-1584-642225123F32076.6-56.16.5-9.250-37712274F37816-615.1-7.640-3431015.55F37644-744.1-6.324-3438356F36

8、396-543.3-524-208634合計(jì)206644-1753.3-3324-38461379商鋪運(yùn)營方式：-1F-6F由華強(qiáng)電子世界一致規(guī)劃、招商、運(yùn)營商鋪面積區(qū)間及價(jià)錢情況商鋪銷售方式：10年帶租約銷售，目前2樓與3樓認(rèn)購簽約后可一次性返還前三年的租金即少支付總房款21%的金額，相當(dāng)于前三年無收益投資報(bào)答率：商鋪業(yè)主簽署，合同期限為10年，頭三年每年返租7%，每三年租金遞增10%。1-3年租金為7%，4-6年租金為7.7%，7-9年為8.41%，10年為9.32%。十年平均報(bào)答8%。銷售情況：1、3樓已根本售罄，主要推售2、4、5樓，單價(jià)5-14萬/；2021年月均銷售金額約2500萬

9、/月，2021年月均銷售金額1200萬/月長期售后返租產(chǎn)品分析案例分析雄飛中心典型的產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品，攤位較多，獨(dú)立門面較少。面積劃分有效控制了產(chǎn)品總價(jià)，降低了投資門檻。長期售后返租案例分析雄飛中心工程推行強(qiáng)調(diào)中心地段、專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、十年返租、8%報(bào)答率。期鋪的概念圖籠統(tǒng)給客戶較好的體驗(yàn)，從而加強(qiáng)了客戶的購買自信心。長期售后返租案例分析雄飛中心總結(jié)：按照雄飛中心1樓21萬/的售價(jià)、開發(fā)商承諾10年租金平均報(bào)答率8%，以及估計(jì)交房后1樓第一年租金400元/，其后租金每年遞增8%計(jì)算，開發(fā)商10年累計(jì)需求補(bǔ)貼租金近10萬元.，因此雄飛中心實(shí)踐市場價(jià)錢為11萬元/。雄飛中心1樓售價(jià)210000元/10

10、年租金回報(bào)率8%實(shí)收租金年遞增率8%累計(jì)年限第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年預(yù)計(jì)月租金1400140014001400140014001400140014001400預(yù)計(jì)年租金16800168001680016800168001680016800168001680016800168000實(shí)收月租金400 432 467 504 544 588 635 686 740 800 實(shí)收年租金4800 5184 5599 6047 6530 7053 7617 8226 8884 9595 69535 年租金補(bǔ)貼12000 11616 11201 10753 10270

11、9747 9183 8574 7916 7205 98465 結(jié)合市場行情對雄飛中心1樓售價(jià)與租金進(jìn)展反算可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商實(shí)踐是將未來10年的租金收益的差價(jià)進(jìn)展預(yù)收，從而提高了售價(jià)、租金、保證租金報(bào)答率、給購房者“強(qiáng)有力的自信心，其本質(zhì)是一種“非法集資行為?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)投資客戶：地段、報(bào)答穩(wěn)定、期鋪、投資門檻相對商鋪低，且投資閱歷缺乏長期售后返租案例分析賽格廣場2006年第一次銷售政策回想2樓均價(jià)3萬元/，與業(yè)主簽署了兩次返租協(xié)議，累計(jì)返租15年，年報(bào)答率8%，反算后的租金報(bào)答率約200元/月。2021年調(diào)查結(jié)果2樓簽署返租協(xié)議二手商鋪售價(jià)3-4萬/，同時(shí)必需接受返租協(xié)議，月租金報(bào)答按照200元

12、/月計(jì)算。2樓未簽署返租協(xié)議二手商鋪售價(jià)7-8萬/，月租金300-400元/3樓租金：150-400元/月總結(jié)：1、長期售后返租一定程度上限制了物業(yè)的增值2、長期售后返租需思索貨幣貶值要素3、長期售后返租更有利于運(yùn)營商長期售后返租案例分析賽格廣場2021年第二次銷售政策回想3樓2006年市價(jià)8000元/，因此開發(fā)商選擇持有出租。3樓2021年推出，銷售均價(jià)約34000元/，且前三年返租，年報(bào)答率8%，三年后業(yè)主可以選擇自主運(yùn)營，也可以選擇委托開發(fā)商運(yùn)營?？們r(jià)統(tǒng)計(jì)30萬以內(nèi)30-60萬60-100萬100萬以上第一批次268406第二批次3302418第三批次6588043合計(jì)111561446

13、7產(chǎn)品特點(diǎn)：面積劃分合理，利于總價(jià)控制出租率超越90%，且運(yùn)營情況良好短期售后返租+先出租后銷售客戶關(guān)注點(diǎn)：地段、成熟運(yùn)營租金收益有保證、雙證齊全、可按揭、投資門檻低客戶抗性：由于先出租再出賣，整體籠統(tǒng)欠佳；客戶對三年后疑慮較大；由于運(yùn)營商運(yùn)營問題導(dǎo)致的三樓實(shí)踐租金不高。案例分析賽格廣場總結(jié)：1、本工程是“先出租再出賣和“短期售后返租的典型案例2、以上兩種銷售方式對運(yùn)營團(tuán)隊(duì)實(shí)力要求較高3、現(xiàn)鋪銷售對籠統(tǒng)包裝與現(xiàn)場展現(xiàn)要求較高短期售后返租+先出租后銷售案例分析花樣年花生唐同樣是主題商超里的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，花樣年花生唐為客戶提供了兩種銷售政策：1、支付全款，每年按照固定報(bào)答率返還客戶租金2、前十年

14、不領(lǐng)取租金收益，但只用支付總房款的50%，同時(shí)還支持按揭貸款總結(jié)：與雄飛中心工程類似，其本質(zhì)同樣是一種“非法融資方式，但極大程度的降低了客戶的置業(yè)門檻，且經(jīng)過對物業(yè)未來升值潛力的描畫，實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績。售后返租總結(jié)支付租金提供報(bào)答小業(yè)主開發(fā)商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售終了關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承當(dāng)處理矛盾的角色，也不具備處理矛盾的才干。售后返租模型：售后返租處理了高價(jià)銷售與提早消化的矛盾，但激化全部銷售和繼續(xù)運(yùn)營的矛盾。因此最理想的售后返租需求在商鋪出賣后有一支專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)展工程整體的包裝、運(yùn)營、管理，并且投入大量的推行費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)用。例如上海瑞安新天

15、地對于開發(fā)商來說，商鋪假設(shè)只租不售，至少長達(dá)十幾年的投資回收期令其焦心，而經(jīng)過售后返租，可以以高價(jià)很快售出所開發(fā)的工程，資金可迅回籠；對于投資者來說，開展商的分割出賣大大降低了投資門檻，中小投資者也可以經(jīng)過售后返租方式不費(fèi)心思地坐享高投資報(bào)答，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。商鋪銷售的中心問題：銷售和運(yùn)營的矛盾如何處置？售后返租總結(jié)三年短期售后返租十年長期售后返租優(yōu)勢前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象；降低前三年存在的“空租期”、“市場培育期”風(fēng)險(xiǎn)，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下長期返租收益率低的包袱。前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給

16、投資者堅(jiān)定信心；返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度；如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢返租補(bǔ)貼返算回到了商鋪售價(jià)里，銷售均價(jià)將會(huì)提高，投資者容易認(rèn)為定價(jià)過高；返租后，發(fā)展商要承擔(dān)起統(tǒng)一運(yùn)營職責(zé)，客觀上增加了發(fā)展商的工作量。承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大；沒有充分考慮貨幣貶值的因素；物業(yè)增值存在風(fēng)險(xiǎn)投資閱歷較淺的投資客戶通常會(huì)置信長期售后返租的商鋪物業(yè)。此類型產(chǎn)品對產(chǎn)品籠統(tǒng)、現(xiàn)場包裝要求較高。先出租后銷售特征：經(jīng)過前期合理的業(yè)態(tài)定位，提早將適宜的商家引進(jìn)，控制商業(yè)的質(zhì)量，主導(dǎo)商業(yè)

17、的前期開展優(yōu)勢：可控制商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種，使規(guī)劃合理，保證商業(yè)質(zhì)量，令開發(fā)商、業(yè)主、投資者及運(yùn)營者的利益到達(dá)一個(gè)較好的平衡點(diǎn)；便于一致管理，培育出鋪位商業(yè)價(jià)值；租約、運(yùn)營情況促進(jìn)銷售。優(yōu)勢：前期招商難度較大，對開展商綜合運(yùn)營才干要求很高代表工程：華潤翡翠城社區(qū)底商帶租約銷售特征：商鋪銷售同時(shí)，針對商鋪本身?xiàng)l件產(chǎn)品緣由、地段緣由等由開發(fā)商進(jìn)展前期招商，出賣時(shí)帶租約進(jìn)展銷售優(yōu)勢：加強(qiáng)客戶對工程購買的自信心度，適當(dāng)降低客戶對工程投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度優(yōu)勢：前期招商難度較大適宜工程：集中商業(yè)工程、社區(qū)商業(yè)帶租約銷售與先出租后銷售方式的主要區(qū)別在于，前者通常是對尚未交付的期鋪進(jìn)展招商，然后銷售，而后者那么是對已交

18、付的商鋪進(jìn)展出租，待運(yùn)營成熟后銷售。案例分析復(fù)城國際大源集中商業(yè)350畝公園復(fù)城國際T1T2T3T4T5復(fù)城國際由兩棟寫字，二棟公寓以及一棟soho組成，商鋪主要分布于各樓棟底商。復(fù)地購物廣場作為整個(gè)大源板塊購物中心之一，間隔世紀(jì)城地鐵口以及伊藤洋華堂較近，同時(shí)享用350畝公園，商業(yè)價(jià)值較高。目前復(fù)城國際僅推出T5公寓下商鋪，共38套，目前已去化終了。估計(jì)期間即將推出T4樓下商鋪。根據(jù)商鋪所處位置以及人流動(dòng)線復(fù)城國際商鋪價(jià)值排序?yàn)椋?T1T2T5T4T3入口T5商鋪1F總評(píng)樓層房號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)1101153.47530008133910102111.76400004470400103203

19、.965300010809880104112.7238000428336010576.9957000438843010691.73330003027090107109.0532000348960010868.0434000231336010981.59330002692470110154.2961000941169011197.33630006131790112119.640000478400011378.0472000561888011489.52410003670320115110.969500010541200項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高(m)主力開間（m)主力進(jìn)深(m)復(fù)城國際T5下商鋪76-

20、1545.54-53-10面價(jià)區(qū)間一次性均價(jià)套數(shù)開盤成交開盤銷售率32000-950004966615747%開盤時(shí)間10.23日，開盤優(yōu)惠5%-12%T5一層底商進(jìn)深開間比2，產(chǎn)品屬性較好。均價(jià)到達(dá)50000，整體總價(jià)較高。開盤去化7套 成交情況較好。案例分析復(fù)城國際T5商鋪2F總評(píng)樓層房號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)2201280.83190005335770202300.0120000600020020378.94350002762900204402.79220008861380205105.71340003594140206233.01280006524280207252.782300058139

21、40208331.14230007616220項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高(m)主力開間（m)主力進(jìn)深(m)復(fù)城國際T5下商鋪78-4025.54-53-10面價(jià)區(qū)間一次性均價(jià)套數(shù)開盤成交開盤銷售率19000-35000254998450%開盤時(shí)間10.23日，開盤優(yōu)惠5%-12%T5一層底商進(jìn)深開間比2，產(chǎn)品屬性較好。均價(jià)到達(dá)50000，整體總價(jià)較高。開盤去化4套 成交情況較好。案例分析復(fù)城國際樓層房號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)3301280.83110003089130302300.0112000360012030375.92220001670240304402.85140005639900305105.7

22、1220002325620306233.04150003495600307252.77120003033240308388.41120004660920項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高(m)主力開間（m)主力進(jìn)深(m)復(fù)城國際T5下商鋪75-4025.54-53-10面價(jià)區(qū)間一次性均價(jià)套數(shù)開盤成交開盤銷售率11000-22000150008112.5%T5商鋪3F總評(píng)開盤時(shí)間10.23日，開盤優(yōu)惠5%-12%T5一層底商進(jìn)深開間比2，產(chǎn)品屬性較好。整面子積偏大，但價(jià)錢較低，均價(jià)15000，總價(jià)高，成交情況差案例分析復(fù)城國際T5商鋪4F總評(píng)樓層房號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)4401561.13110006172430

23、40276.04180001368720403401.04110004411440404105.71180001902780405233.04140003262560406252.77120003033240407388.41120004660920項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高(m)主力開間（m)主力進(jìn)深(m)復(fù)城國際T5下商鋪75-4025.54-53-10面價(jià)區(qū)間一次性均價(jià)套數(shù)開盤成交開盤銷售率11000-22000137147114.3%開盤時(shí)間10.23日，開盤優(yōu)惠5%-12%T5一層底商進(jìn)深開間比2，產(chǎn)品屬性較好。整面子積偏大，但價(jià)錢較低，均價(jià)14，成交情況差案例分析復(fù)城國際復(fù)城國際T4下商

24、鋪信息：樓層房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1F101462.7253156.3324596400102313.7850256.2215769300103348.3750197.5417487300104144.8548323.786999700105440.5759261.1826108700 2F2011029.1722547.1923204900202497.1723487.3311677200203474.5327244.2212928200 3F3011006.6012213.0912293700302478.6011460.715485100303475.0515031.257140600 4F4

25、011016.399742.819902500402516.6111504.225943200403835.3811900.939941800復(fù)城國際T4下商鋪，合計(jì)14套。面積區(qū)間為144-1029。T4下商鋪掛牌均價(jià)為29023元/，但由于整體商鋪面積偏大，商鋪總價(jià)過高.T4商鋪從所處位置以及人流動(dòng)線來看，商業(yè)價(jià)值相對于T5商鋪較低。案例分析復(fù)城國際復(fù)城國際工程本身打造為復(fù)地商業(yè)街，整體概念打造有效拔升了工程商業(yè)價(jià)值；復(fù)城國際商業(yè)產(chǎn)品面積控制合理，總價(jià)得到有效控制；5.5M層高，根本上相當(dāng)于買一層送一層，產(chǎn)品性價(jià)比相對較高；在無商業(yè)氣氛支持下，采用帶租約方式銷售，以強(qiáng)化投資客戶自信心，到達(dá)

26、較好的市場效果案例分析復(fù)城國際案例分析匯美皮草廣場商鋪面積區(qū)間：8-25商鋪單價(jià)區(qū)間：8-13萬產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：二手房投資報(bào)答主要包括兩部分：保底收益和溢價(jià)收益。保底收益：前三年保底收益300元/，第四年、第五年保底收益分別遞增8%，第五年開場每兩年保底收益遞增8%；溢價(jià)收益：從第六年開場計(jì)算，溢價(jià)收益部分計(jì)算為當(dāng)年可實(shí)現(xiàn)收益減去保底收益，然后乘以70%。該工程是一個(gè)典型的“帶租約銷售案例，具備較好的地段、招商團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，但由于其產(chǎn)權(quán)問題、推行不利及現(xiàn)場包裝存在的一定問題，導(dǎo)致其銷售情況極差。帶租約銷售的優(yōu)點(diǎn)：帶租約銷售方式是處理招商與銷售矛盾較好的方式。商業(yè)地產(chǎn)工程可以先經(jīng)過招商方式引進(jìn)運(yùn)營者

27、，營造商業(yè)氣氛、提升商業(yè)價(jià)值、添加投資自信心，然后再將商鋪帶租約出賣給投資客。這種銷售方式法律風(fēng)險(xiǎn)相對較小，商鋪投資者直接與運(yùn)營者簽署租約合同，開展商不負(fù)任何連帶責(zé)任。 帶租約銷售的潛在風(fēng)險(xiǎn)：帶租約銷售將使工程價(jià)錢有不同程度的提升。由于開發(fā)商每年向消費(fèi)者支付的租金，只不過相當(dāng)于把高出部分房價(jià)的一部分“返還給購房者。租約到期后無保證，租約到期之后工程收益就將無人保證。未來的出租成為了最大的問題。帶租約銷售出賣運(yùn)營權(quán)特征：將商鋪一定時(shí)期內(nèi)的運(yùn)營權(quán)進(jìn)展出賣，但不變卦產(chǎn)權(quán)。優(yōu)勢：對產(chǎn)權(quán)明晰度要求不高；便于一致管理；報(bào)答率高投資門檻低，能夠僅需幾萬元優(yōu)勢：需求對市場進(jìn)展合理的專業(yè)定位及管理沒有產(chǎn)權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)

28、較高適宜工程：產(chǎn)權(quán)不清的物業(yè)專業(yè)市場案例分析嘉利商業(yè)廣場項(xiàng)目名稱嘉利商業(yè)廣場項(xiàng)目類別舊樓可使用年限37年交房時(shí)間2012.06在售樓層數(shù)1、2、3、5層面積區(qū)間12-36物業(yè)類別產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U商家博美裝飾城在售樓層均價(jià)1樓4.2萬；3樓2萬；5樓1.6萬投資回報(bào)率1-3年6.5%；4-6年7%；7-9年7.5%；10-12年8%；12-15年8.5%該工程共7層，累計(jì)1萬。1-5層按返租方式進(jìn)展銷售，投資報(bào)答率詳見下表。6、7層按照出賣運(yùn)營權(quán)方式銷售，年均報(bào)答率15%，年限15年。例如投資20萬，每年按照15%收取報(bào)答，第15年除領(lǐng)取15%報(bào)答外，返還最初投入的20萬其本質(zhì)也是一種融資行為。該工程累計(jì)銷售周期14個(gè)月，目前已銷售70%，月均成交金額約1500萬元。出賣運(yùn)營權(quán)出賣運(yùn)營權(quán)商鋪的優(yōu)點(diǎn)：對投資者而言具備高報(bào)答率對開發(fā)商而言是一種快速集資的手段，且融資本錢較低出賣運(yùn)營權(quán)的潛在風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)不歸投資者一切，物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大對開發(fā)商資金流要求較高，一旦開發(fā)商資金流斷裂，或工程運(yùn)營失敗，對開發(fā)商、投資者均是宏大損失金融產(chǎn)品方式銷售特征：經(jīng)過評(píng)價(jià)公司對物業(yè)的估值，提高銀行按揭房貸額度，降低首付款。優(yōu)勢：降低購買者首付款門檻提升物業(yè)價(jià)值優(yōu)勢：存在財(cái)務(wù)