龍湖—沿街類銷售型商業(yè)模塊研究PPT通用課件

1、重慶龍湖江體項(xiàng)目一期啟動(dòng)會(huì)2009年12月30日江體項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)龍湖沿街類銷售型商業(yè)模塊研究2011年10月集團(tuán)產(chǎn)品中心目 錄沿街銷售型商業(yè)區(qū)域及商業(yè)價(jià)值分類1.1 項(xiàng)目 概述：1.2 規(guī)劃布局原則： 沿街商業(yè)價(jià)值的利用 高層住宅與沿街商業(yè)的布局原則 總圖模塊組合方式及總圖布局原則（端頭模塊，活躍模塊，銜接模塊） 項(xiàng)目整體店鋪面積劃分占比1.3 標(biāo)準(zhǔn)模塊分析 活躍模塊 端頭模塊 銜接模塊平面店鋪劃分方案及店鋪面積占比人流動(dòng)線分析，平面布局與贈(zèng)送方式分析（銷售型店鋪溢價(jià)策略）消防后勤設(shè)計(jì)分析，技術(shù)條件分析1.4 立面設(shè)計(jì)及店鋪展示性分析 整體方案立面設(shè)計(jì)思路 各模塊立面設(shè)計(jì)分析 項(xiàng)目一級(jí)展示廣告位設(shè)

2、計(jì) 項(xiàng)目二級(jí)展示店鋪店面設(shè)計(jì) 項(xiàng)目三級(jí)展示店鋪側(cè)店招及其他廣告位設(shè)計(jì) 沿街銷售型商業(yè)區(qū)域及商業(yè)價(jià)值分類 青島滟瀾海岸項(xiàng)目銷售型商業(yè) 北京大興項(xiàng)目銷售型商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域位置地塊商業(yè)價(jià)值結(jié)合不同項(xiàng)目區(qū)域位置及商業(yè)價(jià)值分析，選擇不同模塊類型加以應(yīng)用。銷售難度/銷售總量適中較差較好5.2萬(wàn)7.2萬(wàn)銷售型商業(yè)項(xiàng)目1.1項(xiàng)目概述白沙河情景商業(yè)街2.規(guī)劃布局原則沿街商業(yè)價(jià)值利用: 最大化的利用沿街商業(yè)價(jià)值，布局銷售型商業(yè)。 住宅應(yīng)盡量與沿街商業(yè)分開(kāi)布局 住宅與沿街商業(yè)的布局原則：消防間距住宅視線分析端頭模塊端頭模塊連接模塊連接模塊連接模塊活躍模塊活躍模塊端頭模塊活躍模塊連接模塊模塊銷售面積定價(jià)：（營(yíng)銷邏輯） 業(yè)

3、態(tài)組合及后期運(yùn)營(yíng)總圖布局及模塊組合方式端頭模塊銷售面積區(qū)間：300500平米為主，高總價(jià)低單價(jià)活躍模塊銷售面積區(qū)間：200400平米為主，定價(jià)適中銜接模塊銷售面積區(qū)間：100300平米為主，低總價(jià)高單價(jià)各模塊總圖布局占比：28% 28% 44%餐飲及休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)：60%零售業(yè)態(tài)：10%生活配套業(yè)態(tài): 30%多業(yè)態(tài)互動(dòng)布局有利于銷售后項(xiàng)目良好運(yùn)營(yíng)各模塊平面布局（進(jìn)深，面寬）項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)配比：（商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯）總圖模塊組合方式: 店鋪面積劃分端頭模塊端頭模塊連接模塊連接模塊連接模塊活躍模塊活躍模塊端頭模塊活躍模塊連接模塊總圖模塊組合方式: 面積區(qū)間個(gè)數(shù)比例0-100136.3%100-2003630

4、.5%200-3002434.0%300-400612.4%400+516.8%項(xiàng)目整體店鋪劃分面積區(qū)間占比：白沙河情景商業(yè)街3. 標(biāo)準(zhǔn)模塊分析白沙河情景商業(yè)街3.2 端頭模塊端頭模塊高總價(jià)，低單價(jià)。發(fā)揮主力店作用，拉動(dòng)人流，提升項(xiàng)目品質(zhì)，帶動(dòng)項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍。布局原則：地塊端頭，點(diǎn)狀布局。面積配比3.2.2平面布局232255440153225237402140端頭模塊大小鋪可分可合。編號(hào)面積贈(zèng)送1-122594.31-223291.11-325568.41-423755.71-540270.51-644094.81-714044.11-815374.5面積區(qū)間個(gè)數(shù)比例100-200214.

5、1%200-300445.5%400+240.4%1-11-41-51-71-21-31-11-41-51-61-71-8劃分原則：考慮按分割店鋪設(shè)計(jì)并預(yù)留技術(shù)條件，便于銷售產(chǎn)權(quán)劃分。銷售時(shí)優(yōu)先考慮合并大鋪出售，形成主力店。策略2：街角店鋪劃分大面積店鋪。1F2F3.2.1流線分析溢價(jià)策略：店鋪均利用沿街面，首層入戶，提升店鋪價(jià)值。二層店鋪利用沿街樓梯入口布置交通核（內(nèi)預(yù)留電梯條件），為2層商戶提高店鋪人流進(jìn)入的便利性，提升商鋪價(jià)值。端頭模塊流線3.2.2平面布局端頭模塊首層平面溢價(jià)策略2：首層大店鋪贈(zèng)送后院花園，提升店鋪價(jià)值首層步行街162002000084002321-2255440153

6、8070100603.2.3贈(zèng)送方式分析端頭模塊內(nèi)院贈(zèng)送預(yù)留柱及隔墻后院贈(zèng)送分割采用預(yù)留柱，后拼接景觀墻的做法?？伸`活分配后院空間，同時(shí)為大型業(yè)態(tài)預(yù)留條件。8400設(shè)計(jì)方案考慮景觀柱，預(yù)留后期加建屋頂和分割墻所需條件。3.2.2平面布局端頭模塊二層平面4.2m2252374021401-11-41-51-740454555904.2m溢價(jià)策略2：二層店鋪贈(zèng)送沿街面露臺(tái),提升二層店鋪價(jià)值3.2.4消防后勤設(shè)計(jì)分析疏散背勤走道凈寬度1.6米，滿足雙向小型推車(chē)。貨物及垃圾通過(guò)背勤走道運(yùn)輸，配有獨(dú)立的樓梯及電梯。首層設(shè)有垃圾儲(chǔ)藏間（6平方米）貨物及垃圾1.6m白沙河情景商業(yè)街3.1 活躍模塊布局原則：

7、地塊中段，連接端頭模塊與銜接模塊?；钴S模塊銷售定價(jià)區(qū)間適中，大小鋪面積比例適中，建筑空間形態(tài)活躍，帶動(dòng)項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍。3.1.3平面布局面積區(qū)間個(gè)數(shù)比例0-100511.1%100-200729.8%200-300532.2%300-400326.9%1-11-21-31-41-51-61-71-81-91-102-12-22-32-42-52-62-72-82-92-102-112-32-42-62-81-111317018419629615827823826411341152952163879034715034460911123443473872163443473872163443473

8、872163.1.2流線分析溢價(jià)策略：利用廣場(chǎng)，扶梯連接形成雙首層局部?jī)?nèi)街概念，提高二層店鋪價(jià)值。首層布置直通三層店鋪的直梯，將人流直接引入到三層，同時(shí)形成部分二帶三店鋪，提升三層店鋪價(jià)值。返回3.1.3平面布局活躍模塊首層平面首層最大密度利用店鋪面積，實(shí)現(xiàn)首層價(jià)值最大化。結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃，較大的進(jìn)深設(shè)計(jì)滿足餐飲業(yè)態(tài)廚房及就餐區(qū)的面積配比。扶梯廣場(chǎng)及開(kāi)敞電梯廳確保上層商業(yè)的便利性。10600270009340013000首層步行街返回3.1.3平面布局首層大進(jìn)深店鋪布局意向大尺度進(jìn)深店鋪，可合理設(shè)置等候接待區(qū)、就餐區(qū)、廚房后勤。建筑面積286平方米就餐197平方米廚房75平方米返回3.1.3平面布

9、局活躍模塊二層平面利用雙首層內(nèi)街提高二三層店鋪?zhàn)h價(jià)大面積店鋪設(shè)置于內(nèi)側(cè)，并分散布置，形成拉動(dòng)人流的“興奮點(diǎn)”。小店鋪環(huán)繞扶梯設(shè)置，提高店鋪單價(jià)。沿街設(shè)置廣場(chǎng)進(jìn)行面積贈(zèng)送，并提供足夠的商業(yè)展示面，加強(qiáng)沿街商業(yè)氣氛。返回3.1.3平面布局雙首層內(nèi)街首層公共廣場(chǎng)雙首層公共廣場(chǎng)雙首層流線首層流線雙首層內(nèi)街由地面步行及雙首層步行形成環(huán)路，并有5個(gè)節(jié)點(diǎn)及4個(gè)大型店鋪拉動(dòng)人流。42007750047000返回3.1.3平面布局活躍模塊三層平面公共豎向交通人流動(dòng)線23店內(nèi)交通利用2-3內(nèi)部交通及豎向電梯帶動(dòng)兩種方式帶動(dòng)3層大店鋪人流，并通過(guò)贈(zèng)送獨(dú)立平臺(tái)提高價(jià)值。返回3.1.4贈(zèng)送方式二層平面三層平面溢價(jià)策略：

10、二三層店鋪贈(zèng)送沿街面露臺(tái),提升二層店鋪價(jià)值3.1.5消防后勤設(shè)計(jì)分析關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明商業(yè)外層加了一段隔墻，形成背勤走廊 （1）視線燃?xì)庖氲目赡苄?，為餐飲業(yè)態(tài)預(yù)留條件 （2）走廊承擔(dān)了疏散作用 （3）走廊起到了貨物運(yùn)輸作用 （4）垃圾回收作用 （5）油煙管道通過(guò)走廊底板導(dǎo)入主排煙井窗戶洞口隔墻洞口隔墻洞口窗戶洞口返回3.1.5消防后勤設(shè)計(jì)分析疏散首層：利用備勤走道和沿街面進(jìn)行店鋪的疏散。二層：利用雙首層內(nèi)街及室外景觀樓梯和備勤交通核進(jìn)行疏散。三層：利用備勤走道及店鋪內(nèi)樓梯進(jìn)行疏散。3.1.5消防后勤設(shè)計(jì)分析煙道排煙井1、每個(gè)商鋪的排煙井在二層頂部由水平支管匯到水平主排煙管，再由水平主風(fēng)管在二層頂部接

11、到出屋面排煙井中，在屋頂排放。其排煙井與住宅水平距離最近點(diǎn)為。2. 排煙井與高層住宅之間保證了充足的距離返回油煙井成品排氣道煙機(jī)3F2F1F走廊剖面52m32m高層住宅煙井與高層距離充足5.600.0011.20-1.05-5.1015.70空調(diào)室外機(jī)煙機(jī)返回3.3.3消防后勤設(shè)計(jì)分析貨物及垃圾通過(guò)背勤走道運(yùn)輸，配有獨(dú)立的樓梯及電梯。首層設(shè)有垃圾儲(chǔ)藏間（10平方米）背勤走道凈寬度1.6米，滿足雙向小型推車(chē)。疏散貨物及垃圾油煙井備勤走道垃圾間貨梯返回白沙河情景商業(yè)街3.3 銜接模塊布局原則：地塊中段，穿插于活躍模塊與端頭模塊之間。銜接模塊低總價(jià)，高單價(jià)，主要布局小店鋪，為項(xiàng)目營(yíng)銷快速銷售提供保證

12、。面積配比3.2.2平面布局1-11-11-21-31-41-51-61-71-81-91-101-51-41-91-1041710711341711372122159159244244238面積區(qū)間個(gè)數(shù)比例0-10014.1%100-200644.3%200-300227.6%400+123.9%41741715915923824424412272113113107返回3.3.1流線分析銜接模塊流線溢價(jià)策略：店鋪均利用沿街面，首層入戶，提升店鋪價(jià)值。二層店鋪利用沿街樓梯入口布置交通核（內(nèi)預(yù)留電梯條件），為2層商戶提高店鋪人流進(jìn)入的便利性，提升商鋪價(jià)值。返回3.3.2平面布局首層平面16200

13、1060074200成分利用沿街面，沿街價(jià)值最大化。模塊銜接廣場(chǎng)處設(shè)置面積較大店鋪，充分利用廣場(chǎng)資源。返回3.3.2平面布局二層平面返回3.2.3贈(zèng)送方式分析銜接模塊贈(zèng)送關(guān)系3939664444返回3.3.2平面布局標(biāo)準(zhǔn)塊交通核方式研究緊湊交通（面寬小，滿足平層店鋪展示）大門(mén)廳交通（二層店鋪擁有更好的展示空間）43.1234.01121。54131。49124。40124。4042006400550051001060010600780012700返回3.3.3消防后勤設(shè)計(jì)分析貨物及垃圾通過(guò)背勤走道運(yùn)輸，配有獨(dú)立的樓梯及電梯。首層設(shè)有垃圾儲(chǔ)藏間（10平方米）背勤走道凈寬度1.6米，滿足雙向小型推

14、車(chē)。疏散貨物及垃圾返回白沙河情景商業(yè)街3.4 廣場(chǎng)布局原則：活躍模塊連接處廣場(chǎng)成為外向步行街的聚集結(jié)點(diǎn)，雙首層價(jià)值的基本保障。返回白沙河情景商業(yè)街3.4 廣場(chǎng)323001900323001900企業(yè)logo沿街綠化帶臨時(shí)停車(chē)返回白沙河情景商業(yè)街4.立面形象意向返回4.1.1沿街形態(tài)體系空間構(gòu)成. 模塊 銜接模塊，結(jié)合背景高層的建筑風(fēng)格而演變出的背景模塊活躍模塊，在背景中跳躍的活躍因子雙首層設(shè)計(jì)和豐富的小空間，產(chǎn)生更多有趣的場(chǎng)所返回4.1.1沿街形態(tài)體系活躍因子分布組成第二道天際線通過(guò)韻律拉結(jié)長(zhǎng)達(dá)800米的步行街返回白沙河情景商業(yè)街4.2 模塊立面設(shè)計(jì)返回4.2.1銜接廣場(chǎng)返回4.2.1銜接廣場(chǎng)一級(jí)立面展示體系企業(yè)精神展示隨季節(jié)節(jié)日變換景觀品牌集中展示景觀樓梯引導(dǎo)人流進(jìn)入雙首層商鋪導(dǎo)視體系公共廣告位體系出租廣告位出租廣告位返回4.2.2活躍模塊一級(jí)立面展示體系返回4.2.2活躍模塊返回4.2.2活躍模塊雙首層內(nèi)街返回4.2.2活躍模塊雙首層內(nèi)接及贈(zèng)送平臺(tái)返回4.2.2活躍模塊返回4