第八章房屋維修管理ppt課件

1、第八章 房屋維修管理第一節(jié) 房屋維修管理概述.一、 房屋維修的概念狹義的房屋維修： 僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護(hù)和維修廣義的房屋維修：養(yǎng)護(hù)、維修、改建。詳細(xì)地說，房屋維修包括： 對房屋的日常保養(yǎng) 對房屋破損部位的修繕 對不同等級房屋的裝修及功能的恢復(fù)、改善 結(jié)合房屋的維修加固加強(qiáng)房屋的抗震才干等任務(wù)。 .房屋陳舊、破損的緣由： 1自然要素 風(fēng)吹、雨打、日曬等 2運(yùn)用要素 運(yùn)用磨損、腐蝕等 3生物要素 霉菌、白蟻等 4地理要素 地基承載力不均、堿化作用等 5災(zāi)禍要素 洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、颶風(fēng) 、爆炸等 .房屋維修的特點(diǎn)： 1受原有條件的限制 2大量、經(jīng)常性 3. 工程多，涉及面廣，零星分散

2、4. 技術(shù)要求高 5. 具有消費(fèi)和效力雙重性 .一、 房屋維修管理的概念與特點(diǎn)(一)房屋維修管理的概念 .房屋維修管理： 指物業(yè)管理公司根據(jù)國家和地方相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)定，對其運(yùn)營管理的房屋進(jìn)展維護(hù)、修繕等的運(yùn)籌統(tǒng)籌性任務(wù)。房屋維修管理的目的與義務(wù)： 保證房屋的正常運(yùn)用，延伸房屋的運(yùn)用年限 防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀 保證運(yùn)用者的平安、改善住用條件 .二房屋維修管理的特點(diǎn) 1復(fù)雜性 2方案性 3技術(shù)性. 三房屋維修管理的意義1利于延伸房屋的運(yùn)用壽命，加強(qiáng)房屋住用的平安性能，改善住用條件與質(zhì)量。2. 利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價(jià)值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主運(yùn)用人、物業(yè)企業(yè)、國家?guī)碇苯拥?/p>

3、經(jīng)濟(jì)效益。3利于城市建立和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)開展。 4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的運(yùn)營籠統(tǒng)，為其他業(yè)務(wù)的開展打下扎實(shí)的根底。 5搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在運(yùn)營中創(chuàng)收。 .第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容.一、房屋維修管理的原那么1用戶第一、效力第一的原那么2預(yù)防為主，管、修結(jié)合的原那么3經(jīng)濟(jì)、合理、平安、適用的原那么4“區(qū)別對待的原那么 5有償效力的原那么 .二、房屋維修管理的內(nèi)容一房屋平安與質(zhì)量管理 .三方面任務(wù)：房屋完損等級評定 房屋平安檢查 危房鑒定及排險(xiǎn).1房屋完損等級評定 以建立部1985 頒為據(jù)，按一致規(guī)范、一致工程、一致方法對現(xiàn)有整棟房屋進(jìn)

4、展綜合性的完損等級評定。 義務(wù)：搞清情況房屋的質(zhì)量情況分布，提供管、用、養(yǎng)、修房根據(jù).2房屋平安檢查目的與義務(wù)：及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的平安隱患，采取搶修加固、排除險(xiǎn)情的措施。分類： 按時(shí)間間隔：定期檢查、不定期檢查 按義務(wù)與內(nèi)容：日常性檢查、隨時(shí)抽查、 重點(diǎn)檢查、普查 .3危房鑒定及排險(xiǎn)解危主要任務(wù)： 1制定危房鑒定規(guī)范 三種情況：整幢危房 部分危房 危險(xiǎn)點(diǎn) 2建立危房鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定 3確定解危方法 4種方法：察看運(yùn)用法 、處置運(yùn)用法 停頓運(yùn)用法 、 整體撤除法 .二 房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的技術(shù)管理：指對房屋維修工程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)，按國家的技術(shù)規(guī)范進(jìn)展科學(xué)管理。三個(gè)根本環(huán)節(jié)：1科學(xué)地制

5、定房屋維修的設(shè)計(jì)、施工方案，確定經(jīng)濟(jì)合理的修繕費(fèi)用規(guī)范；2監(jiān)視、保證房屋維修施工過程符合技術(shù)規(guī)程要求，確保施工質(zhì)量與平安消費(fèi)；3建立房屋的技術(shù)檔案，貫徹技術(shù)責(zé)任制，打下好的技術(shù)管理根底。 .三房屋維修的施工管理 房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量規(guī)范和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對房屋維修施工過程中的各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)展有效的科學(xué)的管理。 .專業(yè)外包型房屋維修的施工管理任務(wù)包括： 做好維修工程的招標(biāo) 維修工程的設(shè)計(jì)和技術(shù)交底 承包合同簽署 施工質(zhì)量監(jiān)管、工程開工驗(yàn)收 價(jià)款的結(jié)算 維修技術(shù)資料的整理、建檔等. 自行維修施工管理的根本內(nèi)容：落實(shí)房屋維修義務(wù)，編制房屋維修方案、維修設(shè)計(jì)方案和施

6、工組織設(shè)計(jì)；做好維修工程開工前的預(yù)備任務(wù) ；制定合理的資料耗費(fèi)定額和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ご胧淮?、中修工程對施工過程進(jìn)展嚴(yán)厲質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接；加強(qiáng)對房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。 .四房屋維修行政管理房屋修繕的普通責(zé)任：一切人承當(dāng)租賃私房的修繕責(zé)任：依約承當(dāng)人為損毀房屋的修繕責(zé)任：行為人承當(dāng)房管部門有權(quán)采取修繕強(qiáng)迫措施.第三節(jié) 房屋修繕工程. 一、房屋完損等級評定房屋完損等級：房屋的完好與損壞程度評定根據(jù)：1985部頒評定要素：房屋的構(gòu)造、設(shè)備、裝修 房屋構(gòu)造組成：根底、承重構(gòu)件、非承重墻、 樓地面、屋面等；房屋裝修組成：門窗、墻、柱的飾面、頂棚、 細(xì)木裝修等；房屋設(shè)備組成：水衛(wèi)、電照

7、、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等等 .房屋完損等級普通分為五類： 完好房、根本完好房、普通損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房。 . 1完好房 指房屋的構(gòu)造、裝修和設(shè)備各部分均完好無損，不需求修繕或經(jīng)普通小修就能具備正常運(yùn)用功能的房屋。 2根本完好房 指房屋構(gòu)造根本完好結(jié)實(shí)，少量構(gòu)部件有細(xì)微損壞，但還穩(wěn)定。屋面或板縫部分滲漏，裝修和設(shè)備有個(gè)別零部件有影響運(yùn)用的破損，但經(jīng)過維修可恢復(fù)運(yùn)用功能的房屋。.3普通損壞房 指房屋構(gòu)造有普通性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面部分漏雨，裝修部分有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水、電管線，電器等有部分老化、損壞或殘缺，不能正常運(yùn)用，需求進(jìn)展中修或

8、部分大修，改換部件的房屋。 . 4嚴(yán)重?fù)p壞房 指年久失修的房屋，房屋的部分構(gòu)造構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度缺乏，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)形狀，屋面或板縫嚴(yán)重漏水，設(shè)備陳舊不齊，管道嚴(yán)重堵塞，水、電、照明的管線，電器等殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，已無法運(yùn)用，需求進(jìn)展大修或改造的房屋。.5危險(xiǎn)房屋 指承重物件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，構(gòu)造喪失穩(wěn)定和承載才干，隨時(shí)有倒塌能夠，不能確保運(yùn)用平安的房屋。 .1完損等級評定的要求1要求對整幢房屋進(jìn)展綜合評定。2要求以實(shí)踐完損程度為根據(jù)評定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)規(guī)范高低為根據(jù)。3要求掌握好評定等級的決議要素，以構(gòu)造部分的地基根底、承重構(gòu)件，以及屋面中最低的完損規(guī)范來評定。

9、4要求嚴(yán)厲掌握完好房規(guī)范和危房規(guī)范。5要求對重要房屋評定等級嚴(yán)厲復(fù)核測試。6對正在施工的房屋要求做施工前房屋評定。.2完損等級評定的根本做法房屋完損等級評定可分為定期和不定期兩類。定期評定：普通是每隔13年對所管房屋進(jìn)展一次全面的逐幢完損等級的評定。根本做法：首先進(jìn)展組織預(yù)備包括制定評定任務(wù)方案，建立評定組織，培訓(xùn)評定人員等； 其次是實(shí)施查勘；最后是統(tǒng)計(jì)匯總。不定期評定：就是隨機(jī)地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對房屋情況進(jìn)展抽查。常見幾種情況：1根據(jù)氣候特征抽查評定； 2房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合 維修開工驗(yàn)收后重新評定完損等級；3接納新建房屋后，要進(jìn)展完損等級評定。.3. 完損等級的評定方法詳細(xì)是：按部頒

10、的規(guī)定，將房屋構(gòu)造分為四類： 1鋼筋混凝土構(gòu)造；2混合構(gòu)造； 3磚木構(gòu)造；4其他構(gòu)造。 再對各種房屋分構(gòu)造、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分進(jìn)展評定。 前三種類型一種評法，后一種類型一種評法。詳細(xì)見P154-155.二房屋維修工程的分類 按房屋損壞程度，維修工程性質(zhì)，房屋維修工程可分為： 小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 綜合維修工程 .一小修工程 1小修工程概念 小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常運(yùn)用，堅(jiān)持房屋原來的完損等級而對房屋運(yùn)用中正常的小的損壞進(jìn)展及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。 費(fèi)用：綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1%以下 特點(diǎn)：工程簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間

11、緊迫、 繼續(xù)反復(fù)性強(qiáng)、效力性強(qiáng)。適用對象：完好、根本完好房。工程范圍：P155 .二中修工程1中修工程概念 中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑構(gòu)造的要求，需求牽動(dòng)或拆換進(jìn)展部分維修以堅(jiān)持房屋原來的規(guī)模和構(gòu)造的工程。費(fèi)用：一次維修費(fèi)用是該房屋同類構(gòu)造新建造價(jià)的20%以下特點(diǎn)：工地比較集中，工程較小，工程量較大，工程的方案性、周期性強(qiáng)適用對象：普通損壞房屋維修要求：修后70%以上房屋要符合根本完好或完好房規(guī)范的要求。2中修工程的工程 P156 .三大修工程1大修工程概念 大修工程是指無倒塌或只需部分倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體構(gòu)造和公用生活設(shè)備包括上、下水通風(fēng)取暖等的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需

12、全面撤除但必需對它們進(jìn)展?fàn)縿?dòng)、拆換、改裝、新裝、以保證其根本完好或完好的工程。費(fèi)用：同類構(gòu)造新建房屋造價(jià)的25%以上。特點(diǎn)：工程地點(diǎn)集中、工程齊全、工程量大、破費(fèi)大、具有整體性，普通與房屋的抗震加 固、部分改善房屋居住運(yùn)用條件相結(jié)合進(jìn)展。要求：大修后，房屋要到達(dá)根本完好房的規(guī)范。適用對象：嚴(yán)重?fù)p壞房2大修工程范圍 P157 .四翻修工程更新改造工程1翻修工程概念 翻修工程是指原來的房屋需求全部撤除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或挪動(dòng)后進(jìn)展更新改造的工程。特點(diǎn)：規(guī)模大、投資大、工期長。費(fèi)用：應(yīng)低于同類構(gòu)造房屋的新建造價(jià)。要求：翻修后必需到達(dá)完好房的規(guī)范。適用對象：危險(xiǎn)房2翻修工程工程 P157.五綜合維修工程1綜合維修工程概念 綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)展有方案的代表大會(huì)成片維修和為改動(dòng)片幢房屋容顏而進(jìn)展的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修全工程修繕的工程。費(fèi)用：應(yīng)是該片房屋同類構(gòu)造新建造價(jià)的20%以上特點(diǎn)：規(guī)模較大、工程齊全、工期長、破費(fèi)大要求：綜合維修后的房屋應(yīng)到達(dá)根本完好或完好房的規(guī)范。2綜合性維修工程的工程P157.三、房屋維修規(guī)范 維修