房地產(chǎn)估價方法之市場比較法ppt課件

1、課題五市場法三大根本方法之一.5.1市場法概述可比實例1一、含義買賣實例中買賣類型與估價目的吻合2成交日期與估價時點接近3成交價錢為正常市場價錢或者可以修正為正常市場價錢的類似房地產(chǎn)。了解 根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價錢來求取估價對象價值的方法。較詳細地說，是選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進展比較，然后對這些可比實例的成交價錢進展適當(dāng)?shù)奶幹脕砬笕」纼r對象價值的方法。也稱比較法、市場比較法、買賣實例比較法最常用的根本方法之一目前國內(nèi)外廣泛運用的經(jīng)典估價方法. 以房地產(chǎn)的市場買賣價錢為導(dǎo)向求取估價對象的價值。 通常把市場法求得的價值簡稱為比準價錢1直觀籠統(tǒng)，容易了解相對容易掌握2更直接地依托現(xiàn)

2、實的市場價錢資料，更符合當(dāng)事人的現(xiàn)實經(jīng)濟行為本質(zhì)優(yōu)點因此被以為是一種運用范圍廣、可靠性強、壓服力強的根本估價方法。.二、實際根據(jù)房地產(chǎn)價錢構(gòu)成的替代原理.三、市場法適用的估價對象和條件適用對象不適用適用條件具有買賣性的房地產(chǎn)123 很少發(fā)生買賣的房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠1.在同一供求范圍內(nèi)存在著較多 的類似房地產(chǎn)的買賣2、估價人員具有專業(yè)知識、豐富閱歷，熟習(xí)估價對象所在地域的房地產(chǎn)市場行情和買賣習(xí)慣1房地產(chǎn)買賣較少發(fā)生的地域.四、房地產(chǎn)估價步驟1搜集買賣實例 選取可比實例對可比實例的成交價錢進展適當(dāng)處置求取比準價錢234.5.2 搜集買賣實例 運用市場法估價，是建立在充足的案例資料根底上的，假

3、設(shè)案例資料太少，就有能夠遭到個別非正常買賣案例的影響，使房地產(chǎn)估價失真，不夠客觀。一、搜集大量買賣實例的必要性.二、搜集買賣實例的途徑3向房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師、會計師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價錢和有關(guān)買賣情況向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人了解其促成買賣的房地產(chǎn)成交價錢資料和有關(guān)買賣情況24同行之間相互提供5與房地產(chǎn)出賣者或代理人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價等資料1 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)買賣資料. 搜集內(nèi)容完好、真實的買賣實例，是提高估價精度的一個根本保證之一 三、搜集買賣實例的要求四、建立買賣實例庫 建立買賣實例庫不僅是運用市場法估價的需求，還是從事房地產(chǎn)估價的一項根底性任務(wù)，也

4、是構(gòu)成房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的中心競爭力之一 .5.3選取可比實例一、選取可比實例的必要性 可比實例選獲得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評價出的價錢的準確性，因此應(yīng)特別慎重。.數(shù)量要求3n 10質(zhì)量要求1、可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)2、可比實例的買賣類型應(yīng)與估價目的吻合二、選取可比實例的要求3、可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點4、可比實例的成交價錢應(yīng)是正常成交價錢或可以修正為正常成交價錢同一供求范圍用途一樣建筑構(gòu)造一樣權(quán)益性質(zhì)一樣規(guī)模相當(dāng)檔次相當(dāng).三、市場法適用的估價對象和條件適用對象不適用適用條件具有買賣性的房地產(chǎn)123 很少發(fā)生買賣的房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠1.在同一供

5、求范圍內(nèi)存在著較多 的類似房地產(chǎn)的買賣2、估價人員具有專業(yè)知識、豐富閱歷，熟習(xí)估價對象所在地域的房地產(chǎn)市場行情和買賣習(xí)慣1房地產(chǎn)買賣較少發(fā)生的地域.其它要求類似房地的買賣實例房地土地類似土地的買賣實例建筑物估價對象：單獨的土地或單獨的建筑物可比實例估價對象類似建筑物的買賣實例“分配法 短少相應(yīng)的買賣實例，但有類似的土地與建筑物綜合體的買賣實例，那么將成交價錢予以分解，提取與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價錢.例1現(xiàn)有一商業(yè)區(qū)中的商場需求估價，有以下5個買賣實例，試選擇可作為可比案例的實例ABCDE面積5000平方米，如今空置面積1100平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于2公里

6、以外的另一居住區(qū)面積1100平方米，近期出租，年租金90萬元面積2500平方米，三年前出租，年租金160萬元面積1500平方米，近期售出，賣價1400萬元.例2 有一幢磚混構(gòu)造的住宅，建筑層數(shù)7層，地域級別為7級，現(xiàn)空置。要求用市場法評價其出賣價錢，請從下表所給資料選取適宜的可比實例。編號房屋性質(zhì)是否空置估價時點/目的地區(qū)級別市場價格A鋼筋混凝土七層綜合大樓空置近期/出售7級1700元/平方米B磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置3年前/出售10級960元/平方米C磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置近期/出售6級600元/平方米D磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置1年前/抵押7級抵押價值1100元/平方米E磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置近期/出售

7、7級1500元/平方米.5.4 建立比較基準選取了可比實例之后，應(yīng)先對這些可比實例的成交價錢進展換算處置，使其之間的口徑一致、相互可比，并一致到需求求取的估價對象的價錢單位上，為進展后續(xù)的修正、調(diào)整建立共同的根底。 建立價錢可比根底包括：一致房地產(chǎn)范圍；一致采用單價；一致幣種和貨幣單位；一致面積內(nèi)涵；一致面積單位；一致付款方式。.一、一致房地產(chǎn)范圍 房地產(chǎn)實物范圍不同 一致房地產(chǎn)范圍普通一致到估價對象的房地產(chǎn)范圍、補充可比實例房地產(chǎn)短少的范圍，扣除可比實例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對可比實例的成交價錢進展加減。含有非房地產(chǎn)成份 一致房地產(chǎn)范圍普通是一致到“純粹的房地產(chǎn)范圍，并利用以下公式多價錢進

8、展換算處置：房地產(chǎn)價錢=含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價錢-非房地產(chǎn)成分的價錢 .帶有債務(wù)債務(wù)的房地產(chǎn) 一致房地產(chǎn)范圍普通是一致到“干凈房地產(chǎn)的范圍，并利用以下公式對價錢進展換算處置：房地產(chǎn)價錢=帶有債務(wù)債務(wù)的房地產(chǎn)價錢-債務(wù)+債務(wù). 估價中為便于比較，價錢通常以一次付清所需支付的金額為基準，所以，就需求將分期付款的可比實例成交價錢折算為在其成交日期時一次付清的數(shù)額。詳細方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。例 某宗房地產(chǎn)買賣總價為30萬元，其中首期付款20，余款于半年后支付，假設(shè)月利率為0.5，計算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價錢。 二、一致付款方式. 在一致采用單價方面，通常為單位面積上的價錢。

9、如：單位建筑面積、單位套內(nèi)建筑面積或者單位運用面積上的價錢、樓面地價 三、一致采用單價四、一致幣種和貨幣單位 在一致幣種方面，不同幣種的價錢之間的換算，應(yīng)采用該價錢所對應(yīng)的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。 在一致貨幣單位方面，按照運用習(xí)慣，人民幣、美圓、港幣等，通常都采用“元。 . 在現(xiàn)實房地產(chǎn)買賣中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按運用面積計價的。它們之間的換算如下： 建筑面積下的價錢套內(nèi)建筑面積下的價錢套內(nèi)建筑面積/建筑面積 建筑面積下的價錢運用面積下的價錢運用面積/建筑面積 套內(nèi)建筑面積下的價錢運用面積下的價錢運用面積/套內(nèi)運用面積五、一致面積內(nèi)涵. 在

10、面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，中國香港地域和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺灣地域和日本、韓國普通采用坪。它們之間的換算如下： 平方米下的價錢畝下的價錢666.67 平方米下的價錢公頃下的價錢10000 平方米下的價錢平方英尺下的價錢10.764 平方米下的價錢坪下的價錢0.303 六、一致面積單位.例3：搜集有甲、乙兩宗買賣實例，甲買賣實例的建筑面積為200m2,，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清，乙買賣實例的運用面積2500平方英尺，成交總價15萬元美圓，于

11、成交時一次付清，假設(shè)選取此兩宗買賣實例為可比實例，那么應(yīng)進展哪些相關(guān)的修正？假設(shè)甲 當(dāng)時人民幣年利率8%乙成交時1美圓=8.3元人民幣1平方建筑面積=0.75平方運用面積甲單價=3821.1元/平方米建筑面積乙單價=4020.4元/平方米建筑面積.5.5買賣情況修正 可比實例的成交價錢能夠是正常的，也能夠是不正常的。 由于要求評價的估價對象的價錢是客觀合理的，所以，假設(shè)可比實例的成交價錢是不正常的，那么應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才干作為估價對象的價錢。這種對可比實例成交價錢進展的調(diào)整，稱為買賣情況修正。 一、買賣情況修正的含義.(1)有利害關(guān)系人之間的買賣(2)急于出賣或急于購買的買賣(3)買賣

12、雙方或某一方對市場行情缺乏了解的買賣(4)買賣雙方或某一方有特別動機或偏好的買賣(5)特殊買賣方式的買賣(6)買賣稅費非正常負擔(dān)的買賣(7)相鄰房地產(chǎn)的合并買賣(8)受債務(wù)債務(wù)關(guān)系影響的買賣(8)強迫出賣或強迫購買的買賣(9) 受迷信影響的買賣二、呵斥成交價錢偏離正常市場價錢的要素. 買賣情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。采用百分率法進展買賣情況修正的普通公式為： 可比實例成交價錢X買賣情況修正系數(shù)正常價錢采用差額法進展買賣情況修正的普通公式為： 可比實例成交價錢買賣情況修正數(shù)額正常價錢 在買賣情況修正中應(yīng)采用可比實例成交價錢比其正常價錢是高還是低多少的說法。 三、買賣情況修正方法. 對

13、于買賣稅費非正常負擔(dān)的修正，只需調(diào)查、了解清楚了買賣稅費非正常負擔(dān)的情況，然后依此計算即可。 詳細是將成交價風(fēng)格整為按照政府有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，買賣雙方負擔(dān)各自應(yīng)負擔(dān)的稅費下的價錢。 主要是把握以下兩點： 正常成交價錢一應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費賣方實踐得到的價錢。 正常成交價錢+應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費買方實踐付出的價錢。 .例4某宗房地產(chǎn)買賣，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費由買方來負擔(dān)。據(jù)悉，該地域房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方交納的稅費為正常成交價錢7%，應(yīng)有由買方交納的稅費為正常成交價錢的5%，試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價錢。 . 例5 某宗房地產(chǎn)買賣，買賣雙

14、方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費由賣方來負擔(dān)。據(jù)悉，該地域房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方交納的稅費為正常成交價錢7%，應(yīng)有由買方交納的稅費為正常成交價錢的5%，試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價錢。.5.6市場情況調(diào)整 應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價風(fēng)格整為在估價時點時的價錢，如此才干將其作為估價對象的價錢。這種對可比實例成交價錢進展的調(diào)整，稱為買賣日期調(diào)整。 買賣日期調(diào)整本質(zhì)上是房地產(chǎn)市場情況對房地產(chǎn)價錢影響的調(diào)整。經(jīng)過買賣日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價錢變成了在估價時點時的價錢。 一、市場情況調(diào)整的含義.主要采用百分率法進展買賣日期調(diào)整的普通公式為： 可比實例在成

15、交日期時的價錢買賣日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價錢 買賣日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握估價對象這類房地產(chǎn)的價錢自某個時期以來的漲落變化情況，詳細是調(diào)查在過去不同時間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價錢，找出這類房地產(chǎn)價錢隨著時間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實例成交價錢進展買賣日期調(diào)整。調(diào)整的詳細方法，可經(jīng)過價錢指數(shù)或價錢變動率進展，也可采用時間序列分析。 價錢指數(shù)有定基價錢指數(shù)和環(huán)比價錢指數(shù)。 二、市場情況調(diào)整的方法.一市場情況調(diào)整的價錢指數(shù)法1采用定基價錢指數(shù)進展買賣日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價錢估價時點時的價錢指數(shù)/成交日期時的價錢指數(shù)=在估價時點時的價錢 2采用環(huán)比價錢指數(shù)進展買賣日期調(diào)整的

16、公式為： 可比實例在成交日期時的價錢成交日期的下一時期的價錢指數(shù)再下一時期的價錢指數(shù)估價時點時的價錢指數(shù)在估價時點時的價錢.二市場情況調(diào)整的價錢變動率法1逐期遞增遞減價錢變動率 可比實例在其成交日期時的價錢1價錢變動率期數(shù)=可比實例在估價時點的價錢2期內(nèi)平均上升或下降的價錢變動率 可比實例在其成交日期時的價錢1價錢變動率期數(shù)=可比實例在估價時點的價錢.例7某宗房地產(chǎn)2004年6月的價錢為2000元m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月。知該宗房地產(chǎn)所在地域的同類房地產(chǎn)2004年4月至10月的價錢指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個月為1

17、00)，試計算該宗房地產(chǎn)2004年10月的價錢。 解該宗房地產(chǎn)2004年10月的價錢計算如下： 2000105.0/100109.2/100112.5/100118.1/1003046.8(元m2).例8 某個可比實例房地產(chǎn)2021年2月1日的價錢為1000美圓/平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價錢變動，平均每月比上月上漲0.2%，假設(shè)2021年2月1日1美圓=8.26元人民幣， 2021年10月1日1美圓=8.29元人民幣.。對該可比實例房地產(chǎn)進展買賣日期修正，試求該宗房地產(chǎn)2021年10月的價錢. 例9 為評價某宗房地產(chǎn)2021年9月1日的價錢，選取了以下可比實例成交價錢3000元/平方

18、米，成交日期是2021年10月1日，另調(diào)查獲知2021年6月1日至2021年2月1日該類房地產(chǎn)價錢平均每月比上月上漲1.5%，2021年2月1日至2021年10月1日平均每月比上月上漲2%，請對該可比實例的價錢進展調(diào)整。. 在實踐的買賣日期調(diào)整中，有以下幾類價錢指數(shù)或價錢變動率可供選用：普通物價指數(shù)或變動率；建筑造價指數(shù)或變動率；建筑資料價錢指數(shù)或變動率；建筑人工費指數(shù)或變動率；房地產(chǎn)價錢指數(shù)或變動率。從實際上講，由于房地產(chǎn)價錢指數(shù)或變動率能全面反映引起房地產(chǎn)價錢變化的要素，因此，宜選用房地產(chǎn)價錢指數(shù)或變動率。.5.7房地產(chǎn)情況調(diào)整 假設(shè)可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身之間有差別，那么還應(yīng)對

19、可比實例成交價錢進展房地產(chǎn)情況調(diào)整，由于房地產(chǎn)價錢還反映房地產(chǎn)本身的情況。進展房地產(chǎn)情況調(diào)整，是將可比實例在其房地產(chǎn)情況下的價錢，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)情況下的價錢。因此，經(jīng)過房地產(chǎn)情況調(diào)整后，就將可比實例在其房地產(chǎn)情況下的價錢變成了在估價對象房地產(chǎn)情況下的價錢。一、房地產(chǎn)情況調(diào)整的含義. 由于房地產(chǎn)情況可以分為區(qū)位、權(quán)益和實物三大方面，從而房地產(chǎn)情況調(diào)整可分為區(qū)位情況調(diào)整、權(quán)益情況調(diào)整和實物情況調(diào)整。 1、區(qū)位情況調(diào)整的內(nèi)容 區(qū)位情況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便利程度、環(huán)境景觀、公共效力設(shè)備完備程度(屬于可比實例、估價對象以外的部分)、臨路情況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價錢的要素

20、。 二、房地產(chǎn)情況調(diào)整的內(nèi)容.2、權(quán)益情況調(diào)整的內(nèi)容 權(quán)益情況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地運用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價錢的要素。在實踐估價中，遇到最多的是土地運用年限調(diào)整。土地運用年期修正系數(shù)：K土地運用年期修正系數(shù) n可比實例在成交日期的剩余運用年限M待估對象的剩余運用年期 r復(fù)原利率.3、實物情況調(diào)整的內(nèi)容 實物情況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多， 對于土地來說，主要包括：面積大小、外形、根底設(shè)備完備程度(屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文情況等影響房地產(chǎn)價錢的要素； 對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑構(gòu)造、設(shè)備、裝修、平面格局

21、、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價錢的要素.1、房地產(chǎn)情況調(diào)整的思緒 房地產(chǎn)情況調(diào)整的思緒是： 首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價錢有影響的房地產(chǎn)情況各方面的要素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的； 其次斷定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些要素方面的情況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些要素方面的情況進展逐項比較，找出它們之間的差別所呵斥的價錢差別程度； 最后根據(jù)價錢差別程度對可比實例價錢進展調(diào)整?？偟膩碚f，假設(shè)可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，那么應(yīng)對可比實例價錢做減價調(diào)整；反之，那么應(yīng)做增價調(diào)整。三、房地產(chǎn)情況調(diào)整的思緒與方法.2、房地產(chǎn)情況調(diào)整的方法1采用百分率法進展房地產(chǎn)情況調(diào)

22、整 可比實例在估價對象房地產(chǎn)情況下的價錢=可比實例在其房地產(chǎn)情況下的價錢房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)2采用差額法進展房地產(chǎn)情況的調(diào)整 可比實例在估價對象房地產(chǎn)情況下的價錢=可比實例在其房地產(chǎn)情況下的價錢房地產(chǎn)情況調(diào)整金額. 詳細進展房地產(chǎn)情況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種(1)直接比較調(diào)整普通是采用評分的方法(參見下表)，以估價對象房地產(chǎn)情況為基準(通常定為100分)，將可比實例房地產(chǎn)情況與它逐項進展比較、打分。假設(shè)可比實例房地產(chǎn)情況比估價對象房地產(chǎn)情況差，那么打的分數(shù)就低于100；相反，打的分數(shù)就高于100。然后將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價錢的比率。 采用直接比較進展房地產(chǎn)情況調(diào)整的表達式為

23、： 可比實例在其房地產(chǎn)情況下的價錢100/()=在估價對象房地產(chǎn)情況下的價錢 上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)情況相對于估價對象房地產(chǎn)情況的得分。 .直接比較表房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例1可比實例2可比實例3因素1f1100因素2f2100：因素nfn100綜合1100.(2)間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整類似，所不同的是想象一個規(guī)范房地產(chǎn)情況，然后以此規(guī)范房地產(chǎn)情況為基準(通常定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)情況均與它逐項進展比較、打分。假設(shè)估價對象、可比實例的房地產(chǎn)情況比規(guī)范房地產(chǎn)情況差，那么打的分數(shù)就低于100；相反，打的分數(shù)就高于100。再將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價錢

24、的比率，參見下表。 采用間接比較進展房地產(chǎn)情況調(diào)整的表達式為： 可比實例在其房地產(chǎn)情況下的價錢/()在估價對象房地產(chǎn)情況下的價錢 上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)情況相對于規(guī)范房地產(chǎn)情況的得分，第二個括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)情況相對于規(guī)范房地產(chǎn)情況的得分。 .間接比較表房地產(chǎn)狀況權(quán)重標(biāo)準狀況估價對象可比實例1可比實例2可比實例3因素1f1100因素2f2100：因素nfn100綜合1100.房地產(chǎn)情況調(diào)整應(yīng)留意的問題 ： (1)可比實例的房地產(chǎn)情況，無論是區(qū)位情況、權(quán)益情況還是實物情況，都應(yīng)是成交價錢所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)情況，而不是在估價時點或其他時候的情況。 (2)由于不同運用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價錢的區(qū)位和實物要素不同，即使某些要素一樣，但其對價錢的影響程度也不一定一樣。因此，在進展區(qū)位情況和實物情況的比較、調(diào)整時，詳細比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。 .5.8求取比準價錢一、求取單個可比實例比準價錢的方法 市場法估價需求進展買賣情況、買賣日期、房地產(chǎn)情況