最新萬科住宅與商業(yè)物業(yè)定價(jià)模型ppt課件

1、萬科住宅與商業(yè)物業(yè)定價(jià)模型價(jià)錢制定與價(jià)錢檢測(cè).定價(jià)的第一原那么：最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，使產(chǎn)品價(jià)錢與價(jià)值最大程度的接近。實(shí)現(xiàn)這一原那么的數(shù)學(xué)原理：優(yōu)選法。. 目錄序：以前的定價(jià)方式一、萬科價(jià)錢模型的原理1、名詞解釋2、定價(jià)原理3、價(jià)錢生成子模型4、價(jià)錢檢測(cè)子模型二、萬科價(jià)錢模型住宅版以藍(lán)灣為例1、住宅價(jià)錢模型的三大維度2、住宅價(jià)錢模型的操作實(shí)例3、對(duì)價(jià)錢模型結(jié)果的修正三、萬科價(jià)錢模型商業(yè)版以城花為例1、商業(yè)價(jià)錢模型的四大維度2、商業(yè)價(jià)錢模型的操作實(shí)例3、對(duì)價(jià)錢模型結(jié)果的修正四、萬科價(jià)錢模型的評(píng)價(jià)1、該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣2、進(jìn)一步需求思索的問題五、萬科價(jià)錢模型運(yùn)用舉例萬科天景花園A、B、C棟

2、價(jià)錢表. 序：以前的定價(jià)方式1、主要的前模型定價(jià)方式1基價(jià)差價(jià)法 1確定基價(jià) 2總平面圖確定各棟間差價(jià) 3確定層差 4制定價(jià)錢表 5銷售中檢驗(yàn)、反響2基價(jià)系數(shù)法 1確定基價(jià) 2總平面圖確定各棟間差價(jià)的系數(shù) 3基價(jià)與系數(shù)相乘，并縱橫比較 4確定層差 5制定價(jià)錢表3混合法 以上兩種方法的混合4其他方法：競(jìng)品價(jià)錢綜合法、無差別定價(jià)法、一房一價(jià)法、運(yùn)營(yíng)方案反推法. 序論：前模型定價(jià)方式2、前模型定價(jià)方式的優(yōu)劣1優(yōu)點(diǎn) 1定價(jià)直接、明了 2運(yùn)用各專業(yè)口“焦點(diǎn)小組，快速生成價(jià)錢2缺陷 1定價(jià)體系不系統(tǒng)； 2價(jià)錢制定的隨意性較大； 3定價(jià)比較倚重于閱歷判別和客觀判別； 4不知道什么時(shí)候賺錢、什么時(shí)候虧錢、能賺

3、多少、會(huì)虧多少？往大里說，就是影響公司對(duì)運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)期和判別； 5價(jià)風(fēng)格整一定要等到銷售到一定程度、得到市場(chǎng)完全的反響后才干進(jìn)展，且價(jià)風(fēng)格整的隨意性更大典型如“阿杜，來了條水魚型，不利于調(diào)價(jià)的及時(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)；.一、萬科價(jià)錢模型的原理1、名詞解釋1基價(jià)：該模型獨(dú)一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價(jià)一經(jīng)輸入模型，模型將自動(dòng)計(jì)算一切房源的原始價(jià)錢；2原始價(jià)錢：該模型的因變量，普通為該房源的按揭實(shí)收價(jià)；3維度：模型的主要計(jì)算根據(jù)，主要標(biāo)志不同房源之間的價(jià)錢差別的百分比數(shù)；某一個(gè)維度的意義是：在其他一切條件都完全相等的情況下，僅就這一個(gè)維度而言，不同房源間的價(jià)錢差別；4權(quán)重：標(biāo)志各個(gè)維度之間的不同的重要程度；一切

4、維度的權(quán)重相加等于1；5綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標(biāo)志不同房源間的價(jià)錢差別；6層差：樓層之間的差價(jià)；7調(diào)整因子：原始價(jià)錢生成后，對(duì)模型處置過程的部分、個(gè)別調(diào)整，目的是對(duì)個(gè)別價(jià)錢做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；.一、萬科價(jià)錢模型的原理2、定價(jià)原理設(shè)基價(jià)為P0，維度一為X1，維度二為X2；維度一的權(quán)重為x1，維度二的權(quán)重為x2；設(shè)層差矩陣為C；那么房源n的價(jià)錢 .一、萬科價(jià)錢模型的原理3、價(jià)錢生成子模型1維度矩陣的原理 價(jià)錢生成的第一步是對(duì)房源n的維度確實(shí)定；維度確定的根本原理是： 1影響房源n價(jià)錢的主要要素的羅列；例如：景觀、日照、園林、能否靠山、能否靠湖、能否靠馬路、人流情況 2各主要要素的分類；影響價(jià)錢的

5、要素通?？煞譃?5大類，例如，對(duì)于住宅，通常的分類為：景觀、朝向、安靜度； 3各維度權(quán)重確實(shí)定；根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，對(duì)各維度的重要性作出判別，例如，對(duì)于藍(lán)山而言，景觀、朝向、安靜度三者的權(quán)重依次為45、35、20；但對(duì)于城市花園而言，權(quán)重依次為50、35、15；由于城市花園是城市工程，而藍(lán)山是郊區(qū)工程，在大環(huán)境相對(duì)“安靜的地方，客戶更在乎所購(gòu)買產(chǎn)品能否安靜； 4根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、根據(jù)實(shí)踐爬樓的情況，對(duì)維度和維度的權(quán)重進(jìn)展調(diào)整，并根據(jù)逐套房源的研討分析情況，確定各維度的分值；并確定層差； .一、萬科價(jià)錢模型的原理3、價(jià)錢生成子模型2維度矩陣的例如單元樓層房號(hào)景觀系數(shù)45%朝向系數(shù)3

6、5%安靜度20%C14層101-0.04-0.040.08201-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08維度矩陣 X=維度矩陣是整個(gè)價(jià)錢體系的中心；其數(shù)學(xué)根據(jù)是“優(yōu)選法 ；優(yōu)選的結(jié)果是

7、發(fā)現(xiàn)：哪些產(chǎn)品好、哪些產(chǎn)品更好，哪些產(chǎn)品相對(duì)較差；經(jīng)過對(duì)整個(gè)工程的產(chǎn)品的強(qiáng)迫排序、甚至對(duì)某個(gè)市場(chǎng)上的全部產(chǎn)品進(jìn)展強(qiáng)迫排序，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，并經(jīng)過價(jià)錢模型將其表達(dá)在最終的定價(jià)中。.-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08維度矩陣 X=453520權(quán)重 x=x1X2X3=X1X2X3一、萬科價(jià)錢模型的原理3、價(jià)錢生成子模型3權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù).綜合系數(shù)45-0.04-0.04-0.04

8、-0.04-0.08-0.08-0.08-0.08=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034=35-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04200.080.080.080.080.080.080.080.08一、萬科價(jià)錢模型的原理3、價(jià)錢生成子模型3權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù).一、萬科價(jià)錢模型的原理3、價(jià)錢生成子模型4價(jià)錢生成-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034設(shè) 基價(jià)為 P0那么房源n的價(jià)錢 P0 5,660 5,730 5,690 5

9、,810 5,553 5,623 5,583 5,703 =原始價(jià)錢+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034P0+ 355-170-130-200 355-170-130-200.一、萬科價(jià)錢模型的原理4、價(jià)錢檢驗(yàn)子模型價(jià)錢檢驗(yàn)子模型是對(duì)價(jià)錢生成子模型的驗(yàn)算；根據(jù)驗(yàn)算結(jié)果，將對(duì)價(jià)錢生成子模型進(jìn)展調(diào)整，該調(diào)整能夠會(huì)歷經(jīng)幾輪方能最終定案。1價(jià)錢檢驗(yàn)的原那么 以上原始價(jià)錢生成后，能否符合我們定價(jià)的原那么和初衷呢？如何檢驗(yàn)以上定價(jià)能否合理呢？有以下幾個(gè)價(jià)錢檢驗(yàn)的原那么：1均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)以上價(jià)錢生成子模型生成的Pn的均價(jià)能否滿足公司運(yùn)營(yíng)方案的

10、要求；2棟均價(jià)檢驗(yàn)產(chǎn)品差別檢驗(yàn)：檢驗(yàn)各棟的均價(jià)，并比較各棟之間均價(jià)差別與產(chǎn)品質(zhì)量之間的差別能否吻合？3戶型均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)各種戶型之間的均價(jià)差別；并根據(jù)市場(chǎng)情況通常是客戶貯藏情況和周邊競(jìng)品戶型供應(yīng)量和價(jià)錢情況對(duì)戶型均價(jià)作出調(diào)整附加調(diào)整因子；4最高價(jià)、最低價(jià)檢驗(yàn)：對(duì)價(jià)差幅度的檢驗(yàn)，通常同一種住宅類產(chǎn)品的最高和最低價(jià)錢的價(jià)差普通不超越20；5產(chǎn)品細(xì)節(jié)個(gè)別調(diào)整：例如家庭文娛室面積、地下貯藏間無采光面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封鎖陽(yáng)臺(tái)及不封鎖陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂即天面面積、露臺(tái)面積、構(gòu)造平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室個(gè)數(shù) ，等。.一、萬科價(jià)錢模型的原理4、價(jià)錢檢驗(yàn)子模型2價(jià)錢檢驗(yàn)的原理設(shè)Sn為房源n的面積

11、矩陣，那么均價(jià)Pn Sn棟均價(jià)戶型均價(jià)P1n SnP棟1 S棟1P棟11棟1 S棟1P戶型1 S戶型1P戶型11戶型1 S戶型1最高價(jià)maxPn最低價(jià)min Pnfdcew房地產(chǎn)E網(wǎng).一、萬科價(jià)錢模型的原理4、價(jià)錢檢驗(yàn)子模型3價(jià)錢檢驗(yàn)的例如.二、萬科價(jià)錢模型住宅版以藍(lán)灣為例1、住宅價(jià)錢模型的三大維度住宅的三大維度普通是：景觀、安靜度、朝向；雖然影響居住質(zhì)量的要素很多，但歸類后，無外乎以上三大類；層差普通不作為維度之一，由于在本質(zhì)上，三大維度與基價(jià)的關(guān)系是相乘的系數(shù)關(guān)系，而層差是相加的差價(jià)數(shù)值關(guān)系。藍(lán)山的三大維度如下：.二、萬科價(jià)錢模型住宅版以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)錢模型的操作實(shí)例1單元編號(hào)部門：設(shè)

12、計(jì)部、工程事務(wù)部、營(yíng)銷部階段成果：編號(hào)平面圖2獲得住宅根本數(shù)據(jù)包括面積、附加值等部門：設(shè)計(jì)部階段成果：根本數(shù)據(jù)表，表內(nèi)包括單元、樓層、房號(hào)、套內(nèi)面積、建筑面積、戶型、家庭文娛室面積、地下貯藏間無采光面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封鎖陽(yáng)臺(tái)及不封鎖陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂即天面面積、露臺(tái)面積、構(gòu)造平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室個(gè)數(shù)等。.二、萬科價(jià)錢模型住宅版以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)錢模型的操作實(shí)例3實(shí)地調(diào)查爬樓4分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重普通維度包括景觀、朝向、安靜度、戶型等，景觀主要思索園林景觀，而小區(qū)外的特殊景觀可在層差上表達(dá)用百分比確定各維度的權(quán)重5根據(jù)該批推貨的目的均價(jià)和價(jià)錢拉差，確定緯

13、度的分值范圍維度的分值范圍以零為中值，兩邊的絕對(duì)值相等，如-0.20.2例：目的均價(jià)6000元/m2，價(jià)錢拉差約1200元/m2，那么緯度的分值范圍可設(shè)為-0.10.16實(shí)地調(diào)查，將各維度分成假設(shè)干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制造維度平面圖.二、萬科價(jià)錢模型住宅版以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)錢模型的操作實(shí)例7生成維度矩陣-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08X=8確定層差規(guī)范樓層：樓層層

14、差公式價(jià)差4FP+3604003FP-40602FP-1001201FP-2200C= 360-40-100-220.二、萬科價(jià)錢模型住宅版以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)錢模型的操作實(shí)例9生成原始價(jià)錢-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034那么房源n的價(jià)錢 P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 +C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034P0+ 360-40-100-220 360-40-100-220fdcew房地產(chǎn)E網(wǎng).二、

15、萬科價(jià)錢模型住宅版以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)錢模型的操作實(shí)例10調(diào)整因子確定附加值和戰(zhàn)略附加確定各附加值的單價(jià)，原始單價(jià)加上附加值后得出初始評(píng)價(jià)價(jià)，各類附加值的單價(jià)可參考：花園：15001700元/m2家庭文娛室：10001500元/m2露臺(tái)：800元/m2平屋頂：12001500元/m2陽(yáng)光室/地下采光井/構(gòu)造平臺(tái)：1000元/個(gè)此階段并能夠?qū)€(gè)別單位獨(dú)立附加某個(gè)系數(shù)，對(duì)該個(gè)別單位的原始價(jià)錢的生成作出干涉；.二、萬科價(jià)錢模型住宅版以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)錢模型的操作實(shí)例11價(jià)錢檢驗(yàn)子模型啟動(dòng)計(jì)算以下目的：Pn Sn棟均價(jià)戶型均價(jià)P1n SnP棟1 S棟1P棟11棟1 S棟1P戶型1 S戶型1P戶型11

16、戶型1 S戶型1最高價(jià)maxPn最低價(jià)min Pn.二、萬科價(jià)錢模型住宅版以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)錢模型的操作實(shí)例11價(jià)錢檢驗(yàn)子模型啟動(dòng).二、萬科價(jià)錢模型住宅版以藍(lán)灣為例3、整體流程和對(duì)模型結(jié)果的修正價(jià)錢檢驗(yàn)完成均價(jià)能否到達(dá)要求價(jià)錢生成完成基價(jià)輸入是否模型制定各維度能否合理是調(diào)整因子附加生成價(jià)錢表戶型均價(jià)判別棟均價(jià)判別最高最低價(jià)判別閱歷判別否各類附加值戰(zhàn)略附加.三、萬科價(jià)錢模型商業(yè)版以城市花園城市1道為例1、商業(yè)價(jià)錢模型的四大維度商業(yè)的四大維度普通是：人流、面寬進(jìn)深比、交鋪規(guī)范、面積大小；影響商業(yè)價(jià)值的最重要要素是人流；面寬進(jìn)深比主要影響運(yùn)用的便利性；交鋪規(guī)范影響業(yè)態(tài)范圍例如，能否可做餐飲；面積大

17、小主要針對(duì)小鋪，由于小鋪的總價(jià)低，單價(jià)接受才干較高；以上四大維度是對(duì)樓層差別、 景觀差別性原那么、 展現(xiàn)面差別性原那么、業(yè)態(tài)差別、面積差別、開間進(jìn)深比、層高差別、人流差別等的分類綜合；單位人流（臨街面交通）55面寬進(jìn)深比20交鋪標(biāo)準(zhǔn)15面積大小10201-0.15-0.20.2-0.1202-0.250.250.2-0.1203-0.250.20.2-0.1204-0.250.20.2-0.1205-0.25-0.10.2-0.1206-0.150.250.2-0.1208-0.250.250.2-0.1.三、萬科價(jià)錢模型商業(yè)版以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價(jià)錢模型的操作實(shí)例商業(yè)價(jià)錢模型的操作

18、過程與住宅根本類似，此不贅述，根本的流程如下：1單元編號(hào)2獲得住宅根本數(shù)據(jù)包括面積、附加值等3實(shí)地調(diào)查爬樓4分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重5根據(jù)該批推貨的目的均價(jià)和價(jià)錢拉差，確定緯度的分值范圍6實(shí)地調(diào)查，將各維度分成假設(shè)干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制造維度平面圖石化路0.5石化路-10.4風(fēng)情街+10.2風(fēng)情街0.1風(fēng)情街-10核心路0二樓0.251:21:10.251:31:20.2或1:11:41:301:4-0.2水電煙道煤氣0.2 （二樓）水電齊備有排污0水電齊備無排污-0.1只有電-0.210350.2 53580080以上-0.1 （二樓

19、）fdcew房地產(chǎn)E網(wǎng).三、萬科價(jià)錢模型商業(yè)版以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價(jià)錢模型的操作實(shí)例7生成維度矩陣-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1X=8確定層差商業(yè)的層差與住宅差別較大，普通是：設(shè)一樓價(jià)錢為P1，那么二樓價(jià)錢P2P12三樓價(jià)錢P3P13.三、萬科價(jià)錢模型商業(yè)版以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價(jià)錢模型的操作實(shí)例9生成原始價(jià)錢設(shè)一樓基價(jià)為P1；二樓基價(jià)為P2；三樓基價(jià)為P3；那么一樓房源n的價(jià)錢無層差矩陣C，由于層差曾經(jīng)表達(dá)在不同樓層、不同基價(jià)中 Pn1 P1YP1Pn2 P2YP2以此類推。.10調(diào)整因子確定附加值和戰(zhàn)略附加此階段并能夠?qū)€(gè)別單位獨(dú)立附加某個(gè)系數(shù)，對(duì)該個(gè)別單位的原始價(jià)錢的生成作出干涉；一類旺角0.2二類旺角0.1一類雙層高0.5二類雙層高0.25三、萬科價(jià)錢模型商業(yè)版以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價(jià)錢模型的操作實(shí)例.11價(jià)錢檢驗(yàn)子模型啟動(dòng)計(jì)算以下目的：Pn Sn樓層均價(jià)不同類型的商鋪均價(jià)P1n SnP樓層1 S樓層1P樓層11樓層1 S樓層1P類型1 S