基于非均衡理論的長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)ppt課件

1、基于非平衡實(shí)際的長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)研討.研討思緒與分析框架問題的提出非平衡實(shí)際及模型住宅市場(chǎng)相關(guān)實(shí)際住宅市場(chǎng)非平衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型宏觀調(diào)控警戒線設(shè)置模型長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)非平衡實(shí)證分析結(jié)論和政策建議.現(xiàn)有研討多是基于一線城市的，而且根本上都是把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為研討對(duì)象的，這樣做雖然防止了數(shù)據(jù)可獲得性的問題，但研討的深度和廣度遭到很大限制，因此筆者選取長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)作為研討對(duì)象。從以下圖可以看出，長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)非平衡問題比較突出，因此運(yùn)用非平衡實(shí)際對(duì)其進(jìn)展研討具有重要的實(shí)際和實(shí)際意義。問題的提出長(zhǎng)春住宅市場(chǎng)供求關(guān)系開展圖.經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)平衡的定義是指市場(chǎng)價(jià)錢到達(dá)使供應(yīng)量與需求量相等的程度時(shí)的形狀。平衡模型中影響

2、比較大的是馬歇爾的部分平衡實(shí)際與瓦爾拉斯的普通平衡實(shí)際。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的非平衡普通指非瓦爾拉斯平衡，是相對(duì)于瓦爾拉斯平衡而言的，它是指在不存在完善的市場(chǎng)、不存在靈敏的價(jià)錢體系的條件下所到達(dá)的平衡瓦爾拉斯平衡經(jīng)過價(jià)錢探求而到達(dá)平衡，而非瓦爾拉斯平衡那么是經(jīng)過數(shù)量探求而到達(dá)的平衡非平衡所到達(dá)的平衡是在市場(chǎng)不完善前提下的平衡。非平衡實(shí)際概述.概念需求供應(yīng)和有效需求供應(yīng)價(jià)風(fēng)格整和數(shù)量調(diào)整價(jià)錢信號(hào)和數(shù)量信號(hào)數(shù)量配額和配額平衡自愿交換和市場(chǎng)效率短邊規(guī)那么非平衡實(shí)際假設(shè)干根本概念.根本模型CES型指數(shù)聚合方程雙曲線聚合方程非平衡模型最小原那么方程表示圖市場(chǎng)聚合后的買賣量曲線.住宅市場(chǎng)指的是進(jìn)展住宅買賣和租賃行為的

3、經(jīng)濟(jì)組織，具有地域性、分散性、多元性和反復(fù)性等特點(diǎn)住宅需求 是指在各種能夠的價(jià)錢程度下，消費(fèi)者情愿并且可以購(gòu)買的住宅效力的數(shù)量，它取決于消費(fèi)者對(duì)住宅的消費(fèi)愿望與其財(cái)政資源共同作用的結(jié)果，具有階段性、個(gè)別性、漸變性和復(fù)合性等特點(diǎn)住宅供應(yīng)是指由市場(chǎng)向住宅投資者和住宅消費(fèi)者提供其所需的住宅存量和住宅效力流量的過程，包括存量供應(yīng)和流量供應(yīng)，具有多樣性、滯后性、方案性、時(shí)間性等特點(diǎn)住宅市場(chǎng)相關(guān)實(shí)際中國(guó)住宅市場(chǎng)層次構(gòu)造.中國(guó)住宅市場(chǎng)體系.住宅市場(chǎng)非平衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型有效需求有效供應(yīng)買賣量非平衡度.宏觀調(diào)控警戒線設(shè)置模型住宅供求兩條警戒線表示圖住宅市場(chǎng)最后手段運(yùn)用表示圖.長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)非平衡實(shí)證分析年份GDP

4、(億元)RK（萬(wàn)人）RJS（元）XSM（萬(wàn)平）JGM（萬(wàn)平）ZZJ（元/平）TR（億元）1996434.9 274.2 416429.04 104.08 1457 8.63 1997491.2 278.8 470228.65 83.80 1498 5.94 1998569.6 282.7 475139.69 86.80 1720 9.07 1999683.7 286.6 511056.94 126.61 1789 16.61 2000803.2 292.8 556896.68 153.36 1735 20.88 2001928.9 298.0 6339129.49 251.39 2119 40

5、.84 20021060.8 303.9 6963173.21 273.10 2079 41.17 20041415.6 314.7 8900174.75 213.57 2120 64.88 20051508.6 337.2 10065251.75 239.56 2336 84.14 20072089.0 358.1 12811472.99 472.43 3118 203.82 20082561.9 360.8 15003517.42 414.34 3341 288.74 注：1.由于短少部分必要數(shù)據(jù)，2003、2006年被剔除 ； 2.住宅銷售價(jià)錢根據(jù)年鑒中的有關(guān)數(shù)據(jù)整理計(jì)算得到； 3. 2

6、001年住宅價(jià)錢為筆者推算數(shù)據(jù)，1996-2021年長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù).因變量XSM與自變量GDP、RK、RJS、 ZZJ、TR均成高度正相關(guān)，這闡明線性模型在解釋它們之間的關(guān)系時(shí)，是比較適宜的但是，同樣由表可知，各自變量之間的相關(guān)系數(shù)均超越0.9，闡明自變量間的相關(guān)性較高，存在多重共線性的能夠，因此在以下分析中，筆者將采用SPSS進(jìn)展逐漸回歸以消除其影響。相關(guān)系數(shù)計(jì)算GDPRKRJSXSMZZJTRGDP1.0000 0.98040.99690.98250.97860.9641RK0.9804 1.0000 0.98600.97650.96730.9258RJS0.9969 0.9860

7、 1.0000 0.98330.97450.9649XSM0.9825 0.9765 0.9833 1.0000 0.98830.9750ZZJ0.9786 0.9673 0.9745 0.9883 1.0000 0.9669TR0.9641 0.9258 0.9649 0.9750 0.9669 1.0000 模型各變量間相關(guān)系數(shù)計(jì)算結(jié)果.原模型設(shè)定為：回歸結(jié)果：結(jié)果分析：供應(yīng)函數(shù)和需求函數(shù)兩個(gè)回歸完全一樣，這并不符合實(shí)踐情況。其實(shí)，這主要是由自變量之間的多重共線性問題引起的，我們的模型設(shè)定出了問題。原模型設(shè)定及回歸結(jié)果.新模型設(shè)定與回歸結(jié)果新模型設(shè)定為：回歸結(jié)果：結(jié)果分析：供應(yīng)函數(shù)和需求函

8、數(shù)兩個(gè)回歸完全一樣，這并不符合實(shí)踐情況。其實(shí)，這主要是由自變量之間的多重共線性問題引起的，闡明原模型設(shè)定出了問題。.按此模型做出的預(yù)測(cè)曲線如以下圖所示，可以看出這個(gè)模型的擬合程度還是比較好的?；貧w結(jié)果評(píng)價(jià)長(zhǎng)春市住宅買賣量擬合效果圖.以下圖表示的是根據(jù)上述計(jì)量模型估算出的長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)有效供求量長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)有效供求的估算長(zhǎng)春住宅市場(chǎng)有效供求估計(jì)值比較圖.根據(jù)以下圖的非平衡度目的，可以將長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)分為三個(gè)階段：19962001年為初步開展階段；20022006年為大開展時(shí)期；2007年至今為成熟化時(shí)期。長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)非平衡度分析長(zhǎng)春市商品房市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)非平衡度比較圖.由以下圖可見，安居工程

9、占住宅供需總量的比例關(guān)系并沒有到達(dá)平衡。從比例上來(lái)看，1999年前安居工程的供求不平衡程度很高，但99年后的供求不平衡性明顯減小。由于2000年起統(tǒng)計(jì)目的由安居工程轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房，因此前后相比有較大變化。長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品構(gòu)造性非平衡分析長(zhǎng)春市安居工程供求對(duì)比圖.從以下圖來(lái)看，普通住宅的供需從比例上來(lái)講是在平衡點(diǎn)上下動(dòng)搖的，除2000年外，普通住宅占整個(gè)住宅市場(chǎng)的比例根本其供求比例根本穩(wěn)定在60-80%，即普通住宅一直是住宅市場(chǎng)的主流。從絕對(duì)面積來(lái)看，近兩年的供不應(yīng)求局面呵斥的缺口很大。長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品構(gòu)造性非平衡分析長(zhǎng)春市普通住宅供求對(duì)比圖.從以下圖來(lái)看，高端住宅的供需不平衡形狀在三個(gè)細(xì)

10、分市場(chǎng)中是最嚴(yán)重的，而且還有進(jìn)一步擴(kuò)展化的趨勢(shì)。2005年開場(chǎng)，高端市場(chǎng)的供應(yīng)增長(zhǎng)明顯超越了需求的增長(zhǎng)，處于供過于求的階段。長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品構(gòu)造性非平衡分析長(zhǎng)春市高端住宅供求對(duì)比圖.有資料闡明，經(jīng)濟(jì)興隆國(guó)家和地域上市買賣銷售的住房中一手房與二手房的比例是1：35，買賣對(duì)象大部分是二手房而我國(guó)由于住房改革制度尚處于改革過程中，市場(chǎng)體制尚不完善，目前的情況是一手房是絕對(duì)的買賣主體，一、二手房的比例是倒掛的，在全國(guó)平均為9：1受多種不利要素限制，長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)在2002-2004年的活潑之后，復(fù)轉(zhuǎn)下降長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)層次構(gòu)造性非平衡分析2003年底長(zhǎng)春市房屋根本情況.長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控警戒線設(shè)置模型的運(yùn)用臨界點(diǎn)非均衡度變化調(diào)控手段說(shuō)明1996-1997劇減應(yīng)該是采取了非常規(guī)手段調(diào)節(jié)所致1997-1998增加本應(yīng)采取經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)1999-2000降低應(yīng)該是采取了非常規(guī)手段調(diào)節(jié)所致2001-2002降低應(yīng)該是采取了經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)所致2003-2004增加不應(yīng)該過多干涉2005-2006降低應(yīng)該是采取了直接調(diào)控手段調(diào)節(jié)所致長(zhǎng)春住宅市場(chǎng)非平衡度動(dòng)搖臨界點(diǎn).長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)當(dāng)前開展的兩大問題：1、高端住宅市場(chǎng)供過于求；