XXXX年寶能集團(tuán)沈陽(yáng)金廊項(xiàng)目定位及發(fā)展ppt課件

1、綜合體豪宅 品牌與質(zhì)量的握手 寶能集團(tuán)沈陽(yáng)金廊工程定位及開展建議報(bào)告中原集團(tuán)沈陽(yáng)公司 資源中心制造ShenYang.01.2021 住在城市中最驕人的位置、在每個(gè)人都知道并且向往的地方,過(guò)著常人無(wú)法窺及的生活,上演個(gè)人與家族的傳奇。 巴金匯報(bào)闡明針對(duì)金廊工程，我司提出基于市場(chǎng)分析之上的工程開發(fā)思緒及相關(guān)建議，希望以此報(bào)告可以協(xié)助貴司：對(duì)工程的內(nèi)外資源價(jià)值明晰梳理對(duì)工程的開發(fā)定位及方向有啟示性作用對(duì)工程競(jìng)爭(zhēng)力提出有效可行的啟示性建議報(bào)告思想途徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的工程開發(fā)使命2、工程資源價(jià)值解析3、工程開發(fā)環(huán)境研討4、工程開展戰(zhàn)略及定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值建議5、豪宅價(jià)值專題研討 章節(jié)思索 服從于企業(yè)

2、品牌開展之下，本案承載的開發(fā)使命？華南區(qū)板塊：改革開放的第一站，寶能集團(tuán)的根據(jù)地。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的工程：深圳寶能太古城、深圳寶能中心、佛山寶能國(guó)際文化中心等12個(gè)；華東區(qū)板塊：重獲新生的領(lǐng)航者，全國(guó)規(guī)劃戰(zhàn)略的橋梁。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的工程：揚(yáng)州寶能城、蕪湖寶能電子信息產(chǎn)業(yè)園等3個(gè)；環(huán)渤海板塊：快速崛起的第三極，進(jìn)入北方市場(chǎng)的排頭兵。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的工程：北京寶能中心、天津?qū)毮軇?chuàng)業(yè)中心等6個(gè)；東北區(qū)板塊：潛力無(wú)限的開闊地，集團(tuán)輻射全國(guó)的標(biāo)志。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的工程：沈陽(yáng)寶能環(huán)球金融中心、寶能水岸康城等2個(gè)；寶能集團(tuán)以華南區(qū)為戰(zhàn)略支點(diǎn)，積極拓展華東區(qū)、環(huán)渤海、東北區(qū)等經(jīng)濟(jì)興隆區(qū)域及國(guó)內(nèi)各

3、區(qū)域中心城市，構(gòu)成全國(guó)規(guī)劃戰(zhàn)略寶能集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃表示圖 寶能集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃簡(jiǎn)介華南區(qū)華東區(qū)環(huán)渤海東北區(qū)寶能水岸康城：工程是寶能地產(chǎn)落戶沈陽(yáng)的首個(gè)工程，位于于洪區(qū)生態(tài)區(qū)蒲河生態(tài)走廊，具有得天獨(dú)厚的蒲河景觀帶，工程建筑用地約33萬(wàn)平方米，建筑面積約45萬(wàn)平方米，將打呵斥平羅灣新市鎮(zhèn)最適宜居住、富有異域風(fēng)情的生態(tài)水岸高尚人文住宅小區(qū)沈陽(yáng)寶能環(huán)球金融中心：工程位于沈陽(yáng)市中心區(qū)域金廊的中心位置，占地面積5.8萬(wàn)平方米，建筑面積78.87萬(wàn)平方米，建筑高度518米，為東北最高、沈陽(yáng)的地標(biāo)性建筑，工程將打呵斥由酒店、寫字間、MALL、公寓、豪宅等多種業(yè)態(tài)組成的城市CBD國(guó)際頂級(jí)城市綜合體集團(tuán)以沈陽(yáng)為東北區(qū)域的橋

4、頭堡，相繼開發(fā)了寶能水岸康城和沈陽(yáng)寶能環(huán)球金融中心，展現(xiàn)了集團(tuán)全面的開發(fā)才干寶能集團(tuán)沈陽(yáng)規(guī)劃表示圖 寶能集團(tuán)沈陽(yáng)規(guī)劃簡(jiǎn)介沈陽(yáng)寶能環(huán)球金融中心寶能水岸康城本案是集團(tuán)在沈開發(fā)的兩個(gè)工程中，地段價(jià)值更為突出的工程沈陽(yáng)寶能環(huán)球金融中心工程區(qū)位圖寶能環(huán)球金融中心稀缺地段、配套成熟青年大街，金廊中心青年公園，近間隔獨(dú)享市內(nèi)稀有公園景觀享用區(qū)域內(nèi)成熟完善配套，出行條件便利享用工程本身超奢華5星級(jí)酒店配套和效力稀缺價(jià)值從寶能地產(chǎn)品牌的開展角度而言，本案承載的市場(chǎng)使命：經(jīng)過(guò)本案的知名和聲譽(yù)度，奠定寶能打造高端地產(chǎn)的江湖位置實(shí)現(xiàn)寶能地產(chǎn)在沈陽(yáng)的品牌落地品牌的東北延伸，為日后進(jìn)軍其他城市塑造品牌優(yōu)勢(shì)基于承載使命，需

5、求本案的開發(fā)檔次應(yīng)：高端化、豪宅范報(bào)告思想途徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的工程開發(fā)使命2、工程資源價(jià)值解析3、工程開發(fā)環(huán)境研討4、工程開展戰(zhàn)略及定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值建議5、豪宅價(jià)值專題研討 章節(jié)思索 本案本身的稟賦價(jià)值，能否支持高端地產(chǎn)的塑造？區(qū)位價(jià)值：城市的中軸線，類似北京的“長(zhǎng)安大街，區(qū)域豪宅、商場(chǎng)、高級(jí)酒店林立，是城市中的驕人位置 金廊板塊簡(jiǎn)介寶能集團(tuán)地塊位置圖表示圖2021年寶能集團(tuán)以23億競(jìng)得北方圖書城地塊，創(chuàng)今年土地市場(chǎng)單筆最大買賣額。本地塊占地58424.1平方米，容積率13.5，商業(yè)比例占70%；板塊內(nèi)多以高端和精裝產(chǎn)品為主，華潤(rùn)悅府、萬(wàn)科柏翠園、 萬(wàn)科春河里等工程均為精裝修入市，產(chǎn)品面

6、積段以小戶型及180平以上大戶型產(chǎn)品為主；板塊內(nèi)工程多為知名開展商開發(fā)，具有較高品牌影響力；金廊沿線地段價(jià)值：交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)、配套完善，地理位置非常優(yōu)越西面緊鄰萬(wàn)科住宅工程春河里；北面緊鄰城市地標(biāo)性建筑彩電塔。東面為城市綠肺青年公園，南側(cè)緊鄰萬(wàn)象城購(gòu)物中心。 西面緊鄰萬(wàn)科住宅工程春河里 南面緊鄰萬(wàn)象城購(gòu)物中心 北面緊鄰城市地標(biāo)性建筑彩電塔 東面 緊鄰城市綠肺青年公園青年大街文化價(jià)值：舊址為沈陽(yáng)知名的圖書城，以文化軟實(shí)力及人文內(nèi)涵成為工程的獨(dú)有標(biāo)簽文化不再是營(yíng)銷的概念和手段，而是建筑精神和價(jià)值的中心；建筑硬實(shí)力和文化軟實(shí)力是共生關(guān)系，而非從屬關(guān)系。文化軟實(shí)力成為提升建筑價(jià)值的中心；用文化軟實(shí)力統(tǒng)合房地

7、產(chǎn)中心價(jià)值體系。用文化引領(lǐng)建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷體系、物業(yè)效力的全過(guò)程；在文化地產(chǎn)系統(tǒng)中，文化必需是可落實(shí)、可體驗(yàn)、可感觸、可實(shí)現(xiàn)的渾然整體；文化地產(chǎn)的四大規(guī)范原青年大街北方圖書城本案地塊所處位置為原北方圖書城舊址，擁有豐厚的文化底蘊(yùn)。景觀價(jià)值：本案東側(cè)緊鄰“城市綠肺青年公園夏季青年公園冬季青年公園青年公園占地面積29萬(wàn)平方米，其中14萬(wàn)平方米。寶能集團(tuán)成立于1992年，總部位于中國(guó)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)過(guò)21年的歷程，集團(tuán)現(xiàn)已開展成為以綜合物業(yè)開發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，中心凈資產(chǎn)超越百億元寶能集團(tuán)已開發(fā)各類工程建筑面積300萬(wàn)平方米，持有物業(yè)面積100萬(wàn)

8、平方米，正在開發(fā)建立中的工程總建筑面積約600萬(wàn)平方米，在全國(guó)范圍內(nèi)土地貯藏超越2000萬(wàn)平方米寶能集團(tuán)下屬的寶能地產(chǎn)在深圳運(yùn)營(yíng)管理中林、西麗、同樂(lè)等多個(gè)綜合體工程，以及北京、天津、無(wú)錫、沈陽(yáng)、贛州等10多個(gè)工程，估計(jì)未來(lái)五年運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)面積達(dá)300萬(wàn)平方米品牌價(jià)值：寶能集團(tuán)以綜合物業(yè)開發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，綜合物業(yè)開發(fā)閱歷豐富寶能集團(tuán)所在地深業(yè)物流大廈 寶能集團(tuán)簡(jiǎn)介占地面積：58424.1建筑面積：788700容積率：頂級(jí)城市豪宅人文居住區(qū)住宅定位思緒大市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：金廊板塊指點(diǎn)者，差別化開發(fā)方式Vs 同區(qū)域內(nèi)工程：指點(diǎn)者、改動(dòng)評(píng)價(jià)規(guī)范、繼續(xù)

9、奠定區(qū)域價(jià)值Vs 金廊板塊：承接者、差別化價(jià)值體系Vs 金廊樓市：補(bǔ)缺者，差別化開發(fā)方式中心便利整體感配套 豐富 國(guó)際化產(chǎn)品住宅定位思緒回歸區(qū)域生活本質(zhì)住宅定位思緒引領(lǐng)客戶及產(chǎn)品開展趨勢(shì)城市中心的中堅(jiān)渴求新生活方式未來(lái)主力客戶：上升中的城市中堅(jiān)力量財(cái)富新貴、中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層客戶需求特征：擁有必需的面子財(cái)富和閑暇時(shí)間，渴求擁有屬于本人的居所，渴求新生活方式產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn)：多樣化供應(yīng)，滿足不同階段需求住宅定位思緒回歸客戶需求本質(zhì)住宅定位思緒規(guī)模層面的優(yōu)越：建筑無(wú)限生活+大型綜合商業(yè)配套產(chǎn)品層面的優(yōu)越：創(chuàng)新+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品完美表達(dá)消費(fèi)者心思優(yōu)越感：寶能品牌，給消費(fèi)者一種嘉許；目光的優(yōu)越，決議居住的優(yōu)越金廊

10、中心25萬(wàn)方“城市CBD文化豪宅住宅定位籠統(tǒng)定位Code of this report | 111客戶是工程的靈魂我們的目的客戶是誰(shuí)？尋覓我們的目的客戶具有國(guó)際視野和稀缺資源占有心思的中國(guó)層峰人士有這樣一群人：他們是首當(dāng)其沖的財(cái)富尖峰，金字塔頂端人士他們?cè)诎l(fā)明并擁有財(cái)富的同時(shí)，追求著時(shí)髦與開放他們“一反常態(tài)的高調(diào)、張揚(yáng)、感性、無(wú)拘無(wú)束、我行我素他們是行走于世界的“國(guó)際財(cái)富達(dá)人住宅定位客戶定位中心客戶重要客戶次要客戶偶得客戶客戶組成：區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位高管、私企而業(yè)主及高端收入人群關(guān)注點(diǎn)：地段、品牌、戶型溫馨度，工程質(zhì)量，作為終極置業(yè)及再改善型客戶需求：180-260平方及300平以上四房或五房產(chǎn)

11、品客戶構(gòu)成：市區(qū)投資性客戶、寶能品牌忠實(shí)者、外地來(lái)沈置業(yè)客戶及政府任務(wù)人員關(guān)注點(diǎn)：企業(yè)品牌，規(guī)模與質(zhì)量需求：120-180平方的中大戶型客戶構(gòu)成：外地投資型客戶，長(zhǎng)期辦公在沈陽(yáng)的企事業(yè)高層管理者及私營(yíng)礦主關(guān)注點(diǎn)：地段、品牌、區(qū)域未來(lái)開展、配套需求：120-220平戶型客戶構(gòu)成：市內(nèi)改善型客戶；與周邊企業(yè)長(zhǎng)期駐沈陽(yáng)的需求者關(guān)注點(diǎn)：地段、升值潛力、戶型、價(jià)錢需求：90-180平中等戶型住宅定位客戶定位目的客戶：結(jié)合本工程的資源特點(diǎn)與工程規(guī)模，及工程定位，初步確定工程的客戶級(jí)別及人群擁有無(wú)與倫比的財(cái)富，是財(cái)富的掌控者私營(yíng)企業(yè)主，中高層客理人員，頂級(jí)白領(lǐng)層，社會(huì)中的佼佼者普通工薪階層中產(chǎn)階層頂級(jí)精英階

12、層公務(wù)員、事業(yè)單位人員、中高白領(lǐng)層，經(jīng)濟(jì)上還算比較寬裕，但是社會(huì)位置不高城市平民，普通百姓目的客戶區(qū)域內(nèi)企業(yè)中高管理層、私企業(yè)主及白領(lǐng)指點(diǎn)社會(huì)中的佼佼者住宅定位客戶定位客戶：輻射整個(gè)東三省，以沈陽(yáng)本地及任務(wù)在沈陽(yáng)或長(zhǎng)期在沈陽(yáng)做生意客群為主，他們收入很高，追求質(zhì)量，被區(qū)域開展、交通、配套及景觀文化等優(yōu)勢(shì)吸引，關(guān)注工程的檔次及企業(yè)品牌區(qū)域外客戶社區(qū)溫馨配套環(huán)境中心便利潛力任務(wù)便利Code of this report | 115Code of this report | 116區(qū)域內(nèi)客戶我們的客戶，他們是私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)高管政府高管具備一定財(cái)富積累習(xí)慣區(qū)域內(nèi)生活有歸屬感追求高尚的生活質(zhì)量我們的客戶，

13、他們關(guān)注我們的客戶，他們喜歡身份質(zhì)量配套氣氛結(jié)合本工程的容積率，地塊現(xiàn)狀和案例自創(chuàng)看，建議住宅做成溫馨性高層產(chǎn)品定位前提目前區(qū)域熱銷戶型主要以90-120兩房和180-220四房為主，其次是144-180住宅定位產(chǎn)品定位戶型建議：打造適度超前大面積豪宅產(chǎn)品，期期有亮點(diǎn)，保證產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，以180-220為主力產(chǎn)品面積區(qū)間戶型套數(shù)所占比例（套數(shù)比）90-120兩房34425%160-180三房27520%180-220四房61945%220-260四房1108%400-650四房、五房292%合計(jì)1377100%1、以客戶需求為基準(zhǔn)：以中大戶型為主，主力戶型為180-220 的四房，其次為90-

14、120的二房，以及140-180三房產(chǎn)品2、自創(chuàng)市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品：90-120去化率最高，戶型緊湊適用、方正適用、南北通透，180-220為供應(yīng)量最大，去化率相對(duì)較高戶型3、產(chǎn)品創(chuàng)新，打造差別化產(chǎn)品：目前僅有世茂五里河工程住宅產(chǎn)品贈(zèng)送露臺(tái)等，如有能夠，盡量有較高的贈(zèng)送率住宅定位產(chǎn)品定位目前市場(chǎng)上競(jìng)品住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高端豪宅產(chǎn)品并無(wú)點(diǎn)式樓，基于現(xiàn)金回款建議本案住宅產(chǎn)品規(guī)劃為5棟左右板式樓；其中4棟大面積產(chǎn)品為3T2戶設(shè)計(jì)，面積區(qū)間160-260。規(guī)范層面積約為500-600平，規(guī)劃層數(shù)為60層、70層；規(guī)劃1棟中小面積產(chǎn)品，90-120平，2T4戶設(shè)計(jì)，規(guī)范層面積約為500平，規(guī)劃層數(shù)為70層價(jià)錢建議

15、：思索到市場(chǎng)環(huán)境和地塊現(xiàn)狀，我司定價(jià)方法將根據(jù)周邊競(jìng)品工程采用市場(chǎng)比較法，從而得出本案入市價(jià)錢項(xiàng)目名稱本案萬(wàn)科春河里華潤(rùn)中心悅府嘉里中心世茂五里河萬(wàn)科柏翠園奕聰花園參考條件均價(jià)（元/）PxPa=14500Pb=15000Pc=12000Pd=12000Pe=16000Pf=14000區(qū)域規(guī)劃109999998地理位置12111011111099項(xiàng)目規(guī)劃10109101010109產(chǎn)品附加值109999998園區(qū)配套109999998發(fā)展商實(shí)力101010101010109工程進(jìn)度98998898物業(yè)管理99999899項(xiàng)目特色88887887升值潛力121111121010109合計(jì)100Qx

16、=94Qa=93Qb=96Qc=92Qd=91Qe=92Qf=84住宅定位價(jià)錢定位價(jià)錢建議：建議本案2021年住宅清水價(jià)錢約為16000元/，以2021年上市估計(jì)，住宅產(chǎn)品入市均價(jià)約17440-19000元/，精裝修入市價(jià)錢為25000-27000元/修正后各相關(guān)樓盤價(jià)錢PiPi=Qx/Qi=Pi 注：Pi為均價(jià)Pa=Qx/Qa Pa14655.9Pb=Qx/Qb Pb14687.5Pc=Qx/Qc Pc12260.9Pd=Qx/Qd Pd12395.6Pe=Qx/Qe Pe16347.8Pf=Qx/Qf Pf15666.7各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWa=19% Wb=18% Wc=14% Wd

17、=13% We=19% Wf=17% Px=PiWi=PaWa+PbWb+Pc Wc +PdWd+PeWe+PfWf15525.7元/經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較法得出，本案住宅現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)錢約為16000元/；結(jié)合住宅價(jià)錢戰(zhàn)略，思索到未來(lái)公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，本案地理位置具有稀缺性，住宅年漲幅約為3%-9%；結(jié)合市場(chǎng)情況，建議本案住宅產(chǎn)品于2021年上半年入市，根據(jù)年漲幅計(jì)算，住宅產(chǎn)品入市價(jià)錢約為17440-19000元/清水；建議本案住宅產(chǎn)品全部采用精裝修，市場(chǎng)上目前裝修規(guī)范最高為7000元/，建議本案住宅產(chǎn)品裝修規(guī)范為8000元/，實(shí)踐裝修本錢5000元/住宅產(chǎn)品價(jià)錢定位住宅定位價(jià)錢定位公寓市場(chǎng)定位Par

18、t 4.5公寓定位關(guān)聯(lián)要素梳理市場(chǎng)需求北行版塊在售公寓工程較少，檔次普通，中小型企業(yè)逐漸增多，有一定的辦公需求空間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本案緊鄰青年公園，臨近市政府，位于金廊中心位置。周邊配套齊全，利于檔次的提升，裕景中心、夏宮城市廣場(chǎng)工程待上市量較多，與本案構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系本體特點(diǎn)城市綜合體打造，要求工程檔次不能夠過(guò)低定位梳理基于總體定位及戰(zhàn)略的公寓定位本案公寓市場(chǎng)定位金廊線高籠統(tǒng)、高質(zhì)量的酒店式公寓 結(jié)合市場(chǎng)在售工程定位，建議本案公寓性質(zhì)為居住+商務(wù)型，其緣由是：經(jīng)過(guò)明晰的定位，區(qū)別于本案最直接競(jìng)品裕景中心、萬(wàn)科春河里、夏宮城市廣場(chǎng)，從而便于公寓產(chǎn)品去化經(jīng)過(guò)定位酒店式公寓產(chǎn)品，完善的配套以及酒店式物業(yè)效

19、力提升溢價(jià)才干公寓定位市場(chǎng)定位酒店式公寓：享用城市中心區(qū)生活在喧嘩的都市中心，在快節(jié)拍的生活氣氛中尋覓一片溫馨、安靜但又不失完善配套的居住之所迎合他們需求在都市繁華的中心之所打造安靜、溫馨的生活之城公寓定位籠統(tǒng)定位客群定位：以沈陽(yáng)市中心區(qū)域客群為主，購(gòu)房目的以投資為主，客群職業(yè)多為私企業(yè)主、企業(yè)中高層管理者中心區(qū)域客戶為主，部分外地客戶，省外等客戶占小部分投資客戶為主，部分自住客戶，更加注重投資報(bào)答率及居住溫馨度以30-50歲為中青年客群為主，私營(yíng)業(yè)主為主，少部分白領(lǐng)，企事業(yè)中高管人士，其次為教師、學(xué)生以及自在職業(yè)者分布區(qū)域置業(yè)目的年齡職業(yè) 物業(yè)類別 合理回報(bào)投資臨界點(diǎn)超高回報(bào)率臨公寓8%-1

20、2%8%15%以上關(guān)注要素投資客戶：價(jià)錢、投資報(bào)答率、位置等自住客戶：價(jià)錢、位置、周邊配套、學(xué)區(qū)等公寓定位客群定位戶配比：結(jié)合工程整體定位及目的，建議本案公寓產(chǎn)品面積區(qū)間為35-80，65以下設(shè)計(jì)為一室一廳，70-80設(shè)計(jì)為二室產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比高層一室35-4516825%46-5516825%60-6523535%二室70-8010015%合計(jì)672100%產(chǎn)品建議65以下產(chǎn)品為主力可設(shè)置3T12戶，規(guī)范層面積約為700市場(chǎng)接受度較高區(qū)域供應(yīng)相對(duì)稀缺可以快速消化現(xiàn)金回流的保證公寓定位產(chǎn)品建議價(jià)錢建議：思索到市場(chǎng)環(huán)境和地塊現(xiàn)狀，我司定價(jià)方法將根據(jù)周邊競(jìng)品工程采用市場(chǎng)比較法，從而得

21、出本案入市價(jià)錢項(xiàng)目名稱本案華府新天地新華天璽茂業(yè)金廊壹號(hào)盛華公館參考條件均價(jià)（元/）PxPa=11500Pb=13000Pc=10000Pd=9500區(qū)域規(guī)劃1098999地理位置12111091010項(xiàng)目規(guī)劃10109998產(chǎn)品附加值1098888園區(qū)配套1097888發(fā)展商實(shí)力10108888工程進(jìn)度977888物業(yè)管理998888項(xiàng)目特色888877升值潛力12109999合計(jì)100Qx=92Qa=82Qb=84Qc=84Qd=83公寓價(jià)錢定位價(jià)錢建議：建議本案2021年公寓清水價(jià)錢約為12287元/，以2021年上市估計(jì)，公寓產(chǎn)品入市均價(jià)約18000-19000元/含裝修修正后各相關(guān)樓

22、盤價(jià)錢PiPi=Qx/Qi=Pi 注：Pi為均價(jià)Pa=Qx/Qa Pa12902.4Pb=Qx/Qb Pb14238.1Pc=Qx/Qc Pc10952.4Pd=Qx/Qd Pd10530.1各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWa=26% Wb=28% Wc=24% Wd=22% Px=PiWi=PaWa+PbWb+Pc Wc +PdWd12287元/經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較法得出，本案公寓現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)錢約為12287元/；結(jié)合公寓價(jià)錢戰(zhàn)略，思索到未來(lái)公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，公寓年漲幅約為8%-10%；結(jié)合市場(chǎng)情況，建議本案公寓產(chǎn)品于2021年入市，根據(jù)年漲幅計(jì)算，公寓產(chǎn)品入市價(jià)錢約為15000-16000元/清水；建議

23、酒店式公寓產(chǎn)品為精裝修入市，裝修規(guī)范為2000-3000元/，那么入市價(jià)錢為18000-19000元/(含裝修公寓產(chǎn)品價(jià)錢定位公寓價(jià)錢定位12902.4390214238.110952.3810530.12報(bào)告思想途徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的工程開發(fā)使命2、工程資源價(jià)值解析3、工程開發(fā)環(huán)境研討4、工程開展戰(zhàn)略及定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值建議5、豪宅價(jià)值專題研討 章節(jié)思索 類似工程有哪些勝利的手法和舉措可以自創(chuàng)？前言豪宅是什么不論業(yè)內(nèi)業(yè)外，很多人對(duì)豪宅這個(gè)話題都是很感興趣的，從產(chǎn)品，到客戶，在到營(yíng)銷等等，十萬(wàn)個(gè)為什么。其實(shí)這正恰恰闡明豪宅市場(chǎng)的不成熟，關(guān)注普宅的話題就要少的多，由于成熟了，透明了，有答案了。

24、誤區(qū)誤區(qū)一：在CBD的豪宅才是真成色CBD是豪宅誕生的真地段。曾經(jīng)是，未來(lái)是，但如今不是。屬于豪宅的地段當(dāng)然不僅僅在CBD，地段不僅是城市屬性，也兼具自然屬性和人文屬性，在城市中心區(qū)，滿足其一即可。但以上都不占的一定是偽豪宅。假設(shè)都占上了，無(wú)可非議“頂級(jí)豪宅。誤區(qū)二：豪裝就是豪宅豪裝之所以豪，好似只需處處金碧輝煌就可以了，建筑是ART DECO的，園林是星河灣式的，裝修不是邱德光就是王大君，會(huì)所除了運(yùn)動(dòng)就是休閑，物業(yè)不是管家就是制定，配套名校云集、國(guó)際名牌高科技等等。其實(shí)豪宅是稀缺的，不可復(fù)制的，所以產(chǎn)品不是決議豪宅中心價(jià)值的關(guān)鍵目的。必備要素：自然資源、城市資源和人文資源。誤區(qū)三：講豪宅不講

25、出身豪宅對(duì)品牌的要求不亞于對(duì)產(chǎn)品的要求，結(jié)果經(jīng)常是有了品牌的要求就有了產(chǎn)品的保證。豪宅是一個(gè)精雕細(xì)琢的特殊品類，豐富的開發(fā)閱歷，廣泛的資源整合才干，雄厚的資金實(shí)力，堅(jiān)實(shí)的客戶根底甚至很強(qiáng)的媒體公關(guān)才干，才干鑄就成豪宅的基因。案例分析北京長(zhǎng)安太和北京銀泰中心日本六本木香港太古廣場(chǎng)北京長(zhǎng)安太和北京銀泰中心樓盤簡(jiǎn)介北京銀泰中心地處最具標(biāo)志性的中國(guó)第一街長(zhǎng)安街和中央商務(wù)區(qū)(CBD) 中心地帶，是國(guó)貿(mào)橋金十字區(qū)域僅存的可開發(fā)地塊，與地鐵一號(hào)線及建立中的地鐵十號(hào)線國(guó)貿(mào)站相連通。將能夠接過(guò)國(guó)貿(mào)大廈作為CBD意味的接力棒，成為北京中央商務(wù)區(qū)的新地標(biāo)。建筑面積（萬(wàn)平）35產(chǎn)品類型酒店、公寓、寫字間主樓高（米）2

26、49.9主樓樓層（層）66建筑立面設(shè)計(jì)理念：北京銀泰中心由國(guó)際著名建筑設(shè)計(jì)巨匠John Portman & Associates約翰波特曼建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)。John C. Portman的設(shè)計(jì)理念重在對(duì)工程的人性、自然和文化內(nèi)涵的關(guān)注與開掘?！敖ㄖ紫仁侨宋年P(guān)注，然后才受不同的文化和環(huán)境的影響而構(gòu)成。John C. Portman在設(shè)計(jì)北京銀泰中心時(shí)，運(yùn)用的正是他這個(gè)理念。頂尖時(shí)髦的歐洲生活藝術(shù)中心國(guó)際化物業(yè)管理與效力凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)是享譽(yù)世界的國(guó)際級(jí)酒店管理集團(tuán)，凱悅酒店管理集團(tuán)是北京銀泰中心功能定位顧問(wèn)和裝修設(shè)計(jì)總監(jiān)。北京銀泰中心是凱悅在中國(guó)獨(dú)一投資和全盤管理的酒店工程。日本六本木工程簡(jiǎn)

27、介項(xiàng)目位置東京都港區(qū)六本木6-10-1開發(fā)商森大廈株式會(huì)社設(shè)計(jì)公司KPF事務(wù)所、美國(guó)JD設(shè)計(jì)事務(wù)所、楨文彥設(shè)計(jì)師等總投資2700億日元（約合218億人民幣）占地面積（萬(wàn)平）11.5建筑面積（萬(wàn)平）75.91容積率7產(chǎn)品組合商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓、住宅開業(yè)時(shí)間2003年4月25日工程規(guī)劃規(guī)劃東京屋頂甲板層面海拔270米，開放式的空中回廊森美術(shù)館5254層可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì)、建筑等各種藝術(shù)形式東京展望臺(tái)52層海拔250m，可360。眺望東京大都市六本木俱樂(lè)部51層一個(gè)以森藝術(shù)中心為核心的會(huì)員制俱樂(lè)部，聚集了活躍在各個(gè)領(lǐng)域中喜愛(ài)藝術(shù)的人們六本木學(xué)院49層針對(duì)所有年齡層次人們的特殊教

28、育學(xué)院 A街區(qū)：是六本木主入叛，不地鐵六本木車站和地下通道相連，有地帶大廈、地鐵明冠、好萊塢美容廣場(chǎng)三大商業(yè)； B街區(qū)：是六本木中心匙，布置森大廈、凣悅酒庖、朝日電規(guī)臺(tái)等物業(yè)； C街區(qū)：是高端住宅匙，櫸樹坂大道將其不其仕匙域分割，環(huán)境優(yōu)雅； D街區(qū)：為六本木入叛大廈。景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)綠化頂部設(shè)計(jì)噴泉廣場(chǎng)室內(nèi)頂部綠化外部綠化外部綠化水簾裝飾時(shí)髦立面、休閑空間雕塑小品工程特征HILL SIDE：半開放式販物丨心，利用了原有地面高差呾坡度 面向毖利庨院癿山邊是卉開放式癿販物中心，有幾殌大癿石墻面，充分利用原有圁地癿高低鞏組成迚樓梯和斜坡，產(chǎn)生各種各樣癿序列佑驗(yàn)，既繁華又令人期徃。 活力勱感癿自在曲線，引

29、導(dǎo)來(lái)訪者散步其間，充分享用販物和美景。櫸樹坂大道：歟洲風(fēng)栺，道路斳名店林立 六本木新城東西相連癿主要干道，帶有歟洲街道風(fēng)格，舒緩癿曲線使街道氣氛高雅。 300m長(zhǎng)癿墻面蜿蜒起伏，分為幾殌，幵發(fā)明出立佑復(fù)雜癿路面空間，對(duì)來(lái)訪者產(chǎn)生吸引。WEST WALK：位亍酒店呾辦公各層間，經(jīng)過(guò)天橋銜接，丨間布置水系 鑲嵌圃森大廈和凣悅酒庖之間，由玱璃頂和玱璃大墻合圍而成。 高度2225米，面積約1900癿4層兯享空間中瀑布溪流潺潺，寓意溪谷。 圃酒庖和辦公大樓各層之間通過(guò)天橋產(chǎn)生立佑交叉流線，形成豐富癿活勱空間。香港太古廣場(chǎng)工程簡(jiǎn)介太古廣場(chǎng)位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)。太古廣場(chǎng)

30、座落于香港中心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、美國(guó)領(lǐng)事館及英國(guó)文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺。太古廣場(chǎng)是全球最大的市區(qū)商業(yè)及零售商場(chǎng)之一。商場(chǎng)采用全天候式設(shè)計(jì)，場(chǎng)內(nèi)空間寬闊，環(huán)境溫馨，購(gòu)物休閑、飲食及文娛的理想去處。工程規(guī)劃規(guī)劃香港JW萬(wàn)豪酒店(27層)，太古地產(chǎn)擁有其20%權(quán)益。太古地產(chǎn)旗下的奢華酒店奕居設(shè)于香港JW萬(wàn)豪酒店上之117個(gè)套房。港島香格里拉大酒店(56層)，太古地產(chǎn)擁有其20%權(quán)益。香港港麗酒店(61層)，太古地產(chǎn)擁有其20%權(quán)益。另外效力式住宅栢舍位于香港港麗酒店第11至37樓，提供270個(gè)單位。國(guó)際頂級(jí)奢侈品牌店太古廣場(chǎng)三樓為高級(jí)名店集中地，包括路易威

31、登、Dior、愛(ài)馬仕、Prada、Gucci、Cartier、Alfred Dunhill、Lanvin等。三樓曾經(jīng)為連卡佛男裝部。到了2007年的租戶重租工程后，該處變卦為首飾品名店，包括Chopard、Jaeger-LeCoultre、Piaget、Tiffany & Co.及Bulgari?？偨Y(jié)分析區(qū)位總結(jié)經(jīng)過(guò)以上幾個(gè)勝利的豪宅綜合體案例看出，工程的位置地段位于CBD中心區(qū)，就是自然景觀資源或人文氣味濃郁等城市屬性鮮明的黃金地段，準(zhǔn)確的說(shuō)周邊有足夠的資源能為工程帶來(lái)附加利用價(jià)值，因此開啟高層豪宅的首要密碼區(qū)位。本案自創(chuàng)意義本案地處政府重點(diǎn)打造的金廊沿線，北方圖書城舊址、青年公園西側(cè)，周邊

32、配套齊全，有著豐富的歷史文化底蘊(yùn)及優(yōu)質(zhì)的生態(tài)景觀資源，是金廊沿線不可復(fù)制的稀缺黃金地段，本案符合高層豪宅的首要密碼。外立面設(shè)計(jì)總結(jié)以上勝利案例建筑立面外型設(shè)計(jì)均與國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位協(xié)作，充分展現(xiàn)出工程的檔次及定位。外立面設(shè)計(jì)：1、建筑風(fēng)格的獨(dú)特創(chuàng)新2、經(jīng)過(guò)日新月異的新穎材質(zhì)打造建筑立面3、天際線的打造4、細(xì)節(jié)處置，經(jīng)過(guò)不同細(xì)節(jié)，表達(dá)建筑的精致細(xì)膩5、建筑間距，經(jīng)過(guò)犧牲樓棟間距表達(dá)建筑空間的優(yōu)化規(guī)劃，到達(dá)建筑與周邊環(huán)境的交融。本案自創(chuàng)意義本案將打造東北最高建筑，建議本案與國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)協(xié)作，將東北首個(gè)最高建筑外觀打造新穎、經(jīng)久不衰，成為東北首個(gè)地標(biāo)性建筑。園林及內(nèi)部景觀小品設(shè)計(jì)總結(jié)從上述我們可以

33、看到，園林設(shè)計(jì)：1、設(shè)計(jì)風(fēng)格及設(shè)計(jì)理念的不同，打造不同風(fēng)格的園林。2、不同的植物圍合、小品擺設(shè)、還有山水的結(jié)合，到達(dá)移步換景的效果。3、植物的精致選擇，經(jīng)過(guò)不同季節(jié)的植物，打造四季長(zhǎng)春的生態(tài)環(huán)境。4、地面高低參差的處置，到達(dá)立體化的園林效果 。但是無(wú)論用什么方式打造都是為了表現(xiàn)一種人與自然、建筑與自然的一種交融意境讓我們的生活更具自然化，更加生態(tài)，在享用自然的同時(shí)也能體味不同生態(tài)條件的自然環(huán)境，從而到達(dá)一種心靈上的滿足于歸屬感。本案自創(chuàng)意義本案園林景觀小品設(shè)計(jì)要獨(dú)特，可添加室內(nèi)綠化，例如墻體綠化、屋頂綠化等，小品設(shè)計(jì)要新穎獨(dú)特，可選擇異域風(fēng)情的小品，表達(dá)生活質(zhì)量感。本身的高端配套總結(jié)以上勝利工

34、程均是城市綜合體工程，工程有酒店、公寓、寫字樓大型商業(yè)及住宅組成。工程定位高端與其協(xié)作酒店管理公司及其品牌均是世界頂級(jí)單位。酒店與全球知名的五星級(jí)及以上管理公司協(xié)作，寫字樓打造超5A 寫字樓，品牌那么與LV、Dior、法拉利等國(guó)際頂級(jí)品牌協(xié)作，以突顯工程高端定位。本案自創(chuàng)意義本案可與全球知名的酒店管理公司協(xié)作，與全球頂級(jí)奢侈品牌協(xié)作打造東北首個(gè)高端商業(yè)綜合體。物業(yè)管理總結(jié)物業(yè)管理和智能化設(shè)備，無(wú)不將產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)效力提高到了最高點(diǎn)，在享用溫馨的生活環(huán)境的同時(shí)，也可以尊享超然的效力。將奢華與高貴詮釋的淋漓盡致。普通從以下方面思索，1、物業(yè)細(xì)心效力。2、智能化設(shè)計(jì)的享用。3、安防的全面防護(hù)。本案自創(chuàng)意

35、義建議本案與全球頂級(jí)物業(yè)顧問(wèn)公司協(xié)作，實(shí)現(xiàn)完全的超級(jí)管家式效力。指紋識(shí)別等高科技只能系統(tǒng)運(yùn)用，突破目前市場(chǎng)上豪宅智能化及管家式物管的概念化，完美先行，表達(dá)豪宅質(zhì)量。報(bào)告思想途徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的工程開發(fā)使命2、工程資源價(jià)值解析3、工程開發(fā)環(huán)境研討4、工程開展戰(zhàn)略及定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值建議5、豪宅價(jià)值專題研討 章節(jié)思索 本案如何表達(dá)本身的“豪宅范？住宅產(chǎn)品增值建議Part 6.1住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值建議新古典主義風(fēng)格產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值建議列表建筑設(shè)計(jì)增值建議景觀園林增值建議大堂設(shè)計(jì)增值建議裝修規(guī)范增值建議戶型設(shè)計(jì)增值建議業(yè)主會(huì)所增值建議物業(yè)效力增值建議 建筑巨匠簡(jiǎn)介世界級(jí)建筑巨匠：艾德里安史密斯資歷：

36、曾任美國(guó)SOM建筑事務(wù)所首席設(shè)計(jì)師個(gè)人特點(diǎn)：全方位審視工程；設(shè)計(jì)方法獨(dú)特；強(qiáng)調(diào)與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性代表作：美國(guó)NBC大樓，上海金茂大廈世界級(jí)建筑巨匠：斯蒂芬克魯梅克資歷：TFP Farrells 事務(wù)所設(shè)計(jì)總監(jiān)個(gè)人特點(diǎn)：創(chuàng)新才干強(qiáng)，其多項(xiàng)作品在國(guó)際競(jìng)賽獲勝，博得世界贊譽(yù)代表作：上海東亞金融大廈，深圳京基100大廈生來(lái)高貴、出身非凡：世界級(jí)建筑巨匠傾力杰作建筑師本人及代表作圖片艾德里安史密斯上海金茂大廈深圳京基100大廈斯蒂芬克魯梅克美國(guó)NBC大樓上海東亞金融大廈建筑設(shè)計(jì)增值建議 工程特征簡(jiǎn)介成都來(lái)福士廣場(chǎng)采用“切開的泡沫的設(shè)計(jì)概念，融入中國(guó)“三峽概念，運(yùn)用高科技、高難度技術(shù)，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋牧?xí)慣，令

37、工程富有濃重的文化氣味，成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑釣魚臺(tái)七號(hào)院以“十二章紋這一意味著皇家吉慶與威嚴(yán)的古代文化元素作為外飾，大量運(yùn)用唐草、云紋、浮塵的雕刻，將“為客戶發(fā)明價(jià)值的理念注入建筑之中，使釣魚臺(tái)七號(hào)院不僅成為人文居所的典范，更成為收藏地產(chǎn)中的藝術(shù)瑰寶文化、符號(hào)：地標(biāo)新特征地標(biāo)性建筑展現(xiàn)圖上海金茂大廈美國(guó)NBC大樓成都來(lái)福士廣場(chǎng)北京釣魚臺(tái)七號(hào)院章紋符號(hào)建筑設(shè)計(jì)增值建議 建筑立面風(fēng)格建議闡明建筑立面風(fēng)格打造理念：都市地標(biāo)豪宅建筑立面風(fēng)格選擇：風(fēng)靡全球的新古典主義和art-deco兩種風(fēng)格已成為當(dāng)下豪宅的符號(hào)建筑立面風(fēng)格特點(diǎn)：新古典主義強(qiáng)調(diào)對(duì)稱、尊貴沉穩(wěn)； art-deco簡(jiǎn)約時(shí)髦、現(xiàn)代感十足新古典

38、主義或art-deco建筑風(fēng)格：兼容華貴典雅與時(shí)髦現(xiàn)代 新古典主義風(fēng)格和art-deco建筑立面效果圖新古典主義風(fēng)格art-deco風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)增值建議文藝范：沈城首家藝術(shù)主題私家花園 藝術(shù)主題展現(xiàn)方式藝術(shù)雕塑表示圖沈城目前獨(dú)一無(wú)二的藝術(shù)主題私家花園進(jìn)入園區(qū)猶如步入日本六本木新城著名藝術(shù)家創(chuàng)作的外型各異的現(xiàn)代藝術(shù)雕塑整個(gè)園區(qū)充溢藝術(shù)氣味景觀園林增值建議歐風(fēng)、植雕、顏色：景觀園林三大王牌 景觀綠化三大王牌園林景觀表示圖歐式風(fēng)情園區(qū)，與建筑形狀相得益彰富有靈性的綠植雕塑打造興趣園林理念五彩繽紛的植被覆蓋、觸手可及的路邊水景令人心曠神怡景觀園林增值建議地下車庫(kù)、地上入戶雙大堂設(shè)計(jì)，尊貴享用不延續(xù)；入

39、戶大堂5米挑空，建材外裝內(nèi)用，彰顯奢華；專設(shè)兒童活動(dòng)區(qū)，空間設(shè)置貼心地下車庫(kù)大堂入戶大堂地下車庫(kù)通道車位直通大堂地面墻面-大理石石材藝術(shù)天花吊頂，奢華吊燈鍍金私人信箱高雅背景音樂(lè)系統(tǒng)兒童活動(dòng)區(qū)大堂設(shè)計(jì)增值建議建議一：內(nèi)部合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，如“回字規(guī)劃，明晰靈動(dòng)戶型分析闡明平層大宅戶型4房3廳3衛(wèi) 建筑面積220回字規(guī)劃：分隔一內(nèi)一外雙公共空間，功能各自獨(dú)立，次序井然功能為王：家庭廳、私家花庭等交流空間設(shè)計(jì)，提供優(yōu)雅閑適的家庭生活主臥私密空間：主人私密套房，衛(wèi)浴間、更衣室一應(yīng)俱全戶型設(shè)計(jì)增值建議回字規(guī)劃動(dòng)線私家花廳家庭廳建議二：充分利用觀景價(jià)值，設(shè)計(jì)觀景陽(yáng)臺(tái)，添加戶型賣點(diǎn)戶型分析闡明平層觀景戶型4

40、房2廳2衛(wèi) 建筑面積180觀景陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送動(dòng)靜分區(qū)：分割明晰，互不干擾主臥獨(dú)立衛(wèi)?。核矫艿貛?，尊崇表達(dá)贈(zèng)送超大觀景陽(yáng)臺(tái)：東側(cè)青年公園美景盡收眼底，西側(cè)遠(yuǎn)眺城市綠肺中山公園動(dòng)靜分割線戶型設(shè)計(jì)增值建議建議三：多樣化的空間贈(zèng)送，提供戶型附加值戶型分析闡明平層溫馨戶型2房2廳1衛(wèi) 建筑面積110室內(nèi)花園超大陽(yáng)臺(tái)南北通透，全明戶型：符合東北人居住喜好，全面采光帶來(lái)暖和生活3.3米溫馨層高：突破傳統(tǒng)公寓，帶來(lái)更加優(yōu)越的采光通風(fēng)和視野室內(nèi)花園、超大陽(yáng)臺(tái)雙重面積贈(zèng)送：創(chuàng)新空間，可供生活方向自在變換戶型設(shè)計(jì)增值建議建議四：引入風(fēng)水元素，添加戶型魅力戶型分析闡明平層豪宅戶型4房3廳3衛(wèi) 建筑面積620風(fēng)水當(dāng)?shù)溃簝?nèi)

41、室規(guī)劃方正，循中國(guó)風(fēng)水堪輿之學(xué)，行九宮五行之格局空間自在：整體為框架構(gòu)造，格局可隨主人喜好變化客人尊貴體驗(yàn)：客臥獨(dú)立衛(wèi)浴間、更衣室，給予客人自在空間，展現(xiàn)主人位置超凡戶型設(shè)計(jì)增值建議建議五：頂層專屬領(lǐng)地，私家空中泳池頂層躍層戶型4房3廳3衛(wèi) 建筑面積400-650私家空中泳池只屬于最頂尖的人戶型設(shè)計(jì)增值建議8000元/平精裝修規(guī)范，聘請(qǐng)國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)巨匠量身定做，選取一線國(guó)際品牌位置分類定位品牌建議備注衛(wèi)生間衛(wèi)浴潔具標(biāo)配杜拉維特漢斯格雅智能馬桶、浴盆、手盆、龍頭、消音水管、潔具套裝熱水器標(biāo)配漢斯格雅恒溫功能、加熱迅速鏡面液晶電視特色夏普嵌入式安裝在浴缸上方，提升洗浴樂(lè)趣加熱器標(biāo)配奧普超薄機(jī)身，節(jié)省

42、有效空間，升溫迅速，采用微電腦控制，智能化人機(jī)交流廚房整體櫥柜標(biāo)配德國(guó)嘉格納由上柜、下柜、箱體、門板、臺(tái)面、五金組成消毒柜、油煙機(jī)、冰箱標(biāo)配西門子GE便捷生活、國(guó)際品質(zhì)保證臥室廳堂天棚特色金箔穹頂資深工匠傾力制作，令會(huì)客廳宛如維也納金色大廳燈飾標(biāo)配英國(guó)索恩健康、環(huán)保、造型優(yōu)美地面標(biāo)配印尼大理石大理石拼花、色澤柔和、自然天成智能家居標(biāo)配霍尼韋爾自動(dòng)調(diào)光、家居布防、中央除塵、清除異味可視對(duì)講、電梯召喚、會(huì)所預(yù)約、電動(dòng)窗簾、攝像頭、門禁卡入戶門特色德國(guó)碧方（BIFFAR）工藝上乘，全方位的密封系統(tǒng)，確保最高級(jí)別安全部分精裝修材質(zhì)及品牌建議裝修規(guī)范增值建議選配部分提升整體質(zhì)量感：金箔穹頂&浴缸鏡面液晶

43、電視金箔穹頂浴缸鏡面液晶電視裝修規(guī)范增值建議180平米以上戶型建議配備：德國(guó)碧方門&浴室全方位察看鏡德國(guó)BIFFAR門全方位察看鏡裝修規(guī)范增值建議220-260平米戶型建議配備：陽(yáng)臺(tái)觀景浴盆裝修規(guī)范增值建議新技術(shù)智能系統(tǒng)運(yùn)用，成就智能殿堂級(jí)精裝私邸智能化增值建議同層排水系統(tǒng)置換式新風(fēng)系統(tǒng)坡道融雪系統(tǒng)智能信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)智能信息發(fā)布系統(tǒng)智能安防系統(tǒng)頂層環(huán)形觀景臺(tái)文化交流俱樂(lè)部恒溫紅酒雪茄房藝術(shù)展覽館迷他高爾夫推桿場(chǎng)貴族領(lǐng)地 云頂風(fēng)情會(huì)所建議靈感：突出頂端的風(fēng)景，寓意會(huì)所會(huì)員的位置會(huì)所自創(chuàng)案例：北京天安國(guó)匯頂層會(huì)所、北京美洲俱樂(lè)部會(huì)所特征設(shè)置：頂層環(huán)形觀景臺(tái)、迷他高爾夫球場(chǎng)、恒溫紅酒雪茄房、文化交流俱

44、樂(lè)部、藝術(shù)展覽館業(yè)主會(huì)所建議闡明業(yè)主會(huì)所增值建議英國(guó)白金管家物業(yè)效力，源自宮廷，只為高端白金管家物業(yè)來(lái)源于英國(guó)，沿襲數(shù)百年英國(guó)皇家效力傳統(tǒng)在英式管家享譽(yù)世界之初，只需世襲的王公貴族才干享用資歷擁有全世界范圍內(nèi)多年的效力皇室、貴族閱歷，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的效力準(zhǔn)那么和儒雅親切的效力籠統(tǒng)白金物業(yè)效力的每一位成員都經(jīng)英國(guó)管家行會(huì)、國(guó)際白金管家效力聯(lián)盟的精心挑選和嚴(yán)厲培訓(xùn)188項(xiàng)物業(yè)效力工程，細(xì)致入微的效力好每一位英國(guó)白金管家物業(yè)效力簡(jiǎn)介物業(yè)效力增值建議客戶效力家庭保潔美化效力/客戶優(yōu)先安排效力/洗衣效力/兒童照看效力/寵物看管托管效力/入戶維修效力/異國(guó)異地采購(gòu)效力貼身管家效力貴賓安排/VIP會(huì)員休憩室效力/

45、代客辦理簽遣手續(xù)效力/私人司機(jī)效力/私人理財(cái)效力/保潔效力慶典謀劃私人聚會(huì)效力/突發(fā)事件處置效力租賃管理效力財(cái)務(wù)管理收取傭金商務(wù)中心效力私人秘書/翻譯效力 效力內(nèi)容 物業(yè)管家提供特征有償效力物業(yè)效力增值建議人性效力：地下車庫(kù)設(shè)手推車，方便業(yè)主搬運(yùn)。日常每戶配送有機(jī)蔬菜，滿足業(yè)主的安康訴求物業(yè)效力增值建議酒店產(chǎn)品增值建議Part 6.2酒店定位為以會(huì)議展覽為中心驅(qū)動(dòng)的MICE酒店，效力沈陽(yáng)市整個(gè)高端商務(wù)客群酒店主題定位MICE*Hotel金廊中軸線工程 會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)游覽、大型會(huì)議活動(dòng)和展覽的效力酒店酒店概念描畫：中心價(jià)值概念地標(biāo)超五星級(jí)商務(wù)酒店功能性描畫私密空間、獨(dú)特享用 企業(yè)級(jí)政府商務(wù)、政務(wù)接待

46、入住 企業(yè)客戶、政府客戶會(huì)議 商務(wù)就餐、私人聚會(huì) 文娛休閑情感性描畫商務(wù)會(huì)議、會(huì)展的首選場(chǎng)所 規(guī)模、氣勢(shì)、位置 滿足客人高質(zhì)量、私密性強(qiáng)的奢華享用目的客戶定位主要鎖定在商務(wù)人士/會(huì)議會(huì)展人士，輔以政府人士及旅游人士政府人士酒店根植于沈陽(yáng)金廊CBD地脈之上，政府接待將為本工程帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的客流商務(wù)/會(huì)議會(huì)展人士本工程寫字間及區(qū)域內(nèi)辦公樓內(nèi)的公司會(huì)成為本酒店的忠實(shí)客戶，為酒店帶來(lái)最穩(wěn)當(dāng)?shù)哪途每驮?；與本區(qū)域有商務(wù)往來(lái)的其他區(qū)域和城市的商務(wù)客人也將是本酒店的重要客群；旅游休閑人士酒店定位超五星級(jí)，裝修規(guī)范高，效力好，是眾多旅游及休閑度假人群的絕佳之選目的客戶本工程中心客戶定位為本地高端及頂端客群，以滿

47、足商務(wù)/會(huì)議需求為主，其客群估計(jì)占比例65%75%頂端高端中端低端本酒店客戶定位5%-10%10%-15%65%-75%旅游休閑政府客人商務(wù)/會(huì)議本酒店客源組成根據(jù)客戶的價(jià)錢接受才干來(lái)劃分級(jí)別，高端及頂端客戶是超五星級(jí)酒店的主要客源；基于本工程的高端定位，酒店的客源以頂端、高端為主；本酒店商務(wù)型定位將使我們的客源主要來(lái)自商務(wù)、會(huì)務(wù)人士，所占比例在75左右，此外本工程區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的地理位置和完善的配套也將吸引15%左右的政府人士，以及少量旅游客群本工程酒店在差別化定位上應(yīng)突出其綜合體功能與MICE的結(jié)合純商務(wù)綜合功能MICE休閑文娛度假設(shè)計(jì)奢華優(yōu)質(zhì)普通如 家漢 庭七 天本工程酒店市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)喜來(lái)登萬(wàn)

48、豪華美華凱賓斯基高星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店公寓商業(yè)高區(qū)：酒店中低區(qū)：寫字樓住宅長(zhǎng)沙保利南湖廣場(chǎng)公寓高區(qū)：酒店中低區(qū):寫字樓住宅商 業(yè)售樓處茂業(yè)金廊壹號(hào)住 宅商 業(yè)高區(qū)：酒店中低區(qū)：寫字樓華豐嘉德廣場(chǎng)目前市場(chǎng)上城市綜合體工程，酒店+寫字間在1棟樓內(nèi)，均在高區(qū)域規(guī)劃酒店業(yè)態(tài)，中低區(qū)域規(guī)劃寫字樓產(chǎn)品，進(jìn)而提升工程檔次，人流量及工程質(zhì)量得到保證酒店、寫字樓業(yè)態(tài)規(guī)劃：酒店位于高區(qū)+寫字樓位于中低區(qū)建筑風(fēng)格和立面超五星級(jí)酒店酒店大堂設(shè)計(jì)建議：應(yīng)盡顯奢華、高貴氣質(zhì)，處處表達(dá)酒店質(zhì)量休閑文娛設(shè)備建議：應(yīng)提供完善周到的效力，設(shè)備上配備包括商務(wù)、休閑設(shè)備以及俱樂(lè)部休閑娛樂(lè)設(shè)施俱樂(lè)部商務(wù)中心健身房蒸汽浴室/桑拿康樂(lè)設(shè)施（

49、室內(nèi)高爾夫球場(chǎng)、室內(nèi)泳池、保齡球館）公共區(qū)域無(wú)線上網(wǎng)服務(wù)禮賓服務(wù)商務(wù)服務(wù)嬰幼兒托管外幣兌換洗衣服務(wù)郵遞服務(wù)叫醒服務(wù)留言服務(wù)車輛租賃訂花服務(wù)旅游觀光服務(wù)多語(yǔ)言服務(wù)超五星級(jí)酒店，應(yīng)提供應(yīng)客人完善周到的效力；本工程的目的客群以商務(wù)、會(huì)務(wù)及政府客人為主，設(shè)備上除商務(wù)及休閑設(shè)備，可添加俱樂(lè)部酒店會(huì)議設(shè)備建議：應(yīng)配比齊全的會(huì)議設(shè)備，包括多功能廳、宴會(huì)廳及大小不同的會(huì)議室會(huì)務(wù)客人將對(duì)本酒店有較大的需求，因此硬配比齊全的會(huì)議設(shè)備；多功能廳通常用做舉行大型宴會(huì)、酒會(huì)、婚宴等，其要求的面積依規(guī)模大小而變，因此宴會(huì)廳應(yīng)設(shè)計(jì)成可自在分割的方式，且盡量建呵斥為廳內(nèi)無(wú)柱式；本工程及周邊寫字樓所帶來(lái)的商務(wù)需求，如公司培訓(xùn)會(huì)

50、議、業(yè)務(wù)談判等，對(duì)會(huì)議室的需求旺盛，本酒店應(yīng)設(shè)計(jì)不同類型、不同大小，且具備先進(jìn)的會(huì)議用設(shè)備宴會(huì)廳包房大型會(huì)議室小型會(huì)議室品牌酒店管理公司引入建議排名酒店管理集團(tuán)旗下品牌1洲際酒店集團(tuán)洲際酒店集團(tuán)、假日酒店集團(tuán)、大都會(huì)2勝騰集團(tuán)速8、戴斯、華美達(dá)、豪生、Travelodge、BaymontInn、KnightsInn、WingateIn、AmeriHostInn、Wyndham3萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)麗思-卡爾頓、JW萬(wàn)豪、萬(wàn)豪、萬(wàn)麗4雅高集團(tuán)索菲特、諾富特、宜必思5希爾頓國(guó)際希爾頓、港麗、斯堪的克、雙樹、大使套房酒店、家木套房酒店、哈里遜會(huì)議中心、庭園旅館、漢普頓旅館、希爾頓度假俱樂(lè)部6精品國(guó)際飯店公司

51、Clarion Hotel、Econo Lodge、Comfort Inn & Quality Suites、Sleep Inn、Rodeway Inn7最佳西方國(guó)際集團(tuán)8喜達(dá)屋國(guó)際酒店集團(tuán)瑞吉斯、至尊精選、喜來(lái)登、威斯汀、福朋、W酒店、美麗殿9卡爾森酒店集團(tuán)麗晶、麗笙、CountryInns&Suites、ParkPlaza、ParkInn10凱悅集團(tuán)凱悅、君悅、柏悅寫字樓產(chǎn)品增值建議Part 6.3金廊區(qū)域甲級(jí)寫字樓云集，租金領(lǐng)跑全市，已成為高質(zhì)量寫字樓的城市區(qū)域，便于本案寫字樓檔次的提升嘉里中心萬(wàn)科春河里夏宮城市廣場(chǎng)裕景中心市府恒隆廣場(chǎng)世茂五里河本案區(qū)域?qū)懽珠g市場(chǎng)情況本案地處沈陽(yáng)金廊CB

52、D中心位置；目前，沈陽(yáng)甲級(jí)或5A寫字樓主要分布在此，區(qū)域商務(wù)氣氛濃重，寫字間租金價(jià)錢日益上漲；已投入運(yùn)用的寫字間工程中屬金廊區(qū)域租金最高，以華潤(rùn)大廈為例，年租金到達(dá)2150元/年，萬(wàn)鑫年租金在1900元/年左右，其他寫字間工程年租金在1200-1700元/年之間；區(qū)域內(nèi)未來(lái)潛在上市工程較多，如市府恒隆廣場(chǎng)、裕景中心、萬(wàn)科春河里等工程均規(guī)劃有高檔寫字間產(chǎn)品，區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力宏大；本案必需在未來(lái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中有所突破、創(chuàng)新，才干博得市場(chǎng)認(rèn)可。方圓大廈財(cái)富中心總統(tǒng)大廈華潤(rùn)大廈杰出大廈皇朝萬(wàn)鑫北方傳媒已投入運(yùn)用未投入運(yùn)用本工程寫字間定位：突破現(xiàn)有產(chǎn)品方式，打造為注重生態(tài)、環(huán)保、溫馨性的5O級(jí)寫字間5A智能系統(tǒng)OA辦公智能化BA樓宇智能化CA通訊傳輸智能化FA消防智能化SA安保智能化金廊區(qū)域目前寫