別墅地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（41頁(yè))ppt課件

1、稷下莊園土地規(guī)劃案 劉浩文 陳家賓 夏 雷 成員：1.前言別墅作為“勝利、富有的意味，代表了生活的“最高境界它有著稀缺的外部環(huán)境，有節(jié)制張揚(yáng)的室內(nèi)空間，具有靈性的多重庭院，豐富多彩的外立面變化，寬闊大氣的社區(qū)道路，超大型會(huì)所，自然優(yōu)美的中央公園，足夠的私密性，完美的細(xì)節(jié) 如今，淄博人民收入有所提高，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)的構(gòu)成，更使居住理念發(fā)生了深化的變化。假設(shè)說(shuō)，“擴(kuò)展居住面積，改善居住條件是“第一波，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量是“第二波的話，那么淄博樓市將在近兩、三年進(jìn)入“第三波“追求回歸自然，提高生活檔次。繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景將成為市民居住所關(guān)注的熱點(diǎn)方向，所以

2、別墅將成為今后幾年淄博樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。對(duì)于淄博的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，別墅物業(yè)開(kāi)發(fā)的閱歷從總體來(lái)說(shuō)并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力讓產(chǎn)品更具個(gè)性，讓客戶更加心動(dòng)，讓物業(yè)品牌更有魅力！2.市場(chǎng)篇市場(chǎng)根本情況區(qū)域市場(chǎng)情況別墅產(chǎn)品市場(chǎng)情況別墅消費(fèi)市場(chǎng)情況工程定位的可行性3.一 別墅產(chǎn)品情況分析別墅的產(chǎn)品情況產(chǎn)品建筑形狀多樣化，目前市場(chǎng)供應(yīng)以聯(lián)排別墅和花園洋房為主。獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較少。 從市場(chǎng)亮相和預(yù)備亮相的工程的供應(yīng)量來(lái)看，聯(lián)排別墅占了55%，花園洋房占35%，獨(dú)棟別墅占10%。這一方面意味著聯(lián)排別墅的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于花園洋房和獨(dú)棟別墅，闡明消費(fèi)者接受聯(lián)排的幾率大，聯(lián)排別墅很占優(yōu)勢(shì)，其前

3、景很好。4.建筑形狀情況5.建筑風(fēng)格情況建筑風(fēng)格正朝兩個(gè)方向開(kāi)展：一是歐美建筑風(fēng)格，二是中式民居建筑風(fēng)格 汲取了民居建筑精華的民居建筑。借用歐美建筑風(fēng)格，大量糅合，創(chuàng)新，并保管一些歐美的建筑風(fēng)格，結(jié)合實(shí)踐重新設(shè)計(jì)，成為別墅建筑風(fēng)格的主流，給人們發(fā)明一片本人的天地，可以自在創(chuàng)新，表達(dá)個(gè)性。6.！7.別墅面積情況聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在150-250 結(jié)合銷(xiāo)售情況來(lái)看，聯(lián)排別墅受市場(chǎng)歡迎的在200-250 ，8.獨(dú)棟別墅主要集中在300-400 。獨(dú)棟別墅受市場(chǎng)歡迎的面積主要集中在小獨(dú)棟250-300 、350-400 的獨(dú)棟和400-500 的豪宅。9.二工程分析工程稱號(hào)：稷下莊園總面積：2100

4、0工程地點(diǎn)：淄博市張店區(qū)人民西路，上海路，華光路交叉處空地10.工程的前景分析優(yōu)勢(shì)：工程區(qū)域人文自然景觀優(yōu)越，這是建別墅最重要的資源之一；交通極為便利，到市中心只需15分鐘的車(chē)程；工程第一次提出自在、自我、自然的設(shè)計(jì)理念；工程的地理位置好，周邊配套齊全；繁華，很適宜青年斗爭(zhēng)人士和中年勝利人士；11.要挾：周邊待開(kāi)發(fā)用地較多；周邊樓盤(pán)在短期內(nèi)耗費(fèi)了部分有效客戶，隨著消費(fèi)的離散需求日趨明顯， 這種消費(fèi)觀念對(duì)產(chǎn)品要求更高，已成為本案的潛在較大要挾；12. 從消費(fèi)力層面劃定目的人群家庭延續(xù)年收入50萬(wàn)以上(具一次性付款才干)消費(fèi)力論證私營(yíng)企業(yè)業(yè)主大型企業(yè)管理層家庭延續(xù)年收入20萬(wàn)以上 (具很強(qiáng)首付、月

5、供才干)年收入20萬(wàn)以上主要鎖定收入50萬(wàn)以上、有可支配現(xiàn)金100萬(wàn)以上人群，具一次性付款或很強(qiáng)首付、月供才干高級(jí)白領(lǐng)、金領(lǐng)、政府官員、大學(xué)教授13.目的人群： 1 在外省創(chuàng)業(yè)勝利的淄博人 2 私營(yíng)企業(yè)的富豪 3 專(zhuān)業(yè)技術(shù)精尖人員 4 在淄博做生意的港臺(tái)人 5 “海歸派等等14.三 理念篇一、目的消費(fèi)人群訴求理念建立消費(fèi)者心思密碼分析構(gòu)建對(duì)接心思密碼中心思念A(yù)B表達(dá)“個(gè)性、尊從、自在、真我、安康、溫馨、浪漫的生活15.消費(fèi)者心思密碼分析A知己知彼、百戰(zhàn)不殆價(jià)值觀: 強(qiáng)調(diào)尊從感、居住文化、生活方式、私有領(lǐng)域、自在、真儒雅或附庸風(fēng)雅，對(duì)奢華的追求逐漸淡化。文化素質(zhì): 學(xué)歷高、對(duì)新理念、生活方式認(rèn)知

6、度高、判別力強(qiáng)。在效力方面要求表達(dá)尊貴身份、被服從感希望擁有具特征文化的居住場(chǎng)所要求全 新的生活方式文化的、自我的要求權(quán)益的、私密的自在領(lǐng)地希望他人以為本人有檔次、有文化，喜標(biāo)榜對(duì)奢華的了解已從物質(zhì)轉(zhuǎn)向精神層面高學(xué)歷的背景使他們?cè)诰駥用嬗懈嗟男枨罂梢猿蔀槌珜?dǎo)新居住理念的呼應(yīng)者向往全新的生活方式，在精神生活領(lǐng)域更上一層對(duì)新物業(yè)常產(chǎn)品不再以表達(dá)奢華為規(guī)范，更注重文化的內(nèi)涵，內(nèi)心的清凈、自在開(kāi)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)投資性、升值性、第一居住需求16.構(gòu)建對(duì)接心思密碼中心思念B攻其心志、不戰(zhàn)而勝在效力方面要求表達(dá)尊貴身份、被服從感希望擁有具特征文化的居住場(chǎng)所要求全 新的生活方式文化的、自我的要求權(quán)益的、私密的自在領(lǐng)

7、地希望他人以為本人有檔次、有文化，喜標(biāo)榜講效力：提供全方位星級(jí)酒店效力前期銷(xiāo)售效力、后期物管效力講特征：特征的、差別化的、有文化根源的規(guī)劃風(fēng)格、建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格講生活：倡導(dǎo)全新的生活方式自在自在的、優(yōu)雅情趣的、個(gè)性自我的講私域：規(guī)劃自在流暢的、私域感強(qiáng)的交通流線，構(gòu)建區(qū)清楚顯的私有領(lǐng)地講檔次：圍繞案名提出差別化的文化理念，講究根源性、張揚(yáng)性17.攻其心志、不戰(zhàn)而勝可以成為倡導(dǎo)新居住理念的呼應(yīng)者對(duì)新物業(yè)產(chǎn)品不再以表達(dá)奢華為規(guī)范，更注重文化的內(nèi)涵，內(nèi)心的清凈、自在開(kāi)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)開(kāi)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)投資性、升值性、第一居住需求第一居住需求講概念：提出、倡導(dǎo)全新的居住理念構(gòu)建于他們虛榮心指向的，如文化、儒雅、有檔次等

8、講文化：使他們感遭到物超所值不僅僅簡(jiǎn)單的別墅，更是一種文化的濃縮、清凈自在的生活講投資：經(jīng)過(guò)區(qū)域交通的方便性、環(huán)境的稀缺性、地段的升值性、戶型設(shè)計(jì)的合理性加強(qiáng)投資性、升值性、第一居住的適用性對(duì)奢華的了解已從物質(zhì)轉(zhuǎn)向精神層面講精神：以規(guī)范的別墅配置為根底不失奢華但不重點(diǎn)宣傳，重點(diǎn)渲染文化內(nèi)涵，鄙棄對(duì)奢華的原始需求18.產(chǎn)品文化理念構(gòu)建 稷下莊園放樣很歐洲的、很自然的很自在的、很不羈的很文化的、很優(yōu)雅的很悠遠(yuǎn)的、很清朗的很田園的、很森林的獨(dú)棟別墅放樣自在的、自我的、不羈的、浪漫的、優(yōu)雅的油畫(huà)的、歌唱的、想象的、純美的、浪漫的將案名的放樣寓意與庭院歐式別墅的放樣寓意深化到工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)規(guī)劃、建筑、

9、園林、交通、配套、包裝很歐洲的、很文化的、很優(yōu)雅的、很自在的、很不羈的、很悠遠(yuǎn)的、很清朗的、很森林的、很草原的19.四 產(chǎn)品篇工程稱號(hào)：稷下莊園總面積：21000工程定位：別墅戶型面積：約200450工程規(guī)模：60戶 獨(dú)棟20戶 聯(lián)排40戶小區(qū)就應(yīng)該是一個(gè)社區(qū)、一個(gè)城市、一個(gè)全面照顧、全員呵護(hù)的生活空間20. 該別墅區(qū)分為A,B,C,D四個(gè)區(qū)，其中A,B為聯(lián)排別墅區(qū)，C,D為獨(dú)棟別墅區(qū)利用小區(qū)主干道，將小區(qū)虛擬劃分為幾個(gè)組 團(tuán)，使其有組織性與規(guī)律性、協(xié)調(diào)性，同時(shí)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)組團(tuán)間的獨(dú)立性、私密性，各組團(tuán)景觀的獨(dú)立性，還要強(qiáng)調(diào)組團(tuán)內(nèi)各建筑的私有領(lǐng)地。充分利用周邊環(huán)境的地理形狀，主干道作幾處人工流水淺

10、溝水景，表達(dá)小區(qū)有山有水的環(huán)境格局。 小區(qū)有商業(yè)建筑，會(huì)所與物業(yè)綜合建筑，幼兒園等，著重其外立面的整體包裝,突出工程產(chǎn)品本身的尊貴與調(diào)和。風(fēng)格上重點(diǎn)在于要與周邊環(huán)境的風(fēng)格相搭配，起到門(mén)面作用。一、總平規(guī)劃21.小區(qū)主入口大，樹(shù)以標(biāo)志性建筑。表達(dá)出宏觀、大氣。小區(qū)主干道按單面人行道與機(jī)動(dòng)車(chē)道劃分，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。在園林綠化上，要充分展現(xiàn)出社區(qū)大環(huán)境與自然環(huán)境相結(jié)合，以高大喬木為主，營(yíng)造自然山水風(fēng)光。草地上種植無(wú)刺、無(wú)毒花木，并且顏色豐富有層次；水池邊的樹(shù)種宜選用灌木或垂柳等；近建筑物用低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠(yuǎn)高建筑物那么結(jié)合組團(tuán)主題設(shè)置不同種類(lèi)植被。22.二、產(chǎn)品規(guī)劃聯(lián)排別墅 有天有地，每

11、戶獨(dú)門(mén)獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車(chē)位，部分還有地下室。由三個(gè)或三個(gè)以上的單元住宅組成，一排二至四層結(jié)合在一同，每幾個(gè)單元共用外墻，有一致的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門(mén)戶。建筑面積每戶200平方米左右【特征】1、比較注重工程選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2、價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特征。23.24.25.26.27.獨(dú)棟別墅 上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，房屋周?chē)加忻娣e不等的綠地、院落。【特征】私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)錢(qián)較高，定位多為高端質(zhì)量。！28.29.30.31.客廳貯藏室清潔房一層平面圖

12、廚房餐廳32.衛(wèi)生間衛(wèi)生間臥室臥室客廳衛(wèi)生間臥室二層平面圖33. 各戶型層高做大，可在3.3米之內(nèi)。 本案各戶型的衛(wèi)生間開(kāi)間尺寸做到不小于2.4米。 表達(dá)各戶型的多功能性，思索將房間功能從享用化、個(gè)性化方面設(shè)計(jì)如可思索添加雪茄房、桑拿房、功能性半地下室。 ！34.三、配套設(shè)備根本配置要求： 平安設(shè)備配套：周邊紅外線監(jiān)控；電視監(jiān)控；電子巡更系統(tǒng)、保安24小時(shí)人工巡查；呼叫系統(tǒng)。 生活與休閑配套：超市、無(wú)公害蔬菜市場(chǎng)、自助銀行、社區(qū)醫(yī)療中心、小型商務(wù)中心、汽車(chē)美容中心、客戶俱樂(lè)部、老年休閑中心，園林背景音樂(lè)等。 運(yùn)動(dòng)配套：散步道、晨跑道、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心、兒童樂(lè)園等。35.智能化管理效力：

13、周界報(bào)警系統(tǒng) 紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 可視對(duì)講系統(tǒng)門(mén)窗防盜系統(tǒng) 煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) 給排水監(jiān)控系統(tǒng)輸配電監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 照明監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 緊急求助按鈕寬帶網(wǎng)入戶36.市場(chǎng)均價(jià)為18617元/平米；面積多在200-500平米之間根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查分析，以及本案區(qū)位情況等思索，初步定價(jià)為：獨(dú)棟別墅：23999元/聯(lián)排別墅：18999元/37.第五章 銷(xiāo)售篇一、銷(xiāo)售中心戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)中心思念 工程營(yíng)銷(xiāo)的中心思想是將工程的產(chǎn)品理念和產(chǎn)品價(jià)值理念，用最迎合目的客戶的言語(yǔ)訴求和宣傳手法，傳達(dá)至客戶并對(duì)客戶的心思密碼進(jìn)展嚴(yán)密對(duì)接。即將別墅所帶代表的：個(gè)性、自在、安康、溫馨、浪漫的種種心思尊崇、社會(huì)位置、個(gè)人價(jià)值實(shí)現(xiàn)充分演義在工程的產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中。38.工程的整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 因介入本案的時(shí)間尚短，現(xiàn)僅就營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中需著重關(guān)注的要點(diǎn)進(jìn)展論述。區(qū)域資源整合戰(zhàn)略 利用山東理工大學(xué)周邊環(huán)境資源，集中力量炒作該工程的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，共同完本錢(qián)區(qū)域內(nèi)的整體包裝和整體籠統(tǒng)宣傳。39.第六章 總結(jié)以上即為我們小組做的成果，我們的思