直銷拓客派單拓客技巧通用課件

1、智聯(lián)過關培訓講堂- 派單拓客篇目錄導言拓客實務拓客12式案例分析突發(fā)應對導言一派單拓客意義派單素質要求派單流程要素易居知識管理中心出品如何高效派單派單（房地產直銷）是一種推廣聚客手段派單拓客不同于一般商品直銷，它可以理解為售樓處外延的銷售行為，也可以理解為一種推廣聚客的手段，關注度和來電/訪量是追求的目標。目前，單純依靠廣告已經不能吸引客戶來訪，派單成為最直接有效、到達率最高的推廣方式。恒大項目、碧桂園項目等，開盤前通過大量派單，完成海量蓄客任務，為火爆開盤打下了堅實的基礎。 為什么要派單？一吃苦耐勞勤學肯干靈活應變極強的成功欲望 如何成為合格的派單員？二領取派單任務分組分配任務實地派單執(zhí)行派

2、單拓客情況反饋派單情況總結及評比 一次完整的派單流程是什么樣的？三12345派單=發(fā)海報派單任務關鍵在于派單數(shù)量派單核心目的=提高來電/到訪量 如何高效完成派單直銷目標？四高效派單=目標精準+說辭動人+動作得體二拓客實務常用拓客模式拓客地點選擇拓客執(zhí)行要素資源拓展簡介 常用拓客模式1 撒網派單適用背景：人流密集，但客戶分布分散執(zhí)行要點：派單人員大量派發(fā)單片，加簡短介紹， 求派發(fā)數(shù)量最多派發(fā)速度最快，博取信 息高覆蓋率，在撒網基礎上抓成功率適用背景：目標客戶定位相對準確，分布相對集中執(zhí)行要點：派單人員選擇目標客戶集中區(qū)派發(fā)單片， 加簡短介紹，求派發(fā)準確度與派發(fā)數(shù)量 較高，博取高到達率一2 定向派

3、單 常見拓客地點商業(yè)網點: 大賣場、購物中心、商業(yè)街、沿街商鋪等交通樞紐: 公交樞紐站、地鐵輕軌站、火車站等展 會: 房展、車展、裝修展等各類上下游展會其他網點：加油站、公共停車場、十字路口等根據派單方式及派單對象不同，派單地點選擇也具有一定規(guī)律：二1、撒網式派單競品攔截地：競品動線路口、鄰近公交站/地鐵站、競品停車場、競品內場拆遷點生活區(qū)：指樓盤外部的活動廣場、菜場等社區(qū)：指樓盤內部的內部廣場、交通動線中心或沿線專業(yè)市場寫字樓中小學校大企業(yè)：廠門口、生活區(qū)交易所：房地產交易中心、證券交易中心2、定向式派單寫字樓擺點直投拉客大型商業(yè)中心拉客房展會人氣爆棚企業(yè)大客戶開發(fā)派單實景圖 拓客執(zhí)行要素房

4、地產項目不同于一般快消品，其總價高，對客戶的經濟承受力要求較高，因此在具體派單執(zhí)行中，派發(fā)客戶選擇尤為重要,即使是海量派單，也一般不對老年人、兒童、衣冠不整者進行派發(fā)。通用派發(fā)對象判斷標準：三年齡段大致在30-55歲左右；2人同行或家庭同行，一般選擇女性為派發(fā)對象；如果是進入商鋪派單，最好選擇店主進行派發(fā)1、客戶的判斷與選擇因要體現(xiàn)出房地產項目總價高、品質好的特性，派單人員的著裝必須經過修飾，不能著便裝或衣冠不整。派單服裝要求統(tǒng)一、整潔、可識別度高、可信任度高，勿過于隨便，不利于溝通。常用有學生裝、西裝等，也可配置帽子、馬甲、綬帶、帽子等視覺統(tǒng)一標識符號。常見派單著裝示意圖2、著裝要求派單所用

5、DM一般可分為項目簡介、房型單片、活動單片等常用DM為正反單頁或二折頁形式為便于確認業(yè)績，可提前印制姓名與電話印章核心道具DM恒大項目DM單示意圖3、常用道具證件派單人員攜帶學生證、統(tǒng)一工作證等證件，可增加信任度與溝通順暢度，一定程度上也可博得客戶同情，便于開展工作。登記表派單過程中登記客戶資料是必需的，派單員除隨身攜帶單片外，還需攜帶統(tǒng)一格式的客戶信息登記表，利于不當場到訪客戶的跟蹤與維護。路線圖派發(fā)項目DM同時，在展點、看房車、資料上配備項目路線圖藥品食品飲品備置防暑降溫藥、礦泉水、盒飯等必備食品飲品，保證派單工作連續(xù)正常運作其他道具3、常用道具工具包個人配置一些硬板、筆、紙等必備用品，便

6、于派單員登記資料、整理信息小禮品派發(fā)一些包袋、小包裝食品、小型辦公用品、帽子、傘、優(yōu)惠卷等小禮品，激發(fā)當場看房或日后到訪熱情VI推廣品派發(fā)項目VI宣傳資料、光盤等，增強客戶印象與好感度。根據當?shù)仫L俗習慣，準備一些印有項目logo和電話的小禮品是吸引客戶、傳播項目信息的低成本有效方法。備用單片通常拿在左手，便于右手取用派單時應從客戶側面45度左右走近，這樣客戶既能看到派單人員也不會感覺太意外，不可迎面走近或從背后忽然走近派單時應遞送在客戶方便接單的手，如左手拎物品時就應事先移動到右側，遞送到右手派單時需要多來回移動，擴大派單范圍，不可站在原地不動派單時應面帶微笑，不可愁眉苦臉或怒氣沖沖派單主要動

7、作就是派發(fā)單片，看似簡單，具體執(zhí)行過程中也有一些技巧：4、動作要領情況處理：如客戶接單后直接走開，表示大多興趣不大，客戶出于禮貌接單，派單人員應該跟上客戶，把既定的說辭說完，如客戶繼續(xù)前行，則不必再糾纏以免引起反感；如客戶接單后停頓下來聽介紹，表示有點興趣，派單人員可繼續(xù)進行項目的簡單介紹，如地段、面積段、價位段、開發(fā)商等；如客戶接單后提問，表示有較大興趣，派單人員應著力拉客到訪或留電，但要避免繼續(xù)深入介紹項目，應交待客戶到訪或來電后會有專業(yè)的置業(yè)顧問為其服務不同派單任務與對象，派單說辭均會不同，各項目也會有各自獨特的說法，一般來說，派單說辭要求簡單明了、直接說重點或賣點。一般套路是：5、派單

8、說辭以下分三種情況進行派單說辭介紹：身份介紹（先生/女士你好，我是*集團或我是*大學兼職生，耽誤您一分鐘好嗎？請問您最近考慮買房嗎？）項目一句話介紹（這是*項目的宣傳資料）優(yōu)惠或活動（這兩天正在搞打折促銷/看房送油費的活動）邀請看房（有時間的話到現(xiàn)場去看一下，有專門的置業(yè)顧問為您介紹，多比較比較）說辭二（配有當場看房車）派單員禮貌說聲：您好，我是*大學的兼職市場調查生，耽誤您一分鐘，可以么？行人默許派單員：老師，這是我們公司的宣傳資料，麻煩您看一下。*項目是由*集團開發(fā)的，品質很好，現(xiàn)在正在搞有獎看房活動，現(xiàn)在就有看房班車免費接送，憑單片上車就有獎。行人：車在哪兒？派單員：老師我陪您過去，為了

9、保證單頁有效，麻煩您給我留個聯(lián)系電話，您放心我絕對不會給你亂打電話的，您的電話是？（較有意向客戶，無意向客戶可不用強硬預留電話）單片上也有我的聯(lián)系方式，上車時可以報我的名字。行人：好吧派單員：謝謝您說辭一（無看房車）派單員禮貌說聲：您好，我是*大學的兼職市場調查生，這是我的學生證，耽誤您一分鐘，可以么？行人默許派單員：老師，這是*樓盤的宣傳資料，麻煩您看一下。項目品質很好，現(xiàn)在正在搞有獎看房活動，地址是濟南長清大學路明珠廣場東側200米路北，憑單片去看房就有獎。行人：有時間我自己過去好了派單員：哦，是這樣的老師，為了確認我們的工作有效，能不能麻煩您幫忙給我留個聯(lián)系電話，您放心我絕對不會給你亂打

10、電話的，您的電話是？（較有意向客戶，無意向客戶可不用強硬預留電話）行人：好吧派單員：謝謝您說辭三（配有定時看房車）派單員禮貌說聲：您好，我是*大學的兼職市場調查生，耽誤您一分鐘，可以么？行人默許派單員：老師，這是我們公司的宣傳資料，麻煩您看一下。*項目是由*集團開發(fā)的，品質很好，現(xiàn)在正在搞有獎看房活動，現(xiàn)在項目接待中心已經對外開放，地址是濟南長清大學路明珠廣場東側200米路北，周末下午一點在*有看房班車免費接送，歡迎您到時候去參觀，憑單片去看房就有獎。行人：有時間我自己過去吧派單員：哦，是這樣的老師，為了保證我們所派發(fā)單頁有效，公司每個月都會打電話回訪所以能不能麻煩您給我留個聯(lián)系電話，您放心我

11、絕對不會給你亂打電話的，您的電話是？（較有意向客戶，無意向客戶可不用強硬預留電話）單片上也有我的聯(lián)系方式，上車時可以報我的名字。行人：好吧派單員：謝謝您由于各地風俗習慣不同，招呼客戶時的稱呼也應入鄉(xiāng)隨俗，尤其注意規(guī)避當?shù)氐姆Q呼忌諱，避免引起不必要的反感和沖突。提醒更多說辭案例，參見知識庫中濟南恒大綠洲派單方案 資源拓展簡介四1、資源拓展目的 鑒于傳統(tǒng)派單拓客行為相對的局限性，因此，需要通過對客戶資源的整合來采取更加立體化的大拓客行為，真正實現(xiàn)對目標市場的覆蓋、深耕、轉化。2、社會合作資源對象 街道/社區(qū)居委會負責人、物業(yè)公司及保安、城管 百貨、大賣場、專業(yè)市場等招商管理部門負責人 大型企事業(yè)單

12、位名錄及負責人或召集人 車友會、4s店；奢侈品商家；高爾夫球會；俱樂部；各類商會；行業(yè)協(xié)會等3、資源拓展的工作重點 完成當?shù)厣鐣献髻Y源的建設，建立制度，要求將個人所擁有的社會合作資源匯總進入 合作資源庫 資源拓展負責根據各板塊提供的線索，進行日常關系維護，以及數(shù)據庫管理 利用相關合作資源，做好維護與服務，并反饋在資源庫中 通過尋找關系渠道，拓展新的合作資源4、資源拓展的方式4.1、資源合作資源合作拓展以“走出去、拉進來”為原則，資源數(shù)據庫為方向指引，尋找對位客戶及其家人，全面展開資源拓展工作。所謂“走出去”，指將產品以舉辦推介會、設立外展點等方式將產品推向外界；“拉進來”，指通過與外界活動嫁

13、接、自主舉辦營銷活動等方式，將對位客戶群請到售樓處了解項目。資源合作“走出去”“走出去”資源拓展活動說明拓展類別拓展形式性質客戶來源場地提供費用出口拓展形式活動配合派單收集電話項目宣講派送禮品X展架擺放其他與外界合作置業(yè)顧問配合甲方外展宣傳推介會專場/嫁接資源方資源方甲方/外展點臨時/固定路人、資源方甲方提供場地費用甲方/活動嫁接冠名贊助嫁接資源方資源方甲方禮品贊助嫁接資源方資源方甲方聯(lián)合舉辦活動嫁接資源方資源方甲方/資源合作“拉進來”“拉進來”資源拓展活動說明拓展類別拓展形式性質客戶來源場地提供拓展形式活動配合贈送項目宣傳資料收集電話項目宣講派送禮品X展架擺放其他與外界合作置業(yè)顧問配合甲方高

14、端圈層活動紅酒品鑒專場資源方/邀約客戶項目案場/甲方提供其他場地讀書會專場資源方/邀約客戶蛋糕品鑒專場資源方/邀約客戶羽毛球比賽聯(lián)賽/專場資源方/邀約客戶高爾夫球比賽聯(lián)賽/專場資源方/邀約客戶試乘試駕循環(huán)/專場資源方/邀約客戶啟動儀式專場資源方暖場活動有獎問答專場邀約客戶/抽獎循環(huán)/專場邀約客戶/禮品贈送循環(huán)邀約客戶/聯(lián)誼晚會專場資源方/邀約客戶/燒烤專場資源方/邀約客戶/親子活動專場資源方/知識講座系列講座資源方/邀約客戶/資源合作維護方法 市場資訊、信息的共享和交流 節(jié)日的祝福和關懷 易居論壇、房地產的相關活動 不定期召集組織活動，如員工聯(lián)誼、運動會、冷餐等，增加互動，增進交流 給予合作單

15、位內部認購、優(yōu)先選房、團購折扣、優(yōu)惠房源等利好，為其意向 客戶設置專場接待服務 個人之間的公關活動4、資源拓展的方式4.2、專項研討行動目的：鑒于一般型的派單拓客與圈層滲透都有相對的局限性，因此，采取社 會調研的方式，可有效延伸上述兩種拓客行為不能到達的目標區(qū)域。備選方案：萬人置業(yè)夢想大調查/城市居民幸福指數(shù)調查/白領階層住房狀況調查 /商鋪投資意向調查行動組織：招募在校大學生參與類似行動?？尚哦雀?，機動性強，易獲支持。 4.2、專項研討案例行動目標：按照東北事業(yè)部“5個1”工程指示精神，進行全城定向目標調查，掌握數(shù)萬組 意向購房者資訊，開辟拓客新渠道。任務指標：調查問卷10000份，派發(fā)單頁

16、10萬份發(fā)起機構：新浪樂居頻道執(zhí)行機構：東北事業(yè)部拓客中心組織100名大學生開展本次行動萬人置業(yè)夢想大調查（沈陽站）行動調查對象：企業(yè)職員、政府公務員、事業(yè)單位職員、教師、醫(yī)生、個體業(yè)主等。 (根據調查主題不同，選擇調查對象不同）目標區(qū)域：沈陽市內五大區(qū)（和平、沈河、皇姑、鐵西、大東）分類拜訪：寫字樓、學校、醫(yī)院、門店（品牌專賣店、零售便利店、美容院、美發(fā)店等） 綜合/專業(yè)市場、政府機構、公用事業(yè)單位、工廠企業(yè)、餐飲休閑、場館、商場超市分時展開：周一至周五，上門拜訪為主。 周六至周日，在商場超市、餐飲娛樂、休閑健身會所等場所訪問調查。行動流程第一步：籌備工作裝備（胸卡、問卷、手冊）第二步：制訂

17、調查線路（方位、路線、片區(qū)）第三步：行前業(yè)務培訓（目標、任務、說辭、技巧）第四步：正式開展調查（分區(qū)域、分行業(yè)、分時段）第五步：整理調查數(shù)據，撰寫調查報告，評估行動效果拜訪說辭（見到受訪者）：“您好！打擾一下，我是新浪樂居的社會調研員，我們做一個沈陽萬人 置業(yè)夢想調查活動，耽誤您三分鐘可以嗎？謝謝！”（若配合）：趕快奉上問卷和筆，指導受訪者填寫，并做好解釋工作。填寫完后簡單核實 一下，收回問卷，說聲“謝謝您的支持，這是送給您的小禮物”。送上禮物和團購DM，進一步介紹：“這是我們代理的樓盤團購清單，您看一下，有需要請給我打電話?！保ㄈ舨慌浜希骸澳蔷痛驍_您啦！再見”離開。（若受訪者想做進一步了解

18、）：可停留解釋，然后“再見”離開。（若無意向）：說聲“再見”離開。 三拓客12式拓客12式概述拓客12式詳解根據不同拓客任務與對象，派單執(zhí)行要求也不同，以下概括了拓客常用的招式 拓客12式概述一拓客12式打面（4）商圈派單高覆蓋率社區(qū)覆蓋商場巡展展會爆破打線（4）油站夾報高相關度動遷嫁接商戶直銷動線堵截打點（3）客戶陌拜高準確度企業(yè)團購競品攔截打精（1）商家聯(lián)動高精準度客戶陌拜企業(yè)團購競品攔截拓客12式說明四大特征：覆蓋率、高相關度、高準確度以及高精準度四種打法：打面、打線、打點、打精根據拓客的4大特征，歸納為4種打法，并細化為拓客12式。 工作定義：根據客戶地圖，派單人員以派發(fā)單片，加簡短介

19、紹，直接傳遞項目 信息并客戶邀約。派單拓客可以理解為售樓處外延的銷售行為，是一種推廣聚 客的手段，關注度、約客看房是拓客目標，是最常用、到達率最高的推廣方式。 由于客流量大，通常不留電。 拓客地點：商場、商業(yè)街、超市、集市、公園等人流密集區(qū)派單 場所特征：人流量大，人群結構復雜，難以鎖定目標客戶1、商圈派單 拓客12式詳解二1、商圈派單 跑量為主，注意規(guī)避場所管理人員，經常移動或換人注意 拓客對象：大眾人群 動作要領：面帶微笑、來回移動 說辭要求：要求簡單明了、直接說重點或賣點 執(zhí)行關鍵：客戶的判斷與選擇 拓客方式： 派單人員大量派發(fā)單片，所派DM單片最好要設計有創(chuàng)意，或具功能性，如扇子、年歷

20、、常用 電話查詢表、地鐵和城市地圖、菜譜、禮品券、抽獎券等，以引起客戶興趣 目標客戶選擇以2人同行或家庭同行為主，一般選擇女性為派發(fā)對象 派發(fā)的時候，簡短介紹項目，突出優(yōu)惠和活動信息，求派發(fā)數(shù)量最多派發(fā)速度最快 可附增價值極低的小禮物（如書簽、手機掛鏈、氣球等），以提高接收率、對話交流率、閱讀 率和收藏率 有時候還會采取問卷攔截的方式，填寫問卷的同時附贈小禮品，以便留下客戶信息1、商圈派單 工作定義：根據客戶地圖，整合資源，深入目標客戶集中的社區(qū)展開項目推介， 選擇符合項目購買力的客戶派發(fā)，邀約看房和到訪，盡量留下客戶信 息，完成拓客任務。 拓客地點：社區(qū)周邊沿街商鋪、樓盤內部的內部廣場、外部

21、的活動廣場、菜場、 大型商超配套門口、交通動線中心或沿線等。 場所特征：半開放，人群喜好相似，聚集度較高2、社區(qū)覆蓋2、社區(qū)覆蓋 拓客對象：業(yè)主 動作要領：態(tài)度誠懇，親切和藹，不必過于追求速度 說辭要求：介紹項目賣點，突出優(yōu)惠打折信息和活動信息，邀請客戶看房，并 提供看房便利 執(zhí)行關鍵：社區(qū)選擇、文件證明2、社區(qū)覆蓋 拓客方式 通常以外展點+派單相結合的方式進行 外展點多設在樓盤內部廣場或社區(qū)門口、交通動線中心或沿線等，落實好展臺等道具，便 于資料陳列、客戶咨詢，對目標客戶介紹項目賣點，突出優(yōu)惠和活動信息，突出安排集中 看房信息 根據派單地點不同選擇相應時段進行派發(fā)，如社區(qū)廣場可在傍晚派發(fā)，菜

22、場可在早晨派發(fā)， 超市可在雙休日派發(fā)等 在小區(qū)派發(fā)傳單、張貼海報，包括電梯間、樓梯口、布告欄、信報箱等所有可以讓居民看到 的地方 擺臺組織報名，可在小區(qū)里拉橫幅進行宣傳，請小區(qū)相關人員如業(yè)委會老人、保安、管理員 等接受報名，報銷適當費用 工作定義：根據客戶地圖，可以選擇與項目相匹配的商場或大賣場等，租借位 置，設置展位展示項目進行巡展，銷售人員現(xiàn)場推介項目，接受咨 詢登記。 拓客地點：集中于百貨、大賣場、購物中心等，是中高端項目可用的直銷方法 場所特征：集中封閉式空間，人流量大3、商場巡展3、商場巡演 拓客對象：大眾人群 動作要領：派單人員需親和力強，主動邀請客戶。 說辭要求：現(xiàn)場咨詢人員需專

23、業(yè)、形象好、有耐心，解答受眾問題，提升在受 眾心中的形象 執(zhí)行關鍵：商場溝通、展臺布置3、商場巡演 拓客方式 商場、大賣場等出入口處設展臺，現(xiàn)場備有小禮品，與宣傳資料一同派發(fā) 利用展臺場地條件，可實施抽獎、運動等各類活動，邀請客戶參加體驗 和商場、大賣場設有的麥當勞、肯德基、必勝客等這樣的品牌消費打折券接合起來派發(fā)， 這樣路人容易接受 現(xiàn)場使用大屏幕播放視頻廣告，渲染傳播效果 以調查問卷形式宣傳項目并獲取客戶信息，除姓名及聯(lián)系方式外等必要的信息資料外， 其它題目盡量為選擇題，以縮短填寫時間，同時配合贈送小禮品 工作定義：利用展會中客流量大的特點，采取集中拓客的方式，一般采用派單加看房車帶 訪的

24、方式。 展會拓客因其人流量大、時間短且集中、效果顯著的短平快特性 而對拓客方式、物料人員配備以及拓客說辭等要求較高。 拓客地點：展會指房展、車展、裝修展等各類行業(yè)內上下游展會，重點是房展會。展會內 外場都可以進行拓客，除了通常展會內場攤位之間通道外，還包括展會各出 入口附近、周邊必經之路、停車場等。 場所特征：集中封閉式空間，人流量大，人群結構復雜4、展會爆破4、展會爆破 拓客對象：一般大眾 動作要領：出手迅速，態(tài)度誠懇 說辭要求：介紹項目賣點，突出優(yōu)惠信息和活動信息，以邀約客戶看房和到訪為主，并 提供看房便利（如安排看房車等） 執(zhí)行關鍵：團隊標識、說辭簡潔、看房車銜接人多，說辭簡潔，以邀請看

25、房和到訪為主，規(guī)避大篇幅介紹如配當場看房車，必須說明發(fā)車時間和地點，或直接拉客戶上車為好因參展客戶均為潛在目標客戶，但人數(shù)眾多時間短暫，因此同海量派發(fā)處理方式相似注意4、展會爆破 拓客方式：4.1、配備看房車 事先約定看房車發(fā)車時間，制作看房車指引牌及發(fā)車時刻表 拓客人員利用派發(fā)單片的時間向客戶簡短說明最近一班看房車發(fā)車時間及上車地點，安 排專人（拓客專員或兼職拓客人員）高舉指引牌安排客戶排隊出發(fā)引導至停車點上車， 并做人數(shù)確認 看房車上配備專人（拓客專員或兼職拓客人員）進行項目解說，并配備項目宣傳資料、 短片等物料 帶訪至案場后與對接人確認每車客戶數(shù)量，并當日匯總至拓客主管、拓客總監(jiān)/經理處

26、， 以便及時掌握展會帶客情況 此方式拓客重點在于拉客/約客上車，注重質量4、展會爆破 拓客方式4.2、不配備看房車 發(fā)動人海戰(zhàn)術，大量拓客人員封鎖各個出入口，不放過一個客戶 簡短詢問介紹后以派發(fā)單片為主。由于展會客流量大，留電可能性不強，因此展會拓客 重點在于鋪面，最大限度發(fā)放DM單片等。 此方式拓客重點在于最大限度覆蓋參展客戶，注重信息傳播的數(shù)量和范圍 工作定義：根據客戶地圖，與項目周邊加油站合作，針對油站內車輛業(yè)主進行 項目推介，贈送禮品，投遞夾報，完成拓客任務。 拓客地點：加油站。 場所特征：車輛大多處于慢速移動狀態(tài)，車主警惕性高5、油站夾報5、油站夾報 拓客對象：車主 動作要領：車主加

27、油等候時遞送資料，態(tài)度和藹 說辭要求：遞送資料時先表明身份，一句話介紹項目，邀請客戶來電或到訪， 說明深入介紹由專門置業(yè)顧問完成。 執(zhí)行關鍵：打通油站負責人環(huán)節(jié)在客戶加油等候時遞送資料與介紹信息，不可在客戶付款時打擾單片通常與小禮物一起送上，引起客戶接單興趣有條件的話，可預備客戶登記表留下客戶信息以備后用注意 拓客方式 在車主加油等候時遞送資料，態(tài)度和藹，表明身份，一句話介紹項目，邀請客戶來電或到訪 單片通常與小禮物一起送上，如加油卡、汽車小精品等，引起客戶接單興趣 有條件的話，可預備客戶登記表留下客戶信息以備后用 投遞傳單和夾報可以和周邊旅游景點推廣接合起來，包括自駕游線路圖等 給車主提供愛

28、車養(yǎng)車知識，投資理財知識服務5、油站夾報 工作定義：項目周邊市場或與目標客群吻合的專業(yè)市場中，集中封閉式空間，人流量大， 人群結構復雜，拓客方式常為派單、陌拜訪談等，對象為店主和散客，通常 對店主采用定向拓客方式，對散客則可視情況采用撒網式派單拓客。拓客成 果常常表現(xiàn) 為留電和約客到看房車。 拓客地點：常用專業(yè)市場：建材市場、小商品批發(fā)市場、服裝市場、食品批發(fā)市場 場所特征：集中封閉式空間，人流量大，人群結構復雜6、商戶直銷6、商戶直銷 拓客方式商戶直銷通常針對兩種人群進行拓客：6.1、對店主拓客 找準店主出現(xiàn)時間，能直接與店主溝通 如未遇見店主本人，可想法拿到店主名片以備后用 由于店主的商人

29、特性，介紹重點在于項目的投資價值、團購優(yōu)惠信息、促銷活動信息等 輸入客戶信息時除了姓名電話外，需要備注商戶類型、主營業(yè)態(tài)等特殊信息，便于今后的 客戶深挖 和專業(yè)市場的管理方建立關系，由他們統(tǒng)一下發(fā)傳單和資料 利用新浪網（官方媒體）的名義，結合商家和專業(yè)市場的特點舉辦有意義的活動，與商家 切身利益相關的活動他們就會關注、感興趣 組織商家免費游玩參觀訪問6、商戶直銷 拓客方式：6.2、對散客拓客 散客通常也具有較強資金實力，不可忽視 散客拓客方式通常為直接派發(fā)DM單片，當場留電或邀約看房 工作定義：在已有拆遷公告的片區(qū)，事先與社區(qū)物業(yè)管理方或居委會取得聯(lián)系，采取外 展點加小組作戰(zhàn)形式，深入片區(qū)，直

30、接對社區(qū)居民進行拓客、傳播項目信息， 有條件的在社區(qū)內設展點專人派發(fā)DM和接待客戶登記信息。拓客成果常常為 意向客戶信息登記、約客到看房車。 拓客地點：多指已經有拆遷公告的片區(qū) 場所特征：混亂嘈雜、房屋和環(huán)境狀態(tài)差7、動遷嫁接7、動遷嫁接 拓客對象：被拆遷居民 動作要領：態(tài)度誠懇 說辭要求：介紹項目賣點，突出優(yōu)惠信息和活動信息，說動客戶多比較，邀請客戶看房， 并提供看房便利（如安排集中看房車等） 執(zhí)行關鍵：尋找準確資源、做足準備、設置有效說辭、創(chuàng)造便利條件此類派單點對象大多為中老年人，說辭要直接、親切，并有優(yōu)惠或活動信息派單前需了解被拆遷點背景，如拆遷方向、置業(yè)需求等，并多準備市場信息便于交流

31、溝通和取得信任有條件的話，與物業(yè)或居委會溝通，在活動廣場或居民聚集地設置外展點注意7、動遷嫁接 拓客方式7.1、無巡展點 事先與社區(qū)物管或居委會取得聯(lián)系，獲取他們同意，派兼職拓客人員在社區(qū)內派發(fā)單片。 社區(qū)內居民聚集點一般為中心廣場、會所、交通樞紐、健身區(qū)等。 如項目安排定點定時看房車，在拓客同時需向居民說明看房車發(fā)車時間及等候地點，設置 憑DM單片上車或憑兼職人員名片上車等條件。安排專人（拓客專員）在看房車內確認客 戶、接待和解說項目信息。 如項目安排現(xiàn)場即時出發(fā)看房車，拓客重點則在于以簡短的說辭說服居民跟兼職人員上看 房車。安排專人（拓客專員）在看房車內確認客戶、接待和解說項目信息 如不安

32、排看房車，社區(qū)內拓客重點在于鋪面，最大限度最大范圍的把項目DM單片散發(fā)到 居民手中、信箱中、停車場車主手中、停車位上等。7、動遷嫁接 拓客方式7.2、有巡展點 事先與社區(qū)物管或居委會取得聯(lián)系，獲取同意，在社區(qū)內交通樞紐或人群集聚地設置巡展攤位。 準備DM單片、戶型資料、客戶信息登記表、遮陽傘、易拉寶或張貼海報、桌椅、飲用水、小禮 品等簡單物料。 展點派專人把守，分發(fā)資料的同時登記意向客戶信息。 兼職拓客人員以展點為核心，輻射到社區(qū)內的小廣場、會所、交通要道等人群較為密集的地方進 行拓客。最好能把客戶拉到展點進行信息登記，如有不愿意去的客戶，則可以當場留電邀請其有 空到展點詢問或說明看房車或案場

33、地址，邀約看房。 工作定義：根據客戶地圖，在客戶工作生活動線及交通樞紐等人流量大的場所堵截，針對 車輛及來往行人進行派單，完成拓客任務。 拓客地點：交通樞紐主要指公交樞紐站、地鐵輕軌站、火車站等，以及十字路口 場所特征：人流量大，人群結構復雜8、動線堵截8、動線堵截 拓客對象：來往人群及車流 動作要領：禮貌客氣、隨機應變、經常移動或換人 說辭要求：簡單直接，一句話介紹身份和項目 執(zhí)行關鍵：安全第一、配置執(zhí)行人員、堵截點位選擇可以有較隱蔽的、足夠的地方放置單頁或是設點，需避開有城管、交警等管理人員駐守或經常巡邏的點位。十字路口針對車主派單時，有條件的一句話介紹身份和項目，來不及說就不說需要根據信

34、號燈轉變避讓車流，自身安全第一，遇拒絕則快速轉移到下一個派單對象，避免正面沖突。注意8、動線堵截 拓客方式 遞送資料時簡單直接，一句話介紹身份和項目，以跑量為主 派單時可著特色裝扮，以吸引眼球，或口述當天重大新聞，吸引注意使其停下、交流 盯人戰(zhàn)術，天天經過的這些人，認識其中一些人，成為其熟人和朋友 建議和麥當勞、肯德基、必勝客、真功夫這樣的品牌消費打折券接合起來派發(fā)，這樣路 人容易接受 所派單張要設計有創(chuàng)意，或具功能性，如扇子、地鐵和城市地圖、禮品券、抽獎券等， 并可附增價值極低的小禮物（如書簽、手機掛鏈、氣球等），以提高接收率、閱讀率和收 藏率 工作定義：利用競品開盤、活動等約客量大的時間段

35、，到競品道路，利用拓客、帶看等方 式直接做客戶攔截，由于到競品看房的客戶準度較高，這是最直接但安全系 數(shù)最低的拓客方式。拓客成果最直接的是帶訪至案場，或者留電約訪。 拓客地點：競品周邊公交站點/軌交站點、十字路口、售樓處門口、項目大門口或停車場 場所特征：競品腹地，安全系數(shù)不高9、競品攔截9、競品攔截 拓客對象：目標客戶 動作要領：看準目標，迅速出手 說辭要求：快速表明身份，一句話介紹項目，說動客戶多比較，邀請客戶到訪，提供看 房交通便利（如有看房車、帶路看房等） 執(zhí)行關鍵： 找到最佳拓客點、30秒說動、客戶安全第一經常會有保安前來干涉，注意隱蔽身份靈活應變，該躲則躲，該跑則跑，該盯必須要盯如

36、深入競品停車場，必須要注意與停車場管理人員之間的關系經常需要在競品附近路口攔截行人或客戶注意9、競品攔截 拓客方式 對競品售樓處出來的車輛/行人進行攔截拓客宣傳 競品周邊公交/地鐵站點進行拓客宣傳 競品周邊道路的十字路口對行人、車輛進行拓客宣傳、舉牌展示 競品停車場對車輛拓客 競品內場用到其他項目看看、多比較的話語間接影響客戶 在競品項目活動/認籌期等人流較多的時間，在售樓處停車場上抄車牌，通過當?shù)剀嚬芩?查詢車主姓名和電話，進行電話拜訪（需獲得車管所資源） 截取競品項目呼入電話號碼，進行電話拜訪（需獲得電信合作資源） 工作定義：根據客戶地圖，整合資源，主動出擊，深入目標客戶集中的企事業(yè)單位內

37、部展 開產品推介，甚至以團購名義批量開發(fā)客戶，完成拓客任務。 拓客地點：企事業(yè)單位包括大型企業(yè)、廠礦、銀行、醫(yī)院、學校等。 場所特征：半開放，人群互相熟悉度高10、企業(yè)團購10、企業(yè)團購 拓客對象：職工 動作要領：態(tài)度誠懇，不必過于追求速度 說辭要求：介紹項目賣點，突出團購優(yōu)惠信息和活動信息，以留下客戶信息、邀約客戶 看房為主，并提供看房便利（如安排集中看房車等） 執(zhí)行關鍵：找到關鍵人物、申請專項優(yōu)惠通常以外展點+派單相結合的方式進行突出團購優(yōu)惠信息突出安排集中看房信息注意10、企業(yè)團購 拓客方式 企業(yè)內巡展派單：食堂等人流集中地巡展派單 利用企業(yè)內部傳播通道：如公告欄、內部刊物、廣播、郵件等

38、 重要人物預約拜訪（如單位的領導干部，醫(yī)院的專家和?？漆t(yī)生等），送上邀請函、禮 品和項目資料 組織企業(yè)間的聯(lián)誼活動，從中建立客戶關系，發(fā)掘目標客戶 利用項目場地條件，邀請企業(yè)客戶到現(xiàn)場參加會所體驗、運動等各類活動 邀約意向客戶，為企業(yè)舉行內部專場推介會 工作定義：根據客戶地圖，梳理客戶并進行分析，對目標客戶進行直接登門拜 訪，獲取客戶信息，完成拓客任務，是一種相對精準的拓客方法， 但目前使用率較低 拓客地點：寫字樓、商戶、企業(yè)等 執(zhí)行關鍵：尋找關鍵人物、做足準備11、客戶陌拜 拓客方式 拜訪在集中的商業(yè)區(qū)開店的客戶，短時間內盡可能鋪開范圍，效率高，此類客戶陌拜的抗性小，多派資 料多拿客戶電話，

39、有利于后期營銷中組織團購等 拜訪企業(yè)客戶，如醫(yī)院：以種子客戶名義拜訪專家、?？漆t(yī)生等；如銀行：以種子客戶名義拜訪，以合 作貸款、邀約到訪為突破點；如學校：以學生家長已認籌，針對老師可做公積金貸款為說辭 制作調查問卷，獲取客戶信息，完成全過程者可得到小禮品 可與物業(yè)管理處取得聯(lián)系，爭取他們的支持 若打聽了解到陌拜對象的籍貫等資料，可以針對性派同樣籍貫的人員上門，“老鄉(xiāng)見老鄉(xiāng)”的親切感或 使拜訪更順利重要人物預約拜訪（如企業(yè)的領導干部，醫(yī)院的專家和?？漆t(yī)生等），送上精美邀請函、禮品和項目資料11、客戶陌拜 工作定義：根據項目特性與客戶地圖，與汽車、珠寶、金融、商會、教育等資源互換，展 開項目推介，

40、邀約意向客戶到訪，完成拓客任務。 拓客地點：包括汽車4s店、車友會、奢侈品商家、高爾夫球會、俱樂部、各類商會、行 業(yè)協(xié)會等。 執(zhí)行關鍵：找到關鍵人物、活動有創(chuàng)意12、商家聯(lián)動 拓客方式 利用已有資源進行置換，給商家?guī)砥放菩麄鲙椭?場地贊助形式舉辦活動，如酒會、高爾夫邀請賽、試駕會等，邀約客戶到售樓處現(xiàn)場參與 體驗并形成初步意向甄別 發(fā)布聯(lián)名打折卡，可享商家優(yōu)惠及購房優(yōu)惠，從中建立客戶關系，發(fā)掘目標客戶為商家舉 行內部專場推介會，精準鎖定客戶 利用商家內部溝通平臺發(fā)布項目信息、公共場所巡展，配合參與商家內部活動在商家營業(yè) 高峰時間，派專人派發(fā)項目宣傳資料12、商家聯(lián)動四案例分享宿遷恒大華府背景

41、介紹項目介紹具體實施案例分析宿遷市位于江蘇省北面，屬于地級市，戶籍人口為530萬左右。由于當?shù)亟洕鄬χ苓叞l(fā)達地區(qū)較為滯后，所以外出務工流動人口數(shù)量龐大，據統(tǒng)計人數(shù)每年有超過140萬，占總人口的26%?？傮w概括該市目前經濟較滯后，屬于人口外流型城市。1、項目城市情況介紹 背景介紹一2、房地產市場情況介紹由于宿遷市目前的經濟以及人口現(xiàn)狀，該市的整個房地產市場屬于剛剛起步階段，房價基本維持在3500元/平方米上下，而且地產開發(fā)商多為當?shù)匦⌒推髽I(yè)，比較有規(guī)模的企業(yè)也只有寶龍地產。由此，當?shù)胤康禺a市場情況可歸納為，1）房價較低；2）地產商實力一般；3）當?shù)刭徺I力有限；4）房地產開發(fā)與銷售規(guī)范性與一線城

42、市有一定差距；5）屬于地產開發(fā)初級階段，有一定潛力。1、情況介紹 項目介紹二恒大華府屬于恒大系列中最高端的產品，它的特點是樓盤品質高，小區(qū)綠化覆蓋高，設式完善，而且單位住宅面積大，單價高。該項目3公里范圍內是市政府，屬于新區(qū)，項目周邊比較偏僻，公交系統(tǒng)匱乏，生活配套設施尚未啟動，售樓處前期較為簡易。由此，可以得出結論該樓盤的優(yōu)點是：A、小區(qū)品質高，今后將會屬于當?shù)貥酥拘詷潜PB、開發(fā)商及銷售商為行業(yè)龍頭企業(yè)（但在當?shù)刂炔桓撸┝觿菔牵篈、項目位置較為偏僻 B、周邊交通、配套設施尚未完善 C、房源單價高面積大，導致總價較高2、拓客目的 項目介紹二基于城市、房地產市場以及項目情況，拓客可以幫助銷售

43、達成以下目的：1）品牌落地；2）項目宣傳；3）為案場輸送客戶。品牌落地基于當?shù)貙愦笠约耙拙拥恼J知度不夠，拓客初期以宣傳品牌為主，通過對品牌的宣傳，可以起到以下作用：1）對開發(fā)商及銷售商的認可，并產生對企業(yè)的信任感；2）轉變?yōu)閷椖慨a生初步的好感；3）為銷售打下良好的輿論基礎。項目宣傳基于該項目單、總價較高的銷售難點，拓客過程中以項目品質高，今后會成為該市的標志性樓盤為賣點宣傳產品，從而吸引客戶至案場看房。輸送客戶基于該項目位于新區(qū)，地處偏僻，交通較為不便的問題，結合案場進度，并在拓客前兩階段（品牌落地、項目宣傳）的基礎上可通過看房車，組織看房團至案場，解決了交通不便、看房困難的問題，并通過看

44、房團，制造良好的現(xiàn)場銷售氛圍，提高轉換率。1、執(zhí)行過程 具體實施三宿遷恒大華府項目拓客執(zhí)行分四步，分別是市場調研、制定計劃、拓客實施以及客戶邀約。1）市場調研市場調研是根據項目特點及本地房地產特點，確定該項目所對應的客戶人群，做好客戶定位。并通過實地勘察，了解此類客戶生活習慣及出入場所，繪制精準的拓客地圖。恒大華府這一項目所對應的是高端客戶，有一定的經濟實力。所以拓客地圖基本鎖定兩類場所，一類是高端消費場所；另一類則為收入較高的企事業(yè)單位。2）制定計劃在市場調研的基礎上，通過分析項目的優(yōu)劣勢，來制定周密的作戰(zhàn)計劃。該項目雖為知名企業(yè)產品，但“恒大品牌”在當?shù)刂炔桓?，所以拓客需要解決“品牌落地”的問題。其次，該項目為高端產品，應根據拓客地圖，尋找對應客戶進行拓客，引導客戶案場到訪。根據