青年酒店公寓項目策劃書ppt課件

1、2021 MARKETING STRATEGY REPORT OF PROJECT青年公寓工程謀劃.CONTENTS2 _工程謀劃1 _市場分析3 _財務(wù)分析4 _案例自創(chuàng).青年公寓_MARKET RESEARCH PORTION市場篇.本次報告的市場研討任務(wù)，我們圍繞以下三大中心問題展開：1、在目前的市場下，工程能否符合現(xiàn)階段國家、地方法律、政策有關(guān)規(guī)定？法律層面2、怎樣的定位及包裝可以實現(xiàn)該目的？定位操作層面3、工程客群是哪些？他們的關(guān)注點又是什么？客戶層面Q1Q2Q3.STEP1：工程本體分析工程根本情況概覽本體分析.市場根本情況1. 人群需求：北京、上海、廣州、深圳已成為全世界生活指數(shù)

2、最昂貴的三十個城市之一，買房本錢、租房本錢水漲船高，工薪階層因生活壓力大，住房條件不理想，限購、禁群組政策影響，剛需得不到滿足。2.企業(yè)需求：人才流失本錢變?yōu)槠髽I(yè)最繁重的負擔之一。能提供經(jīng)濟實惠環(huán)境良好的員工居舍的企業(yè)對吸引和穩(wěn)定人才起 重要作用。 市場需求.工程根本情況青年公寓是一種提供酒店式管理效力的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用和“投資兩大效果，但其本質(zhì)依然是公寓。青年公寓既吸收了星級酒店的效力功能和管理方式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)效力。購買者擁有運用權(quán)，既可以自住、出租，是一種既提供酒店專業(yè)效力又擁有私人

3、公寓性和生活風格的綜合物業(yè)。簡介.工程環(huán)境 近年來，隨著政府對“小產(chǎn)權(quán)房的打擊，又出現(xiàn)了以公租房、保證房、農(nóng)業(yè)構(gòu)造調(diào)整、舊村改造、新鄉(xiāng)村建立、旅游產(chǎn)業(yè)、文化園區(qū)、種植園棚承包、養(yǎng)老休閑等方式為名建立的變相“小產(chǎn)權(quán)房。合法的商品房應(yīng)具備“五證：.工程環(huán)境種類特征商品房合作建房集資房經(jīng)濟適用房小產(chǎn)權(quán)房土地取得方式國土出讓國土出讓政府劃撥政府劃撥農(nóng)民集體土地開發(fā)方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資開發(fā)建筑一群有民事行為、有購房能力的中國公民集合開發(fā)政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造開發(fā)社會保障性質(zhì)的商品住宅，屬于政策性開發(fā)住房鄉(xiāng)政府獨立開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)權(quán)證具有完全產(chǎn)權(quán)具有完全產(chǎn)權(quán)按出

4、資比例確定產(chǎn)權(quán)比例擁有有限產(chǎn)權(quán)不具有產(chǎn)權(quán)銷售對象不限參加該項合作建房的公民單位員工只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭不限交易規(guī)定自由進入二級市場流通交易自由流通居住滿5年方可進入二級市場，并需補交土地出讓金居住滿5年方可進入二級市場，并需補交土地出讓金不能進入二級市場流通.城市環(huán)境2021年以來，受“新國五條影響，北京商品房銷售面積大幅回落。上半年北京商品房銷售面積為821.8萬平方米，同比增長32.4%，較上年同期上升20.5個百分點，但較1-5月回落11.6個百分點。 嚴峻的調(diào)控政策讓北京瘋漲的房價得到初步遏制，消費者對房價預(yù)期加強，張望心情濃重。但政策只是暫時拉住了房價過快上漲的韁繩，房價仍在高位運

5、轉(zhuǎn)。買不起房.國家政策 2021年以來，全球經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇，歐美密集降息，大規(guī)模量化寬松的貨幣政策繼續(xù)蔓延，中國M2余額突破百萬億元，貨幣超發(fā)嚴重，通脹壓力加大的同時，國際與國內(nèi)仍堅持富余的流動性環(huán)境，相對于股市、黃金等疲軟的投資渠道，即使調(diào)控不斷，房地產(chǎn)在過去10年間仍舊處于高速上漲通道，成為最為平安可靠的資產(chǎn)配置渠道。同時城市中心住宅用地的叫停使得現(xiàn)有產(chǎn)品漸成絕唱，導(dǎo)致了北京公寓的抗跌保值價值不斷在繼續(xù)走強，長期前景被廣泛看好。 ，其中有一點就是制止群租。根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)顯示，2021年，北京常住人口6681萬戶。在被調(diào)查的樣本家庭中，經(jīng)過市場行為租房占總戶數(shù)的327，按此比例，

6、相當于在總家庭數(shù)中，有2178萬戶需求經(jīng)過市場行為租房。而這只是2021年的數(shù)據(jù)，置信在2021年，這一數(shù)據(jù)只會更大。根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計顯示，2021年至2021年，新增租賃房源同比漲幅分別是44、57、47、36，而同期新增租賃客戶的同比漲幅那么高達237、233、64、34。供應(yīng)的增長，遠不及需求的增長。租不到房.工程物業(yè)目的符合國家相關(guān)法律政策的合法產(chǎn)權(quán)物業(yè)產(chǎn)權(quán)15年以上承租期租期.工程產(chǎn)品定位滿足都市白領(lǐng)安居的高質(zhì)量公寓產(chǎn)品.風險分析只獲取商業(yè)用地物業(yè)運用權(quán)和運營權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，租戶在長期租賃時心思存在較高風險認識。由于沒有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，假設(shè)國家規(guī)劃撤除，我們與小業(yè)主不會得到拆遷安頓補償，

7、能夠會得到租金賠償。普通商業(yè)物業(yè)必需經(jīng)過建筑構(gòu)造改造才干到達公寓規(guī)范，工程質(zhì)量控制具有一定風險。普通商業(yè)物業(yè)不經(jīng)過改造很難到達公寓所需的超市、會議等配套設(shè)備。由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)承繼時也會遇到許多費事。銀行的金融機構(gòu)不會給租賃房產(chǎn)貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大租房人的資金壓力，添加租房風險。 風險三：質(zhì)量難保證風險四：配套不完善風險五：遺贈也費事風險六：無法辦貸款風險一：沒有房產(chǎn)證風險二：拆遷難補償.工程環(huán)境總價低、投資靈敏酒店式公寓普通以小戶型為主，面積普通在50左右，總價較低，空間分割靈敏。由于很多酒店式公寓工程在產(chǎn)品設(shè)計時就思索以辦公為主，所以在空間分割上比傳統(tǒng)的公寓具

8、有更大的靈敏性。因此市場出現(xiàn)了分割自若、大小隨意的工程，小到20-30大到一層樓。因此，這類工程不僅適宜小公司，也適宜一些中型公司。良好的生活和商務(wù)環(huán)境酒店式公寓都提出諸如“拎了皮箱就入住、“全方位家庭保姆式物業(yè)管理等口號。酒店式公寓不僅有商務(wù)中心等配套，很多工程還為商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)員工提供打字、復(fù)印、票務(wù)定購和酒店咨詢、辦公用品租賃和采購、小型超市、24小時員工餐廳、快遞公司等。優(yōu)勢.工程環(huán)境經(jīng)濟性低：大分割量添加了小戶型的造價本錢；戶型不規(guī)那么，呵斥運用率較低。溫馨性低：暗房出現(xiàn)，影響居住生活的溫馨度。適用性低：每天上、下班大量人流上、下電梯，等待極不方便。欣賞性低：由于窗戶的添加占據(jù)更多外墻

9、面，破壞了本來很規(guī)那么的建筑立面。平安性低：規(guī)范層戶數(shù)的增多，呵斥居住人群參差不齊。效力性低：由于容積率的制約，效力配套很難跟上。優(yōu)勢.STEP2：包裝定位基于市場的思索定位思索.本案打造的是“小眾的奢華帶有主題感的 公寓或效力式公寓1. 酒店運營公司或物管公司2.小眾但彰顯身份的另類主題為到達以上效果需滿足2點要求工程定位思索.STEP3：工程客戶研判思緒客戶研判.客戶預(yù)判剛需人群：受“限購和“限群租政策影響在北京任務(wù)的人群；運營公司：510人的辦公地點可擴展；投資人群：看中租金高投資報答的要素，選擇投資置業(yè)；小資人群：強調(diào)生活品味。. 公寓_COMMUNICATION STRATEGY P

10、ORTION企劃篇.競品解讀酒店式公寓、五星級概念泛濫，獨特化定位愈來愈難。找到與眾不同的市場概念切入點，才干讓客戶迅速記住本人。.STEP 1：客戶組成分析青年公寓購買客戶是怎樣的？客戶解碼.客戶解碼購 買 客 戶 受害于總價低、交通便利、配套完善本工程將會吸引上述人的目光。1北京本地白領(lǐng)，任務(wù)人員2外地來京任務(wù)人員3投資客4小企業(yè)運營主小老板.STEP 2：客戶需求分析青年公寓購買客戶最關(guān)懷的是什么？客戶解碼.關(guān)懷問題1：地段能否具有極強的開展前景？能否能享用區(qū)域完好的配套效力？能否有明顯的地段升值空間？這些都切身關(guān)系到客戶對于酒店式公寓好壞的直接判別。需求解碼地段永遠是客戶最為關(guān)懷的問題

11、.關(guān)懷問題2：交通在日益擁堵的城市交通網(wǎng)絡(luò)中通達性愈發(fā)顯得重要客戶關(guān)懷能否快速到達城市的各個位置并且有多種選擇，關(guān)懷能否便利地到達車站、高速公路、重要商業(yè)節(jié)點，關(guān)懷能否與協(xié)作同伴構(gòu)成良好的聯(lián)通而無堵塞之憂，總之，通暢無阻塞的交通網(wǎng)絡(luò)是客戶真正看重的。需求解碼.需求解碼關(guān)懷問題3：建筑建筑代表籠統(tǒng)，籠統(tǒng)表達實力在高樓林立并不斷推陳出新的北京，愉快的建筑才干反映購買者的實力，以及居住者的品味，并且給接觸者堅強的自信心保證。.配置級別的高低也是影響客戶購買的一大要素對于酒店式公寓而言，室內(nèi)裝修的檔次、智能化級別是多少、電梯是什么品牌、網(wǎng)絡(luò)有多寬等等都是影響客戶日后運用能否順暢便利的重要規(guī)范，自然也是

12、決議酒店式公寓本身檔次的重要要素?？蛻艚獯a關(guān)懷問題4：配置.關(guān)懷問題5：配套配套是看得見的質(zhì)量，也是打動客戶的細節(jié)酒店式公寓不僅要有光鮮的外表，更要以豐富的配套來支撐內(nèi)涵。客戶關(guān)懷更多能為他帶來方便的細節(jié)。例如電梯數(shù)量，休閑場所數(shù)量，有沒有公共會議室以及商務(wù)會所等等?？蛻艚獯a.關(guān)懷問題6：公共空間公共部位也是留給客戶的第一印象越來越多的客戶除了關(guān)懷套內(nèi)空間好壞的同時，也開場關(guān)注公共部位的好壞。一個富涵個性且氣派的大堂，一個寬闊溫馨的公共走廊，不但能提升工程的籠統(tǒng)，也能為居住者提供輕松愉悅的氣氛。客戶解碼.關(guān)懷問題7：停車位富余的停車位是公寓式酒店能否高級的的主要目的之一當前隨著客戶擁有自駕車越

13、來越多，對于停車位的需求也越來越大，特別寫字樓客戶完全超越了1：1的配置要求。多數(shù)客戶在置業(yè)時最多提到的也是停車位問題?？蛻艚獯a.關(guān)懷問題8：物業(yè)管理決議公寓檔次的最有效途徑當一個酒店式公寓在硬件上到達客戶需求是，它的軟件就成為在競爭中取勝的主要要素?？蛻舾P(guān)懷在入駐后能享遭到什么樣的效力，以及什么樣的管理?？蛻艚獯a.關(guān)懷問題9：投資報答率客戶一直以及最注重的依然是報答率客戶解碼以最合理的價錢買到高質(zhì)量產(chǎn)品，并且在未來最短的時間獲得最大的資金報答是客戶永遠的追求，他們對產(chǎn)品的性價比不斷都很看重。.產(chǎn)品定位STEP 3：產(chǎn)品定位如何令工程在區(qū)域內(nèi)一枝獨秀.產(chǎn)品定位何種定位才干準確包容工程的復(fù)雜性

14、并同時具有獨一無二的個性何種定位才干引起客群最劇烈的共鳴，并且產(chǎn)生購買愿望？定_位_前_的_思_考.價值產(chǎn)品利益產(chǎn)品定位從五個關(guān)鍵詞出發(fā)，發(fā)掘歸納和建立工程獨一無二的個性地標產(chǎn)品籠統(tǒng)身份產(chǎn)品利益體驗附 加 值個性感性利益都市生活享用市心快速升值通道復(fù)合/智能/財富聚合體令多數(shù)人俯視盼望的中心定位小資人群聚所新標簽.產(chǎn)品定位 對比因素 項目名稱地理位置價格建筑形式配套標準物業(yè)標準停車位交通低端公寓無無無青年公寓 酒店式公寓 產(chǎn)品類比分析產(chǎn)品基調(diào)確立.產(chǎn)品定位供應(yīng)市場結(jié)論：戶型：公寓產(chǎn)品未來市場供應(yīng)構(gòu)造仍以零居為主，擴展一居比例，添加溫馨性兼顧大戶型產(chǎn)品推出裝修：以精裝修產(chǎn)品為主要供應(yīng)，精裝修規(guī)范

15、1000元/平米左右需求市場：戶型：青年公寓產(chǎn)品戶型需求以30-60平米零居為主一居面積30平米左右兩居面積以緊湊的60平米為主裝修：精裝修產(chǎn)品銷售速度快于毛坯產(chǎn)品.STEP 4 ：籠統(tǒng)定位令本案最具感染力和震撼力的對外籠統(tǒng)籠統(tǒng)定位.籠統(tǒng)定位聚焦繁華熱地精英生活特區(qū)五個大洲四種血型三種膚色兩種性別一個激動人心的新觸點.STEP 5 ：包裝定位如何令本案展現(xiàn)最獨特的個性和風格包裝定位.包裝定位/案名/slogan小資人群聚所新標簽熱地精英生活特區(qū)國際質(zhì)量禮遇稀缺身份意味工程. 公寓_COMMUNICATION STRATEGY PORTION財務(wù)篇.青年公寓商業(yè)方式分析依托公寓租賃獲取租金，實現(xiàn)

16、融資，進展資本再投資獲取收益。存在風險：不具有租賃的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，存在物業(yè)變卦風險。國家政策的變化，呵斥行業(yè)起伏。再投資收益率不穩(wěn)定，直接影響整個公司財務(wù)情況。.青年公寓租賃方式分析租賃年限租金水平客戶特征承租租金折扣率（月租金2000元）戶型面積（100間房）5年11萬都市白領(lǐng)和企業(yè)辦公為主小于2 元/平米90%30平米10年18萬投資客為主小于2元/平米75%30平米20年29萬投資客為主小于2元/平米60%30平米租賃期限分為5年5年根本不做、10年、20年三檔，我們每年繳付租金必需控制在我們一次性獲取租金10%范圍以內(nèi)。.青年公寓盈利方式分析公寓盈利模式盈利方式模式特征成本公寓出租租金收入

17、再投資獲取收益1.主要收入渠道。2.獲取現(xiàn)金流，融資主要渠道。1.物業(yè)租金2.物業(yè)裝修改造費用3.銷售費用物業(yè)管理物業(yè)管理費用1.物業(yè)費用。2.長期經(jīng)營管理。1.物管人員費用2.國家市政費用商業(yè)配套商業(yè)配套銷售1.公寓的商業(yè)配套，收入的次要渠道 。2.消化公寓租賃面積。1.物管人員費用2.物業(yè)租金. 公寓_COMMUNICATION STRATEGY PORTION案例自創(chuàng).效力管理創(chuàng)新案例濟南路8號工程根本情況：濟南路8號由兩座高31層的雙子塔組成，公寓面積由83至148平方米的一房或兩房組成，工程將于2021年開工，共提供308套精裝全配套房，平均價錢為8000美圓每平方米，每套公寓售價從

18、58萬美圓到1000萬美圓不等。 開發(fā)商情況：印尼三林集團下屬的上海公寓毛里求斯，位于雅加達的“四季豪庭- 亞洲首個由五星級精品酒店管理的公寓工程也是這個團隊的精品之作之一。 效力創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新.提供效力：提供的效力和設(shè)備將包括家政、客房效力、24小時大堂經(jīng)理、溫泉和健身會所、由專業(yè)司機駕駛勞斯萊斯接送、私人管家、和全面的物業(yè)維護任務(wù)等。 管理公司：五星級精品酒店運營商帕默斯頓酒店及度假村公司為濟南路八號提供超高規(guī)范的效力和管理。效力管理創(chuàng)新案例濟南路8號效力創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新.工程根本情況： 華潤西子中心位于杭州武林CBD內(nèi)，為國際精品酒店效力式公寓，總建面積29000。地下室6000余，地下車位1

19、00個。1-2層為商業(yè)用房，設(shè)大堂、咖啡吧、健身室、商務(wù)中心等。4-14層為酒店，15至24層為公寓，由世貿(mào)飯店管理一致管理。2006年開盤，主力戶型為45平方米與96平方米，均價18000元/平方米。 效力創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新效力創(chuàng)新案例華潤西子中心.效力創(chuàng)新案例華潤西子中心效力創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新常規(guī)效力：全天24小時熱水、大堂效力、家居清潔、送餐、洗燙衣服、改換被單、清洗衛(wèi)生間等常規(guī)工程。商務(wù)效力：享用秘書、信息、翻譯等多樣性商務(wù)效力。增值效力：華潤西子中心推出的主力戶型面積為45平方米和96平方米。其中，314層為投資型房源，這些房源被打呵斥為世貿(mào)旗下的一個酒店，浙江世貿(mào)飯店管理將為投資型業(yè)主提供繼續(xù)8年的高額租金，同時業(yè)主將成為世貿(mào)旗下一切酒店的VIP客戶，并享有每年免費入住華潤西子中心的尊榮。.深圳協(xié)縱青年匯效力創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新協(xié)縱簡介 協(xié)縱國際企業(yè)港由著名地產(chǎn)基金管理人，與地產(chǎn)領(lǐng)域的投資銀行及資產(chǎn)管理效力的盛富資本國際所全資擁有，是領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)增值投資、運營及管理處理方案提供商。 主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域 ： 員工居舍外