會計成本控制論文會計成本核算論文_關于投資性房地產(chǎn)的會計核算

1、 WORD 7/7會計成本控制論文會計成本核算論文：關于投資性房地產(chǎn)的會計核算摘要會計準則第3號投資性房地產(chǎn)是新增會計準則,但其容并非全新的.通過從投資性房產(chǎn)的確認、計量、房地產(chǎn)轉換和處置方面介紹投資性房地產(chǎn)的核算全過程,旨在幫助財會人員在全面了解準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)核算與以前會計實務和會計制度規(guī)定的差別的基礎上,正確進行投資房地產(chǎn)相業(yè)務的核算.有利于提高會計信息的相關性,從而更好的為會計信息使用者做出決策提供依據(jù).關鍵詞投資性房地產(chǎn);公允價值模式;成本模式當前,許多企業(yè)的資本積累到一定程度,出于對高收益的追求和分散風險的考慮,往往會涉足資本密集、高風險的房地產(chǎn)行業(yè).為了正確反映企業(yè)房地產(chǎn)的

2、構成情況與各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻,必須重視投資性房地產(chǎn)的會計核算.1投資性房地產(chǎn)的界定投資性房地產(chǎn)是指以賺取租金或資本增值為目的而持有的房地產(chǎn).房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn),由于我國土地所有權歸國家或集體所有,企業(yè)只能取得土地使用權.因此,我國會計準則第3號投資性房地產(chǎn)中的房地產(chǎn)指的是“土地使用權”和建筑物1.具體包括:1)已出租的土地使用權.這里的“出租”,僅指經(jīng)營性租賃,不包括融資租賃.2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權.按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權.這種情況在我國并不多見,這是因為我國土地所有權屬于國家,企業(yè)擁有的只是土地使用權,如果在一定期限

3、不開發(fā)的閑置土地,國家要收回其土地使用權.3)已出租的建筑物.這里的“建筑物”不包括“持有并準備增值后轉讓”這種情況.特別注意,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,不屬于投資性房地產(chǎn).投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)(即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn))在實物形態(tài)上完全一樣,均表現(xiàn)為土地使用權、建筑物或構建物等,但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有顯著的差異.投資性房地產(chǎn)能夠獨立地產(chǎn)生現(xiàn)金流量,而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)如生產(chǎn)設備、原材料、人力資源等相結合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量2.為了正確反映企業(yè)房地產(chǎn)的構成情況與各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻,根據(jù)實質重于形

4、式原則,兩類房地產(chǎn)應區(qū)分進行會計處理,自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準則進行核算.投資性房地產(chǎn)適用于投資性房地產(chǎn)準則,企業(yè)應單獨以“投資性房地產(chǎn)”列示于資產(chǎn)負債表.2投資性房地產(chǎn)的確認將某個項目確認為投資性房地產(chǎn),除了應當符合投資性房地產(chǎn)的定義之外,還要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件:1)與該資產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量.3投資性房地產(chǎn)的計量與計量屬性3.1投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量.外購投資性房地產(chǎn)的成本,包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項資產(chǎn)達到預定可使

5、用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成.以其他方式(債務重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等)取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關會計準則的規(guī)定確定.3.2投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式:成本模式和公允價值模式.相對而言,會計準則更傾向于采用成本模式計量,對后者限制使用.同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種模式計量3.1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn).應當按照固定資產(chǎn)(建筑物的計量)或無形資產(chǎn)(土地使用權的計量)的有關規(guī)定,對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,計提折舊或進行攤銷;存在減值跡象的,還應當按照資產(chǎn)減值的相關規(guī)定進行處理.2.采用公允價值模式進行

6、后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量.采用公允價值模式計量的,應當同時滿足兩個條件:1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;所在地,通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市.對于大中型城市,應當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū).2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格與其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計.采用公允價值模式計量時,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變

7、動損益).投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認為其他業(yè)務收入.3.3投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更.成本模式轉為公允價值模式的,應當作為會計政策變更處理.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得再從公允價值模式轉為成本模式.其理由是防止某些企業(yè)利用這種后續(xù)計量模式的變更達到操縱利潤.4房地產(chǎn)的轉換投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)可以相互轉換.房地產(chǎn)的轉換,是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類.企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,滿足下列條件之一的,應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn):1)投資性房地產(chǎn)開始自用.2)作

8、為存貨的房地產(chǎn),改為出租.3)自用土地使用權停止自用,用于賺取租金或資本增值.4)自用建筑物停止自用,改為出租4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉換的會計處理,很大程度上受到投資性房地產(chǎn)選用后續(xù)計量模式的影響.1)在成本模式下,將房地產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值按科目對應結轉.將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的,應按其在轉換日的賬面余額,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目.已計提跌價準備的,還應同時結轉跌價準備.將自用的建筑物等轉換為投資性房地產(chǎn)的,應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等,分別轉入“投資性房地產(chǎn)”科目、“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準

9、備”科目.將投資性房地產(chǎn)轉為自用時,應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等,分別轉入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目.2)公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時,以轉換日公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,應按其在轉換日的公允價值,借記“固定資產(chǎn)”等科目,按其賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本、公允價值變動)”,按公允價值與賬面價值的差額,作為公允價值變動損益,計入當期損益,即貸記或借記“公允價值變動損益”科目.3)自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計量.轉換日的公允價值小于原賬面價值的,轉換時出現(xiàn)

10、損失的,進入利潤表,其差額計入當期損益(公允價值變動損益);轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,轉換時出現(xiàn)利得的,進入資產(chǎn)負債表,等到處置時再結轉損益,其差額作為“資本公積其他資本公積”.企業(yè)在處置該項投資性房地產(chǎn)時,原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益,計入其他業(yè)務收入.具體會計處理如下:將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的,應按其在轉換日的公允價值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”,按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目,按其差額,貸記“資本公積其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目.已計提跌價準備的,還應同時結轉跌價準備.將自用的建筑物等轉換為投資性房地產(chǎn)的,按其在轉換日的公

11、允價值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”,按已計提的累計折舊等,借記“累計折舊”等科目,按其賬面余額,貸記“固定資產(chǎn)”等科目,按其差額,貸記“資本公積-其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目.已計提減值準備的,還應同時結轉減值準備.5投資性房地產(chǎn)的處置當投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產(chǎn).處置時,按不同計量模式分別進行會計處理:5.1處置成本模式計量的投資性房地產(chǎn)首先,將收到的款項記入“其他業(yè)務收入”,即按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務收入”科目.然后,將投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉入“其他業(yè)務成本”,

12、即按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目,按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目,按其差額,借記“其他業(yè)務成本”科目.已計提減值準備的,應同時結轉減值準備.5.2處置公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)被處置時,其會計處理如下:1)將收到的款項計入其他業(yè)務收入.2)將賬面價值轉入其他業(yè)務成本.按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記“其他業(yè)務成本”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目.3)將公允價值變動損益科目的金額轉入到其他業(yè)務收入.按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動,借記或貸記“公允價值變動損益”科目,貸記或借記“其他業(yè)務收入”科目.4)將轉換日計入資本公