03月上海華僑城蘇河灣1號地塊項(xiàng)目

1、華僑城蘇河灣1號地塊工程報(bào)告上海華僑城2021/03/17導(dǎo)引2月11日，華僑城億拿下蘇河灣北岸東塊1街坊地塊，折合樓板價(jià)52784元每平方米，溢價(jià)率49.4%。加冕全國單價(jià)地王。土地用途為商住辦，出讓面積公頃。 半睡半醒的蘇河灣，終于要蘇醒了，這里，似乎看到了一絲曙光2導(dǎo)引一夜之間，工程引來眾人側(cè)目我們，怎么看？3土地價(jià)值4土地價(jià)值 臨近商圈 老上海的黃金寶地； 內(nèi)環(huán)中心位置； 交通興旺，各主干道和軌道交通必經(jīng)之地；東距外灘1000米，南離南京路及人民廣場僅800米左右；南京路800米外灘1000米半島酒店四川北路商圈城隍廟商圈5 被納入閘北區(qū)“十一五規(guī)劃效勞經(jīng)濟(jì)開展的重要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)；是上海

2、市首批現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)之一；將重點(diǎn)開展高端商務(wù)商業(yè)、濱河休閑旅游以及文化創(chuàng)意展示等產(chǎn)業(yè)；重新展現(xiàn)上海的“黃金走廊。土地價(jià)值 完美規(guī)劃6土地價(jià)值蘇州河文化沉淀蘇州河沿岸是上海博物館最集中的區(qū)域 將打造“一核兩翼的蘇州河博物館長廊核心區(qū)打造“一苑三園十館，成為蘇州河博物館長廊的標(biāo)志； 蘇州河博物館長廊的東翼將出現(xiàn)“一街三園九館，反映蘇州河歷史變遷和沿岸工業(yè)文明成就；蘇州河博物館長廊的西翼預(yù)留大片博物館“陽光片區(qū) ，為博物館長廊的遠(yuǎn)期建設(shè)預(yù)留空間。7土地價(jià)值自有歷史資源這里，清晰地記錄著上海民族工商業(yè)開展的脈絡(luò)這里，是華商文化的發(fā)源地清光緒二十八年，上海商業(yè)會議公所成立(總商會前身)；二十世紀(jì)初，蘇

3、州河成為上海民族產(chǎn)業(yè)發(fā)源地特色的工業(yè)建筑和倉庫建筑大量集中；上?？偵虝f址屹立于此。歷史痕跡濃厚當(dāng)年的“亞洲第一公寓河濱大樓依舊奪人眼球；石庫門建筑別具一格，既有精美的磚雕，又有西式的墻飾；吳昌碩故居，梁氏民宅等位居其中。8土地價(jià)值自有歷史資源這里，是上海商文化的發(fā)源地上?？偵虝侨珖谝粋€(gè)商會組織。上?？偵虝鳛橐粋€(gè)大的平臺，籠絡(luò)了一批上海灘的商業(yè)大腕。上海總商會大樓竣工于年，作為總商會辦公場所原系工商界集資建造，被譽(yù)為“上海工商界的搖籃，它見證了上海民族工商業(yè)和商會的開展歷程和愛國義舉，對于上海市工商界具有特殊歷史價(jià)值和重要?dú)v史意義。 傳統(tǒng)、包容、創(chuàng)新9商業(yè)價(jià)值+人文價(jià)值乃是本工程的最重要

4、價(jià)值所在土地價(jià)值區(qū)位+地段建筑+文化10工程有完美的資源，但也有自身的困惑周邊環(huán)境雜亂，與工程定位有一定差距1地價(jià)較高，本錢壓力較大2商業(yè)體量大，必須持有經(jīng)營311打造上海新地標(biāo)在眾多價(jià)值點(diǎn)的根底上，要跳脫現(xiàn)有的一些束縛我們必須12那么，城市現(xiàn)有的名片都是如何打造的呢？13新天地歷史 石庫門建筑外觀幾乎沒變，而是將居住功能轉(zhuǎn)換為商業(yè)功能，把私人居住空間變?yōu)楣蚕砜臻g 一大會址的周圍街坊格局的保存，“修舊如舊新天地資源 太平湖中央的大型噴泉以及兩端點(diǎn)綴著的兩個(gè)小島， 與石庫門海派建筑連成一體新天地區(qū)位 城市的中心地帶，商業(yè)集聚、人流集聚現(xiàn)有城市名片新天地14歷史：保留建筑，賦予內(nèi)涵資源：突出稀缺，

5、發(fā)揮潛力區(qū)位：中心位置，挖掘價(jià)值時(shí)尚的商業(yè)地標(biāo)現(xiàn)有城市名片新天地15田子坊前世 上海最早開發(fā)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)從鄉(xiāng)村到租界，再到現(xiàn)代城市開展的各個(gè)時(shí)期各種類型的歷史建筑，是上海保存歷史文化遺存類型最豐富的街區(qū)之一。 陳逸飛,爾冬強(qiáng),杰米陶藝工作室等名人.名品工作室?，F(xiàn)有城市名片田子坊16里弄風(fēng)情、優(yōu)雅市井歷史：豐富的建筑類型資源：新老對視及交通資源內(nèi)涵：獨(dú)特的生活氣息現(xiàn)有城市名片田子坊17漁人碼頭前世 文化：上海人的十六鋪情結(jié)，對原有功能的延續(xù)和發(fā)揚(yáng) 資源：濱江景觀資源優(yōu)勢，外灘金融集聚帶的帶動(dòng)歷史：誕生于150多年前的上海最早的碼頭，最早的貨品集散地，老上海航運(yùn)中心現(xiàn)有城市名片漁人碼頭18傳承上

6、海歷史文脈的世界級濱水勝地 文化：老上海的地域情結(jié)資源：濱江景觀優(yōu)勢，規(guī)劃帶動(dòng)歷史：原碼頭功能的延續(xù)和豐富現(xiàn)有城市名片漁人碼頭19世博園前世 歷史：世博會園區(qū)內(nèi)將保存具有百年歷史的老工廠的遺跡，讓人們能從這一片工業(yè)園區(qū)中找尋到歷史價(jià)值。 鄰近黃浦江的濱江景觀資源優(yōu)勢 文化：充滿現(xiàn)代感的大型抽象雕塑。其材料全部取自世博園區(qū)原址舊廠房中報(bào)廢的機(jī)器部件和其他工業(yè)金屬，大多經(jīng)歷了百年的歷史滄桑，具有較強(qiáng)的文化內(nèi)涵 現(xiàn)有城市名片世博園20繼承與發(fā)揚(yáng)歷史：百年老廠房的遺跡資源：濱江景觀資源優(yōu)勢文化：新舊文化的碰撞現(xiàn)有城市名片世博園21對于區(qū)域人文價(jià)值尤其是上海文化的提煉依靠相對稀缺的景觀資源，比方湖景或江

7、景改造、利用原有的保存建筑，并使其成為工程特色現(xiàn)有城市名片的共性22但縱觀現(xiàn)有的城市名片，雖有些已經(jīng)相當(dāng)成功，但始終沒有一個(gè)工程，能夠像本案一樣擁有如此齊全的物業(yè)類型。酒店及會館商業(yè)辦公住宅業(yè)態(tài)齊全相互支撐相互融合更有打造城市新名片的實(shí)力23如果說外灘是上海的“高端文化的名片24外灘半島酒店 半島酒店榮歸故里，打破了外灘六年來不曾有新建工程的寂靜它，是新建的.那么半島酒店的入駐，就在高端時(shí)尚之間架起了一副橋梁25外灘半島酒店重返1930年代上海的主題走進(jìn)酒店大門，觸目并非check in的前臺，而是敞亮的大堂茶座悠揚(yáng)的樂聲是?何日君再來?，仿佛時(shí)光猛然間逆轉(zhuǎn)它，又是歷史的.滿溢歷史感的外灘，已

8、然又完成了一次升華26沿外灘溯流而上，由于我們有著更為豐富的資源蘇河文化大量歷史建筑完美發(fā)展契機(jī)更有能力成為上海最新的“高端+文化+特色名片27如此新名片的打造，與華僑城的傳統(tǒng)優(yōu)勢相契合創(chuàng)意+文化+規(guī)劃28如此新名片的打造，與華僑城的傳統(tǒng)優(yōu)勢相契合高端特色高端商業(yè)時(shí)尚酒店高端住宅高檔辦公特色會所 文化設(shè)施 特色活動(dòng)契合城市綜合體打造酒店運(yùn)營都市娛樂文化創(chuàng)意29工程操作的原那么：更加看重工程的戰(zhàn)略意義和未來的開展?jié)摿?發(fā)揮自身優(yōu)勢，穩(wěn)固和提升集團(tuán)以文化產(chǎn)業(yè)為核心的成片綜合開發(fā)運(yùn)營的競爭力為蘇河灣和上海提升城市價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、區(qū)域、城市和社會多贏。 長期受益+發(fā)揮優(yōu)勢+提升區(qū)域30本案的細(xì)胞內(nèi)核在

9、哪里？31尋蹤蘇州河有人說：蘇州河是上海的母親河有人說：蘇州河是上海的一面鏡子也有人說：蘇州河是條時(shí)間的河上海的城市文明是由東向西推進(jìn)的，而蘇州河的流向那么是由西向東匯入黃浦江最后百川歸一的。或許正是因?yàn)檫@強(qiáng)烈的逆向，才碰撞出層出不盡的上海傳奇！ .這里是上海近代民族工業(yè)的源泉32尋蹤華商文化民族的、傳統(tǒng)的“忠義祠兼孝悌祠，前人事實(shí)著當(dāng)時(shí)。連篇累牘惟名姓，可備征文考獻(xiàn)資。 “波浪滔滔極浦驚，商人重利別離輕。愿郎塊粥安家食，莫向周家嘴北行。：對中國傳統(tǒng)文化的深層繼承33尋蹤華商文化精神1 & 9定位兩大因素蘇河灣、華商文化對視重拾蘇河灣，發(fā)現(xiàn)上海源34我們工程的新概念：重拾蘇河灣，發(fā)現(xiàn)上海源具有

10、高度的視野具有長遠(yuǎn)的眼光發(fā)揮“文化地產(chǎn)“優(yōu)勢帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升35打造城市新地標(biāo)，各因素如何操作城市綜合體酒店/會館商業(yè)辦公住宅體量大，價(jià)值點(diǎn)多，物業(yè)類型豐富易樹立城市新地標(biāo)各物業(yè)類型相輔相成，對本案來說，可以先行啟動(dòng)酒店及會館36打造城市新地標(biāo)，各因素如何操作人文價(jià)值地塊自身歷史資源住宅上?？偵虝髽恰⒑訛I大樓、吳昌碩故居華商文化蘇州河歷史文化積淀母親河情緣、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、博物館對歷史建筑的保護(hù)利用對歷史文化的發(fā)揚(yáng)繼承重拾蘇河灣，發(fā)現(xiàn)上海源37創(chuàng)意商業(yè)創(chuàng)意因素創(chuàng)意景觀創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)定制效勞的引入，劇場的引進(jìn)等等具有創(chuàng)意的景觀小品、雕塑的使用引入小范圍體量的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)打造城市新地標(biāo)，各因素如何操作38親

11、水社區(qū)水資源因素島居物業(yè)將蘇州河的水資源引入工程，打造親水社區(qū)引入社區(qū)的蜿蜒水道，將社區(qū)的各種物業(yè)類型自然地進(jìn)行分隔打造城市新地標(biāo)，各因素如何操作39軌道交通便利性組織好社區(qū)商業(yè)、辦公與軌道交通站點(diǎn)之間的連接方式，保證大量的人流量。私密性協(xié)調(diào)好社區(qū)私密性不受頻繁人流量的干擾。打造城市新地標(biāo)，各因素如何操作40本案的操作重點(diǎn)城市新地標(biāo)，國際文化新起點(diǎn)文化切入：重拾蘇河灣，發(fā)現(xiàn)上海源宗旨：以人文為核心，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化41產(chǎn)品概念設(shè)定篇42商業(yè)住宅辦公酒店產(chǎn)品設(shè)定 文化遺產(chǎn)老建筑商會的保存及改造價(jià)值提煉 蘇州河的資源引用外灘源景觀商業(yè)會所及配套文化價(jià)值型產(chǎn)品文化藝術(shù)中心博物館、藝術(shù)館、展覽廳規(guī)劃

12、設(shè)想43景觀商業(yè)酒店會所文化藝術(shù)中心博物館、藝術(shù)館、展覽廳住宅辦公44史載文脈的景觀價(jià)值植入蘇河文脈傳承及蘇河文化重塑45蘇州河有依水而建的游艇會、水上觀光艇有歷史承載的造幣廠、面粉廠、棉紡廠等博物館有遺留建筑進(jìn)行改造的藝術(shù)創(chuàng)意中心如何實(shí)現(xiàn)蘇河文化新高度目前，蘇河沿岸的規(guī)劃打造僅限于對濱河資源的利用或?qū)辖ㄖ４嬖倮?，多以藝術(shù)創(chuàng)作為主，少有高端產(chǎn)品出現(xiàn)。46蘇州河文化及水系引用景觀資源利用內(nèi)河200米河岸線造水47公園級景觀與商業(yè)的融合景觀資源利用立體公園容積率造園48水與公園的結(jié)合下沉式立體交通的需求立體商業(yè)49商業(yè)功能定位引進(jìn)國際知名品牌商或品牌集成商，設(shè)立“品牌之家+品牌高級會所品牌店

13、突出公共櫥窗展示、獨(dú)特的空間裝飾和完整系列的商品組合，使其成為一線品牌最新的概念店形態(tài)。要求品牌具有絕無僅有的唯一性，“初出店 50商業(yè)功能定位以公園及水景結(jié)合的“蘇豪區(qū)可營建休閑、娛樂、餐飲于一體的高檔生活區(qū)。51酒店華僑城擁有制造酒店的獨(dú)有資源，便于工程先期啟動(dòng)上海綜合體工程普遍缺乏擁有文化底蘊(yùn)的創(chuàng)意性精品酒店52會所上海不缺頂級會所或特色會所，但鮮有承載“商邦文化歷史底蘊(yùn)標(biāo)簽型會所“商邦文化+保存建筑上海源53追溯歷史，發(fā)現(xiàn) “上海源54 商會歷史博物館 商會歷史文化的積淀，能鏈接起上海各大商會脈絡(luò)，串聯(lián)出一條商界歷史文化遺址的旅游線路 結(jié)合商會原址組織三屆世博會 成為2021上海世博會

14、的展品博覽地尋根史載，傳承“華商源55商會遺址建筑技術(shù)改造及位置確定內(nèi)部功能制定及設(shè)計(jì)聯(lián)動(dòng)56文化傳承華商博物館、人文藝術(shù)館老建筑與新理念的碰撞，鑄就“文化新地標(biāo)57住宅45%住宅體量，7萬方建筑體量，2-3棟高層住宅延續(xù)河濱公寓，河居理念，創(chuàng)造現(xiàn)代人文大宅58辦公在綜合體工程中，辦公常以其大體塊、高度及獨(dú)特的立面造型成為城市的地標(biāo)59設(shè)定一條規(guī)劃軸，以軸為中心，西側(cè)為住宅、辦公、酒店、商業(yè)為一體的商辦住宅區(qū)；東側(cè)為商會遺址博物館、展覽廳、華商俱樂部、中心花園為一體的藝術(shù)文化創(chuàng)意中心。ResidenceOfficeHotelMuseum/ClubCommercialPark規(guī)劃設(shè)定60附件建議

15、的工程團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)監(jiān)督、指導(dǎo)工程的方向確保工程資源參加工程進(jìn)展報(bào)告會審核批準(zhǔn)工程最終成果審核批準(zhǔn)工程組的建議組織工程工作保證分析工作和最終成果的質(zhì)量保證按時(shí)到達(dá)工程的最終期限現(xiàn)場調(diào)研收集和分析數(shù)據(jù)進(jìn)行分析工作準(zhǔn)備匯報(bào)材料工程領(lǐng)導(dǎo)小組工程支持小組產(chǎn)品規(guī)劃師2市場分析師2定量分析師1業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)2指導(dǎo)委員會華僑城集團(tuán)核心工程小組61附件工程的主要工作階段和工作流程根底分析階段客戶調(diào)研與客戶定位階段產(chǎn)品定位階段工程建議12469357862 華僑城工程效勞內(nèi)容1、區(qū)域情況概述地塊位置及所處區(qū)域區(qū)域交通及規(guī)劃概述開展前景分析2、區(qū)域市場分析按住宅、辦公及商業(yè)類型進(jìn)行以下分析供求關(guān)系分析供給分布分析價(jià)格走勢分析

16、未來土地供給情況分析業(yè)態(tài)分析3、競爭性工程分析識別競爭性工程競爭性工程根本概況、投資情況、價(jià)格情況、經(jīng)營及收益分析未來新增競爭性工程情況與競爭性工程的比照分析4、工程的定位產(chǎn)品的定位客戶的定位價(jià)格的定位產(chǎn)品操作策略營銷策略附件63附件同策權(quán)威的房地產(chǎn)咨詢及研究平臺同策房產(chǎn)研究系統(tǒng)1.覆蓋城市2.跟新率3.使用權(quán)威性64附件同策廣泛的地產(chǎn)資源網(wǎng)絡(luò)65附件工程報(bào)價(jià)按雙方達(dá)成的預(yù)算方案收費(fèi)，流程如下與客戶共同制定工程目標(biāo)，制定工作方法、工程期限和咨詢工作小組組成根據(jù)投入的資源制定預(yù)算，將全權(quán)負(fù)責(zé)在預(yù)算范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)如果繼續(xù)進(jìn)行工程并不能確保取得潛在的價(jià)值，客戶有權(quán)隨時(shí)終止工程如果工程在未完成時(shí)提

17、前結(jié)束，我們僅要求客戶支付到工程終止日為止的費(fèi)用同策公司的地產(chǎn)咨詢網(wǎng)絡(luò)與銷售網(wǎng)絡(luò)也將悉數(shù)為本工程提供最有力的支持效勞周期：6個(gè)月效勞內(nèi)容：涵蓋前期籌劃定位，產(chǎn)品跟蹤本工程專業(yè)咨詢收費(fèi)總額合計(jì) ：50 單位：萬元人民幣66同策而我們，無論是找尋文化內(nèi)核，還是開展綜合體，都具有豐富的經(jīng)驗(yàn)67國棉十七廠浦江邊的美麗蛻變國棉十七廠68同策挖掘產(chǎn)業(yè)歷史以輝煌成就鑄造：作為中國傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的縮影，記錄了上海紡織業(yè)開展的輝煌歷史元素以海派文化融合：表達(dá)紡織產(chǎn)業(yè)特征的鋸齒形的老式廠房與柔美的黃浦江緊緊相擁69同策打造理念：依托原有產(chǎn)業(yè)，以世博為契機(jī)，以時(shí)尚為引領(lǐng)，與東外灘水岸經(jīng)濟(jì)互動(dòng)，使整條浦江都跳動(dòng)起來。同策繼

18、承與升華70同策具體措施打造工程功能：上海國際時(shí)尚中心是時(shí)尚機(jī)構(gòu)的集聚地：時(shí)尚創(chuàng)意；是國際展務(wù)的新天地：品牌體驗(yàn)；是孕育時(shí)尚的孵化地：時(shí)尚文化； 是效勞完善的商業(yè)領(lǐng)地：時(shí)尚休閑；是上海的時(shí)尚風(fēng)標(biāo)地：主題炫動(dòng)；是聚集大師的旅居地：時(shí)尚生活；激光T臺水幕電影時(shí)尚碼頭創(chuàng)意HOTEL71青島海云庵挖掘區(qū)域文化價(jià)值青島海云庵72關(guān)鍵詞：和諧、團(tuán)結(jié)、交流青島特質(zhì)、建筑靈魂里院老青島人的人間煙火里院老青島的人文溝通同策挖掘文化 沿街而建的二到三層木結(jié)構(gòu)樓房，圍合成一個(gè)獨(dú)立的空間，一層鄰街多用來開辦店鋪，是青島最早典型的“商住兩用房； “里院，殖民文化與外鄉(xiāng)文化的融合，代表了百年前青島中產(chǎn)階層的生活； 擁有類似的生活背景，生活與情感上的相互認(rèn)同，沉淀的是和諧、團(tuán)結(jié)； “同居之美的傳承，造就了青島人在外地人心目中熱情親切的形象以及親和秉性。北京有四合院上海有弄堂在青島也擁有其特有的建筑里院73 30余萬方的工程中有7萬方的商業(yè)規(guī)劃，同時(shí)原有市政道路將整個(gè)工程分為三縱三橫，成為一個(gè)“九宮格的零散社區(qū)，整體構(gòu)成明顯的“街區(qū)形態(tài)。 里院是青島近代最早的商住兩用房，內(nèi)外融合的建筑形態(tài)與本工程頗為相似。里院與我們的形態(tài)神似同策完美