子母戶型捆綁式銷售相關(guān)問(wèn)題

1、子母戶型捆綁式銷售相關(guān)問(wèn)題探討某項(xiàng)目規(guī)定住宅套型面積90平米以下戶型的必須占總量的70%以上。但實(shí)際該項(xiàng)目120平米以上的大戶型更易為市場(chǎng)接受。因此計(jì)劃在設(shè)計(jì)與銷售中將兩個(gè)小戶型構(gòu)成子母戶型，打通隔墻后即可變成一戶完整的大戶型。如可將一套150平米的房子，設(shè)計(jì)成一套90平米，一套60平米。在不違反相關(guān)政策的條件下，做此適當(dāng)?shù)淖兺ā．?dāng)然這樣的銷售的模式與正常的規(guī)程必然有些不同，它會(huì)帶來(lái)一些新的問(wèn)題。本文試做分析，請(qǐng)大家評(píng)議。從購(gòu)房者角度來(lái)看增加辦理房產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用增加房產(chǎn)證辦理費(fèi)用90元/套。其中登記費(fèi)：住房80元/套（含一本工本費(fèi)）。房屋共有權(quán)證10元/證。增加土地證辦理費(fèi)用130元/本，其中土地

2、證40元，權(quán)屬調(diào)查費(fèi)90元/戶。增加門牌證30元左右。對(duì)策：由房產(chǎn)公司承擔(dān)增加費(fèi)用。增加辦理按揭貸款費(fèi)用及手續(xù)根據(jù)個(gè)人住房按揭貸款有關(guān)政策的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買第二套住宅按揭時(shí)，貸款利率上浮10%左右，且銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)第二套住宅的貸款審批更為嚴(yán)格，同一家銀行可能就無(wú)法辦理。辦理按揭的手續(xù)費(fèi)增加：一套按揭分成兩套按揭辦理，會(huì)增加公證費(fèi)200-300元、抵押登記費(fèi)160元。（土地70元/份+房產(chǎn)90元）等。兩套同時(shí)辦理按揭時(shí)，辦理公積金貸款只能辦一套。公積金貸款數(shù)額不大時(shí)，沒(méi)有影響。 對(duì)策：對(duì)于要求首付低，要按揭的客戶：面積較小的一套，價(jià)格在合同中訂低一點(diǎn)，可以采用一次性付款。另一套住宅則合同中訂的高一點(diǎn)

3、，采用按揭貸款付款。同時(shí)在合同中應(yīng)明確兩套合同必須同時(shí)履行。對(duì)于144平方米以上的住宅，分為兩戶交易，可減少1.5%的契稅。從公司的角度增加造價(jià)各戶間的隔墻或內(nèi)部的門扇的增加均會(huì)相應(yīng)增加造價(jià)。對(duì)策：隔墻必須是輕質(zhì)材料施工的，否則更會(huì)增加樓板的承重，增加配筋。當(dāng)然也可以通過(guò)工程聯(lián)系單的方式，直接取消。裝飾條件、配套均按原一戶型設(shè)計(jì)施工，包括只提供一戶水表，一戶電表，一個(gè)進(jìn)戶門，一個(gè)樓宇對(duì)講機(jī)，一路的電話、電視線，一戶管道煤氣、一個(gè)信報(bào)箱。小戶型的所有設(shè)施均不獨(dú)立。影響公攤面積的計(jì)算 小戶型進(jìn)戶門外到入戶大門的公共空間，按計(jì)算辦法應(yīng)計(jì)入公攤面積，內(nèi)部門戶拆除后又變成套內(nèi)空間。對(duì)策：以套計(jì)價(jià)，不計(jì)算

4、建筑的調(diào)整。如何訂立合同先按正常程序訂立商品房買賣合同，再以補(bǔ)充協(xié)議的方式完善。如：商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議甲方：XX房地產(chǎn)有限公司乙方：因乙方同時(shí)購(gòu)買由甲方開發(fā)的位于XX小區(qū)1-2-301-A及1-2-301-B的兩套住宅，現(xiàn)乙方根據(jù)實(shí)際使用需要將兩套住宅合并做一套住宅使用，現(xiàn)就上述房屋的交付條件要求甲方作如下更改：戶型平面及功能按附圖（本協(xié)議附件1）施工。統(tǒng)一布置XX小區(qū)1-2-301-A及1-2-301-B的水、電、煤氣、電視、通訊及其它弱電智能化配備，兩戶以上所有設(shè)施均不分立，水、電、煤氣等均按一個(gè)表計(jì)量、一路管線布置。更改后的裝修標(biāo)準(zhǔn)（本協(xié)議附件2）甲方同意乙方上述更改。因上述工程增減

5、引起的費(fèi)用變動(dòng)，雙方同意不做調(diào)整不另行結(jié)算。雙方同意XX小區(qū)1-2-301-A及1-2-301-B以后均統(tǒng)一按1-2-301的名義接受甲方的內(nèi)部管理及交付后的物業(yè)管理。相關(guān)事宜約定如下：1、1-2-301的房產(chǎn)證、土地證、門牌證按1-2-301-A及1-2-301-B由乙方辦理。2、1-2-301按揭貸款分為1-2-301-A及1-2-301-B由乙方分別辦理（或1-2-301-A辦理）。3、甲方交房時(shí)按1-2-301附圖（本協(xié)議附件）交付。4、乙方承諾本協(xié)議簽訂后，除甲方嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題外，不退房。5、甲方作為開發(fā)商，與乙方作為1-2-301-A及1-2-301-B的購(gòu)買者也即1-2-301的購(gòu)

6、買者。甲方與乙方以1-2-301-A及1-2-301-B或1-2-301的名義簽訂的一切合同都真實(shí)有效，乙方承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。6、雙方本協(xié)議的內(nèi)容與商品房買賣合同的內(nèi)容不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。7、甲方考慮到乙方上述更改后增加的問(wèn)題及費(fèi)用，同意優(yōu)惠乙方人民幣1000元房款在1-2-301房屋交付時(shí)返還。甲方不承擔(dān)因乙方更改引起的一切責(zé)任。本協(xié)議經(jīng)甲方蓋章、乙方簽字后生效。甲方：XX房地產(chǎn)有限公司乙方：2007年 月 日對(duì)有異議的客戶的處理不滿強(qiáng)制性捆綁銷售的客戶，要求購(gòu)買其中一套的客戶。相關(guān)法律規(guī)定：消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法浙江實(shí)施辦法第八條經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守公平、自愿的原則，不得強(qiáng)迫消費(fèi)者購(gòu)買商品或者接受服務(wù)，不得違背消費(fèi)者意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。經(jīng)營(yíng)者無(wú)正當(dāng)理由，不得拒絕向消費(fèi)者提供其所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)。對(duì)策：在銷售展示中，即展示大戶型，不展示分隔后的戶型，達(dá)成初步意向后再明示合同的簽訂方法及相關(guān)事宜的處理。解釋：本幢其它客戶均已經(jīng)按一