房地產(chǎn)法規(guī)第6章ppt課件

1、第六章 房地產(chǎn)買賣管理法律制度 .6.1.1 房地產(chǎn)買賣管理的概念和原那么 1. 概念 是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)買賣活動(dòng)進(jìn)展指點(diǎn)和監(jiān)視，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容2. 方式3. 原那么 1自愿2公平3老實(shí)信譽(yù)6.1 房地產(chǎn)買賣管理概述 .6.1.2 房地產(chǎn)價(jià)錢申報(bào)制度 1、為何要申報(bào) 2、何種情況需求申報(bào) 3、如成交價(jià)錢明顯低于正常成交價(jià)錢的處置 4、如買賣雙方對(duì)管理部門認(rèn)定的評(píng)價(jià)價(jià)錢有異議的處置.1、房地產(chǎn)買賣管理機(jī)構(gòu)2、房地產(chǎn)買賣管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)1制定法規(guī)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)買賣管理的法規(guī)、并制定詳細(xì)實(shí)施方法2監(jiān)視買賣次序整頓和規(guī)范房地產(chǎn)買賣

2、次序，對(duì)房地產(chǎn)買賣、運(yùn)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)展指點(diǎn)和監(jiān)視，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益3辦理手續(xù)辦理房地產(chǎn)買賣鑒證等手續(xù)4協(xié)助征收稅款協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)買賣有關(guān)的稅款5提供信息為房地產(chǎn)買賣提供洽談協(xié)議，交流信息，展現(xiàn)行情等各種效力6發(fā)布信息為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)開展效力 6.1.3 房地產(chǎn)買賣管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé) .6.2.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 1、概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)益人經(jīng)過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為2、合法的轉(zhuǎn)讓方式1買賣2贈(zèng)與3房地產(chǎn)作價(jià)入股 4一方提供土地運(yùn)用權(quán)，另一方提供資金5企業(yè)被收買、兼并或合并6以房地產(chǎn)抵債的7其它6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

3、.6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理3、本質(zhì)：4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類1根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象2根據(jù)土地運(yùn)用權(quán)的獲得方式 3根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式 .6.2.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 ：1、轉(zhuǎn)讓的普通條件1以出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)用于投資開發(fā)的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上2屬于成片開發(fā)的，構(gòu)成工業(yè)用地或者其他建立用地條件3按照出讓合同商定已支付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，并獲得土地運(yùn)用權(quán)證書6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理.6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理2、不得轉(zhuǎn)讓的情形1司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決議查封或以其它方式限制房地產(chǎn)權(quán)益的2依法收回土地運(yùn)用權(quán)的3共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面贊同的4權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)5未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地6法律

4、和行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情況.6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序1程序 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽署書面轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同簽署后90日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門申報(bào)成交價(jià)錢管理部門做出能否受理的回答房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)錢，根據(jù)需求對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)價(jià)當(dāng)事人按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書.2相關(guān)規(guī)定 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，先辦理房地產(chǎn)買賣手續(xù) 再辦理房地產(chǎn)的變卦登記 再憑變卦后的房屋一切權(quán)證書向土管 部門懇求變卦土地運(yùn)用權(quán)登記 6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理.6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 1雙方當(dāng)事人的姓名或者稱號(hào)、住所2房地產(chǎn)權(quán)屬證書

5、的稱號(hào)和編號(hào)3房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限4土地宗地號(hào)、土地運(yùn)用權(quán)獲得方式及年限5房地產(chǎn)的用途或運(yùn)用性質(zhì)6成交價(jià)錢及支付方式7房地產(chǎn)交付運(yùn)用的時(shí)間8違約責(zé)任9雙方商定的其它事項(xiàng).6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理5、以出讓方式獲得建立用地運(yùn)用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓1原出讓合同載明的權(quán)益義務(wù)隨轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人2可多次轉(zhuǎn)讓，但出讓合同商定的總的運(yùn)用年限不變3轉(zhuǎn)讓之后受讓人改動(dòng)原土地用途的，必需獲得原土地出讓方國(guó)土部門和市、縣政府規(guī)劃主管部門的贊同，簽署建立用地運(yùn)用權(quán)出讓合同變卦協(xié)議或重新簽署出讓合同，相應(yīng)調(diào)整出讓金 .6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理6、以劃撥方式獲得建立用地運(yùn)用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1兩種處置方式 由受讓方辦理

6、出讓手續(xù)，變劃撥用地為出讓 用地，受讓方交納出讓金 不改動(dòng)原有土地的劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收 土地收益金.6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理2可以不辦理出讓手續(xù)的情況 轉(zhuǎn)讓后的土地依然符合劃撥用地條件 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的 出賣公有住宅的 同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地運(yùn)用權(quán)不可分割轉(zhuǎn) 讓的 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地運(yùn)用權(quán)出讓用途、年 限和其它條件的 根據(jù)城市規(guī)劃土地運(yùn)用權(quán)不宜出讓的 縣級(jí)以上政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需求采取出讓方式的 其他情形 .6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理3收益金的上繳 由房地產(chǎn)管理部門在辦理買賣手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國(guó)家轉(zhuǎn)讓后的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需求辦理出讓手續(xù)的，補(bǔ)交出讓金時(shí)該當(dāng)扣除已

7、交納的土地收益.6.3 商品房銷售管理 6.3.1 商品房預(yù)售的概念1、概念 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的房屋預(yù)先出賣給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為2、管理法規(guī).6.3 商品房銷售管理6.3.2 商品房預(yù)售的條件 1、已交付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，獲得土地使 用權(quán)證書2、持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建立的 資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并已 經(jīng)確定施工進(jìn)度和開工交付日期4、辦理了預(yù)售登記，獲得.6.3 商品房銷售管理6.3.3 商品房預(yù)售答應(yīng)1、預(yù)售答應(yīng)2、懇求預(yù)售答應(yīng)證提交的資料商品房預(yù)售答應(yīng)懇求表開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書土地運(yùn)用

8、權(quán)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、施工答應(yīng)證投資開發(fā)建立的資金占工程建立總投資的比例符合規(guī)定條件的證明工程施工合同及施工進(jìn)度闡明商品房預(yù)售方案.6.3 商品房銷售管理6.3.4 商品房預(yù)售合同登記備案1、開發(fā)商該當(dāng)與承購(gòu)人簽署書面預(yù)售合2、預(yù)售人應(yīng)在簽約之日起30日內(nèi)持合同到縣級(jí)以上政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù).6.3 商品房銷售管理6.3.5商品房現(xiàn)售的條件 1、開發(fā)企業(yè)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書2、獲得土地運(yùn)用權(quán)證書或運(yùn)用土地的同意文件3、持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證4、已經(jīng)過開工驗(yàn)收5、拆遷安頓曾經(jīng)落實(shí)6、供水、供電、供熱等配套設(shè)備設(shè)備交付使 用條 件，其他配套基 礎(chǔ)設(shè)備和公

9、共設(shè)備具備交付運(yùn)用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期7、物業(yè)管理方案曾經(jīng)落實(shí).6.3 商品房銷售管理6.3.6 商品房銷售代理 1、概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代為銷售的一種運(yùn)營(yíng)方式2、特點(diǎn)1必需簽署委托合同2房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以收取傭金，但不得收 取傭金以外的其它費(fèi)用 (3) 中介機(jī)構(gòu)的銷售人員應(yīng)具有相應(yīng)的資歷條件.6.3 商品房銷售管理6.3.7 商品房銷售中制止的行為 1.開發(fā)企業(yè)不得在未解除買賣合同前，將已售商品房再次銷售給他人2.開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房3.不符合商品房銷售條件的，開發(fā)企業(yè)不得向買受人收取任何

10、預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用4.商品住宅必需按套銷售，不得分割拆零銷售5.制止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未開工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓6.實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案.6.3 商品房銷售管理 6.3.8 商品房買賣合同 1、商品房買賣合同的主要內(nèi)容1當(dāng)事人稱號(hào)和姓名、住所 2商品房根本情況 3商品房的銷售方式 4商品房?jī)r(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間 5交付運(yùn)用條件及日期 6裝飾、裝修規(guī)范承諾 7供水、供電等配套根底設(shè)備和公共設(shè)備的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 8公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 9面積差別的處置方式 10辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜 11處理爭(zhēng)議的方法 12違約責(zé)任 13雙方商定的其他事項(xiàng).

11、6.3 商品房銷售管理2、商品房合同的計(jì)價(jià)方式 1計(jì)價(jià)方式 ： 按套單元計(jì)價(jià) 按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià) 2產(chǎn)權(quán)登記方式.6.3 商品房銷售管理3、誤差的處置方式 ：衡量誤差的目的面積誤差比.6.3 商品房銷售管理誤差的處置原那么面積誤差比小于等于3%的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款面積誤差比大于3%時(shí)： 買受人有權(quán)退房：退房的開發(fā)企業(yè)該當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息 買受人不退房的：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同商定面積時(shí)：面積誤差比在3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)企業(yè)承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同商定面積的： 面積誤差比絕對(duì)

12、值在3%以內(nèi)的部分房?jī)r(jià)款由開發(fā)企業(yè)返還買受人絕對(duì)值超越3%的房?jī)r(jià)款由開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人.6.4 房屋租賃管理6.4.1 房屋租賃的概念 是指房屋一切權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人運(yùn)用，由承租人向出租人支付租金的行為.6.4 房屋租賃管理6.4.2 房屋租賃的條件 1、未依法獲得的2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決議查封或 以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)益的3、共有房屋未獲得共有人贊同的4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的5、屬于違章建筑的6、不符合平安規(guī)范的7、抵押未經(jīng)抵押權(quán)人贊同的8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī) 定的.6.4 房屋租賃管理6.4.3 房屋租賃合同 1、租賃合同的普通內(nèi)容1當(dāng)事人姓名或

13、者稱號(hào)及住所2房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)備情況3租賃用途4租賃期限5租金及交付方式6房屋修繕責(zé)任7轉(zhuǎn)租的商定8變卦和解除合同的條件9違約責(zé)任.6.4 房屋租賃管理6.4.3 房屋租賃合同2、租賃合同的終止1自然終止 租賃合同到期 符合法律規(guī)定或合同商定可以解除合同條款的 因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的.6.4 房屋租賃管理2人為終止 無效合同的終止 租賃雙方的緣由終止將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自互換運(yùn)用的 將承租的房屋擅自拆改構(gòu)造或改動(dòng)承租房屋運(yùn)用用途 無正當(dāng)理由、拖欠房租 公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置的承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的故意損壞房屋的其它.6.4

14、 房屋租賃管理6.4.3 房屋租賃合同3、房屋轉(zhuǎn)租 經(jīng)出租人贊同，承租人可以轉(zhuǎn)租房屋，從中獲利 房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)訂立轉(zhuǎn)租合同，也應(yīng)備案 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超越原租賃合同的終止日期 轉(zhuǎn)租人是轉(zhuǎn)租合同的出租人，是原租賃合同的承租人.練習(xí)題1、以下行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是。A.房地產(chǎn)抵債B.房地產(chǎn)作價(jià)入股C.房地產(chǎn)買賣D.房地產(chǎn)承繼2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于雙務(wù)行為，轉(zhuǎn)讓雙方均享有一定的權(quán)益，并承 擔(dān)一定的義務(wù)。3、以下關(guān)于李某簽署商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為 A.商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效 B.在商品房預(yù)售合同中，可以商定面積誤差處置方式 C.李某可以將預(yù)購(gòu)的未開工的商品房再轉(zhuǎn)讓 D.商品

15、房預(yù)售后，甲公司該當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品 房預(yù)售合同登記備案4、商品房預(yù)售合同登記備案應(yīng)由辦理。A.房地產(chǎn)開發(fā)商B.房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)C.商品房預(yù)購(gòu)人D.房地產(chǎn)開發(fā)商和商品房預(yù)購(gòu)人共同.練習(xí)題5、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)受委托代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。6、商品房買賣合同商定面積為150平米，價(jià)錢為40.00元每平米，交付運(yùn)用時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記面積為155平米，買賣雙方未對(duì)面積誤差的處置方式作出商定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房?jī)r(jià)款應(yīng)為萬元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.07、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同商定建筑面積110，售價(jià)4 000元/，張某交付了全部?jī)r(jià)款。買賣雙方對(duì)面積誤差的處置方式未作商定。假設(shè)該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100，張某選擇不退房，那么該房地產(chǎn)開發(fā)商該當(dāng)返還張某購(gòu)