北京主題精品酒店項目可行性研究報告

1、項目可行性研究報告最平凡的日常細(xì)節(jié)，也讓人印象難忘為您不斷帶來驚喜，結(jié)合嶄新創(chuàng)意，您會發(fā)現(xiàn)盡管目錄一、項目背景調(diào)研3項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目區(qū)域調(diào)研二、項目市場調(diào)研7宏觀市場分析北京市酒店市場分析項目市場分析項目開發(fā)的市場需求定位項目可行性研究報告編制依據(jù)三、投資回報分析17投資回報結(jié)論項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地理位置：北京CBDE域項目規(guī)模：總建筑面積5000-8000平米，其中停車場及設(shè)備用房面積200-800平米，娛樂及餐飲用房面積600-1000平米。設(shè)計特點：(1)項目的方案設(shè)計充分考慮到區(qū)域環(huán)境的優(yōu)越條件，力求營造最具創(chuàng)意、最具時代感的特性。在功能方面，增設(shè)了大量更為人性化的設(shè)計因素。

2、(2)主體建筑在外形設(shè)計上將時尚與實用性巧妙結(jié)合，配備充足的來賓停車位。(3)主體建筑設(shè)有客房36-46套問，每間客房的主題設(shè)計風(fēng)格取自項目團(tuán)隊的成功案例及顧客群的需求，服務(wù)設(shè)施配套完善。(4)樓體外立面的設(shè)計將盡顯本項目在同行業(yè)內(nèi)的亮點。施工進(jìn)度計劃：2010年8月動工2010年10月結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零2010年12月裝修2011年1月交付使用項目區(qū)域調(diào)研(一)項目區(qū)域圖（二）區(qū)域概述首都的“聚寶盆”北京CBM1993年國務(wù)院批復(fù)的北京城市總體規(guī)劃首次提出。十多年的發(fā)展,已經(jīng)使這個區(qū)域成了首都不折不扣的“聚寶盆”。根據(jù)統(tǒng)計,目前在CBDE域內(nèi),匯聚了77座商務(wù)樓宇，入駐企業(yè)和機(jī)構(gòu)超過15000家

3、，全球500強(qiáng)中有150多家落戶這里。僅中國國際貿(mào)易中心一處，目前就集中有殼牌石油、舊M、?？松梨?、通用電氣、惠普、馬士基等70多家世界500強(qiáng)企業(yè)，而在一路之隔的嘉里中心，則聚集了日產(chǎn)汽車、雷諾汽車、西班牙電訊等20多家世界500強(qiáng)企業(yè)。北京CBDM理位置優(yōu)越，交通便利，是首都東部城市現(xiàn)代化綜合運輸網(wǎng)的重要樞紐。這里距天安門5.8公里，距首都機(jī)場高速路出入口5.8公里。進(jìn)出商務(wù)中心區(qū)的通道以區(qū)內(nèi)道路一城市主次干道一城市快速路三個層次遞接方式銜接。長安街及其延長線、4條快速通道穿過北京CBDE域，并與京津塘等5條高速路共同構(gòu)成縱橫交錯的地面道路，加上3條地鐵線和地下人行通道，形成較為完整的立

4、體交通體系。從整體來看，北京CBD勺產(chǎn)業(yè)形態(tài)、空間形態(tài)初具規(guī)模，已經(jīng)進(jìn)入拓展空間、規(guī)范管理、提升品質(zhì)的發(fā)展階段，形成以國際金融為龍頭、高端商務(wù)為主導(dǎo)、國際傳媒聚集發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局,成為首都六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一。早在規(guī)劃建設(shè)之初，北京CBDft立了明確白發(fā)展目標(biāo)：北京CBDt成后將具有管理功能、集散功能、服務(wù)功能和交往功能，成為首都對外開放的重要窗口和率先與國際接軌的商務(wù)中心；成為首都現(xiàn)代化新城區(qū)和國際化大都市風(fēng)貌的集中展現(xiàn)區(qū)域；成為跨國公司地區(qū)總部和國際性金融機(jī)構(gòu)的聚集地；成為首都國際商務(wù)活動和國際文化交流的理想社區(qū)。十余年的發(fā)展，CBD已經(jīng)初步達(dá)到建設(shè)目標(biāo)，形成了“國際化優(yōu)勢明顯、區(qū)位條件優(yōu)

5、越、基礎(chǔ)設(shè)施完善、服務(wù)體系規(guī)范、人才資源豐富”五大優(yōu)勢。北京CBD及周邊聚集了北京80%的涉外資源，已經(jīng)成為首都最具國際化特色的區(qū)域，是首都國際化交往的重要窗口。位于區(qū)域內(nèi)的第一、第二、第三使館區(qū)，集中了除俄羅斯、盧森堡之外所有的外國駐華使館。北京CBD還入駐了200多家國際商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)、NGONP灣國際組織，北京市80%Z上的跨國公司地區(qū)總部選在這里。此外,CBD云集了北京市90%勺國際新聞和傳媒機(jī)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)國際商務(wù)活動頻繁，每年舉行的國際高端商務(wù)文化活動達(dá)150余場。每年秋季舉辦的北京CBDg際商務(wù)節(jié)、跨國CECH桌會等已成為重要的國際交流平臺。國際資源要素聚集，推動了北京CB/卜向型經(jīng)濟(jì)

6、的快速發(fā)展。2009年CBM能區(qū)實際利用外資20.6億美元，占北京市的33.7%。2009年北京CBDS起成立中國商務(wù)區(qū)聯(lián)盟，與20個國家的30個地區(qū)建立友好合作關(guān)系，國際影響力進(jìn)一步擴(kuò)大。（三）區(qū)域規(guī)劃高品質(zhì)規(guī)劃聚集高端產(chǎn)業(yè)回顧十年歷程,北京CB皿得了三個80%口三個70%勺發(fā)展成就。三個80溢:區(qū)域項目建設(shè)完成規(guī)劃的80%道路、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成規(guī)劃的80%建成寫字樓出租率達(dá)到80%三個70%1:外資金融機(jī)構(gòu)占到全市的70%世界500強(qiáng)企業(yè)占到全市的70%跨國公司地區(qū)總部占到全市的70%2009年北京CBD地區(qū)生產(chǎn)總值1281.3億元，占全市的11%實現(xiàn)稅收364.6億元，占全市的6%

7、高品質(zhì)規(guī)劃是北京CBD發(fā)展的一個特色。從建筑上看，北京CBDT集了北京市各個發(fā)展時期的地標(biāo)性建筑，已經(jīng)成為首都現(xiàn)代化大都市地標(biāo)性建筑的展示區(qū)。從早期的京廣中心，高度209米，保持了十年京城第一高紀(jì)錄，到銀泰中心249米，再到現(xiàn)在的國貿(mào)三期330米，下一步高400米左右的建筑也會建在CBD這些不同建筑理念、建筑風(fēng)格的高品質(zhì)寫字樓，使區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點進(jìn)一步凸顯。2009年北京CBDK域內(nèi)78個寫字樓宇，稅收過億的有22座，國貿(mào)中心、華貿(mào)中心等5座樓宇的稅收均超過5億元，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量高度集約、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端發(fā)高端產(chǎn)業(yè)聚集快則是北京CBD發(fā)展的另一大特性作為區(qū)域物流、資金流、信息流、人才流的交匯中樞，北

8、京CBD已成為支撐首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極，成為總部經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、首都國際金融機(jī)構(gòu)主聚集區(qū)、北京市國際傳媒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集地。北京CBD北京市總部經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大、發(fā)展最成熟的區(qū)域之一，聚集了北京市80%Z上的跨國公司地區(qū)總部，是跨國公司在京設(shè)立投資性公司和地區(qū)總部的首選之地。2009年世界500強(qiáng)前20名中，有17家在CBD區(qū)域設(shè)立機(jī)構(gòu)。2009年北京市新認(rèn)定的跨國公司地區(qū)總部22家，其中有16家在CBD區(qū)域。金融機(jī)構(gòu)的加速聚集是近年來北京CBDg展的一個亮點。2009年，盡管受到全球性金融危機(jī)的沖擊，朝陽區(qū)的金融機(jī)構(gòu)總收入仍然迅猛發(fā)展，同比增長高達(dá)49%北京CBD金融機(jī)構(gòu)數(shù)量

9、多、種類全。包括中國國際期貨、納斯達(dá)克等在內(nèi)的各類金融機(jī)構(gòu)1000多家，其中外資金融機(jī)構(gòu)總數(shù)達(dá)到240余家，占北京市的70%Z上，形成了國貿(mào)中心、華貿(mào)中心、環(huán)球金融中心三大國際金融聚集區(qū)。短短幾年，文化傳媒產(chǎn)業(yè)已成為北京CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展新特色。北京CBDS周邊聚集了越來越多的傳媒機(jī)構(gòu)，華爾街日報、CNN?169家國際傳媒機(jī)構(gòu)，以及人民日報社、中央電視臺、北京電視臺等5000余家各類文化創(chuàng)意企業(yè)均落戶于此。2008年北京CBDt授予北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)稱號。東擴(kuò)大計、再建一個CBD作為一個重要的“吸金低地”，北京CBD經(jīng)過了十年白發(fā)展建設(shè)，已經(jīng)基本接近飽和，發(fā)展空間不足成為制約其擴(kuò)張的重要桎梏

10、。為此，北京CBD開始實施令人矚目的東擴(kuò)戰(zhàn)略。在新一輪東擴(kuò)中，高品質(zhì)的規(guī)劃再次被列為要務(wù)。為科學(xué)規(guī)劃東擴(kuò)區(qū)，北京CBD1請美國SOMft筑師事務(wù)所、英國福斯特及合伙人建筑師事務(wù)所等7家國內(nèi)外一流機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，并委托4家機(jī)構(gòu)開展東擴(kuò)區(qū)定制樓宇、公共服務(wù)配套設(shè)施、文化傳媒產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商業(yè)業(yè)態(tài)的研究，最終形成規(guī)劃綜合方案。北京CBDS擴(kuò)規(guī)劃致力于延續(xù)CBD的產(chǎn)業(yè)定位、充分發(fā)揮CBD!際化和產(chǎn)業(yè)高端化的優(yōu)勢，堅持三個原則：一是“四規(guī)合一”，即產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先行，以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)城市空間、人口、土地規(guī)劃。二是整體統(tǒng)籌，把原CBD與東擴(kuò)區(qū)有機(jī)結(jié)合，與周邊區(qū)域統(tǒng)籌考慮，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互補、商務(wù)功能連續(xù)、綠地系統(tǒng)完整、道

11、路系統(tǒng)銜接、地下空間互通。三是先進(jìn)理念，注重提高規(guī)劃的彈性和可實施性，力爭把CBDS設(shè)成為具有國際影響力的商務(wù)中心區(qū)。北京CBDK擴(kuò)規(guī)劃延續(xù)原CBD“金十字”白布局模式,商務(wù)設(shè)施分布呈“雙十字”格局;同時強(qiáng)調(diào)開放的公共空間，主要由公園、林蔭綠帶、通惠河水景、中心活力廣場、步行商業(yè)街組成，在中心活力區(qū)匯集商業(yè)、娛樂、會展多種功能，建設(shè)交通換乘中心和廣場空間、高400米左右的地標(biāo)性建筑。根據(jù)規(guī)劃，朝陽區(qū)將用6到8年的時間，完成東擴(kuò)計劃，建筑總規(guī)模700萬平方米,吸納1000億元社會投資,滿足14萬人就業(yè)的目標(biāo),再造一個CBD按照預(yù)定計劃，2010年東擴(kuò)工程將完成規(guī)劃國際招標(biāo)，編制專項規(guī)劃，啟動成熟

12、地塊的一級開發(fā)。20112012年，進(jìn)入集中建設(shè)階段，全面推進(jìn)土地一級開發(fā)，建設(shè)定制樓宇，打造新的地標(biāo)性建筑，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)交通設(shè)施，緩解交通瓶頸問題。20132014年，地標(biāo)性建筑建成，定制樓宇投入使用，規(guī)劃初步實現(xiàn)，形成國際一流的現(xiàn)代化商務(wù)區(qū)。北京提出了建設(shè)世界城市的目標(biāo)，給CBDt來了新的發(fā)展機(jī)遇。為建成國際一流的現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)，北京CBW世界城市的高度加快建設(shè)，進(jìn)一步提升承載力、擴(kuò)大影響力、提升環(huán)境品質(zhì)，力爭成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式示范區(qū)、建設(shè)世界城市試驗區(qū)、推動城鄉(xiāng)一體化先行區(qū)、促進(jìn)社會和諧模范區(qū)。北京CBDK心區(qū)將建設(shè)具備高品質(zhì)寫字樓、高端商務(wù)酒店、國際會展中心、高檔商業(yè)文化娛樂設(shè)施、中

13、央廣場和區(qū)域立體交通樞紐等設(shè)施的城市綜合體，重點吸引國際金融、傳媒、高端商務(wù)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部，打造國際化、現(xiàn)代化的商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)域。而東擴(kuò)區(qū)將更加注重國際商務(wù)功能的提升，國際商務(wù)環(huán)境的優(yōu)化，國際文化品位的提高，以及軟件建設(shè)和功能的融合。借助首都建設(shè)世界城市的重要機(jī)遇，北京CBD等重點加快金鬲4聚集區(qū)發(fā)展，促進(jìn)各種國際要素在CB咪集。具體發(fā)展策略包括，充分利用總部經(jīng)濟(jì)試點區(qū)的優(yōu)勢，與商務(wù)樓宇開展聯(lián)合招商，積極引入跨國公司和地區(qū)總部。加快傳媒文化走廊建設(shè)。加快大宗商品交易、藝術(shù)品交易、期貨等股權(quán)投資市場建設(shè)，構(gòu)建國際金融資訊平臺、金融期貨衍生品中心等高端服務(wù)體系。同時加快金盞金融服務(wù)園區(qū)建設(shè)

14、，打造亞太地區(qū)金融產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承載基地。項目市場調(diào)研一、2009年中國酒店業(yè)發(fā)展總結(jié)（一）酒店供求關(guān)系?中國城市化率45%全球49%發(fā)達(dá)國家90%?中國服務(wù)業(yè)占GDP40%全球69%香港80%-90%2009年4月23日，美國康奈爾大學(xué)酒店管理學(xué)院院長MichaelD.Johnson表示，目前中國星級酒店的客房總數(shù)為200萬間，預(yù)計5至7年內(nèi)能夠增長到500萬問。中國的酒店市場有望在5至10年內(nèi)超過美國。2009年10月，美林公布的一項報告稱中國有36.4萬名流動資產(chǎn)超過百萬美元的富豪。中國富裕人士人數(shù)2008年已經(jīng)超越英國，居世界第四位。2007年中國富裕人數(shù)總數(shù)超越法國。10年以后中國的中產(chǎn)階

15、級有望達(dá)到4億，中產(chǎn)階級6%勺增長率。（二）酒店供應(yīng)市場?2009年1至8月飯店業(yè)固定資產(chǎn)投資實際完成額同比增長43.4%,遠(yuǎn)高于全國各行業(yè)33%的平均水平，且呈現(xiàn)出大量商業(yè)銀行以外資金注入的現(xiàn)象。?全國擁有各類住宿企業(yè)近30萬家，餐飲企業(yè)近450萬家，年營業(yè)額已經(jīng)突破萬億元大關(guān)，僅其日常運營創(chuàng)造了每年近4000-5000億的采購需求。?每年全國新建飯店1500家以上，總投資近4000多億元。?中國未來GDP8%10%勺年均增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長12%預(yù)計2010年中國酒店客房數(shù)量將達(dá)到5.52億間夜。?聯(lián)合國世界旅游機(jī)構(gòu)的預(yù)測，中國2010年將超過西班牙和美國，成為僅次于法國的世界第

16、二大最受歡迎的旅游目標(biāo)國。2015年中國將成為世界第一旅游接待國、第四大旅游客源國；中國入境過夜旅游者將達(dá)到1億人次；國內(nèi)旅游者將達(dá)到28億人次；居民人均出游兩次，出境旅游將達(dá)到1億人次；旅游市場總量將達(dá)到30億人次。（三）中國酒店業(yè)概況?2009年9月10日，國家旅游局網(wǎng)站公布2008年中國星級酒店統(tǒng)計公報。全國共有星級飯店14099家，比上年末增加516家,增長3.8%;擁有客房159.14萬間，比上年末增加1.76萬間，增長1.1%;擁有床位293.48萬張，比上年末減少3.47萬張，下降1.2%。?2009年，全國星級酒店的經(jīng)營情況良好。全年營業(yè)收入總額為1762.01億元，比上年增加

17、114.98億元，增長7.0%上繳營業(yè)稅118.33億元，與上年基本持平。截至2008年底，全國共有五星級飯店432座，共有15.69萬間客房，占全國星級飯店客房總數(shù)的9.9%;四星級飯店1821座，共有36.96萬間客房，占全國星級飯店客房總數(shù)的23.2%。?2009年11月9日，國家旅游局監(jiān)管司根據(jù)全國旅游星級飯店經(jīng)營情況監(jiān)測網(wǎng)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，公布09年第三季度全國旅游星級酒店經(jīng)營與二季度相比，除房價外，三季度各項經(jīng)營指標(biāo)均有所增長，其中利潤增長18%客房出租率增長7%北京酒店入住率為亞太地區(qū)增長最高。據(jù)STRGlobal數(shù)據(jù)顯示，2009年9月亞太地區(qū)酒店平均入住率達(dá)到62.3%,與去年同期

18、相比增長了1.4個百分點；平均房價比去年下降了7.7%,達(dá)到了123.72美元。北京的酒店入住率增長達(dá)到最高，增長了18.8個百分點。項目市場調(diào)研、酒店區(qū)域分析（一）2010年北京市酒店區(qū)域分布行政區(qū)五星四星三星二星（含快捷酒店）朝陽39545153東城28293039海淀18373336西城8171513旦武1131723崇文-101710（二）2007年北京市酒店區(qū)域分布行政區(qū)五星四星三星二星（含快捷酒店）朝陽13184232東城1071714海淀792929西城871120旦武-31617崇文-1710(項目市場調(diào)研?朝陽區(qū)占有市內(nèi)酒店業(yè)最大的市場份額，其次是東城區(qū)、海淀區(qū)。?酒店結(jié)構(gòu)呈

19、整體升級趨勢。二星級至三星級呈遞減趨勢。四星級和五星級整體升級。?中級酒店競爭激烈，經(jīng)營走勢逐年下降。?為避免惡性競爭，降低投資風(fēng)險，本項目定位于主題精品酒店，填補市場空缺。二、酒店群落分析?北京市五星酒店集中分布在“東長安街一一大北窯一一亮馬橋一一朝陽門一一王府井”構(gòu)成的“金三角”地帶。四星酒店同樣集聚城區(qū)東部，依賴于上述“金三角”。?正在興起的酒店群落：金融街酒店群落、南城酒店群落。（一）東部商務(wù)酒店群落區(qū)域星級名稱地址CBD5中國大飯店朝陽建外大街1號5京廣漸世界飯店朝陽呼家樓5嘉里中心飯店朝陽光華路1號5國際俱樂部飯店朝陽建外大街21號5長富宮中心朝陽建外大街26號4建國飯店朝陽建外大

20、街5號4京倫飯店朝陽建外大街3號4國貿(mào)飯店朝陽建外大街1號4華潤飯店朝陽建國路35號4凱萊大酒店朝陽建外南大街2號4賽特飯店朝陽建外大街22號燕莎5長城飯店朝陽東二環(huán)北路10號15昆侖飯店朝陽新源南里2號5凱賓斯基飯店朝陽亮馬橋路50號5希爾頓酒店朝陽東三環(huán)東方路1號5兆龍飯店朝陽工體北路2號5京瑞溫泉國際酒店朝陽東二環(huán)南路4漁陽飯店朝陽新源西里中街18號_4亮馬河大廈朝陽東二環(huán)北路8號4皇家大飯店朝陽北二環(huán)東路甲6號4中旅大廈朝陽北二環(huán)東路2號東部商務(wù)酒店群落是高端及涉外商務(wù)人士的主要聚集地。CBD勺快速發(fā)展，外企的聚集，帶動了外籍商務(wù)人士的進(jìn)入。同時東部使館區(qū)和東部外籍人士的聚集、會展場館

21、相對集中，使東部匯聚了高端商務(wù)區(qū)域的地標(biāo)。項目市場調(diào)研（二）王府井酒店群落5王府井大飯店東城王府井大街57號15王府飯店東城金魚胡同8號5北京飯店東城長安街33號L5天倫王朝飯店東城王府井大街50號r5一東方君悅東城東方廣場5貴賓樓飯店東城東長安街35號5國際藝苑皇冠假日飯店東城王府井大街48號J51華僑大廈東城王府井大街2號4和平賓館東城金魚胡同3號4北方餌東城東方廣場王府井地處市中心，獨特的地理位置使其對國內(nèi)外人士都有較大的吸引力，目前王府井地區(qū)酒店多數(shù)為五星酒店。本地區(qū)客源綜合性較高，既有國外旅游團(tuán)隊，也有國外商務(wù)散客，同時也有國內(nèi)高端旅游和商務(wù)散客。（三）西部酒店群落星級二名稱地址5新

22、世紀(jì)飯店海淀首體南路6號5翠宮飯店海淀雙榆樹76號5香格里拉飯店海淀紫竹院路29號51r四苑飯店海淀三里河路1號5世紀(jì)金源大飯店海淀區(qū)板井路69號5-京都信苑飯店海淀什坊院6號4紫光國際交流中心海淀區(qū)清華東門4中裕世紀(jì)大酒店海淀蓮花池東路31號4長峰酒店海淀永定路66號4永興花園飯店海淀區(qū)阜成路10號4燕山大酒店海淀路甲138號41友誼賓館海淀中關(guān)村南大街1號4中苑賓館海淀高糧橋斜街18號4天鴻科園大酒店海淀區(qū)知春路25號?長期以來，西部由于是各大部委和軍隊大院的密集區(qū)，針對政府機(jī)關(guān)的辦事人員，西部市場化的商務(wù)發(fā)展較晚，造成西部酒店發(fā)展比較緩慢。?近年來，中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，帶動周邊地區(qū)

23、酒店業(yè)發(fā)展，逐漸形成酒店群落。大量高科技尤其IT業(yè)的商務(wù)人士被中關(guān)村酒店群落截流。中關(guān)村酒店群落的形成與中關(guān)村高科技園區(qū)的形成是相輔相承的，但是由于目前中關(guān)村的高科技公司發(fā)展還在新興階段，造成中關(guān)村地區(qū)的高星級酒店整體收益在北京處于落后的地位。項目市場調(diào)研（四）南部酒店群落5希爾頓逸林r宣武廣安門外大街168號41新世界萬怡酒店崇文門外大街3號4環(huán)中環(huán)假日酒店宣武南菜園街1號4深圳大廈宣武廣安門外大街22號4新時代大酒店宣武廣安門外大街338號4大觀園酒店宣武南菜園街88號?這一區(qū)域，擁有豐富的旅游資源，同時也能反映市中心的生活。酒店的發(fā)展在此地區(qū)一直以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，宣武區(qū)酒店的78%額皆為

24、二、三級酒店，而這一比例在崇文區(qū)更高達(dá)89%?長安街以南的內(nèi)城區(qū)是3星及以下的經(jīng)濟(jì)型酒店為主的區(qū)域，豐富的旅游資源，便捷的交通條件，尤其是經(jīng)濟(jì)實惠的價格，對于國內(nèi)旅游者有巨大的吸引力。近年來在國際酒店管理集團(tuán)的專業(yè)化管理下，海外客戶日益增多，隨著崇文門和廣安門商務(wù)氛圍的逐步形成，會吸引更多海外商務(wù)人士。、北京市星級酒店占比 2007年 2010年如圖所示：2007-2010年，五星和四星級酒店呈上升趨勢。2007-2010年，三星和二星級酒店逐年下滑。四、北京市酒店業(yè)發(fā)展趨勢（一）投資熱點從住宅市場轉(zhuǎn)至酒店市場?房地產(chǎn)宏觀調(diào)控：宏觀調(diào)控分流出來的資本，尤其是限外政策，使得一部分外資投資者放慢了

25、腳步，從短線投資到長線投資，繼續(xù)從房地產(chǎn)的大蛋糕中獲利。?投資回報高：德勤05年酒店行業(yè)評測調(diào)查顯示，中國酒店投資的平均收益率高達(dá)63%酒店市場取得了超過平均房間收入水平14.3%的增長率。?程序相對容易：投資酒店，特別是以股權(quán)交易等方式完成酒店并購，較直接投資住宅或?qū)懽謽遣灰滓鸨O(jiān)管層的警覺。無論是直接投資興建還是收購成熟物業(yè)，酒店項目在只需要經(jīng)貿(mào)委和旅游局等部分審批即可，而住宅和寫字樓項目則復(fù)雜得多。項目市場調(diào)研（二）酒店管理集團(tuán)開始參與投資中國酒店的建設(shè)和開發(fā)國際酒店集團(tuán)在中國主要是輸出品牌和管理，收取管理費用和獎金分成來獲益，或投資參股內(nèi)地酒店的開發(fā)。（三）內(nèi)地開發(fā)商積極與酒店管理集團(tuán)

26、聯(lián)營?擁有酒店開發(fā)經(jīng)驗和具備雄厚實力的開發(fā)商，如世茂、保利、華僑城、合生創(chuàng)展等，近年來在酒店投資領(lǐng)域都有大手筆。?200阿，世茂與喜達(dá)屋合資建設(shè)上海世茂余山艾美國際酒店；11月又開建中國第一個地平線酒店。?富力地產(chǎn)在廣州天河投資17億元建設(shè)富力麗茲卡爾頓酒店和富力君悅大酒店。?城建集團(tuán)也計劃在未來5年內(nèi)興建5個五星級酒店，包括城建索菲特大酒店。項目市場分析一、發(fā)展機(jī)遇根據(jù)新的北京城市總體規(guī)劃，朝陽區(qū)將建設(shè)成為“國際交往的重要窗口，中國與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要節(jié)點，對外服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)”，而CBM能區(qū)則是實現(xiàn)這一功能定位的最重要的承載空間，發(fā)展動力強(qiáng)大。新城市總體規(guī)劃還確定東部發(fā)展帶是未來北京的發(fā)展重

27、點，東部發(fā)展帶需要CBM能區(qū)的強(qiáng)力支撐，東部的發(fā)展也必將極大地促進(jìn)CBM能區(qū)的快速發(fā)展。CBD功能區(qū)功能板塊劃分項目市場調(diào)研二、項目發(fā)展趨勢?隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的日益完善，體驗經(jīng)濟(jì)的到來，世界文化經(jīng)濟(jì)浪潮的風(fēng)起云涌，主題酒店必將成為國際酒店業(yè)發(fā)展的一大趨勢。主題酒店作為一種正在興起的酒店發(fā)展新格局，為處于激烈競爭態(tài)勢下的我國酒店業(yè)的發(fā)展提供了新的思路。發(fā)展到一定程度，主題酒店會成為中國酒店行業(yè)的標(biāo)志。?目前，中國的酒店業(yè)充斥著眾多的外資品牌，這是一個標(biāo)志。但是嚴(yán)格的說，這個標(biāo)志不是我們自己的標(biāo)志，只是中國酒店對外開放和國際化的標(biāo)志。中國酒店真正怎么樣，將來的標(biāo)志很可能是有一大批主題酒店，這是行業(yè)

28、新的形象、新的標(biāo)志，從這個角度來說，是在共同創(chuàng)造一個品牌，這就是通過主題酒店的創(chuàng)建，樹立整個酒店行業(yè)的新形象，尤其是通過主題酒店本身樹立一個新的品牌。?主題酒店的形成，從產(chǎn)品供給上克服了長期以來國內(nèi)酒店業(yè)“同質(zhì)化”惡性競爭的痼疾、從根本上實現(xiàn)“差異性”經(jīng)營競爭，達(dá)成經(jīng)營過程中的無競爭領(lǐng)域。?主題酒店的誕生即是競爭壓力促成的必然選擇，也是謀求生存與發(fā)展的必由之路。其結(jié)果是主題酒店的逐步興起、形成而成為一批行業(yè)新生力量，并由他們所代表的先進(jìn)文化方向而組成新的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這一聯(lián)盟的催生，將成為占行業(yè)三分之一，甚至三分之一以上的市場力量與份額，進(jìn)而引發(fā)全行業(yè)“雪崩式”的重新大洗牌和滾雪球式的戰(zhàn)略大聯(lián)合。

29、主題酒店正是引領(lǐng)這一發(fā)展前景的“一面已經(jīng)飄揚起來的旗幟”。三、項目前景預(yù)測(一)客源市場(1)市場特點?尋求特色，強(qiáng)化資源的挖掘。?客人是尋求差異，創(chuàng)造了市場的機(jī)會。?尋求文化，研究產(chǎn)品的深化。?客人尋求體驗，擴(kuò)大消費空間，對應(yīng)市場的特點。(2)客群定位?名流、官員、企業(yè)家、白領(lǐng)?文化旅游者和商務(wù)旅游者?文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及時尚產(chǎn)業(yè)人士、自由職業(yè)者(3)發(fā)展階段?構(gòu)建平臺、整合資源?網(wǎng)絡(luò)發(fā)展、整體營銷?豐富功能、文化標(biāo)志?創(chuàng)新經(jīng)營、賦予獨特性(二)項目核心主題酒店的核心是主題產(chǎn)品的文化特征，是酒店的功能要素和社會要素在內(nèi)涵和外延上的文化拓展，也是一個帶有特色文化的系統(tǒng)工程。從設(shè)計、建設(shè)、裝修、文化氛

30、圍的營造，到經(jīng)營、管理、服務(wù)等，都必須注重對主題文化內(nèi)涵的挖掘和把握，突出自身富有特色的文化品位，表現(xiàn)自己鮮明的個性特質(zhì)，且要能把這些特質(zhì)和品位融入到細(xì)節(jié)中去。項目市場調(diào)研(三)項目的構(gòu)建(1)準(zhǔn)確的主題定位一一尋找主題?深度挖掘主題內(nèi)涵，避免形式大于內(nèi)容?主題有酒店適應(yīng)性，避免定位本末倒置?主題適當(dāng)回避“塵世”，避免陷入大眾俗套。(2)和諧的主題環(huán)境與氛圍展示主題?營造良好的外部環(huán)境。?研究地理環(huán)境，提高與環(huán)境的融合性。?主題建筑、主題景觀獨特且和環(huán)境協(xié)調(diào)。?加強(qiáng)員工主題文化培訓(xùn)并與考核掛鉤。?精心營造內(nèi)部主題環(huán)境與氛圍以控制成本。(3)獨特的主題設(shè)施與產(chǎn)品一一傳遞主題?主題符號的運用?主題

31、色彩的運用?味覺主題(4)主題與服務(wù)互動一一活化主題?服務(wù)方式的主題化?營銷活動的主題化(5)不斷的產(chǎn)品創(chuàng)新一一挖掘主題?硬件創(chuàng)新?軟件更新四、項目發(fā)展的重要性主題酒店的發(fā)展不只是一家酒店的特色化經(jīng)營，在競爭中取勝的一條道路，更是中國酒店業(yè)發(fā)展的必然選擇。(一)星級失去光環(huán)，標(biāo)準(zhǔn)化向個性化發(fā)展。?在過去的20年里，中國飯店業(yè)以星級飯店為指導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營。在星級標(biāo)準(zhǔn)的引導(dǎo)下，星級酒店成為中國酒店市場上的主體。星級標(biāo)準(zhǔn)通過對不同星級飯店的產(chǎn)品和服務(wù)的嚴(yán)格要求，來確保飯店產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。飯店星級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范了飯店行業(yè)的經(jīng)營與管理，提升了飯店行業(yè)，構(gòu)造了規(guī)范化發(fā)展的局面。這為今天中國飯店業(yè)持續(xù)向前發(fā)展

32、奠定了比較好的基礎(chǔ)。在中國飯店業(yè)品牌建設(shè)之初，星級標(biāo)準(zhǔn)形成了全行業(yè)的共同品牌，具有相應(yīng)的壟斷性，其實質(zhì)是一種準(zhǔn)市場品牌。在標(biāo)準(zhǔn)化時期過去之后，在星級的光環(huán)逝去之后，飯店企業(yè)，尤其是中小型飯店，以什么為核心贏得市場？這不能不引起我們的注意。在競爭壓力和市場需求的雙重壓力下，中國飯店業(yè)的經(jīng)營亟待創(chuàng)新。?星級光環(huán)的逝去，反映出來的是市場對于個性化、特色化產(chǎn)品和服務(wù)的需求，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品難以滿足人們的需求。而主題酒店則為中國飯店業(yè)提供了一條可選之路。主題酒店的發(fā)展是中國飯店業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化走向個性化的要求。項目市場調(diào)研(二)市場細(xì)分一一各就其位，各得其所主題酒店的產(chǎn)生，對于推動市場的定位，適應(yīng)市場的發(fā)展需要，

33、應(yīng)該會產(chǎn)生重要的作用,達(dá)到不同類型的飯店各就其位，各得其所。(三)競爭升級一一從價格到文化?同質(zhì)化的經(jīng)營無疑會給酒店帶來無休止的價格戰(zhàn)，為了生存，我們只有迎戰(zhàn)擠掉競爭對手，但是這些并不是長期的策略，惡性的價格戰(zhàn)會把酒店拖到利潤的邊緣，因此要生存，必須跳出價格戰(zhàn)的泥沼。?目前僅以產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)，已經(jīng)難以塑造出知名的酒店及品牌。酒店只有以文化為核心，通過特色化、個性化的經(jīng)營，才有機(jī)會贏得市場。主題酒店正是這樣一種新的酒店經(jīng)營模式。?酒店業(yè)的競爭從價格、質(zhì)量到文化的升級，這一過程看似簡單，但是確是酒店核心競爭力逐步強(qiáng)化的過程，由初級階段的成本優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化為質(zhì)量優(yōu)勢，再到文化優(yōu)勢，其不可復(fù)制性越來

34、越強(qiáng)，也就意味著酒店的競爭力越來越強(qiáng)。主題酒店的建設(shè)正是酒店培育文化核心競爭力的要求。（四）主題酒店與中華文化弘揚胡錦濤同志在十七大報告中提出“文化軟實力”這一概念并強(qiáng)調(diào)：“當(dāng)今時代，文化越來越成為民族凝聚力和創(chuàng)造力的重要源泉、越來越成為綜合國力競爭的重要因素”，“要堅持社會主義先進(jìn)文化前進(jìn)方向，興起社會主義文化建設(shè)新高潮，激發(fā)全民族文化創(chuàng)造活力，提高國家文化軟實力”，這說明“提高文化軟實力”被提升到了國家戰(zhàn)略的高度，為以后的文化建設(shè)指明了方向。?主題酒店的建設(shè)也是中國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。主題酒店是文化資源向文化資本轉(zhuǎn)化的一種非常有效的方式，把各種文化資源融入酒店，能過最直接有效的形成市場功能

35、。?從國際經(jīng)驗看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家都重視把文化產(chǎn)業(yè)作為增強(qiáng)文化軟實力的最重要的途徑。越來越多的國家和地區(qū)也都開始重視文化產(chǎn)業(yè)及其影響的軟實力，并且取得可喜的進(jìn)展。韓國從政府作為服務(wù)者的立場出發(fā)，成立了專門性質(zhì)的國家機(jī)構(gòu)文化產(chǎn)業(yè)振興院，制定了文化產(chǎn)業(yè)的國家戰(zhàn)略，在公共文化服務(wù)平臺建設(shè)、企業(yè)孵化扶持、信息提供等方面積極引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新，在短期內(nèi)實現(xiàn)了文化產(chǎn)業(yè)從貿(mào)易逆差到順差的飛躍。新加坡為了發(fā)展文化旅游，專門在旅游局下面成立了會展署，支持企業(yè)發(fā)展會展和娛樂產(chǎn)業(yè)?中華民族的文化是中國主題酒店發(fā)展的文化基礎(chǔ)和源泉；民族文化的弘揚是主題酒店發(fā)展的內(nèi)在要求。（五）主題酒店將成為中國酒店行業(yè)的標(biāo)志建設(shè)自主知識產(chǎn)權(quán)、

36、弘揚民族品牌的主題酒店，在蘊含本土文化主題的同時結(jié)合國外主題酒店的成功模式，以無競爭、低風(fēng)險的特性迅速占有市場。其獨特的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，將突破灑店業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，成為中國酒店行業(yè)的新標(biāo)志，建立了中國酒店業(yè)的新格局。項目市場調(diào)研項目開發(fā)市場需求定位?需求更多的個性化娛樂場所；?需求更多的品質(zhì)生活模式；?需求更多的獨家休閑和VIP空間；?需求更多的文化活動和短程旅行活動項目可行性研究報告編制依據(jù)國家計委頒發(fā)的投資項目可行性研究指南國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)中華人民共和國增值稅暫行條例中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例國家旅游局2009年酒店行業(yè)公告北京城市總體規(guī)劃(20042020)北京市朝陽區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要北京CBM能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃2009中國酒店業(yè)發(fā)展總結(jié)與趨勢中國酒店贏利狀況分析2009年中國酒店行業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢專業(yè)人員對本市、本地區(qū)酒店行業(yè)的市場調(diào)查研究和報告、市場年度報告建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料投資回報分析投資回報我們以謹(jǐn)慎、保守的原則對項目進(jìn)行了真實性的評估，在如下部分的財務(wù)預(yù)估中運用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均是低于目前的市場價格；成本按最高可發(fā)生的成本估算。因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目如下預(yù)估的理論收益率。項目名稱主要費用總投資額3500萬元前期投入1500萬元項目的租賃、設(shè)