居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計策劃書

1、 項目策劃書編號： 項目策劃書項目名稱：居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計 策 劃 人： 黃坤 季磊 李映輝策劃時間： 2016年 2月 28 日居住小區(qū)規(guī)劃前期策劃書摘要通過對居住小區(qū)規(guī)劃場地的基地現(xiàn)狀、人文環(huán)境、氣候環(huán)境進行調(diào)查和分析，發(fā)現(xiàn)基地現(xiàn)狀的優(yōu)點與存在的問題，以解決問題為目的，逐漸得出設(shè)計的理念與想法，從而更加滿足使用者的需求，達到理想化社區(qū)的效果。關(guān)鍵詞：居住區(qū)、規(guī)劃、前期策劃、開放式社區(qū)一、目標的確定項目名稱：居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計基本目的：為人們提供一個良好的居住環(huán)境，滿足人的行為與需求，并且將社區(qū)與周邊環(huán)境結(jié)合起來，讓社區(qū)成為城市停駐點。用地描述：用地位于常州市天寧區(qū)項目規(guī)模：容積率：用地規(guī)模：15公

2、頃綠化率：30%二、規(guī)劃任務(wù)住區(qū)出入口（可通消防車）：不少于4個住戶類型：三種戶型，90、120、170；功能區(qū)尺度面積范圍趨勢客廳開間=3.9米變大偏向豪華舒適性飯廳凈寬=2.4米變大與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空間臨窗設(shè)計主臥室開間=3.6米25=面積=12變大有獨立衛(wèi)生間、更衣室、有休閑陽臺次臥室10=面積=15平衡保姆室4=面積=6平衡與工作陽臺連接衛(wèi)生間4=面積=1.5米8=面積=12變大附帶工作陽臺貯藏室4=面積=面積=12凈寬=1.6米欄高=1.2米變大功能可設(shè)為健身、休閑等工作陽臺4=面積=1.2平衡兼洗衣間功能商業(yè)：會所、商場；科教：幼兒園；服務(wù)：社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理及市政管

3、理用房；文化體育設(shè)施：綜合文化活動中心。綠地：公共綠地、專用綠地、近宅綠化、道路綠化小品：公共設(shè)施小品（垃圾箱、燈柱等）、活動設(shè)施小品、建筑小品、雕塑小品停車：1.5個/戶，地面停車不得大于10%；非機動車停車位距居民住戶距離不超過100m， 最好在50m以內(nèi)，步行時間2-3min；道路：居住小區(qū)級道路、住宅組團級道路、步行道。各級道、路應(yīng)相互銜接，形成系統(tǒng)。 確定道路平面曲線半徑，結(jié)合其他要素并綜合道路景觀的效果；無障礙設(shè)計：盲道、無障礙設(shè)施標志及提示性設(shè)施。三、外部條件的調(diào)查1.基地現(xiàn)狀 基地地處常州市天寧區(qū)夏雷路以南，河濱東路以北，富盛路以西，和平中路以東。項目用地周邊情況 交通系統(tǒng)及綠

4、化分布 項目用地與城市關(guān)系常州市氣候常州地處北亞熱北帶向北溫南帶過渡的氣候區(qū)域，季風(fēng)影響顯著，屬濕潤季風(fēng)氣候。氣候特征是：四季分明；雨熱同步；光照充足。四季分明：歷年年平均氣溫為15.8，全市夏季時間最長，冬季次之，春季再次之，秋季最短，氣候季節(jié)差異十分明顯，冬季寒冷，夏季炎熱，春、秋溫和。雨熱同步：由于季風(fēng)影響顯著，降水與氣溫相應(yīng)同步升降。冬季氣溫低時降水量少；春季氣溫回升，降水逐漸增多；夏季氣溫最高，梅雨、暴雨、臺風(fēng)降水帶來的降水量也最多；秋季氣溫下降，降水量也顯著減少。光照充足：與我國同緯度的其他市日照記錄比較，要充足得多。3.相關(guān)法規(guī)（1）多、高層住宅建筑標準層層高不得超過3.6米。（

5、2）住宅建筑之間的間距，應(yīng)保證受遮擋的建筑有國家規(guī)范規(guī)定數(shù)量的居室在冬至日有效時間段內(nèi)能獲得滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)一小時。（3）老年人住宅、殘疾人住宅建筑之間的間距，應(yīng)保證臥室、起居室在冬至日有效時間段內(nèi)能獲得滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)兩小時。三、內(nèi)部條件的調(diào)查當(dāng)前背景：1.消費者趨向成熟理性，購房不再是高回報率的投資行為；2.購房主力客群變化，大量80后、90后成為未來購房主力；3.購房品味國際化，時尚化、智能化。目標訴求：八零后成為購房主力之后，基本訴求也隨之改變。一方面：業(yè)主對房子的適應(yīng)性和宜居性提出更高的要求！另一方面：開發(fā)商需要宜的成本分配，需要適合的產(chǎn)品配置，需要樹立品牌.

6、規(guī)劃策略：制定清晰地產(chǎn)品目標尋求適宜市場的產(chǎn)品同期銷售中的，90小三房，相同均價，一般人都會毫不猶豫的選擇3.5面寬.依據(jù)目標產(chǎn)品進行規(guī)劃測算尋求規(guī)劃和產(chǎn)品的平衡樓棟數(shù)與大面寬是相互矛盾的，但新時代住宅產(chǎn)品更傾向于追求公共空間品質(zhì)（綠城為例）3.規(guī)劃模式下的空間尺度，住區(qū)是需要大花園還是口袋公園。目前住區(qū)的開發(fā)存在兩種理論體系：1.綠城的空間極致論：資源集中、超大花園（適宜大尺度開發(fā)）2.美國的口袋公園：小而精致、資源均好（適宜城市更新）綠城杭州項目世界 第一個口袋公園隨著房地產(chǎn)市場趨于理性，口袋公園空間尺度的住區(qū)是未來的發(fā)展趨勢.3.成本控制下的視覺管理將主要精力放在景觀主軸的打造上,增加主

7、軸的空間序列個數(shù).八零后與之前的客群有所不同：他們更注重生活本身；注重公共空間；注重生活的氛圍；他們把對住宅的選擇定義為”一個綜合的判斷“.除了面寬資源是大家最關(guān)注的需求之一，避免同質(zhì)化，尋找差異化產(chǎn)品也是我們重要的努力方向。從全球視野看，戶型有如下特征：1 香港：關(guān)注多種空間分區(qū)2 日韓：關(guān)注玄關(guān)收納后勤功能3 歐美古典：關(guān)注禮儀和私密性4 歐美現(xiàn)代：關(guān)注空間的流動和趣味海珀璞輝為新戶型的典范四、開放性居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計（1）創(chuàng)造環(huán)境空間的“可見性”，實現(xiàn)城市空間與居住區(qū)間空間的流動，實現(xiàn)空間的開放性滲透與 融合。（2）合理布置功能單元，創(chuàng)造多種活動、碰撞和交流的場所。 （3）結(jié)合單體空間的開放性意向，增進空間的親和力。 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計階段，根據(jù)項目需求，調(diào)整公建布局，考慮居住區(qū)城市界面的豐富性。結(jié)合消防緊急 出入口，適當(dāng)擴大空間，增進空間的流動性。同時設(shè)置空間小品，形成區(qū)域性邊界，即保證居住空間 的私密性，又實現(xiàn)空間的流動性。 通過以上分析可見， 在居住區(qū)中