高檔住宅全程策劃案及會所設計思路

1、Contents銷售時機與條件篇產(chǎn)品研究篇 項目地塊研究篇客戶分析篇 宏觀市場分析篇項目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會所設計思路1第二部分 項 目 分 析2宏觀市場分析篇3宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應量急劇上升全市整體供大于求局面嚴重單位：平方米315萬92萬回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應4市場嚴重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性不可再生性不可復制性1、優(yōu)越的地理位置2、臨江、臨公園或大型綠地3、傳統(tǒng)高尚地段4、人文底蘊深厚地區(qū)5、經(jīng)濟發(fā)展源頭或中心總結(jié)： 上海房地產(chǎn)市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展

2、走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當有限的。5高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊均價：22000元 徐家匯板塊均價：24000元盧灣新天地板塊均價： 39000元 南外灘板塊均價：21000元 北外灘板塊均價：25000元 陸家嘴板塊均價： 37000元61、各板塊分析板塊名稱板塊內(nèi)均價主力戶型面積板塊特征徐家匯24000元/平米140160平米城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長寧古北22000元/平米160190平米國際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋39000元/平米220240平米大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘21000元/平米18020

3、0平米借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設以及世博會紅線內(nèi)概念各板塊共性分析1、各板塊特色鮮明,營造諸多賣點;2、各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；3、建材標準較高,注重品牌的使用；4、板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標準;5、均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務。72、北外灘板塊較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述 該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)生活配套設施成熟、交通較為便利。代表個案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價24500元/平方米主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)

4、控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機客戶，且換手率較高。8區(qū)域均價 借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。 售價方面：區(qū)域整體市場價格在2500050000元/平方米不等。 租賃方面：140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價格在18002500美金/月之間。3、陸家嘴板塊與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動性94、本項目所處板塊代表個案家化濱江園、香園區(qū)域均價16800元/平方米家化濱江苑香園10本板塊與其他板塊之間價值研究可比度較高具有一定差距差距明顯、可比度低具有完全

5、可復制條件甚至超越115、可比樓盤配比分析面積配比：主力面積段主力面積段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計比例150-20015.9%56.7%200-24024.5%240-28016.3%12房型配比：主力房型段主力房型段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計比例三房46.9%77.9%四房31.0%13總結(jié)： 從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開發(fā)理念，因而競爭并不是同質(zhì)化的，再加上加入WTO后高層次客源絕對數(shù)量的增多。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場仍有相當大的市場空間，此時正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時機。 同時應

6、當看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。14反思一：過多透支濱江概念； 反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設計；反思四：注重室內(nèi)獨立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：急功近利忽視建筑細節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導致“精裝修”徒有虛名。5、現(xiàn)有濱江樓盤“七大反思”15項目地塊研究篇16優(yōu)勢（S）：地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域

7、內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應量 濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領頭羊的價值已廣為市場認同劣勢（W）：臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會(O)：項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）上海世博會的大勢拉動濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺以上海為核心的長三角經(jīng)濟圈經(jīng)濟實力日漸雄厚，上海在中國城市中的龍頭地位無庸置疑威脅(

8、T)：宏觀調(diào)控導致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場寵兒，分流部分目標客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強，次新房供給量大區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想項目SWOT分析17內(nèi)部因素外部因素戰(zhàn)略 綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強。SWOT矩陣組合分析18項目住宅發(fā)展條件評估模型（一） 19項目住宅發(fā)展條件評估模型（二） 20項目住宅發(fā)展條件評估模型（三） 21客戶分析篇22 借助強大的資源網(wǎng)絡渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二手中介門店的實際成交

9、數(shù)據(jù)以及對各樓盤入住客戶的實地調(diào)研結(jié)果，預計本項目未來的客戶將以華裔外籍人士及港臺客商為主。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來源分析23A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強的客源。偏愛中央商務區(qū)及金融中心區(qū)域，對裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營造及產(chǎn)品細節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！B：港臺客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。對水情有獨鐘，屬于最愛江景的客層，比較強調(diào)會所

10、的功能，偏愛全裝修房。關(guān)注一線江景房，在港臺等地曾經(jīng)有成功的投資經(jīng)驗，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級管理層或企業(yè)主?？蛻艟奂员容^明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。D：國內(nèi)客源 上海本地客源身份背景各異比較復雜，多為浦東當?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。長期居住在浦東，對浦東的認識較深并有一定的感情。對區(qū)域經(jīng)濟型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看中。 國內(nèi)其他客源以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。重視裝修，投資

11、總價越低越有吸引。24現(xiàn)濱江客源對各項指標的重視程度 江景占據(jù)首要位置理所當然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。25項目總體定位篇26傳統(tǒng)模式普潤模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設計并建造產(chǎn)品風險較大尋找客戶鎖定目標客戶群根據(jù)需求設計并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對路” 從源頭上保證項目成功運作 根據(jù)公司對項目目標客戶及其需求傾向所做的精確分析，對市場發(fā)展趨勢結(jié)合項目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認為本項目的最終定位應是：高檔精品住宅+產(chǎn)權(quán)式商務酒店+特色商業(yè)產(chǎn) 品 定 位27 打造高檔精品住宅，即主力面積為180平方米左右的三房二廳，輔以西向300平方米左右的四房三廳加保姆

12、房洗衣房的觀景豪宅 強調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標準。 強調(diào)人際溝通的便捷性，設置多重公共交流、活動空間。 強調(diào)業(yè)主生活空間私密性。 強調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。 強調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。住宅部分28豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標性地塊上，建筑面積普遍在400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。本項目不具備打造豪宅的理由 本區(qū)域的江景優(yōu)勢并不突出，也沒有深厚的人文歷史底蘊，周邊環(huán)境還有待于進一步改善，也不是浦東的地標位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所

13、以認同度和美譽度一般，不具備打造頂級豪宅的基礎； 從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍； 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價勢必會阻礙大批投資客戶； 從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。29 打造辦公型產(chǎn)權(quán)式商務酒店，即主力面積50平方米左右的酒店標房，輔以80平方米左右的酒店套房 預計到07年前后辦公樓供應量將大幅增加，由目前供不應求向買方市場轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單

14、純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風險能力較差； 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想； 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會的先機； 可根據(jù)市場銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理；辦公部分30 根據(jù)市場調(diào)研分析，本項目商業(yè)具有以下特點：可輻射區(qū)人氣不足； 缺乏原生商業(yè)氛圍； 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如:浦東八百伴等）的強勢輻射； 過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。結(jié)論一：受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項目常住人口、途徑人流量限制，本項目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二：滿足社區(qū)內(nèi)消費需求的商業(yè)是必須的；結(jié)論三：本項目商業(yè)級別只適合定位

15、為：酒店及社區(qū)配套商業(yè)，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務。商業(yè)部分31銷售時機與條件篇32銷售時機:2007年3-5月上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道,預計該趨勢將持續(xù)至2007年初,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點理由3-5月歷來為房產(chǎn)銷售旺季，順勢入市將會帶來比較好的銷售業(yè)績根據(jù)“體驗式營銷”所需要的銷售條件，07年35月是比較現(xiàn)實的銷售時點預計屆時項目周邊環(huán)境有望借助“世博”規(guī)劃有所改變，有望給目標客戶良好的視覺感覺33建議具備的銷售條件樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢空中會所投入使用售樓處投入使用工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開始裝飾 雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完

16、成三分之二以上即具備預售條件。但普潤公司建議在具備如下體驗式營銷的銷售條件之后進行銷售，才能以最快的銷售速度實現(xiàn)最高的銷售利潤。34產(chǎn)品研究篇35房型方案存在的問題經(jīng)過對項目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問題：36國際高檔住宅發(fā)展趨勢建筑設計模塊化戶型設計人性化臥室設計套房化立面設計石材化室內(nèi)動線合理化住宅設計五大趨勢37本案面臨的六大難題 如何解決這六大難題成為本項目建立高檔社區(qū)成敗的關(guān)鍵，在項目先天條件已經(jīng)確定的前提下，我司認為可以從產(chǎn)品定位與產(chǎn)品細部研究入手，達到弱化甚至解決這些難題的目的，從而為成功操作本項目掃清障礙。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細部問題提一些初步建議。一、如何

17、體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題三、如何解決高、低區(qū)住宅價差可能過大的問題四、如何從細節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進深戶型設計人性化、個性化的問題五、如何弱化項目住宅部分與辦公部分相互影響的問題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題38關(guān)于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對現(xiàn)有建筑單體設計方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯位布局。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。在建筑面寬、進深按現(xiàn)有設計方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 (右圖為錯位式布局

18、示意圖）39社區(qū)景觀研究景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺、橋、曲折連廊將“景觀游泳池”與“活水系”連為一體，同時結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。 （如下示意圖所示）40同時，室外景觀游泳池結(jié)合會所室內(nèi)恒溫游泳池，打造“雙重游泳池”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。底層住戶可以通過室外沿伸平臺與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。室外景觀游泳池示意圖室外游泳池外圍活水景觀示意圖陽臺與水相臨景觀示意圖41將項目現(xiàn)有房型圖存在的問題進行總結(jié)，得出以下幾點共性： 各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普

19、遍偏少； 各房型人流動線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂； 房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進一步改進； A1、A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴重影響了檔次及品味； 各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足； 主力房型面積以及每個層面各房型面積分布有待根據(jù)市場認知情況進行調(diào)整。針對以上種種問題，我們提出兩種解決方案： 方案A：在標準層面積分布不變的基礎上，對每層四種戶型分別進行優(yōu)化調(diào)整。以一種戶型設為一個單元來比示，A1單元不動，其余3個單元依次向北移動1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁建筑錯位式布局示意圖）。42 如此，不僅增強了每個戶型對江景以及陸家嘴風景的優(yōu)勢利用

20、，而且可以通過在建筑北面增加弧形觀景陽臺，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。在戶型的設計上強調(diào)舒適性、人性化以及個性化，比如在主臥衛(wèi)生間設置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽臺向內(nèi)延伸1.5m左右等等。（如下圖所示）43 方案B：建議每個層面分布五套房型，每套面積在180左右，其中將景觀優(yōu)勢好的西面一套單獨設為一個單元， 8層以上設計成350左右的豪華復式戶型，電梯直接入戶；其余4戶分兩個電梯廳入戶。以一個戶型為一個單元示意，5個單元依次向北移動1m左右，建筑平面呈階梯形分布。 各戶型北面增加弧形觀景陽臺，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個臥室布置在各戶型

21、南面。同時在各戶型設計中強調(diào)舒適性、個性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。圖三：下沉式浴缸44大堂建議 對大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出“多重空間”組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過道五部分相對獨立的空間組成。人流動線分布圖：室外 門廳 公共大廳 單元大堂 過道 電梯廳 通過人工布局打造“雙重大堂”，即“公共大堂”與相對私密的“單元大堂”雙重大堂空間。 第一重“公共大堂”追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開間不低于20m，挑高不低于8m，地

22、面分層鋪設大理石花紋，墻面以24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營造出富麗堂皇的豪華氛圍。（如下示意圖所示）45圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三圖四46 第二重“單元大堂”是相對私密的會客、休閑空間，內(nèi)設控臺接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會客的同時，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀。圖一：單元大堂示意圖 圖二：接待區(qū)示意圖圖三：水景墻示意圖 圖四：休閑區(qū)示意圖圖一圖二圖三圖四47電梯廳 地面以及墻壁建議用進口大理石進行包裝，配以暖色燈光，使

23、整個電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個社區(qū)的品質(zhì)與檔次。電梯建議采用永大日立或同檔次高速電梯。（如下示意圖）過道 的裝修風格是大堂風格的延續(xù)，在局部點綴一些室內(nèi)花池、矮柜以及裝飾小品等元素（如下示意圖） 。48建筑外立面建議 目前國際高端精品住宅外立面的處理不外乎以下幾種方式：石材+面磚、石材+高級涂料、石材+鋁塑板以及全石材貼面。色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。結(jié)合本項目“高檔精品住宅”定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進行處理，分二段式進行，其中底部石材色調(diào)偏重，往上部分石材色調(diào)相對明亮一些。外立面整體感覺沉穩(wěn)而不乏大氣，打造本案特色。色彩概念提示49裝修方面研究 為了符合目標客戶需要、

24、提升項目檔次、樹立品牌以及迎合市場動態(tài)，建議本項目以“精裝修”房推向市場。門窗：建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ALUK）或同檔次門窗五金。陽臺：建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。門扇和窗欄：進戶門建議用德國NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門，其余為實木門和實木窗套。室內(nèi)樓梯：建議采用金屬欄桿、實木扶手以及大理石踏步?？照{(diào)：日本大金或同檔次戶式中央空調(diào)。廚房：墻地面建議采用大理石，采用德國博得寶（POGGCNPOHI）或同檔次廚具。衛(wèi)生間：墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國VILLEROYBOCH潔具及DORNBRACHT龍頭。墻地面及吊頂：

25、建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級內(nèi)墻膠漆，高級實木復合地板或大理石地坪。50智能安保系統(tǒng)建議建議一：建議采用最新的指紋識別系統(tǒng)包括指紋電梯控制系統(tǒng)和指紋門鎖建議二：安裝訪客彩色可視對講系統(tǒng)，建議采用著名西班牙品牌FERMAX或同級品；建議三：建議安裝周界報警、電視監(jiān)控、電子巡更、門禁系統(tǒng)以及自動報警系統(tǒng)。建議四：建議社區(qū)配備中央凈水處理系統(tǒng)以及三表合一的遠程抄表系統(tǒng)。會所建議建議本項目打造“雙重會所”社區(qū)配套會所以及空中會所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。51上右圖：會所餐廳示意圖下左圖：會所酒吧示意圖 下右圖：會所入口示意圖 社區(qū)配套會所設置在產(chǎn)權(quán)式酒店的底

26、層，將其打造成豪華生活會所，內(nèi)設可對外開放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活娛樂設施。52 空中會所建議設置在觀景位置最佳的住宅頂層，面積設置在500左右，業(yè)主 通過外部觀光電梯直接進入空中會所，江景、外灘及陸家嘴風景盡收眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個社區(qū)的檔次。同時這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無限的美景，無疑這里就是人間天堂。（空中會所示意圖）53關(guān)于辦公部分建議 對于本項目辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成產(chǎn)權(quán)式酒店推向市場，主力戶型以50左右的小戶型為主，套房面積控制在80左右。內(nèi)設中庭，將綠色植物引入室內(nèi)，力爭在每個

27、層面設立公共休閑觀景空間。大堂以五星級酒店的標準來進行打造，以進一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的品質(zhì)。大堂示意圖中庭示意圖54商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 -商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)模型 基本要數(shù)市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)配套商業(yè)新城商業(yè)中心規(guī)模30萬以上10萬以上1萬左右12萬以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上日人流量2萬左右日人流量25萬以上核心客戶群區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘及途

28、經(jīng)消費者車程30分鐘內(nèi)居民本項目適合商業(yè)規(guī)模 從本項目的區(qū)位特征、客流量和未來可能吸引的核心客戶來看，本項目只具備 形成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定（ 步行15分鐘及途徑消費者），其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的2.8%左右，根據(jù)人 口密度約有不同。結(jié)合本項目來看，商業(yè)規(guī)模約為2500。商業(yè)規(guī)模研究關(guān)于商業(yè)部分建議 55商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 -赫夫商圈研究模型 銷售額=購物概率人口人均零售開支 商業(yè)面積=銷售額單位面積營業(yè)額 人均零售開支取5280.23元 （數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告） 平均每平米營業(yè)額取1454元/月 （數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）特殊品選購品 便

29、利品主要交易地帶次要交易地帶邊際交易地帶商業(yè)規(guī)模研究潛在交易區(qū)域根據(jù)赫夫商圈研究模型推知本項目商業(yè)規(guī)模為3800左右56注：公共服務設施控制指標(/千人)根據(jù)城市規(guī)劃指標研究，本項目服務于社區(qū)內(nèi)居民的商業(yè)規(guī)模為3500左右商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 -根據(jù)城市規(guī)劃指標研究模型 本項目建筑面積90254.4（住宅+產(chǎn)權(quán)式酒店），按每100有7人計算，預計 居民約6317.8人，屬于小區(qū)級別； 按小區(qū)級別規(guī)劃指標（下表所示），商業(yè)面積應控制在： 450-570/千人6.3178千人=2843.1-3601.1之間商業(yè)規(guī)模研究57商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：根據(jù)商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)模型推知商業(yè)

30、規(guī)模約為2500參照二：根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為3800參照三：根據(jù)城市規(guī)劃指標研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為3500建議本項目商業(yè)總體規(guī)模在3500左右，可以根據(jù)實際情況上下浮動500商業(yè)規(guī)模研究58通過構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)： 攔截型商業(yè)：距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素，常見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M品零售及服務； 替代型商業(yè)：經(jīng)營具有一定差異化的產(chǎn)品，對比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢決定消費者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費場所，常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)，如購物中心、中型超市等； 目的地型商業(yè)：以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費者慕名而至，常見業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專業(yè)市場，如如特色餐飲、酒吧、美容Spa 、娛樂場所等。從商業(yè)消費者的行為切入，可將復雜多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)分為三種類型。輻射半徑小輻射半徑大商業(yè)輻射半徑差異性小差異性大經(jīng)營產(chǎn)品的差異性1 攔截型商業(yè)2 替代型商業(yè)3 目的地型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)研究59根據(jù)本項目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)