商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式

1、商業(yè)(shngy)地產(chǎn)盈利模式及案例分享共六十六頁Part1 開發(fā)(kif)模式簡介Part2 盈利模式案例(n l)共六十六頁商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式(msh)四要素融募集(mj)資金投通過投資形成物業(yè)資產(chǎn)管管理資產(chǎn)提供增值退如何實現(xiàn)資本變現(xiàn)，實現(xiàn)盈利商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)盈利模式僅為其中的一環(huán)共六十六頁融資(rn z)模式投資決策管理模式盈利模式共六十六頁確定(qudng)融資需求量尋求可能的融資(rn z)途徑選擇最佳融資方案融資決策共六十六頁融資(rn z)可行性的標準資金缺口能夠找到合適的方式彌補項目風險不會波及到整個(zhngg)公司的財務系統(tǒng)共六十六頁幾種可行的前段融資（開發(fā)(kif)融資）模式自

2、有資金(zjn)預購房款銀行貸款信托基金資本市場股權(quán)信托債券信托公司PE項目投資債券股票混合信托普通債券IPO可轉(zhuǎn)債增發(fā)/借殼最傳統(tǒng)、最便宜的融資組合方式期限較短，不適合持有型商業(yè)地產(chǎn)年利率15%以上，成本高，便捷，但日益受到監(jiān)管內(nèi)部收益率15-50%，成本最高的融資方式 ，控制權(quán)可能喪失內(nèi)地債券對房地產(chǎn)收縮，境外發(fā)債，后市壓力大；股票EPS指標對商業(yè)物業(yè)很吃虧共六十六頁商業(yè)地產(chǎn)融資難，關(guān)鍵在于退出(tuch)機制的缺乏投資曲線銷售收入曲線開發(fā)建設(shè)期營銷期t資金傳統(tǒng)(chuntng)房地產(chǎn)現(xiàn)金流模式傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流模式商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流模式區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，大量投資前置，經(jīng)營收益緩慢回籠，融資

3、量大，融資期限長t投資曲線經(jīng)營收入曲線資金開發(fā)建設(shè)期經(jīng)營期共六十六頁可行(kxng)的商業(yè)地產(chǎn)前段融資（開發(fā)融資）模式A自有資金(zjn)銷售回款開發(fā)貸中糧：2000億資產(chǎn)，25%地產(chǎn)，每年約2000億的貿(mào)易額，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資基本來源于貼息貸款；同為央企的華潤亦如此央企派大都如此萬達：在接受建銀國際的24億PE投資后，基本是利用項目的快速銷售，自我平衡，輔以短期的開發(fā)貸款私企派最好的融資方式共六十六頁可行的商業(yè)地產(chǎn)前段融資（開發(fā)(kif)融資）模式B自有資金(zjn)銷售回款開發(fā)貸經(jīng)營貸合肥之心城自有資金：2億元，土地及拆遷保證金銷售回款：寫字樓提前整售，定金預售，約1億元公寓部分，銷售定金

4、開發(fā)貸：民生銀行開發(fā)貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，6億元共六十六頁可行(kxng)的商業(yè)地產(chǎn)前段融資（開發(fā)融資）模式C自有資金(zjn)銷售回款信托南亞之門自有資金：土地款4億元銷售回款：住宅銷售開發(fā)貸：審批很慢，受額度影響信托：北區(qū)住宅，3年期，4億元共六十六頁可行的商業(yè)地產(chǎn)前段融資(rn z)（開發(fā)融資(rn z)）模式D自有資金(zjn)銷售回款開發(fā)貸長沙大融城自有資金：10億，土地款合作基金：10億，土地款，保底IRR20%信托過橋土地款：20億元銀行開發(fā)貸：24億元銷售回款：可售物業(yè)的銷售信托基金共六十六頁融資(rn z)模式投資決策管理模式盈利模式共六十六頁物業(yè)(w y)類型組合開發(fā)階段租售配比(p

5、i b)包含哪些物業(yè)類型？成熟、孵化、新開發(fā)？銷售什么，銷售多少，如何銷售？持有什么，持有多少，如何持有？投資決策決定產(chǎn)品模型產(chǎn)品模型的三個維度共六十六頁融資(rn z)模式投資決策管理模式盈利模式共六十六頁后期商業(yè)(shngy)管理的核心內(nèi)容推廣品牌管理市場推廣促銷管理廣告位管理運營服務品質(zhì)監(jiān)督消費環(huán)境優(yōu)化賣場規(guī)劃管理業(yè)態(tài)優(yōu)化消費者關(guān)系管理商家經(jīng)營評估商家關(guān)系管理招商租戶調(diào)整再招商租務管理資產(chǎn)管理經(jīng)營績效評估重大翻新/改建建議市場價值評估資產(chǎn)處理商業(yè)管理共六十六頁管理模式的劃分單店管理(gunl)的深度物業(yè)管理，無商業(yè)管理：SOHO中國物業(yè)管理+基礎(chǔ)推廣：寶龍城市廣場龍湖天街系列金源mall

6、部分主力店運營管理+物業(yè)管理：萬達廣場全范圍深度運營：中糧大悅城萬象城凱德系列恒隆廣場共六十六頁融資(rn z)模式投資決策管理模式盈利模式共六十六頁盈利模式銷售持有經(jīng)營散售整售完全自營自營+經(jīng)營貸資本運作證券化（REITS、CMBS）納入上市公司商業(yè)地產(chǎn)盈利模式可簡單的分為銷售(xioshu)跟持有運營共六十六頁盈利模式的決定(judng)條件開發(fā)商資金(zjn)情況市場行情開發(fā)商主觀意愿融資來源與結(jié)構(gòu)融資期限現(xiàn)金流狀況租金未來增長情況市場售價溢價共六十六頁一級土地開發(fā)項目商業(yè)策劃（含概念設(shè)計）方案深化設(shè)計擴初、施工圖設(shè)計工程采購工程施工項目發(fā)展主力店招商非主力店招商非持有物業(yè)銷售物業(yè)移交商

7、業(yè)運營物業(yè)服務土地盈利V1產(chǎn)品盈利V2租金盈利V3產(chǎn)品增值盈利V5物業(yè)服務盈利V4利潤風險控制區(qū)前段投資策劃中段項目開發(fā)后段運營管理質(zhì)量成本控制區(qū)品牌、資產(chǎn)價值提升區(qū)商業(yè)土地開發(fā)V1只售不租V2+V4只租不售V3+V4+V5租售并舉V2（%）+V3（%）+V4+V5（%）不租不售V4+V5+商業(yè)利潤不同盈利模式的盈利點賽普三段(sn dun)五利模型共六十六頁全自持（恒?。┤N售（SOHO中國）銷售+自持（萬達廣場）現(xiàn)金流時間持有運營相對(xingdu)于全銷售，將拉大資金回籠的周期共六十六頁附加值管理深度整體銷售一般散售帶租約銷售帶回報銷售整體銷售一般散售帶租約銷售帶回報銷售+操作最簡單操作

8、簡單產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)明確回籠資金迅速利于引導市場發(fā)展加快商業(yè)聚集有利于促進銷售利于引導市場發(fā)展養(yǎng)商期實現(xiàn)成熟期價格有利于短期內(nèi)完成銷售-利潤最低不利于統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營養(yǎng)商期較長流失自營的買鋪者增加開發(fā)商成本培養(yǎng)期租金較低不利于快速回籠資金存在后期運營不理想或前期售價太高的風險開發(fā)商要介入后期招商、運營通常開發(fā)商最為追求的銷售(xioshu)方式銷售(xioshu)的方式共六十六頁Part1 開發(fā)(kif)模式簡介Part2 盈利模式案例(n l)共六十六頁全銷售(xioshu)型案例 全持有(ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國 萬達廣場龍湖天街系列寶龍城市廣場恒隆廣場凱德根據(jù)銷售-持有比例的不同

9、可進行如下分類共六十六頁全銷售(xioshu)型案例SOHO中國以賣住宅的方式(fngsh)賣商鋪，現(xiàn)金為王“三無模式”無主題、無主力店、無商業(yè)管理快速回籠資金，資本變現(xiàn)，實現(xiàn)盈利SOHO世紀廣場中關(guān)村SOHOSOHO尚都朝外SOHO共六十六頁SOHO中國核心客群結(jié)構(gòu)占比備注第一類客群能源型客群60%煤礦主習慣于比較外露和直接的展現(xiàn)財富，主要集中在陜西、山西、內(nèi)蒙古等，鐵礦主要集中在河北第二類客群北京地區(qū)專業(yè)投資客群30%近幾年房地產(chǎn)價格增值中分得大量收益的客群，有實力，具有前瞻性第三類客群其他10%自住型需求，他們主要購買SOHO的公寓產(chǎn)品概念炒作，吸引眼球“SOHO概念”炒作+新穎的建筑設(shè)

10、計，樹立品牌形象，吸引關(guān)注強大的銷售能力人海戰(zhàn)術(shù)、高傭金提成和末位淘汰制養(yǎng)成的強大銷售能力對能源、資源類行業(yè)價值客戶的深入挖掘和掌握針對煤礦、鐵礦等行業(yè)的投資客進行營銷(yn xio)，以“炒房”的方式“炒商鋪”，散鋪銷售SOHO中國(zhn u)銷售的成功共六十六頁潘石屹的“無為而治”經(jīng)營(jngyng)模式“商鋪無須統(tǒng)一規(guī)劃，散售出去的商鋪自由出租(chz)，自然淘汰，最終都會走向繁榮?！盨OHO中國“無為而治”經(jīng)營模式共六十六頁傍晚時分(shfn)依然冷清開發(fā)商透支了商家和投資客的利益，同時也導致無法統(tǒng)一(tngy)運營三里屯SOHO項目規(guī)?？偨?7萬，其中商鋪13萬，包括五個購物中心

11、，全散售商鋪開業(yè)時間2009年商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀五個購物中心超過1/3店鋪沒有出租，有的樓層出租率甚至不超過一半，許多商鋪顯眼位置都貼著“業(yè)主直租”、“低價出租”、“轉(zhuǎn)租”等出租小廣告原因分析出售商鋪時未做好詳細、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃全部散租，產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)態(tài)難以協(xié)調(diào)管理混亂，檔次下降SOHO中國運營的失敗共六十六頁全銷售(xioshu)帶來的問題經(jīng)營管理權(quán)的旁落導致無法統(tǒng)一管理，商鋪的真正價值沒有得到體現(xiàn)在普遍缺乏契約精神的現(xiàn)代社會(shhu)中，產(chǎn)權(quán)是老大，散售的項目普遍無法管理散戶產(chǎn)權(quán)鋪的租約，從而無法控制業(yè)態(tài)與品牌，本質(zhì)是無法控制商業(yè)的經(jīng)營；在普遍缺乏信仰的中國社會中，所有中國人信仰的只是他自己，所

12、有商鋪投資者本質(zhì)上只是盲信自己的能力，但其實他們沒有商業(yè)操作的能力全銷售的處理帶來短期的現(xiàn)金流與盈利，但長期內(nèi)卻是對自身品牌的損害共六十六頁SOHO中國被迫(bi p)轉(zhuǎn)型共六十六頁全銷售(xioshu)型案例 全持有(ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國 萬達廣場龍湖天街系列寶龍城市廣場恒隆廣場凱德共六十六頁平衡型最為經(jīng)典(jngdin)的案例萬達奔跑(bnpo)的商業(yè)巨人時間發(fā)展業(yè)績截止2006年開業(yè)13個萬達廣場截止2011年開業(yè)55個萬達廣場15家五星級酒店730塊電影屏幕40家連鎖百貨45家KTV累計持有開業(yè)物業(yè)面積903萬2012年新開業(yè)18個萬達廣場12家五星級酒店累計持有開

13、業(yè)物業(yè)面積1290萬2013年將開業(yè)20個萬達廣場17家高星級酒店新增持有物業(yè)面積436.6萬上海寶山萬達廣場2012年6月開業(yè)成都金牛萬達廣場2012年12月開業(yè)共六十六頁萬達產(chǎn)品(chnpn)進化歷程戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型第一代第二代第三代第四代發(fā)展時期01-03年04-05年06年以后11年提出概念產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅文化旅游地產(chǎn)選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市的開發(fā)區(qū)及CBD城市中央文化區(qū)幾何中心城區(qū)規(guī)模5 萬15 萬4080 萬50150萬業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24 小時不夜城+集成功能組合全方位集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電

14、+影院百貨+超市+家電+美食+影院新增：休閑+健康類商家百貨+影院+文化+旅游觀光+超市+美食廣場+健康新增：收購美國第二大院線AMC建筑形態(tài)單個盒子式組合式綜合體盒子+街區(qū)+高層的組合打造一座文化旅游城市代表項目地點長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、成都武漢、通州長春(chn chn)重慶路萬達廣場沈陽鐵西萬達廣場寧波萬達廣場武漢中央文化區(qū)共六十六頁萬達第三代產(chǎn)品(chnpn)組成共六十六頁萬達訂單(dn dn)模式萬達廣場中小投資者眾多小商鋪主力店萬達開發(fā)、招商、管理租用購買租用共同選址技術(shù)對接平均租金先租后建確定合作伙伴關(guān)系遠低于開發(fā)成本的象征性租價吸引國際一線品牌商，形成具有

15、號召力的主力店組合非主力店對主力店進駐形成超高的回報預期，接受極高的租售價格，構(gòu)成實際盈利貢獻的主體保證(bozhng)萬達廣場“建成及開業(yè)，開業(yè)及滿鋪”共六十六頁萬達訂單(dn dn)模式的發(fā)展 萬達以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，使成本壓力過大，只能將部分(b fen)壓力轉(zhuǎn)嫁給購買鋪面的小商戶，抬高小商戶租金 小商戶經(jīng)營壓力過大，部分開始出現(xiàn)層層轉(zhuǎn)租，反過來影響了萬達廣場整體的管理形象 不一味依靠主力店，提升自我形象 降低主力店配比比例，適當抬高主力店租金 小商戶經(jīng)營壓力減小，運作更具專業(yè)化，維持了萬達廣場整體專業(yè)度和水準 主力店合作意愿降低早期現(xiàn)在做法后果共六十六頁自營(z yn)

16、部分主力店綜合體項目對多主力店依賴強，自營主力店有效避免商業(yè)洽談、開業(yè)壓力萬達快速(kui s)擴張、滾動開發(fā)，對應的連鎖百貨商家跟進速度不足與商業(yè)大品牌合作，租金收益嚴重受壓，自營主力店可增加租金談判籌碼，提高后續(xù)商業(yè)經(jīng)營的利潤萬達訂單模式的發(fā)展共六十六頁全產(chǎn)業(yè)鏈擴張(kuzhng)萬達訂單(dn dn)模式的發(fā)展酒店院線百貨大歌星大玩家5星級酒店，目前請國際知名酒店管理公司管理，未來將逐漸轉(zhuǎn)向以自己管理為主，目前與凱悅、希爾頓、雅高、喜達屋、洲際等一批世界頂級酒店管理集團建立合作關(guān)系，未來將在逐漸以自主管理為主2005年與時代華納合作；2006年自創(chuàng)萬達院線；2008年底成為全國第一；20

17、10年引入IMAX，于2011年與IMAX簽訂戰(zhàn)略聯(lián)合；2011年成立影視傳媒公司，介入電影制作；2012年5月收購國美第二大院線，即將上市2005年，與百盛簽訂戰(zhàn)略聯(lián)發(fā)協(xié)議；2007年8月，萬千百貨公司成立；2009年9月，獨立的萬千百貨開業(yè)；2011年，萬千百貨進入全國前三；2012年，萬千百貨更名為萬達百貨；2015年，150家，全國第一百貨2009年12月，南寧大歌星開業(yè)；2010年6月，北京大歌星總部成立，歸集團；2012年底，大歌星將開業(yè)63家門店2007年，與神采飛揚簽訂戰(zhàn)略聯(lián)發(fā)協(xié)議；2009年，與大玩家簽訂聯(lián)發(fā)協(xié)議；2010年，大玩家與萬達成為超聯(lián)發(fā)合作客戶共六十六頁萬達金街設(shè)

18、計(shj)外部步行街成“U”型最大化圍合購物中心，實現(xiàn)最大化體量；2層步行街，二層架設(shè)空中連廊與購物中心駁接；步行街兩側(cè)臨城市主要干道，中間段臨社區(qū)道路，使得該街無論是對內(nèi)還是對外都成為“臨街旺鋪”江北萬達廣場（寧波）街鋪包圍購物中心，實現(xiàn)街鋪體量最大化無論對內(nèi)、對外均為臨街旺鋪，有效提升(tshng)商鋪價值餐飲40-60%服裝服飾20-30%生活配套服務20-25%共六十六頁萬達“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)(zchn)”模式購物中心高星級酒店住宅公寓寫字樓商業(yè)街持有經(jīng)營保證項目品質(zhì)銷售,占總建面的40%-60%提供滾動資金資金低價拿地城市綜合體開發(fā)滾動資金自營部分主力店（百貨、影院、KTV等），提高經(jīng)

19、營利潤“訂單模式”,保證萬達廣場“建成及開業(yè)，開業(yè)及滿鋪”以滾動(gndng)開發(fā)為策略，購物中心只租不售，銷售部分提供滾動資金。共六十六頁有效減小了資金(zjn)需求最大值萬達“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)(zchn)”模式前期資金壓力小資金支出高峰期，銷售商業(yè)平衡現(xiàn)金流資待項目成熟，人氣聚集，商業(yè)開始運營商業(yè)開業(yè)住宅銷售商業(yè)銷售共六十六頁住宅(zhzhi)為前期主要現(xiàn)金流，各地萬達廣場項目中，住宅建面/其他物業(yè)建面普遍大于1.0項目總建面（萬）住宅（萬）住宅比例（%）住宅/其他物業(yè)物業(yè)類型鄭州二七萬達廣場6232.552.4%1.10 住宅、購物中心、步行街、寫字樓、酒店青島李滄萬達廣場483062.5%

20、1.67 住宅、購物中心、步行街、寫字樓、公寓上海江橋萬達廣場553054.5%1.20 住宅、購物中心、步行街、SOHO寧波江北萬達廣場28.915.955.0%1.23 住宅、購物中心、步行街、公寓鄭州中原萬達廣場5328.153.0%1.13 住宅、購物中心、步行街、SOHO成都金牛萬達廣場89.23438.1%0.62 住宅、購物中心、步行街、寫字樓、公寓萬達“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)(zchn)”模式共六十六頁步行街購物中心寧波江北萬達廣場物業(yè)形態(tài)體量詳細信息持有商業(yè)12.9萬（82%）購物中心銷售商業(yè)2.95萬(18%)步行街福州金融街萬達廣場物業(yè)形態(tài)體量詳細信息持有商業(yè)29.49萬（89%）

21、購物中心銷售商業(yè)3.69萬(11%)步行街步行街購物中心持有商業(yè)(shngy)60-90%（購物中心）銷售商業(yè)10-40%（步行街+底商）萬達商業(yè)(shngy)持有/銷售比例共六十六頁成都金牛萬達廣場物業(yè)形態(tài)體量萬占比詳細信息商業(yè)持有12.914%商業(yè)占比63%購物中心2.4萬萬達百貨0.8萬萬達影城大歌星自營其余租賃銷售7.69%商業(yè)占比37%住宅底商5萬步行街2.6萬寫字樓1820%3棟甲級寫字樓公寓16.719%4棟公寓住宅3438%寫字樓購物中心公寓住宅底商步行街持有(ch yu)商業(yè)60-90%（購物中心）銷售商業(yè)10-40%（步行街+底商）萬達商業(yè)持有(ch yu)/銷售比例共六十

22、六頁萬達未來可能(knng)面對的問題 房地產(chǎn)行業(yè)進入下行通道的背景下，靠可售物業(yè)銷售回款來實現(xiàn)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式，是否可持續(xù)； 長期發(fā)展戰(zhàn)略根基(gnj)不穩(wěn)，目前萬達的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式依然依賴于其銷售型物業(yè)的回款； 所持有的資產(chǎn)運營效率低下使萬達進入資本市場面臨較大阻力；不斷擴大的企業(yè)規(guī)模與企業(yè)文化之間的匹配風險，即人力資源風險。共六十六頁全銷售(xioshu)型案例 全持有(ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國 萬達廣場龍湖天街系列寶龍城市廣場恒隆廣場凱德共六十六頁平衡型案例(n l)龍湖天街系列重慶西城天街(tin ji)：商業(yè)+公寓+酒店+寫字樓重慶北城天街：購物廣場+住宅+

23、公寓成都北城天街：購物廣場+住宅+公寓+商業(yè)街重慶龍湖時代天街：購物廣場+住宅+公寓+商務樓宇北京龍湖時代天街：購物廣場+住宅購物中心商業(yè)街核心部位商鋪住宅公寓寫字樓商業(yè)街持有部分，約30%銷售部分，約70%共六十六頁龍湖天街系列住宅為主要(zhyo)現(xiàn)金流來源項目總建面（萬）住宅（萬）住宅比例住宅/其他物業(yè)物業(yè)類型成都龍湖北城天街704057.1%1.33 住宅、購物中心、步行街、SOHO、LOFT成都龍湖金楠天街5739.469.1%2.24 住宅、購物中心、步行街、SOHO、酒店北京龍湖時代天街673755.2%1.23 住宅、購物中心、步行街西安龍湖北城天街1509060.0%1.50

24、 住宅、購物中心、步行街、SOHO、寫字樓北京龍湖長楹天街652741.5%0.71 住宅、購物中心、步行街住宅建面/其他物業(yè)(w y)建面普遍大于1.0共六十六頁一期二期步行街住宅底商小型集中商業(yè)（1萬）持有(ch yu)商業(yè)30-50%（購物中心+步行街核心商鋪）銷售商業(yè)50-70%（步行街+底商）成都龍湖北城天街物業(yè)形態(tài)體量詳細信息持有商業(yè)10萬71%購物中心銷售商業(yè)4萬29%一期集中商業(yè)+商業(yè)街+底商成都龍湖北城天街物業(yè)形態(tài)體量詳細信息持有商業(yè)約5萬30%購物中心銷售商業(yè)約12萬70%商業(yè)街+底商龍湖(ln h)天街系列商業(yè)持有/銷售比例共六十六頁全銷售(xioshu)型案例 全持有(

25、ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國 萬達廣場龍湖天街系列寶龍城市廣場恒隆廣場凱德共六十六頁平衡型案例(n l)寶龍城市廣場購物中心(u w zhn xn)酒店住宅公寓商業(yè)街持有部分，25-50%銷售部分，50-75%福州寶龍城市廣場共六十六頁項目住宅比例（%）其他物業(yè)比例（%）住宅/其他物業(yè)福州市寶龍城市廣場17.582.50.21 太倉市寶龍城市廣場（一期）51.049.01.04 無錫市寶龍城市廣場35.464.60.55 泰安市寶龍城市廣場40.559.50.68 洛陽市寶龍城市廣場（一期）29.670.40.42 蚌埠寶龍城市廣場32.567.50.48 青島市城陽寶龍城市廣場3

26、3.966.10.51 無錫市玉祁寶龍湖畔花城（一期）49.450.60.98 住宅(zhzhi)比例低于萬達、龍湖寶龍城市廣場住宅(zhzhi)占比較低共六十六頁持有商業(yè)50-80%（購物中心+步行街核心商鋪(shn p)）銷售商業(yè)20-50%（步行街+底商）蚌埠寶龍城市廣場22萬購物中心13.1萬公寓5.2萬步行街+底商蚌埠寶龍城市廣場物業(yè)形態(tài)體量詳細信息持有商業(yè)22萬81%購物中心銷售商業(yè)5.2萬19%步行街+底商寶龍城市廣場商業(yè)持有/銷售(xioshu)比例共六十六頁平衡型商業(yè)持有方式(fngsh)總結(jié)項目萬達廣場龍湖天街系列寶龍城市廣場項目整體持有物業(yè)購物中心高星級酒店40-60%購

27、物中心商業(yè)街核心商鋪約30%購物中心酒店25-50%銷售物業(yè)住宅公寓商業(yè)街寫字樓40-60%住宅公寓商業(yè)街寫字樓約70%住宅公寓商業(yè)街50-75%商業(yè)部分持有商業(yè)購物中心60-90%購物中心步行街核心商鋪30-50%購物中心步行街核心商鋪50-80%銷售商業(yè)步行街底商10-40%步行街底商50-70%步行街底商20-50%購物中心全持有是保證項目商業(yè)品質(zhì)的重要(zhngyo)手段持有步行街核心商鋪能較好控制步行街形象共六十六頁全銷售(xioshu)型案例 全持有(ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國 萬達廣場龍湖天街系列寶龍城市廣場恒隆廣場凱德共六十六頁打造(dzo)世界級綜合商業(yè)并長期持有恒隆廣場依賴大量持有資產(chǎn)經(jīng)營為主，穩(wěn)健開發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項目拉長開發(fā)周期，盡可能利用(lyng)租金收益開發(fā)新物業(yè)持有物業(yè)年收益是重要的開發(fā)資金來源上海恒隆廣場利用租金收益開發(fā)新項目，時刻保持手中現(xiàn)金大于銀行借貸，“零負債”開發(fā)商上海恒隆廣場商業(yè)寫字樓一期工程二期工程1994.22001.112003.22006.12濟南恒隆廣場共六十六頁恒隆廣場不涉足住宅，深度(shnd)運營商業(yè)商業(yè)(shngy)占比1/4，主力店占比小，散鋪運營管理為主共六十六頁全銷售(xioshu)型案例 全持有(ch yu)型案例平衡型案例SOHO中國 萬達廣場龍湖天街系